Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê đang là “ miếng bánh” béo bở đối với nhiều doanh nghiệp, cá nhân tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Do cung chưa đáp ứng đủ cầu, và lợi nhuận thu về cao nên mảng thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê trong những năm gần đây rất phát triển.

Mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

- Về mặt lý luận

Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê đang là “ miếng bánh” béo

bở đối với nhiều doanh nghiệp, cá nhân tại Hà Nội và thành phố Hồ ChíMinh Do cung chưa đáp ứng đủ cầu, và lợi nhuận thu về cao nên mảng thịtrường nhà ở cho người nước ngoài thuê trong những năm gần đây rất pháttriển

Đi cùng với sự phát triển đó là dịch vụ môi giới nhà ở cho người nướcngoài thuê Song cũng giống như môi giới bất động sản nói chung, môi giớinhà ở cho người nước ngoài thuê ở nước ta vẫn chưa mang tính chuyênnghiệp Với lợi thế khách hàng là người nước ngoài, những người đã quen vớiviệc sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản ở nước họ, những người có phongcách làm việc chuyên nghiệp Và những người môi giới nhà cho người nướcngoài thuê phải là người có học vấn khá cao, ít nhất là về ngoại ngữ thì đây làđiều kiện thuận lợi cho quá trình từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môigiới nhà ở cho người nước ngoài thuê

- Về mặt thực tiễn:

Hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê là một mảng quantrọng trong hoạt động của công ty, sau gần 3 năm đi vào hoạt động công ty vẫnđang dần hoàn thiện và nâng cao hoạt động môi giới nhà ở cho người nướcngoài thuê nhằm mục tiêu chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới nhà ở chongười nước ngoài thuê nói riêng và hoạt động môi giới bất động sản nói chung

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hoá cơ sở khoa học về môn môi giới bất động sản, về quytrình và kỹ năng môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

- Tìm hiểu, đánh giá tình hình hoạt động môi giới nhà ở cho ngườinước ngoài thuê và từ đó đề ra phương hướng giải pháp để nâng cao hiệu quảhoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần Đầu

tư địa ốc Megaland

3 Phạm vi nghiên cứu

Đi sâu ngiên cứu hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuêtại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland, chủ yếu tập trung vào phân tíchquy trình và các kỹ năng cần thiết khi thực hiện các thương vụ môi giới

Không gian nghiên cứu: Hoạt động môi giới nhà cho người nước ngoàithuê của công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland tại địa bàn Hà Nội

Thời gian ngiên cứu: Từ khi công ty thành lập đến nay (từ năm 2006 – 2008)Phuơng hướng và giải pháp đề xuất cụ thể cho 5 năm tới

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu tôi có sử dụng hai phương pháp chính làphương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử

Ngoài ra tôi còn sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp,chuyên gia, so sánh…

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên

đề gồm các chương sau:

Chương I Cơ sở khoa học về môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuêChương II Thực trạng hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoàithuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

Chương III Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt độngmôi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốcMegaland

Chương I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI

NƯỚC NGOÀI THUÊ 1.1 Tổng quan về môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Môi giới là một khái niệm xuất hiện rất nhiều trong cuộc sống hàngngày của chúng ta như là: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới cáchàng hoá nói chung…Theo từ điển Bách khoa toàn thư thì môi giới được địnhnghĩa như sau: “Chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…)làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giaotiếp, kinh doanh”

Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thôngcảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giảiquyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như mua, cho thuê, chothuê lại, chuyển nhượng, quản lý bất động sản v.v… thuộc sở hữu của kháchhàng với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới

Trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đối tượng của việc môi giới hoàntoàn không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó

1.1.2 Vai trò của môi giới bất động sản

Phần lớn những người môi giới bất động sản cũng như khách hàng của

họ cho rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của người môi giới

là gì Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bênđến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một sốquyền sử dụng nào đó đối với bất động sản, muốn bán, cho thuê nó và bên thứhai muốn mua, thuê hay sử dụng nó Khái niệm này được hiểu một cách thôngthường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủcủa công việc môi giới hiện nay Dĩ nhiên yếu tố quan trọng của việc môi giới

là sự dẫn dắt người bán/ cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương

vụ Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuấthiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từngkhách hàng Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn khách hàng của mình qua tất cảcác bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ Vìvậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ vàtheo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ xung quanhthương vụ.

Có thể hiểu rõ hơn bản chất của việc môi giới khi ta nhìn vấn đề theohai mặt: bản chất và vai trò của sự việc Cách nhìn này sẽ không làm sự việctrở nên mâu thuẫn mà chỉ làm nhận thức vấn đề ở hai cách khác nhau Tổngthể hai cách nhìn nhận sẽ bổ sung cho nhau và cho chúng ta một cái nhìn đầy

đủ về khái niệm của môi giới bất động sản Nhà môi giới hoạt động theo yêucầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho kháchhàng của họ Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người màchấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phánvới họ về những điều kiện đó Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản làhành động máy móc Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên bên thứ haicủa thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hoá

và những điều kiện đặt ra Đây cũng chính là hành vi mang tính thương mạicao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu,thuyết phục về hàng hoá

Môi giới là một khái niệm rộng, bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới

nó còn cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động

gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyênnghiệp nhất Vì vậy vai trò của nhà môi giới không chỉ dẫn dắt đến việc kýkết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất

những quyền lợi của khách hàng Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiệnthông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này.

Bất động sản chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân,đòi hỏi chúng ta phải phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất độngsản nước ta đang ở giai đoạn sơ khai phát triển còn mang tính chất tự phát,các quan hệ cung cầu và giao dịch bất động sản chủ yếu qua thị trường ngầm,

sự biến động về giá cả bất động sản, và những “cơn sốt” đất đai cũng như tìnhtrạng đóng băng của thị trường cho đến nay vẫn chưa có biện pháp điều chỉnhhữu hiệu Để đối phó với tình hình này nhất thiết phải tạo ra sức ép lớn hơntrong việc sử dụng hợp lý nhất có thể những nguồn bất động sản đang có,thông qua biên pháp tái sắp đặt một cách khoa học Việc này đồng nghĩa vớivới việc điều chỉnh vòng quay bất động sản trên thị trường một cách hiệu quảhơn Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trìnhchuyển đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới bất động sản Họchính là “dầu nhớt” giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường bất động sản vậnhành một cách trôi chảy và hiệu quả

1.1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến môi giới bất động sản

Hiện nay luật kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bấtđộng sản và quy định người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề.Đây là hành lang pháp lý thuân lợi để đào tạo hình thành và phát triển nghềmôi giới bất động sản Một yếu tố trực tiếp nữa tác động đến sự phát triển củanghề môi giới bất động sản đó là lợi nhuận hấp dẫn từ nghề môi giới

Ngoài những yếu tố trên còn phải kể đến các yếu tố gián tiếp ảnhhưởng đến nghề môi giới bất động sản, đó là:

- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môigiới bất động sản:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển

+ Thu nhập của dân cư

+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ

+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bấtđộng sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tớiquy mô và tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất,

sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khuvực và quốc tế v.v

- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thịtrường bất động sản:

+ Thị trường xây dựng phát triển

+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương

- Những yếu tố khác:

+ Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản

+ Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin

+ Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản

1.2 Môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

1.2.1 Khái niệm môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

1.2.1.1.Khái niệm về bất động sản cho thuê

Theo từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, cho thuê là việc một bêngiao tài sản của mình cho bên kia để sử dụng có thời hạn và phải trả một sốtiền nhất định Hình thức pháp lí của cho thuê là hợp đồng thuê Trong hợpđồng thuê tài sản, người cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho người thuê để

sử dụng trong một thời gian nhất định Còn người thuê có nghĩa vụ sử dụngtài sản đúng với công dụng của tài sản, trả tiền thuê tài sản và trả lại tài sản

khi hết thời hạn cho thuê Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ vì mỗibên đều có những quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định, quyền dân sự của bênnày tương ứng với nghĩa vụ dân sự của bên kia Hợp đồng thuê tài sản đượccoi là đã kí kết sau khi hai bên thoả thuận với nhau về việc thuê tài sản Hợpđồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù vì người thuê tài sản phải trả một sốtiền để bù đắp vào việc sử dụng tài sản của người cho thuê

