Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn quận hồng bàng thành phố hải phòng

Tuy nhiên, công tác quản lý các khoản thu về đất còn nhiều vướng mắc, khó khăn, nhất là trong thời gian gần đây một số chính sách của Nhà nước về ưu đãi của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó kh

i

TÓM LƯỢC

Trong những năm qua, công tác quản lý các khoản thu từ đất đã có nhiều đổi mới phù hợp với tình hình thực tế về quản lý đất đai và nguồn thu cho NSNN Nhiều chính sách ưu đãi đã giúp cho các đối tượng sử dụng đất có điều kiện phát triển sản xuất kinh doanh, tăng năng xuất lao động, sử dụng đất có hiệu quả, tăng nguồn thu cho NSNN Tuy nhiên, công tác quản lý các khoản thu về đất còn nhiều vướng mắc, khó khăn, nhất là trong thời gian gần đây một số chính sách của Nhà nước về ưu đãi của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến một số doanh nghiệp và người nộp thuế trên địa bàn Thành phố nói chung và Quận Hồng Bàng nói riêng

Để tăng cường công tác quản lý các khoản thu về đất, tạo điều kiện cho Người sử dụng đất khai thác có hiệu quả trên đất, phát triển sản xuất kinh doanh và

chấp hành nghĩa vụ với NSNN thì việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng - Thành phố Hải Phòng” là hết sức cần thiết Qua việc thực hiện đề tài, tác giả sẽ hệ thống những lý

thuyết liên quan đến đất đai, hệ thống chính sách các khoản thu từ đất hiện hành của Việt Nam, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học để phân tích rõ thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng – Thành phố Hải Phòng Trên cơ sở phân tích thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn, tác giả sẽ đưa ra những kết luận và kiến nghị và một số biện pháp để hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất, tăng thu Ngân sách hoàn thành nhiệm vụ dự toán giao hàng năm trên địa bàn Quận Hồng Bàng nói riêng và Thành phố Hải Phòng nói chung

ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hải Phòng, ngày tháng năm 2016

Người cam đoan

Phạm Thị Duyên

iii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian vừa qua, với sự nỗ lực cố gắng của bản thân và sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo Trường Đại học Hàng hải Việt Nam, Viện đào tạo sau đại học và các cá nhân, tổ chức liên quan, tôi đã hoàn thành luận văn Thạc sĩ

“Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng- Thành phố Hải Phòng” đúng hạn và có chất lượng

Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Nguyễn Văn Sơn - Phó viện trưởng Viện đào tại sau đại học - Trường Đại học Hàng Hải Việt Nam là giáo viên trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt quá trình làm luận văn Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới các thầy, cô trong khoa sau Đại học, các thầy, cô trong trường đã trực tiếp giảng dạy cho tôi trong thời gian học tập tại trường Chúc các thầy, cô luôn mạnh khỏe, hạnh phúc

Thời gian thực hiện luận văn không tránh khỏi những hạn chế Tác giả rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô, nhà nghiên cứu và độc giả để luận văn hoàn thiện hơn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hải Phòng, ngày tháng 02 năm 2016

Học viên thực hiện luận văn

Phạm Thị Duyên

iv

MỤC LỤC

TÓM LƯỢC i

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ 4

CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT 4

1.1.Cơ sở lý luận về đất đai 4

1.1.1.Khái niệm về đất đai 4

1.1.2 Đặc điểm cơ bản của đất đai 5

1.1.3.Vai trò của đất đai 6

1.2.Cơ sở lý luận về các khoản thu từ đất 7

1.2.1 Khái niệm về các khoản thu từ đất 7

1.2.2.Đặc điểm các khoản thu từ đất 11

1.2.3.Mục đích áp dụng các khoản thu từ đất 12

1.2.4.Bản chất của các khoản thu từ đất 12

1.3 Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất 12

1.3.1 Nội dung quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất 13

1.3.2 Phân cấp quản lý các khoản thu từ đất 13

1.3.3 Vai trò của Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất 14

1.4.Kinh nghiệm của các nước trong công tác quản lý các khoản thu từ đất 17

1.4.1.Kinh nghiệm của Nhật Bản 17

1.4.2.Kinh nghiệm của Philipine 18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HỒNG BÀNG -TP HẢI PHÕNG 20

2.1 Tổ chức bộ máy quản lý các khoản thu về đất 20

2.2 Chính sách của Nhà nước về các khoản thu từ đất 23

2.2.1 Thu tiền sử dụng đất 23

2.2.2.Tiền thuê đất 26

2.2.3 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 30

2.2.4 Thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 35

2.2.5 Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 37

v

2.2.6 Lệ phí trước bạ nhà, đất 39

2.3.Thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng-Thành phố Hải Phòng 40

2.3.1 Về thu tiền sử dụng đất 43

2.3.2 Về tiền thuê đất 46

2.3.3 Về Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 50

2.3.4 Lệ phí trước bạ và Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản 52

2.4 Đánh giá chung về công tác quản lý các khoản thu về đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng 54

2.4.1 Những kết quả đạt được trong công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng 54

2.4.2 Những tồn tại 56

2.4.3 Nguyên nhân tồn tại 58

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HỒNG BÀNG – THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG 60

3.1 Một số biện pháp hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng – Thành phố Hải Phòng 60

3.1.1 Công tác tham mưu và phối hợp với các ban ngành 60

3.1.2 Công tác tuyên truyền và hỗ trợ Người nộp thuế 61

3.1.3 Hoàn thiện đối với công tác xử lý nợ đọng các khoản thu về đất 63

3.1.4.Tích cực triển khai các biện pháp tăng nguồn thu cho NSNN từ các khoản thu từ đất 64

3.1.5 Hoàn thiện công tác thanh tra, kiểm tra đối với công tác quản lý các khoản thu từ đất 67

3.1.6 Cần nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ thuế 68

3.2.Một số kiến nghị và đề xuất 71

3.2.1 Kiến nghị với Nhà nước 71

3.2.2 Một số kiến nghị, đề xuất với Thành phố 74

3.2.3 Kiến nghị với các Ngành liên quan 75

3.2.4 Kiến nghị với Cục thuế Thành phố 75

3.2.5 Kiến nghị với Doanh nghiệp 76

KẾT LUẬN 77

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Bảng quy định thuế suất tính thuế SDĐPNN 22

