Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp quản lý sử dụng có hiệu quả quỹ đất do ủy ban nhân dân xã sử dụng trên địa bàn huyện vụ bản, tỉnh nam định

Việc để lại tỉ lệ đất công ích quá tỉ lệ cho phép, quỹ đất này còn phân tán, manh mún, không tập trung, thậm chí chỉ dành quỹ đất trên giấy tờ nhưng thực tế đã cho thuê lẫn với quỹ đất g

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

NGUYỄN KIM DUNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG HIỆU QUẢ QUỸ ĐẤT DO ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ SỬ DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN VỤ BẢN, TỈNH NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Kim Dung

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG HIỆU QUẢ QUỸ ĐẤT DO ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ SỬ DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN VỤ BẢN, TỈNH NAM ĐỊNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS THÁI THỊ QUỲNH NHƯ

Hà Nội - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi và được sự hướng dẫn của TS Thái Thị Quỳnh Như Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng có ai công bố trong bất kỳ công trình nào Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn đã chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Kim Dung

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó Cảm ơn gia đình và những người bạn đã động viên, đóng góp ý kiến giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập nghiên cứu khoa học

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả

Nguyễn Kim Dung

iii

DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

CHNDTH Cộng hòa nhân dân Trung Hoa

iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 8

1 Tính cấp thiết của đề tài 8

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nội dung nghiên cứu 2

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn 4

7 Bố cục của luận văn 4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐẤT DO ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ SỬ DỤNG 5

1.1 Chế độ sử dụng đất ở Việt Nam 5

1.1.1 Đối tượng sử dụng đất 5

1.1.2 Thời hạn sử dụng đất 6

1.1.3 Hình thức sử dụng đất 9

1.2 Quá trình hình thành quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng 9

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai 9

1.2.2 Nguồn gốc đất do UBND cấp xã sử dụng 12

1.2.3 Vai trò của UBND cấp xã trong việc quản lý sử dụng đất 13

1.3 Các quy định pháp luật về quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng 24

1.3.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2013 24

1.3.2 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay 30

v

1.4 Đánh giá những tồn tại trong quá trình quản lý sử dụng đất do UBND cấp

xã sử dụng 32

1.4.1 Tồn tại trong quy định 32

1.4.2 Tồn tại trong thực tế triển khai 34

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VIỆC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT DO ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ SỬ DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VỤ BẢN 35

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Vụ Bản 35

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 42

2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện 43

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 43

2.2.2 Biến động sử dụng đất 48

2.2.3 Công tác lập quy hoạch sử dụng đất 54

2.2.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 59

2.2.5 Công tác thanh tra, kiểm tra đất đai 61

2.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất do UBND cấp xã sử dụng trên địa bàn huyện 61

2.3.1 Thực trạng quản lý sử dụng đất làm trụ sở UBND cấp xã 61

2.3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất xây dựng các khu vui chơi giải trí 66

2.3.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất chợ 67

2.3.4 Thực trạng quản lý sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa 70

2.3.5 Nhận xét, đánh giá 73

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT DO ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ SỬ DỤNG 77

3.1 Định hướng chung về sử dụng đất của UBND cấp xã 77

3.2 Đề xuất giải pháp về quản lý sử dụng đất do UBND xã sử dụng 78

3.2.1 Giải pháp chung 78

3.2.2 Giải pháp cụ thể trên địa bàn huyện Vụ Bản 81

vi

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC 86

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Các chỉ tiêu kinh tế chủ yếu thời kỳ 2010 - 2015 38Bảng 2.2 Diện tích, cơ cấu đất đai năm 2016 43Bảng 2.3 Biến động sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất năm 2016 so với năm

2010 49Bảng 2.4 Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp 51Bảng 2.5 Diện tích và cơ cấu đất làm trụ sở các xã trên địa bàn huyện Vụ Bản 62Bảng 2.6 Cơ sở đề xuất định mức sử dụng đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp theo công trình cấp xã 65Bảng 2.7 Diện tích và cơ cấu đất xây dựng các khu vui chơi giải trí tại các xã trên địa bàn huyện Vụ Bản 66Bảng 2.8 Diện tích và cơ cấu đất chợ các xã trên địa bàn huyện Vụ Bản 67Bảng 2.9 Định mức sử dụng đất chợ do xã, phường quản lý (chợ loại III) theo khu vực đồng bằng 70Bảng 2.10 Diện tích và cơ cấu đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng của các xã trên địa bàn huyện Vụ Bản 72

viii

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, nó là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của một quốc gia Đất đai được cố định về mặt số lượng và có vị trí không thay đổi trong không gian, nó không mất đi mà chỉ có thể biến đổi từ dạng này sang dạng khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác theo nhu cầu của con người Chính đặc điểm này là nguyên nhân chủ yếu tạo nên sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh đất ở các vị trí khác nhau

Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của bất kỳ ngành sản xuất nào để thực hiện mọi quá trình sản xuất, vừa là chỗ đứng, vừa là địa bàn hoạt động cho tất cả các ngành nhưng tùy thuộc vào từng ngành cụ thể mà vai trò của đất đai có sự khác nhau

Đất đai có tính đa dạng, phong phú: trước hết, do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác, nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi quá trình quản lý, sử dụng phải biết khai thác lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả nhất Các quan hệ đất đai vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội sâu sắc Đất đai là một tài sản có giá trị kinh tế lớn Xét về mặt xã hội, quan hệ đất đai mang nhiều ý nghĩa Đối với nước ta, nhất là vùng nông thôn và vùng đồng bào dân tộc thiểu số, ngoài ý nghĩa về mặt kinh tế và môi trường, đất đai còn mang một ý nghĩa

to lớn về mặt tinh thần Những tranh chấp về đất đai ở nông thôn xảy ra nhiều khi hoàn toàn không vì lý do kinh tế Tính cộng đồng làng xã cũng ảnh hưởng đến quan

hệ đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư tiệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước Tại Điều 18 Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” Theo đó, định hướng sử dụng hợp lý tài nguyên đất

