Đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện chi lăng, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2011 2015

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị

HOÀNG TIẾN DŨNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG

CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN

GIAI ĐOẠN 2011-2015

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái nguyên, 2016

HOÀNG TIẾN DŨNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG

CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN

GIAI ĐOẠN 2011-2015

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Trần Viết Khanh

Thái nguyên, 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực

sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của

Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên

Tác giả luận văn

Hoàng Tiến Dũng

LỜI CẢM ƠN

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản thân, tôi

đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân Tôi xin ghi nhận và bày tỏ

lòng biết ơn tới những tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó

Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, khoa Sau đại học đã dạy bảo, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu,

đóng góp những ý kiến trong suốt quá trình học tập, và làm đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy giáo PGS.TS Trần Viết Khanh, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Chi Lăng, các

đồng chí lãnh đạo, chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký

QSDĐ huyện Chi Lăng, phòng thống kê và UBND các xã, thị trấn tại khu vực nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này

Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Hoàng Tiến Dũng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 3

1.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 5

1.1.3 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản 5

1.1.4 Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất 7

1.1.5 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam 8

1.2 Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 12

1.2.1 Cơ sở pháp lý của VPĐKQSDĐ 12

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất 14

1.3 Kết quả nghiên cứu về đăng ký đất đai, bất động sản ở Việt Nam và thế giới 17

1.3.1 Một số mô hình về đăng ký đất đai trên thế giới 17

1.3.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 21 1.3.3 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn 27

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 30

2.2 Nội dung nghiên cứu 30

2.2.1 Đánh giá các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình

quản lý và sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 30

2.2.2 Thực trạng tình hình hoạt động VPĐK quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 30

2.2.3 Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 30

2.2.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 30

2.3 Phương pháp nghiên cứu 30

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: 30

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

2.3.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32

2.3.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 32

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 33

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 36

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 38

3.2 Thực trạng tình hình hoạt động VPĐK quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 42

3.2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy của Văn phòng 42

3.2.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 46

3.2.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 53

3.3 Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng 67

3.3.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 67

3.3.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 68

3.3.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 70

3.3.4 Các khoản phí, lệ phí phải đóng 71

3.3.5 Trình độ chuyên môn của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 72

3.4 Hạn chế, nguyên nhân hạn chế và một số đề xuất nâng hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 75

3.4.1 Hạn chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng,

tỉnh Lạng Sơn 75

3.4.2 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 76

3.4.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 77

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 79

1 Kết luận 79

2 Kiến nghị 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐK các cấp 22

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước 23

Bảng 1.3 Nguồn nhân lực của các VPĐKQSDĐ cấp huyện tỉnh Lạng Sơn 29

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất của huyện Chi Lăng giai đoạn 2011 - 2015 38

Bảng 3.2 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận từ 2011-2015 55

Bảng 3.3 Tổng hợp các thửa đất đã được cấp GCN và chưa được cấp GCN đến năm 01/01/ 2016 56

Bảng 3.4 Kết quả thực hiện đăng ký biến động từ 2011 đến năm 2015 59

Bảng 3.5 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Chi Lăng 61

Bảng 3.6 Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Chi Lăng 62

Bảng 3.7 Kết quả công tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính 63

Bảng 3.8 Mức độ công khai thủ tục hành chính 67

Bảng 3.9 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất 69

Bảng 3.10 Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ 70

Bảng 3.11 Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ 71

Bảng 3.12 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ Văn phòng ĐKQSDĐ qua phiếu điều tra phỏng vấn 73

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai 16

Hình 1.2 Sơ đồ mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Lạng Sơn 27

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Chi Lăng 33

Hình 3.2 Sơ đồ mô hình tổ chức của Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Chi Lăng 45

Hình 3.3 Sơ đồ quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm 46

Hình 3.4 Sơ đồ quy trình cung cấp thông tin dữ liệu Tài nguyên và Môi trường 48

Hình 3.5 Sơ đồ quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận 51

Hình 3.6 Sơ đồ quy trình đăng ký biến động 52

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ai trong chúng ta cũng có thể nhận thức được rằng đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người Đối với mỗi quốc gia đất

đai luôn gắn liền với ranh giới lãnh thổ, với lịch sử đấu tranh hình thành, xây dựng

và phát triển của quốc gia đó Việc phân bố sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý, hiệu quả, bền vững là một vấn đề đặt ra cho mọi thời đại

Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng cần phân bổ và

sử dụng hợp lý là chìa khoá đảm bảo cho cho sự tồn tại của con người Trên thế giới mỗi nước đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng

ký bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau Luật đất đai năm 2003

ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) được lập ở cấp tỉnh và cấp quận, huyện Tuy mới được

