Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảysinh trong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triểnkinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phò
Trang 1PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU BIỆT THỰ, KHÁCH SẠN CHO
THUÊ
Trang 2MỞ ĐẦU
1 Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốcgia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trangthiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mụctiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) cóvai trò hết sức quan trọng ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặctrưng sau:
Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước
để trực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộcác nghành kinh tế quốc dân Sau đó các nghành KTQD mới khai tháccông trình tạo ra của cải vật chất thoả mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội
Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới
Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy
sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội
Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảysinh trong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triểnkinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữatrung ương và địa phương; phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…
Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ làcác hoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanhnghiệp
Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạtđộng đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanhcông cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra
Cụ thể là:
ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng,TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triểncác ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội
ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đờisống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các côngtrình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinhthái
ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng cáccông trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia
Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuốicùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các
ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, anninh quốc phòng,…)
2 Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.
Dự án đầu tư là tế bào của hoạt động đầu tư Đó là tập hợp các biện pháp cócăn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kỹ thuật, côngnghệ, tổ chức sản xuất, tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết
Trang 3định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho DN và hiệu quả kinh tế
xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể có được
Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tậphợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng hoặccải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt
số lượng hoặc nâng cao về mặt chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, đảmbảo được hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội ứng với một khoảng thời hạn nhấtđịnh( chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp) Vậy nên vai trò của dự án đóngvai trò quan trọng:
DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thểkiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sửdụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng
DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúpcho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn
DAĐT là hệ thống triển khai, cụ thể hóa những ý tưởng & cơ hội chuyểnhóa dần những biện pháp được đề xuất( về kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xãhội) trở thành hiện thực, là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khảthi của dự án Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đếnquyết định có đầu tư hay không?
Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soátđược các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường vànhững khía cạnh khác đối với dự án
Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn haykhông
3 Nội dung của dự án đầu tư
Theo NĐ12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 thì nội dung của dự án đầu tư xây dựngcông trình gồm hai phần sau:
Phần I : Phần thuyết minh của dự án
Nội dung phần thuyết minh của Dự án đầu tư xây dựng công trình
1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩmđối với dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xãhội đối với địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình;địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiênliệu và các yếu tố đầu vào khác
2 Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trìnhthuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất
3 Các giải pháp thực hiện bao gồm:
Trang 4a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợxây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và côngtrình có yêu cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án
4 Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và cácyêu cầu về an ninh, quốc phòng
5 Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năngcấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồivốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dựán
Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
1 Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xâydựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện đượccác thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, làcăn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo
Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ
2 Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng côngtrình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; vị trí, quy
mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc
dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầucông nghệ;
c) Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của côngtrình;
đ) Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của phápluật;
e) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng
3 Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
Trang 5a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến côngtrình đối với công trình xây dựng theo tuyến;
b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầucông nghệ;
c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếucủa công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực
4 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội
4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư:
4.1.1 Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư:
Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chínhđứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Để xác định, phân tích cáckhoản thu, khoản chi, hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy của dự
án Phân tích tài chính là một trong những nội dung quam trọng nhất phải lậptrong phần thuyết minh của dự án, có những ý nghĩa chủ yếu sau:
- Giúp chủ đầu tư có những cơ sở vững chắc để quyết định có hay không đầu tưvào dự án
- Là căn cứ để cơ quan tào trợ vốn thẩm định phương án tài chính, phương án trảnợ…và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án
- Khi dự án được quyết định đầu tư thì phương án tài chính của dự án còn là bản
kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực hiện các công việccủa dự án ở các giai đoạn tiếp sau có liên quan
- Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đat được trong giai đoạn dự án còn
là căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hànhkhai thác, từ đó dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháphiệu chỉnh…
4.1.2 Xác định các yếu tố đầu vào
Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu làdòng tiền):
Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư)
Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩmcủa dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành Chú ýkhông có thuế VAT đầu ra)
Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA)
Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sảnphẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chiphí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốnvay (chi phí động)
Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành
Trang 6 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành,tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh trongvận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng).
Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án
Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án
Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng trong tínhtoán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước)
b)Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thuchi, …)
Phân tích lỗ lãi
Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu Có 2 chỉ tiêu
Lợi nhuận trước thuế
LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh
+Chỉ tiêu lợi nhuân tính cho 1 đơn vị sản phẩm
C :chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm
+Lợi nhuân bình quân năm 1 max
n t t bq
+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư
M = LbqV
Lbq: lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tư
Mức doanh lợi một đồng vốn cố định
Trang 7M cd= bq
cd
L V
+ Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án )
2
(
Hiệu quả tài chính của dự án:
Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi
Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá
Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi NFV = n ( )(1 )n t
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi NAV = (1 )
(1 ) 1
n n
r r NPV
r
= (1 )n 1
r NFV
r
Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
Trang 8 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
BCR = PB FB
PC FC
Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá
d Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy
Phân tích an tòan nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhânnhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của
dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái Sựhợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…
Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn
Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tíchđiểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án
Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hang vừa đủ trang trải các chi phí bâtbiến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận băng 0
Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốnhoặc mức hoạt động hòa vốn
V - ,
0
hv T
hv t t
N
Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t
Phân tích điểm hòa vốn
Doanh thu hòa vốn
1
h
FC R
VC R
FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
R : doanh thu của dự án
Sản lượng hòa vốn của dự án
h
FC Q
P v
P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm
Trang 9 Phân tích thời hạn hoàn vốn
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận
Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn
Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thời hạn hoànvốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng độngnhư sau:
0 ) 1 ( 0
r
C B
Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trìnhtrên
Khi Th< Thq và Th -> Min
Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao
Trang 10Trong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước.
Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêuthực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêuquả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quảnày.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:
Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao
Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bìnhthường như tính toán ban đầu
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi sovới điều kiện tính toán ban đầu
4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trêngiác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng Phântích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanhnghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưnglợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối pháttriển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước vàdoanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thểhiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyếtphục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phụccác ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự ánủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhànước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn
cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhânđạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thìphần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án.Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốnkhá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ mộtvai trò quan trọng
Trang 11Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dungcủa phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêuđứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựatrên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án
c) Mức thu hút lao động vào làm việc:
- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm
- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án d) Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong
cả đời dự án
e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế
Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội HUD
Địa điểm xây dựng : xã Viên Sơn – thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội
Quy mô của dự án: Nhóm B
Trang 12* Đường giao thông, vỉa hè.
* Hàng rào ,tường bao +Cổng ra vào
*Hệ thống cấp điện ngoài nhà
* Sân chơi thể thao
* Vườn hoa, thảm cỏ+ Cây cảnh
*Hệ thống cấp , thoát nước ngoài nhà
- Tổng diện tích xây dựng là: 18000 m2
Thời gian thực hiện dự án: Txd = 2 năm
