Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm thành phố thái nguyên giai đoạn 2014 2015

Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh củ

NGUYỄN THỊ HẢO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

NGUYỄN THỊ HẢO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM

THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2015

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học:

TS VŨ THỊ THANH THỦY

Thái Nguyên – 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn là trung thực và đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hảo

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn

tới cô giáo – TS Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời

gian thực hiện đề tài

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản

lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Thái Nguyên, Phòng Thống kê và các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu đã rất nhiệt tình, ủng hộ cung cấp các thông tin, số liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, động viên, tạo điều kiện của gia đình, cơ quan, đồng nghiệp trong thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hảo

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa i

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục các bảng, biểu vii

Danh mục các hình vẽ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3

1.1.1 Tổng quan về giá đất 4

1.1.2 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 6

1.1.3 Các phương pháp định giá đất 10

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 20

1.2.1 Văn bản của trung ương 20

1.2.2 Các văn bản pháp lý của tỉnh Thái Nguyên 20

1.3 Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất 21

1.3.1 Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất trên thế giới 21

1.3.2 Định giá đất và một số nghiên cứu về định giá đất tại Việt Nam 25

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

2.3.1.Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu 33

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu 35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Khái quát chung về khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 36

3.2 Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2015 42

3.2.1 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 42

3.2.2 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 49

3.2.3 Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất 52

3.2.4 Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất 54

3.2.5 Nghiên cứu ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất 56

3.3 Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

60

3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở 62

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64

1 Kết luận 64

2 Đề nghị 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

PHỤ LỤC 70

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Phân nhóm các tuyến đường nghiên cứu 33

Bảng 3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất, chuyển quyền sử

dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất năm 2015 38

Bảng 3.3 Tình hình sử dụng đất một số phường khu vực trung tâm

Bảng 3.6 Biến động giá đất đường phố nhóm III 48 Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 50 Bảng 3.8 Một số dự án quy hoạch tại trung tâm TP Thái Nguyên 53

Bảng 3.9 Nghiên cứu sự biến động của giá đất thị trường trước và sau

Bảng 3.10 Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất 55

Bảng 3.11 Diện tích, dân số của Thành phố Thái Nguyên và các đơn

Bảng 3.12 Diện tích và Dân số các phường thuộc khu vực nghiên cứu 59

Bảng 3.13 Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 36

Hình 3.2 Ranh giới và các tuyến đường thuộc khu vực trung tâm

Hình 3.6 Biểu đồ giá trị thị trường trung bình năm 2015 của các

Hình 3.7 Mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 61

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc” Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế, nguồn thu cho ngân sách nhà nước Nhà nước đã sử dụng giá đất

là một công cụ quản lý vĩ mô để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm

và hiệu quả Việc xác định chính xác giá đất sẽ giảm được các tranh chấp đất đai

về giá; một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả; Khi đó đất đai sẽ được phân bổ nhằm sử dụng tốt và hiệu quả

Với cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được định giá theo giá thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Việc định hướng thu thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất được xác định sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước

về đất đai Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai

Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên từ năm 2010, tổng diện tích tự nhiên là 170,7 km2 và tổng dân số toàn thành phố năm 2015 là 306.842 người Thành phố Thái Nguyên là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và cả khu vực trung du miền núi phía Bắc

Trong những năm gần đây, các phường xã thuộc thành phố Thái Nguyên

có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự

án đầu tư, người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân và các cấp chính quyền trong việc chấp hành, thực thi các chính sách pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên và góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục tiêu

của đề tài nghiên cứu: "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2015"

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu cụ thể

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2015 gồm một số yếu tố tuyến đường, vị trí lô đất, yếu tố quy hoạch, yếu tố cơ sở hạ tầng và một số yếu tố khác

2.2 Mục tiêu tổng quát

Đề xuất một số giải pháp góp phần giảm thiểu sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về giá đất tại khu vực nghiên cứu

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân

+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1 1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1.1 Khái quát chung về giá đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên

cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong

đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất Tại điều 4 Luật đất đai

2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng

đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Quốc hội (2013) [12]

