Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 2015

Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất QSDĐ theo quy định của pháp luật.. Các giao dịch dâ

-

LÊ THỊ MINH HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH

LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012- 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016

-

LÊ THỊ MINH HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012- 2015

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Phan Đình Binh

Thái Nguyên - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ

nguồn gốc

Thái nguyên, ngày… Tháng 10 năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Thị Minh Hiệp

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này trước tiên em xin chân trọng cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, cảm ơn các thầy cô giáo đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Em đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu sắc của PGS TS Phan Đình Binh, Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường

Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em trong quá trình thực hiện

đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã quan tâm giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập

Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn học viên để giúp em hoàn thành khoá luận được tốt hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lạng Sơn năm 2015 36 Bảng 3.2: Tổng hợp tài liệu hồ sơ địa chính thành phố Lạng Sơn 40 Bảng 3.3: Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2015 48 Bảng 3.4: Kết quả quyền thừa kế QSDĐ ở tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2015 51 Bảng 3.5: Kết quả quyền tặng cho QSDĐ ở tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2015 52 Bảng 3.6: Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển 54 nhượng QSDĐ theo các phường, xã giai đoạn 2012-2015 54 Bảng 3.7: Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các phường, xã giai đoạn 2012-2015 56 Bảng 3.8: Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các phường, xã giai đoạn 2012-2015 58 Bảng 3.9: Ý kiến người dân về thủ tục thực hiện các quyền 61 trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015 61 Bảng 3.10: Ý kiến người dân về thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các quyền trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015 61 Bảng 3.11: Ý kiến người dân về các văn bản hướng dẫn thực hiện 62 các quyền trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015 62 Bảng 3.12: Ý kiến người dân về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện các quyền trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015 63 Bảng 3.13: Ý kiến người dân về thái độ của cán bộ khi thực hiện TTHC 64

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC BẢNG iii

MỤC LỤC v

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học về QSD đất đai 4

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 7

1.2.1 Các nước phát triển 7

1.2.2 Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á 10

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 14

1.3 Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 16

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 16

1.3.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử

dụng đất của thành phố Lạng Sơn 27

2.3.2 Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2012-2015 27

2.3.3 Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2012-2015 27

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2012-2015 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 27

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 28

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 28

2.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh 28

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn 29

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 29

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 32

3.1.3 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 35

3.2 Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2012-2015 48

3.2.1 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48

3.2.2 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 51

3.2.3 Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ 52

3.3 Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho tại thành phố Lạng Sơn 54

3.3.1 Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng 54

3.3.2 Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế 56

3.3.3 Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho 58

3.3.4 Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2015 59

3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại thành phố Lạng Sơn 64

3.4.1 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 64

3.4.2 Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính 65

3.4.3 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 66

3.4.4 Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai trực tuyến, cải cách dịch vụ công về đất đai 67

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

1 Kết luận 68

2 Kiến nghị 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực

để xây dựng và phát triển đất nước, nên mỗi nước đều có một hệ thống quản

lý và sử dụng đất đai có hiệu quả Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai

1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể) Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết

Thành phố Lạng Sơn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Lạng Sơn Nằm trên trục hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội -

Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai (Ủy ban nhân dân thành phố Lạng Sơn 2015, Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội năm 2015) [34] Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành Chính vì thế, trong những năm qua, tốc

độ đô thị hoá ở thành phố diễn ra khá mạnh , thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi chọn thực hiện đề tài:

"Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015"

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp chúng ta vận dụng được kiến thức đã học vào thực tế

Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho sẽ chúng ta hiểu rõ hơn về việc thực hiện các QSDĐ tại thành phố Lạng Sơn, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện việc thực hiện các QSDĐ trong thời gian tiếp theo

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học về QSD đất đai

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền

sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải

là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Vì vậy, trong Luật Đất

đai năm 1993 [20] đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử

dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng

Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người

sử dụng đất” [20]

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân

và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện

chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng

đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài

hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [20]

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì

và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất

Để không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất" của “người sử dụng đất’ chính là

sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Luật Đất đai 2003) [22]

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầutưtrên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từngloạichủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được th hiệncókhác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đượ Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003)[22] Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993) [20], “bồi thường” (Luật Đất đai 2003) [22] Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ

là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Sau đây là nội dung cụ thể của quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế sử dụng đất

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước

có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một

số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Luật Đất đai 1993) [20], (Luật Đất đai 2003) [22]

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế

Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Luật Đất đai 1993) [20], (Luật Đất đai 2003) [22]

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu

tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy

có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý

đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát

từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ

sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó

và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

vương quốc Thụy Điển" , Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình

hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội [16]

