Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2010 đến 2015

Tuy nhiên quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực

NGUYỄN CÔNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ

HẠ LONG – TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2010 ĐẾN 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ

HẠ LONG – TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2010 ĐẾN 2015

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Dũng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên

Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo, cô giáo khoa Tài nguyên; Khoa Môi trường, trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên

Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Văn phòng đăng ký đất đai Tỉnh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long, Bộ phận quản lý đào tạo sau đại học, trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên và các tổ chức tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Dũng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.1.1 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 4

1.1.2 Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất 5

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 7

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 10

1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới 10

1.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong phạm vi cả nước 16

1.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 22

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.1.3 Thời gian nghiên cứu 26

2.2 Nội dung nghiên cứu 26

2.2.1.Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ

Long ảnh hưởng đến sử dụng đất 26

2.2.2 Thực trạng của công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long 26

2.2.3 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 26

2.2.4 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các nhà đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long 26

2.2.5 Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thực hiện đầu tư, sản xuất kinh doanh 27

2.3 Phương pháp nghiên cứu 27

2.3.1 Thu thập số liệu thứ cấp 27

2.3.2 Thu thập số liệu sơ cấp 28

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 29

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 30

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh 37

3.2 Thực trạng công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long 39

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long 39

3.2.2 Thực trạng công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long 43

3.3 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 46

3.4 Đánh giá hiệu quả từ việc giao đất, cho thuê đất 48

3.4.1 Đánh giá hiệu quả kinh tế 48

3.4.2 Đánh giá hiệu quả xã hội 51

3.4.3 Đánh giá tình hình tuân thủ quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng công trình 53

3.4.4 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức so với mục tiêu của dự án khi nhà nước giao đất, cho thuê đất 54

3.4.5 Đánh giá chung công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2010 - 2015 56

3.5 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh 63

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai 63

3.5.2 Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 64

3.5.3 Giải pháp để đổi mới hệ thống tài chính đất đai 66

3.5.4 Giải pháp đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức 68

3.5.5 Giải pháp về công nghệ thông tin 68

3.5.6 Giải pháp về cải cách hành chính 69

3.5.7 Giải pháp đề xuất Bộ Tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất giao cho các tổ chức kinh tế 69

3.5.8 Một số giải pháp khác 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

1 Kết luận 73

2 Kiến nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC

VPĐK : Văn phòng đăng ký đất đai UBND : Uỷ ban nhân dân

BĐĐC : Bản đồ địa chính QSDĐ : Quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Nhóm đất chính và sự phân bố các nhóm đất chính 33

Bảng 3.2 Dân số của các phường, thành phố Hạ Long giai đoạn 2010-2014 35

Bảng 3.3 Tốc độ tăng trưởng kinh tế TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2010 -2014 36

Bảng 3.4 Cơ cấu GDP các ngành kinh tế qua các năm (tính theo giá thực tế) 37

Bảng 3.5 Diện tích các loại đất chính của thành phố Hạ Long 39

Bảng 3.6 Diện tíc h, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 40

Bảng 3.7 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 41

Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế giai đoạn 2010 – 2015 45

Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2010 - 2015 47

Bảng 3.10 Tổng thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất 50

Bảng 3.11 Tình hình sử dụng lao động của các tổ chức kinh tế 51

Bảng 3.12 Kết quả tình hình chấp hành quy hoạch xây dựng 54

Bảng 3.13: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ giao, thuê đất trên địa bàn TP Hạ Long 57

Bảng 3.14: Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính trên địa bàn thành phố Hạ Long 57

Bảng 3.15 Bảng đề xuất hệ thống tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hạ Long 31Hình 3.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2013 40Hình 3.3 Mô tả Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long 42Hình 3.4: Trung tâm thương mại Vincom tại phường Bạch Đằng,

thành phố Hạ Long 52Hình 3.5 Khu Vinpearl Ha Long Bay Resort tại phường Bãi Cháy,

thành phố Hạ Long 53

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, việc khai thác và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất là vô cùng quan trọng, bởi nó không chỉ quyết định trực tiếp đến sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia mà còn đảm báo ổn định

chính trị của quốc gia và khu vực đó (Luật Đất đai, 1993)

Theo kết quả kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2010 thì tổng diện tích các loại đất của cả nước là 33.095.351 ha mà các tổ chức đang quản lý, sử dụng 7.833.142,70 ha (chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên của cả nước)

Tuy nhiên quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như: sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép… Để từng bước khắc phục những tồn tại trên, đồng thời thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008 Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng

Thành phố Hạ Long là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của tỉnh Quảng Ninh Thành phố Hạ Long là một trong những cực phát triển quan trọng của Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, là Vùng đối trọng với Vùng Hà Nội, sẽ là động lực kích thích phát triển kinh tế đối với chuỗi đô thị Vùng duyên hải Bắc Bộ Hạ

Long còn đóng vai trò là điểm kết nối, mở ra vùng biển Vịnh Bắc Bộ của trục hành lang kinh tế quốc tế Côn Minh - Lào Cai - Quảng Ninh Tại đây có cảng nước sâu Cái Lân là cửa ngõ thông thương chiến lược của Vùng Thành phố Hạ Long được biết đến với di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long có một nền tảng kinh tế vững chắc trong sự phát triển của tỉnh Quảng Ninh Thành phố Hạ Long nằm trong dải hành lang ven biển của Vịnh Bắc Bộ, là một cực quan trọng trong tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, với lợi thế về phát triển cảng nước sâu, du lịch, kinh tế biển, khoáng sản, hệ thống giao thông thuận lợi Hạ Long có nhiều ưu thế để phát triển trong tương lai

Với phương châm từng mét vuông đất phải hữu ích và khai thác đất đai phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế

- xã hội của địa phương thì việc tìm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ, khai thác

có hiệu quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất đã trở thành vấn đề hết sức quan tâm của thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung

Do vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2010 đến 2015” được đặt ra nhằm đánh giá thực

trạng, tìm ra các giải pháp thiết thực, tích cực để tham mưu cho các ngành và chính quyền các cấp nhằm phát huy hiệu quả công tác quản lý quỹ đất của Nhà nước nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng; đặc biệt là diện tích đang giao, cho thuê đối với các tổ chức kinh tế quản

lý sử dụng trên địa bàn thành phố Hạ Long để góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn

từ năm 2010 đến 2015 nhằm đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn Thành phố và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long trong thời gian tới

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Điều tra thực trạng công tác giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; điều tra thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Longddsau khi được nhà nước giao, thuê đất

- Đánh giá công tác giao, thuê đất và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế, phân ra các ngành nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… phân theo địa bàn đầu tư

- Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước và hiệu quả khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách của nhà nước

3 Ý nghĩa khoa học của đề tài

- Nghiên cứu lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh, nghiên cứu quy trình thực hiện, thủ tục hành chính; cơ chế vận hành việc quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế bảo đảm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách; từng bước góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nhanh, bền vững

- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất Các yếu tố khiến người sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu quả thông qua các chính sách ưu đãi đầu tư, chính sách tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…để điều tiết có hiệu quả nhiệm vụ quản lý quản lý nhà nước trong lĩnh vực này

- Thông qua kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả

sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, như: cải cách thủ tục hành chính, cơ chế tài chính hóa trong quản lý đất của các tổ chức kinh tế, xây dựng kế hoạch cụ thể để chủ động điều hành trong quản lý đất đai (chủ động GPMB, thu hút đầu

tư, hạn chế đầu tư ở những khu vực không khuyến khích, xác định những ngành nghề, khu vực cần trải thảm đỏ…)

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

1.1.1 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Hiến pháp Nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại Chương III, Điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [3]

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật

Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.” (Hiến pháp CHXHCN Việt Nam,

2013) [3]

Theo Luật Đất đai năm 2013 [5], một số khái niệm liên quan đến các tổ chức kinh tế quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là

việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê

đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác

theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

- Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với

mục đích sử dụng, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 [4]

- Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh

giới thửa đất để mở rộng diện tích đất

- Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất

do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà không trả lại đất

- Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng

đất, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định

Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP [15], của Chính Phủ ngày 10/11/2014 về

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

- Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh

giới thửa đất để mở rộng diện tích đất

- Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.1.2 Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất

a) Đối với nhà nước

Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

cao nhất Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản

lý này Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật

Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội

Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư

cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế

b) Đối với người sử dụng đất

Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất Nó là cơ sở về quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người

sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho người sử dụng đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi

bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…

c) Đối với các dự án đầu tư

Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư Bất kỳ dự án đầu tư của

tổ chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả năng tài chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không

thể khả thi Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ

sở cho việc thực hiện dự án Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu

tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành thực hiện dự án

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Nhằm mục đích quản lý, bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý

và bền vững, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã nghiên cứu và bàn hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai; mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001 tiếp đến

là Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 hiện hành Bên cạnh đó nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành như Luật bảo về và phát triển rừng, Luật Bảo vệ môi trường và các nghị định, thông tư và văn bản hướng dẫn thi hành Luật

Sau đây là những cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được nghiên cứu để thực hiện đề tài:

Các văn bản của Trung ương:

1 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của

các tổ chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 31/2007/ TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội

CT-2 Cục Thống kê (2011), Niên giám thống kê thành phố Hạ Long

3 Hiến pháp năm 2013

4 Luật Đất đai năm 2003

5 Luật Đất đai năm 2013

6 Luật bảo vệ môi trường ngày 29/11/2005

7 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

9 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền đất, thuê mặt nước

10 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

11 Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

12 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

13 Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996

14 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

15 Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

16 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

17 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về

sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

18 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

19 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003

20 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

21 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

22 Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

23 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các văn bản của địa phương:

24 Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 06/10/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh quy định về trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, UBND cấp huyện, cấp xã, cán bộ địa chính cấp xã và người sử dụng đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

25 Quyết định số 2778/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tưu; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

26 Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh Về việc quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

27 Quyết định số 3456/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh Về việc quy định trình tự, thủ tục thực hiện, quản lý dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước và dự án đầu tư theo hình thức đối tác công

tư (PPP) trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

28 Sở Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm

2008 của các tổ chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 31/2007/ CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, Quảng Ninh

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới

* Liên bang Nga:

Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội, (Điều 20, 21, chương 4, Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) [30] tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị

* Trung Quốc:

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc [29], không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho

người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên

rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã

đã lén lút bán hoặc thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này [33]

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong

hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới

sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm

1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù (allocation and lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai [33]

Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSDĐ 8.588 m2 với thời hạn 50 năm 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDĐ và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT) Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ

sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá [29]

* Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giầu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp

về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và

là cơ sở để tính thuế lô đất đó

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm: + Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ sung

cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán

số đất thừa ra Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó

+ Phí phát triển đất đai

Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50%

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn)

Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu

cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giầu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển [34]

Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc miễn giảm thuế

Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân Để tách biệt quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước

- Các hình thức sở hữu đất:

Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã hội và những vùng quan trọng Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công cộng Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp

- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất

Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông nghiệp Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua

Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác

Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp

- Các phương thức bán đất, cho thuê đất

+ Phương thức bán đất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua cổ phiếu

+ Phương thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trường Đối tượng cho thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước,

cá nhân và tổ chức nước ngoài

Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế)

để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá

cả đất đai sát với giá thị trường Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ

mô của nhà nước

Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp đổi mới của chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có

hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ)

1.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong phạm vi cả nước

Theo kết quả Kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ:

a) Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê:

Năm 2008, cả nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 7.148.536,47ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%

- Cơ quan nhà nước có 15.189 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 33.838,42ha, đạt 95,63% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ quan nhà nước không nhiều nhưng vẫn có tình trạng xảy ra (cả nước có 235 cơ quan nhà nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 190,42ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê trái pháp luật)

- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 2.390,00ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị có số lượng tổ chức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép không nhiều 42/1.439 tổ chức, nhưng diện tích

vi phạm tương đối nhiều (306,40ha), chiếm đến 9,65% tổng số diện tích đang quản lý, sử dụng

- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 1.373,87ha, đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức

xã hội có 15 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 1,12ha

- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 3.687,04ha, đạt 75,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị - xã hội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 74,91ha

- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 610 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 697,99ha, đạt 96,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 13 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 0,42ha

- Tổ chức sự nghiệp công có 55.456 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 394.201,53ha, đạt 75,94% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức sự nghiệp công có 810 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 242,27ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn (chiếm 88,36%)

- Tổ chức ngoại giao có 41 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 16,74ha đạt 78,41% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức ngoại giao có 01 tổ chức cho thuê trái pháp luật với diện tích 0,07ha

- Tổ chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 458.179,32ha, đạt 90,42% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức kinh tế có 992 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 1.608,56ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước)

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng có 10.970 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 319.042,97ha, đạt 97,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; tuy nhiên UBND cấp xã của nhiều địa phương vẫn để xảy ra tình trạng cho thuê, cho mượn thậm chí chuyển nhượng trái pháp luật, đặc biệt là tình trạng cho thuê trái pháp luật của khối tổ chức UBND cấp xã chiếm đến 50,72% tổng số diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước và chiếm 15,49% diện tích đất cho mượn trái pháp luật của cả nước Đối với những tổ chức cho thuê đất trái phép ở các tổ chức là UBND xã, phường, thị trấn thường xảy ra tình trạng lấy đất nông nghiệp (sử dụng vào mục đích công ích), đất phi nông nghiệp (đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn sử dụng vào mục đích công cộng của địa

phương) cho hộ gia đình, cá nhân thuê nhưng không làm các thủ tục thuê đất theo đúng quy định pháp luật đất đai

Hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê phần diện tích đất của đơn vị không có nhu cầu sử dụng,hay chưa sử dụng để sản xuất kinh doanh

- Nông, lâm trường có 653 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích là 5.615.419,13ha, đạt 92,05% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các nông lâm trường có 42 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 5.006,21ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn chiếm 66,26% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước (tập trung chủ yếu ở các nông -lâm trường của các tỉnh Tuyên Quang, Tây Ninh, Bắc Giang, Lai Châu, ), diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 13,49% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước (phần lớn tập trung ở các nông - lâm trường thuộc tỉnh Phú Thọ, Hải Phòng, Đồng Nai và thành phố Hồ Chí Minh, )

- Quốc phòng, an ninh có 8.118 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích là 319.689,47ha, đạt 95,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng các tổ chức sử dụng đất vào mục đích an ninh quốc phòng có 13 tổ chức cho mượn trái phép với diện tích là 8,68ha

b) Sử dụng vào mục đích khác

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 25.587,82ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diện tích 21.499,68ha, chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích l àm nhà ở là 1.828 tổ chức với diện tích 4.088,24ha Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế (57,98%), các nông - lâm trường (32,67%), tổ chức sự nghiệp công (5,34%), riêng đối với UBND cấp xã (2,73%) phần lớn là diện tích đất của một

số địa phương chia cho dân xây dựng nhà ở không đúng thẩm quyền; diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chủ yếu của các nông - lâm trường (90,82%), tổ chức kinh tế (6,06%), UBND cấp xã (2,03%),

c) Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 313.969,03ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha:

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường, UBND cấp xã, tổ chức sự nghiệp công Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ,

mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức như: tổ chức sự nghiệp công, UBND cấp xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng

an ninh, nông lâm trường

Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc căm mốc giới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần

và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý,

mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

d) Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu

đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện) Diện tích đất chưa sử dụng của các tổ chức theo loại hình tổ chức cụ thể như sau:

- Cơ quan nhà nước có 293 tổ chức với diện tích là 863,42ha;

- Tổ chức chính trị có 32 tổ chức với diện tích là 21,64ha;

- Tổ chức xã hội có 12 tổ chức với diện tích là 12,46ha;

- Tổ chức chính trị - xã hội có 24 tổ chức với diện tích là 1.081,05ha;

- Tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp có 17 tổ chức với diện tích là 12,95ha;

- Tổ chức sự nghiệp công có 856 tổ chức với diện tích là 120.345,44ha;

- Tổ chức ngoại giao có 05 tổ chức với diện tích là 4,42ha;

- Tổ chức kinh tế có 1.922 tổ chức với diện tích là 20.619,90ha;

- UBND cấp xã có 812 tổ chức với diện tích là 2.603,57ha;

- Quốc phòng, an ninh có 18 tổ chức với diện tích là 228,47ha;

- Nông - lâm trường có 129 tổ chức với diện tích là 153.926,13ha

e) Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức:

Tính đến ngày 01 tháng 4 năm 2008, cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy

Phần lớn diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của các tổ chức nông - lâm trường, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, tổ chức

sự nghiệp công và đất của UBND cấp xã

Tuy nhiên nếu so sánh tỷ lệ diện tích đã được cấp giấy chứng nhận với tổng diện tích cần cấp của từng loại hình sử dụng đất thì tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp chiếm tỷ lệ diện tích đã cấp cao nhất (395,48ha, chiếm 54,83% diện tích đang quản lý, sử dụng), tổ chức kinh tế (237.868,55ha, chiếm 46,94%), nông