Vậy bất động sản cho thuê là bất động sản được bên cho thuê giao chobên thuê sử dụng có thời gian, và bên thuê phải trả cho bên cho thuê một sốtiền nhất định

1.2.1.2 Phân loại hoạt động môi giới cho thuê bất động sản

Đặc điểm của bất động sản là có tính dị biệt, không bất động sản nàogiống hoàn toàn bất động sản nào, chúng chỉ có những đặc điểm chung điểnhình giống nhau, dựa vào các đặc điểm chung này người ta phân thành cácloại bất động sản, ứng với mỗi loại bất động sản lại có một loại thị trường bấtđộng sản tương ứng

Thị trường cho thuê bất động sản thường được chia thành 6 loại sau:

- Thị trường văn phòng công sở

- Thị trường trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ

- Thị trường các khu công nghiệp

- Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê

- Thị trường khách sạn

- Thị trường nhà ở cho người lao động và học sinh, sinh viên

Tương ứng với 6 thị trường trên có 6 hoạt động môi giới cho thuêtương ứng

Hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê là một hoạt độngđang có lợi thế phát triển theo hướng chuyên nghiệp, vì khách hàng ở đây làngười nước ngoài - những người đã quen với việc sử dụng các dịch vụ môi

giới ở nước họ, những người có tác phong làm việc chuyên nghiệp Và nhữngngười môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê phải là người có học vấn khácao, ít nhất là về ngoại ngữ thì đây là điều kiện thuận lợi cho quá trình từng bướcchuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê.

1.2.1.3 Khái niệm nhà ở cho người nước ngoài thuê

- Theo điều 91 luật nhà ở 2005 nhà cho thuê nói chung phải đáp ứngcác điều kiện sau đây:

+ Có địa chỉ cụ thể, nằm ngoài khu vực an ninh, quốc phòng;

+ Riêng biệt (không cùng chung căn hộ hoặc cùng chung cửa đi với căn

hộ khác)

+ An toàn về cấu trúc, xây dưng

+ Bảo đảm điều kiện an ninh, trật tự,vệ sinh môi trường, phòng cháy,chữa cháy

+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng

Để cho người nước ngoài thuê nhà, người có nhà cho thuê cần phải có:Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (hộ kinh doanh cá thể) trong đó có ghi

rõ ngành nghề kinh doanh: dịch vụ cho thuê nhà ở cho khách nước ngoài.Giấy đăng ký này phải được cấp cho chính chủ vì cho người nước ngoài thuênhà thuộc dịch vụ kinh doanh đặc biệt

Nhà cho thuê phải có xác nhận về việc đảm bảo đủ điều kiện an ninhtrật tự, đủ điều kiện về phòng cháy, chữa cháy do cơ quan công an quận,huyện nơi quản lý căn nhà đó xác nhận

Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6tháng trở lên thì phải có công chứng, chứng thực và phải đăng ký, trừ trườnghợp pháp luật có quy định khác

- Nhà ở cho người nước ngoài thuê là những căn hộ nằm ở những nơi

có cảnh quan đẹp, không gian thoáng đãng, yên tĩnh, nhưng khu đô thị mới,

nơi có trình độ dân trí cao Kiến trúc của toà nhà được thiết kế hiện đại, nộithất được trang bị đầy đủ tiện nghi theo phong cách “ Tây”

- Nhà ở cho người nước ngoài thuê được chia làm 2 loại chính đó là căn

hộ dịch vụ cho thuê và căn hộ cho thuê

+ Căn hộ dịch vụ cho thuê người thuê sẽ dược cung cấp đầy đủ cácdịch vụ bởi quản lý toà nhà như dịch vụ dọn phòng, thay khăn tắm, giặt ủi…Các căn hộ này thường thuộc những toà nhà cao ốc hiện đại nằm ở vị trí trungtâm, nằm trong khu phức hợp các toà nhà nhà văn phòng, của hàng bán lẻ.Chủ đầu tư của các toà nhà này thường là các tập đoàn lớn của nước ngoài, cókinh nghiệm trong việc xây xựng các căn hộ dịch vụ cho thuê, tổng quản lýcủa các toà nhà cũng là người nước ngoài Nó được thiết kế phù hợp chongười nước ngoài khi làm việc hay nghỉ ngơi ở Việt Nam Ngoài những dịch

vụ cung cấp cho khách hàng, những toà nhà này còn có các tiện ích khác như:dịch vụ trông trẻ, các dịch vụ trung tâm thương mại, phòng chơi cho trẻ em,café, các cửa hàng tiện dụng, dịch vụ quản gia hằng ngày, phòng tập thể dụcvới đầy đủ thiết bị, bể bơi, bếp đầy đủ dụng cụ, dịch vụ mua sắm tạp phẩm, hệthống giải trí tại nhà, đường truyền Internet không dây (WiFi), phòng tắmJacuzzi ,vườn trên tầng thượng và khu vực dành cho tiệc nướng…

+ Căn hộ cho thuê thường do tư nhân xây dựng, những căn hộ này rất

đa dạng và phong phú, nhưng nó thường là các căn hộ được cải tạo lại thànhcác căn hộ cho thuê, hoặc là các căn hộ mới được xây dựng mới nhưng vớiquy mô nhỏ chỉ có 5-7 tầng, nó không bao gồm dịch vụ hoặc bán dịch vụ đểcho người nước ngoài thuê Các căn hộ cho thuê này thường có vị trí trungtâm như tại quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ, giá thuê chỉ bằng 1/3 hoặc một nửagiá thuê các căn hộ dịch vụ cho thuê tiêu chuẩn

Ngoài ra còn có các biệt thự, nhà ở riêng lẻ nằm ở những nơi có vị trí

và không gian đẹp, được chủ nhà cải tạo, trang trí cho phù hợp với ngườinước ngoài để cho thuê

1.2.1.4 Khái niệm môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê.

Môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê hoạt động của người thứ bavới mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa cácbên (bên cho thuê – khách hàng người nước ngoài) với nhau, hoặc là giảiquyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên về việc cho thuê nhàthuộc sở hữu của bên cho thuê với một khoản phí theo thoả thuận như tronghợp đồng môi giới

1.2.2 Đặc điểm của môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

1.2.2.1 Giữa nhà môi giới và khách hàng thường có sự khác biệt về văn hoá

Khác với môi giới mua bán, cần sự am hiểu về giá cả các cuộc muabán, về các “ngóc ngách” của thị trường nhà đất, về các quy định của phápluật liên quan, thì môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê lại cần sự thôngthạo về ngoại ngữ (tiếng Anh) và văn hoá của các nước

Ngoại ngữ là điều kiện đầu tiên để người môi giới có thể giao tiếp vớingười nước ngoài, để có thể hiểu được nhu cầu của họ, là cầu nối giữa chủnhà và người thuê (vì đa số các chủ nhà không thành thạo ngoại ngữ)

Khi làm việc với người nước ngoài chìa khoá để mang lại thành côngcho một thương vụ môi giới đó là sự hiểu biết về văn hoá của họ Mỗi đấtnước có một văn hóa khác nhau đặc trưng riêng của mỗi nước Khi làm việcvới người nước ngoài, thì nhà môi giới phải đặc biệt chú ý đến điều này, vìvăn hoá khác nhau nên cách làm việc của họ cũng có những đặc điểm khácngười Việt Nam Khi hiểu biết về văn hoá của họ thì người môi giới sẽ hiểuhơn về nhu cầu của khách hàng, hiểu hơn hơn về phong cách sống của kháchhàng, từ đó họ sẽ biết được căn hộ nào phù hợp với khách hàng Và nếu như

người môi giới thể hiện mình hiểu biết về văn hoá của khách hàng thì đó làcách họ thể hiện sự tôn trọng, quan tâm của mình tới khách hàng Những điềunày sẽ là cách thuyết phục khách hàng hiệu quả nhất đối với sản phẩm đưa ragiới thiệu.