2

đai thông qua các quy hoạch và chiến lược phát triển, với mục tiêu hướng tới cao nhất là sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững các nguồn tài nguyên đóng vai trò quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội

Trong thực tế hiện nay việc quản lý sử dụng quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng còn nhiều bất cập như việc cho thuê sử dụng đất công ích chưa đúng đối tượng, thời gian thuê; cho mượn, chuyển nhượng trái phép; chuyển mục đích sử dụng đất, sử dụng không đúng mục đích được giao, để bị lấn bị chiếm, tranh chấp, … diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi mà chưa quản lý được Việc để lại tỉ lệ đất công ích quá tỉ lệ cho phép, quỹ đất này còn phân tán, manh mún, không tập trung, thậm chí chỉ dành quỹ đất trên giấy tờ nhưng thực tế đã cho thuê lẫn với quỹ đất giao cho hộ gia đình

cá nhân mà không thể hiện được trên bản đồ… Vấn đề đặt ra hiện nay là: cơ sở khoa học của việc giao đất cho UBND cấp xã quản lý sử dụng quỹ đất; thực tế quản

lý sử dụng và nếu tiếp tục giao cho UBND cấp xã quản lý sử dụng đất thì cần có những giải pháp cụ thể để vừa sử dụng có hiệu quả, vừa phát huy cao nhất hiệu lực

quản lý của chính quyền cơ sở Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp quản lý sử dụng có hiệu quả quỹ đất do Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định” là cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng tình hình sử dụng đất đai do UBND cấp xã sử dụng theo quy định của pháp luật Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất do UBND cấp xã đang sử dụng

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về việc quản lý sử dụng đất do UBND cấp xã sử dụng: Cơ sở của việc quản lý nhà nước về đất đai gắn với mô hình tổ chức bộ máy hành chính nhà nước theo 4 cấp hành chính (trong đó quy định UBND cấp xã có chức năng quản lý sử dụng đất); tổng quan tình hình quản lý sử dụng đất do UBND cấp xã sử dụng

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân cấp

xã trực tiếp sử dụng qua các thời kỳ: những quy định của pháp luật đất đai về quản

3

lý sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng qua các thời kỳ (từ 1993 đến nay); những nội dung cơ bản chính sách đất đai trong qui định hiện hành đối với các loại đất: Đất nông nghiệp dành cho mục đích công ích, đất trụ sở, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất chuyên dùng khác do UBND xã sử dụng; đánh giá những tồn tại hạn chế của các quy định pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đất đai đối với đất do UBND cấp xã sử dụng

- Nghiên cứu thực trạng việc quản lý sử dụng đất do UBND cấp xã sử dụng trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định: Điều tra, đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn nghiên cứu; thực trạng tình hình quản lý sử dụng đất do UBND cấp xã sử dụng; đánh giá thực trạng tình hình quản lý sử dụng đất do UBND cấp xã sử dụng (sử dụng đúng mục đích, không đúng mục đích; không sử dụng; để bị lấn bị chiếm, cho thuê cho mượn trái pháp luật,…)

- Nghiên cứu đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất do UBND cấp xã sử dụng: Nhóm giải pháp về cơ chế chính sách, về kỹ thuật; về tổ chức thực hiện,…

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: UBND cấp xã, một số loại đất giao cho UBND cấp

xã sử dụng (đất làm trụ sở UBND cấp xã; đất xây dựng các khu vui chơi, giải trí; đất chợ; đất nghĩa trang, nghĩa địa)

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn UBND các xã tại huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tiếp cận hệ thống: tổng kết đánh giá thực tiễn; từ chủ trương, cơ

chế chính sách đến tổ chức thực hiện thi hành pháp luật với các đối tượng nghiên cứu

- Phương pháp kế thừa: các tài liệu, số liệu thu thập từ các nghiên cứu khác

có liên quan đến nội dung quản lý sử dụng đất của UBND cấp xã đã được kế thừa

sử dụng trong quá trình phân tích đánh giá

- Phương pháp so sánh: vận dụng các cơ chế chính sách, tình hình sử dụng quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng ở các địa bàn khác nhau, so sánh đánh giá quỹ đất

4

do UBND cấp xã sử dụng qua các thời kỳ khác nhau

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở các tài liệu, số liệu được điều tra, phỏng vấn để tổng hợp số liệu về diện tích đất do UBND cấp xã sử dụng, tổng hợp các thông tin từ các phiếu điều tra

- Phương pháp chuyên gia: trực tiếp trao đổi lấy ý kiến của các chuyên gia, các nhà khoa học để chuẩn xác hóa các nhận định, đánh giá, cũng như các đề xuất

về giải pháp để quản lý sử dụng có hiệu quả quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn

- Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài

- Các văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch sử dụng đất và phát triển bền vững của chính phủ và địa phương:

+ Luật Đất đai các năm 1993, 2003 và 2013

+ Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai

+ Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai

- Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Kiến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục

Bố cục của luận văn bao gồm ba chương như sau:

- Chương 1: Tổng quan về sử dụng đất và đất do Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng

- Chương 2: Thực trạng việc quản lý sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp xã

sử dụng trên địa bàn huyện Vụ Bản

- Chương 3: Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng

5

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐẤT DO ỦY BAN NHÂN DÂN

CẤP XÃ SỬ DỤNG 1.1 Chế độ sử dụng đất ở Việt Nam

1.1.1 Đối tượng sử dụng đất

Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định

Đối tượng sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư [11;13-14]

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức

sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất cơ sở tôn giáo;

- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá

50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi

7

nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất

ổn định lâu dài

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định

- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn không quá 05 năm

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh không quá 70 năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định

- Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền [11;71-72]

* Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất lâu dài;

+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

+ Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sử dụng

ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài

- Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư

- Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng

9

có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài [11;72]

* Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận quyền sử dụng đất

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài [11;73]

1.1.3 Hình thức sử dụng đất

Theo Luật Đất đai hiện hành thì Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:

- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Công nhận quyền sử dụng đất [11;18]

1.2 Quá trình hình thành quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng cơ bản của đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất ở từng vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp để thống nhất về quy hoạch, kế hoạch khai thác có hiệu quả các nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước từ trung ương đến địa phương làm cho người sử dụng đất hiểu được pháp luật và thực hiện nghiêm túc, đúng pháp luật về đất đai

a) Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai

- Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Đây là nguyên tắc cơ bản nhất trong Luật Đất đai Theo nguyên tắc này thì đất đai trên phạm vi cả nước thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà không thuộc về bất kỳ cá nhân, tổ chức nào Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định

Cùng với quy hoạch, chính sách quản lý đất đai của Nhà nước còn được thể hiện trong hệ thống pháp luật đất đai Trong quản lý Nhà nước về đất đai thì pháp luật luôn là công cụ hữu hiệu giúp nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả

- Nguyên tắc sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm, cải tạo và bồi bổ đất đai

Sử dụng đất đai hợp lý là sử dụng thích hợp với tính chất của từng loại đất, phù hợp với yêu cầu chung của xã hội, muốn vậy phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và căn cứ vào mục đích sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quy định khi giao đất

Sử dụng đất đai một cách tiết kiệm vì đất đai là nguồn tài nguyên có hạn mà nhu cầu sử dụng đất của con người không ngừng tăng lên Vì thế sử dụng đất đai tiết kiệm là một vấn đề lớn và mang tính chất toàn cầu

Cải tạo và bồi bổ đất vì trong quá trình sử dụng đất, người ta đã biến đất tốt thành đất xấu, hủy hoại đất, làm đất đai bạc màu nên cần cải tạo và bồi bổ đất để lấy lại những thành phần dinh dưỡng của đất đã bị mất đi trong quá trình sản xuất, sử dụng đất đai

- Nguyên tắc quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất

Xuất phát từ nhận thức động lực phát triển của xã hội là lợi ích của người lao động Vì vậy muốn đất đai sử dụng có hiệu quả thì nhà nước phải quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất và sự quan tâm đó phải được thể hiện trong hệ thống

11

pháp luật về đất đai

- Nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp

Nước ta là một nước nông nghiệp nên phải ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa, đảm bảo an toàn lương thực quốc gia, phải bảo vệ diện tích đất nông nghiệp và độ màu mỡ cho đất nông nghiệp

b) Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất

- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

- Cán bộ, xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cán bộ xã): Cán bộ xã là công dân Việt Nam, được bầu cử giữ chức vụ theo nhiệm kỳ trong Thường trực Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân, Bí thư, Phó Bí thư Đảng ủy, người đứng đầu tổ chức chính trị - xã hội

- Cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp xã là những cán bộ, công chức có những chức vụ, quyền hạn nhất định và tham gia vào công tác quản lý nhà nước cấp chính quyền cơ sở, thuộc biên chế nhà nước và hưởng lương từ ngân sách nhà nước

- Nhận thức pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý cấp xã là trình độ hiểu biết pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý cấp xã

- Thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý cấp xã là quá trình hoạt động có mục đích, có chủ định của cán bộ lãnh đạo, quản lý cấp xã làm cho những quy định của pháp luật đất đai đi vào cuộc sống, trở thành những hoạt động thực tế hợp pháp của cán bộ lãnh đạo, quản lý cấp xã

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp là đất xây dựng trụ sở các cơ quan

tổ chức không phải tổ chức kinh tế và đất xây dựng các công trình sự nghiệp; đất trụ

sở cơ quan, công trình sự nghiệp bao gồm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của nhà nước và đất trụ sở khác

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của nhà nước là đất xây dựng trụ

sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công và đất xây dựng công trình sự nghiệp của nhà nước (trừ các công trình sự nghiệp thuộc lĩnh vực văn hóa, y tế, giáo dục - đào tạo, thể dục - thể thao, nghiên

13

cứu khoa học và công nghệ môi trường, xã hội sử dụng vào mục đích công cộng)

UBND cấp xã là người sử dụng đất, qua việc quy định cụ thể trách nhiệm

của UBND cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích:

- Đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích;

- Đất xây dựng trụ sở UBND, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã;

- Đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa

- Các công trình công cộng khác của địa phương trên địa bàn cấp xã

Trong luận văn này, các loại đất do UBND cấp xã sử dụng được nghiên cứu

có 4 loại: đất làm trụ sở UBND cấp xã; đất xây dựng các khu vui chơi giải trí; đất chợ và đất nghĩa trang, nghĩa địa

1.2.3 Vai trò của UBND cấp xã trong việc quản lý sử dụng đất

* Vai trò quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước là một dạng quản lý xã hội đặc biệt, mang tính quyền lực nhà nước để điều chỉnh hành vi của cá nhân, tổ chức trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội do các cơ quan nhà nước thực hiện nhằm phục vụ nhân dân, duy trì sự

ổn định và phát triển bền vững của xã hội

Quản lý nhà nước về đất đai:

Quan hệ đất đai về mặt xã hội hay còn gọi là quan hệ xã hội - “quan hệ đất đai” thực chất là quan hệ giữa con người với con người (chủ thể) thông qua việc quản lý, sử dụng đất đai (đất đai coi là khách thể) Như vậy, để cho các chủ thể nói trên thực hiện đúng đắn các quy định của chính sách đất đai thì phải thông qua việc

tổ chức thực hiện Do đó có thể coi việc tổ chức thực hiện là “cầu nối” giữa chính sách đất đai và cuộc sống xã hội Nó cũng là mối quan hệ “chuyển tải” những quy định của chính sách đất đai mà bên nhận, bên thực thi các quy định này trước hết là những người quản lý, sử dụng đất Song để cho việc tổ chức thực hiện được thuận

- Kế thừa có chọn lọc những yếu tố tích cực, tiến bộ của chính sách đất đai trước đó để đảm bảo sự ổn định cần thiết của hệ thống chính sách

- Tôn trọng những thuộc tính vốn có về tự nhiên và xã hội của đất đai, các thuộc tính vốn có của đất đai là: có vị trí cố định, có hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau qua nhiều thế hệ khác nhau, quyết định sự tồn vong của xã hội loài người, là tư liệu sản xuất chủ yếu của nông nghiệp là địa bàn phân bố của các khu dân cư, mang tính xã hội rất cao, là tài sản quốc gia nhưng cũng là tài nguyên thiên nhiên của toàn nhân loại, sức sản xuất, công năng sử dụng đất đai không ngừng được tăng lên nếu biết quản

lý, sử dụng hợp lý, thông minh, sáng tạo…

- Đảm bảo công bằng trong việc hưởng thụ nguồn sinh lợi từ đất cho toàn xã hội nhưng trước hết phải đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp

- Bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ độ phì nhiêu của đất (đảm bảo an toàn lương thực)

Những yếu tố để tạo lập luận cứ cho việc hình thành quan điểm xây dựng chủ trương - chính sách đất đai chính là tác nhân quan trọng tạo nên sức mạnh tự thân của chính sách đất đai, sức mạnh đó cũng được chuyển hoá thành sức mạnh trong quá trình tổ chức thực hiện và làm cho chính sách này được cuộc sống xã hội chấp nhận một cách tự giác, có ý thức

Với việc đưa ra khái niệm, bản chất của quản lý đất đai như vậy, đồng thời

15

với các phân tích về vị trí vai trò của UBND cấp xã và một trong những đặc điểm của UBND cấp xã là “hoạt động của UBND cấp xã mang tính thường xuyên, liên tục và tương đối ổn định, là cầu nối đưa đường lối, chính sách, pháp luật vào cuộc sống” đã cho chúng ta có cách nhìn nhận rõ ràng hơn về vai trò của UBND cấp xã trong quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng

- Đại diện Nhà nước ở cơ sở trong việc thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai

UBND cấp xã thực hiện vai trò đại diện Nhà nước của mình trong việc thực hiện quyền chiếm hữu đất đai được thể trong việc nắm giữ, quản lý đất đai với tư cách là chủ sở hữu đại diện

Nói một chủ thể nắm giữ hay còn gọi là chiếm giữ tài sản là việc có được một tài sản, đặt nó trong tầm kiểm soát, chi phối của mình Vậy UBND “nắm giữ” đất đai tức là có trong tay mình vốn đất đai và đặt nó trong tầm kiểm soát, chi phối của mình Quyền chiếm hữu đất đai là cơ sở, là tiền đề để chủ thể thực hiện quyền

sử dụng và định đoạt Nhà nước không thể sử dụng, định đoạt đất đai một cách có hiệu quả nếu chiếm hữu đất đai không chắc

Thông qua các hoạt động địa chính, UBND cấp xã nắm được hiện trạng đất đai cả về số lượng và chất lượng Nhà nước biết được đất đai đang được quy hoạch vào mục đích gì, do ai sử dụng, đang sử dụng như thế nào

* Vai trò đại diện của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sử dụng đất đai

UBND cấp xã với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai ở cấp cơ

sở, qua đó thấy được mối quan hệ pháp lý giữa chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai

mà UBND là người đại diện và những người sử dụng đất Ngoài ra, UBND cấp xã

thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ sở hữu Quyền này được thực hiện thông qua việc: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không

do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

a) Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- UBND xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế

16

hoạch sử dụng đất chi tiết của xã; có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân xã thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của xã Đối với các địa phương không có tổ chức HĐND thì UBND có trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt UBND xã có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất của địa phương mình thì tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương đó

- UBND xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị có trách nhiệm phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của ngành, địa phương UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị

- UBND xã có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết,

kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở UBND trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt; công khai các dự án, công trình đầu tư đã được xét duyệt; việc công bố công khai này phải được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực

- UBND xã có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp mình

- UBND xã có trách nhiệm trong việc quản lý, thực hiện quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất tại địa phương

- Đất bãi tập do UBND xã được giao quản lý, sử dụng:

UBND xã có trách nhiệm quản lý, sử dụng, rà soát việc sử dụng đất bãi tập theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và báo cáo Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện để tổng hợp báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, Bộ Chỉ huy quân sự và UBND cấp tỉnh nơi có đất

b) Trong công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

17

dụng đất

- Trong giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân:

+ Về việc giao đất trồng cây hàng năm, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, làm muối: UBND xã nơi có đất nông nghiệp lập phương án giao đất và đề nghị UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất nông nghiệp đối với những địa phương chưa giao đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai

+ Việc giao đất trồng cây hàng năm, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân

trực tiếp sản xuất nông nghiệp, làm muối thì UBND xã lập phương án giao đất chung cho tất cả các trường hợp được giao đất tại địa phương; lập Hội đồng tư vấn giao đất của địa phương gồm có Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; các thành viên gồm đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, đại diện của Hội Nông dân, trưởng các điểm dân cư thuộc địa phương và cán bộ địa chính (sau đây gọi là Hội đồng tư vấn giao đất) để xem xét và đề xuất ý kiến đối với

các trường hợp được giao đất

Căn cứ vào ý kiến của Hội đồng tư vấn giao đất, UBND xã hoàn chỉnh phương án giao đất, niêm yết công khai danh sách các trường hợp được giao đất tại trụ sở UBND xã trong thời hạn bảy (07) ngày làm việc và tổ chức tiếp nhận ý kiến đóng góp của nhân dân, công khai ý kiến phản hồi tại nơi đã niêm yết danh sách; hoàn chỉnh phương án giao đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để thẩm định và trình UBND cấp

huyện xét duyệt

+ UBND xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã Không được ủy quyền việc cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích này

+ Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm đề nghị việc giao đất sản xuất từ nguồn thu hồi từ các nông trường, lâm trường cho các hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo

để chủ tịch UBND cấp huyện quyết định

+ Trường hợp đã giao đất nông nghiệp vượt hạn mức Căn cứ vào hạn mức

18

giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và quy định tại Điều 69 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, UBND xã rà soát, lập danh sách các hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức và báo cáo UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để cho thuê theo quy định

+ UBND xã có trách nhiệm xác nhận nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác nhận nhu cầu sử dụng đất của cộng đồng dân cư thể hiện trong đơn xin giao đất

- Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, UBND xã có trách nhiệm: Nhận

hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước

có thẩm quyền để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và trả lại Giấy chứng nhận đã chỉnh lý hoặc hồ sơ (đối với trường hợp không được chuyển mục đích) cho người sử dụng đất

- Trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai, UBND xã có trách nhiệm:

+ Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu người

sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư

+ Tổ chức tuyên truyền về mục đích thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án

+ Phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện xác nhận đất đai, tài sản của người bị thu hồi

+ Phối hợp và tạo điều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng

c) Trong quản lý về đo đạc và bản đồ

UBND xã tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương mình

- Trong việc xác lập tính pháp lý của các tài liệu trong hồ sơ địa giới hành chính

19

+ Chủ tịch UBND xã ký tên, đóng dấu xác nhận ở ngoài góc khung Đông Nam các mảnh bản đồ trong bộ bản đồ địa giới hành chính thuộc phạm vi quản lý hành chính của mình

+ Chủ tịch UBND xã liên quan ký tên, đóng dấu bên trong nội dung các mảnh bản đồ địa giới hành chính vào phạm vi thuộc quản lý hành chính của mình

và cách đường địa giới hành chính chung với cấp lập hồ sơ từ 2 đến 3 cm

+ Chủ tịch UBND xã trực tiếp quản lý: mốc ký xác nhận sơ đồ vị trí mốc địa giới hành chính xã; bản xác nhận tọa độ các mốc địa giới hành chính; bảng tọa độ các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính xã; bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính; ký xác nhận vào phiếu thống kê địa danh (dân cư, thủy văn, sơn văn); ký bên nhận mốc trong biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính xã và ký biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính xã đối với 2 xã liên quan

- Trong việc kiểm tra, nghiệm thu hồ sơ địa giới hành chính các cấp, UBND

xã có trách nhiệm: Kiểm tra nghiệm thu hồ sơ địa giới hành chính thuộc trách nhiệm quản lý trực tiếp của mình, kiểm tra 100% tất cả các hạng mục công việc và tài liệu của hồ sơ địa giới hành chính xã do đơn vị thi công thực hiện

d) Trong công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai; thống

kê, kiểm kê đất đai

- Trách nhiệm của UBND xã trong việc quản lý hồ sơ địa chính, chỉnh lý hồ

sơ địa chính, cung cấp thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính:

+ Chịu trách nhiệm bảo đảm các điều kiện cho việc bảo quản hồ sơ địa chính

và các tài liệu có liên quan đến hồ sơ địa chính

+ Quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính và cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính trên giấy đang quản lý đối với tất cả các trường hợp biến động về sử dụng đất

+ Cung cấp thông tin về biến động sử dụng đất đai thực tế trên địa bàn xã cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để phục vụ cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính; cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức tra cứu thông tin, trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không được phép công

20

bố Cung cấp thông tin ngay trong ngày nhận được phiếu yêu cầu

- Trách nhiệm của UBND xã trong việc cấp Giấy chứng nhận:

+ Xác nhận các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, không

có tranh chấp; xác nhận phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt hoặc chưa có quy hoạch được xét duyệt tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trong các trường hợp theo quy định của pháp luật cần phải được xác nhận; xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp; xác nhận về nhu cầu sử dụng đất, xác nhận đất không có tranh chấp của

cơ sở tôn giáo để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

+ Xác nhận diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp hoặc do lấn, chiếm

+ Xác nhận về thời điểm mua, nhận, tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở, công trình xây dựng cho người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận về nhà ở, công trình xây dựng đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật; xác nhận về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 đối với trường hợp nhà ở xây dựng, công trình xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006

+ Xác nhận không có tranh chấp về quyền sở hữu rừng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và

3 Điều 10 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP trồng rừng sản xuất bằng vốn của mình

+ Xác nhận đơn vị vũ trang nhân dân đang sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh có tên trong sổ địa chính của xã đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp để làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

21

+ Xác nhận cho các trường hợp người đang trực tiếp sử dụng nhà đất không

có các giấy tờ hợp lệ chứng minh là chủ sở hữu, sử dụng nhà đất đó hoặc người đang trực tiếp sử dụng nhà đất không đứng tên trong các giấy tờ về sở hữu nhà và không có giấy tờ về mua bán, tặng cho, đổi hoặc nhận thừa kế nhà đất là không có tranh chấp về sở hữu và phù hợp với quy hoạch đối với những khu vực đã có quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Xác nhận đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện và đất do cơ sở tôn giáo sử dụng quy định tại khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai (kể cả trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01 tháng 7 năm 2004) là không có tranh chấp để được cấp Giấy chứng nhận

+ Xác nhận cho hộ gia đình và cá nhân về việc đã niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND xã để làm hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận

do bị mất

+ UBND xã có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã (trừ trường hợp quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Nghị định số

88/2009/NĐ-CP) UBND xã khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ

sơ cho người nộp hồ sơ, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ

+ Trong thời gian không quá hai mươi (20) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại các Điều

14, 15, 16 và 17 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

- Trách nhiệm của UBND xã trong công tác thống kê, kiểm kê đất đai và xây

22

dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

+ Tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa phương (khoản 2 Điều 53 Luật Đất đai); hoàn thành và nộp báo cáo kết quả thống kê đất đai của địa phương lên UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trước ngày 15 tháng

01 năm sau; hoàn thành và nộp báo cáo kết quả kiểm kê đất đai của địa phương lên UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trước ngày 30 tháng 4 năm cuối của kỳ kế hoạch sử dụng đất

+ Tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương mình theo quy định của pháp luật về đất đai

+ Chủ tịch UBND xã ký xác nhận biểu thống kê, kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và ký báo cáo kết quả thống kê, kiểm kê đất đai của xã gửi UBND cấp huyện; UBND xã lưu trữ một bộ kết quả thống kê, kiểm kê đất đai của cấp mình

e) Trong việc người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- UBND xã có trách nhiệm thông báo cho người phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất) để nộp tiền vào Kho bạc nhà nước theo quy định của pháp luật đối với trường hợp hộ gia đình,

cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã

- Xác nhận, tiếp nhận hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; tiếp nhận và luân chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Trách nhiệm trong thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

f) Trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- UBND xã nơi có đất tiếp nhận các loại Hồ sơ: Chuyển đổi và chuyển nhượng, cho thuê , thừa kế, tặng, cho, đăng ký thế chấp, bảo lãnh, đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- UBND xã chứng thực văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho tài sản gắn liền với đất; văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất; văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở

23

hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất

- UBND xã trao giấy chứng nhận (do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến) cho người được cấp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biến động sau khi cấp giấy chứng nhận tại xã

i) Trách nhiệm khác trong quản lý đất

- Chủ tịch UBND xã chịu trách nhiệm trước nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã

để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục

vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

- Chủ tịch UBND xã chịu trách nhiệm trước nhà nước đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý

- UBND xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật liên quan đến đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh

đã được xếp hạng hoặc được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ phải được quản lý nghiêm ngặt; báo cáo UBND huyện, quận, thị xã,

thành phố thuộc tỉnh để xử lý dứt điểm UBND xã chịu trách nhiệm chính trong

việc quản lý diện tích đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh chưa có chủ quản lý

- UBND xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ chặt chẽ quỹ đất chưa sử dụng và việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng tại địa phương theo quy định, đăng ký vào

hồ sơ địa chính; có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất

+ Phạt tiền đến hai triệu (2.000.000) đồng;

+ Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính có giá

24

trị đến hai triệu (2.000.000) đồng;

+ Buộc khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm; buộc khắc phục tình trạng làm suy giảm đất, khắc phục việc thải chất độc hại vào đất; tịch thu lợi ích có được do vi phạm có giá trị đến hai triệu (2.000.000) đồng; buộc phải thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai; buộc phải cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu và chấp hành yêu cầu thanh tra, kiểm tra

- Trách nhiệm trong việc tiếp dân, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai + UBND xã có trách nhiệm hoàn thiện công tác tiếp dân, hướng dẫn đầy đủ,

cụ thể về pháp luật cho người có đơn thư hoặc đến trình bày, khiếu nại, tố cáo tại nơi tiếp công dân; công bố công khai số điện thoại, số fax, hòm thư, địa chỉ thư điện

tử để tiếp nhận các phát hiện, kiến nghị của công dân

+ Có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai Xác nhận vào biên bản biên bản hòa giải tranh chấp đất đai; chuyển kết quả hòa giải đến

cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai đối với trường hợp kết quả hòa giải khác với hiện trạng sử dụng đất

+ Thành lập Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của xã đối với trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

+ Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm phối hợp giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới giữa xã mình với các đơn vị hành chính khác

- Trách nhiệm trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai

- Tổ chức việc tiếp nhận phát hiện, kiến nghị của tổ chức, công dân đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai

1.3 Các quy định pháp luật về quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng

1.3.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2013

a) Chính sách giao đất cho UBND cấp xã sử dụng không thu tiền sử dụng đất

25

UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Ngoài ra UBND cấp xã còn là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất đã thu hồi chưa đưa vào sử dụng, đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng tại địa phương; đất công cộng do quá trình thực hiện các dự

án xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể tạo thành đó là các loại đất: đất sử dụng làm sân, vườn, nơi vui chơi công cộng hoặc các công trình công cộng khác phục vụ chung cho nhiều nhà chung cư, nhà tập thể, nhà công vụ

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định, Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, như vậy một số loại đất do UBND cấp xã sử dụng cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất trụ sở UBND xã, đất nhà văn hóa…) Đồng thời Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng quy định không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng giao cho UBND xã, phường, thị trấn quản lý

UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Diện tích đất giao không thu tiền sử dụng đất chủ yếu để phục vụ lợi ích của toàn dân, toàn xã hội như mục đích công cộng, an ninh quốc phòng, an ninh lương thực, đảm bảo công bằng xã hội Các đối tượng được giao đất không thu tiền phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời cũng không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp,

26

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Những chính sách này phù hợp với chế

độ sở hữu đất đai của nước ta, Nhà nước đại diện chủ sở hữu điều tiết các nguồn lợi

từ đất thông qua các chính sách tài chính Diện tích đất này không phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ tài chính về đất đai thì không có được các quyền để tham gia vào thị trường bất động sản Đây là một chính sách của Nhà nước nhằm đảm bảo công bằng trong sử dụng đất

b) Chính sách quản lý sử dụng đất đối với đất xây dựng trụ sở và đất xây dựng vào mục đích công cộng do UBND xã sử dụng

- Điều 88 của Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, bao gồm: Đất xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công (bao gồm: đất làm trụ sở UBND, HĐND, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y

tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương)

Quy định việc sử dụng đất vào mục đích công cộng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Các loại đất do UBND cấp xã sử dụng nêu trên ngoài những qui định về mặt định tính còn được quy định cụ thể về mặt định lượng như:

* Đất xây dựng trụ sở cơ quan cấp xã: gồm các loại công trình như: Trụ sở

cơ quan Nhà nước (HĐND, UBND cấp xã); trụ sở tổ chức chính trị (Đảng ủy cấp xã); trụ sở tổ chức chính trị - xã hội (Hội cựu chiến binh, Hội nông dân, Hội phụ nữ, Đoàn thanh niên,…) Diện tích này cần được bố trí tập trung để thuận lợi cho giao dịch và tiết kiệm đất Theo quy định tại tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN)-1998 thì diện tích đất xây dựng trụ sở cơ quan các vùng khác nhau có mức khác nhau, diện tích trung bình từ 2.500 m2 - 3.500 m2

Theo qui định tại Thông tư số 31/2009/TT-BXD ngày 10/9/2009 của Bộ Xây dựng về ban hành tiêu chuẩn xây dựng nông thôn thì diện tích đất trụ sở cơ quan xã

27

tối thiểu là 1.000 m2

* Đất cơ sở văn hóa: Diện tích đất xây dựng công trình nhà văn hóa cấp xã

được tính toán dựa trên quy định của các Bộ, ngành để đáp ứng đủ diện tích tối thiểu cho một công trình văn hóa xã như trong tiêu chí đã đặt ra, cụ thể:

+ Thông tư số 31/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định: diện tích nhà văn hóa xã tối thiểu đạt 1.000 m2/công trình; diện tích nhà văn hóa làng, thôn tối thiểu đạt 500 m2/công trình

+ Thông tư số 12/2010/TT-BVHTTDL của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch qui định: diện tích nhà văn hóa xã tối thiểu đạt 2.500 m2/công trình (đối với khu vực đồng bằng) và 1.500 m2/công trình (đối với khu vực miền núi)

+ Quyết định số 271/2005/QĐ-TTg ngày 31/10/2005 của Thủ tướng Chính phủ, quy định: nhà văn hóa xã diện tích tối thiểu đạt 1.000 m2/công trình; nhà văn hóa làng, thôn có diện tích tối thiểu đạt 500 m2/công trình

Tuy nhiên các quy định trên, mới chỉ quy định diện tích tối thiểu, chưa quy định diện tích tối đa nên khó thực hiện và chưa kiểm soát được việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả

* Đất cơ sở giáo dục đào tạo: Đối với cấp xã (gồm trường Mầm non, Tiểu

học, Trung học cơ sở): định mức sử dụng đất cấp xã được tính trên cơ sở sau:

TCVN 3907:2011; TCVN 8793:2011; TCVN 8794:2011 quy định:

Trường Mầm non: 50 chỗ/1000 dân, diện tích chiếm đất của một chỗ là 12

m2 (đối với nông thôn, miền núi), 8 m2 (đối với đồng bằng, đô thị), trên cơ sở này

để tính diện tích cần thiết xây dựng một công trình

* Đất cơ sở y tế: Mỗi xã phải có một trạm y tế với các bộ phận kế hoạch hóa

gia đình, y tế cộng đồng, sản, khám bệnh, điều trị, nghiệp vụ (xét nghiệm đơn giản, pha chế thuốc nam, bán thuốc), vườn thuốc nam hoặc vườn cây, đảm bảo yêu cầu chăm sóc sức khoẻ ban đầu cho cộng đồng dân cư ở tuyến cơ sở

Trạm y tế xã cần đặt tại nơi yên tĩnh, cao ráo, thoáng mát, có nguồn nước tốt

và liên hệ thuận tiện với khu vực sinh sống của người dân Thông tư số 31/2009/TT-BXD ngày 10 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc ban hành

28

Tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng nông thôn quy định diện tích tối thiểu một trạm y tế phải đảm bảo ≥ 500 m2 đối với xã không có vườn thuốc và ≥ 1.000 m2 đối với xã có vườn thuốc Trạm y tế xã phải được xây dựng đạt chuẩn quốc gia

* Đất cơ sở thể dục - thể thao: Mỗi xã, phường, thị trấn phải có ít nhất một

trong các công trình: sân vận động; sân tập thể thao; bể bơi; nhà tập luyện thể thao, với diện tích:

+ Sân vận động xã diện tích trung bình 6.500 m2,

+ Sân tập thể thao xã diện tích trung bình 450 m2,

+ Bể bơi có diện tích trung bình hiện trạng là 400 m2;

* Chợ, cửa hàng dịch vụ: Mỗi xã cần tổ chức tối thiểu một chợ kinh doanh

các loại hàng hoá chủ yếu phục vụ nhu cầu sinh hoạt của nhân dân hàng ngày, đuợc thiết kế theo tiêu chuẩn chuyên ngành; chợ cần bố trí ở vị trí thuận tiện đường giao thông đi lại, trên khu đất cao, dễ thoát nước; chợ phải có chỗ để xe đạp, xe máy, có nơi thu gom và xử lý nước thải, chứa chất thải rắn trong ngày, có nhà vệ sinh công cộng; ngoài các cửa hàng dịch vụ tư nhân, cửa hàng dịch vụ do xã tổ chức cần được

bố trí ở khu trung tâm xã

Theo quy định tại Thông tư số 31/2009/TT-BXD, qui mô tối thiểu 3.000

m2/chợ/xã đồng bằng và tối thiểu 1.500 m2/chợ/xã miền núi, chỉ tiêu diện tích xây dựng 16 m2/điểm kinh doanh, diện tích sử dụng tối thiểu 3m2/điểm kinh doanh Như vậy, về cơ bản diện tích của chợ nằm trong khoảng từ 2.000 - 5.000 m2/chợ, tuy nhiên nếu chỉ quy định diện tích tối thiểu ở mỗi vùng như Thông tư số 31/2009/TT-BXD này sẽ khó áp dụng hơn so với quy định tại Quyết định số 13/2006/QĐ-BXD ngày 19/4/2006 của Bộ xây dựng về việc ban hành tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 361:2006 "chợ - tiêu chuẩn thiết kế" quy định trước đây, diện tích đất xây dựng chợ bình quân từ 1.550 - 3.150 m2/chợ

c) Chính sách quy định đối với đất công ích

Hội nghị Trung ương 5 khoá VII tháng 6 năm 1993 về "Tiếp tục đổi mới và phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội nông thôn" quyết định: "Kiên trì và nhất quán thực hiện chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần vận động theo cơ chế thị

29

trường có sự quản lý của Nhà nước, Đổi mới kinh tế hợp tác, phát huy vai trò tự chủ của kinh tế hộ xã viên, Khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, quy định thời gian sử dụng đất hợp lý đối với cây ngắn ngày và cây lâu năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu và đủ điều kiện sẽ được quyền tiếp tục

sử dụng, Đối với những người đang sử dụng đất trên hạn mức thì Chính phủ có quy định và hướng dẫn riêng để họ an tâm sản xuất Nhà nước có chính sách bảo đảm kết hợp lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài trong việc khai thác và sử dụng đất trống đồi núi trọc, đất khai hoang Đối với quỹ đất công ích, nơi nào có nhu cầu thì được để lại không quá 5% diện tích canh tác của xã, nhưng phải bảo đảm quản lý chặt chẽ và sử dụng có hiệu quả, "

Luật Đất đai 1993 ban hành với những chính sách đổi mới quan trọng nhằm đáp ứng mục tiêu cơ bản của Nhà nước để phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, pháp luật đất đai thừa nhận các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, được cấp GCNQSDĐ ổn định, lâu dài, được đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất Theo quy định của pháp luật đất đai, giai đoạn này đất đai được phân thành 5 loại đất bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị; đất chuyên dùng; đất chưa sử dụng

Điều 45 của Luật đất đai 1993, Điều 14 của Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định tỷ lệ đất công ích được giữ lại từ đất nông nghiệp và đất khác; cấp có thẩm quyền quyết định để lại diện tích đất công ích; xử

lý diện tích đất công ích để vượt quá quy định Nghị định số 85/NĐ-CP đã quy định

và sửa đổi Điều 15 - Nghị định số 64/CP một số nội dung như phân cấp quản lý quỹ đất công ích cho UBND cấp xã, mở rộng đối tượng quản lý là phường, thị trấn; quy định mục đích sử dụng, thời hạn cho thuê đất công ích; ngoài ra, Nhà nước có chính sách bảo vệ lợi ích của người thuê sử dụng đất công ích khi bị thu hồi đất được quy định tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

Về quản lý ngân sách và các hoạt động tài chính, Thông tư số 118/2000/TT -

30

BTC ngày 22 tháng 12 năm 2000 của Bộ Tài chính quy định về quản lý ngân sách

xã và các hoạt động tài chính khác ở xã, phường, thị trấn Trong đó, đã quy định rõ khoản thu từ quỹ đất công ích 5%, tài sản công và hoa lợi công sản là nguồn thu thường xuyên của ngân sách xã, vì vậy xã không được đấu thầu thu khoán một lần cho nhiều năm làm ảnh hưởng đến việc cân đối ngân sách xã, trường hợp thật cần thiết phải thu một lần cho một số năm, thì chỉ được thu trong nhiệm kỳ của Hội đồng nhân dân, không lấn sang nhiệm kỳ Hội đồng nhân dân khoá sau Quy định này phù hợp với tình hình thực tế hiện nay ở các địa phương, nhằm khắc phục những nhược điểm thu chi đối với ngân sách xã và ổn định thu chi ngân sách trong nhiệm kỳ Hội đồng nhân dân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện đường lối đổi mới chính sách và pháp luật đất đai, Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2003, chế độ quản lý, sử dụng đất đai nói chung và đất công ích nói riêng được quy định chi tiết, cụ thể ngoài việc quy định để lại 5% còn quy định việc xử lý đối với những nơi vượt hạn mức 5%; quy định về việc sử dụng đất công ích; tài chính thu được từ đất công ích và quy định cụ thể nguồn hình thành, bổ sung vào quỹ đất công ích…

Những quy định hiện hành của pháp luật đất đai về quỹ đất công ích qua các giai đoạn của thời kỳ này một lần nữa khẳng định chủ trương của Đảng về quản lý,

sử dụng quỹ đất công ích là đúng đắn và phù hợp với thực tiễn, theo hướng xây dựng quỹ đất công ích trong nông thôn để địa phương sử dụng vào mục đích công cộng tại các xã hoặc bổ sung cho những trường hợp có nhu cầu thuê đất, uốn nắn sửa chữa những sai phạm, bổ sung những quy định phù hợp về quản lý và sử dụng đất công ích

1.3.2 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Các quy định pháp luật về quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng về cơ bản vẫn theo như Luật Đất đai 2003 và bổ sung điểm mới sau:

Điều 132, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể, chi tiết hơn về mục đích sử dụng của quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, đó là:

31

- Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của UBND cấp tỉnh

- Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định nêu trên

- Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương

Như vậy có thể nói, quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng đã, đang được quy định tại các văn bản pháp luật, được bổ sung, chi tiết hơn qua các thời kỳ khác nhau, với một số quy định chủ yếu như:

Thứ nhất, UBND cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử

dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở UBND, HĐND, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa

và các công trình công cộng khác của địa phương

Thứ hai, diện tích đất giao cho UBND cấp xã sử dụng không thu tiền sử dụng

đất chủ yếu để phục vụ lợi ích của toàn dân, toàn xã hội như mục đích công cộng,

an ninh quốc phòng, an ninh lương thực, đảm bảo công bằng xã hội Các đối tượng được giao đất không thu tiền phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời cũng không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thứ ba, xuất phát từ thực hiện chính sách giao đất nông nghiệp của Đảng và

Nhà nước ta trước đây, sau này giao đất ở một số địa phương khi để lại 5% quỹ đất nông nghiệp để sử dụng cho nhu cầu công ích không đúng với tỷ lệ phần trăm đã quy định Thực tế, nhiều địa phương không thực hiện như các tỉnh Nam Bộ, Tây Nguyên và miền núi phía Bắc Nhưng nhiều địa phương khác để lại tới 10-15% Nhiều địa phương nhu cầu xây dựng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng của cấp xã (phong trào xây dựng điện, đường, trường, trạm, ) lớn hơn nhiều so với quỹ đất để lại Nhiều địa phương thực tế đã không quản lý được việc