1.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất

sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc

sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải

ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Tú Cường và các cộng sự

(2012) “Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về QSH, QSDĐ đai của một

số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam” Đề tài cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường) [11]

1.2.2 Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á

1.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền

về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền

sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu)

Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng

10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày

thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời

về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ

phi có dấu "Được sử dụng" Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử

dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu

đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không

được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [4]

1.2.2.2 Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được

“cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này

có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã

có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối

trong chuyển nhượng QSDĐ (Trần Tú Cường và các cộng sự (2012) “Nghiên

cứu cơ sở lý luận và qui định về QSH, QSDĐ đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam” Đề tài cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường) [11]

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua

có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ

và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu

để hình thành và phát triển thị trường đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai,

việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính,

cưỡng chế Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp

luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường

1.3 Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất [18] Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản

lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội) [18]

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà

ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [19] Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993

và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan

hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1998), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội) [21]

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai [26]

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia,

Hà Nội) [26]

Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” [1] đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về BĐS và thị trường BĐS Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính tất yếu của sự phát triển thị trường BĐS Cuốn sách cũng đã phân tích các nhân tố chính của thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và

sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các nhân tố tác động tới giá cả BĐS Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó

Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải tổ chức tốt hoạt động của các loại của thị trường Mỗi loại thị trường đều

có tính độc lập tương đối lại vừa kiềm chế và thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả nước Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hoàn chỉnh, trong

đó có thị trường bất động sản (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp)[29]

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi

Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội) [22]

Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử

dụng đất của người sử dụng đất” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử

dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của

Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là

sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị) [28]

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy

thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội) [22]

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa quy định của Hiến pháp về quyền sử dụng đất: “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” Luật dành Chương XI quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất Người sử dụng đất có các quyền chung như: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ

đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội) [25]

1.3.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất

đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước Đến 12/2003 cả nước cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất lần đầu được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha đạt 94,8% diện tích đất đang sử dụng cần cấp (Văn phòng chính phủ (2014), Thông báo số 204/TB-VPCP về Kết luận của Phó Thủ Tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 06/5/2014) [35]

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất

do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy

sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều

dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không

có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận

QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có

xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã

hội (Đào Trung Chính 2007, “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị

trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường) [10]

Quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê - cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực

sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

Tại Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội [23]

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên,

tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ

Hiến pháp năm 2013 quy định rõ mọi người có quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ [24]

Về tình hình tặng cho bằng QSDĐ : bổ sung quy định về quyền tặng

cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất Hiện nay ở nước ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất Đây là tình trạng sử dụng đất phổ phải được pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp biến cần của người được tặng cho quyền

sử dụng đất

Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quy định thành lập Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất tại các cấp [9]

Ngày 4/4/2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính

đã ban hành Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

Cũng theo Thông tư, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản

lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

Công tác đăng ký thực hiện các quyền sử dụng đất hiện nay còn có một

số hạn chế, vướng mắc bởi vì giữa việc thực hiện các quyền và đăng ký các quyền đó còn có nhiều khoảng cách do những nguyên nhân về thủ tục hành chính, các chính sách quy định hay yếu tố chủ quan do con người chi phối

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành

chính thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

- Phạm vi thời gian: Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền

chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn thành phố Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm 2012 đến 2015

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý,

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nói

riêng; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lạng Sơn và Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Thực hiện điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thu thập tình hình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên cứu Cách thức điều tra là phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp tới người sử dụng đất để nắm bắt tình hình và nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất

Đối tượng điều tra được xác định trên cơ sở: chủ sử dụng đất đã thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Lạng Sơn

Số lượng phiếu điều tra: 130 phiếu với tiêu chí là hộ gia đình, cá nhân

đã thực hiện hoàn tất các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp

Phương pháp này sử dụng để tổng hợp phân tích toàn bộ số liệu từ các đối tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc trưng tiêu biểu của từng dự án trên từng vị trí, địa bàn

và khu vực

2.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh

Sử dụng để phân tích so sánh các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến nội dung nghiên cứu nhằm tìm hiểu các quyền sử dụng đất trên địa địa bàn thành phố qua từng thời điểm cụ thể, qua đó đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ

ở thành phố Lạng Sơn

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn

- Phía Bắc giáp xã Thụy Hùng, xã Thạch Đạn huyện Cao Lộc;

- Phía Tây giáp xã Song Giáp, xã Xuân Long huyện Cao Lộc và xã Đồng Giáp huyện Văn Quan;

- Phía Đông giáp xã Gia Cát, Tân Liên, Hợp Thành và Thị trấn Cao Lộc huyện Cao Lộc;

