Đầu tư khu chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ văn phòng

Lượng giaodịch tăng 49% theo quý và 193% theo năm nhờ tình hình hoạt động tốt của những dự án mới.. Tỉ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm nhờ vàotình hình hoạ

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC

ĐỊA ĐIỂM: Phường Trường Thọ, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 11 năm 2016

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC

ĐƠN VỊ TƯ VẤN

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ

DỰ ÁN VIỆT

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 11 năm 2016

M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 4

I.1 Giới thiệu chủ đầu tư 4

I.2 Mô tả sơ bộ dự án 4

I.3 Căn cứ pháp lý 4

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG TẠI TP HỒ CHÍ MINH 6

II.1 Tình hình kinh tế 6

II.2.Tình hình xã hội 8

II.3 Thị trường bất động sản 9

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 14

III.1 Mục tiêu của dự án 14

III.2 Sự cần thiết phải đầu tư 15

CHƯƠNG IV: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ 16

IV.1 Vị trí địa lý 16

IV.2 Địa hình 17

IV.3 Dân cư 17

IV.4 Giao thông 18

CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 18

V.1 Đánh giá tác động môi trường 18

V.2 Tác động của dự án tới môi trường 19

V.3 Kết luận 23

CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 24

VI.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 24

VI.2 Nội dung tổng mức đầu tư 24

CHƯƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH 25

VII.1 Khái toán tổng mức đầu tư của dự án 25

VII.2 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án 26

CHƯƠNG VIII :HIỆU QUẢ KINH TẾ TÀI CHÍNH KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN 28

VIII.1 Doanh thu dự kiến dự án 28

VIII.2 Bảng Hiệu Quả Tài Chính 33

VIII.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội 49

CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 50

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁNI.1 Giới thiệu chủ đầu tư

I.2 Mô tả sơ bộ dự án

 Tên dự án : Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộchung cư Thủ Đức

 Địa điểm xây dựng : Phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh

 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới

 Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

 Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG TẠI

và cơ khí chế tạo tăng 4,4%

Chỉ số tiêu thụ toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tháng 7 tăng 3,1% so với thángtrước, tính chung 7 tháng đầu năm tăng 4,9% Một số ngành có chỉ số tiêu thụ tăng cao socùng kỳ: sản xuất sản phẩm điện tử; sản xuất máy móc, thiết bị khác; sản xuất đồ uống;sản xuất sản phẩm từ khoáng phi kim loại…Một số ngành có chỉ số tiêu thụ tăng thấp: sảnxuất thuốc lá; dệt; da; xe có động cơ…

Chỉ số tồn kho toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tại thời điểm 01/8 tăng 29,2% sovới cùng thời điểm năm trước Một số ngành có chỉ số tồn kho tăng: sản xuất giấy; in ấn;sản xuất hóa chất; sản xuất thiết bị điện… Một số ngành có chỉ số tồn kho giảm: sản xuấtda; sản xuất sản phẩm từ khoáng phi kim loại; sản xuất sản phẩm từ kim loại đúc sẵn…

Vốn Đầu Tư

Tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn thành phố 8 tháng ước thực hiện 151.317

tỷ đồng, tăng khá (9,6%) so với cùng kỳ năm trước (8 tháng năm 2015 tăng 7,5%) Trongđó:

Vốn đầu tư xây dựng thuộc ngân sách thành phố ước thực hiện 10.689,8 tỷ đồng, tăng1,8% so với cùng kỳ năm trước (8 tháng năm 2015 tăng 4,6%) Cấp thành phố ước thựchiện 6.508,2 tỷ đồng, chiếm 60,9%; cấp quận huyện ước thực hiện 4.181,6 tỷ đồng, chiếm39,1%

Tình hình cấp phép xây dựng nhà ở hộ dân cư

Tính đến ngày 31/7, toàn thành phố đã cấp 32.921 giấy phép xây dựng và sửa chữalớn, với diện tích sàn 7.144 ngàn m2 Trong đó cấp cho xây dựng mới 32.538 giấyphép, với diện tích 7.108,3 ngàn m2 và 383 giấy phép sửa chữa lớn, với diện tích33,7 ngàn m2

