Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện một số dự án trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

Căn cứ từ việc thực hiện các dự án thực tế, có những đề xuất để sửa đổi, bổ sung chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ g

DƯƠNG THỊ THU THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI

PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN MỘT SỐ

DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN,

TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2016

DƯƠNG THỊ THU THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ

nguồn gốc./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016

Tác giả Luận văn

Dương Thị Thu Thủy

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Ban quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy, là

người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Lạng Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn, Phòng Thống kê thành phố Lạng Sơn đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Thực trạng sử dụng đất thành phố Lạng Sơn từ năm 2012-2015 37

Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu cơ bản của hai dự án 50

Bảng 3.3: Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về đất của 2 dự án 51

Bảng 3.4: Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của 2 dự án 52

Bảng 3.5: Kinh phí bồi thường GPMB của hai dự án nghiên cứu 54

Bảng 3.6 Tiến độ thực hiện bồi thường BPMB của 2 dự án 60

Bảng 3.7: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc áp giá bồi thường trong công tác BTGPMB 62

Bảng 3.8 Tỷ lệ chênh lệnh về giá theo kết quả 63

phỏng vấn chuyên sâu tại 2 dự án nghiên cứu 63

Bảng 3.9: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ và TĐC 64

Bảng 3.10 Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ dân tại 02 dự án 65

Bảng 3.11: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân tại 02 dự án nghiên cứu 66

Bảng 3.12: Trình độ văn hoá, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao động tại 02 dự án nghiên cứu 68

Bảng 3.13: Tình hình lao động, việc làm của các hộ thuộc khu vực bồi thường GPMB 2 dự án 69

Bảng 3.14: Thu nhập bình quân của người dân trước, sau thu hồi 1 năm tại 02 dự án nghiên cứu 70

Bảng 3.15: Đời sống của các hộ dân sau khi thực hiện dự án 70

Bảng 3.16: Đời sống của các hộ dân sau khi thực hiện dự án 71

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 3

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3

1.1.2 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB 5

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 11

1.2.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường GPMB 11

1.2.2 Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi thường GPMB 13

1.3 Cơ sở thực tiễn của Công tác BT GPMB 14

1.3.1 Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước trên thế giới 14

1.3.2 Tình hình giải phóng mặt bằng ở một số địa phương trong nước 16

1.4 Một số vấn đề cơ bản về vồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam 20 1.4.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993 20

1.4.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 20

1.4.4 Luật Đất đai năm 2013 22

1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng 23

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn 32

2.2.2 Sơ lược công tác quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn 32

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước

thu hồi đất đối với 02 dự án trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 32

2.2.4 Đánh giá ảnh hưởng của 2 dự án đến đời sống người dân 32

2.2.5 Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm giảm thiểu tác động bất lợi góp phần đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án 32

2.3 Phương pháp nghiên cứu 32

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 32

2.3.2 Phỏng vấn trực tiếp 33

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý thông tin, phân tích và so sánh 33

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Lạng sơn 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

3.1.2 Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội 35

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn 36

3.2 Sơ lược về công tác quản lý đất đai tại thành phố Lạng Sơn 37

3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Lạng Sơn 37

3.2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai 39

3.2.3 Những tồn tại trong việc sử dụng đất và giải pháp khắc phục 42

3.2.4 Quy trình thực công tác bồi thường, GPMB 42

3.3 Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 45

3.3.1 Khái quát chung về 2 dự án 45

3.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án 50

3.4 Đánh giá tác động của công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ TĐC đến đời sống, việc làm và thu nhập của người bị thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu 65 3.4.1 Tác động đến đời sống của người dân sau khi thu hồi đất 66 3.4.2 Tác động đến lao động và việc làm của người dân sau khi thu hồi đất 67

3.4.3 Tác động đến thu nhập 70

3.4.4 Các vấn đề về xã hội và môi trường 71

3.5 Đề xuất một số giải pháp 75

3.5.1 Các giải pháp chung 75

3.5.2 Các giải pháp cụ thể 76

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78

1 KẾT LUẬN 78

2 ĐỀ NGHỊ 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài

Trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước việc mở rộng các đô thị, xây dựng thêm các trung tâm thương mại là điều không thể thiếu Và công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư cho người có đất

là công việc tất yếu và gặp nhiều khó khăn của các cơ quan quản lý và các nhà đầu

tư Bởi lẽ đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng

Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế,

công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo, v.v Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất và bồi thường cho người bị thu hồi tương đương với những gì người bị thu hồi thiệt hại, kèm theo các hỗ trợ để

ổn định đời sống, đảm bảo một xã hội phát triển bền vững

Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và địa bàn thành phố Lạng Sơn nói riêng trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án được triển khai nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của tỉnh, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của cả nước Tuy nhiên, thực tế công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Lạng Sơn còn gặp nhiều khó khăn, việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi

đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc

giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian

Căn cứ từ việc thực hiện các dự án thực tế, có những đề xuất để sửa đổi, bổ

sung chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích

hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật

tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết

Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu trường Đại

Học Nông Lâm Thái Nguyên, chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng để thực hiện một số dự án trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn ”

2 Mục tiêu

- Đánh giá kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của hai dự án

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng

- Đề xuất những giải pháp nhằm giảm thiểu những tác động bất lợi đến tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phương

