Nghiên cứu sự biến động giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2015

Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh củ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lương

LỜI CẢM ƠN

Được sự nhất trí của Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm

Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất

ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, nhân dân địa phương

Đầu tiên, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo: PGS.TS

Nguyễn Khắc Thái Sơn - Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ và định hướng cho tôi thực hiện đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và đặc biệt các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên đã tận tình dạy bảo tôi trong suốt 2 năm học qua, cung cấp những kiến thức tiền đề để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường

và nhân dân thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi thu thập tài liệu hoàn thành luận văn được tốt nhất

Mặc dù đã hết sức cố gắng, song do thời gian có hạn, trình độ và năng lực của bản thân còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự quan tâm đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo để luận văn

được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016

Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Lương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của biến động giá đất 4

1.1.1 Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai 4

1.1.2 Thị trường đất đai 6

1.1.3 Giá đất, định giá đất 13

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18

1.2 Định giá đất và bất động sản một số nước trên thế giới 21

1.2.1 Định giá đất và bất động sản ở Thái Lan 21

1.2.2 Định giá đất và bất động sản ở Trung Quốc 22

1.2.3 Định giá đất và bất động sản ở Australia 23

1.2.4 Định giá đất và bất động sản ở Đức 24

1.2.5 Bài học kinh nghiệm về công tác định giá đất áp dụng cho Việt Nam 24

1.3 Định giá đất và bất động sản tại Việt Nam 26

1.3.1 Căn cứ pháp lý 26

1.3.2 Công tác định giá đất trên cả nước 27

1.3.3 Công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 36

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 39

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 39

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 39

2.3 Nội dung nghiên cứu 39

2.4 Phương pháp nghiên cứu 40

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 40

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 41

2.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý và biểu đạt kết quả nghiên cứu 43

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 Khái quát về thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh 44

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47

3.1.3 Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 49

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 53

3.1.5 Đánh giá chung về tỉnh hình cơ bản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 57

3.2 Thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh 58

3.2.1 Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh 58

3.2.2 Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả theo thị trường 60

3.2.3 So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở theo quy định tại thành phố Cẩm Phả 68

3.3 Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 73

3.3.1 Yếu tố tự nhiên 75

3.3.2 Yếu tố cơ sở hạ tầng 77

3.3.3 Yếu tố mục đích sử dụng đất 77

3.3.4 Yếu tố pháp lý 78

3.3.5 Yếu tố tâm lý 79

3.4 Tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 80

3.4.1 Tồn tại trong công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh

Quảng Ninh 80

3.4.2 Giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 80

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 82

1 Kết luận 82

2 Đề nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

PHỤ LỤC 85

FAO : Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc

TT-BTC : Thông tư - Bộ Tài chính

TT-BTNMT : Thông tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTLT-BTNMT-BTC : Thông tư liên tich - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính TT-TCĐC : Thông tư - Tổng cục Địa chính

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 188/2004/NĐ-CP 28

Bảng 1.2 Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 104/2014/NĐ-CP 29

Bảng 2.1 Số hộ phỏng vấn trên các đoạn đường điều tra 42

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất Thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 - 2015 55

Bảng 3.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả trên 10 tuyến đường lựa chọn 59

Bảng 3.3 Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1 62

Bảng 3.4 Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2 65

Bảng 3.5 Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3 67

Bảng 3.6 So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của nhóm 1 68

Bảng 3.7 So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của nhóm 2 70

Bảng 3.8 So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của nhóm 3 72

Bảng 3.9 Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 74

Bảng 3.10 Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các nhóm đường 75

Bảng 3.11 So sánh giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 theo hình thể 76

Bảng 3.12 So sánh giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 theo mục đích sử dụng 78

Bảng 3.13 So sánh giá đất ở thị trường trung theo tình trạng pháp lý của thửa đất 78

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh 45

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất của TP Cẩm Phả năm 2015 53

Hình 3.3 Tuyến phố Thương Mại 64

Hình 3.4 Đường Bái Tử Long 66

Hình 3.5 Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các nhóm đường 76

Hình 3.6 Biểu đồ so sánh giá đất ở thị trường trung bình theo tình trạng pháp lý của thửa đất 79

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai gắn bó với con người một cách chặt chẽ cả về vật chất lẫn tinh thần