Bảng 2.3: Biểu kết quả thu nộp NSNN năm 2012 - 2015 41

Bảng 2.3.1 Kết quả Thu tiền sử dụng đất 44

Bảng 2.3.2: Kết quả thu tiền thuê đất 46

Bảng 2.3.3: Kết quả thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 49

Bảng 2.3.4: Kết quả thu Lệ phí trước bạ và Thuế TNCN 51

1

PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài

Hồng Bàng là Quận trung tâm Thành phố, nằm trong khu vực kinh tế - thương mại sầm uất, dân cư đông đúc, đồng thời là nơi tập trung các cơ quan chính trị - văn hóa của Thành phố Hải Phòng Lợi thế đó tạo cho Hồng Bàng những điều kiện vô cùng thuận lợi trong phát triển kinh tế, đưa Hồng Bàng trở thành một trong những "điểm sáng" của Thành phố Hải Phòng Với diện tích tự nhiên 14,5km2, gồm 11 phường, trong những năm vừa qua, kinh tế Quận Hồng Bàng được chú trọng, có bước tăng trưởng khá, phát triển theo hướng thương mại, dịch vụ, đảm bảo tốt cân đối thu, chi ngân sách

Trong tổng nguồn thu NSNN trên địa bàn, nguồn thu từ các khoản thu từ đất

đã có những tác động đáng kể đến tổng nguồn thu, số thu từ đất đã đảm bảo để đầu

tư xây dựng các công trình lớn phục vụ như cầu an sinh xã hội; các chính sách ưu đãi về thuế đã hỗ trợ doanh nghiệp, người nộp thuế tháo gỡ được khó khăn, phát triển sản xuất kinh doanh tăng nguồn thu, góp phần hoàn thành nhiệm vụ chính trị trên địa bàn, đảm bảo cân đối thu chi NSNN Tuy nhiên, công tác quản lý các khoản thu về đất vẫn chưa đạt được hiệu quả cao, còn nhiều vướng mắc, bất cập Xuất phát

từ yêu cầu về công tác quản lý các khoản thu về đất trên địa bàn, vừa để tăng cường công tác quản lý nhà nước với nguồn tài nguyên quý giá vừa đảm bảo nguồn thu

NSNN thì việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng – Thành phố Hải Phòng ” là hết sức cần thiết

2.Đối tượng, mục tiêu và phương pháp nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu đề tài: Công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn

Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: Luận văn hệ thống lại các khái niệm

về đất đai, về các khoản thu từ đất và công tác quản lý Nhà nước về các khoản thu

từ đất; Luận văn nêu lên thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng; Tác giả đề xuất một số biện pháp hoàn thiện công tác quản

3.Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về nội dung

Đề tài nghiên cứu về chính sách các khoản thu từ đất bao gồm: Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Tiền thuê đất và Tiền sử dụng đất, Thuế thu nhập từ chuyền quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ về đất Thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất và các biện pháp hoàn thiện công tác quản lý thu từ đất trên địa bàn Quận

4.Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

Ý nghĩa về mặt lý luận: Đề tài nghiên cứu khái niệm về đất đai và các chính

sách thu từ đất Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận như thế nào để tăng thu NSNN và hoàn thành dự toán được giao

Ý nghĩa về thực tiễn:

tế đó, tác giả đề xuất một số biện pháp hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu

từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng để hoàn thành nhiệm vụ thu NSNN

5.Kết cấu của luận văn

Nội dung của luận văn được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1 Cơ sở lý luận về đất đai và các khoản thu từ đất, công tác quản

lý đối với các khoản thu từ đất

Chương 2 Thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn

Quận Hồng Bàng- Thành phố Hải Phòng

Chương 3 Đề xuất một số biện pháp hoàn thiện công tác quản lý các khoản

thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng - Thành phố Hải Phòng

4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ

1.1.Cơ sở lý luận về đất đai

1.1.1.Khái niệm về đất đai

Hiện nay, chúng ta thường gặp trên các văn bản pháp luật, các phương tiện thông tin đại chúng, hay đời sống hàng ngày nói tới từ “đất” và từ “đất đai” Ví dụ như: Quyền sử dụng đất, Luật thuế sử dụng đất, hạn mức đất, Luật đất đai, tranh chấp đất đai… Như vậy bản chất và ý nghĩa của đất và đất đai là như thế nào, có giống hay khác nhau Trong khuôn khổ nghiên cứu của luận văn này, không phân tích bản chất của hai từ đất và đất đai mà xin được thừa nhận hai cách gọi “đất” và

“đất đai” là như nhau, cùng chỉ tới là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người

và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp

Như chúng ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của xã hội

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật

khác trên trái đất Các Mác viết:” Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông nghiệp, lâm nghiệp”

Luật đất đai năm 1993 có ghi:” Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh, quốc phòng Trải qua nhiều thê hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”

Vì vậy, có thể nói đất đai là không chỉ là hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội mà còn có ý nghĩa về

5

mặt chính trị, là tài sản quý giá phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai của mỗi quốc gia có được còn thể hiện sức mạnh của quốc gia đó Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

Như vậy, đất đai là khái niệm thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định Bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng trái đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của con người, trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế quốc dân

1.1.2 Đặc điểm cơ bản của đất đai

Đất đai có những đặc điểm sau đây:

- Tính cố định về vị trí và không thể di dời: Đất đai không thể di dời từ nơi này sang nơi khác Đất đai luôn cố định về vị trí, về địa điểm và không thể chuyển dời

- Tính không tăng đáng kể về diện tích: Cùng với sự phát triển của lực lượng sản xuất, các tư liệu sản xuất ngày càng tăng về số lượng và chất lượng Riêng đất đai do thiên nhiên quyết định, xét trong một khoảng thời gian ngắn vài năm, vài chục năm và bỏ qua yếu tố cục bộ vùng miền, thì ta có thể nhận thấy đất đai không tăng đáng kể về diện tích Nó bị giới hạn và cố định bởi bề mặt quả địa cầu Sự can thiệp của con người vào đất đai cũng không làm tăng đáng kể về diện tích

- Cung, cầu và giá cả đất đai chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước

Đất đai chịu sự ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố đầu tư và các hàng hóa lân cận Chẳng hạn khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kinh tế kỹ thuật, các khu công viên giải trí sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai

1.1.3.Vai trò của đất đai

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người Đất đai là tài sản vô cùng quý giá, là tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bổ dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi quốc gia Trong kinh tế thị trường, đất đai là hàng hoá đặc biệt, trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống Đặc biệt, đất đai còn mang giá trị lịch sử - xã hội; khó có thể lấy thước đo nào để xác định được đầy đủ giá trị của đất đai

Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì đất đai đã là tài nguyên đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho con người; tiếp đến mới là thành quả do tác động cải tạo, khai phá của con người Tính chất đặc biệt của đất đai thể hiện ở tính chất tự nhiên và tính chất kinh tế xã hội đan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏi đến đâu cũng không tự mình tạo ra đất đai được Con người có thể làm ra nhà máy, lâu đài, công thự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm, nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai Do đó, khi thực hiện quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai, dù Nhà nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sức đặc biệt ấy

Đất đai là cơ sở hàng đầu, đóng vai trò quan trọng trong môi trường sống của xã hội loài người Ngày nay, với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, các vật phẩm phục vụ cho cuộc sống con người rất đa dạng và phong phú song nhu cầu về

7

các sản phẩm được tạo ra từ đất vẫn không hề giảm mà không ngừng tăng lên như nhu cầu về sản phẩm nông, lâm nghiệp Đồng thời, cùng sự tăng lên của dân số, nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng lên nhanh chóng thì đất đai lại càng trở nên quan trọng trong đời sống con người

Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia Kinh tế, xã hội phát triển đặt ra yêu cầu quản lý ngày càng cao, công sở ngày càng được mở rộng Đồng thời, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế mạnh mẽ theo hướng từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, thương mại, từ quốc gia này chuyển dịch sang quốc gia khác một cách nhanh chóng với kết cấu hạ tầng ngày càng mở rộng Tất

cả các yêu cầu này đều không thực hiện được nếu không có đất Đất đai là nền móng để xây dựng công sở, đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng, nhà máy, xí nghiệp, các khu du lịch, trung tâm thương mại, các bệnh viện, trường học, công viên, trung tâm văn hóa, thể dục thể thao để phát triển kinh tế và phục vụ đời sống của con người Đất đai là yếu tố không thể thiếu trong việc bố trí các cơ sở an ninh, quốc phòng để bảo vệ tổ quốc

Chính vì đất đai có vai trò vô cùng quan trọng nên đất đai tại Việt Nam là tài sản quốc gia (sở hữu toàn dân) và vấn đề quản lý đất đai trở thành một nhiệm vụ không thể tách rời khỏi hoạt động quản lý Nhà nước

1.2.Cơ sở lý luận về các khoản thu từ đất

1.2.1 Khái niệm về các khoản thu từ đất

Các khoản thu từ đất bao gồm các khoản thu về thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác liên quan đến đất đai và sử dụng đất đai của các tổ chức và các nhân

Hiện nay, các tài liệu khác nhau nghiên cứu về Chính sách thuế đều có những định nghĩa khác nhau về thuế, nhưng tựu chung lại, những tài liệu có uy tín

và có tính luận cứ khoa học cao đã định nghĩa như sau:

8

Theo Các Mác: “Thuế là cơ sở kinh tế của bộ máy Nhà nước, là thủ đoạn đơn giản để kho bạc thu được tiền hay sản vật mà người dân phải đóng góp để dùng vào mọi việc chi tiêu của Nhà nước”

Ăng ghen cũng viết: “Để duy trì quyền lực công cộng, cần phải có sự đóng góp của công dân cho Nhà nước, đó là thuế”

Trên giác độ kinh tế học: “Thuế là biện pháp đặc biệt, theo đó, Nhà nước sử dụng quyền lực của mình để chuyển một phần nguồn lực từ khu vực tư sang khu vực công, nhằm thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của Nhà nước”

Như vậy Thuế là một khoản nộp bằng tiền mà các thể nhân và pháp nhân có nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện theo luật đối với Nhà nước; không mang tính chất đối khoản, không hoàn trả trực tiếp cho người nộp thuế và dùng để trang trải cho các nhu cầu chi tiêu công cộng

Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan Nhà nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý Nhà nước được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước

Theo các chính sách về thuế hiện hành thì các khoản thu về đất bao gồm các khoản thu sau:

Thu tiền sử dụng đất

Khi giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, tùy theo đối tượng sử dụng đất, mục đích giao đất, người được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có trách nhiệm với Ngân sách Nhà nước

Tiền sử dụng đất là thuế tài sản và có tính trực thu đánh vào quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản - đất Mục đích của việc thu tiền sử dụng đất là chính là điều tiết một phần thu nhập của các đối tượng có quyền sử dụng đất Vì vậy, người

có quyền sử dụng đất là người nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ để thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được giao và giá đất theo quy định của Nhà nước Theo đó, vấn đề đặt ra hiện nay là giá đất do UBND Thành phố quy định và công bố thường thấp hơn giá thị trường Đây chính là kẽ

Trong việc thực hiện cơ chế này, vấn đề đặt ra là cơ chế đấu giá đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, trung thực, ràng buộc trách nhiệm của người tham dự đấu giá, không để họ tạo ra những cơn sốt ảo về giá

Thu tiền thuê đất

Tiền thuê đất là một trong khoản thu của ngân sách Nhà nước đối với người

sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất đối với một diện tích đất xác định Tiền thuê đất là khoản thu hàng năm, tính trực tiếp trên đơn giá và diện tích đất Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Nghị định của Chính phủ Tiền thuê đất

là khoản thu thuộc ngân sách địa phương do địa phương thu và để lại ngân sách địa phương để thực hiện chi tại địa phương nơi có đất, như vậy đảm bảo yếu tố công bằng, an sinh xã hội của địa phương Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong một số trường hợp như: Thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.Tổ chức

10

kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (thay thế chính sách thuế nhà đất từ ngày 1/1/2012)

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là số tiền người sử dụng đất phải nộp hàng năm khi sử dụng đất làm nhà ở, xây dựng công trình Trong đó:

Đối tượng chịu thuế: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh

Người nộp thuế: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể (người được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng …

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm: Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và

cá nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã; Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản

Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khoản đóng góp nghĩa vụ bắt buộc của các cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác Khoản thuế này thực hiện theo từng lần phát sinh hoạt động chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ nhà,đất

Lệ phí trước bạ là khoản thu do Nhà nước quy định thu trước khi tổ chức, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ sách công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân đó