1.2.2.2 Địa bàn hoạt động của nhà môi giới tương đối hẹp

Nhà ở cho người nước ngoài thuê thường nằm ở các khu vực cố định,thường nó nằm tại vị trí trung tâm thành phố, những nơi có cảnh quan đẹp,nhiều nhất là ở khu vực Hồ Tây, đoạn đường Âu Cơ, Lạc Long Quân, NghiTàm; xung quanh hồ Trúc Bạch, đoạn đường Trúc Bạch, Trấn Vũ; xungquanh khu vực hồ Hoàn Kiếm, bên cạnh hồ Ngọc Khánh; Vân Hồ; hay cáckhu đô thị mới tại khu vực Trung Hoà – Nhân Chính, Mỹ Đình Nhà môi giớicần nắm rõ những khu vực này, vị trí, đặc điểm, cảnh quan, mức giá của từngkhu vực để tìm ra sản phẩm phù hợp với khách hàng Thường thì các doanhnhân thường hay sống ở các căn hộ dịch vụ, còn các chuyên gia, các nhànghiên cứu, sinh viên họ lai sống ở các căn hộ cho thuê bán dịch vụ hoặckhông có dịch vụ Và thường thì khách hàng châu Âu thích sống tại nhữngnơi có ban công có thể nhìn ra các hồ nước, không gian thoáng đãng, vàthường tài chính dành cho việc thuê nhà của họ rộng rãi hơn Còn khách hàngchâu Á họ lại thắt chặt chi tiêu hơn cho thuê nhà, và họ thường chọn sốngtrong những toà nhà chung cư, có không gian ấm cúng hơn là biêt thự riêng

có cảnh quan đẹp

1.2.2.3 Thời gian để đàm phán cho mỗi thương vụ không dài

Các hợp đồng thuê nhà thường từ 3 tháng đến 1 năm, vì thuê trongthời gian ngắn như vậy nên khách hàng không cần nhiều thời gian tìm hiểunhư việc mua bán, và thời gian để khách hàng quyết định nên thuê hay khôngchỉ trong vòng 1 tuần, thậm chí có khi là 2 ngày Vì vậy đòi hỏi nhà môi giới

khách hàng để tìm được bất động sản phù hợp với khách hàng, thuyết phục họ

và giúp đỡ họ trong thương vụ Nhà môi giới cần phải chọn lọc các sản phẩm

và không nên giới thiệu cùng một lúc quá nhiều sản phẩm cho khách hàng,thường chỉ 2 – 3 sản phẩm, vì trong thời gian ngăn như vậy mà quá nhiều sự lựachọn sẽ gây ra nhiễu thông tin, gây khó khăn cho khách hàng, mà nhà môi giớicần phải tìm cách thuyết phục khách hàng bất động sản đó là phù hợp với họ

1.2.2.4 Thù lao và hoa hồng môi giới nhận được theo thời gian của hợp đồng

Không giống như môi giới mua bán, hoa hồng họ nhận được là theophần trăm giá trị bất động sản, hoặc theo 1 khung xác định sẵn ứng với mứcgiá bất động sản, môi giới nhà cho người nước ngoài thuê hoa hồng họ nhậnđược là theo thời gian của hợp đồng Thường thì các hợp đồng 3 – 5 thánghoa hồng họ nhận được từ chủ nhà bằng 8 – 10% tổng giá trị hợp đồng, cáchợp đồng 6 - 9 tháng thì hoa hồng họ nhân đựoc bằng nửa tháng tiền thuênhà từ phía chủ nhà, và các hợp đồng 10 tháng đến 1 năm thì hoa hồng họnhận được bằng 1 tháng tiền thuê nhà Và nếu như hết hạn thuê nhà mà kháchhàng muốn gia hạn hợp đồng thì người môi giới vẫn nhận được hoa hồng từhợp đồng gia hạn đó

1.2.2.4 Nghề môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê là một nghề nhạy cảm nhưng lại chưa có các quy định cụ thể của pháp luật

Trong hoạt động môi giới cho người nước ngoài thì một trong các bêntham gia là người nước ngoài, khi trong thương vụ có các yếu tố liên quanđến người nước ngoài thì nó sẽ mang tính chất nhạy cảm hơn Vì khi có ngườinước ngoài tham gia thì nó thương vụ sẽ bị chịu sự chi phối của cả luật phápViệt Nam về các vấn đề liên quan đến thương vụ, về các quy định liên quanđến người nước ngoài, về các công ước quốc tế mà chúng ta tham gia Chẳnghạn như liên quan đến viêc nhà ở cho người nước ngoài thuê, và người nướcngoài thuê thì sẽ chịu sự điều chỉnh của các quy định sau:

- Luật nhà ở Của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005( Điều 131)

- Nghị định 56/CP ngày 13/9/1995 của Chính phủ ban hành quy chế chongười nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tại ViệtNam

- Thông tư số 2240-TT/LB ngày 6/12/1991 đối với các tổ chức trongđoàn ngoại giao khi thuê nhà tại Việt Nam

- Pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh và cư trú của người nước ngoài tạiViệt Nam ngày 28-04-2000

- Nghị định số 05/2000/CP ngày 03/03/2000 của Chính phủ quy định

về nhập cảnh, xuất cảnh và cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam

- Công ước Viên về quan hệ lãnh sự 1963

- Pháp lệnh về quyền ưu đãi và miễn trừ dành cho cơ quan đại diệnngoại giao, cơ quan đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam 28/03/1993vv…

Mặc dù khi có sự tham gia của yếu tố nước ngoài thì công việc của nhàmôi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trở nên nhạy cảm và phức tạp hơn,nhưng lại không có một quy định nào của pháp luật quy định về môi giới nhà

ở cho người nước ngoài thuê mà chỉ có những quy định về môi giới bất độngsản nói chung tại luật kinh doanh bất động sản 2006, và nghị định 153/2007

Vì vậy mọi hoạt động của người môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuêđều chỉ tuân theo quy định chung về môi giới bất động sản

1.2.3 Vai trò của môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

1.2.3.1 Vai trò trong việc cung cấp thông tin

Do chủ thể tham gia vào thương vụ là đối tượng đặc biệt - họ là ngườinước ngoài, có thể họ đã ở Việt Nam, cũng có thể họ chưa sang Việt Nam mà

gặp rất nhiều khó khăn trong việc tự đi tìm nhà, từ việc khác biệt về ngôn ngữcũng như là hiểu biết hạn chế về đia lý Người môi giới có vai trò là kết nối

họ với những người chủ cho thuê nhà Người môi giới có nhiệm vụ tìm kiếmnguồn nhà, tìm ra sản phẩm phù hợp, cung cấp cho khách hàng các thông tin

về sản phẩm như vị trí, diên tích, số lượng các phòng, giá cả…cung cấp chokhách hàng các thông tin về các quy định vè pháp luật liên quan, các thủ tục,quy trình mà khách hàng phải biết

Đặc biệt họ là cầu nối để chuyển tải trực tiếp thông tin từ chủ nhà đếnkhách hàng, và ngược lại Vì không nhiều chủ nhà có thể giao tiếp với ngườinước ngoài

1.2.3.2 Thúc đẩy thị trường nhà cho người nước ngoài thuê phát triển

Thị trường nhà cho người nước ngoài thuê thời gian gần đây phát triểnrất sôi động, lợi nhuận thu về là rất cao, tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức cao trên80% Có được sự thành công này không thể không thể kể đến đội ngũ môigiới, tuy họ hoạt động chưa thực sự chuyên nghiệp nhưng họ đã góp phầnkhông nhỏ vào quá trình kinh doanh của các chủ nhà Một trong những yếu tốquan trọng quyết định đến khả năng thành công trong kinh doanh nhà chongười nước ngoài thuê đó là khả năng lấp đầy các căn hộ Và người môi giới

là người giúp chủ nhà làm được điều này Họ nắm rất rõ các vị trí còn trống,thời hạn của các hợp đồng và sẵn sàng giới thiệu khách khi hết hạn hợp đồng

cũ tạo nên một chu trình liên tiếp Vì vậy hoạt động của người môi giới đóngvai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường nhà cho người nước ngoàithuê phát triển

1.2.3.3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê ngày một phát triển, nhucầu giao dịch qua các tổ chức môi giới ngày càng tăng, nhà nước sẽ kiểm soát

được việc kinh doanh của các chủ nhà thông qua tổ chức môi giới Thông quacác giao dịch này sẽ tăng nguồn thu về cho ngân sách nhà nước.