- lâm trường (2.736.185,70ha chiếm 44,85%), tổ chức xã hội (520,38ha, chiếm 36,54%), cơ quan nhà nước (11.331,93ha, chiếm 32,03%), quốc phòng, an ninh (92.708,11ha, chiếm 27,78%), tổ chức xã hội (740,83ha, chiếm 23,34%), tổ chức ngoại giao (3,01ha, chiếm 14,10%), tổ chức chính trị xã hội (367,65ha, chiếm 7,52%) và đất do UBND cấp xã quản lý (2.397,91ha, chiếm 0,73%)

Trong thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những chỉ đạo tới các địa phương để thực hiện Chỉ thị 21/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình Chính phủ phê duyệt (1) Dự án kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014; (2) xây dựng kế hoạch (Kế hoạch số 02/KH-BTNMT ngày 16/9/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường); (3) tổ chức tập huấn cho 63 tỉnh, thành phố trên phạm vi cả nước; (4) cung cấp tài liệu, công cụ hỗ trợ thực hiện việc kiểm kê đất đai cho các địa phương; (5)

tập trung chỉ đạo triển khai công tác thống kê, kiểm kê đất đai năm 2014; (6) tổ chức hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ 63 tỉnh, thành phố; tổ chức các Đoàn kiểm tra đôn đốc, hướng dẫn chỉ đạo địa phương công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất 2014

Nhìn chung công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, phục vụ cho việc đánh giá và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, góp phần xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Đây là cơ sở quan trọng cho việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong thời gian sắp tới

1.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

Theo kết quả Kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý,

sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức như sau:

31/2007/CT-a) Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê

Tỉnh Quảng Ninh có 2.663 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 149.793,8ha, chiếm 94,8% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc chuyển nhượng trái pháp luật chiếm tỷ lệ 2,9%

- Cơ quan nhà nước có 327 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 11.280,9ha, đạt 99,99% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ quan nhà nước là rất ít (toàn tỉnh có 02 cơ quan nhà nước cho cho mượn với diện tích 0,07ha)

- Tổ chức chính trị có 28 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 19,68ha, đạt 97,8% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng

- Tổ chức xã hội có 17 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 5,86ha, đạt 98,79% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng

- Tổ chức chính trị - xã hội có 17 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 2.128,5ha, đạt 68,03% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng

- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 6 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 1,59ha, đạt 97,26% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng

- Tổ chức sự nghiệp công có 689 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích

là 1.625,45ha, đạt 99,02% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích cho thuê trái phép là 0,024ha của 01 tổ chức tại phường Cẩm Thành, thị xã Cẩm Phả; diện tích cho mượn là 0,1ha của 06 tổ chức tập trung ở thị xã Cẩm Phả

- Tổ chức kinh tế có 1.435 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 27.436,89ha, đạt 95,11% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích cho thuê trái phép là 0,9ha của 09 tổ chức ở các địa phương là Hạ Long, Cẩm Phả, Uông Bí, Yên Hưng, Hoành Bồ; diện tích cho mượn là 0,54 ha của 04 tổ chức, trong đó Cẩm Phả có 03 tổ chức, Hạ Long 01 tổ chức; diện tích chuyển nhượng trái phép có 01 tổ chức ở phường Cẩm Đông, thị xã Cẩm Phả với diện tích 0,003ha

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng có 186 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 2.875,35ha, đạt 99,4% so với tổng diện tích đang quản lý,

sử dụng; diện tích cho mượnlà 2,94ha của 06 tổ chức tập trung ở huyện Yên Hưng, Bình Liêu, Cô Tô

- Nông, lâm trường có 11 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích là 85.903,95ha, đạt 96,7% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng

- Quốc phòng, an ninh có 15 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích

là 18.515,55ha, đạt 86,99% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng các tổ chức sử dụng đất vào mục đích an ninh quốc phòng có 13 tổ chức cho mượn trái phép với diện tích là 8,68 ha

b) Sử dụng vào mục đích khác

Toàn tỉnh có 48 tổ chức sử dụng vào mục đích khác với diện tích 26,92ha, trong đó số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là 31 tổ chức với diện tích 10,62ha, số tổ chức sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp là 17 tổ chức với diện tích 16,3ha; phần lớn diện tích sử dụng vào mục đích khác tập trung ở các tổ chức kinh tế với 15 tổ chức sử dụng làm nhà ở và 13 tổ chức sử dụng làm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và Uỷ ban nhân dân cấp xã với 8 tổ chức sử dụng làm nhà ở với diện tích 5,45ha ở Hoành Bồ, Uông Bí, Cẩm Phả, Tiên Yên, Đầm Hà, Hải Hà

c) Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 6185,26

ha, trong đó đất có tranh chấp có 20 tổ chức với diện tích 3.196,98ha, đất lấn chiếm có 283 tổ chức với 459,77ha và đất bị lấn, bị chiếm có 83 tổ chức với diện tích 2.528,51ha

Diện tích đất đang tranh chấp, bị lấn, bị chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường Nguyên nhân chủ yếu do một số tổ chức được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất sau khi bàn giao đất ngoài thực địa không tổ chức ngay việc xây dựng hàng rào dẫn đến quản lý ranh giới đất gặp khó khăn do đó dễ xẩy ra tình trạng bị lấn, bị chiếm Mặt khác đối với các tổ chức là các Công ty lâm nghiệp được giao, thuê đất lâm nghiệp, các đơn vị quốc phòng được giao đất làm thao trường, bãi tập có diện tích lớn và địa hình phức tạp, nhiều diện tích chưa được sử dụng còn để hoang hoá dẫn đến tình trạng bị lấn, chiếm Một số hộ dân sử dụng đất ở gần với đất của các lâm trường ý thức chấp hành pháp luật đất đai kém nên thường có hiện tượng vi phạm pháp luật đất đai

Một số tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng đã có tình trạng lấn, chiếm đất của các lâm trường bên cạnh do đó diện tích khi triển kiểm

kê đợt này đã tăng có tổ chức tăng gấp 2 đến 3 lần diện tích được giao, thuê

d) Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 1.929,78ha do 136 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 1.057,52ha do 48 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 872,26ha do 88 tổ chức quản lý Nguyên nhân là do một số tổ chức thiếu năng lực về tài chính nên khi được giao đất, thuê đất đã không thực hiện đúng tiến độ của dự án hoặc không thực hiện

e) Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Tỉnh Quảng Ninh đã có 1151 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 42,1% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 1699 giấy và diện tích đã cấp là 91.313,25ha, đạt 58,55% diện tích cần cấp giấy

Việc thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh (nay là Văn phòng đăng ký đất đai) đã tạo điều kiện thuận lợi và triển khai thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức Qua đó thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về cơ bản đúng theo quy định, tuy nhiên số lượng các tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp Trong thời gian tới cần có biện pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh từ năm 2010 đến 2015

- Công tác thanh tra, kiểm tra và quản lý tình hình sử dụng đất của các tổ chức sau khi được giao đất, thuê đất

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi: Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh

- Thời gian: Thống kê, đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế sử dụng đất từ năm 2010 đến 2015

2.1.3 Thời gian nghiên cứu

Thời gian nghiên cứu được tiến hành từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 10 năm 2016

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1.Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long ảnh hưởng đến sử dụng đất

2.2.2 Thực trạng của công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long

- Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long

- Thực trạng công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long

2.2.3 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

2.2.4 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các nhà đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long

- Đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội

- Đánh giá tình hình tuân thủ quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng công trình

- Tình hình sử dụng đất của các tổ chức so với mục tiêu của dự án khi nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Đánh giá chung công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạn 2010 – 2015

2.2.5 Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thực hiện đầu tư, sản xuất kinh doanh

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Thu thập số liệu thứ cấp

- Các văn bản pháp quy có liên quan Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai, Sở

Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, văn bản pháp lý của Trung ương và

địa phương

- Số liệu về giao đất, thuê đất của các tổ chức kinh tế năm từ năm 2010 đến

2015 Nguồn : Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh

- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long

Nguồn : Niên giám thống kê thành phố Hạ Long năm 2014

- Số liệu về tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ

Long Nguồn : Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long

- Số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Hạ Long Nguồn :

Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long

- Số liệu về hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh thành phố Hạ Long

Nguồn : Kết quả kiểm kê theo Chỉ thị 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh - Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long

