Bài dịch môn đầu tư và tài trợ bất động sản bảo lãnh và tài trợ bất động sản nhà ở

Trong trường hợpthứ hai, người cho vay phải xem xét tiêu chuẩn bảo lãnh theo yêu cầu của nhà đầu tưđó; nếu không, người cho vay có thể mất quyền lựa chọn bán tài sản thế chấp sau này.Khi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA TÀI CHÍNH LỚP TÀI CHÍNH KHÓA 26

- -MÔN ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 8: BẢO LÃNH VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

GVHD: TS.Nguyễn Thị Uyên Uyên

Thực hiện: Nhóm 5

Tháng 5/2017

Chương này đề cập đến quy trình tìm kiếm nguồn tài trợ bằng hình thức thếchấp dài hạn cho người sở hữu tài sản nhà ở Chúng ta tập trung hai khía cạnh của quytrình: bảo lãnh cho vay và hoàn tất hợp đồng vay Khi thảo luận quy trình bảo lãnh,chúng ta xem xét các đặc điểm của người vay, tài sản vay, xác lập khoản vay như thếnào Chúng ta không những xem xét quy mô khoản vay liên quan đến giá trị tài sảnđảm bảo, thanh toán các khoản vay liên quan đến thu nhập của người đi vay và rủi ro

vỡ nợ do người cho vay chấp nhận Chúng ta thảo luận về việc sử dụng bảo hiểm hoặcđảm bảo thế chấp có thể cần thiết để cấp một yêu cầu cho vay cụ thể trong trường hợptổng số rủi ro cho vay đối với một người vay cụ thể là quá lớn để một người cho vaygánh vác Bảo hiểm có thể được cung cấp bởi các công ty bảo hiểm tư nhân, hoặc, tùythuộc vào đặc tính của tài sản và người đi vay, bảo hiểm hoặc bảo lãnh có thể đượccung cấp từ các cơ quan chính phủ khác nhau

Chúng ta xem xét quá trình kết thúc khoản tiền vay liên quan đến những điềukhoản kế toán cần thiết giữa người đi vay, người cho vay, người bán và các bên kháctrong giao dịch trong đó chuyển nhượng quyền sở hữu và kết thúc tiền vay xảy rađồng thời và chúng ta xem xét các quy định của liên bang yêu cầu thực tiễn nhất định

từ người cho vay liên quan đến việc tiết lộ chi phí lãi suất, báo cáo kết thúc, và cáckhoản thu nhập tín dụng và các thông tin khác về người đi vay

Bảo lãnh rủi ro vỡ nợ

Quá trình đánh giá yêu cầu vay vốn của người đi vay về khoản sinh lợi hàng kỳ

và rủi ro tiềm năng được gọi là bảo lãnh Chức năng này thường được thực hiện bởimột nhân viên tín dụng tại một tổ chức tài chính như hiệp hội tiết kiệm và cho vay,ngân hàng thương mại, ngân hàng tiết kiệm hỗ tương, công ty cho vay thế chấp Nhânviên tín dụng thực hiện phân tích này dựa trên thông tin có trong (1): giấy đề nghị vayvốn của người đi vay và (2): việc thẩm định tài sản Phân tích này được thực hiệntrong chính sách cho vay, hoặc các hướng dẫn cụ thể được chỉ định bởi một tổ chức.Trong một số trường hợp, người cho vay yêu cầu người đi vay mua bảo hiểm vỡ nợ.Người đi vay mua bảo hiểm để có những chính sách bảo vệ người cho vay khỏi nhữngtổn thất có thể xảy ra nếu người đi vay không trả được tiền vay Trong các trường hợpnhư vậy, người cho vay không muốn chịu toàn bộ rủi ro thay cho bên vay nợ, hoặc

khoản vay có thể được chuyển nhượng cho bên thứ ba (gọi là quá trình chuyểnnhượng khoản nợ và thế chấp đã được thảo luận trong chương 2) Trong trường hợpthứ hai, người cho vay phải xem xét tiêu chuẩn bảo lãnh theo yêu cầu của nhà đầu tưđó; nếu không, người cho vay có thể mất quyền lựa chọn bán tài sản thế chấp sau này.Khi quyết định nên hay không nên chấp nhận khoản vay, nhân viên tín dụng sẽ phântích rủi ro khoản vay

Trước khi bắt đầu thảo luận chi tiết các tiêu chuẩn và chính sách bảo lãnh cụthể, chúng ta xem xét một số mối quan hệ cơ bản và thuật ngữ được sử dụng trong bảolãnh thế chấp Hai mối quan hệ cơ bản phải được đánh giá bởi bất kỳ người cho vay

nào khi xem xét rủi ro trong việc thực hiện các khoản cho vay thế chấp là: tỷ lệ trả nợ định kỳ trên thu nhập (PTI) và tỷ lệ nợ trên tài sản thế chấp (LTV) Tỷ lệ trả nợ

định kỳ trên thu nhập chỉ đơn giản là số tiền nợ vay thanh toán hàng tháng được ápdụng cộng với các chi phí liên quan khác chia cho thu nhập của người đi vay Tỷ lệ nợtrên tài sản thế chấp là số tiền vay chia cho giá trị tài sản thế chấp được ước tính Tỷ lệPTI rất quan trọng bởi vì người đi vay nói chung phải chịu trách nhiệm về khoản nợ

và phải có khả năng thanh toán theo đúng kế hoạch (trong trường hợp lãi suất cố định)hoặc do thị trường thay đổi lãi suất (trong trường hợp lãi suất điều chỉnh) Rõ ràng, tỷ

lệ PTI càng lớn thì nguy cơ vỡ nợ càng lớn, do đó người đi vay phải trả các khoản phícao hơn để bảo hiểm rủi ro Tương tự như vậy, tài sản đảm bảo của người đi vay cũngđảm bảo cho khoản nợ vay, khi tỷ số LTV tăng thì khả năng tổn thất sẽ tăng theo.Điều này là do giá trị thực của tài sản đảm bảo không đủ để trang trải số dư nợ chưathanh toán, khoản thanh toán đến hạn và chi phí đấu giá tài sản Do đó, những vấn đềchính mà người cho vay gặp phải khi xem xét đề nghị cho vay vốn của người đi vaylà: (1) đánh giá nhiều biến số có ảnh hưởng đến rủi ro vỡ nợ, (2) xác định liệu lãi suất

cố định hoặc lãi suất điều chỉnh được áp dụng, (3) nếu tổng số rủi ro đối với một yêucầu vay vốn cụ thể là quá lớn, quyết định xem có nên từ chối khoản vay hoặc thựchiện với bảo hiểm hoặc bảo lãnh vỡ nợ từ bên thứ ba

Phân loại các khoản vay thế chấp

Trong các chương trước, chúng ta thảo luận và phân loại các khoản vay thếchấp chủ yếu dưới dạng rủi ro về lãi suất, đó là khoản vay thế chấp có lãi suất cố định

(FRM) hay các khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) Mặc dù các chươngnày cũng bao gồm một cuộc thảo luận cơ bản về rủi ro vỡ nợ, các phương pháp và quytrình cụ thể để đánh giá nguy cơ vỡ nợ của người đi vay là các chủ đề chính trongchương này.