1.2.3.4 Góp phần nâng cao hình ảnh của Việt Nam trong mắt bạn bè quốc tế

Người môi giới là người trực tiếp làm việc với người nước ngoài, nếunhư người môi giới làm việc một cách chuyên nghiệp, nhưng cũng khôngkém phần thân thiện, thể hiện được văn hoá trong kinh doanh cũng như vănhoá cá nhân thì họ sẽ để lại trong mắt khách hàng một hình ảnh rất tốt đẹp.Ngoài ra trong quá trình làm việc thì một thì câu chuyện không thể thiếu đượcgiữa người môi giới và khách hàng đó là về các danh lam thắng cảnh, cácphong tục tập quán của Việt Nam Thông qua những câu chuyện, qua thương

vụ hình ảnh của con người và đất nước Việt Nam sẽ in đậm trong tâm tríkhách hàng

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

1.2.4.1 Các yếu tố trực tiếp

- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất độngsản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứngchỉ môi giới bất động sản Đây là hành lang pháp lý thuận lợi để đào tạo, hìnhthành và phát triển nghề môi giới bất động sản nói chung và môi giới nhà chongười nước ngoài thuê nói riêng

- Nghị định 56 – CP ban hành ngày 18/9/1995 về việc ban hành quychế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tạiViệt Nam

- Luật nhà ở của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005

- Nghị quyết của quốc hội cho người nước ngoài mua và được sở hữunhà (có hiệu lực vào ngày 1/1/2009), tuy hiện tại nó chưa làm ảnh hưởng

chuyên gia thì trong tương lai nó sẽ ảnh hưởng không nhiều đến mảng thịtrường này Vì khách hàng đi thuê nhà ở đây họ chủ yếu làm việc ở Việt Namkhông quá 5 năm, và thường không ở ổn định tại một địa phương trong thờigian dài, chi phí bỏ ra để mua một căn nhà đầy đủ tiện nghi phù hợp với họ làrất lớn, vì vậy họ sẽ chọn phương án thuê Còn những người có nhu cầu cóchỗ ở ổn định lâu dài thì bằng hình thức này hay hình thức khác họ đã cóđược ngôi nhà riêng của mình.

- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển nhưLuật Đất đai, Bộ luật dân sự

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệpcũng là một yếu tố ảnh hưởng trực tiếp sự phát triển của nghề môi giới

1.2.4.2 Những yếu tố gián tiếp

- Những tác động đến cầu

Cùng với sự phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng,ngày càng có nhiều người nước ngoài đến Việt Nam làm việc, kinh doanh,nghiên cứu, học tập…Kèm theo đó là nhu cầu thuê nhà để ở ngày càng tăng

và khi nhu cầu càng lớn thì nó khuyến khích sự phát triển của nghề môi giới

- Sức cung của thị trường nhà cho người nước ngoài thuê

Cung của thị trường nhà cho người nước ngoài thuê phụ thuộc vào cácyếu tố sau:

+ Thị trường xây dựng phát triển

+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương

- Môi giới nhà cho người nước ngoài thuê và công nghệ thông tin:Đối với môi giới nhà cho người nước ngoài thuê thì việc kết nối thôngtin toàn cầu là một điều không thể thiếu, đây là cách thức để họ thu hút khách

hàng, kể cả khách hàng đã đến Việt Nam và những khách hàng chuẩn bị đếnViệt Nam Bởi lẽ người nước ngoài thường có thói quen tìm kiếm thông tintrên mạng internet, và giao dich qua thư điện tử Việc toàn cầu hoá thông tin

là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới

Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổchức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ởphạm vi quốc gia và quốc tế

- Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản:

Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giớibất động sản tại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầmtrọng các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp và đủ điều kiện Với mộtnhà môi giới nhà cho người nước ngoài thuê thì ngoài các kỹ năng môi giớinói chung thì các kiến thức họ cần phải có đó là ngoại ngữ và sự hiểu biết vềvăn hoá nước ngoài Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống độingũ các nhà môi giới bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng gópphần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới bất động sản trong nền kinh tế thịtrường

1.3 Quy trình môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

1.3.1 Thu thập thông tin về cung cầu bất động sản

Thông tin được coi là năng lượng, là "máu" cho cơ thể- dịch vụ môigiới bất động sản Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng vềbất động sản chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới màkhông một ngành nghề nào trong thị trường bất động sản có được Sau đây làmột số dạng thông tin căn bản cần thu thập được để phục vụ cho hoạt độngmôi giới bất động sản , và các kỹ năng cần có để thu thập được thông tin:

 Nguồn cung về nhà ở cho người nước ngoài thuê:

+ Từ nhà nước, nguồn này rất ít và chỉ thường giành cho các tổ chứcđặc biệt có đóng góp quan trọng cho nhà nước

+ Từ các công ty đầu tư, kinh doanh phát triển bất động sản Đây lànguồn cung rất đa dạng và phong phú, nó bao gồm các căn hộ dịch vụ chothuê và căn hộ cho thuê Những căn hộ này đa phần là mới được xây dựngtrong những năm gần đây

+ Các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản Nguồn cung này chủ yếu

là những căn hộ, biệt thự cũ được cải tạo và trang trí lại nội thất rồi cho ngườinước ngoài thuê

- Thông tin về nguồn cung:

+ Văn phòng môi giới

+ Từ khách hàng

+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng

+ Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án

+ Từ thực tế: Nhân viên môi giới đi tới những nơi có nhiều nhà chongười nước ngoài thuê để điều tra tìm hiểu

 Thông tin về cầu nhà ở cho người nước ngoài thuê

Có hai phương pháp thu thập thông tin về cầu nhà cho người nướcngoài thuê, đó là:

+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện gặp khách hàng tiềm năng

+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu.

- Thụ động:

Đón tại văn phòng môi giới, thường thì các văn phòng này phải ở gầnnơi có nhiều người nước ngoài sinh sống và qua lại, và các văn phòng phảitạo được ấn tượng cho khách hàng, và cách tìm kiếm thông tin này phụ thuộcrất nhiều vào khă năng quảng cáo hình ảnh của công ty

1.3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ

Đối với môi giới nhà ở cho người nước nước ngoài thuê thì việc xácđịnh đúng khách hàng là điều quan trọng nhất, sau khi có được thông tin từphía khách hàng, người môi giới phải xác định được đúng nhu cầu của kháchhàng, đặc điểm của khách hàng, quốc tịch, công việc, sở thích… để từ đó lựachọn căn hộ phù hợp giới thiệu cho họ Người môi giới phải nắm rõ các đặcđiểm của căn hộ như số lượng phòng, nội thất bên trong, hệ thống thông tinliên lạc, có ban công hay không, cảnh quan như thế nào…

Khác với môi giới mua bán, nhu cầu của người thuê cụ thể, chính xáchơn và quyết định họ đưa ra nhanh hơn Mặt khác người cho thuê thườngquan tâm đến hoàn cảnh của người cho thuê Nhiều chủ nhà họ chỉ cho khách

là người châu Âu thuê, có người họ chỉ cho khách châu Á thuê Có người khótính họ không muốn người thuê có trẻ nhỏ hay vật nuôi trong nhà

Sau khi xác định được đối tượng và các bên của thương vụ người môigiới mới nên dẫn khách đi xem có như vậy mới đem lại hiệu quả và tiết kiệmthời gian cho khách hàng

1.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Từ khi tiếp nhận yêu cầu thuê hay cho thuê của khách hàng thì ta phảichuẩn bị hồ sơ giấy tờ đày đủ để hoàn thành nhanh gọn thương vụ Từ lúc bắtđầu công việc chung với khách hàng nhà môi giới cần có các thông tin sau:

Họ và tên; địa chỉ thường trú; quốc tịch; chứng minh thư hay hộ chiếu; địa chỉliên lạc; số điện thoại, địa chỉ Email;

Đối với căn hộ thì phải tìm hiểu các thông tin như giấy chứng nhậnquyền sử dụng, hay giấy uỷ quyền cho thuê, giấy phép kinh doanh nhà chongười nước ngoài thê…

1.3.4 Thời hạn và các bước thực hiện trong thương vụ môi giới

Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường bất độngsản đó là thời hạn thực hiện các bước của của thương vụ Việc xác định thờihạn thực hiện thương vụ trong môi giới cho thuê thường xuất phát từ nhu cầucủa khách hàng Thường khách hàng sẽ đưa ra mốc thời gian sẽ chuyển đến ở

và nhiệm vụ của nhà môi giới là tìm được căn hộ trống trong thời điểm đó vàphù hợp với yêu cầu đặt ra của khách hàng

Dưới đây là các bước hoạt động điển hình của nhà ở môi giới nhà chongười nước ngoài thuê thuê:

1 Tiếp nhận thông tin từ khách hàng

Thông tin từ khách hàng đến công ty qua: điện thoại, mail, khách hàngtrực tiếp đến công ty, người môi giới trực tiếp đi thu thập Thông tin sẽ được lưutrữ vào một danh sách, sau đó người có nhiệm vụ tìm hiểu nhu cầu của kháchhàng và biết được chính xác nhu cầu thực sự của họ

2 Phân tích sản phẩm

Sau khi phân tích nhu cầu của khách hàng người tìm sản phẩm phù hợp,

và đưa ra 1 số sản phẩm để khách hàng lựa chọn

3 Liên hệ kết nối thông tin

Sau khi khách hàng đồng ý với những sản phẩm đưa ra thì người môi giới

có nhiệm vụ thông báo với chủ nhà và dẫn khách đi xem Khi dẫn khách đi xemthì nhân viên có nhiệm vụ là tư vấn cho khách hàng, quan sát xem nó có phù hợp

với khách hàng hay không, và mức độ thoả mãn với khách hàng là bao nhiêuphần trăm.

4 Tổng kết quá trình dẫn khách

Sau khi dẫn khách xong thì nhà môi giới tổng kết xem kết quả như thếnào, khách hàng thích hay không thích, thích điểm nào, không thích điểm nào,điểm nào có thể sửa đổi được, điểm nào không Nếu khách hàng thích thì bắt đầuthương thảo hợp đồng, nếu không thích thì phải tìm sản phẩm khác

5 Thương thảo hợp đồng

Nhà môi giới có nhiệm vụ là phải soạn thảo hợp đồng, đưa ra các điềukhoản trong hợp đồng, về thời hạn, về giá (với mức giá ấy thì bao gồm cái gì, vàkhông bao gồm cái gì), điều khoản về cách thức thanh toán…

6 Kết thúc thương vụ

Tham gia vào qua trình giao nhận bất động sản

Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thoả thuận trong hợp đồng dịch

vụ môi giới

Các nhân viên có nhiệm vụ là phải giúp đỡ khách hàng các thủ tục hànhchính, pháp luật, tài chính…liên quan

1.4 Hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại Việt Nam

1.4.1 Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê ở Việt Nam

Theo thống kê, tính từ năm 2004 đến 2006 đã có hơn 81.000 người vàoViệt Nam làm ăn, học tập và sinh sống lâu dài Trong đó có gần 25.000 ngườivào đầu tư, khoảng 1.600 người vào làm việc cho các cơ quan đại diện nướcngoài, các tổ chức quốc tế và hơn 54.000 người nước ngoài vào Việt Namsinh sống và làm việc trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa thể thao, đặcbiệt là các lĩnh vực kinh tế Dự báo số lượng người nước ngoài đến sống, làmviệc tại Việt Nam sẽ tăng khoảng 25-35% mỗi năm, với thời gian làm việc từ

Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê chủ yếu phát triển ở HàNội và thành phố Hồ Chí Minh, những năm gần đây có phát triển thêm thịtrường ở Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu.

Theo thống kê của công ty tư vấn bất động sản Savills: Hiện Hà Nội cókhoảng 40 tòa nhà căn hộ dịch vụ cho thuê, với khoảng 2.062 căn Trong 3năm tới số căn hộ dịch vụ tăng thêm khoảng 1.262 căn, tương đương61,2%.Trong khoảng 40 tòa căn hộ cho thuê được xếp loại từ A tới C Trong

đó, 21 tòa nhà chủ yếu là loại A và B, tập trung ở quanh khu Hồ Tây, Ba Đình

và Hoàn Kiếm, tập trung vào loại phòng có 2 buồng ngủ

Theo báo cáo từ Savills về thị trường BĐS Hà Nội, từ năm 2000 đếnnăm 2006, giá thuê của loại căn hộ này không có sự tăng giá mạnh, luôn daođộng với mức giá chào bán trung bình khoảng hơn 20 USD/m2 Tuy nhiên, từnăm 2006 đến năm 2008 giá chào thuê có sự tăng vọt khoảng 40% lên mứctrung bình khoảng 25-28 USD/m2 Hiện nay, giá chào thuê căn hộ đã chữnglại Những năm trước công suất thuê loại căn hộ này luôn ở mức cao khoảng95%, tuy nhiên hiện nay đã giảm khoảng 15% xuống khoảng 80%

Biểu 1: Giá chào thuê căn hộ cho người nước ngoài thuê trung

bình qua các năm tại Hà Nội

Nguồn: Savills Vietnam

Trong năm 2008, ba dự án mới được đưa vào sử dụng là Skyline Tower(86 căn), Fraser Suites (170 căn) ở Hồ Tây và Somerset Hoà Bình (206 căn) ởHoàng Quốc Việt Những dự án này đều có mức giá cho thuê trên dưới50USD/m2/tháng Giá chào thuê hiện nay cao nhưng có thể thương lượng vềgiá Nếu tính 5 dự án có mức chào thuê cao nhất, giá chào thuê khoảng 50USD/m2/tháng Trong đó có Fraser Suites ở Hồ Tây và Somerset Hoà Bình,nhưng tính trung bình các dự án thì giá chào thuê vào khoảng 25 USD/

m2/tháng

Trong 3 năm tới từ 2008 đến 2011, số lượng căn hộ mới sẽ đưa vào sửdụng tăng thêm khoảng gần 1300 căn, hầu hết là ở 4 dự án lớn và tập trung ởkhu vực phía Tây Thành phố là Keangnam Land Mark Tower (Phạm Hùng),Crowne Plaza (Lê Đức Thọ), Vinata (Khuất Duy Tiến) và Hanoi CityComplex (Liễu Giai)

Biểu 2: Nguồn cung hiện tại và tương lai của căn hộ cho người

nước ngoài thuê tại Hà Nội

Nguồn: Savills Vietnam

Trong tương lai sẽ có nhiều căn hộ cho thuê ra đời, tuy nhiên chủ yếuphát triển các dự án về vùng ven thành phố Những dự án ở khu trung tâmThành phố sẽ vẫn hút khách thuê hơn, do không có dự án mới nào trong khutrung tâm được xây dựng ngoài Hanoi City Complex

Đáng chú ý nhất là xu hướng ngày càng có nhiều người cải tạo lại cáccăn hộ của mình thành các căn hộ cho thuê không bao gồm dịch vụ hoặc bándịch vụ để cho người nước ngoài thuê Các căn hộ tư nhân không bao gồmdịch vụ hoặc bán dịch vụ này thường có vị trí trung tâm như tại quận HoànKiếm và Tây Hồ, giá thuê chỉ bằng 1/3 hoặc một nửa giá thuê các căn hộ dịch

vụ cho thuê tiêu chuẩn

Giá thuê căn hộ dịch vụ cho thuê hiện tại đang ở mức 3.000 đến 4.000

đô la Mỹ/căn/tháng, trong khi giá thuê các căn hộ tư nhân không bao gồmdịch vụ hoặc bán dịch vụ ở mức 1.000-1.700 đô la/căn/tháng

Theo dự đoán của các chuyên gia kinh doanh bất động sản, mảng thịtrường căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ buộc phải thay đổi trong giai đoạn ngắn vàtrung hạn trước tác động của các căn hộ tư nhân Mặt khác do tác động củacuộc khủng hoảng kinh tế đang lan rộng, các công ty mẹ ở nước ngoài cũngrút dần các chuyên gia về nước, hoặc là cắt giảm chi phí nhà ở của họ nênngày càng nhiều người nước ngoài tìm đến các căn hộ cho thuê

Cũng giống như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh thị trường nhà chongười nước ngoài thuê cũng ở trong tình trạng cung không đủ cầu Tại thànhphố, hiện chỉ có 61 dự án xây dựng cao ốc, căn hộ cho thuê với khoảng 3.000căn hộ, đáp ứng được khoảng 10% nhu cầu thuê nhà của hơn 76.000 ngườinước ngoài đang sống và làm việc tại thành phố Do nguồn cung thiếu nênhiện nay, nhiều chung cư cao cấp và các căn hộ có chất lượng thấp hơn đangđược “nâng cấp” bằng các dịch vụ tiện nghi như: máy lạnh, tivi, giường tủ,Internet, truyền hình cáp để cho thuê Theo dự báo, thị trường căn hộ chothuê tại thành phố trong thời gian tới sẽ rất sôi động

Hiện nay giá cho thuê căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh bình quân từ1.500-7.000 USD/tháng Riêng tại quận 7, giá thuê bình quân 1.200-5.000USD/tháng, chủ yếu là khách châu Á đến từ Hàn Quốc, Đài Loan,Singapore… thuê

1.4.2 Hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại Việt Nam

Môi giới mua bán bất động sản được hình thành khi Luật đất đai 1993cho phép được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặc dù ban đầu mớichỉ ở hình thức sơ khai là người dẫn dắt người mua gặp người bán, và sau này

bị biến thoái thành đội ngũ “cò đất”, và hiện nay đang từng bước được chuyênnghiệp hoá

Môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê được hình thành muộn hơn,sau khi nghị định 56 – CP ban hành ngày 13 /9/1995 cho phép người nướcngoài được thuê nhà tại Việt Nam Năm 1995 là năm mà Việt Nam chính thứcbình thường hoá quan hệ với các nước, đặc biệt là Mỹ, lúc này làn sóng đầu

tư vào Việt Nam bắt đầu gia tăng, cùng với đó là nhiều chuyên gia, nhànghiên cứu, khách du lịch, học sinh, sinh viên nước ngoài đến làm việc, họctập tại Việt Nam Ban đầu để thuê được nhà để ở , họ phải nhờ đến bạn bè,đồng nghiệp Việt Nam tìm giúp, nhưng không phải người nước ngoài nàocũng nhận được sự giúp đỡ này, và những đồng ngiệp người Việt Nam cũnggặp phải nhiều khó khăn để tìm được ngôi nhà thích hợp Từ nhu cầu đó, nghềmôi giới nhà cho người nước ngoài thuê đã xuất hiện

Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, thị trườngnhà cho người nước ngoài thuê cũng rất phát triển dưới hai mảng đó là căn hộdịch vụ cho thuê và căn hộ cho thuê Với những căn hộ dịch vụ cho thuê thìchủ sở hữu thường thuê các đại lý phân phối bất động sản lớn đứng ra làm vaitrò môi giới Những công ty như CB Richard Ellis Việt Nam, Savill ViệtNam, JoneLang La Salle Việt Nam, Aldy Vina, Setia, NAI Việt Nam,Chesterton Petty, D&A…Nhưng thực ra những công ty này chỉ là “gópthương hiệu”, sau đó họ bán lại cho các công ty Việt Nam làm đại lý Cáccông ty của Việt Nam này có quy mô tương đối lớn, có đội ngũ nhân viên cótrình độ cao Các nhân viên này thường là những người du học ở nước ngoài

về, họ có rất hiểu biết về lĩnh vực môi giới bất động sản ở các nước phát triển,bên cạnh đó là những nhân viên được đào tạo ở những trường đại học trongnước về các lĩnh vực kinh doanh, Marketing… sau đó khi vào công ty đượcđào tạo thêm về các vấn đề liên quan đến bất động sản Khách hàng của cáccông ty này thường là các doanh nhân, các chuyên gia, những người có thu

nhập cao, vì thế các căn hộ họ thuê cũng rất đắt tiền thường từ 3000 – 5000USD vì thế lợi nhuận mà công ty thu về cũng khá cao.

Còn đối với những căn hộ cho thuê thì chủ nhà thường hợp tác với cácvăn phòng môi giới nhỏ, hoặc những người môi giới tự tìm đến họ Các vănphòng môi giới này có quy mô nhỏ hơn, số lượng nhân viên ít hơn Các công

ty này chủ yếu nằm ở khu vực gần trung tâm, nơi có nhiều căn hộ cho ngườinước ngoài thuê Nhân viên của các văn phòng này thường chỉ cần thế mạnh

là ngoại ngữ, họ ít được đào tạo bài bản về kinh doanh, Marketing, và đặc biệt

là bất động sản Và khách hàng của những công ty này cũng là những người

có thu nhập thấp hơn, họ thường thuê nhà với giá từ 500 – 3000 USD Vì thếlợi nhuận mà họ thu về không cao như các công ty có quy mô lớn ở trên

Qua đây ta thấy rằng môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê đang làsân chơi chính cho các công ty nước ngoài, các công ty hợp tác giữa nướcngoài và Việt Nam, còn các công ty nhỏ của Việt Nam mới chỉ chập chữngtham gia vào sân chơi này

Lợi nhuận mà các công ty môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuêđang rất cao, với tỉ lệ như hiện nay thì so với môi giới mua bán hoa hồng họnhận được là cao hơn, trong khi thời gian và công sức mà họ bỏ ra có thể nói

là ít hơn môi giới mua bán

Nhưng với lợi nhuận cao như vậy không phải công ty nào cũng thamgia được vào lĩnh vực này, vì để hoạt động trong lĩnh vực này thì họ phải tạolập được quan hệ với các công ty xây dựng, họ phải tìm kiếm được nguồncung, và có các mối quan hệ với các tổ chức ngoại giao, du lịch, khách sạn đểtìm kiếm nguồn cầu, bên cạnh đó họ cũng phải có được đội ngũ nhân viên cótrình độ cao

Chương II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC

MEGALAND

2.1 Đặc điểm, tình hình của công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland ảnh hưởng đến hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

2.1.1 Lịch sử hình thành của công ty

Năm 2006, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau

2-3 năm trầm lắng Giao dịch nhà đất dân sinh -34;nhúc nhích-34; với mảng biệt thựnhà vườn; kinh doanh căn hộ cho người nước ngoài thuê với đầy đủ dịch vụdọn phòng, giặt là sôi động Đặc biệt, văn phòng cho thuê và khách sạn 4-5sao thường xuyên thiếu nguồn cung, đẩy giá lên cao Năm 2007, theo dự báocủa các công ty cho thuê văn phòng, nhu cầu trong lĩnh vực này vẫn khá caonhờ làn sóng đầu tư vào Việt Nam sau sự kiện gia nhập WTO Số lượngdoanh nghiệp Nhật tại Việt Nam sẽ tăng từ 700 hiện nay lên 1.200, đồng thờinhu cầu của các doanh nghiệp Mỹ và nhiều nước khác sẽ làm lợi đáng kể chocác công ty trong năm 2007 Với tình hình thị trường như vậy dự báo nhu cầu

về văn phòng cho thuê, và căn hộ cho người nước ngoài thuê sẽ tăng cao

Trước đây thị trường bất động sản còn bị bỏ ngỏ, cơ chế chính sáchquản lý của Nhà nước còn thiếu và chưa chặt chẽ Sau một thời gian phát triểnkhông dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá nhiều lầnbiến động và khủng hoảng Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bấtthường cho thị trường bất động sản song nguyên nhân cơ bản là do sự thiếuchuyên nghiệp của các chủ thể tham gia vào thị trường và nhà nước chưa cógiải pháp hữu hiệu để kiểm soát các lực lượng tham gia thị trường, trong đóphải kể dến lực lượng “cò đất” núp dưới danh nghĩa là những nhà môi giới bấtđộng sản Không thể phủ nhận vai trò của họ trong những năm qua, tuy độingũ “cò đất” hoạt động không chuyên nghiệp nhưng họ cũng góp phần không

nhỏ làm sôi động thị trường Tuy nhiên đây cũng chính là lực lượng góp phầnlàm nhũng nhiễu, bóp méo thông tin, góp phần làm hạ giá lên hoặc hạ giáxuống theo gây nên các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi chomình, cản trở việc kiểm soát thị trường của nhà nước.Vì vậy mà sự ra đời củaluật kinh doanh bất động sản vào ngày 29/6/2006 và chính thức có hiệu lực từngày 1/1/2007 đã chính thức công nhận môi giới bất động sản là một nghề đãtạo điều kiện cho những người môi giới bất động sản phát triển Đây là biệnpháp để nghề môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn ở Việt Nam.