đưa vào hoạt động nhưng VPĐKQSDĐ đã gặt hái không ít thành công, được

người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPĐKQSDĐ ra đời đã khắc phục những tồn tại yếu kém không chỉ trong quá trình sử dụng đất mà nó còn bao gồm việc làn trong sạch đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai trên cả nước Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKQSDĐ vẫn còn những điểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt động

Sau một thời gian đi vào hoạt động, mặc dù bước đầu có nhiều khó khăn, vướng mắc nhưng VPĐKQSDĐ ở huyện Chi Lăng đã thu được một số kết quả nhất

định, từng bước hoàn thiện hồ sơ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở những năm gần đây Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện chức năng nhiệm vụ hoạt động của Văn phòng Là một cán bộ công tác tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Chi Lăng, qua nghiên cứu hoạt động của đơn vị, từ khi thành lập tới nay đơn vị chưa

được đánh giá kết quả hoạt động

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi lựa

chọn thực hiện đề tài “Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2015” nhằm nghiên

cứu đánh giá được kết quả hoạt động của Văn phòng từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2015 và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản

lý và sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

- Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động VPĐK quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

- Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

- Tìm ra nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

3 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp học viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế

Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ sẽ giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ

đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn

thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

a) Khái niệm đất đai, bất động sản:

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu

thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,

đường xá, nhà cửa )

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất

đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86

Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94,

96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù theo những tiêu chí riêng

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được

coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn

tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

“Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [11]

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi

đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,

không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng

của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

b) Đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký đất đai) là thủ tục hành chính bắt buộc do

cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất “ Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp

pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và

nghĩa vụ của người sử dụng đất ” [14]

Đăng ký nhà nước về đất đai: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo

hộ sau khi được đăng ký nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như

thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký Một số nước quy định

việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực

hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị

Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:

- Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được

thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền

sở hữu và các văn bản khác;

- Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa

trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động

sản liên quan đến sở hữu và thế chấp, xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai

Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà

nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu

địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký

đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất

quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ

liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.3 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản

* Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu

chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối

với đất đai, bất động sản

* Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công

khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối

tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

* Đơn vị đăng ký - thửa đất

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không

được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể

kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ

đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc

Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt nam quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.” [14]

* Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

Đăng ký văn tự giao dịch:

Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan

đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa

vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên

bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền

địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất

là mua bán bất động sản

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất

mà mình mua

Đăng ký quyền:

Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn

tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng ký quyền dựa

trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm

1.1.4 Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất

- Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất: + Là người đang sử dụng đất;

+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật

- Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại điều 5 của Luật Đất đai 2013 (về cơ bản không khác với Luật đất đai 2003) gồm:

1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập

và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.[15]

1.1.5 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

* Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai:

Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và

đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông

nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn [14]

* Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang

sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình

đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [12]

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” [34]

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản

lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.[16]

* Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

- Luật Đất đai năm 1993 quy định

“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng

đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng

đất”.[13]

- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện

đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được

pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy

định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn

chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

* Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật đất đai 2013

- Theo quy định pháp Luật đất đai năm 2003 đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “ Đăng ký quyền sử dụng

đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [14]

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật đầu tư xây dựng cơ bản đặc biệt là tinh thần của Nghị định 88/2009/NĐ- CP thì việc đăng ký thể hiện rõ là quyền của người sử dụng

đất, sở hữu tài sản ở đây không có cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan nhà nước thực

hiện các nội dung công việc theo quy định

- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp

+ Đăng ký biến động: đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp, chuyển nhượng…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về

sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính [5]

* Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 So với Luật

Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7

chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác

động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm

rộng rãi của nhân dân Luật Đất đai 2013, có thể thấy một số đổi mới quan trọng bao gồm:

Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ

của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân

Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân

sản xuất nông nghiệp Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức

đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm Luật cũng mở rộng hạn mức

nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất

đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát

triển nông nghiệp, nông thôn Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp)

Thứ ba, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo

mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của

tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể

Thứ tư, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà

đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê

đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại

khu vực biên giới, ven biển và hải đảo

Thứ năm, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là

quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu,

đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ

và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Thứ sáu, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ

trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có

đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất

mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Thứ bảy, điểm đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ

sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân

Thứ tám, Luật đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai

đối với khu vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối

với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy

định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực

tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Thứ chín, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về

đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải

cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện

Thứ mười, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc

điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng

trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

1.2 Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.1 Cơ sở pháp lý của VPĐKQSDĐ

Luật Đất đai 2003 quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” [14]

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh

lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” [14]

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết

định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập

các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT.[5]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về

đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết

bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính ( hiện nay thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế bằng thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất các cấp