3 Ý nghĩa của đề tài

- Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham khảo, cân nhắc để hoàn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thu hồi đất

- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ

sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân trước

và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất

- Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi hiện nay ở Thành phố Lạng Sơn, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng hoàn cảnh

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1.1 Thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [5]

Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng kinh tế – xã hội Quá trình thực hiện bồi thường GPMB phải đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của người dân [5]

1.1.1.4 Một số khái niệm liên quan khác

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê

đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất

xác định

- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất [5]

1.1.1.5 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội Giải phóng mặt

bằng là quá trình đa dạng và phức tạp

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu vực nông thôn, trình độ dân trí khác nhau mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó Do đó, giải phóng mặt bằng cũng

được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực thành thị,

đất đai có giá trị cực lớn Còn đối với khu vực nông thôn, đất đai lại là tư liệu sản

xuất chủ yếu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất

đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp,

khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ

được đất để sản xuất Người dân có tâm lý, mất đất coi nhu mất tư liệu sản xuất, mất

đi nguồn sống chính Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề

nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [13]

1.1.2 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB

1.1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy thập kỷ qua

có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không ngừng được sửa đổi,

bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi Quốc hội thông qua Luật đất đai

2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn

định xã hội [15]

Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới

về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích

lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu

tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất

đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và

cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật

về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB,

hỗ trợ và tái định cư Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ

hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [15]

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của

nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước

đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều

dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa hoc xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Đối với công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái

định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu cuối cùng giải phóng mặt

bằng và lập khu tái định cư Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất,

công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh

định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù

giải phóng mặt bằng và tái định cư gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp Nhìn chung,chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu

đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án

quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” [12]

c Yếu tố giao đất, cho thuê đất:

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù [13]

d Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ

địa chính

Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo đạc,

đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng, là cơ sở

để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng đất của

khu vực dự án Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương công tác này được thực hiện rất chậm Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản

lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công tác xây dựng dự án đền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lượng đất là cơ sở

để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ thâm canh như

nhau Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công bằng khi thu hồi đất Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại đất.Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá đền bù khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi đền bù thiệt hại [29]

e Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản

lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự

đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta,

theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai) và được cấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất [13]

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác

đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về

sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn [13]

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi

về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để

xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [9]

1.1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc xác

định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các

văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị

định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành

quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo Nghị định số 87/CP [28]

- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai): Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người

sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện [4]

- Từ khi có Luật Đất đai năm 2013: Theo Điều 114 giá đất gồm có bảng giá

đất (được xây dựng định kỳ 05 năm một lần) và giá đất cụ thể (dùng để tính tiền bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất) Theo Điều 112: Nguyên tắc định giá đất là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất Tuy nhiên, qua một quá trình thực hiện cho thấy, giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định chưa sát với giá đất phổ biến trên thị trường [5]

1.1.2.3 Về tái định cư

a Vấn đề ổn định nơi ở

- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực tiếp

đến đời sống của những người sử dụng đất TĐC

- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh hoạt, sản xuất Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ

- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời Mặt khác, phải quan tâm

đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng Đối với

khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH - HĐH phát triển

đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các

cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ

b Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông

nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không ổn định Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những người dân bị thu hồi

đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ

việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền nhất định Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó

được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu

dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các tệ nạn xã hội Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định

xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường GPMB

Trong bất kỳ lĩnh vực nào của đời sống, kinh tế, văn hóa văn bản chứng thư quan trọng nhất vẫn là Luật, các Nghị định của Chính phủ và công tác giải phóng mặt bằng cũng không nằm ngoài phạm vi này Công tác giải phóng mặt bằng trên

địa bàn tỉnh Lạng Sơn nói chung và thành phố Lạng Sơn nói riêng đang thực hiện

theo tinh thần của Luật và Nghị quyết mà Quốc hội và Chính phủ đã ban hành:

- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003

- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số: 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất

- Thông tư số: 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Căn cứ Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư

- Căn cứ Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP ngày 19/9/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số: 14/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi

đất, giao đất cho thuê đất

Nghị định số: 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP;

Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP;

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về định giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

1.2.2 Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi thường GPMB

Để Luật đi vào cuộc sống và phù hợp với tình hình đời sống kinh tế, chính trị

văn hóa - xã hội của từng địa phương thì quyết định của UBND tỉnh là những văn bản quan trọng nhất sát với thực tế địa phương Đây là những văn bản có tính pháp

lý để giải quyết công việc nhất là trong công tác giải phóng mặt bằng Dưới đây

là một số văn bản liên quan đến công tác GPMB mà UBND tỉnh Lạng Sơn đã ban hành:

- Quyết định số 07/QĐ-UB ngày 14/2/2005 của UBND tỉnh Lạng Sơn v/v ban hành quy chế, chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 13/QĐ- UB-XD ngày 13/06/2008 của UBND tỉnh Lạng Sơn V/v ban hành Quy định về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 20/4/2012 của UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành quy định về cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