Chính từ những điều trên, và với tâm huyết xây dựng một công ty môigiới bất động sản chuyên nghiệp, công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Megaland đãđược ra đời

Tuân theo tinh thần của Luật kinh doanh bất động sản và do nhu cầuthực tế của thị trường bất động sản công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Megalandđược thành lập vào ngày 22/06/2006

Lĩnh vực đăng ký kinh doanh của công ty là kinh doanh dịch vụ bấtđộng sản

Giấy phép đăng ký kinh doanh số: 0103012800 do sở Kế hoạch và Đầu

2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ của công ty

+ Tư vấn, kết nối dự án đầu tư (trong và ngoài nước)

- Marketing, định giá, quản lý bất động sản

- Xử lý các vi phạm trong phạm vi trách nhiệm của mình

- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật

2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng của các phòng ban

Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Megaland được tổ chức theo mô hìnhcủa công ty cổ phần, hoạt động và điều hành theo chế độ thủ trưởng

Dưới đây là sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty:

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của công ty

Hội đồng quản trị

Giám đốc

Phòng kinhdoanh

Phòng hànhchính

2.1.3.1 Ban quản trị:

Ban quan quản trị gồm:

1 Ông: Nguyễn Đăng Vinh( giám đốc) với tỷ lệ góp vốn là 50%

2 Ông: Bùi Văn Hà với tỷ lệ vốn góp là 30%

3 Ông: Nguyễn Xuân Dũng với tỷ lệ vốn góp là 20%

Nhiệm vụ và quyền hạn của ban quản trị:

- Là bộ phận có vị thế cao nhất trong công ty quyết định mọi vấn đề quantrọng nhất của công ty

- Quyết định cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ của công ty

- Quyết định mức lương và quyền lợi khác của những người quản lý trongcông ty

- Quyết định lương và phụ cấp đối với nhân viên trong công ty

- Chịu trách nhiệm hữu hạn về tài sản theo tỷ lệ góp vốn

2.1.3.2 Giám đốc

Giám đốc công ty do ban quản trị bổ nhiệm và miễn nhiệm Giám đốccông ty là người điều hành trực tiếp các hoạt động của công ty, chịu trách nhiệmtrước ban quản trị về kết quả hoạt động của công ty

Giám đốc công ty có nhiệm vụ và quyền hạn là:

- Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của công ty

- Xây dựng kế hoạch, chương trình hoạt động của công ty trình ban quảntrị phê duyệt

- Ký các hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bấtđộng sản, giao dịch bất động sản

- Chịu trách nhiệm về báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chế độthu chi tài chính của công ty tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà Nước

2.1.3.3 Phòng hành chính.

- Giúp giám đốc công ty xây dựng kế hoạch dài hạn, ngắn hạn, địnhhướng chiến lược phát triển công ty trình ban quản trị phê duyệt và triển khai tổchức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt

- Xây dựng và trình giám đốc công ty kế hoạch sử dụng tài chính và lập

dự toán thu, chi tài chính hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy địnhhiện hành của nhà nước Nghiên cứu và đề xuất về chế độ chính sách liên quanđến các mức thu, chi phục vụ nghiệp vụ của công ty

- Tham mưu, giúp giám đốc công ty thực hiện công tác tổ chức quản lý cán

bộ, viên chức, lao động hợp đồng của công ty , công tác thi đua khen thưởng, kỷ

luật, lao động tiền lương, chế độ chính sách, công tác hành chính, quản trị, vănphòng, đảm bảo cơ sở vật chất, phương tiện làm việc cho công ty hoạt động theonhiệm vụ được giao.

- Giúp giám đốc công ty tổng hợp tình hình hoạt động thực hiện nhiệm vụcủa công ty báo cáo ban quản trị

- Thực hiện công tác đào tạo, bồi dưỡng nhân viên công ty, phối hợp với các

cơ quan đơn vị có chức năng, tổ chức các khóa học đào tạo, bồi dưỡng chuyênmôn, nghiệp vụ cho các đối tượng có liên quan đến hoạt động giao dịch bất độngsản

- Quản lý tài sản, trang thiết bị của cơ quan, thực hiện công tác văn thư,lưu trữ và quản lý hồ sơ cán bộ và lao động hợp đồng theo quy định hiện hànhcủa Nhà Nước

- Lưu trữ thông tin liên quan đến bất động sản và khách hàng

- Xây dựng và trình giám đốc công ty phê duyệt nội quy, quy chế làm việccủa cơ quan, quy định về quản lý bảo vệ tài sản công, bảo vệ an ninh, an toàn củađơn vị

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc công ty giao

2.1.3.4 Phòng kinh doanh.

Phòng kinh doanh là bộ phận chính của công ty, là bộ phận trực tiếp tạo radoanh thu cho công ty Các nhân viên trong phòng làm việc theo nhóm, mỗinhóm phụ trách một lĩnh vực, hàng ngày báo cáo công việc cho trưởng nhóm,trưởng nhóm báo cáo cho trưởng phòng, hàng tuần trưởng phòng báo cáo tìnhhình và kết quả công việc cho giám đốc

Phòng kinh doanh được chia làm 3 bộ phận:

- Bộ phận phụ trách văn phòng cho thuê

- Bộ phận phụ trách nhà cho người nước ngoài thuê

Nhiệm vụ chung của phòng kinh doanh:

 Thu thập thông tin:

+ Thu thập thông tin về nguồn cung bất động sản qua sách báo, internet,các cơ quan nhà nước( như sở quy hoạch nhà đất, kiến trúc, xây dựng, đại sứquán…), công ty kinh doanh, cơ quan đấu giá, khách hàng, ngân hàng, đi thực tế

+ Thu thập thông tin về cầu bất động sản: Người mua bất động sản, ngườithuê bất động sản, tín dụng, thế chấp bất động sản

+ Thu thập thông tin về bất động sản: thông tin về kinh tế - kỹ thuật, pháp

lý, xã hội - lịch sử của bất động sản

+ Theo dõi, cập nhập, đánh giá và dự báo tình hình biến động thị trườngbất động sản, dự báo xu hướng của thị trường trên các bản tin riêng trên mạnginternet

+ Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất

+ Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sửdụng đất

 Soạn thảo và thương thảo hợp đồng dịch vụ, hợp đòng mua bán, cho thuêbất động sản

 Giải quyết các vấn đề liên quan đến khách hàng

2.1.4 Những thuận lợi và khó khăn của công ty trong hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

2.1.4.1 Những thuận lợi

- Công ty có được một địa điểm kinh doanh khá tốt, nằm trên đườngNgô Quyền (gần hồ Hoàn Kiếm và 2 bên đường chủ yếu là các văn phòng củacác công ty, các của hàng kinh doanh, khách sạn, tình hình an ninh rất tốt),với địa điểm này nó làm tăng thêm giá trị cho hình ảnh của công ty Một trongnhững lĩnh vực môi giới chủ yếu của công ty là môi giới thuê và cho thuê vănphòng và nhà cho người nước ngoài thuê nên rất thuận tiện cho khách hàngkhi tiếp cận với văn phòng Mặt khác địa điểm này cũng rất thuận tiện chokhách hàng về chỗ đậu ôtô, xe máy Về lâu dài khi dịch vụ môi giới bất độngsản trở nên phổ biến thì đây là vị trí thuận lợi cho việc áp dụng phương phápthụ động trong việc tìm kiếm nguồn cầu

- Do công ty ra đời trong hoàn cảnh mà nghề môi giới bất động sản đãđược pháp luật công nhận là một nghề, trong lúc thị trường bất động sản đang

có những cơn sốt, và người dân nước ta đã bắt đầu quen với việc sử dụng dịch

vụ môi giới bất động sản nên trong quá trình kinh doanh công ty đã hạn chếđược rất nhiều khó khăn, số lượng các thương vụ thành công tương đối nhiều

và tỷ lệ thành công của các thương vụ rất cao

- Với cơ cấu tổ chức vậy, nhiệm vụ sẽ được phân công cụ thể cho từngngười, tránh được sự chồng chéo trong công việc, và với việc các thành viêntrong công ty làm việc theo nhóm đã mang lại hiệu quả rất tốt trong côngviệc

- Các trang web chính của công ty là www.alohousing.com;www.nhipcaunhadat.com www.hanoistay.com; www.housingvietnam.comđược xây dựng rất khoa học, bắt mắt, dễ thu hút được khách hàng Ngoài ra

trang web đều có 1 hòm thư chung, thông tin trên trang web được cập nhậthàng ngày nên công ty có một khối khách hàng rất lớn Với những trang webnày khi khách hàng tìm kiếm thông tin bằng công cụ tìm kiếm trực tuyến trênmạng internet thì sẽ đưa khách hàng tới với trang web của công ty với nhữngthông tin rất cập nhật và phong phú.