Là tư liệu sản xuất đặc biệt của mỗi quốc gia không thể thay thế được Đây là một nguồn tài nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên có hạn, không tăng mà còn có thể giảm trong tương lai Nhất là, hiện nay đất nước ta đang trong quá trình CNH - HĐH nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị ngày càng tăng lên Vấn đề đặt ra đó là quản lý

ra sao để sử dụng đất đảm bảo được tính hiệu quả và bền vững Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết

Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất

đai Để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp quan trọng không thể thiếu Mặt khác,

giá đất cũng là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để quản lý đất đai bằng biện pháp tài chính Việc quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành một công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Hiện nay, công tác định giá đất được quy định khá cụ thể, chặt chẽ ở Luật đất

đai 2013 Luật đất đai 2013 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai

2003, Luật đất đai 2013 về giá đất và có một chương riêng quy định cụ thể về Tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất Giá đất là giá trị quyền sử dụng

đất trên một đơn vị diện tích đất Gıá đất là chỉ tiêu phản ánh mối quan hệ nội tại

giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên thị trường, sự lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của nhà nước ) Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố Do vậy, công tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ sở quan trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai và các mục đích khác

Giá đất được xác định là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản

và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo

sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Thành phố Cẩm Phả là một đơn vị hành chính dọc theo Quốc lộ 18 với các khu dân cư được ghép nối thành một dải tạo nên một hình dáng đô thị đặc biệt gồm

13 phường và 3 xã

Cẩm Phả sở hữu nguồn tài nguyên phong phú (trữ lượng than lớn nhất cả nước, có đá vôi, đất sét, nước khoáng, antimon ) để phát triển các ngành công nghiệp khai thác, chế biến than, sản xuất xi măng, nhiệt điện, sản xuất vật liệu xây dựng, phát triển trồng rừng gắn với công nghiệp chế biến gỗ Với đường bờ biển dài khoảng 73 km, Thành phố có điều kiện thuận lợi để phát triển cảng biển, nuôi trồng

và chế biến thủy hải sản Bên cạnh đó, Thành phố còn có vịnh Bái Tử Long xinh

đẹp liền kề với vịnh Hạ Long (một di sản thiên nhiên thế giới), nguồn nước khoáng

quý hiếm (Quang Hanh, Cẩm Thạch), khu di tích lịch sử - văn hoá đền Cửa Ông

được xếp hạng cấp Quốc gia, khu Vũng Đục thuận lợi cho phát triển du lịch biển đảo, du lịch tâm linh, du lịch nghỉ dưỡng và chữa bệnh chăm sóc sức khỏe

Theo Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn

đến năm 2050 và ngoài 2050, Cẩm Phả thuộc vùng đô thị trung tâm Hạ Long (gồm

có Hạ Long, Cẩm Phả, Hoành Bồ) Vùng đô thị trung tâm Hạ Long là vùng hạt nhân của tỉnh Quảng Ninh; là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của toàn Tỉnh với trung tâm thành phố Hạ Long; gắn kết không gian vịnh Hạ Long với vịnh Bái Tử Long; là đầu mối giao thông quốc tế, quốc gia và khu vực Với thế mạnh về công nghiệp khai thác than, nhiệt điện, xi măng, cụm cảng biển, thương mại, dịch vụ và

du lịch biển, Cẩm Phả được xác định là đô thị phát triển công nghiệp (than, nhiệt

điện, phụ trợ ), dịch vụ theo hướng hiện đại, bền vững với môi trường; là đô thị điển hình trong việc thực hiện cụ thể hóa chuyển đổi "nâu" sang "xanh"

Vì thế, trong những năm qua, thành phố Cẩm Phả đã triển khai rất nhiều dự

án xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, các công trình giao thông, các công

trình công cộng, công trình văn hóa, đẩy mạnh phát triển du lịch do vậy mà thị trường bất động sản khá sôi động

Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong đó việc xác định giá đất chưa sát với giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất trên đại bàn thành phố Cẩm Phả nói riêng, định giá đất nói chung và giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, cùng với sự giúp đỡ

của giáo viên hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất ở

đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá sự biến động giá đất ở đô thị thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

giai đoạn 2013 - 2015; từ đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của biến động giá đất

1.1.1 Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai

1.1.1.1 Đặc điểm đất đai

Đất đai là tặng vật của tự nhiên cho không loài người Đất đai là một trong

ba tài nguyên quý báu nhất của thế giới này: Trời, đất, người Ba nhân tố đó sản sinh ra của cải vật chất Đất đai có những đặc điểm độc đáo khác biệt với các tư liệu sản xuất khác