So với cùng kỳ tăng 7% về giấy phép (+ 2.059 giấy phép) và tăng 16% về diện tích (+

962 ngàn m2)

Tình hình cấp phép đầu tư nước ngoài

Từ đầu năm đến ngày 15/8, 508 dự án có vốn nước ngoài được cấp giấy chứng nhậnđầu tư với tổng vốn đăng ký đạt 708,9 triệu USD Trong đó, 100% vốn nước ngoài 403

dự án, vốn đầu tư đạt 346,4 triệu USD; liên doanh 99 dự án, vốn đầu tư đạt 355,8 triệuUSD

Chia theo lĩnh vực đầu tư: ngành kinh doanh bất động sản dẫn đầu về vốn đăng ký đầu

tư với 15 dự án, số vốn đạt 318,9 triệu USD (chiếm 45%); kế đến là ngành thươngnghiệp với 192 dự án, vốn đầu tư 198,4 triệu USD (chiếm 28%); công nghiệp 27 dự

án, vốn đầu tư 71 triệu USD (chiếm 10%); thông tin và truyền thông 70 dự án, vốn đầu

tư 38,5 triệu USD; hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ 100 dự án, vốn đầu tư25,2 triệu USD; xây dựng 21 dự án, vốn đầu tư 16,3 triệu USD…

Chỉ số giá

Chỉ số giá tiêu dùng bình quân 8 tháng đầu năm 2016 so cùng kỳ năm 2015 tăng1,22% (năm 2013: 2,98%; năm 2014: 4,93%; năm 2015: 0,66%)

Mức biến động giá cụ thể một số nhóm hàng có thay đổi so tháng trước:

 Nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống giảm -0,19% so tháng trước, trong đó: nhóm lươngthực không biến động, nhóm thực phẩm giảm -0,37%

 Nhóm giao thông giảm 2,40 % so tháng trước, chủ yếu do tác động của hai lần giảmgiá xăng dầu ngày 20/7 và ngày 04/8, theo đó qua hai lần giảm giá bình quân giáxăng và dầu diezel giảm 4,07%

 Nhóm nhà ở, điện nước, chất đốt, VLXD tăng 0,18% so tháng trước, đây là nhóm cóchỉ số tăng nhẹ trong tháng, trong đó: xi măng tăng bình quân khoảng 10%, cát xâydựng, đá xây dựng, sơn… tăng nhẹ; Giá nhà thuê bình quân tăng 0,71% so kỳ trước;giá nước sinh hoạt tăng nhẹ 0,14%, còn lại các mặt hàng như sắt thép xây dựng, gạchxây giảm nhẹ; Gas giảm bình quân 3,10%; Dầu hỏa giảm 0,64%; Điện sinh hoạtgiảm 1,65%

 Nhóm giáo dục tăng 0,18% so tháng trước, trong tháng 8/2016 một số trường dân lập

đã điều chỉnh khung học phí mới cho khối phổ thông cơ sở và phổ thông trung học

Dự kiến tháng 9, tháng 10 khi chính thức bước vào năm học mới 2016 - 2017, họcphí mẫu giáo, học phí học nghề, trung cấp cao đẳng, đại học cũng sẽ được tiếp tụcđiều chỉnh

Tổng thu cân đối ngân sách Nhà nước 8 tháng ước thực hiện 197.792 tỷ đồng, đạt66,3% dự toán, tăng 9,9% so cùng kỳ.

Tổng chi ngân sách địa phương (trừ tạm ứng) 8 tháng ước thực hiện 30.172 tỷ đồng,đạt 47,3% dự toán, tăng 10,7% so cùng kỳ

Chi đầu tư xuyên 17.486 tỷ đồng, đạt 50,5% dự toán, tăng 4,9% so cùng kỳ; trong đó,chi sự nghiệp kinh tế 2.327 tỷ đồng, đạt 47,5% dự toán, tăng 27,7%; chi sự nghiệpgiáo dục đào tạo 4.951 tỷ đồng, đạt 53,9% dự toán, tăng 0,8%; chi sự nghiệp y tế 1.572

tỷ đồng, đạt 58,8% dự toán, giảm 10,2%; chi quản lý hành chính 3.167 tỷ đồng, đạt61,7% dự toán

Tín dụng ngân hàng

Tổng vốn huy động trên địa bàn thành phố đến đầu tháng 8 đạt 1.678,7 ngàn tỷ đồng,giảm 0,7% so tháng trước (chỉ số này của tháng trước: +2,7%) và tăng 18% so vớitháng cùng kỳ Vốn huy động của các Ngân hàng Thương mại cổ phần chiếm 54,7%tổng vốn huy động, tăng 16,3% so tháng cùng kỳ Vốn huy động bằng ngoại tệ chiếm12,7%, giảm 2% so tháng cùng kỳ Vốn huy động VNĐ chiếm 87,3% tổng vốn huyđộng, tăng 21,6% so tháng cùng kỳ Trong đó, tiền gửi tiết kiệm chiếm 53,7% tổngvốn huy động, tăng 14,0% so với tháng cùng kỳ

II.2.Tình hình xã hội

 Tội phạm kinh tế: Trong tháng đã phát hiện 99 vụ vi phạm kinh tế trong đó baogồm: buôn bán, vận chuyển hàng ngoại nhập lậu (09 vụ); mua bán hàng cấm(39 vụ); kinh doanh hàng giả, vi phạm sở hữu công nghiệp (10 vụ); kinh doanhhàng hóa không có hóa đơn chứng từ (22 vụ); kinh doanh trái phép, trốn thuế(19 vụ Thu giữ nhiều loại hàng hóa trị giá khoảng 7,4 tỷ đồng

 Trên lĩnh vực tội phạm môi trường, đã lập biên bản xử lý 42 vụ vi phạm về gây

ô nhiễm môi trường, xử phạt hành chính 15 vụ thu khoảng 1,2 tỷ đồng

 Tội phạm hình sự: Công tác đấu tranh chống phạm pháp hình sự có 14/24 quận,huyện được kéo giảm, trong đó có 07 loại án được kéo giảm gồm: giết người 03

vụ, cướp tài sản 08 vụ, giao cấu với trẻ em 03 vụ, cướp giật tài sản 67 vụ, chốngngười thi hành công vụ 05, cưỡng đoạt tài sản 03 vụ và phạm pháp khác 08 vụ

Giải quyết việc làm

Trong tháng 8/2016, hệ thống đơn vị dịch vụ việc làm, các thành phần kinh tế đã thuhút 24.792 lao động được giải quyết việc làm, giảm 1,34% so với tháng trước đó, sốchỗ việc làm mới tạo ra là 10.205 chỗ làm, tăng 3,97% so với tháng trước

Trong 8 tháng đầu năm 2016, số lượt lao động giải quyết việc làm là 220.034 lượt laođộng đạt, 81,49% so với kế hoạch, số chỗ việc làm mới tạo ra là 87.681 chỗ làm, đạt70,14% so với kế hoạch.

Bảo hiểm thất nghiệp:

- Từ ngày 01/7 đến 31/7, trên địa bàn thành phố có 12.806 lao động đến Trung tâmdịch vụ việc làm thành phố nộp hồ sơ hưởng trợ cấp thất nghiệp, số người nhận quyếtđịnh hưởng trợ cấp thất nghiệp là 11.638 người, số người được tư vấn - giới thiệu việclàm là 13.062 người, số người được hỗ trợ học nghề là 2.003 người

II.3 Thị trường bất động sản

Theo Báo cáo của Savills, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 3/2016 khảquan ở hầu hết các phân khúc Trong đó, nổi bật tại phân khúc biệt thự và nhà liền kềvới lượng giao dịch đạt mức kỷ lục, tăng 193% theo năm

Nhu cầu tăng mạnh tại các dự án hạng sang

Tổng mặt bằng cho thuê khoảng 1,160,000 m2, tăng 10% theo quý (QoQ) và 22% theonăm (YoY) do có thêm 131,500 m2 nguồn cung mới và khoảng 26,500 m2 giảm từ các dự án dừng hoạt động

Giá thuê trung bình tăng 4% theo quý, chủ yếu là do hoạt động tốt của Saigon Centre vừa mở lại và dự án mới Aeon Mall Bình Tân Công suất thuê trung bình khoảng 93%,

ổn định theo quý và năm trong đó trung tâm thương mại công suất tăng 1 điểm phần trăm theo quý, khối đế bán lẻ giảm 3 điểm phần trăm còn trung tâm bách hóa ổn định

Nguồn cung mới ở trung tâm được hấp thụ tốt mặc dù giá cao, phản ánh nhu cầu thực thuê trong những dự án hạng sang mới Việc Union Square – một dự án cao cấp tạm dừng hoạt động lại phản ánh tình hình cạnh tranh khốc liệt tại trung tâm.

Giao dịch đạt kỷ lục tại phân khúc biệt thự và nhà liền kề

Theo đó, nguồn cung sơ cấp tại phân khúc này đạt khoảng 3,800 căn, tăng 19% theoquý và 128% theo năm Cụ thể, 6 dự án biệt thự/nhà liền kề và giai đoạn mới của năm

dự án hiện hữu cung cấp thêm cho thị trường sơ cấp khoảng 1,100 căn Lượng giaodịch tăng 49% theo quý và 193% theo năm nhờ tình hình hoạt động tốt của những dự

án mới Nhà liền kề chiếm 71% tổng lượng giao dịch Tỉ lệ hấp thụ đạt 32%, tăng 7điểm phần trăm theo quý và 8 điểm phần trăm theo năm

Trong đó, quận 2 và 9 tiếp tục đạt tình hình hoạt động tốt nhất trong quý này, chiếm 51% tổng lượng giao dịch Hạ tầng phát triển và qui hoạch đô thị tốt đã hỗ trợ tình hình bán hàng tại khu Đông Những dự án có chủ đầu tư uy tín, giá bán sản phẩm hợp

lí và đa dạng tiện ích vẫn là những yếu tố chính thu hút người mua

Cùng với đó, lượng giao dịch về căn hộ hạng C cũng tăng đáng kể với tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 40,300 căn hộ trong tất cả các phân khúc Mười một dự án mới vàgiai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu được mở bán, cung cấp hơn 4,600 căn, giảm mạnh 47% theo quý Lượng giao dịch đạt 7,500 căn, tăng 7% theo quý và 43% theo năm Tỉ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm nhờ vàotình hình hoạt động tốt của phân khúc hạng A và hạng C Hạng A có tỉ lệ hấp thụ cao nhất với 34 phần trăm Lượng giao dịch của phân khúc hạng C tăng mạnh khoảng 15%theo quý Trong quý 3/2016, lượng giao dịch của hạng B giảm 12% sau khi tăng 6 quýliên tiếp

Được biết thêm, từ quý 4/2016 đến năm 2018, dự kiến sẽ có hơn 50,000 căn hộ sẽ gianhập thị trường.

Lượng khách quốc tế tăng trong mùa mưa là câu chuyện tại phân khúc khách sạn, dẫnđến tổng nguồn cung đạt hơn 15,400 phòng từ 125 dự án, ổn định theo quý và tăng 8%theo năm Được biết, trong quý 3/2016, một khách sạn 3 sao với 72 phòng trở lại thịtrường sau khi hoàn tất nâng cấp sửa chữa, trong khi đó, một khách sạn 3 sao khác sửachữa 54 phòng Công suất cho thuê phòng xấp xỉ 65%, tăng 1 điểm phần trăm theoquý và 3 điểm phần trăm theo năm Giá thuê phòng trung bình xấp xỉ 1,829,000 đồng/phòng/đêm (82 USD/phòng/đêm), tăng 9% theo năm nhưng giảm 2% theo quý do giáthuê trung bình của 5 sao giảm 2% theo quý

Đặc biệt, trong 8 tháng đầu năm 2016, TP.HCM đón hơn 3.1 triệu lượt khách quốc tế,tăng 26.5% theo năm và chiếm 49% tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam Từ quý4/2016 đến năm 2018, hơn 2,800 phòng từ 14 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường.Trong đó, gần 600 phòng từ 5 dự án khách sạn từ 3 đến 4 sao đã hoạt động trong 9tháng đầu năm 2016 và đang xin chứng nhận hạng sao.

Mặt bằng khan hiếm đẩy giá thuê văn phòng tăng

Trong quý 3/2016, một dự án hạng C gia nhập thị trường và một tòa nhà hạng B tạmngừng hoạt động để nâng cấp sửa chữa Tổng nguồn cung văn phòng đạt 1,580,000m2, ổn định theo quý và ngày càng khan hiếm

Nhìn chung, tình hình hoạt động tiếp tục tiến triển tốt do sự thiếu hụt nguồn cung mới.Công suất trung bình tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm,đạt 98 phần trăm Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 5% theo năm Trong đó,lượng tiêu thụ chủ yếu đến từ các dự án hạng B và C, chiếm 97% tổng lượng tiêu thụmới trong quý Văn phòng hạng A có tình hình hoạt động tốt nhất với giá thuê tăng 4%theo quý, đạt 1,070,000 đồng/m2/tháng (48 USD/m2/tháng)

Cuối cùng, về phân khúc căn hộ dịch vụ trong quý 3 cũng rất khả quan với tổng nguồncung đạt khoảng 4,540 căn từ 83 dự án, tương đối ổn định theo quý, cụ thể có 5 căn

hộ từ một dự án hạng C tại quận Phú Nhuận trở lại thị trường Đồng thời, nguồn cungtăng 4% theo năm

Như vậy, cả ba phân khúc đều có tình hình hoạt động cải thiện so với quý trước Côngsuất thuê trung bình tăng 3 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm lênmức 84%, trong đó hạng A và B là hai phân khúc có công suất tăng mạnh nhất

Theo nhận định của Savills, giá thuê trung bình cải thiện kể từ quý 1/2016, đánh dấu

sự hồi phục sau ba năm suy giảm liên tục Giá thuê trung bình đạt 529,000

đồng/m2/tháng (24 USD/m2/tháng), tương đối ổn định theo quý nhưng tăng 2% theo năm

Biệt thự và nhà liền kề

Sáu dự án biệt thự/ nhà liền kề và giai đoạn mới của năm dự án hiện hữu cung cấpthêm cho thị trường sơ cấp khoảng 1.100 căn Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.800căn, tăng 19% theo quý và 128% theo năm Lượng giao dịch tăng 49% theo quý và193% theo năm nhờ tình hình hoạt động tốt của những dự án mới Nhà liền kề chiếm71% tổng lượng giao dịch Tỉ lệ hấp thụ đạt 32%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và 8điểm phần trăm theo năm Quận 2 và 9 tiếp tục đạt tình hình hoạt động tốt nhất trongquý này, chiếm 51% tổng lượng giao dịch Hạ tầng phát triển và qui hoạch đô thị tốt

đã hỗ trợ tình hình bán hàng tại khu Đông Những dự án có chủ đầu tư uy tín, giá bánsản phẩm hợp lí và đa dạng tiện ích vẫn là những yếu tố chính thu hút người mua

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

III.1 Mục tiêu của dự án

Nhằm hòa chung vào xu hướng phát triển kinh tế và thực hiện chính sách của

Ủy ban Nhân dân Quận Thủ Đức nói riêng và Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, đẩymạnh đầu tư xây dựng khu nhà ở nhằm đón đầu nhu cầu thị trường và nhất là hướngtới những mục tiêu xã hội tốt đẹp Khi dự án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở

của người dân và sẽ góp phần làm đồng bộ hóa Quận Thủ Đức Song song đó, dự áncòn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cơ hội việc làm cho rất nhiều người.

III.2 Sự cần thiết phải đầu tư

Trong nhiều năm qua, nhà ở là một trong những vấn đề kinh tế – xã hội quantrọng Đặc biệt, tại Tp Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở đang là vấn đề rất bức thiết củangười dân Với dân số trên 8 triệu người, việc đáp ứng được quỹ nhà ở cho toàn bộ dân

cư đô thị không phải là việc đơn giản

Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế sựgia tăng dân số, đặc biệt là gia tăng dân số cơ học, một mặt phải tổ chức tái cấu trúc vàtái bố trí dân cư hợp lý, đi đôi với việc cải tạo xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đểđáp ứng được nhu cầu của xã hội

Vì vậy, việc đầu tư xây dựng Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và

Căn hộ chung cư Thủ Đức một trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng

được nhu cầu của thị trường

CHƯƠNG IV: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ

IV.1 Vị trí địa lý

Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức được xâydựng tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, Tp HCM

Hình: Bản đồ Quận Thủ Đức (Thành phố Hồ Chí Minh)

IV.2 Địa hình

TPHCM nằm trong vùng chuyển tiếp từ vùng đồi núi Đông Bắc đến vùng đồng bằngsông Cửu Long Căn cứ vào bản đồ địa hình của TPHCM, nhìn chung, TP có địa hìnhtương đối phẳng và thấp với một số gò triền phía Tây Bắc và Đông Bắc, cao độ mặtđất có khuynh hướng giảm dần từ phía Tây Bắc về phía Nam và Đông Nam

Khu vực địa hình dạng gò triền lượn sóng phân bố phần lớn ở các huyện Củ Chi, HócMôn, quận 12, phía Bắc quận Thủ Đức, quận 9, phía Bắc huyện Bình Chánh Cao độmặt đất thay đổi 4- 32m; trong đó, vùng có cao độ 4- 10m chiếm khoảng 19% tổngdiện tích tự nhiên; vùng có cao độ trên 10 m chiếm 11% tổng diện tích tự nhiên

Khu vực địa hình dạng phẳng thấp phân bố ở các quận nội thành hiện hữu, phần đấtcủa huyện Hóc Môn, quận 12 và quận Thủ Đức nằm dọc theo sông Sài Gòn và phầnđất phía Nam huyện Bình Chánh Cao độ mặt đất thay đổi 2- 4m; chiếm khoảng 15%tổng diện tích tự nhiên

IV.3 Dân cư

Dân số: 48 455.899

Mật độ dân số: 9.546 người/km2

Việc phân bố dân cư trên địa bàn quận Thủ Đức chia thành 5 khu ở tập trung:

o Khu ở 1: phía Đông Bắc gồm phường Linh Xuân, phường Linh Chiểu vàphường Linh Trung Khu dân cư này tập trung chủ yếu là dân cư hiện hữu thấptầng Định hướng xen cài chung cư trung - cao tầng dọc theo tuyến metro.Khuyến khích phát triển các khu phức hợp thương mại dịch vụ - văn phòng kếthợp căn hộ tại các khu đất chuyển đổi chức năng công nghiệp Quy mô diện tích1234,38 ha (kể cả Đại học Quốc gia), dân số dự kiến 140.000 người

o Khu ở 2: phía Đông Nam gồm phường Trường Thọ và phường Bình Thọ, gồmkhu biệt thự thấp tầng hiện hữu cải tạo trong khu làng Báo chí cũ Định hướngchuyển đổi chức năng phức hợp thương mại dịch vụ - căn hộ hiện đại dọc theo

xa lộ Hà Nội và đường vành đai phía Đông Diện tích 620,5 ha, dân số dự kiến

o Khu ở 3: phía Tây Nam gồm phường Hiệp Bình Chánh và phường Hiệp BìnhPhước Khu dân cư này chủ yếu được quy hoạch xây dựng mới, đa dạng chứcnăng ở: thấp tầng phía trong và cao tầng phía bờ sông Sài Gòn Diện tích 1412,3

ha (kể cả sông Sài Gòn), dân số dự kiến 110.000 người

o Khu ở 4: phía Tây Bắc gồm phường Bình Chiểu và phường Tam Bình, chủ yếukhu dân cư thấp tầng, có thể xen cài chung cư cao đến 12 tầng dọc Tỉnh lộ 43,diện tích 758,7 ha (kể cả sông Sài Gòn), dân số dự kiến 105.000 người

o Khu ở 5: khu trung tâm gồm các phường Linh Tây, phường Linh Đông vàphường Tam Phú Khu vực này gồm dân cư hiện hữu phía Bắc tập trung chủyếu nhà thấp tầng và khu dân cư mới phía Nam có thể xen cài chung cư caotầng Diện tích 739 ha, dân số dự kiến 100.000 người

IV.4 Giao thông

- Các tuyến đường chính trên Quận Thủ Ðức là: Quốc lộ 1A, Xa Lộ Hà Nội, Quốc lộ

13, Quốc Lô 1K, Võ Văn Ngân, Kha Vạn Cân, Ðặng Văn Bi, Tỉnh Lộ 43, Linh Ðông,Ngô Chí Quốc, Lê Thị Hoa, Hoàng Diệu 2

Đường sắt quốc gia chạy qua quận Thủ Đức đang được nâng cấp, kể cả ga Bình Triệu,

ga Sóng Thần, tạo cho Thủ Đức thêm một lợi thế quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội

CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNGV.1 Đánh giá tác động môi trường

V.1.1 Giới thiệu chung

Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường Khu nhà ở và chung cưThành Thủy là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môitrường trong khu căn hộ và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục,giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế những tác động rủi rocho môi trường và cho chính Thành Thủy khi dự án được thực thi, đáp ứng được cácyêu cầu về tiêu chuẩn môi trường

V.1.2 Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo

- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCNViệt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005

- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việcquy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường

- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luậtBảo vệ Môi trường;

- Thông tư số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác độngmôi trường và cam kết bảo vệ môi trường

- Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ vàMôi trường ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trườngkhu công nghiệp

- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ vàMôi trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môitrường bắt buộc áp dụng

- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danhmục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại

- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005

trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môitrường.

V.2 Tác động của dự án tới môi trường

Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu nhà

ở và chung cư Thành Thủy cũng như khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến môitrường sống của người dân trong khu căn hộ này Chúng ta có thể dự báo được nhữngnguồn tác động đến môi trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:

V.2.1 Giai đoạn xây dựng dự án

Nguồn gốc ô nhiễm

+ Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:

Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất,cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệuxây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát hoạt động của các máy móc thiết bịcũng như các phương tiện vận tại và thi công cơ giới tại công trường sẽ gây ra tiếngồn

+ Tác động của nước thải:

Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công nhânxây dựng Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải được kiểm soátchặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm

+ Tác động của chất thải rắn:

Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ quátrình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng Các chất thải rắn phát sinhtrong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôitheo nước mưa gây tắc nghẽn đường thoát nước và gây ra các vấn đề vệ sinh khác Ởđây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái sử dụng làm vật liệusan lấp Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không nhiều cũng sẽ được thugom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý ngay

Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm

Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặtbằng…

Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở cuốihướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh hưởng toànkhu vực

Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao độnggắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên

Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩutrang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết

Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng Các máykhoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h

Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêucầu sau:

Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công

Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân

Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn…

Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công nhân cầntập trung trong khu vực

Rác sinh hoạt được thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung

Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinhmôi trường, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân

V.2.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

Nguồn gốc ô nhiễm:

+ Ô nhiễm không khí:

Khí thải của các phương tiện:

Với qui mô 186 căn hộ các loại, có thể tập trung 950 dân cùng lúc, do đó cácphương tiện vận chuyển ước tính khoảng 370 xe máy các loại Khí thải của cácphương tiện chứa bụi SO2, NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) làm tăng tảilượng các chất ô niễm trong không khí

Khí thải từ quá trình đun nấu bếp gia đình:

Nồng độ các chất ô nhiễm trong khí thải của lò nấu bếp gia đình được tính trên

cơ sở tải lượng các chất ô nhiễm và lưu lượng khí thải Khu dân cư có 186 căn hộ, dân

cư đang sinh sống hiện nay ở khu vực này chủ yếu là dùng gas Trung bình mỗi hộ sửdụng 1 bình gas 12kg/tháng Như vậy, lượng gas tiêu thụ khoảng 2,232kg gas/tháng.Khi đốt LPG sẽ sinh ra bụi NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) và cũng gópphần gây ô nhiễm môi trường không khí

Nguồn ồn phát sinh ồn là do hoạt động sinh hoạt vui chơi giải trí của dân cư

+ Ô nhiễm nước thải:

Nước thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các chất hữu

cơ, các chất dinh dưỡng và vi sinh Nồng độ các chất ô nhiễm trong nước thải sinhhoạt như sau:

Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân bãi

có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống thoát nước,làm tăng mức độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận

cư sẽ khoảng 475kg/ngày

Chất thải nguy hại: Chất thải nguy hại là các chất thải cần có biện pháp quản lýđặc biệt Trong quá trình dân cư sinh sống, xe cộ sẽ cần phải bảo trì, thay dầu nhớt Do

đó nhất thiết phải có một cơ sở sửa chữa xe chuyên nghiệp với biện pháp thu gom,quản lý triệt để nguồn chất thải này Tuy nhiên, lượng chất thải này có số lượng ít vàkhông thường xuyên, nên có thể thu gom dễ dàng

Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm

+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:

Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho khu ở, dự án sẽdành diện tích đất để trồng cây xanh thảm cỏ Cây cỏ được trồng trong những vườnchung và dọc các đường phố tạo sân chơi cho trẻ em, tạo bóng mát và cũng có tácdụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi trường

Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phương tiện vận chuyển:

Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng Để tiếtkiệm năng lượng và giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thông thoáng bằng đốilưu tự nhiên có hổ trợ của đối lưu cưỡng bức

Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn hướng gió chủđạo trong năm, bố trí của theo hướng đón gió và của thoát theo hướng xuôi gió

Quá trình thông thoáng cưỡng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khóicao Tuy nhiên, đối với ống khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệch áp suất giữa haimặt cắt cũng sẽ tạo sự thông thoáng tự nhiên

Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các lò nấu gia đình:

Đối với hộ gia đình: Các lò đun nấu trong gia đình cần bố trí các bếp nấu thôngthoáng, các bình gas được đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu tai nạn rủi ro do bấtcẩn gây ra

Đối với Ban quản lý khu dân cư: Cần tuyên truyền giáo dục, thường xuyên nhắcnhở người dân cẩn thận khi sử dụng bếp, cần kiểm tra tính an toàn đối với các bình gascủa đơn vị cung cấp gas cho hộ gia đình

+ Giảm thiểu tiếng ồn :

Ban quản lý khu dân cư sẽ yêu cầu các hộ gia đình điều chỉnh âm thanh vừa đủnghe để khỏi làm phiền lòng mọi người xung quanh, đồng thời cấm hẳn những hoạtđộng vui chơi giải trí gây ồn ào quá 22 giờ

+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải:

Nước thải của khu dân cư Thành Thủy sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinhsang bể tự hoại

Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 –mức I, trước khi thải ra môi trường

+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn:

Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thờigiảm thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý khu dân cư sẽ thực hiện chu đáochương trình thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn

Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái chế chấtthải rắn sinh hoạt

Các loại chất thải có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) sẽ đưộc tái

sử dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận dụng sẽ được hợpđồng các đơn vị khác để xử lý

Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nước thải và rác thải sinh hoạt sẽ hợpđồng với Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lýtập trung

Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đặc biệt chú ý phân riêng, được quản lý và

xử lý theo đúng quy định của Nhà nước, đặc biệt là Quy chế “Quản lý chất thải nguyhại” theo Quyết định số 155 của Thủ tướng Chính phủ

V.3 Kết luận

Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đưa dự án vào sửdụng ít nhiều cũng làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực

CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN

VI.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng nhà máy được lập dựa trêncác phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây :

 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của QuốcHội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008;

 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

 Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

 Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việccông bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng côngtrình;

 Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việccông bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộphận kết cấu công trình năm 2014

 Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng

dự toán và dự toán công trình

VI.2 Nội dung tổng mức đầu tư

Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xâydựng Dự án “Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cưThủ Đức”, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quảđầu tư của dự án

Diện Tích Khối Chính Của Dự Án PHÂN KHU TRONG TÒA NHÀ CHÍNH

1.2 Hành lang, cầu thang công cộng 9.405

2 Khu thương mại dịch vụ 20.897

Tổng cộng (m²) 87.400