- Công ty đã xây dựng được mối quan hệ tốt với các công ty xây dựngnên công ty đã tìm cho mình hai đối tác rất quan trọng trong việc cung cấpnguồn cung đó là công ty TNHH Tiến Toàn, và công ty Inmex Group

- Các thành viên của ban quản trị đều là các thành viên rất trẻ tuổi, họ

có chung một một niềm đam mê là kinh doanh, và họ quyết tâm xây dựng mộtmột công ty cung cấp các dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp của Việt Nam

- Công ty có một đội ngũ nhân viên năng động, sáng tạo, có kinh ngiệmtrong lĩnh vực bất động sản và Marketing Họ rất có thế mạnh trong các lĩnhvực môi giới nhà cho người nước ngoài thuê, văn phòng, kho bãi, xưởng sảnxuất Đặc biệt đội ngũ nhân viên môi giới nhà cho người nước ngoài trướcđây đã theo học các trường du lịch, sau đó họ học thêm các khoá đào tạo vềbất động sản, vì vậy họ rất có lợi thế khi làm việc với người nước ngoài

- Công ty có một chính sách khen thưởng và kỷ luật rất rõ ràng, minhbạch, giờ giấc và nội quy mà công ty đề ra được các nhân viên thực hiện rấttốt, điều này góp phần không nhỏ vào việc quản lý nhân viên công ty

ty môi giới chỉ mới dừng lại ở mức giá thuê từ 800 – 3000 USD/ tháng, vì vậylợi nhuận thu về chưa cao.

- Văn phòng của công ty chỉ có 55m2, trong lúc đó công ty có 15 nhânviên như vậy trung bình đầu người là 3,67m2/người So với các văn phòng môigiới của Việt Nam hiện nay thì diện tích này tương đối rộng, và mật độ nàytương đối thưa Nhưng so với quy định của chính phủ về tiêu chuẩn định mức sửdụng trụ sở làm việc tại các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp thì nó tương đốihẹp Đối với một công chức nhà nước thì diện tích làm việc nhỏ nhất là trungbình là 5m2/người (Quy định số 147/1999/QĐ/TTg) Và với đặc thù công việcmôi giới thì văn phòng này cũng tương đối hẹp, với diện tích này khó có thể sắpxếp được chỗ tiếp khách, bày trí được một văn phòng thật hợp lý, chưa có khônggian riêng cho từng nhân viên và khách hàng

- Giống như những doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam khác, trangthiết bị của công ty hỗ trợ cho công việc còn chưa đầy đủ, công ty chỉ mới có 12máy tính để bàn, 3 máy tính xách tay, 2 máy ảnh kỹ thuật số, 1 máy in, 1 máyphotocopy, 1 máy fax, 7 máy điện thoại cố định Với số lượng trang thiết bị nhưthế này thì nó cũng hạn chế phần nào hiệu quả làm việc của các nhân viên

- Một khó khăn nữa của công ty là tuy công ty có đội ngũ nhân viên có kinhnghiệm trong lĩnh vực môi giới bất động sản tại khu vực Hà Nội, nhưng họ khôngđược đào tạo bài bản về bất động sản, kinh nghiệm làm việc với các công ty bấtđộng sản nước ngoài chưa nhiều vì vậy khi gặp phải nhưng đối tượng khách hàngmới, hay sản phẩm mới thì họ cũng gặp phải những khó khăn nhất định

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

2.2.1 Quy trình và kỹ năng môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

2.2.1.1 Hoạt động thu thập thông tin

Nhà ở cho người nước ngoài thuê là đối tượng chính của thương vụ Vìvậy việc tìm kiếm nhà ở cho người nước ngoài thuê, hay nói cách khác là tìmkiếm khách hàng có nhà ở cho người nước ngoài thuê là một trong nhữnghoạt động đầu tiên của thương vụ Nguồn cung nhà ở cho người nước ngoàithuê của công ty bao gồm 2 nguồn chính sau:

- Các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản

- Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản

Trách nhiệm của các nhân viên trong công ty là phải thu thập thông tinliên quan đến nhà ở cho người nước ngoài thuê Có nhiều nguồn cung thịtrường tiềm năng về nhà ở cho người nước ngoài thuê có thể khai thác được.Đối với công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland thị trường về nguồn cung cóđược từ các nguồn sau:

- Đầu tiên phải kể đến các công ty đối tác của họ Công ty đã tạo lậpđược mối quan hệ rất tốt với nhiều công ty xây dựng nhà ở cho người nướcngoài thuê Đặc biệt phải kể đến 2 công ty đó là công ty TNHH xây dựngthương mại Toàn Tiến, và công ty Imex Group Hai công ty này có khoảng 40căn hộ cho thuê, gồm các toà nhà 5-7 tầng ở các khu Tây Hồ và Trúc Bạch.Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland chịu trách nhiệm chính trong việclấp đầy các căn hộ của 2 công ty đối tác trên Khi có khách hàng thì các căn

hộ này sẽ được ưu tiên giới thiệu trước nếu nó phù hợp với yêu cầu của kháchhàng, công ty Megaland đóng vai trò như là đại lý cho thuê của 2 công ty trên

Để làm được điều này một cách hiệu quả thì các nhân viên phải nắm rõ đặcđiểm của các căn hộ này và đặc biệt là thời gian thuê và trả phòng của kháchhàng để có kế hoạch cho thuê tiếp theo

Để duy trì được nguồn cung này và phát triển thêm trong thời gian tớithì công ty phải chú ý trong việc xây dựng mối quan hệ với các cấp chínhquyền, các ngành như xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, công chứng… Khi có

được các mối quan hệ chúng ta sẽ dễ dàng tiếp cận được các chủ nhà có cáccăn hộ cho thuê vừa mới xây xong hoặc đang xây, bổ sung thêm cho nguồncung sắp tới.

- Một nguồn cung tiếp theo cũng rất quan trọng đối với công ty là mạnginternet Các trang web chính của công ty là www.alohousing.com;www.nhipcaunhadat.com bằng tiếng Việt và www.hanoistay.com;www.housingvietnam.com bằng tiếng Anh Các trang web này được thiết kếrất đẹp mắt, dễ tra cứu, tìm thông tin, đặc biệt thông tin được cập nhật hằngngày Ngoài ra công ty còn có gần 50 trang web có tên miền có chứa các từkhoá liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài thuê Các trang web này đều

có địa chỉ mail là sales@alohousing.com và sales@hanoistay.com Các thôngtin mà khách hàng đăng lên các trang web này đều được đi vào 2 hòm thưnày, và dựa vào các thông tin mà khách hàng cung cấp công ty sẽ có thêmmột nguồn thông tin rất dồi dào

Hàng ngày các nhân viên của công ty có nhiệm vụ kiểm tra hòm thư,sau khi có các thông tin cơ bản, các nhân viên sẽ gọi điện liên lạc với chủ nhà,tìm hiểu thêm thông tin về căn hộ, sau đó nhân viên sẽ đi xem xét căn hộ,chụp ảnh các căn hộ đó, và tất cả các thông tin liên quan sẽ được lưu lại vào

thông qua khách hàng cũ, hay họ kết hợp tìm kiếm trong quá trình dẫn kháchhay xem xét các căn hộ có được thông qua mail Để làm được điều này thìcông ty có thiết kế các tờ rơi, các tờ quảng cáo giới thiệu về công ty và cácdịch vụ của mình Và khi các nhân viên đi ra ngoài thì họ đều mang theo các

tờ quảng cáo, tại những khu vực có nhiều nhà ở cho người nước ngoài thuê họ

sẽ trực tiếp gửi quảng cáo để tìm kiếm nguồn cung Để thu thập thông tin theodạng này được tốt đòi hỏi nhân viên phải nhạy bén nắn bắt thông tin, có kỹnăng chắt lọc thông tin Khi thực hành nghiệp vụ, nhân viên của công ty luôncần khéo léo hướng cuộc đối thoại đến chủ đề họ cần tìm hiểu Qua đó nhânviên môi giới có thể chắt lọc được thông tin hữu ích cho việc tìm kiếm nguồncung khi đi thực tế

b, Thông tin về nhà ở cho người nước ngoài thuê

Sau khi có được thông tin về nguồn cung, các nhân viên có nhiệm vụ làphải thu thập thông tin về các căn hộ đó Những thông tin phải thu thập chủyếu theo mẫu sau