các hình thức marketing đối với kinh doanh bất động sản hiện nay

Bất động sản bao gồm có đất, các công trình xây dựng bao gồm các hạ tầng kỹ thuật và các kiến trúc bên trên đất như các KCN, KCX, khách sạn, khu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, khách sạn,

BÀI LÀM LỜI GIỚI THIỆU

Trong số chúng ta chắc chắn ai cũng công nhận một điều rằng thị trường bất động

sản ở Việt Nam là một trong những thị trường hấp dẫn, nó có rất nhiều vấn đề liên

quan đến giới đầu tư cũng như tất cả mọi người phải quan tâm Bất động sản bao

gồm có đất, các công trình xây dựng bao gồm các hạ tầng kỹ thuật và các kiến trúc

bên trên đất như các KCN, KCX, khách sạn, khu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, khách

sạn, văn phòng, nhà ở, chung cư,… Chúng ta hãy điểm lại các giai đoạn phát triển

của thị trường Bất động sản Việt Nam:

- Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993

- Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền với

việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở

- Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất

chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á

- Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 cùng những chính sách phát triển

đô thị, chính sách về khu ĐTM, chung cư

- Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006

- Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính

chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn

thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu

tư)

Cung cầu của thị trường BĐS hiện nay bao gồm các cá nhân và tổ chức kinh doanh

có nhu cầu bán hoặc mua BĐS Việc mua bán không chỉ đơn thuần phục vụ cho nhu

cầu để ở mà còn mang sắc thái của sự đầu tư, đầu cơ, tích lũy tài sản, thậm chí là hợp

thức hóa các nguồn thu nhập Chính vì sự đa dạng của mục tiêu mua bán cũng càng

làm thị trường thêm nhộn nhịp, phát triển

PHÂN TÍCH

A Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản:

Đối với nhà đầu tư, bất động sản là một mặt hàng kinh doanh rất nhạy cảm vì một khi

đầu tư họ không thể di chuyển hàng hóa đó, khó chuyển nhượng vì giá trị lớn Thị

trường bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường vĩ mô, môi

trường ngành,… Trong đó có cả những tác động tích cực cũng như hạn chế Chúng ta

sẽ đi sâu vào phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố đó

Có thể nói rằng thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô gồm 5

yếu tố cơ bản:

- Kinh tế

- Pháp luật – chính trị

- Văn hoá – xã hội

- Công nghệ

- Môi trường tự nhiên

1 Yếu tố kinh tế

Điểm qua các cơn sốt của thị trường bất động sản Việt Nam có thể nhận thấy yếu tố

then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là sự tăng trưởng của nền kinh tế

Việt Nam - Sự phát triển của thị trường BĐS gắn bó mật thiết với sự tăng trưởng của

nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường Mà sự tăng trưởng kinh tế của một quốc

gia lại phụ thuộc vào hai yếu tố:

- Độ mở của nền kinh tế Nền kinh tế càng mở thì mức độ đầu tư càng từ bên

ngoài đổ vào càng lớn

- Năng lực của quốc gia đó trong việc tiếp thụ, sử dụng, khai thác các nguồn lực

từ bên ngoài, và được khai phá từ bên trong tương ứng với độ mở đó

Thị trường bất động sản của VN rơi vào cơn sốt sau những thời điểm mà độ mở của

nền kinh tế được kéo rộng ra Năm 1991, ĐH Đảng lần thứ 7 khuyến khích phát triển

kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN Năm 1993 Việt Nam

bình thường hóa quan hệ với các tổ chức tài chính quốc tế (IMF, WB, ADB,….)

Nguồn vốn bắt đầu đổ vào Việt Nam, thị trường bắt đầu sốt,… Năm 2007 VN gia

nhập WTO, lần này nhà nước cũng đã có một sự chuẩn bị khá kỹ về cơ sở hạ tầng kỹ

thuật và chính sách Chính điều đó đã tạo nên cơn sốt BĐS lần thứ 3 tại VN

Sự phát triển cao và ổn định của nền kinh tế, ít chịu ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh

tế thế giới Năm 2007 tốc độ tăng trưởng kinh tế có thể đạt 8.5% cao nhất trong 10

năm qua (Thời Báo Kinh Tế Việt Nam) Thu nhập bình quân của người dân tăng

- Hình thành các thị trường vốn, và các định chế tài chính(Thị trường chứng khoán,

sự mở cửa của thị trường tài chính, sự xuất hiện các quĩ đầu tư tài chính, quĩ đầu tư

mạo hiểm, QĐT BĐS, quĩ tín thác BĐS)

- Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng

mạnh mẽ (thị trường lớn, lao động rẻ, gia nhập WTO,HTKT ngày càng phát triển, hội

nhập của VN vào toàn cầu hóa ngày càng sâu…)

Thách thức:

Hệ thống tín dụng cho vay mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu thực sự của người

dân chưa phát triển càng làm cho mâu thuẫn ngày một gay gắt Mâu thuẫn giữa thu

nhập bình quân/người so với giá BĐS tại VN ngày càng cao, khó giải quyết Theo

tính toán ở Hà Nội với mức thu nhập ròng đầu người khoản 15 trịêu đồng/năm và giá

nhà ở khoảng 300 triệu đồng thì ít nhất phải 20 năm mới mua được nhà

2 Yếu tố về pháp luật – chính trị:

Cơ hội:

- Sự gia tăng dân số (trên 1 triệu người/năm) Cộng với các chính sách cho phép

người nước ngoài, Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam (theo thống kê chưa đầy đủ từ

phía Bộ XD, có khoảng 21,000 người nước ngoài có đủ điều kiện mua nhà, Bộ ngoại

giao cũng đang đang xem xét tạo điều kiện hướng dẫn kiều bào mua nhà theo quan

điểm mở)

- Nhà nước đang có chủ trương khuyến khích nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà cho

sinh viên

Thách thức:

-Hệ thống luật pháp còn rườm rà, tồn tại cơ chế xin cho, thủ tục đầu tư ,giao đất còn

nhìêu rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và người sở hữu, thông tin

chưa được công khai minh bạch, chưa theo kịp với thực tiễn phát triển của thị trường

sẽ tiếp tục tạo cơ hội cho đầu cơ tăng giá trên thị trường

- Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực hịên quyền thế chấp, bảo lãnh,

góp vốn bằng bất động sản

-Chính sách của Nhà nước tác động về việc xây nhà giá rẻ, là áp lực cho các doanh

nghiệp Chính sách chồng chéo, không nhất quán giữa cơ quan quản lý nhà nước, hay

thay đổi Nhà nước khống chế việc huy động vốn mua bán bất động sản

-Thông tin về các dự án, quy hoạch liên quan đến các công trình chưa được công bố

kịp thời nên người dân khó đầu tư đúng

3 Yếu tố văn hoá – xã hội

Những năm gần đây thu nhập của người dân tăng, bởi vậy mà số lượng tầng lớp trung

lưu tăng nhanh, tồn tại một lượng vốn rất lớn trong dân chúng Việt Nam, và những

đối tượng khách hàng rất giàu có sẵn sàng chi trả mức chi phí rất cao để hưởng

những tiện ích thỏa mãn nhu cầu Hiện tượng sốt đất diễn ra chủ yếu tại thành phố

Hồ chí minh và Hà nội là hai điểm nóng về kinh tế, tốc độ đô thị hóa, và tập trung

dân số Đây cũng chính là hai thị trường có độ nhạy cao đối với từng sự đổi thay của

nền kinh tế.Chính giá bất động sản tại hai thị trường này là cơ sở để kéo giá bất động

sản trên thị trường cả nước lên mặt bằng giá mới

Thách thức:

Tuy nhiên tình trạng đầu cơ bất động sản làm cho nhiều công trình bị làm giá, giá ảo

điều này gây khó khăn cho những người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, chủ yếu

tập trung vào đối tượng số lớn người dân còn có mức thu nhập thấp, tỷ lệ thất nghiệp

cao, lao động phổ thông nhiều Một đặc điểm nữa của người dân Việt Nam là thích

sở hữu, ít có thói quen thuê nhà, thách thức cho việc xây nhà cho thuê cũng như

chung cư cao tầng

4 Yếu tố về công nghệ

Cơ hội:

Một số công nghệ thi công nhà cao tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh,

an toàn, sáng kiến về vật liệu nhẹ - gạch không nung, cửa số, kính chịu lực, xi măng

Thi công hạ tầng kỹ thuật: giải pháp đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện…

Công nghệ xử lý nền đất yếu

Thách thức:

Chưa làm chủ đc các công nghệ hiện đại, giá thành sử dụng còn cao, thời gian thi

công dài

Đặc thù sản phẩm, thời gian dài để có thể thu hồi vốn

5 Yếu tố môi trường tự nhiên

Cơ hội:

Quỹ đất đầu tư cho bất động sản nói chung còn nhiều

Nguồn vật liệu thô phong phú: đá cát, gạch, gỗ

Thách thức:

Khí hậu tại VN yêu cầu các công trình xây dựng phải kiên cố, yêu cầu kỹ thuật cao

Miền bắc: khí hậu khắc nghiệt, mưa lụt, bão lớn, lốc xoáy,…

Miền nam:khí hậu ổn định hơn, thường ít thiên tai

Ngoài những ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô như đã phân tích trên, thị trường bất

động sản còn chịu ảnh hưởng môi trường ngành Tác động của - Giá dầu, giá thép, xi

măng, và các nguyên vật liệu xây dựng tăng cao cũng làm cho giá BĐS tăng lên rõ

rệt

B.Đều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam

hiện nay:

Như đã phân tích ở trên, đối với nhà đầu tư, bất động sản là một mặt hàng kinh doanh

rất nhạy cảm vì một khi đã đầu tư họ không thể di chuyển hàng hóa đó, khó chuyển

nhượng vì giá trị lớn Do vậy phải cần rất cẩn trọng khi đầu tư, khi đánh giá các yếu

tố tạo nên lợi nhuận từ bất động sản đó Bởi vậy:

- Nhà đầu tư nhất thiết phải có trình độ, am hiểu về thị trường bất động sản Sự tăng

trưởng của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thị

trường như môi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của chính phủ

- Hệ thống luật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyến khích

đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập vào WTO, sự xuất hiện và phát triển của thị trường

vốn, và các loại hàng hóa trong thị trường vốn Do vậy cũng cần phải có trình độ hiểu

biết pháp luật

- Bởi bất động sản là một loài hàng hóa nên bất động sản cũng bị chi phối bởi các qui

luật của thị trường như qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật

giá trị thặng dư,… Do đó nhà đầu tư phải nắm được kỹ năng dự báo nhu cầu và cách

tiếp cận thị trường.Biết nắm bắt cơ hội, mạnh dạn đầu tư Khả năng tư duy tốt

- Bất động sản bên cạnh đó lại là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc trưng mà giá

trị của nó được xem như một loại của cải tích lũy giống như vàng, có thể sinh lời chứ

không bị mất giá trị Như vậy nó sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, yếu tố đầu cơ

Nhà đầu tư phải có năng lực tài chính thì mới đầu tư được vào lĩnh vực kinh doanh

này

- Kỹ năng hoạt động marketing là một yếu tố không nhỏ quyết định sự thành công

trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Để thành công đòi hỏi nhà đầutư phải phân

tích đánh giá được hành vi của người tiêu dùng Yếu tố phân đoạn thị trường rất

quan trọng Chia thị trường thành những nhóm người mua riêng biệt có các đặc điểm

và nhu cầu tương đối giống nhau để quyết định hình thức mặt hàng kinh doanh bất

động sản Dựa trên tiêu chí phân đoạn thị trường lựa chọn đoạn thị trường mục tiêu

Ví dụ nếu kinh doanh các công trình xây dựng như nhà chung cư sẽ thành công ở

những địa bàn tập trung đông dân cư, thu nhập bình thường, và tại đó chung cư, căn

hộ trở thành một mặt hàng được ưa chuộng,…

C Thị trường bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là hai thị trường bất động sản rất nhạy cảm Tuy

nhiên do ảnh hưởng từ nhiều yếu tố tác động của môi trường vĩ mô, nên cũng có

những điểm khác biệt về thị trường bất động sản hai thành phố lớn này

Vị trí Trung tâm văn hóa-Chính trị Trung tâm phát triển kinh

tế

Điều kiện

tự nhiên

Khắc nghiệt (khí hậu, thiên tai,…) Ổn định hơn

Pháp luật –

chính sách

HN quản lý kiến trúc chặt hơn, chủ trương ít nới lỏng

Có nhiều chính sách thu hút đầu tư hơn trong tất cả các lĩnh vực phát triển kinh tế