- Quyết định số 12/2011/QĐ-UBND ngày 26/8/2011 của UBND tỉnh Lạng Sơn v/v Ban hành Đơn giá xây dựng mới nhà, công trình và vật kiến trúc áp dụng trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 12/2011/QĐ-UBND ngày 26/8/2011 của UBND tỉnh Lạng Sơn v/v Ban hành Đơn giá xây dựng mới nhà, công trình và vật kiến trúc áp dụng trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 04/2012/QĐ-UBND ngày 24/02/2012 của UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành quy định đơn giá cây trồng, vật nuôi áp dụng trong công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn và Quyết định số 03/2013/QĐ-UBND ngày 05/3/2013 Sửa đổi bổ sung một số điều của quy

định đơn giá cây trồng, vật nuôi áp dụng trong công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư

khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn kèm theo Quyết định số 04

1.3 Cơ sở thực tiễn của Công tác BT GPMB

1.3.1 Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng

nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về

số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

1.3.1.1 Chính sách bồi thường đất đai ở Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả

đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ

sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được

quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái

định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư Thứ hai, năng lực

thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định

cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng [28]

- Lần cải cách ruộng đất thứ nhất: Dự kiến tiến hành rất nhiều công việc như

định mức hạn điền cho địa chủ (không vượt quá 5ha/hộ địa chủ), chia đất và xác

lập quyền sở hữu cho nông dân, quản tô và thanh toán tô bằng tiền v.v… Nhưng do

sự chống lại của địa chủ và các thế lực bảo thủ nên những dự kiến cải cách ruộng

đất lần thứ nhất không thực hiện được

- Trước kết quả nửa vời của cuộc cách mạng lần thứ nhất, dưới sức ép của

Mỹ, Nhật bản tiến hành cuộc cải cách ruộng đất lần thứ hai Nội dung của cuộc cải cách lần này bao gồm rất nhiều vấn đề như: Định mức hạn điền cho địa chủ, chia

đất và xác định quyền sở hữu đất cho nông dân, xác định quyền của Nhà nước đối

với việc trưng thu đất, cấp đất và các quyền khác v.v…

Cùng với hai cuộc cải cách ruộng đất Nhật Bản còn ban hành Luật đất đai nông nghiệp Luật quy định những biện pháp đặc biệt nhằm đảm bảo quyền sở hữu

đất đai của người làm nông nghiệp

Trước yêu cầu của việc hình thành các hợp tác xã ở nông thôn, Nhật Bản quy

định thoả thuận về quyền quản lí và quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu đất đai

của hộ thành viên tham gia hợp tác xã

Đất canh tác ít nhưng nhu cầu mở rộng diện tích đất công nghiệp, dịch vụ

giao thông và hệ thống kết cấu hạ tầng rất lớn Để giải quyết hài hoà giữa yêu cầu

sử dụng đất cho nông nghiệp và đất dùng cho nhu cầu kinh tế xã hội khác, Nhật Bản ban hành Luật về tổ chức lại ngành nông nghiệp ở những vùng cần phát triển Luật và các biện pháp kinh tế, hành chính được tiến hành nhằm cùng một lúc đáp

ứng các yêu cầu:

- Ưu tiên đất cho nông nghiệp, thâm canh tăng năng suất nông nghiệp để giải quyết mâu thuẫn giữa đất canh tác ít lại bắt buộc phải bớt một phần dành cho các yêu cầu khác cho phát triển nông thôn, đô thị hoá, hiện đại hoá Do đó Nhật Bản sớm trở thành quốc gia có nhiều loại cây trồng đạt năng suất cao nhất thế giới

- Có chính sách cụ thể để thúc đẩy việc dành đất đai để phát triển công nghiệp, dịch vụ, giao thông v.v… Như vậy chính sách đất đai của Nhật Bản vừa từng bước thúc đẩy nâng cao hiệu quả sử dụng đất dành cho nông nghiệp vừa thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu đất đai theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

và đô thị hoá

- Mặc dù hình thức sở hữu đa dạng, kể cả thừa nhận sở hữu tư nhân về đất

đai, Nhà nước vẫn có quyền theo Luật pháp để thu hồi đất phục vụ cho các nhu cầu

phát triển kinh tế xã hội của đất nước [28]

1.3.2 Tình hình giải phóng mặt bằng ở một số địa phương trong nước

1.3.2.1 Thành phố Hà Nội:

Trước yêu cầu xây dựng Thủ đô trong thời kỳ CNH, HĐH, khối lượng các dự

án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác GPMB của Thành phố Hà Nội một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp Đến hết tháng 10 năm 2005, trên địa bàn thành phố đang triển khai khoảng 450 dự án liên

quan đến công tác GPMB, với diện tích đất thu hồi là 3.150 ha liên quan đến 62.894

hộ gia đình, trong đó 408 dự án đủ điều kiện tổ chức GPMB với 2.196 ha và khoảng 43.696 hộ Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ mà Thành phố Hà Nội

đang phải giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của dự án, các mục tiêu đề ra và

ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả di dời Tuy nhiên để hoàn

thành công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội không phải là một việc dễ dàng Bởi nhiều khu vực quy hoạch chi tiết đã được công bố, cắm mốc nhưng việc triển khai dự án kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước Nhiều quy hoạch đường gắn liền với tuyến phố mới được triển khai nhưng gặp rất nhiều khó khăn như đường Kim Liên - Ô chợ dừa, đường Láng Hạ - Thanh Xuân Nguyên nhân chính là do các khiếu kiện với mục đích tồn tại nhà cửa tại chỗ để hưởng lợi khi Nhà nước đầu tư mở rộng đường