- Thu thập số liệu về giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động

qua các năm hoạt động của doanh nghiệp Nguồn thông qua các Phiếu khảo sát,

phỏng vấn

Ngoài ra có khai thác số liệu tại các cơ quan nhà nước: Các Sở: Tài nguyên

và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Xây dựng; Cục thuế tỉnh và có thể mở rộng đến UBND các huyện, thành phố

2.3.2 Thu thập số liệu sơ cấp

- Số liệu sơ cấp là những số liệu phục vụ cho nội dung nghiên cứu đề tài Những số liệu này được thu thập từ việc điều tra các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Xác định đối tượng điều tra:

Các đối tượng là tổ chức kinh tế sử dụng đất, điều tra được phân theo từng loại hình tổ chức kinh tế (Doanh nghiệp nhà nước, Doanh nghiệp cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, …)

Cơ sở chọn mẫu điều tra:

Đề tài đã chọn 30 tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long để điều tra theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên Việc điều tra được thực hiện như sau:

- Đối tượng phỏng vấn: Là Giám đốc hoặc PGĐ doanh nghiệp, cán bộ hiểu biết về công tác quản lý, sử dụng đất đai của tổ chức, ngoài ra có thể có sự đóng góp ý kiến của các thành viên khác trong tổ chức Điều này đảm bảo lượng thông tin có tính đại diện và chính xác

- Phát phiếu điều tra: Theo một mẫu câu hỏi đã được soạn thảo trước, có câu hỏi đóng và câu hỏi mở Nội dung các câu hỏi nhằm phục vụ cho đề tài nghiên cứu, gồm:

+ Thông tin chung về doanh nghiệp

+ Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của tổ chức

+ Thông tin về hiệu quả sử dụng đất của tổ chức

+ Thông tin về các hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất (giải quyết thủ tục, thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất) + Những nhu cầu và kiến nghị của tổ chức đối với công tác giao đất, cho thuê đất

- Phỏng vấn trực tiếp: là những câu hỏi phỏng vấn không có trong phiếu điều tra nhằm mục đích lấy thông tin rộng hơn, gợi mở hơn khi thấy cần thiết

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu

2.3.3.1 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu

- Xử lý các số liệu thông qua quá trình điều tra thu thập

- Tổng hợp và phân tích số liệu bằng các phần mềm máy tính

- Phân tích tổng hợp số liệu kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất

2.3.3.2 Phương pháp so sánh, đánh giá

- Phương pháp so sánh giữa tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh với các văn bản pháp luật của trung ương và địa phương

- Phương pháp so sánh giữa lý luận và thực tiễn, lấy quy định của pháp luật làm cơ sở đánh giá:

+ Căn cứ vào các quy định của pháp Luật Đất đai về giao đất, cho thuê đất; + Căn cứ vào các văn bản của thành phố Hạ Long về quản lý và sử dụng đất đai + Căn cứ vào các số liệu đã thu thập được và thực trạng của địa phương

2.3.3.3 Phương pháp kế thừa

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc

có liên quan đến mục tiêu của đề tài Nguồn từ Trung tâm học liệu, Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh, các cơ quan liên quan

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

Từ 20065’ đến 21005’ vĩ độ bắc

Từ 106050’ đến 107030’ kinh độ đông

Phía Bắc - Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ, phía Nam thông ra biển giáp vịnh Hạ Long và thành phố Hải Phòng, phía Đông - Đông bắc giáp thị xã Cẩm Phả, phía Tây - Tây nam giáp huyện Yên Hưng

Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Hạ Long là 27.509,75 ha (Theo Niên giám thống kê năm 2015) Có quốc lộ 18A chạy qua, có cảng biển, có bờ biển dài 50 km, có vịnh Hạ Long hai lần được UNESCO công nhận là di sản thiên nhiên thế giới, với diện tích 434 km2

Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường, thành phố vừa là một đơn vị hành chính, vừa là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, một tỉnh lớn nằm trong tam giác trọng điểm kinh tế phía bắc: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Thành phố Hạ Long còn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh, cách thủ đô Hà Nội

165 km về phía tây theo quốc lộ 18A, cách trung tâm thành phố cảng biển Hải Phòng 70 km về phía nam theo quốc lộ 10, cách cửa khẩu quốc tế Móng Cái 180

km về phía đông theo quốc lộ 18A