Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự,...), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Trang 1CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1.1 Khái quát về đăng ký đất đai
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khiphát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch)hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụngnhà cửa, xe cộ, tàu thuyền, ); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký laođộng, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song cũng có nhiềuviệc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu Đăng ký thường được hiểu làcông việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thựchiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảoquyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng
ra thực hiện việc đăng ký
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiệnđối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nóthực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mậtthiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống
Theo điều 33 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng
ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưagiao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thựchiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nướcgiao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sửdụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sửdụng đất đã đăng ký khác
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiếtlập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng
xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trang 2cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địachính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đờisống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dướinhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đaiphải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơđịa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo chongười sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng
ký đất được chia thành hai giai đoạn :
Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đấtđai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủđiều kiện
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nộidung của hồ sơ địa chính đã thiết lập
1.1.2 Vai trò, vị trí của đăng ký đất đai
a Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lýnhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả caonhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân
Trang 3Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện cácnghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợiích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước
về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy
đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụngđất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ
mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sửdụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,
b Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đấttrong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lýchặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầucủa quản lý đất
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địachính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cầnbiết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sửdụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí,hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất)
Trang 4Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây
là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội
và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đấtđai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thựchiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất,giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản
lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp vàthực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật
c Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xãhội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từviệc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng
ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;
- Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học choviệc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực
tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập
kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảmbảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao Vì vậythông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động giántiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địachính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm Quy hoạch và kếhoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quyhoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có
Trang 5nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn,dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;
- Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp cóthẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất Đây là bước tạo tập cơ sở pháp
lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính
và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi ngườiđược giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất
và Nhà nước Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất
để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
- Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất
là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước vàsau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở đểxác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;
- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thựchiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai
có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong nhữngtrường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch
sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách,ngoài sự quản lý của Nhà nước
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung:xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản
đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý
vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề
mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nộidung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất cung cấpnhững thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá
Trang 6và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản
lý và sử dụng đất Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho côngtác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sửdụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất,công tác thống kê đất đai Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc
sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và đượcchỉnh lý hoàn thiện Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắnvới quyền của người sử dụng đất
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng kýđất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhànước của dân, do dân, vì dân”
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụngđất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các cấp có thẩmquyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quyđịnh của pháp luật
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đaicho cán bộ xã
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính
Trang 7Sơ đồ 1: Vị trí của đăng ký đất đai trong hoạt động quản lý nhà nước về
đất đai
1.1.3 Đặc điểm của đăng ký đất đai.
a Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt :
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọingười sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhànước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai
Xây dựng, ban hành các văn bản về quản lý và sử dụng đất
sử dụng đất.
- Phản ánh hiện trạng.
- Đánh giá thực hiện quy hoạch.
Xác định
cơ sở pháp lý của việc
sử dụng đất.
- Lập, thẩm định hồ sơ.
- Đánh giá việc giao đất
Quy định đối tượng, các quyền, nghĩa vụ đăng ký, thẩm quyền, thủ tục đăng ký Đánh giá, xây dựng, điều chỉnh chính sách.
Làm cơ
sở để thực hiện tốt công tác đăng
ký đất.
Cung cấp thông tin
Xác định nghĩa vụ tài chính.
Cơ sở để xác định các yếu
tố phân hạng và đánh giá.
Xác định đối tượng được và không được đăng ký.
Cơ sở thông tin
để thẩm tra hồ sơ.
Cơ sở thống
kê, kiểm kê chính xác, đầy
đủ, có tính pháp lý.
Thống
kê, kiểm
kê đất đai
Đánh giá kết quả công tác xác định địa
giới Làm cơ sở quản lý chặt chẽ việc đăng ký đất đai.
Xác định địa giới hành chính.
Trang 8Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, cónhững hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người
có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theopháp luật
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệthống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vữngmục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới
có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước vềđất đai Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khaithác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể
tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng đượcđầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai
b Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng,đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao,
do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụngđất đai
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sửdụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất Hình thức giao đất hay cho
thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những
quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủnghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa
vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản
cố định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm, Cácloại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản Trongnhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà
Trang 9thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợicủa người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khiđăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này.
c Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương,tỉnh, huyện, xã Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước vớinhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã Việc tổchức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng kýđất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhànước của dân, do dân, vì dân”
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụngđất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các cấp có thẩmquyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quyđịnh của pháp luật
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đaicho cán bộ xã
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính
1.2 Lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người; nó gắn liềnvới lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc
Dưới bất cứ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là mộttrong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước, đảm bảo choNhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụngđất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị
1.2.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VItrở lại đây Tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại
Trang 10được tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm1806); ở Nam bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long, mà chỉ có sổ địa bộ thờiMinh Mạng.
- Sổ địa bạ thời Gia Long : được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công
điền, đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế Sổ địa bạ được lập thành ba bản : bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản
“bính” nộp Bố chánh và bản “đinh” để tại xã Theo quy định, hàng năm phải tiếnhành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải thực hiện đại tu sổ một lần Tuy nhiên dokhông có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địaphương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn và đã không được tu chỉnh
- Sổ “địa bộ” thời Minh Mạng : năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh
Mạng, triều đình cử một Khâm sai cho việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địabộ” tại Nam Kỳ Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều tiến
bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với
sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, Chánh Tổng, Tri huyện vàđiền chủ
Thủ tục : chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ
địa bộ (có ghi diện tích và loại đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tênvào sổ mô tả Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bộ : bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản
“ất” nộp dinh Bố chánh và bản “bính” để tại xã Theo quy định, hệ thống nàycũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long, nhưng được quy địnhchặt chẽ hơn Quan phủ/huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủkhi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chổ, sau
đó trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ
- Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ
Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau :
+ Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ;
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ;+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sảncủa người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;
Trang 11+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tạiNam Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng (cùng mộtngày có ba sắc lệnh áp dụng riêng cho ba miền : Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ)
Tình hình và đặc điểm cơ bản của các chế độ đó như sau :
a Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ
Chế độ địa bộ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX; ban đầu chủ yếu là kếthừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng Từ năm 1911, hệ thống nàybắt đầu được cũng cố và hoàn thiện, như : có bản đồ giải thửa kèm theo; nộidung sổ địa bộ phải ghi nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền,huỷ quyền và án tòa; sổ địa bộ được giữ tại phòng quản thủ địa bộ và các điềnchủ được cấp trích lục địa bộ Hệ thống này chỉ được áp dụng để quản thủ điềnđịa cho dân bản xứ Riêng đất đai của người Pháp và kiều dân đồng hóa Pháp thì
áp dụng chế độ để đương do Ty Bảo thủ để đương thực hiện.
Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủđiền thổ thống nhất theo Sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thếchế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây Sắc lệnh nàyđược triển khai áp dụng dần ở Nam Kỳ Nét nổi bật của chế độ này là : bản đồgiải thửa được đo đạc chính xác (theo phương pháp hiện đại nhất thời bấy giờ)
và sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ đất, trong đó ghirõ: diện tích sắc đất, nơi tọa lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm của lô đất, tênchủ sở hữu, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố và để đương Hệ thống hồ
sơ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 được đánh giá là đầy đủ và có chất lượng nhấtthời Pháp thuộc Tuy nhiên, do triển khai thực hiện rất chậm, nên kể từ sau Sắclệnh 1925 vẫn song song tồn tại hai chế độ bảo thủ điền địa là : chế độ địa bộ vàchế độ điền thổ Trong đó chủ yếu vẫn là hệ thống sổ sách theo chế độ địa bộ
b Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ
Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm sứ
Trung Kỳ; đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138
ngày 14/10/1939