Chính sách bồi thường cũng là nguyên nhân gây trở ngại cho công tác GPMB Việc chậm điều chỉnh giá các loại đất (Hội đồng hành từ năm 1997) và quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Hội đồng hành năm 1998) không còn phù hợp với thực tế, phương pháp và cách thức tiến hành xác định giá bồi thường theo Thông tư 145/TT của Thủ tướng Chính phủ còn nhiều bất cập, phụ thuộc vào thực tế của thị trường dẫn đến phải thay đổi giá bồi thường nhiều lần trong thời gian ngắn như dự

án đường Vật Lý - đê Bưởi, nút Ngã Tư Sở gây chậm trễ khi triển khai dự án và tâm

lý chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá của những người bị di dời

Theo số liệu thống kê, đến thời điểm hiện nay các dự án mới đảm bảo 40 đến 50% quỹ nhà đất TĐC riêng năm 2005 nhu cầu cần 10.000 căn hộ và lô đất nhưng thực tế khả năng mới đáp ứng được 5.800 căn hộ, lô đất Tình trạng thiếu quỹ quỹ

đất TĐC vẫn chưa được giải quyết, dựa kiến còn mất cân đối Hầu hết các chủ dự án

không chuẩn bị được quỹ nhà, quỹ đất TĐC cho dự án của mình Nhiều dựa án phải dãn tiến độ do không có nhà, đất đai TĐC như dự án thoát nước giai đoạn I, các dự

án do Hội đồng quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ dự

án Năm 2009 Thành phố còn phải thực hiện bàn giao 95 dự án với diện tích 454 ha,

số tiền chi trả là 709,6 tỷ đồng, liên quan đến 1.096 hộ dân và phải bố trí TĐC cho

956 hộ

Công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội trên địa

bàn thành phố Hà Nội đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn và giải pháp mới với phương châm quyết liệt hơn Nhờ vậy công tác GPMB đã ghóp phần quan trọng vào quá trình CNH, HĐH Thủ đô Hà Nội, nâng cao văn minh đô thị [31]

1.3.2.2 Thành phố Hải Phòng

Tại Hải Phòng, cùng với sự phát triển của đất nước, các dự án đầu tư có sử dụng đất tại thời điểm này bắt đầu gia tăng Trong quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm vừa nghiên cứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và quy định của pháp luật Trong thời gian qua, công tác bồi thường GPMB đã được các ngành, các cấp thực hiện tuy còn nhiều vướng mắc, song phần nào cũng giải quyết được vấn đề bàn giao mặt bằng cho các dự án Trong thời gian từ 15/11/2002 đến 21/8/2004, ngành địa chính đã cùng với các ngành có liên quan tổ chức kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 125 dự án trong đó đã chi trả xong tiền bồi thường cho 90 dự án với diện tích đất 855 ha, kinh phí bồi thường 200,06 tỷ đồng, hoàn thành phương án bồi thường trình UBND thành phố phê duyệt cho dự án với diện tích 200,10 ha, giá trị bồi thường 85 tỷ đồng Đang triển khai kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 41 dự án với diện tích chiếm đất là 955,69

ha Các thị xã, quận, thị xã đã kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 106 dự án, đã chi trả xong tiền bồi thường cho 79 dự án, còn 27 dự án đang tiến hành kiểm kê lập phương án bồi thường và trình phê duyệt ( thị xã An Hải 20 dự án, thị xã Kiến Thuỵ

5 dự án, thị xã Thuỷ Nguyên 9 dự án, quận Ngô Quyền 15 dự án, quận Hồng Bàng

20 dự án, quận Kiến An 30 dự án và Thị xã Đồ Sơn 7 dự án) [31]

1.3.3.3 Tình hình giải phóng mặt bằng ở thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

Theo thống kê trong năm 2011, trên toàn địa bàn thành phố Lạng Sơn có tất cả

là 36 dự án đã và đang thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để bàn giao mặt bằng thi công công trình; tổ chức chi trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ và bàn giao mặt bằng cho 16 dự án với tổng số tiền là 28.090.850.233 đồng các dự án: Trường mầm non Liên cơ; Trạm quan sát động đất GPS; Khu đô thị Phú Lộc 4; Cải tạo lưới điện IVO; Quốc lộc 4B; Cải tạo và nâng cấp đường Trần Đảng Ninh; Kè bảo vệ sông kỳ cùng…

Công tác xét giao đất TĐC cho 123 trường hợp thuộc các dự án: Trường THPT Lạng Sơn; Khu đô thị Phú Lộc 4; Kè bảo vệ sông kỳ cùng…Đa số các hộ dân sau khi nhận bồi thường và bố trí tái định cư có cuộc sống khá hơn, nhà cửa khang trang hơn Ngoài ra, Thành phố đang áp dụng các chính sách xã hội và lập kế hoạch đào tạo dạy nghề để hỗ trợ cho các hộ dân chưa có việc làm và có cuộc sống khó khăn

Trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng và giải quyết việc làm cho người dân có đất bị thu hồi, thành phố Lạng Sơn

đã gặp một số khó khăn trở ngại trước những đòi hỏi quyền lợi bức xúc của nhân

dân nhưng đều được xem xét giải quyết có lý có tình, đảm bảo các nguyên tắc công khai, dân chủ, công bằng xã hội và đúng pháp luật, không để xảy ra tình trạng phải cưỡng chế, tình hình nhân dân ổn định Cụ thể như các dự án sau: Dự án khu đô thị Phú Lộc 1, 2, 3, 4 ; Dự án Nam Hoàng Đồng; dự án Khu liên doanh Quốc tế Lạng Sơn; Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh; Dự án Tái định cư Khối 2 phường Vĩnh Trại… Ngoài ra một số dự án kinh doanh do chủ đầu tư tự thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá cao, gây ảnh hưởng rất lớn đến các dự án công ích; một

số hộ dân tìm nhiều cách đối phó nhằm nâng cao chi phí bồi thường; Bản đồ hiện trạng vị trí phục vụ cho công tác bồi thường còn nhiều sai sót, một số trường hợp không đúng với hiện trạng thực tế dẫn đến sai sót khi lập hồ sơ bồi thường; một số cán bộ chưa được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước, quản lý chính trị, thiếu kinh nghiệm về công tác dân vận; số lượng cán bộ địa chính xã còn thiếu, chưa đáp ứng thời gian hoàn thành các công việc liên quan đến bồi thường

Khi Luật Đất đai năm 2003 ban hành, tất cả các chính sách về bồi thường đều phải thay đổi, Chính phủ đã ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004

về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định

69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá

đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

Đến khi có Luật Đất đai năm 2013, tất cả các chính sách về bồi thường lại tiếp

tục thay đổi, Chính phủ đã ban hành Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2016 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Được sự quan tâm của tỉnh, sự phối hợp thường xuyên, kịp thời của các cơ

quan, ban ngành liên quan, sự đồng tình ủng hộ của nhân dân cùng với chính sách

về bồi thường, tái định cư ngày càng hoàn thiện và phù hợp hơn với điều kiện thực tiễn, công tác lập, thẩm định, phê duyệt phương án, trình tự thủ tục, các loại mẫu biểu đã từng bước được chuẩn hoá nên thành phố Lạng Sơn đã nỗ lực thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng đảm bảo theo đúng tiến độ để bàn giao cho chủ đầu tư thi công nhiều công trình phục vụ lợi ích công cộng, đóng góp chung đến sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố Lạng Sơn [29]

1.4 Một số vấn đề cơ bản về vồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam

1.4.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993

Ở nước ta, sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu

tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Bản

Hiến pháp này chỉ nói đến đất đai một cách khái quát như sau: “ Nhiệm vụ của dân

tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ ” [6]

1.4.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến Luật Đất đai năm 2003

Khi Hiến pháp 1992 ra đời thay thế Hiến pháp 1980 đã quy định : “Nhà nước

phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản

lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” Tại Điều 17 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Và Điều 18 quy định: “Các tổ chức

và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Đặc biệt, tại Điều 23 quy định : “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” [9] Những quy định trên đã tạo điều kiện

củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Luật Đất đai 1993 đã có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật Đất đai

1988 Đây là văn kiện chính sách quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi

thường thiệt hại của Nhà nước Luật Đất đai quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản

lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó

1.4.3 Luật Đất đai năm 2003

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ VII, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã

ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luât về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước

Hiện nay có rất nhiều dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi có Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hóa các điều luật về giá

đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bao gồm:

- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số: 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất

- Thông tư số: 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Căn cứ Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư

- Căn cứ Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP ngày 19/9/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số: 14/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi

đất, giao đất cho thuê đất

Nghị định số: 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP;

Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010, của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

1.4.4 Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 được ban hành vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hóa các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bao gồm:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về định giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Tuy nhiên, cho đến nay vấn đề GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây bức xúc, khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu

tư, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án

1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng

- Theo Phạm Văn Hùng (2015) [41] cho thấy: Công tác GPMB trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa vẫn còn chậm so với tiến độ đề ra với nhiều nguyên nhân

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn buông lỏng, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng nhưng không kịp thời giải quyết Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Việc điều tra,

đo đạc, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính còn nhiều hạn chế Những hạn chế của công

tác này làm ảnh hưởng đến công tác xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc

khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đó công

tác GPMB gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp Các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề quản lý nhà nước về đất đai nói chung, trong công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư nói riêng thiếu tính thực tế, không ổn định và chưa thực sự hoàn chỉnh Chính quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động thường xuyên và không quản lý được những vụ việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép Chính điều này gây khó khăn cho người thi hành đồng thời làm mất lòng tin trong dân Là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung và GPMB nói riêng

Việc giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, diện tích thực tế chênh lệch nhiều so với diện tích ghi trong giấy tờ quyền

sử dụng đất và các hiện tượng tiêu cực trong giao đất, thuê đất đã làm ảnh hưởng

đến việc đền bù chưa hợp lý Đây là một trong những nguyên nhân gây khiếu kiện

trong dân khi tiến hành GPMB

Cấp Giấy CNQSD đất còn chậm và thiếu chính xác vì vậy, việc xem xét tính pháp lý đất đai khi giải phóng mặt bằng gặp không ít khó khăn

Việc xác định loại đường, vị trí để áp giá các loại đất trên cơ sở khung giá của UBND tỉnh của UBND cấp huyện là nguyên nhân gây nên sự tuỳ tiện trong việc xác định giá đất, không phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế Hậu quả là người dân không tự giác di dời làm chậm tiến độ thi công;

Một số người làm công tác GPMB không được đào tạo nghiệp vụ, không nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành, họ thực hiện nhiệm vụ chủ yếu là dựa vào khả năng cá nhân và kinh nghiệm công tác Đây là nguyên nhân dẫn đến những sai sót trong công tác lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Bên cạnh đó mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ chế phối hợp chưa đáp ứng được yêu cầu và tiến độ của các chủ đầu tư, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trì trệ trong việc lập và xây dựng phương án cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện

Chưa có quy định và hướng dẫn cụ thể việc áp dụng những biện pháp cưỡng chế đối với những hộ gia đình, cá nhân không chấp hành việc đo đạc đất đai, kiểm

đếm tài sản;

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bằng tiền chưa thật công bằng giữa các loại đất; giữa các xã và phường; giữa hộ gia đình với nhau và giữa 2 địa phương liền kề trong cùng một khu vực GPMB đang có sự chênh lệch bất hợp lý Giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương, tạo ra mức chênh lệch làm cho người dân cảm thấy bị thiệt thòi, đòi tăng tiền bồi thường, không bàn giao mặt bằng theo kế hoạch, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án

Về chính sách hỗ trợ Một số dự án chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng, đào tạo việc làm cho các các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ được hưởng chính sách rất cao Một số dự án có thực hiện chính sách đào tạo việc làm cho lao động bị thu hồi đất nông nghiệp song chất lượng đào tạo không đảm bảo trình độ tay nghề để làm việc ở các nhà máy

Về diện tích đất đền bù, giá đất đền bù Cách xác định hạn mức đất ở để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư so với quy định còn tuỳ tiện, không thống nhất giữa các địa phương và các dự án với nhau

Giấy CNQSD đất là chứng thư pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiện được đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đât, nhưng công tác cấp Giấy CNQSD đất ở các huyện còn rất chậm trễ, thiếu chính xác đã gây không ít khó khăn cho công tác GPMB

Về tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư Những năm vừa qua cho thấy: việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án rất bị động, trong đó tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cư không được đầu tư theo quy định Các dự án thiếu biện pháp khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới cho người được bố trí tái định

cư Hội đồng giải phóng mặt bằng chỉ tham gia với tư cách tư vấn vì vậy trách nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách đền bù và tái định cư ảnh hưởng đến tiến độ GPMB

Việc xây dựng các khu tái định cư ở nông thôn chưa phù hợp với tập quan sinh hoạt của người dân, đất giao mới có quy mô diện tích như hiện nay không đáp

ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp của người dân

Công tác phổ biến Luật đất đai và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Hội đồng bồi thương, giải phóng mặt bằng cho người bị thu hồi đất ở các địa phương tính theo mặt bằng chung tỉ lệ không cao Phần lớn người dân rất quan tâm

đến chính sách đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng nhưng công tác tuyên truyền

chính sách này ở các địa phương còn rất hạn chế

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một bộ phận quan trọng trong công tác GPMB, nó quyết định đến tiến độ thực hiện dự án Bồi thường, hỗ trợ một cách thoả

đáng thì người dân sẽ thoả mãn và tự nguyện di dời, ngược lại nếu chính sách bồi

thường hỗ trợ không hợp lý, không công bằng, không đảm bảo được cuộc sống cho người dân bằng hoặc tốt hơn trước khi có dự án thì sẽ gây nên sự so bì, khiếu kiện cản trở đến việc thực hiện dự án

- Theo ông Lê Anh Quân (2014)[42] cho thấy: Thực tế triển khai GPMB trên

địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội vẫn gặp một số khó khăn, vướng mắc

như sau:

Thứ nhất, về việc thông báo thu hồi đất đến từng hộ dân gây nhiều khó khăn Thứ hai, giữa quyết định thu hồi đất và phương án được duyệt phải được

thực hiện trong vòng 1 ngày gây nhiều khó khăn cho địa phương

Thứ ba, GPMB xong mới giao đất cũng nảy sinh nhiều bất cập Theo chúng

tôi nên GPMB đến đâu, giao đất đến đó

Thứ tư, về quy định cưỡng chế kiểm đếm khá phức tạp, mất nhiều thời gian,

vật chất

Thứ năm, về dự thảo phương án hỗ trợ có thể gây ra khiếu kiện kéo dài nếu

có sự điều chỉnh theo hướng giảm

Thứ sáu, về vấn đề giá đất Tuy theo chủ trương sát giá thị trường nhưng trên

thực tế, người dân không bao giờ thông báo giá thật để tránh nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng Nên quy định giá đất đền bù khi được địa phương báo cao lên dù cao hơn từ 1-2 lần vẫn thấp hơn thực tế rất nhiều, dẫn đến hiện tượng người dân không đồng ý với phương án giá đền bù, gây chậm trễ cho công tác GPMB

- Theo Công ty TNHH Luật Dương Gia (2015) [43] cho thấy: Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, cụ thể:

Thứ nhất: Gía đất bồi thường thiệt hại chưa phù hợp

+ Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tên thị trường, có trường hợp sự chênh lệch này tỷ lệ còn khá cao

+ Giá đất bồi thường ở các địa phương lại khác nhau, mỗi nơi một kiểu, áp dụng khung giá đất riêng dẫn đến thắc mắc, trong cư dân ở những địa bàn giáp danh giữa tỉnh này với tỉnh kia

Thứ hai: Chính sách hỗ trợ

+ Chính sách hỗ trợ cho người dân để xác định, lựa chọn việc làm, lựa chọn hướng chuyển đổi nghề nghiệp, việc tổ chức đào tạo, cho học nghề đối với người dân bị thu hồi đất là rất khó

+ Cơ sở sản xuất kinh doanh trên địa bàn hạn chế tiếp nhận, tuyển dụng số lao động địa phương, những người có đất bị thu hồi

+ Chính sách hỗ trợ không đủ, đặc biết người có đất bị thu hồi hết đất nông nghiệp, thu hồi hết đất, không biết làm gì, vì không có tay nghề, chuyên môn kĩ thuật để xin vào làm các doanh nghiệp…

Thứ ba: Cơ quan giải phóng mặt bằng chưa tuân thủ pháp luật

+ Công tác bồi thường, GPMB bình thường đã rất phức tạp, việc cơ quan chức năng mập mờ trong quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế -

xã hội của đất nước, đồng thời gây ra nhiều bức xúc trong dư luận nhân dân

+ Sự yếu kém trong am hiểu pháp luật của cán bộ đất đai, cũng có thể xuất phát từ ý chí chủ quan, cố tình làm sai lệch pháp luật để hưởng lợi riêng của một bộ phận không nhỏ cán bộ, người có quyền trong việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

+ Việc cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng không công khai kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân biết làm cho người bị thu hồi đất không có được những thông tin cần thiết, diễn ra khá phổ biến

+ Ở một số địa phương, còn diễn ra tình trạng cán bộ đất đai cố tình làm sai pháp luật, không công bằng trong bồi thường, thậm chí” ăn chặn” của người dân gây ra nhiều bức xúc, dẫn đến việc khiếu kiện kéo dài

Thứ tư: Vấn đề tái định cư còn chậm, chưa được quan tâm

+ Hiện nay nhiều khu tái định cư chất lượng kém, không đáp ứng được chất lượng công trình, mới đi vào sử dụng đã xuống cấp, hư hỏng

+ Nhà tái định cư hẹp, không có sân chơi cho trẻ em

+ Qũy đất để thực hiện dự án, xây dựng nhà tái định cư không có Khi thu hồi đất của người dân rồi vẫn chưa có nhà để ở

Thứ năm: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều bất

đến công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

- Theo Hà Thanh Tùng (2013)[44] cho thấy: Công tác GPMB trên địa bàn tỉnh Phú Thọ còn gặp nhiều khó khăn, cụ thể: Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh ban hành để bồi thường giải phóng mặt bằng có giá đất còn thấp hơn giá đất thị trường

Việc quản lý nhà nước về đất đai ở các địa phương từ những năm trước đây còn chưa chặt chẽ, để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất, sử dụng đất không rõ nguồn gốc, gây nhiều khó khăn cho việc xác định diện tích từng loại đất

Công tác GPMB liên quan đến quyền lợi trực tiếp, thiết thực của nhiều người dân, trình độ dân trí nhiều nơi còn có hạn, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước còn phức tạp, thay đổi nhiều, trong khi công tác tuyên truyền, quán triệt chủ trương chính sách nhiều nơi chưa tốt dẫn đến người dân còn có cách hiểu khác nhau về chính sách của Nhà nước làm kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng,

có nơi còn xảy ra tình trạng khiếu kiện đông người, gây mất trật tự trị an

Trong quá trình thực hiện, nhiều hạng mục, nội dung phát sinh, các quy định của Nhà nước chưa điều chỉnh hết, các cấp các ngành phải bàn bạc, thống nhất đề xuất UBND tỉnh xử lý, nên kéo dài thời gian công tác giải phóng mặt bằng;

Một số dự án về giao thông liên quan đến nhiều tỉnh khác nhau, trong khi chính sách bồi thường của các tỉnh chưa đồng nhất, như: Giá đất, chính sách hỗ

trợ dẫn đến người dân so sánh và có nhiều ý kiến với cơ quan nhà nước làm kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng (dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai…)

Chức năng tham mưu tổ chức thực hiện, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có thay đổi (chuyển từ ngành Tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường), nhưng hầu hết cán bộ chuyên môn không chuyển giao nên cán bộ ngành Tài nguyên và Môi trường phải đảm nhận thêm nhiệm vụ, trong khi biên chế

và tổ chức chưa tương xứng

Lực lượng cán bộ chuyên môn thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái

định cư của các cấp, đặc biệt là cấp huyện, xã còn mỏng, chuyên môn nghiệp vụ

hạn chế, thực hiện nhiệm vụ kiêm nhiệm nên làm ảnh hưởng không nhỏ đến tiến

định cư (TĐC) đối với các hộ dân bị thu hồi nhiều đất, hộ gia đình có nhiều thế

hệ sinh sống, đông con, hộ gia đình ở vị trí thuận lợi chưa phù hợp, thỏa đáng Quá trình lập dự án, đơn vị tư vấn luôn lập dự toán đền bù GPMB thấp hơn so với thực tế nên khi triển khai phải điều chỉnh lại Sự phối hợp của các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương trong GPMB chưa thường xuyên, tích cực và thiếu sự chủ động

Bên cạnh đó, việc thiếu khu TĐC, các khu TĐC này được thiết kế với vị trí chưa tương xứng với vị trí hiện tại của các hộ dân bị thu hồi đất khiến nhiều hộ dân không đồng ý bàn giao mặt bằng khiến công tác GPMB thêm phần khó khăn

Mặt khác, một bộ phận nhân dân thiếu hợp tác, cá biệt có trường hợp lôi kéo các hộ dân khác không đồng tình với chính sách của nhà nước theo ý chí chủ quan của mình Ngoài ra, đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB chưa đảm bảo về số lượng

và chất lượng, đặc biệt là thiếu năng lực, kinh nghiệm trong vận động, thuyết phục,

đối thoại với nhân dân

* Đánh giá chung

Công tác bồi thường, GPMB còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Tiến độ thực hiện nhiều dự án còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu đề ra, nhiều dự án kéo dài thời gian thực hiện làm ảnh hưởng đến các nhà đầu tư và ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án Một số nguyên nhân cơ bản dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng chậm:

- Chế độ chính sách về bồi thường thường xuyên thay đổi, đặc biệt là các văn bản, Quyết định của Trung ương, cấp tỉnh ban hành còn nhiều mâu thuẫn chưa thống nhất, khó thực hiện

- Việc xây dựng bảng giá đất, tài sản phục vụ công tác giải phóng mặt

bằng chưa phù hợp, không sát với giá thị trường (chỉ bằng 50% đến 70% giá trị

trường) cho nên các hộ dân bị ảnh hưởng không chấp nhận, phát sinh nhiều kiến

nghị, khiếu nại

- Nhiều phương án đã được phê duyệt nhưng không thể thực hiện được do chủ đầu tư không bố trí được kinh phí hoặc Chủ đầu tư chậm bố trí kinh phí để chi trả, khi có kinh phí thì giá cả bồi thường thay đổi phải lập lại phương án

- Công tác xây dựng các khu tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng phải

được thực hiện trước khi lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, thế nhưng

trong thời gian vừa qua, việc chuẩn bị đất tái định cư không đáp ứng được yêu cầu,

có nhiều dự án quá trình thực hiện việc giải phóng mặt bằng phải dừng lại do chưa

bố trí được đất tái định cư Một số khu tái định cư, cơ sở hạ tầng không bằng so với khu đất bị thu hồi dẫn đến các hộ dân bị ảnh hưởng không đồng thuận

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hai dự án BTGPMB trên địa bàn thành phố Lạng Sơn (Dự án: Chỉnh trang, phát triển đô thị và quy hoạch khu dân cư tại khối 2, phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn và Dự án: Cầu Thác Mạ (cầu 17 tháng 10), phường Đông Kinh, thành

phố Lạng Sơn); Những chính sách và công tác bồi thường GPMB của 02 dự án

- Những người dân bị mất đất và những thiệt hại của họ sau khi bị thu hồi đất trong đó thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ theo các quy định của Chính phủ, mức độ giải quyết những khó khăn của người dân bị mất đất

- Phạm vi thực hiện dự án:

+ Dự án: Chỉnh trang, phát triển đô thị và quy hoạch khu dân cư tại khối 2, phường Vĩnh Trại: Thời gian thực hiện dự án từ năm 2007 đến năm 2015

+ Dự án: Cầu Thác Mạ (cầu 17 tháng 10), phường Đông Kinh, thành phố

Lạng Sơn): Thời gian thực hiện dự án từnăm 2013 đến năm 2015

* Lý do lựa chọn dự án để nghiên cứu:

- Dự án: Khu Tái định cư khối 2, phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn

hiện là một trong những dự án “nóng” trên địa bàn thành phố Lạng Sơn nói chung

và tỉnh Lạng Sơn nói riêng Các hộ dân bị ảnh hưởng dự án liên tục có đơn thư khiếu nại kéo dài, đơn thư khiếu nại vượt cấp thắc mắc về chế độ, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như quy trình thực hiện giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án Lựa chon nghiên cứu để đưa ra những đề xuất hợp lý góp phần giải quyết vướng mắc dự án

- Dự án: Cầu Thác Mạ (cầu 17 tháng 10), phường Đông Kinh, thành phố

Lạng Sơn) là dự án thực hiện theo 02 quy định, vừa thực hiện theo Luật Đất đai

năm 2003 và theo Luật Đất đai năm 2013, cơ bản thực hiện theo Luật Đất đai năm

2003 (Mục đích chính là lựa chọn nghiên cứu dự án thực hiện theo luật mới nhưng

do Luật Đất đai năm 2013 bắt đầu có hiệu lực từ 01/7/2014, các văn bản dưới luật ban hành muộn, văn bản hướng dẫn của UBND tỉnh Lạng Sơn chậm ban hành do