1.2.2.Đặc điểm các khoản thu từ đất

Thứ nhất, các khoản thu từ đất là các sắc thuế tài sản và có tính trực thu,

đánh vào quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (đất đai) Mục đích của việc thu các khoản thu từ đất chính là điều tiết một phần thu nhập của các đối tượng có quyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước Vì vậy, người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế sử dụng đất và cũng chính là người chịu khoản thuế này Người nộp thuế sử dụng đất khó có khả năng và cơ hội chuyển dịch gánh nặng thuế cho người khác

Ưu điểm của thuế trực thu là động viên trực tiếp vào thu nhập của từng tổ chức, cá nhân có thu nhập Hơn thế nữa, thuế trực thu còn cho phép xem xét đến các yếu tố tương đối độc lập đến khả năng nộp thuế của người nộp thuế như: hoàn cảnh bản thân, gia đình Do đó có tác dụng rất lớn trong việc điều hoà thu nhập, giảm bớt sự chênh lệch đáng kể về mức sống giữa các tầng lớp dân cư, đảm bảo

12

được tính công bằng trong xã hội Tuy nhiên,thuế trực thu có nhược điểm là dễ gây phản ứng từ phía người nộp thuế khi Nhà nước điều chỉnh tăng thuế Hơn nữa, việc theo dõi, tính toán số thuế phải nộp và thủ tục thu, nộp thuế hết sức phức tạp Số thu động viên vào NSNN thường chậm và chi phí quản lý thu thuế khá tốn kém

Thứ hai, các khoản thu từ đất được thu thường xuyên hoặc một lần theo từng sắc thuế

Các khoản thu được thu thường xuyên hàng năm như tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp căn cứ vào giá trị đất thể hiện ở diện tích, giá đất và mức thuế suất, được thu trong suốt quá trình chiếm giữ tài sản của các chủ thể nộp thuế chứ không phải vào thời điểm mua, bán hay chuyển nhượng đất các khoản thu được thu theo từng lần như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ

1.2.3.Mục đích áp dụng các khoản thu từ đất

Mục đích áp dụng các khoản thu từ đất bên cạnh việc động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng thu cho ngân sách còn thực hiện khuyến khích sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chế việc đầu cơ đất

1.2.4.Bản chất của các khoản thu từ đất

Thuế luôn luôn gắn chặt với sự ra đời và phát triển của Nhà nước Bản chất của Nhà nước quy định bản chất của Thuế Về mặt lý luận, bản chất của Nhà nước vốn mang tính giai cấp Không có Nhà nước phi giai cấp, mà chỉ có Nhà nước của giai cấp nào mà thôi Suy cho cùng, bản chất của thuế cũng mang tính giai cấp Vì

vậy các khoản thu từ đất mang bản chất giai cấp

1.3 Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất

Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất là biện pháp kinh tế quản lý đất đai nói riêng và quản lý kinh tế xã hội nói chung Nhà nước thường sử dụng nhiều công cụ để quản lý điều tiết vĩ mô nền kinh tế như: các công cụ tài chính, tiền tệ tín dụng Trong đó, thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác là một công cụ tài chính và

là một trong những công cụ sắc bén nhất được Nhà nước sử dụng để điều tiết vĩ mô

13

nền kinh tế Nhà nước thực hiện chức năng điều chỉnh của thuế thông qua việc quy định, xây dựng chính sách, hợp lý các mức thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác phải nộp có tính đến khả năng của người nộp Với công cụ như vậy, sự can thiệp của Nhà nước vừa mang tính chất hành chính nhưng nặng về tính chất kinh tế, bằng việc quy định mức thuế cao, thấp hoặc áp dụng chính sách miễn, giảm để qua

đó tạo ra sự lựa chọn đối với các chủ thể trong việc sử dụng đất của mình

1.3.1 Nội dung quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất

Ban hành các văn bản pháp luật về các khoản thu từ đất, xây dựng chính sách, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch cải cách và hiện đại hóa các khoản thu từ đất;

Tổ chức đăng ký cấp mã số thuế cho các đối tượng nộp các khoản thu từ đất;

Tổ chức triển khai hoạt động thu các khoản thu từ đất;

Tổ chức, tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện chính sách các khoản thu từ đất;

Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học về các khoản thu từ đất; Đào tạo và xây dựng đội ngũ cán bộ ngành Thuế thực hiện thu các khoản thu từ đất;

Ký kết hoặc tham gia các điều ước quốc tế về các khoản thu từ đất;

Thực hiện thu các khoản thu từ đất;

Hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách các khoản thu từ đất và việc chấp hành pháp luật về các khoản thu từ đất; xử lý vi phạm pháp luật về các khoản thu từ đất

1.3.2 Phân cấp quản lý các khoản thu từ đất

Cấp Trung ương: Ban hành các luật thuế liên quan đết sử dụng đất đai; Ban

hành văn bản quy phạm pháp luật (Nghị định, Quyết định, Chỉ thị, Thông tư ) về các khoản thu từ đất; chủ trì xây dựng chính sách, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch cải cách và hiện đại hóa các khoản thu từ đất; Đào tạo và xây dựng đội ngũ cán bộ ngành Thuế thực hiện thu các khoản thu từ đất; Ký kết hoặc tham gia các điều ước quốc tế về các khoản thu từ đất; Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học các khoản thu từ đất

14

Cấp Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương: Tổ chức đăng ký mã số các

khoản thu từ đất; Tổ chức triển khai hoạt động thu các khoản thu từ đất; Hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách, quy hoạch, kế hoạch phát triển các khoản thu từ đất và việc chấp hành pháp luật về các khoản thu từ đất; xử lý vi phạm pháp luật về các khoản thu từ đất

Cấp huyện, thị xã và thành phố trực thuộc tỉnh: Thực hiện thu các khoản

thu từ đất, hướng dẫn người nộp các khoản thu từ đất

1.3.3 Vai trò của Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất

Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất sẽ có các vai trò sau đây:

- Thứ nhất, các khoản thu từ đất góp phần đảm bảo nguồn thu cho NSNN, là nguồn thu ổn định bền vững của ngân sách địa phương