- Là tài sản không thể di dời được

Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự

khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân

sự, kinh tế, xã hội tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất

động sản là các loại động sản

- Tính năng lâu bền

Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng và

bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai

- Có hạn về diện tích

Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động

của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả

- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau

có thể lựa chọn để sử dụng, các thửa đất có chất lượng khác nhau

Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn xã hội Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất

giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành

Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ), điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại khác nhau

lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu quả sử dụng cao nhất Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất, nếu con người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng [19]

1.1.1.2 Chế độ sở hữu với đất đai

Chế độ sở hữu đối với đất đai là một tập hợp các yếu tố pháp lý chi phối các mối quan hệ phát sinh trong quá trình xác lập và vận động của quyền sở hữu đối với

đất đai Tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà nội hàm của chế độ

sở hữu đất đai được phân chia ở dạng khái quát, gồm các quyền chiếm hữu, quyền

định đoạt và quyền sử dụng hoặc phân chia ở dạng phân kỳ, gồm các quyền tài sản đối với đất đai như quyền hưởng lợi, quyền thừa kế, quyền bán, quyền tặng cho,

quyền thế chấp

Theo xu thế chung trên thế giới hiện nay, việc tài sản thuộc sở hữu của ai hay hình thức sở hữu nào không còn quan trọng mà điều mấu chốt là ai thực sự đang là người chi phối, kiểm soát tài sản đó [1]

1.1.1.3 Quyền sở hữu về đất đai

Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu

thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã cổ Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực hiện

đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu, quyền

sử dụng và quyền định đoạt Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền sở hữu gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ quyền chiếm hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định đoạt là giới hạn của quyền năng sử dụng Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử dụng

Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống Common law thường không sử

dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu Theo

họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm hữu, quyền

sử dụng, quyền định đoạt còn bao gốm cả những quyền mà trong hệ thống pháp luật Civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm phạm,

Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho người khác

được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Điều đó

chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời và xơ cứng Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất

cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền quyền sở hữu nhưng quyền

sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể khác có liên quan [1]

1.1.2 Thị trường đất đai

1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng,

thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,

kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”,

do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật nước ta, khi tham gia vào thị trường đất đai, các chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất Muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp) Thị trường sơ cấp về đất đai bao gồm các giao dịch một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê

đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người sử

dụng đất)

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường đất đai

- Thị trường đất đai là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, nhưng

ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của đất đai

Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế cho nhau ít nhất

về phương diện giá

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù

có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng quá mức, nhưng người ta không thể chuyển

chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

Khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn

định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều

kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí [19]

1.1.2.3 Thị trường đất đai trên thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng

đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của

nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai

Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu

hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơ sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng hình thức can thiệp bằng các biện pháp hành chính

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và

đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ

và quy mô quy tụ đất đai Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước

đã đề ra chính sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực

đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với

tốc độ tăng trưởng của thị trường hàng hóa

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan

là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài

1.1.2.4 Thị trường đất đai ở Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy

thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao đổi đất

đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy

định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai

Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao

tay, tự cam kết giữa người mua và người bán Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”

* Giai đoạn từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia

đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993) Lần

đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,

tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu

tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa

bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại

mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai

- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm

1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của

nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp

định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng Thêm vào

đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong

đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không

gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và phát triển đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Cơn sốt thứ hai trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

* Giai đoạn từ năm 2003 đến trước Luật Đất đai 2013: Luật Đất đai năm

2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 với những quy định mới về kiểm soát cung cầu

đất đai và thị trường BĐS Luật Đất Đai lần này đã quy định nội dung cụ thể về sở

hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển

đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,

bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi

đất Những quy định mới của Luật Đất đai năm 2003, cùng với những quy định

chi tiết của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, đã đưa thị trường BĐS bước vào giai

đoạn trầm lắng

Năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Từ cuối năm 2007

đến tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện

tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS

* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực: Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản nước ngoài, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ

Các nhà đầu tư ngoại đều chung nhận định, nền kinh tế Việt Nam đang hội nhập sâu rộng Ở tầm vĩ mô, Chính phủ Việt Nam đã và đang đàm phán các hiệp