1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ

và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đọat Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế

để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài

ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này Địa

tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất

mà họ canh tác

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất

có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên

mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên [19]

Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi

và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc

Địa tô Giá đất =

Lãi suất ngân hàng

cân bằng cung cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật

độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Hồ Thị Lam Trà

và cs [18]

1.1.2 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :

1.1.2.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá

cụ thể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm

vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các

thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá

đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa

vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị,

tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp

giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ

thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá

cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có

những tác động tới giá đất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ

nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu

tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu

thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu; tỉ lệ

thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền

thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng

làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ

cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội

ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn

định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản vào đất,

mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn

Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn

sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá

đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng

sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi

đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

đ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá

cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư

trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất Nguyễn Thế Huấn và cs [10]

1.1.2.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Nguyễn Thế Huấn và cs [10]

1.1.2.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ

dàng sử dụng nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân

tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất Nguyễn Thế Huấn và

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và

tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai Bộ Tài nguyên

và Môi trường (2014) [2]

2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.[2]

3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất

so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của

so sánh

±

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với

thửa đất Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường

do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10% Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) [2]

1.1.3.2 Phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản

so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều

3 của Thông tư này

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài

sản gắn liền với đất của

bất động sản so sánh

= Giá trị xây dựng mới tại

thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa

có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất

động sản so sánh =

Giá trị bất động sản so sánh

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) [2]

1.1.3.3 Phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và

hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không

có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình

quân một năm =

Thu nhập bình quân một năm -

Chi phí bình quân một năm

4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá Việc áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) [2]

1.1.3.4 Phương pháp thặng dư

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự

án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất

có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế

và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm

a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các

dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển = ∑

= +

n

i

i i

r

TR

1 ( 1 )Tổng chi phí phát triển =

C

1 ( 1 )Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá

Diện tích thửa đất cần định giá

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số

04 ban hành kèm theo Thông tư này Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) [2]

1.1.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế

- xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng

vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào

một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

Hệ số điều chỉnh giá đất

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.2.1 Văn bản của trung ương

- Luật đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

1.2.2 Các văn bản pháp lý của tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014;

- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 của HĐND tỉnh Thái

Nguyên Thông qua Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 Phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 05/2015/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 20 tháng 3 năm 2015 vê Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

1.3 Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất

1.3.1 Định giá đất và một số nghiên cứu về định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là BĐS Pháp luật nhiều nước như ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapore coi BĐS là một chế định pháp luật

và có cả một bộ luật riêng để điều chỉnh, gọi là bộ luật BĐS Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống

tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng rất có hiệu quả

1.3.1.1 Công tác định giá đất tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc

Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại

một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá [10] Cơ quan định giá Trung ương

có chức năng thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi

cả nước

Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang và quận (huyện) Tại trung ương cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản" có chức năng thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản

Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính Hệ thống

cơ quan định giá có chức năng thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước Văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức năng quản lý Nhà nước về bất động sản

Trung Quốc

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập Trung tâm định giá đất này

có chức năng cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS và

thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư

vấn các giao dịch mua bán bất động sản Nguyễn Thế Huấn và cs [10]

1.3.1.2 Định giá đất ở Nhật bản

Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập trên cơ sở của

“Luật bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức

thực hiện năm 1964

Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào

kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác

đối với giá cả đất đai Nguyễn Thế Huấn và cs [10]

1.3.1.3 Định giá đất ở Đức

Định giá đất đai là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất đai trong khu vực xây dựng và khu vực phi xây dựng Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản

Quản lý giá đất của Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản

lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản (3) khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất

xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản Nguyễn Thế Huấn và cs [10]

1.3.1.4 Định giá đất ở Úc

Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản

Nguyên tắc định giá đất của Australia: Việc định giá phải tiến hành theo

đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với

chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch

Các phương pháp định giá đất áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở

Việt Nam) và phương pháp chiết trừ Nguyễn Thế Huấn và cs [10]