Cũng như các sắc thuế khác, các khoản thu từ đất huy động nguồn lực tài chính góp phần đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước, là nguồn thu ổn định bền vững của ngân sách xã, phường, thị trấn Thuế thu từ đất thường là nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương Vì đất đai là một loại tài sản cố định về vị trí

và không thể di chuyển được nên ở hầu hết các quốc gia đều áp dụng hình thức thuế này Thuế thu từ đất gắn liền với việc quản lý đất đai và xây dựng của chính quyền địa phương, đặc biệt là chính quyền cấp cơ sở Do đó, chính quyền địa phương đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình tổ chức, triển khai thu thuế Việc quản lý thu thường được gắn với trách nhiệm của chính quyền địa phương và thường được điều tiết với tỷ lệ cao cho ngân sách địa phương Địa phương được hưởng phần lớn nguồn thu từ thuế thu từ đất tạo điều kiện chủ động, tích cực trong thu thuế, tạo động lực quản lý thu tốt hơn

- Thứ hai, các khoản thu từ đất là công cụ quan trọng của Nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản

Trên cơ sở hệ thống thuế hiện hành, các chính sách thuế tài sản và thu khác

đã bảo đảm là công cụ quan trọng của Nhà nước thực hiện quản lý tài sản, tài nguyên quốc gia và tác động tích cực đến nhiều lĩnh vực quản lý Nhà nước khác có

sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai

- Thứ ba, các khoản thu từ đất tác động tới sản xuất kinh doanh

Chính sách thu các khoản thu từ đất thu phân biệt đối với từng loại hành vi trong quá trình từ khi giao đất đến quá trình sử dụng đất và tiền thuê đất đã góp phần thu hút đầu tư trong và ngoài nước phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất đã huy động được nguồn vốn không nhỏ phục vụ cho mục đích đầu tư phát triển kinh tế xã hội của đất nước, đồng thời giải phóng sức sản xuất của đất đai, nâng cao khả năng sử dụng đất

- Thứ tư, các khoản thu từ đất góp phần thực hiện chính sách công bằng xã hội

Các khoản thu từ đất góp phần thực hiện chính sách công bằng xã hội, điều tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất Công bằng xã hội thể hiện trong chính sách thu thông qua việc người sử dụng nhiều đất sẽ phải nộp nhiều thuế hơn

và người sử dụng ít đất phải nộp thuế ít hơn; người sử dụng đất có vị trí tốt hơn, mức sinh lợi của đất cao hơn thì phải nộp thuế nhiều hơn Đồng thời thông qua việc miễn giảm thuế các khoản thu từ đất để thực hiện điều tiết mục đích khác như giải quyết vấn đề nhà ở cho người thuộc chính sách, những người có thu nhập thấp

1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý các khoản thu từ đất

1.3.4.1 Yếu tố về kinh tế

Yếu tố kinh tế cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất và kết hợp hài hòa giữa các lợi ích, do vậy các đối tượng sử dụng đất đều

16

phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước Chính sách thuế luôn gắn với bối cảnh kinh tế nhất định, nó được nhìn nhận thông qua hàng loạt các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, chỉ số chứng khoán hay tốc độ tăng trưởng Mỗi sự thay đổi của yếu tố này sẽ có ảnh hưởng nhất định đến chính sách thu trong đó có các chính sách thu liên quan đến đất đai

1.3.4.2 Yếu tố văn hóa – xã hội

Yếu tố về văn hóa - xã hội cũng có tác động lớn đến công tác quản lý các khoản thu từ đất, đó là những quan điểm, tư tưởng, đạo đức của cộng đồng nhân dân về đất đai, về hệ thống các chính sách của Nhà nước, sự ổn định của chính trị -

xã hội và các chính sách khuyến khích đầu tư phát triển trên lĩnh vực đất đai của Nhà nước Bên cạnh đó, các yếu tố như: cơ cấu dân cư, đặc điểm dân cư, về giới tính, độ tuổi, mật độ dân số, dịch vụ y tế - giáo dục, trình độ, năng lực đầu tư cũng có tác động nhất định tới đất đai, ở mỗi vùng miền có một luật tục riêng nên cần phải có sự phối hợp chặt chẽ để tạo nền tảng vững chắc trong quản lý đất đai

1.3.4.3 Yếu tố về khoa học - công nghệ

Khoa học công nghệ là công cụ quan trọng trong việc quản lý thuế nói chung và quản lý các khoản thu về đất nói riêng Khoa học công nghệ làm tăng tính hiệu quả trong giao dịch giữa cơ quan Thuế và Người nộp thuế, giảm chi phí thực hiện nghĩa vụ thuế Với sự hỗ trợ của Khoa học - Công nghệ hiện đại, các dữ liệu được quản lý trên máy tính đối chiếu và xử lý tự động, giảm tối đa việc quản

lý bằng thủ công trong quản lý thuế Bên cạnh đó yếu tố khoa học - công nghệ giúp cho cơ quan Thuế quản lý được hệ thống thông tin thu, nộp thuế, có sự phối kết hợp giữa các ban ngành trong việc kiểm soát, giám sát tới Người nộp thuế và kịp thời xử lý những sai phạm nếu có

1.3.4.4 Yếu tố về pháp luật

Pháp luật là công cụ quản lý của Nhà nước Nhà nước luôn thực hiện quyền cai trị của mình trước hết bằng pháp luật Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí con người để điều chỉnh hành vi của con người, qua đó Nhà nước bảo đảm sự bình đẳng, công bằng giữa những người sử dụng đất Trong hệ thống pháp luật của

17

nước ta có các công cụ pháp luật liên quan gián tiếp hoặc trực tiếp đến quản lý đất đai đó là các Luật, Nghị định, Thông tư, các Quyết định của Nhà nước, Chính Phủ, các Bộ, ban ngành, Chính quyền địa phương Như vậy rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định, có sự gắn bó chặt chẽ, tác động trực tiếp đến chính sách thu liên quan đến đất đai, các nhân tố thuộc yếu tố pháp luật thường xuyên được đề cập tới đó là:

+ Quan điểm của Chính quyền đối với các Chính sách thu;

+Tính đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của hệ thống pháp luật;

+Năng lực hành pháp của chính quyền và ý thức chấp hành pháp luật của các công dân và các tổ chức trong xã hội

1.4.Kinh nghiệm của các nước trong công tác quản lý các khoản thu từ đất

Căn cứ vào kinh nghiệm quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất của một

số nước được nêu tại “Đề án cải cách hiện đại hóa ngành thuế giai đoạn 2020” tại phần II, mục A, điểm 5 “kinh nghiệm quốc tế về các khoản thu từ đất”

2011-tác giả phân tích 2011-tác động quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất của một số nước, trong đó có kinh nghiệm của Nhật Bản và Philipin