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên

Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp

ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện

nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ

và các khoản thu khác nếu có)

- Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng

ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định

cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ

sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ do vậy tình trạng hoạt động chồng lấn hay phụ thuộc vào phòng TNMT là cơ bản

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.[11]

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt

động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục

vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Chức năng của VPĐK quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện

đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật,

chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai

và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

1.2.2.2 Nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý

hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng

đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng

đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định

hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai

Chính phủ

Bộ Tài nguyên

và Môi trường

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Sở Tài nguyên và Môi trường

UBND xã, phường, thị trấn

1.3 Kết quả nghiên cứu về đăng ký đất đai, bất động sản ở Việt Nam và thế giới

1.3.1 Một số mô hình về đăng ký đất đai trên thế giới

1.3.1.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torrens)

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các

cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý

đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

* Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của

Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền

đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông

tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký

tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ

thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống

là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ

ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới

dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để

phục vụ cho giao dịch thế chấp.[2]

* Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng

ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơ quan

đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông

tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên

trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký

quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển

quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các

bất động sản liên quan.[2]

* Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các

bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá;

Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từ

thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành

là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng

tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những

hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp

và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng

ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai

tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999

Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6

năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có

hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản

(thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp

đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối

với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa

bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp

đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của

sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền

về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và

cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem

đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh,

họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người

đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên

gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân

đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối

với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ

thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin

sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ

địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta

còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).[2]

1.3.1.3 Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân

bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật

dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai

(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn

chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào

năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất

động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên,

từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ

thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào

trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ

về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều

phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp

pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống

đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối

mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do

Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật

đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị

đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng

thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể [2]

1.3.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta

1.3.2.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến

12 tháng 12 năm 2014 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

thành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 1.1) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành

lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành

lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2014)

Như vậy đến năm 2014 tất cả các tỉnh đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp tỉnh

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện cơ bản đã thành lập đủ văn phòng đăng ký cấp huyện Hiện nay còn 10/684 huyện trên toàn quốc chưa thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy

định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình,

thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

Hiện nay có 4 tỉnh đang thực hiện Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại 4 tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai Kết quả cho thấy, các địa phương thí điểm mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng đã tích cực, chủ động triển khai thực hiện các nội dung của Đề án

1.3.2.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn

vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới

đây gọi chung là Phòng); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ,

nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ;

nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu

trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấp

huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ

biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Tổ Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung

cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo

đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương.[34]

1.3.2.3 Nguồn nhân lực của văn phòng đăng ký QSDĐ

- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các VPĐK

cấp tỉnh hiện nay đã được kiện toàn nhưng còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63

VPĐK cấp tỉnh tính đến tháng 12 năm 2014 là 1.992 người, trung bình mỗi VPĐK

cấp tỉnh có 31 người (chi tiết xem Bảng 1.2)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 943 người trong

biên chế nhà nước (chiếm 49%) và có 1049 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51 %)

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

Hợp

đồng

Số người TB/VP

- Cũng theo tổng hợp của tổng cục quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2014 có

623 văn phòng đăng ký cấp huyện được thành lập trên 689 đơn vị hành chính cấp huyện thuộc 63 tỉnh thành phố trong toàn quốc Tổng số lao động của 623 VPĐK cấp

huyện tính đến tháng 12 năm 2014 có 6901 người, trung bình mỗi VPĐK có 11 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu

hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi

trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh

nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công

việc chuyên môn của VPĐK.[33]

1.3.2.4 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK

* Cấp tỉnh

Kết quả báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐK cấp tỉnh hiện nay đều đã

và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh

lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ

hồ sơ địa chính Một số VPĐK các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện,

xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức

đồng loạt (Hà Nội; Thái Bình; Đồng Nai) Tuy nhiên tình hình hoạt động của

VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện

còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp tỉnh;

tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp

mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ

sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện;

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng lực

thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và các điều

kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện.[18]

* Cấp huyện

- Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đều mới tập

trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia

đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ở

hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không

đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa

chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ

sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thực

hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đất

đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa

phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiện

việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định.[18]

1.3.2.5 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK

* Kết quả đạt được

Hệ thống VPĐK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt động, còn

rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng

kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong

tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Hệ thống VPĐK các cấp tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tách khỏi cơ quan quản

lý Nhà nước với tinh thần phục vụ là dịch vụ hành chính công nên lực lượng chuyên

môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước

đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị

chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan Tài

nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt các rõ công việc mang tính

sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng

nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm

quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính

về đất đai

Việc hình thành hệ thống VPĐK cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp xã,

nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế về năng lực

chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận và quản lý biến động

đất đai ở địa phương Nhất là trong điều kiện hiện nay theo tinh thần của Chỉ thị

1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp

cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.[18]

