Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở việt nam hiện nay

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát t

Quản trị Marketing

THÔNG TIN BÀI TẬP

Đề bài: Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động

sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…)

Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM

Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng vấn) để minh họa cho bài viết

PHÂN TÍCH

Cùng với các ngành kinh tế khác, lĩnh vực bất động sản đã góp phần quan trọng vào tốc độ tăng trưởng của khu vực công nghiệp - xây dựng Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn phải đương đầu với những khó khăn từ rất nhiều yếu tố, trong đó nó chịu ảnh hưởng lớn bởi tốc độ phát triển kinh tế trong nước và thế giới

Nhưng thực tế là, năng lực của giám đốc marketing càng giỏi thì càng mang lại những lợi ích cho khoản đầu tư của mình Vì vậy, cũng như các ngành nghề khác, marketing là một khâu cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai

Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình

Qua các kinh nghiệm thực tế cũng trên một số các phân khúc thị trường khác nhau, chúng tôi có thể tư vấn cung cấp các thông tin cho các quyết định về đầu tư bất động sản trên tất cả các lĩnh vực thông qua một chuỗi các công việc: Phân tích thị trường, phân tích

về vị trí và các loại hình phát triển, phân tích về nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích các giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm toán…

Sai một ly đi một dặm là việc thường xảy ra đối với các công ty phát triển bất động sản, hãy giảm thiểu điều đó bằng việc tuyển chọn cho mình một Giám đốc marketing thật tốt chứ không đơn thuần chỉ là một Giám đốc bán hàng

Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên thời kỳ leo thang, có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá cao, trong đó giá đầu vào tăng và sự khan hiếm bất động sản được kết luận là nguyên nhân chính Hiện nay, tốc độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chậm khiến khả năng “cung” chưa đáp ứng được “cầu” mặc dù Chính phủ đã có nhiều

cơ chế, chính sách được “tháo gỡ,” nhất là việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng và thực hiện công khai thông tin dự án đến nhân dân

Với doanh nghiệp, cái khó nhất hiện nay là khâu đền bù giải phóng mặt bằng do chính sách liên tục thay đổi Theo thống kê của TPHCM, diện tích nhà ở xây mới năm

2009 chỉ đạt 4,05 triệu m2, thấp hơn nhiều so với bình quân khoảng 6 triệu m2/năm trong năm 2007 và 2008

Qua nghiên cứu và tham khảo một số tài liệu, cá nhân tôi thấy rằng thị trường kinh doanh bất động sản (TT KDBDS) của Việt Nam bên cạnh những cơ hội thì không thể không kể đến một số thách thức Đi sâu vào phân tích ta thấy rằng:

Môi trường vĩ mô:

* Về Cơ hội:

TT KDBDS Việt Nam hiện nay đang đứng trước nhiều cơ hội lớn, đặc biệt là kể từ sau khi trở thành thành viên chính thức của WTO Việc tham gia WTO chắc chắn sẽ góp phần gia tăng mạnh lượng vốn đầu tư gián tiếp của nước ngoài vào thị trường thông qua quỹ đầu tư đang hoạt động tại VN cũng như các tổ chức đầu tư nước ngoài vào VN trong thời gian tới

Đối với các quỹ đầu tư đang hoạt động tại VN, việc VN gia nhập WTO, tốc độ tăng trưởng ổn định của VN và kết quả hoạt động kinh doanh khá tốt trong vài năm qua sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các quỹ huy động thêm vốn từ bên ngoài để đầu tư vào TT KDBDS

Việc gia tăng nguồn vốn đầu tư vào VN sẽ tạo cơ hội lớn cho các công ty chứng khoán VN thông qua việc cung cấp dịch vụ chứng khoán cho các nhà đầu tư tổ chức Tuy nhiên, cũng có không ít cạnh tranh từ các tổ chức kinh doanh quốc tế

Với thế mạnh về vốn, kinh nghiệm và trình độ nghiệp vụ, chắc chắn các tổ chức kinh doanh chứng khoán nước ngoài sẽ có nhiều lợi thế cạnh tranh, đặc biệt trong các nghiệp vụ như tư vấn tài chính, tư vấn phát hành và niêm yết tại nước ngoài, quản lý tài sản và môi trường kinh doanh BĐS cho các nhà đầu tư nước ngoài TT KDBDS sẽ tăng trưởng mạnh hơn, số lượng các công ty niêm yết sẽ tăng nhanh hơn

* Thách thức:

Cơ chế, chính sách chưa hoàn thiện: rủi ro hệ thống là những rủi ro mà nhà đầu tư luôn phải chấp nhận nó Hiện tại, Luật KD bất độc sản đã có hiệu lực nhưng các văn bản hướng dẫn vẫn đang trong quá trình dự thảo, các quy định quản lý về thị trường, giao dịch còn lỏng lẻo, thể hiện nhiều bất cập và cần phải sửa đổi cho phù hợp Do vậy, chưa thể đáp ứng yêu cầu về tài chính rõ ràng, minh bạch

Quy mô vượt trội dẫn đến thách thức đối với các nhà đầu tư trong nước là rất lớn, thể hiện ở các khía cạnh:

Rất nhiều cơ hội xem xét đầu tư;

Dòng vốn rất lớn sẽ chuyển sang doanh nghiệp mới cổ phần hóa;

Các tiêu chí đầu tư không chỉ dừng ở 1 số thông số cơ bản như EPS hay P/E;

Xuất hiện các nghiệp vụ đầu tư mới, không chỉ đơn thuần là đầu tư vào cổ phiếu mà còn cả các công cụ phái sinh;

Xuất hiện các nghiệp vụ đầu tư mới như hoán đổi, bán khống

Chất lượng của các nhà đầu tư trong nước còn chưa cao, thị trường vẫn còn thiếu những nhà tạo lập thị trường với những kiến thức chuyên sâu, có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Môi trường ngành BDS: (thuộc ngành xây dựng, chịu tác động của ngành)

- Kinh tế:

Thuận lợi: nền kinh tế đang phát triển, ít chịu ảnh hưởng bở khủng hoảng kinh tế thế giới Thu nhập BQ tăng,

Xuất khẩu tăng,

Cho vay để mua nhà, phát triển nhà cho ng thu nhập thấp

Các gói kích cầu

Thách thức:

Do đang phát triển

Hạn chế tín dụng để đầu tư BDS

Sản xuất công nghiệp thấp trong thời gian gần đây

Thị trường BDS tập trung chưa phát triển, còn nhỏ lẻ, manh mún

- Pháp luật – chính trị:

Cơ hội:

Cho phép Việt kiều mua nhà tại VN,

Khuyến khích nhà cho ng thu nhập thấp, nhà cho sinh viên

Thách thức:

Cấm: khi đầu tư xong hạ tầng mới được huy động vốn

Hạn chế đất 2 lúa để kinh doanh BDS, xd khu đô thị

Chính sách mới: UBND các tỉnh tự duyệt giá đền bù, không ổn định

Chính sách của Nhà nước tác động về việc xây nhà giá rẻ, là áp lực cho các doanh nghiệp Chính sách chồng chéo, không nhất quán giữa cơ quan quản lý nhà nước, hay thay đổi Nhà nước khống chế việc huy động vốn mua bán BDS

Thông tin về các dự án, quy hoạch liên quan đến các công trình chưa đc công bố kịp thời nên người dân khó đầu tư đúng

- Văn hoá – xã hội

Cơ hội: tầng lớp trung lưu tăng nhanh

Tốc độ đô thị hoá tăng

Nguồn lực lao động phong phú, Giá nhân xây dựng rẻ

Người dân thích sống nhà đất, cơ hội cho mua bán đất đai

Người dân thích sở hữu, ít có thói quen thuê nhà, cơ hội cho mua bán

Thách thức:

Một số lớn ng dân còn có mức thu nhập thấp

Tỷ lệ thấp nghiệp cao, lao động phổ thông nhiều

Trình độ lao động của công nhân thấp, số lượng không ổn định (làm việc theo thời vụ ) Tình trạng đầu cơ BDS nhiều, một số công trình bị làm giá…

Người dân thích sở hữu, ít có thói quen thuê nhà, thách thức cho việc xây nhà cho thuê cũng như chung cư cao tầng

Quan niệm của người dân về phong thuỷ đối với nhà ở…

- Công nghệ:

Cơ hội:

Một số công nghệ thi công nhà cao tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh, an toàn, sáng kiến về vật liệu nhẹ - gạch không nung, cửa số, kính chịu lực, xi măng đông kết nhanh

Thi công hạ tầng kỹ thuật: giải pháp đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện…

Công nghệ xử lý nền đất yếu

Thách thức:

Chưa làm chủ đc các công nghệ hiện đại, giá thành sử dụng còn cao, thời gian thi công dài Đặc thù sản phẩm, thời gian dài để có thể thu hồi vốn

- Môi trường tự nhiên

Cơ hội:

Quỹ đất đầu tư cho BDS nói chung còn nhiều

Nguồn vật liệu thô phong phú: đá cát, gạch, gỗ

Thách thức:

Khí hậu tại VN yêu cầu các công trình xây dựng phải kiên cố, yêu cầu kỹ thuật cao

Miền bắc: khắc nghiệt

Miền nam: dễ chịu hơn

Giá đất đền bù cao (Nghị định 69/2009)

Quỹ đất tại các trung tâm kinh tế ngày càng eo hẹp

2 Để trở thành nhà đầu tư tốt

Để trở thành người thành công trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tuỳ theo từng hoàn cảnh, từng tính cách của mỗi người khác nhau, hay có thể nói là điều đó phục thuộc nhiều vào yếu tố may mắn Nhưng theo bản thân tôi thì xin mạnh dạn đề xuất ra một

số ý kiến như sau:

Để chúng ta thấy những bức bối khiến đòi hỏi nhà quản lý chứng minh bản lĩnh thực sự của mình Hay nói cách khác họ cần thiết phải có đủ kỹ năng của một nhà quản lý chuyên nghiệp Thực tế nghiệt ngã và tính khốc liệt trong cạnh tranh trên thị trường khiến nhà quản lý không chỉ đơn thuần hành xử theo cách thấy những người khác làm mình cũng làm Hay nói cách khác khi chúng ta không hiểu được cách thức quản lý của chúng ta sẽ dẫn tổ chức của chúng ta đi về đâu, tất cả những nỗ lực sẽ chỉ đem lại một hệ thống không xương sống sẵn sàng sụp đổ bất kỳ lúc nào Do vậy muốn trở thành một người thành công trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì bản thân phải có những hiểu biết tối thiểu sau:

- Có trình độ, am hiểu về thị trường BDS

- Trình độ hiểu biết pháp luật

- Kỹ năng dự báo nhu cầu

- Có kiến thức nói chung về marketing

- Năng lực về tài chính

- Biết nắm bắt cơ hội, mạnh dạn, có tính quyết đoán

- Có tư duy tốt,

- Có mối quan hệ rộng, đặc biệt là quan hệ tốt với chính quyền địa phương

3 Sự khác nhau giữa HN và SG

Pháp luật – chính sách Đang có rất nhiều chế độ

chính sách chống chéo, chưa thực sự hiệu quả đối với thị trường này

Độ nhạy bén Hơn

Thói quen khách hàng Phong kiến hơn, ảnh hưởng

đến việc sở hữu lâu bên

Thích sự thay đổi

Chính sách thu hút Chịu ảnh hưởng văn hoá

phương đông

Thu hút phương Tây

Thói quen sở hữu Có thói quen sở hữu (mua

nhà đất)

Có thể thuê nhà, chung cư

KẾT LUẬN

Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, đầu tư bất động sản được xem là một trong những mảnh đất màu mỡ, bởi thế số doanh nghiệp tham gia thị trường này ngày càng nhiều

Năm 2010, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng Vì vậy, các chính sách tài chính tiền tệ cần rất linh hoạt

để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường bất động sản, nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” trên diện rộng

Cùng đó, để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, một số cơ chế chính sách về xây dựng, về tài chính tiền tệ liên quan tới thị trường bất động sản cũng cần sửa đổi, bổ sung như tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán bất động sản; quy định về huy động vốn trong quá trình triển khai dự án bất động sản, quy định về cho vay kinh doanh bất động sản dựa trên thế chấp; quy định về khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, nhằm tạo nên một thị trường sôi động

Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường Do vậy, ngoài việc người thực hiện marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó

Họ cần phải có những nghiên cứu “khoa học” và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai Những nghiên cứu

“khoa học” này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì? và Như thế nào? Nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách hàng tiềm năng là những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh của thị trường đảm bảo giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm của công ty

Cũng giống như các giám đốc marketing khác, sự sáng tạo là rất cần thiết trong marketing bất động sản đòi hỏi cần có sự sáng tạo, mưu mẹo Bất động sản thông thường là tài sản lớn đối với mọi người nên việc quyết định mua/ bán thông thường được các khách hàng cân nhắc rất kỹ lưỡng Vì vậy việc marketing trong bất động sản có thể được ví von

là “marketing cảm xúc”

Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhà với bất kể giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp./

Tài liệu tham khảo:

- Giáo trình môn học Quản trị Marketing

- Báo điện tử;

- Tham khảo ý kiến một số chuyên gia;

- Thảo luận với các bạn trong khoá;