1.4.1.Kinh nghiệm của Nhật Bản

Theo quy định của pháp luật về Thuế sử dụng đất của Nhật Bản thì đối tượng chịu thuế sử dụng đất là các loại đất Các đối tượng sử dụng đất hàng năm phải nộp một tiền thuế sử dụng đất Và khoản tiền thuế này được tính như sau:

Thuế SDĐ

phải nộp =

Diện tích đất x

Giá đất tính thuế x Thuế suất Trong đó, giá đất tính thuế được xác định phù hợp với giá thị trường Nhưng Nhà nước Nhật bản cũng ban hành khung giá đất tính thuế tối thiểu, yêu cầu người nộp thuế sử dụng đất khi kê khai nộp thuế sử dụng đất không được kê khai giá tính thuế thấp hơn giá quy định của Nhà nước và quy định cứ 3 năm điều chỉnh một lần khung giá tối thiểu

Thuế suất áp dụng là 1,4%, nhưng không quá 2,1% tùy theo khu vực, với

18

các quy định này, Nhật Bản đã phân biệt về chính sách thu tiền sử dụng đất ở khu vực nông thôn và khu vực thành thị trong một khoảng dung sai khá lớn Giá đất ở khu vực nông thôn thấp hơn giá khu vực thành thị, thuế suất tính thuế ở khu vực thành thị cao hơn thuế suất tính thuế ở khu vực nông thôn, như vậy tiền thuế sử dụng đất ở khu vực thành thị phải nộp cao hơn ở khu vực nông thôn (nếu cùng sử dụng một diện tích đất) Điều này có tác động hạn chế đối tượng sử dụng đất ở thành phố, khuyến khích người dân đầu tư mua đất ở nông thôn

Ngoài ra, Chính sách thu tiền sử dụng đất của Nhật Bản cũng khác với các nước nhất là so với Việt Nam, đó là thuế suất rất cao từ 1,4% đến 2,1 % trong khi thuế suất của Việt Nam cũng chỉ từ 0,03% đến 0,15% Và điều này tương ứng với

số thuế mà người sử dụng đất của Nhật Bản hàng năm phải nộp là rất lớn, nhưng người chỉ thực sự có nhu cầu về đất ở để xây dựng nhà để ở thì họ mời mua đất, họ không bỏ một số tiền rất lớn ra để mua đất để không rồi hàng năm phải đóng một khoản tiền thuế khá lớn Điều này có tác dụng rất lớn đối với thị trường bất động sản Nhật Bản, không xảy ra hiện tượng đầu cơ đất, không có hiện tượng đất để hoang, không có hiện tượng nhà, biệt thự xây rồi không có người dân đến ở

1.4.2.Kinh nghiệm của Philipine

Nhà nước Philippines quy định đối tượng chịu thuế sử dụng đất (thuế tài sản) là đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp do các tổ chức, cá nhân sử dụng Số thuế phải nộp được xác định như sau:

Thuế phải nộp = Giá FMV x AR x Thuế suất

Giá tính thuế là giá đất do cơ quan định giá của địa phương (tỉnh, thành phố) quy định Nguyên tắc xác định giá đất tính thuế căn cứ vào hai yếu tố: giá FMV và

AR Giá FMV (Fair Market Value, được điều tra, số liệu thống kê), là giá cao nhất

mà một tài sản đất có thể được mua bán trên thị trường mở, có đủ thời gian cho người mua và bán tìm hiểu, gặp gỡ để thoả thuận mua bán Sau khi xác định giá FMV kết hợp với tỷ lệ định giá % (gọi tắt là AR – Assessment Ratio) đánh thuế SDĐ theo giá FMV để xác định giá trị đất để tính thuế: 20% giá FMV đối với đất

và Thủ đô) về thuế suất, điều này hạn chế nạn đầu cơ đất ở của khu vực thành thị

Giá tính thuế sử dụng đất của Philipine cũng rất cao bằng 20% giá giao dịch trên thị trường (giá Fair Market Value) Quy định như vậy làm cho khoản thuế phải đóng của những người sử dụng đất là rất lớn, điều này có tác động làm giảm nạn đầu cơ đất trên thị trường bất động sản của Philipine, góp phần làm cho thị trường bất động sản Philippine minh bạch và lành mạnh

20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU

TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HỒNG BÀNG -TP HẢI PHÒNG

2.1 Tổ chức bộ máy quản lý các khoản thu về đất

Chính sách các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng đã được thực hiện nghiêm túc và hiệu quả Cũng như các sắc thuế khác, các khoản thu từ đất huy động nguồn lực tài chính góp phần đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước,

là nguồn thu ổn định bền vững của ngân sách địa phương Theo số liệu trong báo cáo thu ngân sách nhà nước từ năm 2010 đến 2015 của Chi cục thuế Quận, số thu

từ đất chiếm tỷ lệ từ 27-34% trên tổng số thu của Quận Việc tổ chức quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất được thực hiện như sau:

- Bộ Tài chính là cơ quan của Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài chính (bao gồm: Ngân sách nhà nước, thuế, phí, lệ phí và thu khác của Ngân sách nhà nước, …) Các khoản thu từ đất chỉ là một trong hệ thống các chính sách thuế hiện hành Thực hiện chức năng của mình về quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất, Bộ Tài chính đã chủ trì soạn thảo dự thảo Luật các khoản thu từ đất giúp Chính phủ trình ra Quốc hội; chủ trì soạn thảo dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, Pháp lệnh các khoản thu từ đất trình Chính phủ; Ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định của Chính phủ và Luật về các khoản thu

từ đất

- Vụ Chính sách Thuế - Bộ Tài chính: Là cơ quan giúp việc, tham mưu cho

Bộ trưởng Bộ Tài chính về chính sách thuế nói chung và các khoản thu từ đất nói riêng

- Tổng cục Thuế: là cơ quan quản lý hành chính cấp Trung ương của ngành thuế Thực hiện chức năng triển khai thực hiện, hướng dẫn thực hiện hệ thống chính sách thuế nói chung và chính sách các khoản thu từ đất nói riêng, đã chủ trì

và phối hợp với các cơ quan hữu quan soạn thảo thông tư và các văn bản ban hành thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính trình Bộ trưởng ban hành