định thương mại tự do song phương với các nền kinh tế lớn, trong đó có TPP Chính điều này sẽ mở ra cơ hội rất lớn cho nền kinh tế Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư

lớn của quốc tế

Các cơ hội có thể nhận thấy qua dân số đông và trẻ, chủ yếu tập trung sống

đô thị, quỹ nhà ở còn khiêm tốn Bên cạnh đó nhiều chính sách pháp luật về đất đai

thông thoáng đã ban hành như mở cửa cho người nước ngoài mua nhà đã tạo sự minh bạch, sức mua được khơi thông cộng với tín dụng linh hoạt, chi phí lãi vay thấp đang tạo cơ hội rất tốt cho người dân mua nhà và doanh nghiệp bất động sản phát triển

* Đặc trưng của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua:

- Thị trường đất đai mang tính tự phát: thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước

- Thị trường đất đai mang tính bất thường: Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt

hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội Trong gần 15 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995; 2000 - 2002

và 2006-2008 Trong thời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác

động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

- Thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước: Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp Theo ước tính có tới 70 - 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay

1.1.3 Giá đất, định giá đất

1.1.3.1 Khái quát chung về giá đất

Trong các nền kinh tế thị trường phát triển, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét trên phương diện tổng quát, giá

đất là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong không gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh

cụ thể xác định

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định Giá đất thị trường được hình thành trên

cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các qui luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động

1.1.3.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thanh dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi

định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành

phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên, không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào giá đất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co giãn trong cung kinh

tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Ngoài ra giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng Vì vậy thửa đất khác nhau

có giá cả rất khác nhau

1.1.3.3 Cơ sở khoa học hình thành giá

a Địa tô

C.Mác (1818-1883), trên cơ sở chắt lọc cái nhân hợp lý trong lý luận địa tô của Adam Smith, của David Ricardo, C.Mác đã kế thừa, phát triển và hoàn thiện lý luận địa tô của mình; Ông cho rằng: người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất

đai mà có thu nhập không phải qua lao động, khoản thu nhập đó gọi là địa tô; hay

nói cách khác địa tô là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Theo Ông trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thăng dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau Trong xã hội phong kiến, địa

tô tồn tại dưới các hình thức địa tô lao dịch, địa tô hiện vật, địa tô tiền, trong xã hội

tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà

tư bản địa tô thuê đất đai sử dụng cho người sở hữu đất đai Có hai loại địa tô là địa

tô cấp sai và địa tô tuyệt đối

Từ các kết quả nghiên cứu về địa tô, Mác đã chỉ ra hạn chế của Adam Smith khi cho rằng địa tô là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, đã chỉ ra sai lầm lớn nhất của Ricardo khi cho rằng không có sự tồn tại của địa tô truyệt đối trong xã hội

tư bản chủ nghĩa, đồng thời khẳng định một cách dứt khoát rằng: địa tô không phải

là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, rằng đất đai là loại vật chất tự nhiên và là sản phẩm phi lao động Nhưng đất đai là loại tài sản đặc thù mà người ta chiếm giữ khi nó là hàng hóa mua bán thì nó có giá Mục đích mua đất của người ta là mua quyền lợi thu tiền cho thuê đất, cho nên giá đất trên thực tế là không phải là giá mua

đất mà là giá mua tiền thuê đất Giá đất đai quyết định trực tiếp bởi tiền thuê đất là

bao nhiêu và mức lợi tức cao hay thấp: khi lượng tiền thuê đất không thay đổi, giá

đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức, khi mức lợi tức không thay đổi thì giá đất đai tỷ

lệ thuận với tiền thuê đất Từ đó cho thấy công thức tính giá đất như sau:

Giá trị đất đai bao gồm các bộ phận sau:

Thứ nhất, chi phí dùng khai thác đất đai;

Thứ hai, giá trị được tích lũy trong kinh doanh đất đai bộ phận giá trị này

được cấu thành bời 2 bộ phận: bộ phận giá trị sản phẩm được hình thành từ lao động vật hóa và lao động sống dầu tư cho đất đai, được chuyển dịch và kết đọng

trong sản phẩm đất đai; bộ phân giá trị bản thân đất đai được hình thành từ chuyển dịch và kết đọng lại trong đất đai;

Thứ ba, Chi phí xây, sửa chữa các công trình trên đất (nếu có);

Thứ tư, chi phí khai thác đất đai tại thành thi (đối với đất đô thị) (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2013)

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự

ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào

Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn mà mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên

do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên

đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc

dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ

không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [19]

c Quan hệ cung - cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng

cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đát đai khác các loại hàng hóa thông thường là có dặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như cố định về vị trí, không sinh sôi và tính

cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy

ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả

Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành

đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng nên tính thay thế nhau

cũng có giới hạn

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố ngày ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hóa nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố

định về số lượng thì giá cả của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc

dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục

bộ giữa các vùng [19]

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.4.1 Nhân tố thông thường

* Nhân tố hành chính

- Chế độ đất đai và nhà ở: Chế độ đất đai bao gồm chế độ sở hữu đất và chế

độ sử dụng đất Chế độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm

xuống của giá cả đất đai Nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất đai chỉ có cấp phát thì sẽ không tồn tại giá đất Nhưng khi đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt thì đất đai có giá

- Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, suất dung tích (tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng) và mật độ kiến trúc đều ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng một mảnh đất dùng cho thương nghiệp, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn

- Chính sách giá đất, thuế: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất đai Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất làm cho mức giá đất giảm xuống hoặc ngưng trệ lại Chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư vào nhà đất từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp

- Sự biến đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất đai ở đó tăng Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại: nâng cấp

và chuyển quyền quản lý

* Nhân tố nhân khẩu

- Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu cao thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường tương quan với trình độ

được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh

hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay

đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách

tương ứng

* Nhân tố xã hội

- Trạng thái ổn định chính trị: Cục diện chính trị ổn định, việc đầu tư vào nhà

đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể được thu về đúng thời

hạn cùng với lợi nhuận, lòng tin của nhà đầu tư lớn thì giá đất sẽ tăng Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

- An ninh xã hội: Ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay thương nghiệp, nếu trật tự xã hội tốt mọi người sẽ cảm thấy an toàn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú dẫn đến giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là giá đất thị trường

-Tiến trình đô thị hóa: Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao Tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn các khu vực khác

* Nhân tố quốc tế:

- Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất

đai cũng không có ngoại lệ

- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên và ngược lại

* Nhân tố kinh tế

- Tình trạng phát triển kinh tế: Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu

đất là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, tức là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng

- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt gia tăng là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường nên tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn

lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn giá trị vì vậy nhu cầu về nhà đất tăng lên thúc đẩy giá đất tăng cao

- Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với

ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá cao thì giá đất cũng

càng cao, chúng cùng xu thế “nước lên thuyền lên” Giá nhà đất tăng vọt thường chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít

- Mức độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biếu hiện về nhà ở là yêu cầu tăng cao về chất lượng, diện tích nhà ở dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả

đất đai của khu vực đó tăng

- Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng cho trả ngay cho một khoản lớn nên phả vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà

đất đi thế chấp để có khoản vay nên mức lãi suất luôn luôn được nhà đầu tư quan

tâm, lãi suất thay đổi sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi trả dẫn đến cầu đất đai thay đổi nên giá đất sẽ biến động

- Cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm các yếu tố: điện, đường, trường, trạm Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần

- Chất lượng môi trường: Môi trường tự nhiên: địa chất, độ dốc, địa thế, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn Môi trường nhân văn: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất

sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất với chức năng khác nhau trong đô thị

1.1.4.3 Nhân tố cá biệt

- Vị trí: Vị trí cụ thể của thửa đất trong khu vực nhất định có thể ảnh hưởng

đến giá của thửa đất Trên cùng một đoạn đường nếu các thửa đất có các yếu tố

khác như nhau thì thửa đất có vị trí gần mặt tiền hơn thì có giá trị cao hơn, thửa đất tại có các vị trí đắc địa hơn (ngã tư, ngã ba) thường có giá cao hơn và ngược lại

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng

đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài

chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

- Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Trong trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt

đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào

nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất: Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng

đất quyết định tới mức độ thu lợi từ mảnh đất, do đó nó quyết định đến giá đất cụ

thể của thửa đất [19]

1.2 Định giá đất và bất động sản một số nước trên thế giới

1.2.1 Định giá đất và bất động sản ở Thái Lan

* Hệ thống tổ chức định giá của nhà nước về bất động sản

- Về tổ chức: Ở Thái Lan hệ thống tổ chức định giá của nhà nước về bất

động sản chỉ được tổ chức tại một cấp đó là ở TW, cấp tỉnh và cấp huyện không có

cơ quan định giá Ở TW, một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý nhà nước về