* Các hạn chế

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐK còn rất thiếu về số lượng, hạn chế về

kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai

đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành

chính về đất đai của VPĐK còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐK chưa có máy đo đạc để

trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp

và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục

vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai;

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương

VPĐK phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐK

được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐK được được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh

phí để hoạt động.[18]

1.3.3 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn

1.3.3.1 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Lạng Sơn

* Căn cứ pháp lý

Văn phòng đăng ký đất tỉnh Lạng Sơn được thành lập theo quyết định số 501/QĐ-UBND ngày 29/3/2005 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; Thông tư liên tịch số:38/2004/TTLT-BTNMT- BNV ngày 31/12/2004 của Bộ Tài nguyên và môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất và tổ chức phát triển quỹ đất

• Mô hình tổ chức

Hình 1.2 Sơ đồ mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Lạng Sơn

(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn,2015)

Giám đốc Văn phòng đăng ký QSD đất

Các Phó Giám đốc

Phòng

Kỹ thuật

xử lý

dữ liệu

Phòng Lưu trữ

Phòng Dịch

vụ hành chính công

Phòng Đăng

ký và chỉnh

lý hồ

sơ địa chính

Phòng

Tổ chức hành chính

* Chức năng nhiệm vụ

Thực tế còn có sự chồng chéo về chức năng nhiệm vụ được phân cấp nhưng không tự chủ giữa Văn phòng Đăng QSD đất với các phòng chức năng khác trong

Sở như: Phòng Đăng ký thống kê thực hiện kiểm tra trình cấp Giấy chứng nhận cho

tổ chức được giao đất cho thuê đất và thống kê, kiểm kê đất đai đăng ký chỉnh lý biến động; Trung tâm thông tin về lập và quản lý hệ thống thông tin đất đai; phòng Quy hoạch kế hoạch giao đất, thuê đất thụ lý hồ sơ giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức Trong khi đó những nhiệm vụ này lại thuộc về Văn phòng đăng QSD

đất tỉnh

Qua đó cho thấy Thông tư liên tịch 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của liên bộ Tài nguyên Môi trường và Nội vụ chưa phân định rõ chức năng nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh với phòng Đăng ký thống kê thuộc Sở tài nguyên môi trường, giữa Văn phòng cấp quận huyện với phòng Tài nguyên môi trường quận huyện, đặc biệt là nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký cấp quận huyện gần như trùng với nhiệm vụ của phòng Tài nguyên môi trường.[34]

1.3.3.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

* Chức năng, nhiệm vụ

VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc phòng TN&MT huyện, là cơ quan dịch

vụ công có chức năng tổ chức thức hiện đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất

và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp phòng tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt dộng theo lọai hình sự nghiệp

có thu, con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành

Thẩm quyền giải quyết công việc của VPĐKQSDĐ cấp huyện trên các lĩnh vực cụ thể sau:

- Giúp trưởng phòng TNMT làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đăng ký, cập nhật các biến động về đất ở; Đăng ký thế chấp, xoá đăng

ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất;

- Đăng ký, xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Đăng ký xoá nợ trong Giấy chứng nhận;

- Lưu trữ và quản lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính huyện

- Luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Đính chính, cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận;

- Đăng ký biến động đất đai sau giải phóng mặt bằng và các biến động khác;

- Cung cấp dịch vụ công các thông tin đất đai, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; thống kê, kiểm kê đất và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của huyện

Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai cung cấp thông tin địa chính

Thực hiện chế độ báo cáo với trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định hiện hành.[34]

* Nguồn nhân lực

Tổng số cán bộ, nhân viên trực thuộc các VPĐKQSDĐ cấp huyện của tỉnh

được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 1.3 Nguồn nhân lực của các VPĐKQSDĐ cấp huyện tỉnh Lạng Sơn

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Số liệu về công tác đăng ký QSDĐ, đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,

đăng ký biến động QSDĐ

- Các quy định liên quan đến chức năng nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Chi Lăng

- Nghiên cứu đánh giá của cán bộ và của người dân tại khu vực nghiên cứu

(Thị trấn đồng Mỏ, xã Quang lang, thị trấn Chi Lăng, , xã Chi Lăng, xã Vân An) về

hoạt động của VPĐKQSDĐ

2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

- Về thời gian: Từ năm 2011 đến năm 2015

- Về không gian: huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

2.2.2 Thực trạng tình hình hoạt động VPĐK quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

2.2.3 Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

2.2.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:

Thu thập, xử lý số liệu thứ cấp