1.3.1.5 Định giá đất ở Thuỵ Điển

Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua, mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán, bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ

ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh

Nguyễn Thế Huấn và cs [10]

1.3.1.6 Một số nghiên cứu của nước ngoài

Ở một số nước phát triển trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ đã và đang nghiên cứu, áp dụng khá rộng rãi các phương pháp có sử dụng đến các mô hình

toán học để xác định giá trị đất đai

Bailey và các cộng sự (1963) [25] đưa ra phương pháp xác định giá trị của một bất động sản dựa vào hàm hồi quy tuyến tính

Alonso (1964) [24] cho rằng giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào yếu tố vị trí của nó

Rosen (1974) [29] đưa ra mô hình toán học gọi là mô hình hodenic để xác định giá trị của một loại sản phẩm và phân tích giá trị cân bằng trên thị trường của sản phẩm đó

Trong suốt quãng thời gian sau đó có nhiều nghiên cứu ứng dụng mô hình hedonic vào việc xác định giá đất được thực hiện bởi nhiều các nhà nghiên cứu thuộc các quốc gia khác nhau như:

Englund (1998) [26] nghiên cứu về các phương pháp xác định giá bất động sản trên thị trường Thụy Điển

Zhou và Sornette (2008) [30] công trình nghiên cứu, phân tích thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản ở Lasvegas – Mỹ

Gouriéroux và Lanferrère (2009) [27] phân tích về mô hình hodenic để định giá bất động sản và các kết quả có được từ thị trường bất động sản của Pháp

1.3.2 Định giá đất và một số nghiên cứu về định giá đất tại Việt Nam

1.3.2.1 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Theo Điều 112 Luật đất đai 2013 Nguyên tắc định giá đất gồm 4 nguyên tắc

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

Theo Điều 113 Luật đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ

05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 Bảng giá đất và giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Theo khoản 2 điều 114, Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong 05 trường hợp sau đây: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý

và sử dụng đất đai; Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Quốc hội (2013) [13]

Nhà nước cũng ban hành rất nhiều các thông tư, nghị định hướng dẫn xác định giá đất như nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất Điều 4 quy định về phương pháp định giá đất gồm 5 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trong nghị định số 44/2014/NĐ-CP cũng quy định rõ khung giá đất cho

11 loại đất cụ thể thuộc 2 nhóm đất chính là: nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất

phi nông nghiệp

1.3.2.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý, điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốt đất vào các năm 1999 – 2003; 2007 – 2008 và 2011-2012 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

* Hoạt động của thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn

ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước

Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn [19]

1.3.2.3 Một số nghiên cứu về giá đất tại Việt Nam

Nhận thấy tầm quan trọng của đất đai, giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, có rất nhiều các nghiên cứu về lĩnh vực giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:

Theo Lê Khương Ninh (2011) [15] trong bài báo Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng đồng bằng sông Cửu Long đã khẳng định với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, giá trị của đất ở vùng ven đô thị gia tăng không ngừng Do

đó đất đai cần phải được định giá đúng với giá trị của nó Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá đất do nhà nước quy định luôn thấp hơn giá thị trường nên đã xuất hiện các hiện tượng lệch lạc trên thị trường đất đai Mục tiêu của bài viết là cung cấp thông tin thực tế và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven ở Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) để giúp các cơ quan chức năng quản lý thị trường đất đai ở đây một cách hiệu quả hơn

Đề tài thạc sĩ Nguyễn Thị Yến (2012) [23] Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Đề tài có

ý nghĩa quan trọng cho công tác quản lý đất đai và làm cơ sở minh bạch hóa thị trường bất động sản Bốn nhóm yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất năm 2011 là yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm thửa đất và các yếu tố khác lựa chọn để nghiên cứu Nghiên cứu cũng đã xác định được nhóm yếu tố vị trí là nhân tố tác

động lớn nhất đến giá đất Trong khi đó, diện tích thửa đất thu nhập của người dân và giá đất của thị trường có mối quan hệ hữu cơ với nhau, yếu tố bất động sản gắn liền với đất và yếu tố pháp lý ít có ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu Nghiên cứu cũng đã đề xuất cần có những nghiên cứu sâu hơn tới các ảnh hưởng đa chiều và tại nhiều khu vực để làm cơ sở quan trọng cho công tác định giá và quản lý đất đai

Theo Nguyễn Văn Sử (2012) [16] đã nghiên cứu đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng Nghiên cứu này đã trình bày cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tìm hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân – Thành phố Hải Phòng Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng

để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân – Thành phố Hải Phòng Đồng thời đánh giá, đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất

Theo Nguyễn Thế Chinh (2013) [3] đã nghiên cứu và bảo vệ thành công đề tài cấp bộ về Nghiên cứu ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường Đề tài đã Cung cấp cơ sở lý luận, kinh nghiệm quốc

tế và thực tiễn trong nước về cơ chế hai giá đất, ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đến công tác quản lý đất đai, làm tiền đề cho việc đề xuất những biện pháp nhằm điều tiết sao cho giá đất do nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường Theo Đoàn Quang Huy (2014) [11] Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình Việc nghiên cứu này là cơ sở quan trọng cho việc định giá và quản lý đất đai tại thị trấn Vụ Bản Từ kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất thực tế trên thị trường chênh lệch lớn so với giá đất của nhà nước quy định từ 1,75 – 2.5 lần tại các tuyến phố khác nhau, bên cạnh đó vị trí và điều kiện sinh lợi là một trong những yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83% Yếu tố ảnh hưởng thấp nhất tới giá đất là yếu tố dân số với mức ảnh hưởng là 12,9% Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất mà chúng có mối quan hệ mật thiết với nhau Trong đó cơ sở

hạ tầng và điều kiện kinh tế xã hội có mối quan hệ tỉ lệ thuận với giá đất

Theo Trịnh Hữu Liên (2014) [14] nghiên cứu về kỹ thuật xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở dữ liệu địa chính, công nghệ GIS và ảnh viễn thám Kết quả nghiên cứu này có một ý nghĩa quan trọng với công tác quản lý đất đai và công tác định giá đất Nghiên cứu này nêu cách tiếp cận và một số giải pháp xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trên

cơ sở sử dụng bản đồ địa chính và ứng dụng công nghệ GIS, GPS và ảnh viễn thám có độ phân giải cao Kết quả thử nghiệm tại khu vực phường Tích Sơn, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Theo Trần Đức Quỳnh (2015) [13] Ước lượng giá đất và xác định các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất là một vấn đề hết sức quan trọng trong quy hoạch và sử dụng đất, trong định giá tài sản cầm cố cho vay của ngân hàng… Hiện nay chúng ta ước lượng giá đất dựa trên các phương pháp truyền thống Các phương pháp này chủ yếu nhờ phân tích và can thiệp của nhân viên định giá nên rất khó tránh khỏi hiện tượng sai lầm do chủ quan hoặc không minh bạch Bài báo này trình bày phương pháp định giá đất và lựa chọn các đặc trưng ảnh hưởng đến giá đất dựa trên mô hình Hedonic Đây là một mô hình được phát biểu tổng quát bởi Lancaster từ năm 1966 và đã được ứng dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực kinh

tế bao gồm cả định giá đất Trên mỗi địa bàn, người ta thường lựa chọn các mô hình cụ thể khác nhau và thử nghiệm chúng Trong nghiên cứu này, xét hai dạng

mô hình là mô hình tuyến tính và mô hình bậc hai kèm theo sai số kỹ thuật để có thể lựa chọn các đặc trưng ảnh hưởng đến giá đất Việc tìm các tham số cho mô hình này sao cho sai số là nhỏ nhất được thực hiện nhờ việc giải bài toán tối ưu lồi Kết quả số với số liệu được điều tra trên địa bàn quận Long Biên cho thấy phương pháp đề xuất là chấp nhận được và rất có tiềm năng phát triển

Theo Nguyễn Thế Chinh và cs (2015) [5] đã đề xuất một số giải pháp để giá đất do nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường ở Việt Nam đó là phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và

đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục

vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước