Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn trung và dài hạn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triểnViệt Nam-Chi nhánh Đông Đô

Đối tượng khách hàng của Ngân hàng đa dạng từ cá nhân, doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng, các công ty tài chính… Bên cạnh đó, BIDV còn có quan hệ hợp tác kinh doanh với hơn 800 ngân hàng trên thế giới; BIDV còn là thành viên của Hiệp hội Ngân hàng Châu Á, Hiệp hội Ngân hàng ASEAN, Hiệp hội các Định chế tài chính Phát triển Châu Á – Thái Bình Dương (ADFIAP), Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam.

LỜI NÓI ĐẦU

Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vàonền kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thoát khỏi thời kì kinh tế

tự cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tưtrong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế pháttriển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên không thểkhông nhắc đến vai trò của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là nhàtài trợ lớn cho các dự án đầu tư,đặc biệt là các dự án trung và dài hạn Với t ưcách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực hiện tốtvài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh tế quốcdân Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài trợ khôngphát huy hiệu quả như mong muốn Điều này có thể dẫn đến những tác độngxấu cho nền kinh tế Nguyên nhân chính của tình trạng này là hiệu quả củacông tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại các Ngân hàng thương mại cònthấp và chưa hiệu quả

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển –Chi nhánh Đông Đô là một trongnhững chi nhánh của hệ thống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - mộttrong bốn ngân hàng thương mại quốc doanh lớn nhất Việt Nam Những nămvừa qua, Chi nhánh đã không ngừng lớn mạnh và có những bước phát triểnvượt bậc Hiện nay, Chi nhánh đã vươn lên là một trong những chi nhánh hoạtđộng hiệu quả nhất trong toàn hệ thống, uy tín và vị thế ngày càng được nângcao Mặc dù vậy, trong lĩnh vực thẩm định dự án đầu tư nói chung và thẩmđịnh tài chính dự án đầu tư nói riêng, Chi nhánh cũng gặp không ít khó khăn

Do đó, hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư đang là một trongnhững vấn đề cấp bách đối với Chi nhánh trong thời điểm hiện nay

Xuất phát từ những thực tế đó, trong thời gian thực tập tại Ngân hàng

Đầu tư và Phát triển-Chi nhánh Đông Đô, em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn trung và dài hạn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triểnViệt Nam-Chi nhánh Đông Đô”.

Ngoài Lời nói đầu và Kết luận thì bố cục chuyên đề của em gồm 2chương:

Chương I: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư vay

vốn trung và dài hạn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển-Chi nhánh Đông

Đô.

Chương II: Giải pháp hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định

tài chính dự án đầu tư vay vốn trung và dài hạn tại Ngân hàng Đầu tư và

Phát triển-Chi nhánh Đông Đô

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp này được hoàn thành với sự hướng dẫn củathầy giáo PGS.TS Từ Quang Phương- giảng viên bộ môn Kinh tế Đầu tư, cùngvới sự hướng dẫn của các anh, chị công tác tại phòng Tín dụng nói riêng và sự

hỗ trợ của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển-Chi nhánh Đông Đô nói chung

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRUNG VÀ DÀI HẠN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIẺN VIỆT NAM

(BIDV) - CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ

1 Tổng quan về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - Chi nhánh Đông Đô

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Đô

1.1.1 Tổng quan về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (Bank for Investment andDevelopment of Vietnam - BIDV) là một trong những ngân hàng thương mại lớnnhất và lâu đời nhất tại Việt Nam hiện nay thuộc sở hữu Nhà nước với hơn 50 nămhình thành, hoạt động và phát triển

BIDV được thành lập ngày 26/4/1957 với tên gọi Ngân hàng Kiến thiết ViệtNam;

Ngày 24/6/1981 chuyển thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam;

Ngày 14/11/1990 chuyển thành Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.Trụ sở chính của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam hiện nay là: ThápBIDV - 35 Hàng Vôi - Hoàn Kiếm - Hà Nội

Nhiệm vụ của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam là kinh doanh đangành, đa lĩnh vực về tài chính, tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng và phi ngânhàng phù hợp với quy định của pháp luật, không ngừng nâng cao lợi nhuận củangân hàng, góp phần thực hiện chính sách tiền tệ quốc gia, phục vụ phát triển kinh

tế đất nước

Đối tượng khách hàng của Ngân hàng đa dạng từ cá nhân, doanh nghiệp, các tổchức tín dụng, các công ty tài chính… Bên cạnh đó, BIDV còn có quan hệ hợp táckinh doanh với hơn 800 ngân hàng trên thế giới; BIDV còn là thành viên của Hiệphội Ngân hàng Châu Á, Hiệp hội Ngân hàng ASEAN, Hiệp hội các Định chế tàichính Phát triển Châu Á – Thái Bình Dương (ADFIAP), Hiệp hội Ngân hàng ViệtNam

Các sản phẩm dịch vụ được cung cấp bởi BIDV gồm:

- Dịch vụ ngân hàng

- Dịch vụ bảo hiểm

- Dịch vụ chứng khoán

- Dịch vụ đầu tư tài chính

Mạng lưới hoạt động của BIDV:

- Khối kinh doanh:

+ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV): 01 Trụ sở chính, 103 chinhánh cấp 1, hơn 400 điểm giao dịch, hơn 700 máy ATM, hàng chục ngàn điểmPOS trên phạm vi cả nước Trong đó, có 02 đơn vị chuyên biệt là Ngân hàng Chỉđịnh thanh toán phục vụ Công ty Chứng khoán và Ngân hàng Bán buôn phục vụlàm đại lý ủy thác giải ngân nguồn vốn ODA

+ Công ty Chứng khoán BIDV

+ Công ty Bảo hiểm BIDV (BIC)

+ Công ty cho thuê tài chính I, II; Công ty đầu tư tài chính (BFC), Công tyQuản lý Quỹ Công nghiệp và Năng lượng

+Các liên doanh: Công ty Quản lý Đầu tư BVIM, Ngân hàng Liên doanhVID Public (VID Public Bank), Ngân hàng Liên doanh Lào Việt (LVB); Ngân hàngLiên doanh Việt Nga (VRB), Công ty liên doanh Tháp BIDV

- Khối sự nghiệp:

+ Trung tâm Đào tạo (BTC)

+ Trung tâm Công nghệ thông tin

Nhân lực của BIDV: Hơn 12000 cán bộ công nhân viên làm việc chuyênnghiệp, nghiêm túc và hiệu quả

1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của Chi nhánh Đông Đô - trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

Chi nhánh Đông Đô được thành lập trên cơ sở nâng cấp Phòng giao dịch số

2 (14 Láng Hạ) Chi nhánh chính thức đi vào hoạt động từ ngày 31/07/2004 theoQuyết định số 191/QĐ-HĐQT ngày 05/07/2004 của Hội đồng quản trị Ngân hàngĐầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với mục đích mở rộng mạng lưới, nâng caothị phần hoạt động của BIDV phía Tây Thủ đô, nâng cao khả năng cạnh tranh củaBIDV

Phòng giao dịch số 2 với mục tiêu ban đầu là huy động vốn được thành lậpnăm 2002, ngoài nghiệp vụ huy động vốn, các dịch vụ khác của ngân hàng hầu như

Phòng giao dịch số 2 chưa cung cấp Sau hơn 02 năm thành lập và chuyển thành chinhánh, cho đến nay, chi nhánh Đông Đô (trước đây là Phòng giao dịch số 2) đã thựchiện cung cấp đầy đủ các dịch vụ ngân hàng và một số các dịch vụ giá trị gia tăngkhác Chi nhánh đang ngày càng hoàn thiện và nâng cao số lượng cũng như chấtlượng dịch vụ theo chỉ đạo của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, phù hợpvới xu hướng chung về cạnh tranh và phát triển của ngân hàng

Chi nhánh Đông Đô hiện nay đã được áp dụng phương thức hoạt động theo

mô hình một cửa với quy trình nghiệp vụ ngân hàng hiện đại, áp dụng công nghệtiên tiến theo đúng dự án hiện đại hóa ngân hàng hiện nay Đội ngũ nhân viên trẻ,năng động, được đào tạo chính quy tại các trường đại học trong và ngoài nước, nắmbắt nhanh những thay đổi của công nghệ thông tin, nhanh nhạy với thị trường tàichính và các chính sách đổi mới của Nhà nước để áp dụng trong quá trình công tác Năm 2005, Chi nhánh Đông Đô đã được Ngân hàng Đầu tư và Phát triển ViệtNam khen thưởng là một trong 10 chi nhánh đứng đầu toàn hệ thống trong công táchuy động vốn Riêng 06 tháng đầu năm 2006, lượng huy động của Chi nhánh đạtgần 1690 tỷ đồng, dư nợ đạt gần 1100 tỷ đồng, tỷ lệ nợ quá hạn thấp dưới 1%,không còn nợ quá hạn dịch vụ

1.1.3 Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Đông Đô - trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

Tháng 9/2008, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã chínhthức vận hành mô hình tổ chức mới tại trụ sở chính và cụ thể hóa triển khai chuyểnđổi mô hình tổ chức tại các chi nhánh vận hành từ 01/10/2008

Công tác chuyển đổi vận hành mô hình tổ chức mới nhằm cơ bản đáp ứng đượccác yêu cầu:

Thực hiện mục tiêu chuyển đổi từ mô hình ngân hàng truyền thống sang môhình ngân hàng hiện đại, đa năng, định hướng mở rộng hoạt động bán lẻ, tạo nềntảng cho việc tập trung hóa hoạt động và tăng cường quản lý tập trung tại Trụ sởchính

Tạo ra được sự phân tách về mặt tổ chức giữa khối kinh doanh và các khốiQuản lý rủi ro/Tác nghiệp/Hỗ trợ

Tạo được cơ cấu tổ chức hướng dẫn theo thông lệ quốc tế nhằm đáp ứng yêucầu quản trị rủi ro; phần lớn các nghiệp vụ, nhất là nghiệp vụ cấp tín dụng đã đượckiểm soát qua 3 khâu: đề xuất - quản lý rủi ro/phê duyệt - tác nghiệp

Việc chuyên đổi đã có lộ trình, bước đi tương đối phù hợp với khả năng điềukiện thực tế, phát huy được nghiệp vụ truyền thống của BIDV, thúc đẩy triển khaicác nghiệp vụ, sản phẩm mới cũng như thực hiện được các nguyên tắc, đề xuất cốtlõi của tư vấn dự án.

Theo đó, Chi nhánh Đông Đô được sắp xếp, điều chỉnh chức năng, nhiệm vụcác Phòng/Tổ theo mô hình mẫu được thiết kế gồm 05 khối:

Chi tiết:

Khối Quan hệ khách hàng gồm: Phòng Quan hệ khách hàng I, II;

Phòng/Tổ Tài trợ dự án;

Khối Quản lý rủi ro gồm: Phòng Quản lý rủi ro;

Khối Tác nghiệp gồm: Phòng Quản trị tín dụng, Phòng Dịch vụ ngân hàng,Phòng/Tổ Quản lý và Dịch vụ kho quỹ, Phòng/Tổ Thanh toán quốc tế;

Khối Quản lý nội bộ bao gồm: Phòng Kế hoạch - Tổng hợp, Phòng/Tổ Điệntoán, Phòng Tài chính - Kế toán, Phòng Tổ chức - Nhân sự, Văn phòng;

Khối Trực thuộc bao gồm:Các Phòng giao dịch,các Quỹ tiết kiệm

1.2.Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Đông Đô

Tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Đông Đô từ năm 2006 đến năm 2009

KHỐI QUẢN

LÝ RỦI RO

KHỐI TRỰC THUỘC

KHỐI TÁC NGHIỆP

KHỐI QUẢN

LÝ NỘI BỘ

Bảng 1: Bảng tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh 2006 - 2009

11 Lợi nhuận sau thuế

bình quân/người

(Nguồn: Bảng Cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, Bảng thống kê lao

động - Phòng Nguồn vốn - Chi nhánh Đông Đô) Nhận xét:

Trong điều kiện mới thành lập từ việc nâng cấp Phòng giao dịch 2 - Sở giaodịch BIDV với mục tiêu ban đầu là huy động vốn, sau hơn 05 năm thành lập đếnnay, Chi nhánh Đông Đô đã cố gắng nỗ lực nhằm tự khẳng định mình và tích cựchội nhập vào thị trường tài chính tiền tệ, góp phần làm tăng hiệu quả kinh doanh củatoàn hệ thống, phát huy những thành tựu đã đạt được và gặt hái thêm nhiều thànhcông trong thời gian qua Tính đến năm 2009, tổng tài sản của Chi nhánh đạt 4200

tỷ đồng, tăng 1070 tỷ đồng so với năm 2008 (số tương đối là 34,2%), so với ngàyđầu thành lập đã tăng 3307 tỷ đồng (số tương đối là 370,3%) Đây là một cố gắngrất lớn của toàn thể cán bộ, nhân viên Chi nhánh Đông Đô.

Bảng 2: Bảng so sánh lợi nhuận năm 2008 và năm 2009

tuyệt đối

Chênh lệch tương đối(%)

Lợi nhuận sau thuế bình

Nhận xét:

Lợi nhuận trước thuế và lợi nhuận sau thuế bình quân/người năm 2009 giảm

so với năm 2008 Điều này chứng tỏ ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính đến ngânhàng Trong bối cảnh lợi nhuận của các ngân hàng đều giảm thì đây vẫn là một con

số khá lạc quan Ngân hàng vẫn đủ sức đương đầu với khủng hoảng

1.3 Định hướng phát triển của Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Đông Đô

Bám sát định hướng chỉ đạo của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

về hoạt động kinh doanh của Chi nhánh, đó là đảm bảo phương châm “đi vay đểcho vay” Chi nhánh hướng tới phát triển mạng lưới khách hàng ngoài quốc doanh,tập trung phát triển khối khách hàng doanh nghiệp, khách hàng cá nhân và cáckhách hàng đặc biệt để có thể đóng góp cho việc tăng trưởng tín dụng kết hợp vớicung cấp và mở rộng các dịch vụ của ngân hàng Nghiêm túc tuân thủ các chỉ tiêugiới hạn tín dụng, tuân thủ mức uỷ quyền phán quyết trong công tác tín dụng kếthợp với việc tăng cường quảng cáo, xây dựng chính sách khách hàng, chính sách lãisuất phù hợp, đa dạng hoá các sản phẩm tín dụng, tăng cường hợp tác với các hiệphội, đổi mới phong cách phục vụ Cụ thể, hoạt động đầu tư của Ngân hàng BIDVchi nhánh Đông Đô cần phải đảm bảo cơ cấu tín dụng sau:

- Tỷ trọng dư nợ cho vay trung dài hạn chiếm 23% tổng dư nợ, đảm bảo tuânthủ quy định của NHĐT&PT VN

- Tỷ lệ nợ quá hạn duy trì ở mức 0,1% tổng dư nợ

- Tỷ trọng dư nợ cho vay ngoài quốc doanh chiếm 92% và tỷ lệ cho vay có tàisản đảm bảo chiếm 77% đảm bảo chỉ tiêu cơ cấu tín dụng được Ngân hàng Đầu tư

và Phát triển Việt Nam giao

Đối với hoạt động cho vay theo dự án đầu tư, Chi nhánh tiếp tục duy trì và pháttriển các định hướng sau:

Tiếp tục nâng cao chất lượng công tác thẩm định nói chung và công tác thẩmđịnh dự án đầu tư nói riêng, cụ thể:

- Tuân thủ đúng quy trình nghiệp vụ, cụ thể là Quy trình thẩm định do Ngânhàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam ban hành

- Về thời gian thẩm định dự án đầu tư, mục tiêu cần đạt được là:

+ Tăng cường công tác hội thảo, trau dồi, hướng dẫn nghiệp vụ đối với các cán

bộ mới cũng như giữa các cán bộ trong Phòng, trong Chi nhánh

+ Sưu tầm, thu thập thông tin kinh tế kỹ thuật trên mọi lĩnh vực một cách có hệthống nhằm phục vụ công tác thẩm định khi cần

+ Kiến nghị Ban giám đốc tạo điều kiện cho cán bộ tham gia các khoá đào tạonhư khoá đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá của Bộ Tài Chính, các khoá đào tạo kinh

tế kỹ thuật khác như xây dựng, giao thông, cơ khí,

2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Đông Đô

2.1 Tổ chức công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Đông Đô

-Hiện nay tại hệ thống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), việcthẩm định dự án đầu tư được thực hiện theo một quy trình thống nhất Quy trìnhthẩm định này được xây dựng và đang hoàn thiện để phục vụ tốt hơn cho công tácthẩm định Quy trình thẩm định được ban hành nhằm một số mục đích sau:

- Quy định trình tự tác nghiệp, phối hợp để thực hiện các bước công việc, xácđịnh rõ các nội dung cơ bản cần phải tiến hành triển khai, phục vụ cho việc phánquyết tín dụng trung, dài hạn và bảo lãnh vay vốn

- Quy định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm của cán bộ thẩm định và trưởng phòng

thẩm định, làm cơ sở để tổ chức thực hiện nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư, phùhợp với mô hình tổ chức của Hội sở chính và của các Chi nhánh

- Tuân thủ các quy định của pháp luật; thỏa mãn, tư vấn, hỗ trợ, đáp ứng tốtnhất yêu cầu hợp lý , hợp pháp của khách hàng và hoạt động kinh doanh của Ngânhàng

- Tiêu chuẩn hóa các quy trình, thủ tục, đạt được yêu cầu của Bộ tiêu chuẩnquốc tế ISO; giúp cho việc thẩm định được thống nhất, khoa học; đảm bảo kiểmsoát được hoạt động nghiệp vụ; góp phần phòng ngừa, hạn chế rủi ro trong đầu tư,không ngừng nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư trong toàn hệthống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Quy trình thẩm định được thực hiện tại Chi nhánh Đông Đo do Ngân hàng Đầu

tư và Phát triển Việt Nam ban hành được áp dụng cho nghiệp vụ thẩm định dự ánđầu tư để xem xét cho vay trung, dài hạn hoặc bảo lãnh vay vốn

2.1.1 Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Chi nhánh Đông Đô

* Quy trình thẩm định tại Chi nhánh chia thành 5 bước:

Bước 1:Đầu tiên Phòng Thẩm định tiến hành tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ của dự

án xin vay vốn

- Nếu trường hợp hồ sơ dự án xin vay vốn chưa đủ điều kiện,cơ sở tiến hànhthẩm định thì chuyển lại, để Cán bộ tín dụng tiến hành hướng dẫn khách hàng bổsung, hoàn chỉnh hồ sơ

- Nếu trường hợp hồ sơ dự án xin vay vốn đã đủ điều kiện, cơ sở để tiến hànhthẩm định thì tiến hành ký giao nhận hồ sơ với khách hàng, ghi Sổ theo dõi vàchuyển hồ sơ dự án xin vay vốn lên cho cán bộ thẩm định trực tiếp thẩm định

Bước 2: Sau khi hồ sơ dự án xin vay vốn đã đủ điều kiện,cơ sử để tiến hành,

Cán bộ thẩm định tiến hành xem xét, thẩm định khách hàng vay vốn, thẩm định các

dự án đầu tư; dựa trên các quy định tại các hướng dẫn, những thông tin liên quanđến dự án xin vay vốn Trong trường hợp cụ thể,cần thiết, cán bộ thẩm định có thể

đề nghị cán bộ tín dụng hoặc khách hàng giải trình hoặc bổ sung thêm thông tin tiếnhành

Bước 3: Sau,bước trên Cán bộ thẩm định bắt đầu tiến hành lập “Báo cáo thẩm

định dự án”, trình Trưởng phòng Thẩm định xem xét

Bước 4: Ở bước này, Trưởng phòng Thẩm định , tiến hành kiểm soát về nghiệp

vụ, có thể thông qua hoặc yêu cầu cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ nội dungtrong “Báo cáo thẩm định dự án đầu tư”

Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung “Báo cáo thẩm định dự án đầu

tư”, trình Trưởng phòng Thẩm định ký thông qua, lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết và gửitrả hồ sơ kèm “Báo cáo thẩm định dự án đầu tư” cho Phòng Tín dụng

Như vậy, nội dung thẩm định dự án đầu tư tại Chi nhánh có thể tóm tắt như sau:

* Kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn

* Thẩm định, đánh giá khách hàng xin vay vốn

* Thẩm định dự án đầu tư, bao gồm:

- Đánh giá sơ bộ về các nội dung chính của dự án đầu tư

- Phân tích các khía cạnh thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch

vụ đầu ra của dự án đầu tư

- Đánh giá các khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vàocủa dự án

- Thẩm định các phương diện kỹ thuật của dự án đầu tư

- Đánh giá, nhận xét phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án đầu tư

- Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn

- Thẩm định hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư

- Nhận định, phân tích các rủi ro, các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểurủi ro của dự án đầu tư

* Lập Báo cáo thẩm định dự án đầu tư

* Lưu trữ hồ sơ, tài liệu liên quan đến dự án đầu tư

Sơ đồ 1: Sơ đồ Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Chi nhánh Đông Đô

Lưu hồ sơ và tàiliệu có liên quan

Tiếp nhận hồ sơ

Kiểm tra sơ bộ hồ sơ

Chưa đạt yêu cầu

Kiểm tra,kiểm soát

Đạt

(Nguồn: Quy trình thẩm định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam)

2.1.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư tại Chi nhánh Đông Đô

2.1.2.1 Kiểm tra hồ sơ xin vay vốn

Trước khi tiến hành thẩm định dự án xin vay vốn, cần thực hiện việc kiểmtra hồ sơ xin vay vốn của khách hàng Các loại hồ sơ chính cần phải có gồm:

* Giấy đề nghị vay vốn

* Hồ sơ về khách hàng vay vốn

* Hồ sơ về dự án xin vay vốn

* Hồ sơ về đảm bảo nợ vay

2.1.2.2 Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn

* Đánh giá năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn

Đánh giá năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn căn cứ vào Giấy phép kinhdoanh để xác định: loại hình doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật, ngànhnghề kinh doanh

* Đánh giá năng lực tài chính của khách hàng vay vốn

Căn cứ vào bảng “Cân đối kế toán”, đánh giá cơ cấu tài sản, nguồn vốn củakhách hàng vay vốn Từ đó đưa ra những nhận xét về năng lực tài chính của kháchhàng vay vốn

* Đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng vay vốnCăn cứ vào “Báo cáo Kết quả hoạt động kinh doanh” và “Bảng Cân đối kếtoán”, đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của khách hàng vay vốn ở các nộidung sau:

- Khả năng sinh lợi: Có thể đánh giá thông qua các chỉ tiêu cơ bản sau:

Tỷ số doanh lợi tiêu thụ sản phẩm

Tỷ số doanh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE)

Tỷ số doanh lợi tài sản (ROA)

- Hiệu quả hoạt động của khách hàng vay vốn: Có thể đánh giá thông qua cácchỉ tiêu cơ bản như:

Vòng quay vốn lưu động

Vòng quay hàng tồn kho

Kỳ thu tiền bình quân

Hiệu suất sử dụng tài sản cố định

Hiệu suất sử dụng tài sản

2.1.2.3 Thẩm đ ịnh tài chính dự án đ ầu t ư của khách hàng vay vốn

2.1.2.3.1 Thẩm đ ịnh tổng vốn đ ầu t ư và tính khả thi của ph ươ ng án nguồn vốn

Chính vì vậy, khi tiến hành thẩm định tổng vốn đầu tư, cán bộ thẩm định cầnphải xem xét, đánh giá: tính hợp lý của tổng vốn đầu tư; tổng vốn đầu tư đã phảnánh hết các khoản mục cần thiết chưa; đồng thời cũng cần xem xét đến các yếu tốlàm tăng tổng vốn đầu tư (trượt giá, các khoản phát sinh, dự phòng thay đổi tỷ giánếu dự án có sử dụng ngoại tệ ) Cụ thể:

- Đối với các dự án có tính chất tương tự, cán bộ thẩm định tiến hành so sánh,trong trường hợp thấy có sự khác biệt ở bất cứ nội dung nào thì phải tập trungnghiên cứu, phân tích, đánh giá, tìm hiểu nguyên nhân Từ đó, đưa ra cơ cấu vốnđầu tư hợp lý, đảm bảo được mục tiêu ban đầu của dự án

- Đối với các dự án mới, cán bộ thẩm định cần phải tiến hành nghiên cứu, phântích khía cạnh kỹ thuật; khía cạnh tổ chức, quản lý thực hiện dự án để có thể đánhgiá được tính hợp lý của tổng vốn đầu tư, từ đó đưa ra được cơ cấu vốn đầu tư đảmbảo được mục tiêu ban đầu của dự án

* Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ bỏ vốn

Việc xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ bỏ vốn cũng đóng một vai trò hếtsức quan trọng, là cơ sở cho việc xác định dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãivay trong thời gian thi công, xác định thời gian vay trả

Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá về nhu cầu vốn đầu tư, tiến độ thựchiện dự án như vậy đã hợp lý chưa; khả năng đáp ứng khối lượng vốn đầu tư cầntrong từng giai đoạn như thế nào Có nghĩa là cần phải xem xét cả về mặt số lượng

và thời điểm nhận được tài trợ Các nguồn vốn dự kiến này phải được đảm bảo chắcchắn Sự đảm bảo này phải có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế

- Nếu là vốn góp cổ phần hoặc liên doanh phải có sự cam kết về tiến độ và sốlượng vốn góp của các cổ đông hoặc các bên liên doanh và được ghi trong điều lệdoanh nghiệp

- Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tình hình hoạt động sản xuất kinhdoanh của cơ sở 3 năm trước đây và hiện tại chứng tỏ cơ sở đã, đang và sẽ tiếp tục

hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và do đó đảm bảo có vốn để thực hiện dự án.Tiến độ phải so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từcác nguồn về số lượng và tiến độ Nếu khả năng lớn hơn hoặc bằng nhu cầu thì dự

án được chấp nhận Nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án,xem xét lại khía cạnh kỹ thuật để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô của

dự án

b Thẩm định cơ cấu nguồn vốn đầu tư của dự án

Sau khi xác định được các nguồn tài trợ cho dự án cần xác định cơ cấu nguồnvốn của dự án Trên cơ sở tổng vốn đầu tư được duyệt, Cán bộ thẩm định xem xétlại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án Các nguồn tài trợ cho dự án cóthể là: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn góp cổ phần, vốn liên doanh do các bênliên doanh góp hoặc vốn tự huy động khác Có nghĩa là tính toán tỷ lệ từng nguồnchiếm trong tổng mức vốn đầu tư dự kiến Đồng thời đánh giá khả năng tham giacủa từng loại nguồn vốn, ví dụ như nguồn vốn tự có, có thể căn cứ vào năng lực tàichính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của nguồn vốn này

Bên cạnh việc xem xét cơ cấu nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, cán bộthẩm định cũng cần phải xét đến chi phí phải bỏ ra để có được nguồn vốn tài trợnày Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng cần phải cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư vàkhả năng tham gia tài trợ cho dự án của các nguồn vốn để có thể đánh giá tính khảthi của phương án nguồn vốn

2.1.2.3.2 Thẩm đ ịnh việc xác đ ịnh doanh thu - chi phí, lợi nhuận và dòng tiền của dự án đ ầu t ư

Khi tiến hành kiểm tra việc xác định doanh thu – chi phí, lợi nhuận và dòng tiềncủa dự án đầu tư, cán bộ thẩm định cần phải đọc kỹ “Báo cáo nghiên cứu khả thi”,phân tích trên các phương diện khác nhau của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụcho công tác tính toán doanh thu - chi phí, lợi nhuận và dòng tiền của dự án Thôngthường việc phân tích phương diện tài chính được thực hiện sau khi đã thực hiệncác phương diện khác như phương diện thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý Việcphân tích các phương diện và rút ra các giả định có thể tóm tắt như sau:

TT Phương diện phân tích Giả định rút ra

- Giá các chi phí nguyên vật liệu đầu vào

- Nhu cầu vốn lưu động (các khoản phải trả)

3 Phân tích kỹ thuật công

nghệ

- Công suất

- Thời gian khấu hao

- Thời gian hoạt động của dự án

- Định mức tiêu hao nguyêu vật liệu

4 Phân tích tổ chức quản

lý

- Nhu cầu nhân sự

- Chi phí nhân công, quản lý

5 Kế hoạch thực hiện ngân

a Kiểm tra việc tính toán doanh thu - chi phí của dự án đầu tư

* Kiểm tra việc xác định doanh thu của dự án đầu tư: Doanh thu từ hoạt độngcủa dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phếphẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài Doanh thu của dự án được dự tính chotừng năm hoạt động và dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án

để xác định Trong khi kiểm tra việc xác định doanh thu của dự án cần phải chú ýđến công suất thiết kế của sản phẩm cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm Côngviệc này được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 3: Bảng Doanh thu của dự án đầu tư STT Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm

1 Doanh thu từ sản phẩm chính

2 Doanh thu từ sản phẩm phụ

3 Doanh thu từ phế liệu, phế phẩm

4 Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài

5 Tổng doanh thu chưa có VAT

7 Doanh thu sau thuế VAT

Nguồn: Quy trình thẩm định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

* Kiểm tra việc xác định các yếu tố chi phí của dự án đầu tư:

Kiểm tra tính đầy đủ các khoản mục chi phí Theo đó, chi phí sản xuất của dự

án bao gồm: chi phí hoạt động, khấu hao tài sản cố định, chi phí trả trả lãi vay

- Kiểm tra việc tính toán chi phí hoạt động của dự án đầu tư:

Chi phí hoạt động bao gồm các khoản mục chi phí vật chất (nguyên vật liệuchính; nguyên vật liệu phụ; dịch vụ mua ngoài như điện, nước ), chi phí nhân công(lương, BHXH, trợ cấp ), chi phí quản lý phân xưởng, chi phí quản lý doanhnghiệp, chi phí bán hàng và các chi phí khác Cụ thể được biểu hiện ở bảng sau:

Bảng 4: Bảng Chi phí hoạt động của dự án đầu tư

7 Chi phí quản lý p.xưởng

8 Chi phí quản lý d.nghiệp

9 Chi phí bán hàng

10 Tổng chi phí hoạt động

11 Thuế VAT được khấu trừ

12 Chi phí hoạt động đã khấu

trừ thuế VAT

(Nguồn: Quy trình thẩm định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam)

- Kiểm tra việc tính toán khấu hao hàng năm của dự án đầu tư: Khấu hao là mộtyếu tố của chi phí sản xuât Bởi vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận, đếnmức thuế thu nhập phải nộp hàng năm của doanh nghiệp Nếu khấu hao tăng, lợinhuận giảm và do đó thuế thu nhập của doanh nghiệp giảm và ngược lại Vì vậy,kiểm tra được việc tính toán khấu hao hàng năm của dự án có ý nghĩa hết sức quantrọng trong thẩm định tài chính dự án đầu tư Việc tính toán được thể hiện ở bảngsau:

Bảng 5: Lịch khấu hao của dự án đầu tư

I Nhà xưởng

- Nguyên giá

- Đầu tư thêm trong kỳ

- Khấu hao trong kỳ

- Giá trị còn lại cuối kỳ

II Thiết bị

- Nguyên giá

- Đầu tư thêm trong kỳ

- Khấu hao trong kỳ

- Giá trị còn lại cuối kỳ

IV Tổng cộng

- Nguyên giá

- Đầu tư thêm trong kỳ

- Khấu hao trong kỳ

- Giá trị còn lại cuối kỳ

(Nguồn: Quy trình thẩm định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam)

- Kiểm tra việc tính toán lãi vay vốn ngân hàng và kế hoạch trả nợ của dự ánđầu tư: Cần phải tính toán lãi vay của dự án (cả lãi vay ngắn hạn và lãi vay trung dàihạn) Cụ thể được tính toán trong các bảng sau:

Bảng 6: Lãi vay vốn của dự án đầu tư

1 Dư nợ đầu kỳ

2 Vay trong kỳ

3 Trả nợ gốc trong kỳ

4 Dư nợ cuối kỳ

5 Lãi vay trong kỳ

(Nguồn: Quy trình thẩm định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

b Kiểm tra việc tính toán lợi nhuận, dòng tiền của dự án đầu tư

- Kiểm tra việc tính toán lợi nhuận của dự án đầu tư:

Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tínhmức lãi, lỗ hàng năm của dự án Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh kết quảhoạt động sản xuất, dịch vụ trong từng năm của cả đời dự án Đối với lợi nhuận của

dự án, được tính bằng chênh lệch của doanh thu và các khoản chi phí Lợi nhuậncủa dự án có thể là: lợi nhuận trước thuế và lãi vay, lợi nhuận trước thuế hay lợinhuận sau thuế Thông thưòng, ngân hàng quan tâm nhiều đến lợi nhuận sau thuế vì

đây là nguồn trả nợ chính của dự án Việc tính toán chỉ tiêu này được thể hiện ởbảng sau:

Bảng 7 : Bảng tổng hợp doanh thu – chi phí, lợi nhuận của dự án đầu tư

1

Năm 2

Năm 3

Năm

…

1 Doanh thu sau thuế

2 Chi phí hoạt động sau thuế

6 Lợi nhuận trước thuế = (4) – (5)

7 Lợi nhuận chịu thuế = (a)

9 Lợi nhuận sau thuế = (7) – (8)

(Nguồn: Quy trình thẩm định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam)

(a): Được tính = Lợi nhuận trước thuế - Lỗ luỹ kế các năm trước được khấu trừtheo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc Luật đầu tư nước ngoài

- Kiểm tra tính toán dòng tiền của dự án đầu tư: Việc tính toán dòng tiền của dự

án (cân đối giữa lượng tiền đi vào và lượng tiền đi ra của dự án) là mục tiêu quantrọng của phân tích tài chính dự án đầu tư Có thể tính toán dòng tiền của dự ánthông qua các công thức sau:

Tổng các dòng vào năm thứ i = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao cơ bản + Lãivay cố định + Thu thanh lý TSCĐ + Thu hồi vốn lưu động

Tổng các dòng ra năm thứ i = Vốn đầu tư chi ra (Vốn cố định + Vốn lưu động).Dòng tiền ròng năm thứ i = Tổng các dòng tiền vào năm thứ i - Tổng các dòngtiền ra năm thứ i

2.1.2.3.3 Thẩm đ ịnh hiệu quả tài chính của dự án đ ầu t ư

Tất cả những đánh giá, tính toán được thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợcho việc tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư

 Thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư của phương án tĩnh

Việc thẩm định hiệu quả tài chính của dự án đầu tư có thể được tiến hành thôngqua 2 phương pháp cơ bản sau:

a Ph ươ ng pháp tài chính giản đơ n

Các chỉ tiêu được dùng để tính toán hiệu quả tài chính của dự án bằng phương

pháp tài chính giản đơn:

Chỉ tiêu 1: Lợi nhuận ròng

Đây là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án đầu tư Chỉ tiêu lợi nhuận ròngđược tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án Chỉ tiêu nàychỉ có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án Công thức tính như sau:Lợi nhuận ròng = Tổng doanh thu - Tổng chi phí – Tổng thuế phải nộp

Chỉ tiêu 2: Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư

Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu

từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm Chỉ tiêu này được tính như sau:

Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư =

Lợi nhuận ròngVốn đầu tưChỉ tiêu 3: Điểm hoà vốn

Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ trang trải các khoản chi phí

bỏ ra Tại điểm hoà vốn tổng doanh thu bằng tổng chi phí do đó tại đây dự án chưa

có lãi nhưng cũng không bị lỗ Bởi vậy, chỉ tiêu này cho biết khối lượng sản phẩmhoặc mức doanh thu (do bán sản phẩm đó) thấp nhất cần phải đạt được của dự án

để đảm bảo bù đắp được chi phí bỏ ra

Điểm hoà vốn được thể hiện thông qua chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tại điểm hoàvốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hoà vốn) Nếu sản lượng hoặc doanh thucủa cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hoà vốn thì dự án cólãi, ngược lại đạt thấp hơn thì dự án bị lỗ Do đó, chỉ tiêu điểm hoà vốn càng nhỏcàng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn

Có thể tính toán các loại điểm hoà vốn như sau:

- Điểm hoà vốn lý thuyết:

Sản lượng tại điểm hoà vốn = f

p – v

Doanh thu tại điểm hoà vốn = f

1 – v/p

- Điểm hoà vốn tiền tệ: Là điểm mà tại đó dự án bắt đầu có tiền để trả nợ vay kể

cả dùng khấu hao, công thức tính điểm hoà vốn tiền tệ cho một năm của đời dự ánđược tính như sau:

Sản lượng tại điểm hoà vốn = f – D

p – v

- Điểm hoà vốn trả nợ: Là điểm mà tại đó dự án có đủ tiền để trả nợ vốn vay vàđóng thuế thu nhập, công thức tính điểm hoà vốn trả nợ cho một năm của đời dự ánđược tính như sau:

Sản lượng tại điểm hoà vốn = f – D + N +T

p – vVới:

- p: giá bán sản phẩm - T: Nợ gốc phải trả

Chỉ tiêu 4: Thời gian thu hồi vốn đầu tư

Chỉ tiêu này nhằm cho biết để thu hồi được vốn đầu tư bỏ ra thì cần phải mấtbao lâu Theo phương pháp tài chính giản đơn thì chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu

tư có thể được xác định theo công thức tính như sau:

Thời gian thu

hồi VĐT =

Tổng vốn đầu tưLợi nhuận trư ớc thuế - Khấu hao hàng năm của dự ánChỉ tiêu 5: Thời gian thu hồi vốn vay

Chỉ tiêu trên cho biết phải mất bao nhiêu lâu để ngân hàng có thể thu hồi đượcvốn vay Theo phương pháp giản đơn, chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn vay có thể đượctính toán theo công thức như sau:

b Ph ươ ng pháp tài chính bằng giá trị hiện tại

Phương pháp tài chính bằng giá trị hiện tại được hiểu là khi tính toán các chỉtiêu hiệu quả tài chính, các khoản tiền phát sinh trong từng thời kỳ phân tích được

tính chuyển về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại.

Do đó, trước khi tính toán các chỉ tiêu tài chính cần xác định tỷ suất “r” dùng

để tính chuyển các khoản tiền này Để xác định “r” phải xuất phát từ điều kiện cụthể của dự án, đầu tư “r được xác định vào chi phí sử dụng vốn Mặt khác,mỗinguồn vốn có giá sử dụng riêng, đó là suất thu lợi tối thiểu do người cấp vốn yêu

cầu Vì thế, chi phí sử dụng vốn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn Cụ thể như sau:

- Nếu vay vốn đầu tư thì “r” là lãi suất vay

- Nếu vay từ nhiều nguồn và với lãi suất khác nhau thì “r” là lãi suất vay bìnhquân từ các nguồn Công thức xác định tỷ suất “r” được tính như sau:

∑Iv_kVới: Iv: Số vốn vay từ nguồn k

r(k): Lãi suất vay từ nguồn k

m: Số nguồn vaySau khi xác định được tỷ suất “r”,chúng ta bắt đầu tiến hành tính toán các chỉtiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án đầu tư theo phương pháp tài chính bằnggiá trị hiện tại Cụ thể như sau:

Chỉ tiêu 1: Giá trị hiện tại ròng NPV – Net present value

Giá trị hiện tại ròng là chênh lệch giữa các khoản thu và chi của dự án đầu tưđược quy về thời điểm hiện tại Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của dự án đầu tưtrên mặt bằng hiện tại Nó được xác định theo công thức như sau:

NPV = -Ivo + ∑ [Bi/(1+r)^i] - ∑ [Ci/(1+r)^i] + SV/(1+r)^n

Với: Ivo: Vốn đầu tư tại thời điểm dự án dầu tư đi vào hoạt động

Bi: Khoản thu của năm i Ci: Khoản chi phí của năm SV: Giá trị thu hồi thanh lý tài sản ở cuối đời dự án bao gồm cả vốnlưu động bỏ ra ban đầu

n: Số năm hoạt động của đời dự án đầu tư r: Tỷ suất chiết khấu được chọn

Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng được coi là tiêu chuẩn quan trọng trong việc đánhgiá hiệu quả tài chính của dự án

Dự án đầu tư được chấp nhận khi NPV >=0 Khi đó tổng các khoản thu của dự

án đầu tư lớn hơn tổng các khoản chi phí sau khi đưa về cùng mặt bằng hiện tại.Ngược lại, dự án không được chấp nhận khi NPV <0 Khi đó tổng thu của dự ánkhông đủ bù đắp đủ chi phí bỏ ra

Chỉ tiêu 2: Hệ số hoàn vốn nội bộ IRR – Internal Rate Of Return

Chỉ tiêu này còn có tên gọi khác là suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suấtthu hồi nội bộ

Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để

tính chuyển các khoản thu, chi của dự án đầu tư về mặt bằng thời gian hiện tại thìtổng thu sẽ cân bằng với tổng chi, nói cách khác IRR của một dự án đầu tư là tỷ lệchiết khấu mà tại đó NPV = 0, nghĩa là:

∑ [Bi/(1+r)^i] = ∑ [Ci/(1+r)^i]

Hoặc: ∑ [Bi/(1+r)^i] - ∑ [Ci/(1+r)^i] = 0

Chỉ tiêu IRR cho chúng ta biết tỷ lệ sinh lời cần thiết của một dự án IRRchính là chi phí vốn bình quân cao nhất mà nhà đầu tư có thể chấp nhận được màkhông chịu thua lỗ

IRR > r : Dự án đầu tư có hiệu quả về mặt tài chính

IRR = r : Toàn bộ khoản thu của dự án chỉ đủ bù đắp chi phí

IRR < r : Dự án không có hiệu quả về mặt tài chính

 Thẩm định hiệu quả tài chính dự án của phương án động (Phân tích độ nhạycủa dự án)

a) Khái niệm:

Phân tích độ nhạy là việc khảo sát ảnh hưởng của sự thay đổi một nhân tố hayhai nhân tố đến hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án.Mặc dùnhiều nhân tố ảnh hưởng với mức độ trọng yếu khác nhau đến dự án đầu tư, tuynhiên phân tích độ nhạy giúp ta tìm ra nhân tố trọng yếu nhất và đánh giá độ rủi rocủa dự án dựa vào những nhân tố này

b) Các bước thực hiện:

Đầu tiên xác định các biến dữ liệu đầu vào, đầu ra để tính toán độ nhạy: Liênkết các dữ liệu cho trong bảng tính liên quan đến mỗi biến theo một địa chỉ duy nhất(bước này thể hiện song song cùng với quá trình tính toán hiệu quả dự án và khảnăng trả nợ)

Tiếp theo xác định các chỉ số đánh giá hiệu quả dự án, khả năng trả nợ (thôngthường là các chỉ số NPV, IRR, DSCR) cần khảo sát sự ảnh hưởng khi các biếnthay đổi

Cuối cùng là lập bảng tính độ nhạy theo các trường hợp một biến thông số thayđổi hay cả hai biến thay đổi đồng thời dựa theo mẫu dưới đây (Các bảng này phảinằm cùng bảng tính với các biến)

Bảng 8: Bảng tính độ nhạy khi một biến thay đổi Trường hợp cơ bản Giá trị 1 Giá trị 2 Giá trị

2.1.3 Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Chi nhánh Đông Đô

Hiện nay, tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Đông Đô, việc thẩmđịnh dự án đầu tư thường áp dụng kết hợp đồng thời 2 phương pháp thẩm định, đó

là phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp thẩm định dựa trên việcphân tích độ nhạy cảm của dự án

2.1.3.1 Ph ươ ng pháp thẩm đ ịnh theo trình tự

a Thẩm định tổng quát:

Thẩm định tổng quát là việc nghiên cứu xem xét, đánh giá một cách khái quátcác nội dung cơ bản thể hiện tính đầy đủ, tính hợp lý, tính phù hợp của một dự ánđầu tư

Thẩm định tổng quát giúp chúng ta có thể cho phép hình dung một cách kháiquát dự án đầu tư Qua đó hiểu rõ về quy mô cũng như tầm quan trọng của dự ánđầu tư trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đất nước Dự án đầu tư có thể bịbác bỏ nếu không thoả mãn các yêu cầu về pháp lý, các thủ tục quy định cần thiết

và không phục vụ gì cho chiến lược phát triển kinh tế chung của đất nước

b Thẩm định chi tiết:

Thẩm định chi tiết là việc nghiên cứu,xem xét một cách khách quan khoa học,chi tiết từng nội dung cụ thể ảnh hưởng trực tiếp đến tính hiệu quả của dự án đầu tưtrên các khía cạnh pháp lý, thị trường, kỹ thuật, kinh tế Mặc dù vậy vẫn phải phùhợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn phát triển của nềnkinh tế đất nước

Trong quá trình thẩm định chi tiết từng nội dung, cán bộ thẩm định cần phải đưa

ra những ý kiến đánh giá đồng ý hoặc cần phải bổ sung, sửa đổi hoặc cần bác bỏ.Song mức độ chi tiết cho những nội dung cơ bản đó có thể khác nhau tuỳ theo đặc

điểm cụ thể của từng dự án đầu tư.

Trong quá trình tiến hành thẩm định chi tiết, có thể sẽ phát hiện được các saisót Nếu kết luận rút ra từ nội dung cơ bản trước là điều kiện để tiếp tục phân tích,đánh giá các nội dung cơ bản sau, thì chúng ta có thể bác bỏ dự án đầu tư mà khôngcần phải đi vào thẩm định các nội dung khác khi một số nội dung cơ bản của dự ánđầu tư không thể chấp nhận được

2.1.3.2 Ph ươ ng pháp thẩm đ ịnh dựa trên việc phân tích đ ộ nhạy cảm của dự án

đ ầu t ư

Phương pháp thẩm định này được dùng vào việc kiểm tra tính vững chắc hiệuquả về mặt tài chính của dự án Cơ sở thực hiện của phương pháp này là dự kiếnmột số tình huống có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án đầu tư, như giá bánsản phẩm có thể giảm, có thể mức chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế Thông qua đó tiến hành khảo sát các tác động của những yếu tố đó đến hiệu quả vềmặt tài chính của dự án

Sau khi tiến hành thẩm định lại dự án đầu tư này trong trường hợp có nhữngbiến động, căn cứ vào mức độ sai lệch so với dự kiến, tuỳ vào điều kiện cụ thể của

dự án đầu tư để có thể lựa chọn được dự án Nếu dự án đầu tư vẫn đảm bảo hiệuquả trong trường hợp xảy ra những tình huống đó thì đó là dự án đầu tư có tínhvững chắc về mặt tài chính, có độ an toàn cao.Trường hợp ngược lại, cần phải xemxét lại nguy cơ phát sinh các tình huống bất trắc để đưa ra các kiến nghị và biệnpháp hữu hiệu để khắc phục hay hạn chế những rủi ro có thể xảy ra, ảnh hưởng đếnhiệu quả về mặt tài chính của dự án

2.1.4 Thẩm định tài chính dự án “Xây dựng văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở để bán”

A Giới thiệu chung về dự án đầu tư

1 Tên dự án đầu tư:

“Dự án xây dựng văn phòng, nhà ở tái định vư và nhà ở để bán”

2 Tên khách hàng vay vốn: Công ty Cổ phần Bất động sản Điện lực Dầu khíViệt Nam (PVPOWERLAND)

3 Địa điểm:

Dự án đầu tư xây dựng Công trình: “Văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở

để bán” được thực hiện tại khu đất thuộc xã Phú Diễn - huyện Từ Liêm - Hà Nội

- Phớa Tõy Bắc: Giỏp đường dự kiến quy hoạch

- Phớa Đụng Nam: Giỏp với phố chợ Cầu Diễn

- Phớa Đụng Bắc: Giỏp với đường quốc lộ 32

- Phớa Tõy Nam: Giỏp với Cụng ty vật tư thiết bị toàn bộ (Tổng kho I)

Dự ỏn nằm trong tổng thể quy hoạch với tổng diện tớch là 3.743m2, trong đú diện tớch đất nghiờn cứu dự ỏn 3.638m2 và diện tớch làm đường sử dụng chung 95m2

4 Quy mụ dự ỏn:

Xõy dựng đồng bộ hoàn chỉnh cụng trỡnh hỗn hợp 23 và 25 tầng gồm cỏc chứcnăng dịch vụ cụng cộng, văn phũng cho thuờ kết hợp nhà ở tỏi định cư và nhà ở đểbỏn; xõy dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà và đấu nối đồng bộ hạ tầng kỹthuật khu vực gồm cỏc chỉ tiờu chớnh sau:

1 Diện tích khu đất nghiên cứu 3,743 m2

Diện tích đất mở đ ờng theo QH 95 m2

Diện tích khu đất xây dựng 3,648 m2

Tổng vốn xin vay : 150.000.000.000 VND (Một trăm năm mươi tỷ đồng chẵn)

Thời hạn vay: 10 năm

Lói suất: Theo quy định hiện hành của Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam Chi nhỏnh Đụng Đụ cụng bố trong từng thời kỳ

Mục đớch vay vốn: Vay vốn phục vụ xõy dựng cụng trỡnh

B Nội dung thẩm định tài chớnh dự ỏn “Xõy dựng văn phũng, nhà ở tỏi

định cư, nhà để bán” tại Chi nhánh Đông Đô

1 Kiểm tra hồ s ơ xin vay vốn

1.1 Hồ sơ đã có:

* Hồ sơ liên quan đến doanh nghiệp vay vốn:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký thuế, điều lệcông ty

- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc và Kế toán trưởng, biên bản họp bầu Hội đồngquản trị và Chủ tịch Hội đồng quản trị, danh sách các cổ đông sáng lập công ty

- Các báo cáo tài chính năm 2007, 2008, 2009 của Công ty Cổ phần Bất đôngsản Điện lực Dầu khí Việt Nam

* Hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư:

- Giấy đề nghị vay vốn

- Các giấy tờ liên quan đến tính pháp lý của dự án, gồm:

Công văn số 157/QHKT-P1 ngày 13 tháng 02 năm 2006 của Sở qui hoạch - kiếntrúc thành phố Hà Nội chấp thuận phương án kiến trúc sơ bộ công trình Văn phòng,nhà ở tái định cư và nhà ở để bán tại xã Phú Diễn huyện Từ Liêm Hà Nội;

Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở số 720/SXD-TĐ ngày 02 tháng 06 năm 2006của Sở xây dựng Hà Nội đối với công trình Văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở

Công văn số 314/ CVTT- TL ngày 18 tháng 7 năm 2008 của công ty đầu tư pháttriển thuỷ lợi về việc xin thoả thuận thoát nước cho dự án” Văn phòng, nhà ở táiđịnh cư và nhà ở để bán”;

Công văn số 323CV/PC23 ngày 21 tháng 7 năm 2008 thoả thuận PCCC cho côngtrình “Văn phòng nhà ở tái định cư và nhà ở để bán” tại xã Phú Diễn;

Công văn số 7453 / UBND - GT ngày 03 tháng 9 năm 2009 của UBND Thành

phố Hà Nội về việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình tại xã PhúDiễn, Từ Liêm, Hà Nội;

Công văn số 3184 / QHKTTH ngày 16 tháng 11 năm 2009 của Sở Qui hoạch Kiến trúc Hà Nội về việc thỏa thuận QHTMB công trình hỗn hợp cao tầng tại xãPhú Diễn, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội;

-Công văn số 628 / QHKT – TH ngày 02 tháng 3 năm 2010 của Sở Quy HoạchKiến trúc Hà Nội về việc xác nhận phương án kiến trúc sơ bộ dự án khu văn phòng,nhà ở tái định cư và nhà ở để bán tại xã Phú Diễn, Từ Liêm, thành phố Hà Nội

1.2 Nhận xét về hồ sơ vay vốn

- Hồ sơ pháp lý: đầy đủ, hợp lệ

- Hồ sơ về tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh: Báo cáo tàichính năm 2007, 2008 của Công ty Cổ phần Bất động sản Điện lực dầu khí ViệtNam đã được kiểm toán, báo cáo tài chính năm 2009 chưa được kiểm toán nhưng đãđược soát xét hết Quý 3 bởi Công ty kiểm toán độc lập nên số liệu của Báo cáo tàichính khá tin cậy

- Hồ sơ dự án: Công ty đã có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và hợp lệ được phêduyệt bởi các Cấp có thẩm quyền, đủ điều kiện để thực hiện dự án

2.Thẩm định khách hàng vay vốn

2.1 Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn

Công ty cổ phần Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam được thành lập vàhoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103019968 ngày04/10/2007 và sửa đổi lần thứ hai ngày 24/6/2008 do Sở kế hoạch và đầu tư Thànhphố Hà Nội cấp

Vốn điều lệ của Công ty theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số ngày

04/10/2007 và sửa đổi lần thứ hai ngày 24/6/2008 là: 500.000.000.000 đồng (Năm

trăm tỷ đồng chẵn).

Các đơn vị hạch toán trực thuộc:

- Chi nhánh Công ty tại TP Hồ Chí Minh;

- Sàn giao dịch Bất động sản - Chi nhánh Công ty cổ phần Bất động sản Điện lựcDầu khí Việt Nam

Tổng Giám đốc của Công ty là Ông Nguyễn Ngọc Sinh