21

- Vụ Chính sách thuế – Tổng cục Thuế: là cơ quan tham mưu, giúp việc cho Tổng Cục trưởng Tổng cục Thuế về việc triển khai thực hiện thu các khoản thu từ đất trên phạm vi cả nước và ban hành các văn bản hướng dẫn về các khoản thu từ đất thuộc thẩm quyền của Tổng cục Thuế trình Tổng cục trưởng

Sơ đồ 2.1: Tổ chức bộ máy quản lý về các khoản thu từ đất

* Cục thuế Thành Phố :

Cục thuế Thành phố đã tổ chức quản lý thu thuế, phí và lệ phí trên địa bàn toàn thành phố, tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế về chính sách các khoản thu từ đất Phòng quản lý các khoản thu từ đất là cơ quan giúp Cục trưởng Cục thuế thực hiện chức năng quản lý thu các khoản thu từ đất, triển khai thu các khoản thu từ đất, hướng dẫn các cơ quan cấp dưới và người nộp thuế về chính sách các khoản thu từ đất

Cục Thuế Hải Phòng

Các đội nghiệp

vụ khác liênquan

Phòng QL các

khoản thu từ đất

Đội QL các khoản thu từ đất

Chi cục Thuế quận, huyện

Vụ Chính

sách thuế

Vụ Chính sách Thuế

22

* Cơ quan quản lý về các khoản thu từ đất cấp Quận:

Cơ quan quản lý về các khoản thu từ đất cấp Quận là Chi cục Thuế quận đã thực hiện chức năng tổ chức quản lý thu thuế, phí và lệ phí trên địa bàn quận quản

lý theo quy định của Nhà nước, thực hiện theo đúng quy định của các văn bản quy phạm pháp luật về thu các khoản thu từ đất và các văn bản hướng dẫn thi hành của các cơ quan quản lý cấp trên Các Chi cục Thuế đã thực hiện tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế về chính sách các khoản thu từ đất: Đội Trước bạ - thu khác, Đội thuế liên phường, Đội Kê khai - Kế toán thuế và tin học, Đội Tuyên truyền hỗ trợ NNT và nghiệp vụ quản lý thuế là các đội thuế giúp Chi cục trưởng Chi cục thuế thực hiện chức năng quản lý thu các khoản thu từ đất, triển khai thu các khoản thu

từ đất, hướng dẫn người nộp thuế về chính sách thu các khoản thu từ đất

Để hỗ trợ tốt cho công tác quản lý các khoản thu từ đất còn có các cơ quan khác như: Kho bạc Nhà nước, Ngân hàng, Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận, Trung tâm phát triển quỹ đất Quận, Phòng quản lý đô thị và UBND các Phường, các tổ chức chính trị xã hội trên địa bàn Quận

Các khoản thu từ đất là công cụ quan trọng của Nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Thông qua chính sách các khoản thu từ đất sẽ giúp cho Nhà nước nắm được quỹ đất thực tế mà người sử dụng đất đã sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hay để ở, xây dựng công trình giúp cho Nhà nước nắm được quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai

Các khoản thu từ đất góp phần thực hiện chính sách công bằng xã hội, điều tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất Công bằng xã hội thể hiện trong chính sách thu thông qua việc người sử dụng nhiều đất sẽ phải nộp nhiều thuế hơn

và người sử dụng ít đất phải nộp thuế ít hơn; người sử dụng đất có vị trí tốt hơn, mức sinh lợi của đất cao hơn thì phải nộp thuế nhiều hơn Đồng thời thông qua việc miễn, giảm thuế các khoản thu từ đất để thực hiện các chính sách an sinh xã hội trên địa bàn

23

2.2 Chính sách của Nhà nước về các khoản thu từ đất

Hiện nay,Việt Nam quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống bộ máy hành chính để đảm bảo thực thi chính sách pháp luật của Nhà nước Hệ thống các khoản thu từ đất của Việt Nam gồm có: Tiền sử dụng đất, Tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của tổ chức kinh tế và của cá nhân; lệ phí trước bạ nhà, đất

Cụ thể các khoản thu từ đất đó là:

2.2.1 Thu tiền sử dụng đất

Chính sách tiền sử dụng đất được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật từ văn bản luật đến văn bản hướng dẫn dưới luật như: Nghị định số 45/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ; Nghị định 44/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP; Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định 198/2004/NĐ-CP Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính, hướng dẫn sửa đổi bổ sung Thông tư

số 117/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất theo hình thức cho thuê thì không phải nộp tiền sử dụng đất

Thực hiện Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2015/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Quyết định số 1939/QĐ-BTC ngày 14 tháng 8 năm 2014 của Bộ tài chính về việc đính chính Thông tư số 76/2014/T-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Theo đó:

2.2.1.1 Đối tượng thu tiền sử dụng đất

24

Căn cứ vào Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

của Chính phủ quy định: Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất là Hộ gia đình, cá

nhân được giao đất ở; Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu

tư

2.2.1.2 Xác định và thu nộp tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày ngày 16 tháng 6 năm

2014 của Bộ tài chính thì việc xác định và thu nộp tiền sử dụng đất được hướng dẫn cụ thể :

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất trong đó: Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất; Diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất được ghi tại quyết định giao đất; Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất do Sở tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân các cấp

Trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế, từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất được Nhà nước cho thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất sang đất ở để thực hiện

Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn việc xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; diện tích đất ở được xác định trong hạn mức

để tính thu tiền sử dụng đất Hạn mức sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì hộ gia đình, cá nhân

đó được cộng dồn diện tích các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên

2.2.1.3 Quy định về miễn tiền sử dụng đất

Nhà nước quy định về miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau: Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công; Hộ nghèo, hộ đồng bào thiểu số có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giới hải đảo theo quy định của pháp luật; Người được giao đất ở mới theo dự án di dời

do thiên tai không được bồi thường về đất tại nơi phải di dời

26

2.2.1.4.Quy định về giảm tiền sử dụng đất

Nhà nước quy định về giảm tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiếu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất lần đầu, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công

2.2.1.5 Quy định về kê khai và nộp tiền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân phải nộp hồ sơ khai tiền sử dụng đất chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan Thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo Trong vòng

60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo của cơ quan Thuế

Nếu quá thời hạn quy định, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế (trừ trường hợp được ghi nợ theo quy định)

2.2.2.Tiền thuê đất

Thu tiền thuê đất, áp dụng đối với các đối tượng không thuộc diện được giao

đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất; quy định tại

Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ; Thông

tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính; Thông tư

số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 11 năm 2007 sửa đổi bổ sung Thông tư số