định giá bất động sản được thành lập từ năm 1978, gọi là “Cơ quan Định giá TW”

viết tắt là CVA

- Chức năng của CVA: gồm 2 chức năng chính sau đây:

+ Thực hiện quản lý nhà nước về định giá BĐS trên phạm vi cả nước;

+ Xây dựng hoặc soạn thảo các văn bản quy định trình tự thủ tục, quy trình quy phạm định giá BĐS, các chế độ về định giá BĐS để ban hành hoặc trình cơ quan nhà nước cấp trên ban hành

- Về phương pháp định giá đất đai: Ở Thái Lan, không phân biệt cơ quan

định giá nhà nước hay tổ chức định giá tư nhân, tất cả những người làm công tác định giá đều cùng áp dụng các phương pháp định giá truyền thống đang được áp

dụng phổ biến trên thế giới Các phương pháp đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp giá thành, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư

* Hệ thống tổ chức định giá của tư nhân về bất động sản:

- Về tổ chức: Được tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn Để

được hoạt động, các công ty trên phải được nhà nước cấp giấy phép Người đứng ra

thành lập công ty và những nhân viên định giá phải được Hội đồng Định giá TW cấp giấy phép hành nghề Thái Lan có khá nhiều công ty tư nhân tham gia dịnh vụ

định giá bất động sản, các công ty định giá tư nhân tập hợp nhau trong một tổ chức

gọi là Hội Định giá TW, Hội có điều lệ và qui chế hoạt động riêng, có đại diện trong

Uỷ Ban định giá TW

- Về chức năng, nhiệm vụ: Chức năng của các tổ chức định giá tư nhân chủ

yếu làm dịnh vụ định giá và tư vấn cho khách hàng những vấn đề liên quan tới BĐS thuộc sở hữu tư nhân, nhằm mục đích phục vụ cho các hoạt động như: thế chấp BĐS, mua bán BĐS, đầu tư vào BĐS, bảo hiểm BĐS, những hoạt động khác có liên quan tới BĐS như nhận thừa kế, giải quyết tranh chấp về giá trị BĐS vv

1.2.2 Định giá đất và bất động sản ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế

kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ

quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết

định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp

cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao [19]

1.2.3 Định giá đất và bất động sản ở Australia

Tại Australia, đất đai và tài sản gắn liền với đất được xem là một đơn vị bất

động sản Vì vậy, việc định giá đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong

một quy trình chung - quy trình định giá bất động sản Nhà nước liên bang Australia

có Luật về định giá bất động sản áp dụng chung cho cả nước, trên cơ sở luật chung của liên bang, mỗi bang đều ban hành Luật về định giá bất động sản để áp dụng riêng cho bang mình

Tại Australia, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá bất động sản nói riêng của từng bang có sự khác nhau

- Tổ chức định giá bất động sản độc lập:

Bên cạnh hệ thống cơ quan định giá bất động sản của Nhà nước là các Văn phòng định giá bất động sản, còn có hệ thống tổ chức định giá độc lập Hệ thống tổ chức định giá bất động sản độc lập tại Nam Australia rất phát triển

- Về chế độ, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá bất động sản

+ Về chế độ định giá bất động sản: Chế độ định giá bất động sản của toàn

liên bang cũng như của từng bang là như nhau, đều áp dụng hai hình thức: Định giá

đất hàng loạt để tính thuế bất động sản (thuế sử dụng) và các khoản lệ phí và định

giá đất cá biệt (riêng lẻ) để tính thuế thu nhập từ bất động sản và bồi thường cho người sở hữu bất động sản khi Nhà nước thu hồi đất

+ Nguyên tắc định giá bất động sản: Việc định giá bất động sản phải tiến

hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường tại thời

điểm thực hiện giao dịch, kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Quá

trình thực hiện định giá bất động sản và kết quả định giá bất động sản phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch

+ Các phương pháp định giá bất động sản: Tại Australia áp dụng chủ yếu 3

phương pháp định giá bất động sản phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chi phí

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá hàng loạt đối với bất

- Chính phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất

định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu phát triển đô thị, tiến hành

quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản

- Khi Chính phủ trưng mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá

cả hạn chế Trong giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai

có tác dụng để tham khảo

- Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành

đất xây dựng và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích

hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản

1.2.5 Bài học kinh nghiệm về công tác định giá đất áp dụng cho Việt Nam

Thứ nhất, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong

việc tính giá đền bù Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù

được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến

lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường Nhìn chung, ở các nước này, khi tiến hành thu hồi đất của dân vì các mục đích khác nhau, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường

Thứ hai, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ kinh

nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết có 2 loại cơ bản sau:

- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn định ổn

định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, do

các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá

- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất đai, bất

động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp…giải

quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất

- Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển chuyển dịch

từ nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn đang phải chuyển đất nông nghiệp sang

đất phi nông nghiệp thì còn có một loại giá đất khi Nhà nước lấy đất (thông qua

hình thức theo từng nước như bán bắt buộc, trưng mua…) thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng

đồng người sử dụng đất

Thứ ba, Công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin về đất đai chưa phải là thị trường mở Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úc trong việc xây dựng cơ

sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ

sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân

Thứ tư, Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, ở một số nước như Úc, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất

được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể Đây cũng là một trong những

kinh nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh các trường hợp khiếu kiện về giá đất Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soát được những hoạt động

về đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành chính trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai tránh phức tạp, các chính sách của Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế

Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh… Thực tế Việt Nam có nơi có thị trường quyền

sử dụng đất và có nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất, do vậy việc áp dụng nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam cần phải phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất; cần phải xem xét phương pháp xác định giá đất là các phương pháp xác định giá đất mà các nước có nền kinh tế thị trường đang áp dụng để phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất (đặc biệt là xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất)

1.3 Định giá đất và bất động sản tại Việt Nam

1.3.1 Căn cứ pháp lý

Từ năm 2013 đến ngày 1 tháng 7 năm 2014 là thời gian Luật Đất đai năm

2003 còn hiệu lực, công tác định giá đất trên cả nước nói chung và tỉnh Quảng Ninh

nói riêng dựa trên các căn cứ:

- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ

về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2004 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2004 về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 1 năm

2010 của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm

định, ban hành bảng giá và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, công tác

định giá đất dựa trên các căn cứ:

- Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất

- Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,

điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

1.3.2 Công tác định giá đất trên cả nước

1.3.2.1 Quy định các trường hợp định giá đất ở nước ta

* Trước ngày 1 tháng 7 năm 2014 là thời gian Luật Đất đai năm 2003 còn hiệu lực, các trường hợp định giá đất được quy định:

Theo Điều 55 thì giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:

- Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất do Chính phủ quy định;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó giá đất Nhà nước quy định sử dụng làm giá sàn cho các cuộc đấu giá;

- Do thỏa thuận về giá đất của những người có liên quan trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên thị trường Giá đất hình thành trong trường hợp này còn

được sử dụng làm cơ sở để Nhà nước quy định giá đất

* Theo quy định của Luật Đất đai 2013:

Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể giá đất được hình thành trong những trường hợp nào

1.3.2.2 Quy định thẩm quyền ban hành và điều chỉnh khung giá các loại đất và nội dung khung giá từng loại đất

* Trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thì theo Luật Đất Đai 2003, Nghị

định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2004 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2004 về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP)

Khung giá đất ở đô thị quy định trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP được thể hiện trong bảng 1.1:

Bảng 1.1 Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 188/2004/NĐ-CP

Giá tối thiểu Giá tối đa

đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Khoản 2, Điều 56 Luật Đất đai năm 2003) Chính phủ cũng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh

hoặc thay mới khung giá đất cho phù hợp khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất hiện hành (Điều 7 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)

- Khung giá các loại đất: Theo Khoản 5 Điều 1 Nghị định số

123/2007/NĐ-CP bao gồm 9 khung giá là khung giá đất trồng cây hàng năm; khung giá đất trồng cây lâu năm; khung giá đất rừng sản xuất; khung giá đất nuôi trồng thủy sản; khung giá đất làm muối; khung giá đất ở tại nông thôn; khung giá đất ở tại đô thị; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

* Luật Đất đai 2013

- Thẩm quyền ban hành, điều chỉnh khung giá các loại đất (Điều 113 Luật Đất

đai): Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất,

theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

- Khung giá các loại đất theo Điều 3 Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất (sau đây gọi là Nghị

Vùng kinh tế Loại đô thị Giá tối thiểu Giá tối đa