- Phía Nam giáp xã Yên Trạch huyện Cao Lộc

Thành phố Lạng Sơn thuộc đô thị loại III, với 08 đơn vị hành chính xã phường (gồm 05 phường và 03 xã: phường Hoàng Văn Thụ, phường Tam Thanh, phường Chi Lăng, phường Vĩnh Trại, phường Đông Kinh, xã Hoàng Đồng, xã Mai Pha, xã Quảng Lạc) cách thủ đô Hà Nội 154 km về phía Nam, cách cửa khẩu Quốc tế Hữu Nghị và cửa khẩu Tân Thanh 20 km về Phía Bắc Đồng thời nằm trong khu tam giác năng động Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Bên cạnh đó các tuyến giao thông quan trọng của cả nước như Quốc lộ 1A, 1B, Quốc lộ 4A, 4B tuyến đường sắt liên vận quốc tế Việt Nam- Trung Quốc cũng chạy qua địa bàn thành phố

Hình 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh Lạng Sơn

(Nguồn: UBND tỉnh Lạng Sơn)

Với các ưu thế đó thành phố Lạng Sơn có vị trí chiến lược quan trọng

cả về kinh tế, chính trị, xã hội và quốc phòng an ninh trên địa bàn tỉnh cũng như cả nước là cầu nối giao lưu kinh tế, quốc tế mang lại nhiều ưu thế để phát triển ngành công nghiệp - xây dựng cơ bản, thương mại và dịch vụ [25]

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình bị chia cắt thành nhiều ngọn núi, phần lớn các ngọn núi này đều có ý nghĩa nhất định về mặt quân sự, kinh tế, văn hóa đồng thời là danh lam thắng cảnh tiêu biểu cho xứ Lạng như núi Khau Mạ có đỉnh cao 800 m, đứng trên đỉnh núi có khả năng bao quát toàn bộ khu vực thành phố đến tận Đồng Đăng Ngoài ra, còn có núi Khau Puồng, Khuôn Nhà, Phác Mông, thuộc xã Quảng Lạc; núi Phía Trang thuộc xã Mai Pha; núi Đại Tượng; núi Dương; núi Phai Vệ, Tam Thanh, Nhị Thanh, Vọng Phu; thành nhà Mạc

Nhìn chung, thành phố có địa hình tương đối bằng phẳng, nền địa chất

ổn định là điều kiện rất tốt cho việc xây dựng các công trình đô thị, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tổ chức không gian sản xuất nông, lâm nghiệp[25]

3.1.1.3 Khí hậu

Thành phố Lạng Sơn thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có 2 mùa tương đối rõ rệt, mùa nóng và mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 9; Mùa lạnh

và khô kéo dài từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau

Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm 21,40C, nhiệt độ cao nhất 390C và thấp nhất 30C;

Chế độ mưa: phân bố không đều Lượng mưa trung bình năm là 14.390

mm, được chia thành hai mùa, mùa mưa và mùa khô Mùa mưa chiếm 75% tổng lượng mưa, mùa khô chiếm 25% tổng lượng mưa;

Độ ẩm không khí: Độ ẩm tương đối trung bình hàng năm là 84%;

Nắng: Tổng số giờ nắng trung bình trong năm khoảng 2.372 giờ;

Gió: Gió mùa Đông Bắc chiếm ưu thế Tốc độ gió trung bình năm là 1,9 m/s

Với những đặc điểm trên, khí hậu nơi đây rất thuận lợi cho việc phát triển nông, lâm nghiệp cũng như sinh hoạt, sản xuất của người dân [25]

3.1.1.4 Thủy Văn

Sông Kỳ Cùng có chiều dài 1.836 km, đoạn chảy qua địa phận thành phố dài 19 km Con sông bắt nguồn từ Trung Quốc chảy qua sườn Mẫu Sơn vào thành phố, lòng sông rộng trung bình 100 m nên mức nước giữa hai mùa, mùa mưa và mùa khô chênh lệch ít Lưu lượng nước trung bình trong năm là 2.300 m3/s

Ngoài sông Kỳ Cùng, trên địa bàn thành phố còn có các suối như suối Nao Ly, chạy từ huyện Cao Lộc qua khu Kỳ Lừa rồi đổ ra sông Kỳ Cùng; Suối Quảng Lạc dài 9,7 km, rộng 6,0 – 8,0 m, lòng sâu, về mùa cạn nước chỉ

có 0,5 – 1,0 m, khi mùa lũ thì lên 2,0 – 3,0 m

Với những ưu thế về vị trí địa lý và những ngọn núi, con sông hiện hữu ngay trong lòng thành phố, đây là nguồn tài nguyên rất thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh và du lịch [32]