Dân trí Ít nhạy bén, thích phát triển về chính trị Năng động hơn, thích phát

triển kinh tế

Cơ chế làm

việc

Rườm rà, công thức, cứng nhắc Năng động hơn, tạo mọi

điều kiện để có hiệu quả nhất

Thói quen

khách hàng

Phong kiến hơn, ảnh hưởng quan điểm thích sở hữu

Quan điểm thông thoáng hơn, cởi mở hơn, đa dạng hơn

Chính sách

thu hút

Chịu ảnh hưởng văn hoá phương đông Thu hút phương Tây

- Thu nhập

bình quân

Từ những đặc điểm đưa ra trên, cho thấy thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có tỷ

lệ đô thị hóa cao, tập trung dân số đông, mức thu nhập bình quân đầu người cao Là

nơi hội tụ lực lượng lao động có trình độ cao Tp.HCM là ưu tiên hàng đầu của các

nhà đầu tư đến từ quốc tế Tiếp tục khẳng định là trung tâm đầu tàu của cả nước và

phía nam về kinh tế, tài chính với các chỉ tiêu GDP, thị trường chứng khoán - Tp

HCM tiếp tục đứng đầu về thu hút vốn đầu tư FDI với số vốn 1.1 tỷ USD, Tp.HCM

nằm trong top 10 thị trường bất động sản triển vọng của khu vực Châu Á Thái Bình

Dương (Tp.Hồ Chí Minh dẫn đầu trong các chỉ tiêu đầu tư KS, VP, Căn hộ cho thuê,

BĐS lẻ, Công nghiệp và phân phối) (Báo Dân trí&Khuyến học) Các dự án về HTKT

đang được đầu tư nâng cấp (tuyến SG-Trung Lương, Đường Xuyên Á, Đại lộ Đông

Tây, Các tuyến Metro, đường vành đai, đường cao tốc Long Thành Dầu Giây,…)

Các dự án lớn về BĐS như ĐTM Thủ Thiêm, Đô Thị Cảng Hiệp Phước, ĐTM Nam

Sài Gòn, xây dựng các KS 5 sao, các liên hợp thương mại-KS-VP-CH tại các khu đất

vàng của Tp

Cũng vì là trung tâm kinh tế của cả nước, nên thị trường BĐS Tp.HCM rất nhạy cảm

với các thay đổi về kinh tế

- Sức hút mạnh mẽ của Thị trường BĐS này cũng làm cho mặt bằng giá rất cao, và

luôn có xu hướng tăng giá

- Thị trường BĐS luôn chịu tác động mạnh của giới đầu cơ

- Năng lực qui hoạch của nhà nước còn yếu trong khi tính chuyên nghiệp của doanh

nghiệp kinh doanh BĐS còn yếu

- Năng lực của nhà đầu tư còn thấp, thiếu tính liên kết (Tại Tp.HCM, trong hơn

6,000 doanh nghiệp KDBĐS chỉ có gần 4,200 DN đăng ký KD, trong đó có gần 50

DN có số vốn trên 100 tỷ

- Tiến độ triển khai dự án ngày càng chậm do giá đất đai, khiếu kiện ngày càng tăng

- Tính minh bạch của thông tin còn thấp (Dự án khu đất vàng của Vincom là một ví

dụ điển hình

KẾT LUẬN

Đầu tư vào bất động sản trong thời gian hiện nay là một cơ hội đầu tư có hiệu quả

Khả năng tăng giá của thị trường vẫn còn, khả năng bảo toàn vốn của đất tốt hơn các

kênh truyền thống như vàng, hay chứng khoán Tuy nhiên để thành công, mức độ đầu

tư phải dựa vào dòng tiền của mình là chính, hạn chế di vay, vì yếu tố lãi suất đang

có nhiều hiện tượng bất ổn Khả năng siết chặt lãi suất của ngân hàng sẽ trở lại do lo

ngại lạm phát

Marketing là một quá trình quản lý gồm xác định, dự đoán, và thỏa mãn nhu cầu của

khách hàng một cách có hiệu quả Bởi vậy muốn thành công trong bất cứ lĩnh vực

kinh doanh nào, chúng ta cần phải nắm được và hiểu rõ quy trình đó để có những

quyết định đúng đắn và kịp thời

Tài liệu tham khảo:

- Giáo trình môn học

- Một số bài báo Đầu tư, lao động, các bài báo trên Internet