Nhớ lại từ các chương trước rằng rủi ro vỡ nợ được định nghĩa là một tổn thấttiềm năng có thể xảy ra nếu người đi vay không thanh toán các khoản vay Sự cố này

có thể là do người đi vay không đủ thu nhập, hoặc vì giá trị thị trường của tài sản đảmbảo giảm xuống dưới mức dư nợ thế chấp hoặc cả hai Có một số cách mà rủi ro vỡ nợ

có thể được phân bổ Rủi ro vỡ nợ có thể được giả định hoàn toàn bởi người cho vay,được phân bổ cho người cho vay và công ty bảo hiểm là bên thứ ba, hoặc giả địnhhoàn toàn rủi ro bởi bên thứ ba là công ty bảo hiểm hoặc người bảo lãnh Để tạo thuậnlợi cho việc thảo luận, chúng ta sử dụng các phân loại sau:

1 Thế chấp thông thường

2 Thế chấp thông thường được bảo hiểm

3 Thế chấp được bảo hiểm FHA

4 Khoản vay thế chấp được bảo lãnh VA

Các khoản vay thế chấp thông thường

Concept Box 8.1: Thị trường thế chấp thứ cấp và tăng cường tiêu chuẩn hóa trong ngành cho vay thế chấp

Sự ảnh hưởng của FNMA và FHLMC (Fannie Mae và Freddie Mac) vượt xa tiêu chuẩn hóa các tài liệu (hình thức thẩm định, vv) được lưu ý trong Chương 7 Như

sẽ được mô tả chi tiết trong chương sau đối phó với chứng khoán thế chấp, hai doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSEs) chiếm ưu thế trên thị trường thế chấp nhà ở thứ cấp ở Hoa Kỳ Các tổ chức này (1) mua thế chấp từ người cho vay, (2) tạo ra những quỹ thế chấp lớn (thường lên đến hàng tỷ đô la), và sau đó (3) sử dụng các quỹ này như tài sản thế chấp, phát hành chứng khoán thế chấp, được bán cho các nhà đầu tư như: quỹ hưu trí, các công ty bảo hiểm, và các nhà đầu tư nước ngoài Để thực hiện quá trình chứng khoán hóa này hiệu quả, FNMA và FHLMC đã lập nhiều yêu cầu mà người cho vay phải tuân thủ và điều đó đã dẫn đến những tiêu chuẩn hóa đáng kể trong quá trình cho vay thế chấp.

GSEs phân loại các khoản vay mà họ sẵn sàng mua là (1) tuân thủ hoặc (2) không tuân thủ thế chấp Thể loại tuân thủ quy định cụ thể số tiền vay mà Quốc hội

đã cho phép cũng như các khoản cho vay thế chấp tối đa mà các GSEs có thể mua từ người cho vay Kho bạc sẽ cung cấp sự hỗ trợ tín dụng Các khoản vay này cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn bảo lãnh của FNMA/FHLMC FNMA và FHLMC thống trị thị trường cho vay tuân thủ thế chấp bởi vì tình trạng GSE của chúng, trong đó bao gồm các đảm bảo khác nhau bởi Kho bạc Hoa Kỳ Nhờ những đảm bảo của chính phủ, họ

có thể vay với lãi suất thấp hơn so với các đơn vị khác và có thể mua các khoản vay tuân thủ với lợi suất thấp hơn so với đối thủ cạnh tranh của họ.

Các khoản vay không tuân thủ (đôi khi được gọi là "các khoản vay khổng lồ") là các khoản vay được thực hiện với số lượng lớn hơn mức tối đa được vay thiết lập cho phù hợp với các khoản vay Bởi vì các khoản vay khổng lồ được thực hiện với số lượng lớn hơn và không được hỗ trợ bởi bảo lãnh chính phủ, FNMA và FHLMC phải cạnh tranh với những người cho vay phi GSE Do sự cạnh tranh này, các khoản vay khổng lồ thường được thực hiện bởi nhiều người cho vay với lãi suất cao hơn so với các khoản vay tuân thủ

Hai loại cho vay không tuân thủ bổ sung là vay dưới chuẩn và vay ALTA Như

sẽ được thảo luận thêm trong phần bảo lãnh phát hành của chương này, các khoản vay dưới chuẩn thường chỉ ra các tình huống mà một số khía cạnh của danh sách tín dụng của người vay là thiếu Các ALTA là viết tắt của "alternative to A paper," ở đây "A paper" là một rủi ro thấp, khoản vay tuân thủ Khi khoản vay ALTA được bảo lãnh, một số khía cạnh của các đơn xin vay tiền không có thể được xác nhận, chẳng hạn như thu nhập tự làm chủ Tuy nhiên, người vay có thể có đủ tài sản (tiền mặt, cổ phiếu, vv) để được chấp thuận cho vay Khoản vay ALTA cũng đôi khi được gọi là các khoản vay tài liệu thấp "doc low" (low documentation).

Các khoản vay thế chấp thông thường được đàm phán giữa người đi vay vàngười cho vay Từ các cuộc đàm phán này, tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV), lãi suất(hoặc các điều khoản lãi suất thế chấp có điều chỉnh), và tỷ lệ thanh toán trên thu nhập(PTI) được xác lập Tỷ lệ LTV có mối liên hệ giữa sự sụt giảm khoản thanh toán củangười đi vay đối với khoản vốn của người cho vay Nếu người đi vay không trả được

nợ vay, cả hai đều bị thua lỗ Tổn thất bao gồm bất kỳ khoản lãi quá hạn, chi phí bántài sản, và chênh lệch giá bán tài sản so với số dư nợ thế chấp Trong trường hợp tổnthất, người đi vay khoanh vùng tổn thất trước tiên trong phạm vi mức độ tổn thất củakhoản vốn Nếu thiệt hại quá số vốn của người đi vay thì người cho vay phải chịu mộtkhoản lỗ, và sau đó yêu cầu người đi vay bồi thường (tùy thuộc vào luật của tiểu bang)

và có thể tịch biên tài sản khác thuộc sở hữu của người đi vay (gọi là các cuộc phánxét thiếu hụt trong chương 2) Thông thường, nếu người đi vay mong muốn mộtkhoản vay thông thường, khoản vay tối đa sẽ là 80% giá trị của bất động sản đangđược mua Vị trí của tài sản trong khu vực với tiên ích đô thị là một ví dụ Bởi vìngười cho vay phái xem xét việc bán tài sản để hoàn trả khoản vay thế chấp nếu người

đi vay không trả được nợ Các quy định điều hành hoạt động của hầu hết các tổ chứctiết kiệm thường đòi hỏi các khoản vay thông thường phải có khoản vốn ít nhất phảibằng 20% giá trị cho vay Do đó tổn thất đó phải vượt quá 20% giá trị tài sản ban đầu.Trước khi người cho vay chịu khoản lỗ, phần lớn các khoản vay trong thị trường hoạtđộng cho vay thông thường bị ảnh hưởng bởi Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên Bang

và Tập đoàn Thế chấp Cho vay mua nhà liên bang

Các khoản vay thế chấp thông thường được bảo hiểm

Trong nhiều trường hợp, người đi vay không có đủ khả năng tài chính để thanhtoán 20% giá trị khi mua một tài sản tại thời điểm mua Tuy nhiên, căn cứ vào khảnăng khoản thu nhập của người đi vay và vị trí của tài sản được mua lại thuận lợi,người cho vay có thể sẵn sang chấp nhận yêu cầu vay vốn vượt quá 80% với điều kiệnngười đi vay mua bảo hiểm thế chấp rủi ro vỡ nợ Nhiều công ty cung cấp bảo hiểmnày và thu một khoản phí bảo hiểm được thanh toán bởi người đi vay và dựa trên mức

độ rủi ro được giả định bởi công ty Một cách hữu ích để xem xét về bảo hiểm thếchấp là xem người đi vay thương lượng một khoản vay lớn hơn từ người cho vay vàsau đó trả cho một công ty và khoản phí bảo hiểm chấp nhận trả cho công ty bảo hiểmkhi mức độ rủi ro tăng trong khoản vay thông thường Nói cách khác, chỉ có mộtkhoản tiền vay tối đa 80% giá trị tài sản tại thời điểm cho vay vốn thưởng được bảohiểm theo chính sách bảo hiểm thế chấp Do đó, nếu thế chấp được thực hiện cho 95%giá trị và bảo hiểm nợ thế chấp tư nhân được mua, người đi vay sẽ đặt trước khoảnvốn 5% của giá trị tài sản và người cho vay thế chấp sẽ sắp xếp một khoản vay 95%.Tuy nhiên, người cho vay chấp nhận rủi ro với phần 80% và hàng bảo hiểm sẽ đảmbảo khoản tiền tương đương 15% giá trị tài sản Người đi vay đánh giá khoản vay95% phải cân nhắc chi phí tăng them của 15% được bổ sung bằng cách xem xét sự kếthợp giữa lãi suất có thể cao hơn cộng với chi phí bảo hiểm vỡ nợ (Nhắc lại cuộc thảoluận về chi phí vay mượn gia tăng trong chương 6) Chi phí gia tăng này có thể được

so sánh với chi phí mua lại quyền tài trợ thứ cấp hoặc chi phí cơ hội liên quan đếnngười đi vay thực hiện một khoản thanh toán đặt trước lớn hơn.

Các công ty bảo hiểm thế chấp là công ty tư nhân hoạt động bằng cách thu phí

từ khách hàng vay dựa trên rủi ro gia tăng được giả định là khoản vay tăng lên đến80% Các khoản phí bảo hiểm được tổng hợp và các công ty bảo hiểm duy trì dự trữ

và được sử dụng để thanh toán các khoản nợ đối với người cho vay thế chấp nếu cócác khoản nợ xấu xảy ra Các công ty này thường có thể chịu các khoản rủi ro tăngthêm với khoản phí bảo hiểm thấp hơn các khoản cho vay cá nhân bởi vì họ đảm bảocho nhiều người vay khác nhau thực hiện cho vay thế chấp trên toàn quốc, trong khicác cá nhân cho vay ở các vùng địa lý bị thu hẹp Do đó các công ty bảo hiểm thếchấp có thể đa dạng hóa rủi ro vỡ nợ tăng thêm có hiệu quả hơn nhiều so với ngườicho vay Một nhà cho vay đơn lẻ có thể bị ảnh hưởng nhiều hơn nếu có sự sụt giảm vềkinh tế xảy ra ở một khu vực cụ thể Khi một khoản thế chấp thông thường được bảohiểm được thực hiện, khoản vay tối đa mà người đi vay có thể đạt được 95% giá trị,thậm chi nhiều người vay ở mức cao hơn Bởi vì có nhiều khả năng tổn thất lớn hơn

và nhiều rủi ro tổn thất đang được thừa nhận bởi công ty bảo hiểm, yêu cầu bảo lãnh

mà người cho vay sử dụng để đánh giá người vay có thể sẽ bị ảnh hưởng nặng nề bởicông ty bảo hiểm Các nhà cho vay phải tuân thủ chặt chẽ các tiêu chuẩn này khi cáckhoản vay này được xem xét Phí bảo hiểm sẽ dựa trên mức độ tỷ lệ cho vay đối vớigiá trị vượt 80%

Các khoản vay thế chấp được bảo hiểm bởi cơ quan quản lý nhà liên bang (FHA)

Một khoản vay thế chấp có thể được bảo hiểm bởi Cơ quan quản lý nhà LiênBang Không giống như bảo hiểm thông thường, FHA bảo vệ người cho vay đối vớimột phần khoản nợ vay tiềm ẩn mất mát, bảo hiểm thế chấp của FHA đảm bảo chongười cho vay hoàn toàn tránh khỏi tổn thất vỡ nợ gây ra Nên nhấn mạnh rằng FHAkhông cho vay nhưng cung cấp các dịch vụ bảo hiểm Bởi vì FHA chấp nhận toàn bộnguy cơ vỡ nợ của người đi vay, duy trì các thủ tục kiểm định nghiêm ngặt trước khicho vay và tài sản được chấp nhận theo chương trình bảo hiểm

FHA được thành lập vào năm 1934 với việc thông qua đạo luật nhà ở LiênBang1 Mục đích ban đầu của FHA là để ổn định ngành công nghiệp nhà ở sau cuộcsuy thoái đầu những năm 1930 FHA cũng có mục tiêu chính sách lâu dài để ổn địnhgiá cả nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình Điều này đã được hoànthành bằng cách cho phép các gia đình mua nhà với khoản thanh toán thấp hơn sơ vớiyêu cầu tiêu chuẩn cho vay thông thường FHA hoạt động như một chương trình bảo

1 The National Housing Act of 1934 (Luật nhà ở Liên bang)

hiểm, thu phí bảo hiểm từ người đi vay, thường là một phần của các khoản thanh toáncủa họ Các khoản phí bảo hiểm được tập hợp lại thành nguồn dự phòng để thanhtoán các yêu cầu của người cho vay Bởi vì các khoản vay thế chấp FHA được thựchiện với tỷ lệ cho vay cao hơn các khoản vay không có bảo hiểm thông thường và vìFHA giả định toàn bộ nguy cơ vỡ nợ, phí bảo hiểm thế chấp do FHA tính thường caohơn phí bảo hiểm thế chấp Điều này là do bảo hiểm thế chấp cá nhân thường đượcgiới hạn trong một tỷ lệ cố định của khoản tiền vay (ví dụ: 15%) FHA đảm bảo chovay đối với tất cả các tổn thất do người vay không trả được, và điều này có thể lớnhơn hoặc ít hơn một tỷ lệ cố định của khoản tiền vay chính thức

Tại sao có nhu cầu cả FHA và bảo hiểm thế chấp tư nhân? Các quy định quyđịnh mức cho vay tối đa đối với các khoản cho vay thế chấp do FHA bảo hiểm có thểkhông đủ cho nhiều người vay mua tài sản có giá cao hơn.2 Do đó, người vay đủ điềukiện sẽ thường chọn một khoản vay thông thường, được bảo hiểm tư nhân khi mộtkhoản vay lớn hơn là cần thiết để mua tài sản có giá cao hơn với một khoản thanh toánxuống thấp Nói chung, những người có thu nhập cao hơn, những người muốn mua tàisản có giá trị cao hơn với khoản thanh toán thấp, hãy chọn bảo hiểm thế chấp tư nhân

vì số tiền vay có thể lớn hơn mức tối đa sẵn có theo FHA với chi phí bảo hiểm thấphơn Người đi vay từ FHA có khả năng có thu nhập thấp hơn và mua tài sản với mứcgiá thấp hơn, trong giới hạn cho vay tối đa do FHA quy định Vì thu nhập thấp củangười đi vay, người cho vay có thể yêu cầu toàn bộ khoản vay thế chấp phải được bảohiểm; Do đó, những người vay này sẽ phải trả phí bảo hiểm cao hơn cho FHA

FHA mở rộng bảo hiểm cho người mua theo một số chương trình Phổ biếnnhất là Mục 203b, đảm bảo các khoản cho vay từ nhà ở tách biệt từ một đến bốn giađình Chương trình này đòi hỏi sự tài trợ lãi suất cố định với thời hạn từ 15 đến 30năm Các chương trình cho vay FHA khác bao gồm Phần 251, một chương trìnhARM; Mục 234c, chương trình bảo hiểm nhà chung cư; Và Mục 245, một chươngtrình bảo hiểm thế chấp thanh toán tốt nghiệp.3

Các khoản vay thế chấp được bảo lãnh bởi Bộ cựu chiến binh

2 Để thảo luận về số tiền cho vay có thể được bảo hiểm tối đa của FHA, xem HUD Handbook 4000.2 và những lần sửa đổi tiếp theo Số tiền vay tối đa được bảo hiểm FHA phụ thuộc vào khu vực địa lý mà khoản vay được thực hiện Số tiền này cũng thay đổi theo thời gian.

3 Muốn có danh sách chi tiết các chương trình bảo hiểm thế chấp FHA, hãy xem HUD Handbook 4000.2

Các cựu chiến binh đủ điều kiện mong muốn mua một căn hộ và đáp ứng các

kỳ kiểm tra thời gian phục vụ quân ngũ nhất định có thể được bảo lãnh tín dụng thếchấp từ Bộ Cựu chiến binh (VA) VA cung cấp bảo đảm bồi thường cho các khoảncho vay đối với cựu chiến binh (người đi vay) Số tiền bảo lãnh thay đổi với số tiềnvay nhà và số tiền còn lại của cựu chiến binh Số tiền bảo lãnh thay đổi theo thời gian

và thường không thể vượt quá 25 phần trăm giới hạn cho vay FNMA-FHLMC Nhưtrường hợp với chương trình FHA, VA không cho vay thế chấp Tuy nhiên, nó thựchiện các khoản vay trực tiếp cho công chúng liên quan đến việc bán thu hồi Khônggiống như chương trình FHA, VA cung cấp bảo lãnh vay vốn, không phải là bảo hiểmmặc định Giấy chứng nhận bảo lãnh được cung cấp miễn phí cho người cho vay.Không giống như FHA và bảo hiểm mặc định thế chấp cá nhân, người đi vay khôngphải trả phí bảo hiểm hàng tháng hoặc bảo hiểm khác cho bảo lãnh của VA Tất cả cáctổn thất do VA phát hành theo chương trình này do chính phủ Hoa Kỳ thanh toánthông qua việc phân bổ ngân sách cho Bộ Cựu chiến binh Do đảm bảo này, bảo lãnh

VA là rất có cấu trúc, đặc biệt là về thẩm định và kiểm tra tài sản Số tiền vay có thểđược đảm bảo nói chung trong giới hạn số tiền ghi trên Giấy chứng nhận Giá trị Hợp

lý (CRV) Cựu chiến binh cũng có thể sử dụng khoản vay nhà của họ VA nhiều hơnmột lần Số tiền được hưởng cho người đi vay vào bất kỳ thời điểm nào tùy thuộc vàomức bảo lãnh hiện tại, số tiền quyền lợi đã sử dụng trước đó, cộng với số tiền đượckhôi phục từ quyền lợi đã sử dụng trước đó Ví dụ, nếu quyền lợi tối đa hiện tại là36.000 đô la và người mượn mua một căn nhà với giá 80.000 đô la, VA sẽ cấp giấychứng nhận bảo lãnh cho 40 phần trăm, hoặc 32.000 đô la, để lại 4.000 đô la choquyền lợi của người đi vay trong tương lai Nếu sau một thời gian người đi vay đápứng các yêu cầu pháp lý để phục hồi, khoản bồi thường 32.000 đô la trước đó sẽ đượccộng lại cho phần còn lại được hưởng quyền lợi, và trả lại toàn bộ quyền lợi 36.000 đô

la một lần nữa

Nếu người đi vay bán tài sản theo giả định cho người đi vay tiền có trình độcao khác thì quyền lợi và đồng ý thay thế quyền lợi của người đi vay mà người đi vaygốc sử dụng vào khoản vay, thì quyền lợi của người đi vay ban đầu sẽ được khôi phục

Nhiều ảnh hưởng khác ảnh hưởng đến số tiền quyền lợi mà người đi vay có thể hội đủđiều kiện, ví dụ như khi vợ chồng là cựu chiến binh đủ điều kiện.4

Quy trình bảo lãnh

Bất kể loại thế chấp (thông thường, thông thường được bảo hiểm, FHA, hayVA), phần lớn các quy trình bảo lãnh phát hành là phổ biến cho tất cả các loại cho vaythế chấp Bảo lãnh phát hành bắt đầu bằng cách thu thập dữ liệu để xác định liệu tíndụng cần được gia hạn hay không Mục đích của quá trình này là để xác định LTV vàPTI của người đi vay và lịch sử tín dụng của người vay được chấp nhận đối với ngườicho vay hay người cho vay và công ty bảo hiểm Tiếp theo chúng ta thảo luận về (1)ước tính thu nhập của người đi vay và mối quan hệ giữa thu nhập đó với các khoảnthanh toán thế chấp và các nghĩa vụ khác của bên đi vay, và (2) cách thức xác định giátrị của tài sản thông qua thẩm định

Thu nhập của bên đi vay

Quy trình bảo lãnh bắt đầu với việc bảo lãnh có được dữ liệu cần thiết để xácđịnh liệu tín dụng phải được gia hạn hay không Một hạng mục quan trọng sẽ là thunhập của người đi vay Để thu thập các dữ liệu cần thiết về thu nhập, người vay đượcyêu cầu cho phép người cho vay (1) xác minh nơi làm việc, (2) xác minh mức lương(thông qua các mẫu W-2, stubs chi phiếu, v.v), và (3) yêu cầu Cho dù việc làm có khảnăng tiếp tục trong tương lai Thông thường, khi người đi vay được tuyển dụng làmviệc toàn thời gian và kiếm được thu nhập thường xuyên từ việc làm này, có rất ít vấn

đề trong việc xác minh thu nhập Trong trường hợp thu nhập của người vay có nguồngốc từ hơn một nguồn, quá trình xác minh số tiền và khả năng thu nhập đó tiếp tụckhó khăn hơn

Các nguồn thu nhập khác bao gồm:

 Làm việc bán thời gian

bỏ hoặc xác minh tiền gửi có thể được sử dụng để xác minh sự tồn tại của thu nhập.

Ngoài ra để quyết định những nguồn thu nhập nên được bao gồm, những khókhăn cũng xuất hiện khi xác định bao nhiêu thu nhập nên được sử dụng trong quátrình bảo lãnh Ví dụ, số tiền thu nhập từ một nguồn cụ thể có thể thay đổi theo từngthời kỳ Khi thu nhập có tính chất biến đổi, chẳng hạn như thu nhập từ các vị trí bánhoa hồng, cho thuê hoặc tự doanh, thu nhập của người đi vay thường được tính trungbình trong khoảng thời gian ít nhất là hai năm so với số tiền ghi trên tờ khai thuế Bất

kỳ khoản chi phí nào phát sinh từ việc kiếm được thu nhập đó sẽ được khấu trừ từ thunhập kiếm được

Khi hai cá nhân được tuyển dụng, câu hỏi đặt ra là những gì tạo ra thu nhập.Quy tắc chung được áp dụng bởi người cho vay có quan điểm dài hạn; Đó là, nó hỏiliệu cả hai cá nhân sẽ vẫn làm việc vô thời hạn, hoặc ít nhất cho đến khi thu nhập củamột là đủ để đáp ứng các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng Câu hỏi này thườnggây khó khăn khi giá trị tài sản và số tiền vay được yêu cầu cao trong mối liên hệ vớithu nhập của một trong những người có thu nhập Rõ ràng, bên cho vay sẽ phải đưa raphán quyết về sự ổn định trong tương lai của thu nhập chung Nói chung, nếu cả hai

bên đã được tuyển dụng trong nhiều năm liền, thì sự ổn định thu nhập trong tương lai

có nhiều khả năng hơn Nếu mục đích của một trong các bên là kết thúc việc làm saumột số năm nhất định và cá nhân này hiện đang làm việc trong một hoạt động chuyênnghiệp với sự ổn định việc làm, cả hai thu nhập có thể được bao gồm trong thời gian

cả hai mong muốn vẫn được sử dụng Ước tính có thể được thực hiện như là tổng thunhập của người lao động chính trong thời gian bên kia chấm dứt việc làm

Mặc dù thu nhập tạo thành nhiều cơ sở cho phân tích rủi ro của người cho vay,các quy định gần đây của liên bang đã hạn chế mức độ mà người cho vay có thể thuthập thông tin hoặc đưa ra các kết luận liên quan đến nền tảng của người xin vay Quyđịnh B của Hội đồng Thống đốc Hệ thống Dự trữ Liên bang cung cấp hướng dẫn màcác nhà cho vay phải tuân thủ khi thu thập thông tin về người vay tiềm năng

Xác minh tài sản của bên đi vay

Một bước trong quá trình thu thập dữ liệu là xác minh tài sản của người đi vay.Tài sản của bên vay ít nhất phải đủ để hoàn tất giao dịch thanh toán nợ Có nghĩa là tàisản của người vay phải đủ để trả tiền làm giấy tờ nhà và tiền trả trước Ngoài ra, ngườicho vay thường không cho phép Vốn vay được sử dụng làm tiền trả trước của ngườivay Vì thế, Độ lớn tài sản thế chấp của người vay sẽ được sử dụng như là yếu tố quantrọng để xem xét người đi vay có sử dụng Vốn vay làm Tiền Trả Trước hay không.Quà tặng, mặt khác, thường được cho phép để chốt lại số tiền cần thiết Một bức thưxác nhận quà tặng không cần hoàn lại được ký bởi người vay và người tặng quàthường được yêu cầu Người cho vay sẽ ghi chép lại sự chuyển tiền từ tài khoản củangười tặng đến tài khoản của người vay Những tài sản nào không được yêu cầu để kếtthúc giao dịch sẽ được phản ánh dựa trên khả năng thanh toán nợ của người vay

Những tài sản khác của người vay thường được người cho vay xem xét để đánhgiá số lượng cho vay Mức độ đánh giá sẽ được cải thiện nếu người nộp đơn đã chứng

tỏ khả năng tài chính như: chứng minh bằng các tài khoản tiết kiệm hoặc đầu tư vàocác tài sản khác; sở hữu bảo hiểm nhân thọ; mua chứng khoán; cũng như khả năngthực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc mua lại các tài sản đó Ví dụ, một người vaycao tuổi có tuổi thọ kỳ vọng thấp hơn thời hạn của việc vay thế chấp đang tìm kiếm cóthể cho họ một khoản vay với thời gian đáo hạn như mong muốn của người này, thậm

chí nó có vượt quá tuổi thọ của người này, với điều kiện bảo hiểm nhân thọ phải trảcác khoản vay nếu như người này đột ngột mất Trong hầu hết các trường hợp, ngườicho vay sẽ yêu cầu người vay ký vào một bản yêu cầu những định chế tài chính khác,những công ty đầu tư, và các công ty tín dụng nhằm tiết lộ cho bên cho vay tính chất

và số lượng tài sản của người vay Những tài sản đó có thể bao gồm cổ phiếu, tráiphiếu, sổ tiết kiệm và bất kỳ những hoạt động nào gần đây của tài khoản

Thẩm định lịch sử tín dụng.

Thông thường, người thẩm định cũng sẽ đưa ra phán quyết về khả năng chấpnhận khoản vay dựa trên lịch sử thanh toán trong quá khứ của người đi vay Các báocáo lịch sử tín dụng của 1 cá nhân hay tổ chức có thể được cung cấp từ một trung tâmtín dụng, nó đưa ra một lịch sử về thói quen thanh toán của người đi vay trong vòng

10 năm Ví dụ như là việc thanh toán chậm các nghĩa vụ của người đi vay trong quákhứ có thể phản ánh khả năng chậm thanh toán trong tương lai của đối tượng

Tuy nhiên cũng có một số sự gián đoạn trong quá trình thanh toán nợ trong quákhứ của khách hàng là khách quan như ly hôn hoặc gián đoạn trong thu nhập đôi khi

sẽ được chuyên viên thẩm định bỏ qua, nếu người đi vay có giải thích được họ đãphục hồi tài chính từ những tình huống bất lợi gây ra vấn đề này Cũng có trường hợpđối tượng từng bị phá sản trước đó, nhưng quá khứ nhiều năng chứng minh được họ

dã có sự phát triển và ổn định sau sự kiện đó

Để phát triển hơn về phân tích và đánh giá tín dụng, xem phần 8.2

Concept check 8.2: Mô hình chấm điểm tín dụng

Sự phát triển của mô hình chấm điểm tín dụng đã có một tác động sâu sắc đến cả lĩnh vực cho vay, bao gồm cả cho vay thế chấp Khi cung cấp các khoản vay thế chấp, các nhà cho vay thường sủ dụng một báo cáo tín dụng về khách hàng vay Hầu hết các báo cáo tín dụng đều có điểm tín dụng Điểm tín dụng này bao gồm ba chữ số thể hiện ước tính về mức độ tin cậy của khách hàng được xác định bởi một mô hình thống

kê Người cho vay sử dụng điểm tín dụng của người đi vay như là một trong những yếu tố đầu vào trong quá trình bảo lãnh phát hành Điểm tín dụng ước tính khả năng một người vay tiền tiềm năng sẽ trả khoản vay một cách ổn định hay không Điểm tín dụng có ảnh hưởng quan trọng đến (1) phê duyệt khoản vay và (2) lãi suất sẽ được

trích ra từ khoản vay Điểm tín dụng tối đa thường nằm trong khoảng 850 Điểm tín dụng cao sẽ làm tăng khả năng khoản vay được chấp thuận và nó sẽ được thực hiện với lãi suất thấp hơn Điểm số dưới 600-700 có thể dẫn đến việc từ chối đơn xin vay, trừ khi người cho vay đã có thêm các thông tin, chẳng hạn như các tài sản khác thuộc

sở hữu của người xin vay, có thể được xem như là khoản đảm bảo.

Các mô hình chấm điểm tín dụng là khác nhau giữa các ngân hàng, nhưng nhìn chung thường thấy có những nhân tố chính sau:

A Sự thanh toán đúng hạn các khoản vay trong quá khứ của người đi vay Nếu người

đi vay luôn trả đúng hạn trong quá khứ sẽ tác động tích cực đến diểm tín dụng của

họ Nếu họ từng trễ hạn quá 30 ngày sẽ có sự ảnh hưởng tiêu cực đến điểm số, và nếu

là trễ hạn quá 6 tháng thì sẽ là ảnh hưởng rất tiêu cực đến điểm tín dụng (nhân tố này chiếm 35% điểm tín dụng)

B Mức độ sử dụng nợ: tỉ lệ các khoản vay trên hạn mức tín dụng hiện hữu hoặc mức

độ vay thẻ tín dụng Nếu người đi vay có tỉ lệ sử dụng nợ vay lớn sẽ có ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng (chiếm 30% điểm)

C Số năm kinh nghiệm đi vay: nếu người đi vay có 1 thoi gian dài quản lý các khoản vay tốt thì sẽ được cho điểm cao và ngược lại với những người đi vay có ít năm kinh nghiệm (chiếm 15%).

D Mục đích vay: nếu các khoản vay dùng để chi đầu tư tài chính hay vay tiêu dùng thì có rủi ro hơn (chiếm 10%)

E Tìm kiếm gần đây về tín dụng / số lượng thẻ tín dụng / tài khoản được sử dụng gần đây: nếu người đi vay nộp đơn vay nhiều hay số thẻ tín dụng phát hành lớn có ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng của người đi vay (10%)

Ước lượng chi phí nhà ở

Xác định chi phí nhà ở được sử dụng để xác định tỷ lệ thanh toán / thu nhập màngười vay đang đề xuất thực hiện là tương đối đơn giản Sau đây là danh sách cáchạng mục có thể được bao gồm trong dự toán chi phí nhà ở hàng tháng:

• Tiền gốc và lãi suất cho việc thế chấp được áp dụng

• Bảo hiểm thế chấp (nếu có).

• Thuế bất động sản

• Bảo hiểm rủi ro

• Các khoản phí hiệp hội nhà chung cư hoặc hợp tác xã (nếu có)

Người bảo lãnh sẽ phải ước tính nhiều khoản mục này vì không xác định đướcchính xác số tiền này vào thời điểm bảo lãnh phát hành Thông thường thì người chovay có thể yêu cầu người đi vay phải trả chi hàng tháng, các phần lãi theo tỷ lệ chobảo hiểm thế chấp, bảo hiểm rủi ro và thuế tài sản, các khoản ngoài khoản thanh toánthế chấp Phán quyết về rủi ro liên quan đến việc cho vay thế chấp sẽ phụ thuộc vàotổng chi phí sở hữu nhà tương đối so với thu nhập của người đi vay Nếu tổng chi phícủa nhà quá cao, thì đơn xin vay của ứng viên có thể bị từ chối Chi tiết về cách cácước tính các khoản thu nhập này và mối liên hệ đến thu nhập sẽ được thảo luậnsautrong chương này

Nghĩa vụ tài chính khác của người đi vay

Trong hầu hết các trường hợp, người vay sẽ có các nghĩa vụ khác ngoài khoảnvay thế chấp Ví dụ rõ ràng bao gồm các khoản vay tự động, tài khoản thẻ tín dụng, nợthế chấp, hoặc tiền cấp dưỡng và tiền cấp dưỡng nuôi con Người bảo lãnh sẽ yêu cầungười đi vay tiết lộ tất cả các khoản nợ vào thời điểm nộp đơn, và sau đó xác minhnhững cam kết này bằng cách có được một báo cáo tín dụng với sự chấp thuận củangười đi vay Chúng ta có thể tìm đến toán án nơi người đi vay cư trú để xem liệungười đi vay có đang chịu bất kỳ phán quyết nào có liên quan đến việc phải thanh toáncác khoản phải trả Một số thông tin trong báo cáo lịch sử tín dụng cũng cho biết liệungười đi vay có từng đệ đơn xin phá sản hay chưa

Các yếu tố bù đắp

Có những yếu tố có thể có lợi ích cho người đi vay có thể bù đắp có các yếu tốbất lợi khác Chẳng hạn như nếu người đi vay có những tài sản khác đem lại thu nhậpcho họ nếu có bất trắc xảy ra Nếu kỹ năng nghề nghiệp của họ đang được săn lùngtrên thị trường lao động và họ có khả năng tìm việc mới một cách nhanh chóng nếumất việc; hoặc họ có thể có được mức thu nhập cao hơn trong tương lai cho dù ở hiện

tại tỉ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập của họ là lớn thì khoản vay vẫn được chấp nhận.Hoặc là nếu họ có 1 phần vốn tự có đáng kể khi đặt cọc cho khoản mua nhà cũng đượcxem xét là 1 yếu tố thuận lợi.

Sau khi tất cả dữ liệu thực tế được mô tả ở trên đã được xác định, cơ quan bảolãnh cho vay sẽ xem xét liệu khoản vay có được cấp hay không Quá trình đánh giánày tùy thuộc vào loại khoản vay mà người đi vay đang tìm kiếm Các ví dụ trongConcept check 8.3 sẽ giúp minh họa cho vấn đề này

Concept check 8.3: Các chiến lược của bên vay xem xét trong thời gian bảo lãnh cho vay

1 Thời gian vay với lãi suất cố định và phí Hầu hết các chủ nợ sẽ cung cấp một báo giá lãi suất cố định thường là 30 ngày trước khi chốt khoản vay “Lock-in period” là một cam kết của người cho vay để cho vay với lãi suất nhất định trong một số ngày cụ thể, mặc dù lãi suất thị trường có thể thay đổi Một số người cho vay có thể tính phí

để chốt mức lãi suất này Thời gian cho vay theo lãi suất cố định cũng có thể được kéo dài đến 45 hoặc 90 ngày, thường với mức phí cao hơn.

2 Phạt thanh toán sớm Người vay có thể thương lượng mức lãi suất thấp hơn từ bên cho vay để trả sớm hơn so với hợp đồng Với một mức phạt như vậy, người đi vay có thể trả nợ sớm (thường trong một số năm nhất định) nếu họ bán bất động sản Trong một số trường hợp, người vay có bằng chứng thay đổi việc làm và đổi chổ ở có thể được cho phép thanh toán sớm Họ có thể không trả nợ sớm vì họ muốn để tái tài trợ cho việc khác Thời gian bắt đầu thực hiện phạt thanh toán sớm có thể bắt đầu sau 1

số năm nhất định Hình phạt này đảm bảo nhiều hơn cho người cho vay rằng các khoản vay sẽ không được hoàn trả sớm sau khi cho vay Và điều này là đặc biệt quan trọng đối với những người cho vay nên cho vay với lãi suất giảm dần.

3 Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) Điều này thường được yêu cầu đối với các khoản vay trên 80 phần trăm giá trị tài sản Tuy nhiên, những người đi vay cần vốn vay vượt quá 80% giá trị tài sản Họ có thể xem xét việc đầu tiên là thế chấp để vay với mức 80% tài sản thế chấp rồi sau đó vay thêm mực vượt trên 80% tài sản thế chấp, khoản vay thứ 2 sẽ có mức lãi suất cao hơn Và họ thử so sánh chi phí đi vay theo cách này với phí bảo hiểm thế chấp cá nhân xem nên chọn cách nào.

4 Lựa chọn để loại bỏ bảo hiểm PMI hoặc FHA sau khi vay Những yêu cầu này có thể giảm khi tỷ lệ cho vay đạt lần lượt là 80% và 78% Do đó giảm phí chi trả hàng tháng bằng phí bảo hiểm Việc loại bỏ bảo hiểm thường đòi hỏi một cuộc thẩm định mới được thực hiện bởi một người thẩm định mà người này phải được bên cho vay chấp thuận.

5 Mua lãi suất cơ bản Tùy chọn này có thể được so sánh với việc thực hiện các khoản thanh toán xuống lớn hơn Khi thực hiện các khoản thanh toán lớn hơn, lãi suất được trích ra từ khoản vay sẽ được so sánh với lãi suất có sẵn nếu người vay mua lại lãi suất từ người cho vay.

6 Cho vay dưới chuẩn Khi một thiếu tín nhiệm được phát hiện (ví dụ, điểm tín dụng thấp) trong giai đoạn bảo lãnh phát hành của quá trình xin vay, các nhà cho vay có thể sẵn sàng thực hiện một khoản cho vay dưới chuẩn Các khoản vay này thường được thực hiện ở mức lãi suất cao hơn và cũng có thể bao gồm hình phạt trả trước và hình phạt đối với các khoản thanh toán trễ Vay dưới chuẩn có thể đàm phán một điều khoản trong đó, nếu sự thiếu tín nhiệm được giải quyết (ví dụ, khách hàng vay đạt được một số điểm tín dụng cao hơn) - lãi suất sẽ giảm.

7 Người đi vay có thể lực chọn ký kết 1 điều khoản trong đó cho phép họ có thể không thanh toán vài ký hoặc thậm chí là 10 kỳ nếu họ có 1 rủi ro nào đó ( mất nguồn thu nhập ) khiến họ không thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán Và điều này cũng được tính phí để cộng vào số tiền họ phải trả thêm.

Minh hoạ cho quá trình cấp bão lãnh cho mỗi loại vay thế chấp

Phần này minh họa cách thức từng loại trong 4 loại cho vay thế chấp được mô

tả ở trên thường được bảo lãnh bởi bên cho vay Như đã nêu ở trên, một mục tiêu củaphát hảnh bảo lãnh là xác định xem liệu rủi ro của người vay nợ có được chấp nhậnkhông và liệu khoản vay đó có được chấp nhận hay không Chúng tôi sẽ xem xét từngloại thế chấp (thông thường, được bảo hiểm thông thường, FHA, và VA) riêng biệt.Trong phần này, chúng ta xem xét số tiền thế chấp tối đa đã được thiết lập như thếnào, nó liên quan đến giá trị tài sản và mối quan hệ đó thay đổi như thế nào với từng

loại thế chấp Chúng tôi cũng thảo luận về (1) các chi phí nhà ở được đề xuất và cácnghĩa vụ khác liên quan đến thu nhập của người đi vay, (2) các tiêu chí được sử dụng

để thiết lập các mối quan hệ có thể chấp nhận giữa chi phí và thu nhập làm cơ sở choquyết định cho vay, và (3) vai trò của thẩm định viên trong việc xác lập tỷ lệ cho vay /giá trị tài sản

Để tạo thuận lợi cho việc thảo luận, chúng tôi sử dụng thông tin người vay mẫutrong Phụ lục 8-1 để minh hoạ quá trình bảo lãnh cho từng loại khoản vay thế chấp.Chi tiết về tiêu chí bảo lãnh phát hành sẽ đủ để cho phép khái quát hoá các trường hợpđược sử dụng trong thảo luận

PHỤ LỤC 8 - 1: Đặc tính của người mua và tài sản

Người đi vay: Vợ chồng John và Jane J Jones

Thu nhập: 3.542$ / tháng cho cả 2 vợ chồng, 42.500$/ năm.

Nợ: hiện có nghĩa vụ thanh toán 181$/ tháng trong 35 tháng.

Và nghĩa vụ thanh toán nợ thẻ tín dụng 50$/ tháng trong vòng 12 tháng.

Giá trị được thẩm định: 77.000 đô la

Thuế bất động sản ước tính: $ 797 mỗi năm

Bảo hiểm rủi ro: 552 đô la hàng năm

Yêu cầu thế chấp: FRM với kỳ hạn 30 năm, thanh toán liên tục

Nhìn vào dữ liệu thể hiện trong Phụ lục 8-1, chúng ta thấy rằng ngoài việc xácminh thu nhập và nợ tồn đọng, người cho vay đã ước tính cả thuế tài sản và bảo hiểmrủi ro (cháy, thiên tai, vv), cũng được sử dụng để ước tính chi phí nhà ở Các chi phínày thiết lập tỷ lệ thanh toán hàng tháng đối với người vay

Xem phụ lục 8-2, chúng ta thấy một số các tiêu chuẩn thanh toán chung mà cácnhà cho vay sẽ áp dụng trong việc ra quyết định cấp hoặc từ chối yêu cầu vay vốn.Nói cách khác, sau khi lắp ráp các sự kiện cần thiết để thiết lập chi phí nhà ở hàngtháng và các nghĩa vụ khác, người cho vay sẽ tính các tỷ lệ cần thiết và so sánh vớicác tiêu chuẩn chung được các bên cho vay và các công ty bảo hiểm thế chấp sử dụng.Điều này sẽ giúp xác định xem liệu rủi ro mặc định có thể chấp nhận được, với mứclãi suất hiện hành hay không Các nhà cho vay và các công ty bảo hiểm thiết lập cáctiêu chuẩn thanh toán, hoặc các tỷ lệ tối đa cho phép, dựa trên kinh nghiệm thua lỗ từ

các khoản vay được bảo lãnh trước đây Giải thích các tỷ lệ này như một hướng dẫnchung, tuy nhiên, vì có thể có các tài sản khác hoặc các yếu tố bù đắp được coi là mộtphần của quá trình bảo lãnh phát hành.

PHỤ LỤC 8-2: Tiêu chuẩn chung về bảo lãnh phát hành các khoản cho vay thông thường và các khoản cho vay được bảo hiểm

Conventional Insured Conventional

Tỉ lệ cho phép tối đa (%)

* Các ARM thông thường với tỷ lệ cho vay trên 90 phần trăm nói chung không có sẵn, mặc dù một số người cho vay sẽ cho vay vượt quá 90 phần trăm với lãi suất cao hơn Các khoản thế chấp thanh toán tốt nghiệp (GPM) thường được giới hạn ở tỷ lệ cho vay / giá trị 90 phần trăm do khấu hao theo thời gian theo lịch trình.

** Thông thường, tỷ lệ cao hơn được cho phép; Tuy nhiên, nếu ARM thông thường hoặc GPM cho phép tăng tối đa các khoản thanh toán hàng tháng vượt quá giới hạn quy định, tỷ lệ thấp hơn phải được đáp ứng cho khoản vay được bảo hiểm.

Cũng lưu ý trong Phụ lục 8-2 rằng, trong trường hợp của ARM, có thể phải đápứng các tiêu chuẩn bảo lãnh nghiêm ngặt hơn trong một số trường hợp Điều này là do

sự gia tăng lãi suất có thể dẫn đến tăng thanh toán hoặc tăng dư nợ cho vay do trầnthanh toán và khấu hao theo giá trị âm Bên cho vay đề cập đến các trường hợp dựkiến khấu hao theo giá trị khấu hao theo kế hoạch và thường đưa nó vào tài khoản khibảo lãnh phát hành ARM bằng cách yêu cầu tỷ lệ cho vay / giá trị thấp hơn Nếu thanhtoán có thể sẽ được điều chỉnh bởi vì tỷ lệ hỗn hợp (chỉ số ARM hiện tại cộng với lãi)tại thời điểm khởi tạo cao hơn lãi suất ban đầu, chủ thể thanh toán sẽ xem xét việctăng thanh toán theo kế hoạch khi xem xét tỷ lệ thanh toán / thu nhập.6 Lưu ý rằng cácGPM thông thường thường được bảo lãnh trên cơ sở khấu hao theo lịch trình, đượcbiết đến vào thời điểm khởi tạo, và tỷ lệ cho vay đối với giá trị thường bị giới hạn đến

90 phần trăm Ngoài ra, trong trường hợp ARM, tỷ lệ chi trả / thu nhập tối đa ban đầu

có thể được hạ xuống nếu hợp đồng thế chấp quy định khả năng thanh toán hàngtháng vượt quá mức quy định tối đa Ví dụ, nếu một ARM được thực hiện với mứcthanh toán lớn hơn 15 phần trăm mỗi năm, hoặc nếu mức trần lãi suất vượt quá 2 phần

trăm mỗi năm hoặc 5 phần trăm trong suốt thời gian thế chấp, thì tỷ lệ thấp hơnthường được yêu cầu Hạn chế cuối cùng này cũng áp dụng cho GPM.

Khi tính các tỷ lệ này cho các trường hợp thông thường và được bảo hiểmthông thường, chúng tôi lấy thông tin có liên quan từ phụ lục 8-1 và tính các tỷ lệ cầnthiết như thể hiện trong Phụ lục 8-3 Lưu ý rằng trong hai trường hợp được xem xét,khoản vay thông thường được bảo hiểm lớn hơn (95 phần trăm so với 80 phần trăm)

và được thực hiện với lãi suất cao hơn Ngoài ra, khoản vay được bảo hiểm đòi hỏi phíbảo hiểm thế chấp hàng tháng, và khoản vay thông thường không Các tỷ số tính toán

và hiển thị ở dưới cùng của triển lãm chỉ ra rằng người vay có thể đủ tiêu chuẩn chokhoản vay thông thường hoặc khoản vay thông thường được bảo hiểm với tỷ lệ thấphơn tỷ lệ tối đa cho phép theo các tiêu chuẩn thanh toán chung thể hiện trong Phụ lục8- 2 Cho dù người vay có thích vay thông thường hay được bảo hiểm thông thường,phụ thuộc vào số tiền trả cho khoản thanh toán xuống (20 phần trăm hay 5 phần trămcủa giá trị đánh giá) và liệu người đi vay có muốn trả thêm khoản lãi và phí bảo hiểm

Sự lựa chọn thứ hai cũng phụ thuộc vào việc người đi vay có đủ tiền để thực hiện yêucầu thanh toán trễ Nếu người đi vay có thể trả được khoản thanh toán xuống, người đivay phải quyết định xem khoản chênh lệch (15 phần trăm) có thể được tái đầu tư vớilãi suất cao hơn mức lãi suất bổ sung và phí bảo hiểm (Một thủ tục có thể được sửdụng để lựa chọn giữa các khoản vay khác nhau về số tiền và lãi suất đã được trìnhbày chi tiết trong Chương 7.)

PHỤ LỤC 8-3: Ước tính năng lực của người đi vay (ví dụ khoản vay thông thường và khoản vay có bảo hiểm)

Conventional Insured Conventional

Số tiền vay mong muốn $ 61.360 $ 72.865

Kỳ hạn vay FRM 30 yr, 9,25% FRM 30 yr, 9,5%

Tỉ lệ Vay / giá trị tài sản 0.8 0.9Thu nhập của người đi vay (A) 3.542 3.542

Nợ phải thanh toán ** 181 181

** Thường được định nghĩa là một nghĩa vụ với ít nhất 11 khoản thanh toán hàng tháng còn lại Tuy nhiên, bất kỳ nghĩa vụ nào trong phán quyết của chủ thể thanh toán đòi hỏi một khoản chi tiêu lớn hàng tháng liên quan đến thu nhập có thể được bao gồm, ngay cả khi số lượng các khoản thanh toán còn lại là dưới 11

Các tiêu chuẩn thanh toán - FHA Các khoản thế chấp được bảo hiểm

Nếu người vay trong ví dụ của chúng tôi đang xem xét khoản thế chấp bằngbảo hiểm FHA, cách tiếp cận tương tự cũng được sử dụng để bảo lãnh phát hành, vớimột số ngoại lệ đáng lưu ý Để bắt đầu cuộc thảo luận chung về bảo lãnh FHA, chúngtôi chỉ ra rằng không giống như quy trình bảo lãnh thông thường, cung cấp cho khoảntiền vay theo tỷ lệ phần trăm của giá trị được thẩm định (80 phần trăm, 95 phần trăm,vv), FHA có một thủ tục cụ thể được sử dụng để Thiết lập số tiền cho vay có thể đượcbảo hiểm tối đa mà nó sẵn sàng phát hành một chất kết dính bảo hiểm Quá trình này

thường được mô tả trong Phụ lục 8-4.

Thời gian: Tỷ lệ cho vay / giá trị tối đa-Giá trị > 50.000$ 97.7

5%

Số tiền cho vay tối đa** - số tiền ít hơn trong lần tính 1 hoặc 2 74,647

Trách nhiệm thanh toán khác

Tỉ lệ tổng trách nhiệm thanh toán (C/A) 29% 41%

* FHA quy định về một khoản phụ cấp chi phí bận rộn trong việc xác định khoản tiền vay Giới hạn

về số tiền này thay đổi theo vùng.

** Số tiền vay tối đa không được vượt quá giới hạn quy định của FHA Những giới hạn này thay đổi theo thành phố và thay đổi theo thời gian.

*** Phí bảo hiểm thế chấp bao gồm hai thành phần, phí bảo hiểm trả trước, có thể được tài trợ hoặc trả bằng tiền mặt, và lệ phí hàng năm, thay đổi về số tiền và kỳ hạn theo tỷ lệ cho vay / giá trị Xem

Bộ Phận về Ngân hàng Nhà ở và Phát triển Đô thị của Hoa Kỳ 94-14 và bản sửa đổi cho một cuộc thảo luận đầy đủ về phí bảo hiểm thế chấp.

**** Nguyên nợ 10 lần còn lại Tuy nhiên, người bảo lãnh thanh toán có thể tăng hoặc giảm số lần thanh toán tùy thuộc vào tổng số nghĩa vụ nợ và mối quan hệ với thu nhập của người đi vay.

Phụ lục 8-4 cho thấy FHA quy định chi phí đóng cửa (sẽ được thảo luận) trongđịnh nghĩa về tổng chi phí mua lại, được sử dụng làm cơ sở cho việc thành lập khoản

vay tối đa Trong phạm vi người đi vay trả chi phí đóng cửa bằng hoặc lớn hơn trợ cấpFHA, chi phí mua lại sẽ tăng lên Lưu ý rằng FHA cũng cung cấp cho người đi vayphương án để tài trợ phí bảo hiểm thế chấp trước Khoản tiền bổ sung này được thêmvào số tiền thế chấp tối đa để đến tổng số tiền tài trợ, $ 76,326 Thanh toán hàng thángđược tính trên số tiền này Cũng lưu ý rằng số tiền vay tối đa được tính trên cơ sở tốtnghiệp khi tổng số tiền mua được lớn hơn $ 50,000 Tức là, tính 97 phần trăm của25.000 đô la đầu tiên, tương đương với 24.250 đô la, và sau đó là 95 phần trăm số tiềncòn lại, với tỷ lệ cho vay tối đa được thiết lập theo Đạo luật Hòa giải Ngân sáchOmnibus năm 1990, để đạt tới mức tuyệt đối Số tiền vay tối đa mà FHA sẵn sàng đảmbảo Nếu tổng chi phí mua lại nhỏ hơn hoặc bằng 50.000 đô la thì số tiền thế chấp tối

đa là 97 phần trăm Những mức phí và mức vay tối đa này có thể thay đổi theo FHAbất cứ lúc nào, dựa trên các điều kiện kinh tế hiện hành

Cần nhấn mạnh rằng FHA đã từng thiết lập các tiêu chuẩn riêng cho cả hai tỷ lệnày (xem phần dưới cùng của phụ lục), nó sử dụng thống nhất cho vay FRM, GPM vàARM Việc thực hiện các tỷ lệ tính toán dựa trên thu nhập hiện tại tại thời điểm chovay bắt đầu được thực hiện mặc dù các khoản thanh toán hàng tháng với GPM hoặcARM có thể thay đổi trong giai đoạn sau

Như trong trường hợp cho vay thông thường, người bảo lãnh có thể xem xétcác tài sản khác, lịch sử tín dụng và các yếu tố bù đắp khi quyết định chấp nhận hoặc

từ chối đơn xin vay Vì FHA yêu cầu điều chỉnh thuế trong quy trình bảo lãnh pháthành, nên các tỷ lệ đủ điều kiện được sử dụng làm tiêu chuẩn để xác định mức độ đầy

đủ của thu nhập của người đi vay cao hơn mức được sử dụng trong các trường hợpthông thường Những tỷ lệ này cũng dựa trên kinh nghiệm mất mát của FHA tronghoạt động của quỹ bảo hiểm Sau đó, các ứng viên giả mạo của chúng tôi có thể sẽ đủđiều kiện để có khoản vay được bảo hiểm FHA FHA sử dụng thêm một bảo lãnh pháthành, tuy nhiên, được thảo luận trong phần tiếp theo

Tiêu chuẩn bảo lãnh – Vay thế chấp có bảo lãnh VA (Underwriting Standards - VA Guaranteed Mortgages)

Quá trình bảo lãnh theo sau bởi Cơ quan Cựu chiến binh (VA) khác nhau đáng

kể trong cách tiếp cận của nó để xác định mức độ đầy đủ của thu nhập của người đi