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng:
Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 15 năm
Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho thuê và bán với đối tượng cho thuê
là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc Dự án dự kiến thực hiện đầu tư vàxây dựng bắt đầu vào quý 4 năm 2012 và kết thúc vào quý 4 năm 2014 đưa vào vậnhành
Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …)
được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế
cơ sở )
+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích là: 28.1%.
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Cấp III
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn
khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).
Trang 13CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (G TMĐT )
Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí đầu tư và xây dựng, kể cả vốn lưu độngban đầu và là giới hạn chi phí tối đa của dự án, được xác định trong quyết định đầu tư Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặtthiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình các khoảnmục chi phí khác và dự phòng phí
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định theo công thức:
- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2,md…)
- Giá chuẩn của một đơn vị quy mô xây dựng (được lấy trong quyết định725/QĐ_BXD Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổnghợp bộ phận kết cấu công trình năm 2011)
- Mức thuế suất VAT được lấy theo quy định hiện hành (đối với công tác xây lắp,mức thuế VAT hiện hành lấy bằng 10%)
b Xác định các chi phí xây lắp các hạng mục
b-1 Chi phí xây lắp các hạng mục công trình nhà chính
Chi phí xây dựng được tính theo công thức sau:
)1
(
1
XD GTGT n
i
i xd
Trong đó:
Trang 14xd
g : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i
n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau:
i
xd
g =S * i P i
Si : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)
Pi : Suất đầu tư (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1đơn vị công suất củahạng mục thứ i
XD
GTGT
T : Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp
Trang 15BẢNG 1.1A:XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG CHO CÁC HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH CHÍNH
Trang 16Dự án lấy suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở biệt thự từ 2-3 tầng kết cấukhung chịu lực bê tông cốt thép, tường bao xây gạch, sàn mái BTCT đổ tại chỗ Dự ánđược bắt đầu vào quý 3 năm 2012 Bộ xây dựng ban hành tập suất vốn đầu tư theoquyết định 725/QĐ_BXD vào 9/8/2012 Nên ta lấy giá chuẩn căn cứ vào quyết định725/QĐ_BXD ( bao gồm: xây dựng, điện nước trong nhà), chưa có VAT:
+, Hạng mục nhà A,D: 7.436.000 đ/1m2 sàn
+, Hạng mục nhà B: 7.250.000 đ/1m2 sàn (vì đây là nhà kiểu biệt thự hợp khối).+, Hạng mục nhà C: 7,700,000 đ/1m2 sàn (vì đây là kiểu nhà có kiến trúc phứctạp thi công sẽ phức tạp, thời gian thi công dài)
(Hệ số tỷ lệ giữa diện tích xây dựng công trình so với tổng diện tích chiếm đất lấybằng 28.1%)
BẢNG 1.1 B: BẢNG TỶ LỆ CHIẾM ĐẤT CỦA TỪNG HẠNG MỤC
b-2 Chi phí xây dựng các công trình khác:
- Chi phí san lấp mặt bằng: San nền bằng cát đen dày 1m, độ đầm chặt yêu cầuk=0,90 Tạm tính dự trên đơn giá định mức xây dựng công trình thành phố HàNội là 150,000 đ/1m3
- Đường giao thông: Đường giao thông nội bộ rải nhựa hạt mịn dày 5cm + rảinhựa hạt thô dày 7cm trên móng cấp phối đá dăm moduyn đàn hồi EYC >=130Mpa theo tập suất vốn đầu tư quyết định 725/QĐ_BXD là : 750,000 đồng/
m2
- Hàng rào, tường bao: xây gạch chỉ tường 110 có bổ trụ, cao 1.8m, dựa theoquyết định số 35/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 của UBND Thành phố HàNội có giá là 691.000/m2
Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là:180.000.000 đồng (baogồm trụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 90.000.000 đồng
Trang 17- Sân chơi, sân thể thao: Dựa vào suất vốn đầu tư theo 725/QĐ-BXD ngày9/08/2012 của Bộ XD cho sân chơi bóng chuyền, cầu lông là 3.545.000/m2 cóhai sân kích thước 25x13m
- Công viên, vườn hoa, cây xanh: Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theocông trình tương tự 120.000 đồng/m2
Chi phí mua sắm cây cảnh để trong nhà dự kiến 150 cây, giá 1 cây cảnh là1500.000/cây
- Nhà điều hành, bảo vệ: Dựa vào bảng giá xây dựng mới quyết định số 35/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 của UBND Thành phố Hà Nội Công trình nhà 1tầng mái tôn, xây tường 110 bổ trụ xây gạch, nhà bảo vệ là 1.761.000/m2 (2 nhàbảo vệ kích thước 4x4m) Nhà điều hành là nhà 1 tầng khép kín kết cấu BTCT
có suất vốn đầu tư là 5.167.000/m2
- Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựngcác hạng mục chính = 3%*G
- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạngmục chính = 2%* G
BẢNG 1.1: BẢNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC
ĐVT: 1000đSTT Tên hạngmục Đơnvị xây dựngQuy mô
Đơn giáchưathuế
Trang 188 Đường giaothông m2 5000.1 750 3,750,075 4,125,083
I.2 Xác định chi phí thiết bị cho dự án.( G TB )
a) Chi phí mua sắm thiết bị
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :
) 1
(
* 1
TB VAT i
m j i
Trong đó:
Trang 19h : Thuế và phí bảo hiểm
BẢNG 1.2A: THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG PHÒNG TRONG CÁC NHÀ
Trang 20Phòng bảo vệ gồm có 2 phòng, 1 phòng ở cổng chính và 1 phòng ở cổng phụ.Phòng quản lý đặt ở cổng chính bên cạnh phòng bảo vệ.
Các phòng còn lại đều đã đc bố trí trên mặt bằng các nhà A,B,C,D
Trang thiết bị đối với từng phòng(Theo TTLB số 1192/TT-LB ngày 29-12-93
3 Phòng vệ sinh (114 phòng): 1 bình nóng lạnh, 1 lavabo, 1xí bệt, 1 sen
4 Phòng bếp (32 phòng) : 1 tủ bếp, 1 máy hút mùi, 1 bếp ga, 1 tủ lạnh 100l
5 Phòng ăn (32 phòng ): 1 điều hoà, 1 bàn ăn, 1 Tivi mầu 21 inch và có câycảnh
6 Phòng giúp việc (18 phòng): ): 1 giường, 1 tủ đứng, 1 Telephone
8 Phòng giặt (17 phòng): 1 máy giặt
9 Phòng bảo vệ (2 phòng): 1 giường, 1 tủ đứng, 1Telephone, 1 bàn ghế, 1phòng vệ sinh, 1 Tivi 21 inch
10 Phòng quản lý: 2 Telephone, 1 bàn ghế, 2 computer, 1 điều hoà, 1 fax, 1 tủtài liệu, 1 Salon nhỏ, 2 phòng vệ sinh
11 Phòng quần áo và thay đồ: (27 phòng): 1 tủ quần áo, 1 gương soi toàn thân
17 Phòng GĐ:1 điều hòa, 1 bàn ghế, 1 điện thoại, 1 tủ tài liệu, 1 computer
18 Phòng tài vụ: 1 telephone, 1 bàn ghế, 1 computer, 1 fax, 1 tủ tài liệu, 1 điệuhòa
Trang 2119 Reception: 1 computer, 1 telephone, 1 Fax, 1 Telex, 1 quầy lễ tân.
BẢNG 1.2: CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ
ĐVT: 1000 đ
STT Loại thiết bị
Đơn vị tính
Số lượng
Đơn giá ( chưa có VAT)
Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
2 Bình nónglạnh cái 114 1,700 193,800 19,380 213,180
Trang 23CP trướcthuế ThuếVAT sau thuếChi phí
Trang 241.3 : Xác định chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư:
Chi phí bồi thường giải phóng mặt băng, tái định cư gồm các khoản :
- Chi phí bồi thường nhà cửa vật kiến trúc, cây trồng trên đất
- Chi phí tái định cư
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng
- Chi phí sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xâydựng
* Căn cứ xác định:
Diện tích đất sử dụng cho dự án 17000 m2, khối lượng giải phóng mặt bằngtheo thực tế, chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường theobảng giá đất nông nghiệp kèm theo QĐ số 50/2011/QĐ-UBND cấp 30/12/2011của TP Hà Nội
* Phương pháp xác định :
Đối với chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư ta dùng phương pháp lập dựtoán chi phí
Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hay chi chí thuế đất
Ở dự án này ta sử dụng đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định cư Chiphí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đất nhân với chi phíbồi thường cho 1 đơn vị diện tích Dự án phải tính tiền thuê đất cho thời gian xâydựng là 2 năm
Giá đền bù cho 1 m2 lúa là gĐB= 10.000đ/1m2
Giá đền bù đất nông nghiệp tính bằng 162.000 đồng/1m2
Theo nghị định 121/2010/NĐ-CP về chi phí thuê đất, đây là trường hợp sửdụng đất thuê làm mặt bằng để xây dựng khu dân cư lấy chi phí thuê đất trong 1năm tính bằng 1.5% giá đất tại thời điểm thuê đất.Ta tạm tính giá thuê đất GTĐ2NĂM
BẢNG 1.5: TỔNG HỢP CHI PHÍ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
ĐVT: 1000đSTT Nội dung tínhtoán Đơn vịtính lượngKhối Đơngiá trước thuếChi phí ThuếVAT Chi phí sauthuế
1 Chi phí bồithường đất m2 18,000 162 2,916,000 0 2,916,000
2 Chi phí bồi
3 Chi phí tổ chứcbồi thường 2% Chi phí bồi thường 58,320 0 58,3204
Trang 25- Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án.
- Chi phí thiết kế
- Chi phí khảo sát thiết kế
- Chi phí thẩm tra thiết kế
- Chi phí thẩm tra dự toán công trình
- Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và tư vấn cung cấp lắp đặt thiết bị
- Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị
- Chi phí kiểm tra an toàn chịu lực và kiểm định sự phù hợp chất lượngcông trình
- Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán
- Chi phí kiểm toán
- Chi phí bảo hiểm công trình
- Chi phí khác
A Các căn cứ:
- Căn cứ theo Công văn số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng
- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá
- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%), bảo hiểm theo quyđịnh
) 436 1 537 1 (
* ) 100 359 113 ( 537
Trang 26) 237 0 314 0 (
* ) 100 113.359 (
314
3 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án:
GTĐDA = MTĐDA * (GXD + GTB) *KĐC* (1 + TSVAT)Trong đó:
- MTĐDA: định mức chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án tínhtheo tỷ lệ % Tra theo bảng 14 QĐ957-BXD-2009 ta có:
100 200
) 035 0 047 0 (
* ) 100 113.359 (
047
Trang 27GXD = 103,649,497 nghìn đồng
- MTK : Định mức chi phí thiết kế tính theo tỷ lệ % Tra bảng 5 trong Côngvăn số 957/BXD-VP, ta có :
Cấp công trình xây dựng dân dụng
- cấp IV :Chiều cao <=3 tầng hoặc TDTS < 1000 m2
- cấp III: Chiều cao 4->8 tầng hoặc TDTS = 1000 -> 5000 m2
Như vậy nhà A, B, C là công trình cấp IV còn nhà D là công trình cấp III
Tính toán chi phí thiết kế được thể hiện trong bảng sau:
Trang 28BẢNG 1.6A: CHI PHÍ THIẾT KẾ
ĐVT: 1000đ
Trang 29- MTTTK: định mức chi phí thẩm tra thiết kế tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng 15 quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009, tacó:
BẢNG 1.6B: CHI PHÍ THẨM TRA THIẾT KẾ
Trang 30BẢNG1.6C: CHI PHÍ THẨM TRA DỰ TOÁN
ĐVT: 1000ĐSTT Nội dung Đơn vị Quy mô Đơn giá Chi phí XD Kđc Định mức(%) lượngSố trước thuếChi phí
7 Chi phí tư vấn đấu thầu:
7.1 Chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng:
) 059 0 099 0 (
* ) 100 6495 103 ( 099
Trang 32- MTQT: định mức chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán tính theo tỷ lệ %.Tra theo thông tư số 33/2007/TT-BTC ta có:
100 500
) 13 0 23 0 (
* ) 100 359 113 ( 23
11 Chi phí khảo sát thiết kế:
- Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế:
+) Chi phí khởi công, khánh thành : 400 triệu (nằm trong chi phí khác)
14 Chi phí khác :bao gồm chi phí khởi công khánh thành dự kiến là 400 triệu
Tổng chi phí khác dự kiến: 1500 triệu đồng Chi phí khác 1100 triệu đồng.
Trang 33BẢNG 1.6: CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ
CHI PHÍ KHÁC.
ĐVT: 1000Đ
1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án.
Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ,trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí vận hành từng năm và
tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỷ lệ % so với doanh thu bánsản phẩm Trong dự án này sử dụng cách theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diệntích
*Căn cứ xác định: - doanh thu cho thuê diện tích, số vòng quay trong năm.
- tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu cho thuê diện tíchtrong năm (10-15%)
*Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấybằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưuđộng dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cốđịnh(trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu chokhách sạn, nhà nghỉ, nhà khách
Trang 34BẢNG 1.7A: TỔNG LƯỢNG VỐN LƯU ĐỘNG DÙNG CHO MUA SẮM
TRANG THIẾT BỊ
Đơn vị tính:1000 đồng
STT Loại DC và TS nhỏ
Đơnvịtính
Khốilượng Đơngiá
Chi phítrướcthuế
ThuếVAT sau thuếChi phí
1 Bàn làm việc Chiếc 101 1,000 101,000 10,100 111,100
2 Ghế ngồi làm việc Chiếc 101 250 25,250 2,525 27,775
4 Ghế thấp ngồi uốngnước Chiếc 120 150 18,000 1,800 19,800
6 Nệm trải giường Chiếc 101 1,500 151,500 15,150 166,650
18 Phích đựng nướcsôi Chiếc 134 150 20,100 2,010 22,110
19 Đĩa kê cốc thuỷ tinh Chiếc 202 7 1,414 141 1,555
25 Mắc treo quần áo Chiếc 505 20 10,100 1,010 11,110
27 Tranh treo tường Chiếc 134 550 73,700 7,370 81,070
Trang 35Tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm trang thiết bị là:679,590 nghìn đồng (đã có VAT).(679.59 Triệu đồng)
Đơn giá cho thuê 6.0 triệu/m2 năm
3 Nhu cầu vốn lưu động 5,053.28 5,053.28 5,053.28 5,369.11 5,369.11 5,369.11 6,316.60 6,316.60
1 Doanh thu cho thuê diện tích 57,902.21 57,902.21 57,902.21 57,902.21 57,902.21 57,902.21 57,902.21 57,902.21
3 Nhu cầu vốn lưu động 5,790.22 5,790.22 5,790.22 5,790.22 5,790.22 5,790.22 5,790.22 5,790.22