120/2005/TT-BTC

27

Thực hiện Luật đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Bộ tài chính ban hành Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm

2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thay thế Nghị định 142/2005/NĐ-CP của Chính Phủ Theo đó:

2.2.2.1 Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp vượt hạn mức được giao Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

2.2.2.2 Căn cứ tính tiền thuê đất là Diện tích đất cho thuê; Thời hạn cho

thuê đất; Đơn giá thuê đất và hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

28

Đối với đất vùng sâu, vùng xa có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất thuộc dự án khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật thì tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%

Thời hạn cho thuê đất được xác định theo quyết định cho thuê đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuê đất, quyết định gia hạn cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời gian ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước của dự án thuê trả tiền thuê hàng năm là 5 năm tính từ thời điểm được Nhà nước quyết định cho thuê đất Hết thời gian ổn định,Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại đơn giá thuê đất áp dụng cho thời gian tiếp theo

2.2.2.3.Quy định về miễn tiền thuê đất:

Nhà nước miễn tiền thuê đất trong các trường hợp như: Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; Dự án sử dụng đất xây dựng nhà cho công nhân của các khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư không được tính phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà; dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách Nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà; Đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thực hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển; Đất sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao, khoa học - công nghệ

Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất

29

2.2.2.4 Quy định về giảm tiền thuê đất: Nhà nước quy định về giảm tiền

thuê đất là đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh đối với hợp tác xã được giảm 50% tiền thuê đất Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản mà bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ làm thiệt hại dưới 40% sản lượng thì được xét giảm tiền thuê tương ứng; thiệt hại từ 40% trở lên thì được miễn tiền thuê đất đối với năm bị thiệt hại Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích kinh doanh khi bị thiên tai, hỏa hoạn tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất, mặt nước trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh

2.2.2.5 Quy định về kê khai, nộp tiền thuê đất

Người thuê đất thực hiện khai tiền thuê đất theo mẫu quy định, nộp cùng hồ

sơ thuê đất nộp tại cơ quan thuế địa phương nơi có đất cho thuê

Thời hạn nộp hồ sơ kê khai tiền thuê đất, thuê mặt nước chậm nhất là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước

Ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước đối với trường hợp cho thuê đất, thuê mặt nước là ngày quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành

Trong thời hạn 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ khai tiền thuê đất hợp lệ, cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp và gửi Thông báo nộp tiền thuê đất tới người thuê đất, thuê mặt nước biết để nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước vào ngân sách nhà nước

Trường hợp nộp tiền thuê đất hàng năm thì kể từ năm thuê đất thứ hai, người thuê đất nộp tiền thuê đất theo hai kỳ trong một năm Kỳ I, thời hạn nộp tiền thuế đất chậm nhất là ngày 31 tháng 5; Kỳ II, chậm nhất là ngày 31 tháng 10 hàng năm

Trường hợp người thuê đất, thuê mặt nước muốn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước một lần cho toàn bộ số tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp cả năm thì phải thực hiện nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo thời hạn của kỳ nộp thứ nhất trong năm

30

Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước 01 (một) lần cho toàn bộ thời gian thuê thì thời hạn nộp tiền là thời hạn ghi trên thông báo nộp tiền của cơ quan thuế

2.2.3 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 thay thế cho Pháp lệnh thuế nhà, đất Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quản lý Nhà nước đối với sắc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm Luật số 48/2010/QH12, Quốc hội thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2010 Văn bản dưới luật gồm có Nghị Định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm

2011 của Chính phủ Về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày

11 tháng 11 năm 2011 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế này đánh hàng năm vào đất ở tại nông thôn và thành thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp

2.2.3.1 Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất

Diện tích đất tính thuế là: Diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng,

bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế

sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giá của 1 m2 đất tính thuế là: giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất

tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1 m2 đất tính thuế

31

thì không phải xác định lại giá của 1 m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ; Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ; Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm thì giá của 1m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương

Thuế suất để làm căn cứ tính thuế được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần (Xem bảng 2.1)

Bảng 2.1: Bảng quy định thuế suất tính thuế SDĐPNN

Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%)

2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07

3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

4

Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư,

Theo Thông tư số 153/2011/TT-BTC

32

Xác định số thuế phải nộp đối với mỗi thửa đất

Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư số 153/2011/TT-BTC sử dụng

vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:

Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x

Thuế suất (%)

2.2.3.2.Quy định về miễn thuế

Các trường hợp sau đây thì được miễn thuế sử dụng đất:

Thứ nhất, đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư

(đặc biệt ưu đãi đầu tư); dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư) tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh

Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư), lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư (đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư

Số lao động là thương binh, bệnh binh phải là lao động thường xuyên bình quân năm theo quy định tại Thông tư số 40/2009/TT-LĐTBXH ngày 03/12/2009 của Bộ Lao động - Thương binh và xã hội và các văn bản sửa đổi bổ sung

Thứ hai, đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh

vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường gồm: Các cơ sở ngoài công lập được thành lập và có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong các lĩnh vực xã hội hóa; Các tổ chức, cá nhân hoạt động theo Luật Doanh nghiệp có các dự án đầu tư, liên doanh, liên kết hoặc thành

33

lập các cơ sở hoạt động trong các lĩnh vực xã hội hóa có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Các cơ sở sự nghiệp công lập thực hiện góp vốn, huy động vốn, liên doanh, liên kết theo quy định của pháp luật thành lập các cơ sở hạch toán độc lập hoặc doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực xã hội hóa theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Đối với các

dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ quyết định trên cơ sở đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các Bộ quản lý chuyên ngành có liên quan Các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường phải đáp ứng quy định về tiêu chí quy

mô, tiêu chuẩn theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ

Thứ ba, đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày

19/8/1945; thương binh hạng 1/4, hạng 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, hạng 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sỹ; con của liệt sỹ đang được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn

Thứ tư, đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo Quyết định của Thủ tướng

Chính phủ về chuẩn hộ nghèo Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định

cụ thể chuẩn hộ nghèo áp dụng tại địa phương theo quy định của pháp luật thì căn

cứ vào chuẩn hộ nghèo do địa phương ban hành để xác định hộ nghèo

Thứ năm, hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế

hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới

2.2.3.3 Quy định về giảm thuế

Các trường hợp sau đây thì được giảm 50% thuế sử dụng đất: Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế -

xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư),