Nghiên cứu phân tích các rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư của các dự án cao ốc văn phòng tại tp hồ chí minh

Sau khi tiến hành thực hiện khảo sát các nhân tố, khả năng xảy ra và mức độ ảnh hưởng, từ đó đưa ra được các nhóm nhân tế rủi ro tác động đến hoạt động đầu tư dự án cao ốc văn phòng.. Ch

TRUONG DAI HQC CONG NGHE TP HCM

HUTECH

mm"

CAO ĐÀO BẮC

NGHIÊN CỨU PHÂN TÍCH CÁC RỦI RO ẢNH

HUONG DEN DAU TU CUA CAC DU AN CAO OC

VAN PHONG TAI TP HCM

LUAN VAN THAC SI

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng

và công nghiệp

Mã số ngành: 60580208

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LƯƠNG ĐỨC LONG

HUTECH LIBRARY ,L 6242

TP HỎ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2015

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS LƯƠNG ĐỨC LONG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP HCM

ngày tháng năm

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

TT Họ và tên Chức danh Hội đồng

1 PGS TS Ngô Quang Tường _| Chủ tịch

2 TS Nguyễn Anh Thư Phản biện 1

4 PGS TS Nguyễn Thông Ủy viên

5 TS Lê Hoài Long Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa

chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Cao Đào Bắc Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 17/10/1971 Nơi sinh: Hưng Yên

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dimg cong trinh DD & CN MSHV: 1241870001

I- Tén dé tai:

Nghiên cứu phân tích các rủi ro ảnh hưởng dén dau tu cia cdc dy an cao dc van phong tai TP HCM

II- Nhiệm vụ và nội dung:

- Nghiên cứu xác định những rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM

- Phân tích xếp hạng những rủi ro đã tìm được

- Xây dựng mô hình đánh giá rủi ro đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM

HI- Ngày giao nhiệm vụ: 25/6/14

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 25/12/14

V- Cán bộ hướng dẫn: TS Lương Đức Long

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUAN LY CHUYEN NGANH

quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xm cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

được cảm ơn và thông tin trích trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc

Học viên thực hiện luận văn

Cao Đào Bắc

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến tất cả quý thầy cô Trường Đại

Học Công Nghệ TP HCM, thầy cô Phong Quan ly Khoa hoc ~ Đào tạo sau Dai

học, những người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức

Tôi cũng xin được phép gửi đến thầy TS Lương Đức Long biết ơn sâu sắc

về những gì thầy đã hướng dẫn và truyền đạt kiến thức trong suốt quá trình làm

luận văn tốt nghiệp

Xin được cảm ơn các bạn học viên cao học 12SXD2I1 đã giúp đỡ tôi rất

nhiều trong quá trình làm luận văn

Tôi xin gửi lời cảm ơn đến đồng nghiệp đã nhiệt tình dành chút thời gian quý

báu để tham gia vào cuộc khảo sát

Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình của tôi, những người đã

tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học cũng như thực hiện luận văn

Cao Đào Bắc

Nghiên cứu được thực hiện thông qua bảng câu hỏi khảo sát đã nhận dạng 6

nhóm với 35 yếu tố rủi ro ảnh hưởng đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM

Sau khi tiến hành thực hiện khảo sát các nhân tố, khả năng xảy ra và mức độ ảnh hưởng, từ đó đưa ra được các nhóm nhân tế rủi ro tác động đến hoạt động đầu

tư dự án cao ốc văn phòng Từ việc phân tích khám phá các nhân tế (EFA), loại bỏ các nhân tố không hoặc ít ảnh hưởng để đưa vào mô hình phân tích hồi quy

Kết quả nghiên cứu tác giả đánh giá nhận đạng ra 11 yếu tố rủi ro hàng đầu

và đề xuất biện pháp ứng phó rủi ro Qua đó doanh nghiệp có kế hoạch phòng ngừa,

hạn chế và kiểm soát rủi ro trong suốt quá trình thực hiện dự án, nhằm tăng tỷ lệ

thành công khi đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM

ABSTRACT

Investment in office buildings construction in Ho Chi Minh City are in fierce competition phase containing many elements of risk when investing So finding out

the risks affecting investment on projects office building in Ho Chi Minh City isa

very complex task

The research was conducted through a questionnaire survey has identified six groups with 35 risk factors affecting investment office building in Ho Chi Minh City

After conducting a survey on factors, the possibility of occuring and extent

of impact, thereby giving the group of risk factors that impact the investment in office buildings project From the analysis to explore factors ( EFA ), remove these factors which have no or less influence to put on a regressivl analysis model

Results of the study authors assessed identifying 11 leading risk factors and proposed risk responding measures Thereby companies have plans to prevent, limit

and control risks during project implementation, in order to increase the rate success

of when investing office in building in Ho Chi Minh City

LO] CAM OM, CC “ il

TO tat cố ao iil

“5 — Ố.Ố À 1V

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT +55 éhnhhttrrttrtrrrrrren viii DANH MỤC HÌNH ẢNH St nnnhhhhhnhhhhttrrrdrdrrrrrrre x b.\):80Ý7)098:7)/c 5:20 2 .ỏôốởsẽẽ xi

11 Giới thiệu e.-òcccccrrerrrirrrrrrrtrrrrrrrriirrrrerriiiirrrrrrriiirirrrrrrrrrrie 1 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu -vscc+eterrerrtrrrtrtrtrrtirrrrrtrirrrrrrr 1

13 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu -ssccerrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrre 1

1.4 Các mục tiêu nghiên cỨu -+nererererrrrrrrtrrrtrrrrrrrrrrrttrrrrrrtrertre 2 1.5 Phạm vi nghiên cứu -+rtreerrertrrtrtrtrterrrrrerrtrrrrtrrrerrrrrrrr 2 1.6 Kết quả mong đợi -csscsrerrerrtrrtrrtrrrrrtrrrtrrrrrtrrrrrtrrrrrrr 2

CHƯƠNG 2.TÔNG QUAN - 56c 52t2ctettrritrrtrrirrrrrriirrrrriirrrrrirrrrrr 3

2.1 Khái niệm và lý thuyết -rsinrrrrrrrrrrrtrrrrrrrrrrrrrrrrrrdrrtrrrrrrrr 3

2.1.1 Các khái niệm về đầu tư -:-ccsrtterrtrtterrrrrerrrrrrtrrrrrerrrrrer 3 2.1.2 Các khái niệm và lý thuyết về đự án -crrrtrrrterrrrrrterrrrre 3 2.1.3 Các khái niệm về lý thuyết về rủi ro -cccccrrerrrreetrrrrrrrre 17 2.2 Các nghiên cứu về quản lý rủi ro trước đây -. e-rrreeerrree 42 2.2.1 Các nghiên cứu trong nước . -: -e-esrrertrterterrtrrtrrtrrtrrrree 42 2.2.2 Các nghiên cứu nước ngoài -rseseerreertrrterrerterrtrrtrrrrrre 43 2.3 Thực trạng rủi ro khi đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM 45

2.4 Tổng kết và đánh giá ccccirrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrtrrrrrrrrrrrrrdir 45

CHƯƠNG 3.CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46 3.1 Cơ sở lý thuyẾt ccccrerrerrrrtrrrrrrerrrrrrririrrrirrrrrrrrrrrriio 46

3.1.6 Phân tích phương sai (ANOVA) -ceiehherrrrrrrrrrrrree 61

3.2 Phương pháp luận -c se enhhhrtrredrrrrrrrrrrrrrrrrirdrrrie 61

3.3 Phương pháp thực hiện trong luận văn NT HH1 kg KH HH th 67 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu định tính . -:+-cc+c+cerseerererereer 67 3.3.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng -ceceeerrrreereer 67 3.3.3 Quy trình thực hiện nghiên cứu . -cersererererserrrerserrrre 72 3.3.4 Quy trình thu thập đữ liệu -s-eirerrrerrrrrrrrrrrrrree 73

3.4 Thiết kế bảng câu hỏi và thu thập số liệu -. -cccsecceeeerrrrirrre 74

3.4.1 Giới thiệu cách lập bảng câu hỏi -+seierirrseeterrrirrrree 74

3.4.2 Các bước tiễn hành xây dựng bảng câu hỏi .-. -c ceere 75 CHƯƠNG 4.THU THẬP VÀ XỬ LÝ SÓ LIỆU -+tt+rrrrte 99

4.1 Xây dựng thang ổo . cseneeerrrstrrertrrrerrrrrerrerrrrre 99

4.2 Thông tin mẫu khảo sát -:25+e+serreeerrrietrrrirrrrirrrerrrriin 101

4.3 Khảo sát mức độ ảnh hưởng . - + sĩ 103 4.4 Khảo sát khả năng xảy Ta - cccSằceererrrieteeirrreererirerrrrtrrrrie 106

4.5 Xếp hạng nhân tỐ -cc-ccsrrrrrrrrtrirrtrrrrriiiirrririrrrrrrrrriiir 109 4.6 _ Phân tích nhân tố khám phá -5-5++2++rterertetrtrrtrtrrierrrrrre 112

CHƯƠNG 5.KÉT LUẬN - KIỀN NGHỊ -55sccccntetreerrrtrrrrre 123 5.1 Kếtluận: .cccccccrrerrrtrrrrrtrrrrrrrtiriirrrrrrrrrrririrrriir 123

5.2 Đóng góp của nghiên cứu -. -‹ +ssseserertretterertrrtertrrrrrrerrrrr 123

5.2.1 Hiện trạng của dự án % of Variance = 38,84 eerrrree 123 5.22 Thủ tục hành chính % of Variance = 18,079 eerrrrree 125

5.2.3 Quản lý khai thác % of Variance = 15,325 -eereerrrrrrrrre 125

5.2.4 Năng lực của doanh nghiệp % of Variance = 10,277 5.3 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo -

5.4 Kiếnnghị ciccccecrirrrrrrrrrrrtrrrirrrrrrrrrrrdrrrrdrrriirre TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MUC CAC TU VIET TAT

- ATLĐ: An toàn lao động

- BBNs: Là mô hình xác suất dạng đồ thị (Bayesian Belief Networks)

- BĐS: Bắt động sản

- CBRE: Công ty CB Richard Ellis

- CP: Cô phần

- DN: Doanh nghiệp

- EFA: Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis)

- EU: Liên minh châu Âu ( European Union)

- GPMB: Giái phóng mặt bằng

- IMF: Quy tién té quốc tế (International Monetary Fund )

- ISO: Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế (International Organization for

Standardization)

- KHXHVNB: Viện khoa học xã hội vùng nam bộ

- NXB: Nhà xuất bản

- NHMT: Ngân hàng thương mại

- ODA: Là một hình thức đầu tư nước ngoài (Official Development Assistance)

- QLDA: Quản lý dự án

- ROE: Là lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (Ret urn On Equity)

- SPSS: Phần mềm thống kê cho khoa học xã hội (Stasistical

Package for the Social Sciences)

- SXKD: San xuất kinh doanh

- TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam

- TN & MT: Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC HÌNH ANH

Hình 2.1 Mục tiêu của dự án [29] -cscccscnrrrrrrrrrrtrrirrriirirrirririrrirrrrr 5 Hình 2.2 Các mục tiêu và chủ thể dự án xây dựng [39] -cereeeerree 6 Hình 2.3 Các giai đoạn điển hình của dự án đầu tư xây dựng [38] - 9 Hình 2.4 Ba thành tố của dự án xây dựng [2] -: +sscrerrrrterrterrrrrrrrrrte 9 Hình 2.5 Vòng đời dự án [49] ccccccsrrirrrtrritirrrrrrrrrirrrrrrrriirrrre 11

Hình 2.6 Tác động qua lại giữa dự án và môi trường [49] - 12

Hình 2.7 Các yếu tổ thành công của dự án [25] - -cssrreerrrrrerrrrrree 16 Hình 2.8 Các rủi ro điển hình [36] cccscccssecssecesesesssssessseeesseessnecesnscecnsersunessneeesnesees 18 Hình 2.9 Mối quan hệ giữa rủi ro và vòng đời dự án [9]] -ere 22 Hình 2.10 Rủi ro phân theo tính chất hệ thống - -+tsrterrrrrtetrrre 23

Hình 2.11 Rủi ro phân theo môi trường tác động -ererirrrerreee 24

Hình 2.12 rủi ro phân theo đối tượng -+:-©5sstrrertrrrrrrerierrrrrrirrrrirr 25 Hình 2.13 Rủi ro phân theo giai đoạn đầu tư [33] -reerrrererrree 25 Hình 2.14 Trình tự phân tích rủi ro [37] . -cssrssrerreerierrrrrrrrrrrerrrriien 27

Hình 2.15 Các phương pháp phân tích rủi ro dự án [37] -+ -++ 28

Hình 2.15 Quy trình quản lý rủi ro [96] -c c-ccsseerrrrrrrrrrrererrrriir 32 Hình 2.16 Quản lý rủi ro dự án [3] - -cscsseerrrerrrerrrrrrrrrrrrrirrrre 33

Hình 3.1 Phương pháp phân tích định lượng -: seeiererrrrrrrrre 68

Hình 3.2 Quy trình thực hiện nghiên cứu -: -cecreeeeerrrrrrrrrrrrrtrrre 72

Hình 3.3 Quy trình thu thập dữ liệu -ererrerrrrrrrrrrrrrrrrrrren 73

Hình 3.4 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi khảo sát [9] -ccreireerrrerrreee 79

Hinh 4.1 Scree 1 .ố na 120

Bảng 2.2 Tính chất của các phương pháp phân tích rủi ro [37] - 28 Bang 2.3 Các phương pháp quản lý rủi ro [37] -sceerrerrrrrtrrrrre 33 Bảng 2.4 Quản lý rủi ro theo vòng đời dự án [37] -.-cceerererrree 34 Bảng 3.1 Thang đo đánh giá xác suất Xây Fâ Ă cành 54 Bảng 3.2 Bảng thang đo đánh giá mức độ tác động . -: -sereie 55

Bang 3.3 Hé số tin cậy Cronbach’s Alpha c-cssehrirrdrrdrrrrrriee 57

Bảng 3.4 Ưu nhược điểm của các phương pháp thu thập dữ liệu [1 1] 63

Bảng 3.5 Bảng mã hóa các yếu tố rủi ro csscccccnirtrrrrirrtrrirerirrrriirrrie 81

Bảng 4.1 Bảng xây dựng thang đo se ceenerrerrrirrrrrrrrrrrrrerrrrere 99 Bảng 4.2 VỊ trí công VÁC . - chien 101 Bảng 4.3 Đơn vị công tÁC - - sen rr11.01111 1T 101 Bảng 4.4 Thời gian công tác .-. -c sec seeneeerererirrrrrriiirrrrrrrrrrrrrrree 102

Bảng 4.5 Quy mô dự án . ccssssesseteterererrerirerriiiirirrirrrirrrrrrree 102

Bảng 4.6 Hiểu biết về rủi rO - 22c ctxrreetrrrirtrrrttriiirtrriirrrriirrrire 102 Bảng 4.7 Quan tâm về rủi rO -c252c2tzrttrrrrrrrrirrtrirrirrrririrrrirrrier 102

Bang 4.14 Communalities cn HT nh KH TH T111 11 1T HH TH H131 41111 kg 114 Bang 4.15 Communalities c-cscsnstrttttrrertrttdtrtrrrrrrrrrdrrrrrrrrrrirr 115 Bảng 4.16 Communalities - cà cenererertrtrrririrdrrrrrirrtrrrrrrrrrdrrrrrrrrrrir 116

Bảng 4.17 KMO and Bartletts Test -sceererrrrrrrrrrrrrrrtrrrrrn 117

Bảng 4.18 Acceptance level of KMO Value -. cieeeerrretererrrr 118

CO ảaaaa 118

Bảng 4.20 Rotated Component MatriX” ecscreeereirrrrtrrmrrrrrrrrrere 120

Cao ốc văn phòng tại TP HCM là thị trường tiềm năng Nhưng có rất nhiều rủi

ro có thê xảy ra Chính các tác động không én định từ môi trường xung quanh và

điều chỉnh từ nội tại dự án dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản được dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu qua đầu tư của dự án cao ốc văn phòng tại TP HCM

Đứng trước những vấn đề như vậy, để đạt được hiệu quả trong công tác đánh giá

và quản lý các tác động bên ngoài đến dự án xây dựng đòi hỏi phải có những sự

nghiên cứu, cập nhật, đổi mới các phương thức cho phù hợp

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu

Môi trường xây dựng ở TP HCM đang tiềm ân rất nhiều rủi ro, đó là tinh trang

không đồng bộ của hệ thống cơ sở hạ tầng, sự hạn chế trong việc công khai minh

bạch các dự án mời gọi đầu tư, sự khó khăn trong việc xác định giá thị trường của quyền sử đất, sự cạnh tranh giành thị phần của các chủ dự án đầu tư của các dự án cao ốc văn phòng tại TP HCM Sự tăng giá vật liệu xây dựng, doanh nghiệp nào đáp ứng được mức giá phù hợp hơn thì doanh nghiệp đó sẽ thắng, doanh nghiệp nào

đầu tư sai, tính toán không chính xác sẽ giảm lãi suất hoặc bù lỗ Chủ đầu tư không thể bồi thường, giải phóng mặt bằng thuận lợi, khả thi, để thực hiện nhanh dự án

theo quy hoạch, rút ngắn thời gian, tính toán chỉ tiết được khả năng thu hồi vốn,

tránh được những rủi ro ngoài mong muốn

1.3 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu

TP HCM là một thị trường có nhiều cơ hội đầu tư, đặc biệt là thị trường bat

động sản nói chung và thị trường cao ốc văn phòng nói riêng Tuy nhiên các dự án

cao ốc văn phòng tại TP HCM luôn phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau như: tài chính, thiết kế, hợp đồng, xây dựng, tổ chức, kinh tế, xã hội, chính sách,

pháp luật, môi trường Tắt cả những rủi ro này đều ảnh hưởng đến chỉ phí, tiến độ

hoặc chất lượng của dự án cao ốc văn phòng tại TP HCM.

giá rủi ro đầu tư cao ốc văn phòng tại TP HCM

1.5 Phạm vi nghiên cứu

Quan điểm phân tích: Phân tích các rủi ro ảnh hưởng đên đâu tư của các dự án

cao ốc văn phòng tại TP HCM

Đối tượng khảo sát: Chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, các thành viên

trong ban quản lý dự án Tư vẫn lập dự án đầu tư, tư vấn quản lý dự án Các nhà thầu thi công Các đối tượng liên quan khác

Địa điểm nghiên cứu: nghiên cứu thực hiện dự án cao ôc văn phòng trên địa bàn

TP HCM

1.6 Kết quả mong đợi

Xây dựng một mô hình đánh giá rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại TP HCM Đề xuất một phương pháp quản lý các rủi ro

ảnh hưởng đến đầu tư của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại TP HCM

Về mặt lý luận: Đề tài góp phần trong việc tổng hợp và phân tích các đánh giá của

các chuyên gia về các rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư của dự án cao ốc văn phòng tại

TP HCM Các phân tích được dựa trên nền tảng là cơ sở lý thuyết xác suất thông kê

dùng phần mềm SPSS phân tích nhân tố khám phá EFA và để nhận dạng các rủi ro hàng đầu ảnh hưởng đến đầu tư của các dự án cao ốc văn phòng tại TP HCM

Về mặt thực tiễn: Để tài này giúp đưa ra một quy trình nhận dạng và đánh giá các rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại TP HCM Qua đó giúp cho các chủ đầu tư chọn ra đự án có nhiều rủi ro nhất trong tương lai và từ đó đưa ra các quyết định lựa chọn giải pháp phù hợp đề ứng phó các rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư của các dự án cao ốc văn phòng tại TP HCM

2.1.1 Các khái niệm về đầu tư

Đầu tư là hoạt động sử dụng tiền vốn, tài nguyên và lao động để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế, xã hội

Đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó, nhằm thu về kết quả nhất định trong tương lai với mong muốn kết quả lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra [42]

Theo luật đầu tư 2006: Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản

hữu hình hay vô hình để hình thành tài sản, bằng việc tiến hành các hoạt động đầu

tư theo quy định của pháp luật

Trong tài chính, đầu tư là đặt tiền vào một tài sản với kỳ vọng của vốn đánh giá cao thường là trong tương lai dài hạn Điều này có thể được hoặc không được hỗ trợ bởi nghiên cứu và phân tích Hầu hết hoặc tất cả các hình thức đầu tư liên quan đến

một số hình thức rủi ro [92]

Đầu tư là hoạt động bỏ vốn kinh doanh để từ đó thu được số vốn lớn hơn số đã

bỏ ra, thông qua lợi nhuận [62]

2.1.2 Các khái niệm và lý thuyết về dự án

2.1.2.1 Dw an

- Dự án là một nhóm công việc được thực hiện theo một quy trình nhất định dé dat

được mục tiêu đề ra, có thời điểm bắt đầu và kết thúc được ấn định trước, và sử

dụng tài nguyên có giới hạn [2]

- Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau nhằm đạt được một

hoặc một số mục tiêu xác định, được thực hiện trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định, dựa trên những nguồn lực xác dinh [5].

một sản phẩm duy nhất [28]

- Theo bộ thẻo bộ tiêu chuẩn ISO 9000:2000 và TCVN định nghĩa dự án như sau:

“Dự án là một quá trình đơn giản nhất, gồm tập hợp các hoạt động có phối hợp

kiểm soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được mục tiêu phù

hợp với yêu cầu quy định, bao gồm các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn

”

lực”

Dự án là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở

rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về

số lượng hoặc duy trì cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong

khoảng thời gian xác định (có điểm khởi đầu và điểm kết thúc được xác định rõ

rang) [61]

- Du an 1a téng thể những chính sách hoạt động và chi phí liên quan với nhau được

sắp xếp nhằm đạt được một kết quả cụ thể trong phạm vi ngân sách và thời gian

nhất định

- Dự án được hiểu như là một nhóm các công việc, được thực hiện theo một quy

trình nhất định, có thời hạn hoàn thành, làm ra sản phẩm có giá trị cao [3]

- Dự án là một quá trình gồm các công việc, nhiệm vụ có liên quan với nhau, được

thực hiện nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra trong điều kiện ràng buộc về thời gian,

nguồn lực và ngân sách [6]

2.1.2.2 Mục tiêu của dự án

Là hoàn thành dự án theo yêu cầu kỹ thuật, đúng tiến độ thời gian và trong phạm

vi ngân sách cho phép Đây sẽ là một lời nhắc nhở về mục tiêu của dự án Tat cả các

hệ thống quản lý xây dựng hiện hữu sẽ được áp dụng để đảm bảo đự án ta đạt được

những mục tiêu này Tất nhiên, hệ thống quản lý xây đựng có thể không đạt được

bị thiếu hệ thống quản lý xây dựng phù hợp [38]

Dự án xây dựng có mục tiêu cơ bản như sau:

- _ Thực hiện công vệc

- - Thời gian

- - Giá thành

Việc hoàn thành dự án đúng yêu cầu về thời gian và giá thành là vấn đề lớn, khác

biệt hoàn toàn với dự án hoàn thành chậm một thời gian hay chi phí tăng cao [29]

Thời gian Hình 2.1 Mục tiêu của dự án [29].

Hinh 2.2 Cac muc tiéu va chu thể dự án xây dựng [39]

2.1.2.3 Dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng là tập tài liệu nghiên cứu các điều kiện kinh tế, kỹ thuật, xã

hội để nhà đầu tư có cơ sở bỏ vôn vào xây dựng công trình và khai thác công trình

đó nhằm đạt đến những hiệu quả kinh tế nhất định cho bản thân và xã hội [4]

- Đầu tư dự án xây dựng là sử dụng tài nguyên trong thời gian tương đối dài để mang lại lợi ích kinh tế xã hội Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hóa nhằm đạt được các mục tiêu đã định băng việc tạo ra kết quả cụ thé trong một thời gian nhất định

công nghệ và kinh tế của từng phương án sẽ được đánh giá và so sánh để lựa chọn

ra được các giải pháp tốt nhất có thể đối với dự án Kế hoạch tài chính cho các phương án đề xuất cũng phải được kiểm tra và thắm định kỹ càng và dự án sẽ được lập kế hoạch cùng với trình tự về thời gian hoàn thành và luân chuyên dòng tiền có sẵn Sau khi phạm vi công việc của dự án được xác định rõ ràng, giai đoạn thiết kế

kỹ thuật và công nghệ chi tiết sẽ cung cấp thông tin rõ ràng yêu cầu và phạm vi công việc trong xây dựng, và dự án chỉ phí chính xác sẽ là cơ sở giúp kiểm soát chỉ phí toàn dự án Trong giai đoạn đấu thầu và xây dựng, việc cung cấp các vật liệu và lắp dựng hiện trường phải được lên kế hoạch cần thận và kiểm soát thường xuyên

Sau khi quá trình xây dựng hoàn thành, thường có một khoảng thời gian ngắn để chạy thử và kiểm định lại toàn bộ thiết bị của công trình xây dựng khi chúng mới

được sử dụng trong giai đoạn đầu Cuối cùng, công việc quản lý và vận hành toàn

bộ công trình được chuyển giao cho chủ sử dụng để khai thác dự án trong thời gian còn lại của vòng đời và kết thúc sử dụng khi chúng được chỉ định phải tháo đỡ phá

hủy hoặc chuyên đổi mục đích sử dụng khác

Các giai đoạn thực tế của một dự án đầu tư xây dựng bất kỳ nào có thể không theo đúng trình tự như đã mô tả trong hình 2.2 Khi đó có một số giai đoạn phải lặp lại nhiều lần và một số giai đoạn khác lại có thể được thực hiện song song hoặc lồng

ghép với nhau theo thời gian, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể, tính chất dự án, khả

năng công nghệ và yêu cầu của chủ đầu tư Hơn nữa, một số chủ đầu tư lại có đủ năng lực thực hiện toàn bộ các công việc yêu cầu trong mọi giai đoạn của dự án đầu

tư xây dựng, hoặc họ lại muốn có được những tư vấn chuyên nghiệp và dịch vụ bên

ngoài cho một phần hoặc toàn bộ các giai đoạn Cũng dễ hiểu khi hầu hết các chủ

đầu tư lựa chọn thực hiện một số công việc bởi nội bộ nhân viên của họ và ký hợp đồng tư vấn và dịch vụ chuyên nghiệp bên ngoài cho các công việc khác của công

trình khi cần thiết [38].

Theo Luật xây dựng (2003), Du án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề

xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những

công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công

trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định

Một dự án nói chung hay một dự án xây dựng nói riêng gồm có ba thành tố: quy

mô, kinh phí và thời gian và ba thành tố này cần phải xác định rõ ràng trong dự án

Quy mô thể hiện khối lượng và chất lượng công việc thực hiện Kinh phí la chi phi thực hiện công việc tính băng tiền Thời gian thể hiện trình tự trước sau thực hiện

các công việc và thời gian hoàn thành dự án Chất lượng của dự án phải đáp ứng được yêu cầu của chủ đầu tư và là một bộ phận không thể tách rời của công tác quan ly du an Chất lượng liên quan đến quy mô, kinh phí và thời gian của dự án

Chất lượng

Hình 2.4 Ba thành tố của dự án xây dựng [2]

2.1.2.4 Quá trình hình thành và phát triển của dự án đầu tư

* Giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm các bước: Nhận biết tìm kiếm cơ hội đầu tư;

Lập báo cáo đầu tư xây dựng (cho phép đầu tư về mặt chủ trương); Lập báo cáo dự

án đầu tư xây dựng (dự án khả thi); Tham tra và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả

thi

* Giai đoạn đầu tư có thể chia thành các giai đoạn sau: Giai đoạn thương lượng

và hợp đồng: Giai đoạn thiết kế dự án; Giai đoạn xây dựng; Giai đoạn vận hành thử, Giai đoạn vận hành [14]

2.1.2.5 Vòng đời của dự án đầu tư

Giai đoạn hình thành dự án: có các công việc chính như: xây dựng và

khẳng định ý tưởng đầu tư ban đầu, xác định quy mô, thứ hạng và các mục

tiêu, đánh giá tính khả thi về thị trường và tài chính của dự án, xác định các

nhân tố và cơ sở thực hiện dự án [40] Giai đoạn này bắt đầu khi một dự án và hoàn tất khi các quy tắc dự án được chấp thuận Việc chấp thuận tài liệu này

bằng văn bản có nghĩa là tất cả các bên quan tâm đều đồng ý với những mục

tiêu, phương pháp, và sự cân bằng về chỉ phí, tiến độ, chất lượng của dự án

[41]

Giai đoạn nghiên cứu — phát triển: xây dựng dự án, lập kế hoạch thực hiện

và chuẩn bị nguồn nhân lực, lập kế hoạch tài chính và khả năng kêu gọi đầu

tư, xác định yêu cầu chất lượng và phê duyệt dự án Sau khi chấp thuận các

quy tắc, thì nhà quản trị dự án bắt đầu xây dựng kế hoạch dự án Tắt nhiên,

khi trình bày chi tiết về cách làm thế nào để thực hiện dự án, thì có thể một số quyết định về những quy tắc dự án sẽ thay đổi Vì thế, đến cuối giai đoạn lên

kế hoạch, tất cả các bên đều phải không chỉ chấp thuận kế hoạch, mà còn phải

châp thuận bất cứ sự thay đôi nào cần thiết đối với những quy tặc của dự án

Giai đoạn thực hiện (giai đoạn phát triển): thông tin tuyên truyền, thiết kế

quy hoạch và kiến trúc, phê duyệt các phương án thiết kế, đấu thâu xây dựng

và tổ chức thi công xây dựng, quản lý và kiểm soát Giai đoạn thực hiện công

việc thực sự đã được chấp thuận trong dự án Có thé giai đoạn này chiếm 90%

nỗ lực của dự án Giai đoạn triển khai được hoàn tất khi tiếp cận mục tiêu của

dự án

Giai đoạn kết thúc: hoàn thành công việc xây dựng, các hồ sơ hoàn công, vận hành thử công trình, giải thể nhóm tư vấn, kiểm toán Đây là giai đoạn ngắn nhất của dự án, nhưng không kém quan trọng so với những giai đoạn

khác Những hoạt động kết thúc thực hiện ba chức năng quan trọng: chuyển

sang giai đoạn kế tiếp, cho dù là những hoạt động, hoặc là giai đoạn phát triển

một sản phẩm khác; thiết lập thủ tục kết thúc chính thức dự án [41] Trong đó,

cần hiểu rõ các bên hay các thành phần tham gia một dự án xây dựng là các cá nhân hoặc tô chức có liên quan đến dự án, hoặc là những người được hưởng lợi hay bị xâm hại khi dự án thành công, bao gồm: chủ đầu tư (nhà tài trợ hoặc người cung cấp tài chính, cô đông ); ban quản lý dự án; nhà thầu chính hoặc tổng thầu và các nhà thầu phụ, các nhà cung ứng; cơ quan quản lý nhà nước; cộng đồng dân cư địa phương; công ty bảo hiểm [40]

2.1.2.6 Tác động qua lại giữa dự án và môi trường

Đánh giá tác động môi trường là quá trình không thể thiếu trong các dự án Đánh

giá tác động môi trường có thể được sử dụng như là một sự hỗ trợ, bể sung những sai sót trong quá trình xây dựng hồ sơ dự án Ví dụ, một dự án thất bại trong việc

tham khảo ý kiến cộng đồng có thể sử dụng đánh giá tác động môi trường như một

sự bổ sung cần thiết cho việc trao đổi, xem xét lại về ý tưởng và quan điểm xây

dựng dự án Đánh giá tác động môi trường trợ giúp cho việc hình thành, củng cố

các căn cứ cho viéc ra quyết định cho dự án Nó có thể mở ra sự sáng tạo đối với

bản thân dự án Đánh giá tác động môi trường làm rõ và sáng tỏ mức độ chân thực

các yếu tố về môi trường xã hội, kinh tế góp phần định hướng cho dự án Bên cạnh

đó, mặc dù không có khả năng bể sung tất cả các điểm hạn chế của dự án nhưng nó

có vai trò tích cực trong việc triển khai dự án trong các giai đoạn đâu tiên

Kết quả thực hiện đánh giá tác động môi trường có thể được sử dụng mang tính chất tham khảo cho các dự án khác nhau có liên quan Đánh giá tác động môi

trường là góp phần hoàn thiện dự án Đánh giá tác động môi trường trợ giúp trong việc lựa chọn địa điểm, thiết kế cũng như lựa chọn công nghệ cho dự án Điều này

sẽ dẫn đến việc hạn chế các rủi ro cũng như các tác động xấu đến môi trường và vì

thế chỉ phí cho việc đền bù ảnh hưởng môi trường sẽ giảm đáng kê

2.1.2.7 Dự án cao ốc văn phòng

Cao ốc văn phòng là tòa nhà cao từ chín tầng trở lên Dự án cao ốc văn phòng

thường được xây dựng trong các khu đô thị Dự án cao ốc văn phòng dùng dể cho

nhiều công ty thuê với nhiều loại điện tích khách nhau Thời gian thu hồi vốn khá

đài khoảng từ năm đến bảy năm Trong thời gian triển khai dự án thì chưa thể có thu nhập và thu hồi vốn

2.1.2.8 Phân hạng cao ốc văn phòng (20/2/2014)

a Văn phòng loại A (Giá thuê từ 30 — 36USD/m2/thang):

Là những tòa nhà đại điện cho các tòa nhà chất lượng cao nhất trong thị

trường Thường là những tòa nhà đẹp nhất với việc xây dựng tốt nhất, và có cơ sở

hạ tầng xây dựng chất lượng cao Tòa nhà hạng A cũng là vị trí tốt, có thể tiếp cận

tốt, và được quản lý chuyên nghiệp Chúng sẽ thu hút khách thuê có chất lượng cao

nhất và giá thuê cũng cao nhất [76]

Cao ốc hạng A phải đạt các tiêu chí bao gồm: Tổng diện tích sàn từ

20.000m? trở lên Diện tích mỗi sàn văn phòng hợp lý từ 1000m? trở lên Năng lượng dự phòng đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió,

50% cho thắp sáng và thang máy Internet tốc độ cao kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho khách hàng lựa chọn [74]

Đơn vị kiến trúc là đơn vị quốc tế Khả năng chịu lực của sàn là 500kg / m¿ Hành lang tiền sảnh rộng tối thiểu 2,2m WC tiêu chuẩn 5 sao Ánh sáng có chất lượng tốt nhất Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ trở lên Ít nhất có một thang riêng dé

chuyển hàng hóa Thang máy tối thiểu có sức chứa 16 người, thời gian chờ không

quá 25 giây, tối thiểu 1 thang may / 4 tầng [75] Thiết kế sang trọng và được xây mới hoàn toàn Vị trí đắc địa, năm trong khu trung tâm thành phố Cao ốc phải đễ tìm và thuận tiện cho việc di chuyển Thu hút được những khách hàng thuê có tên tuổi và uy tín Giá thuê cao hơn hắn so với mức giá bình quân của thị trường Có đội ngũ quán lý cao ốc chuyên nghiệp Phải cung cấp đủ chỗ đậu xe Nguyên vật

liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao Chiều cao từ sàn đên trân có chiều cao

tối thiểu là 2m7 Thiết kế nội thất linh hoạt Hệ thống dây điện và cáp đi ngầm dưới

sàn (sàn nổi) và trần nhà đạng treo Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ Được trang bị hệ thống điều hòa trung tâm để kiểm soát nhiệt độ và am

độ theo chuẩn EU Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyên mạch khi cúp

điện Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20m Khu vực công cộng không vượt quá 12% tổng điện tích sử dụng Có hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (Building

Management System) Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng Đối với cao 6c có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thể thao Khung cửa số có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời Tiết kiệm năng lượng hạng A (Tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng cao nhất của EU) Hiện nay văn phòng loại này đang hoạt động trên địa bàn TP HCM chủ yếu tập trung tại quận 1

Tỷ lệ cho thuê thường xuyên ở mức khoảng 80% các văn phòng loại này hiện

không đủ đáp ứng nhu cầu của thị trường Phần diện tích còn trống ở những văn

phòng loại A là do khách hàng trả lại sau khi hết hạn hợp đồng, nhưng diện tích này

sẽ được lắp đầy ngay sau đó bằng một hợp đồng thuê khác đã được đặt chỗ sẵn từ

trước Loại văn phòng này thường nằm ở những vị trí tốt nhất, văn phòng đạt tiêu

chuẩn quốc tế về trang thiết bị lẫn chất lượng các dịch vụ, tiện ích bên trong và đáp

ứng tốt nhất mọi nhu cầu của khách hàng, nhất là các công ty đa quốc gia có tầm cỡ

lớn trên toàn thế giới

b Văn phòng loại B (giá thuê từ 20 - 29USD/m2/tháng):

Tòa nhà hạng B nói chung là lớn vừa, thường không có tính năng lỗi thời và cần được duy trì, nhưng vẫn phải quản lý chất lượng tốt [76]

Cao ốc văn phòng hạng B chỉ cần thỏa mãn các tiêu chí: Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao

Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7 Thiết kế nội thất linh hoạt

(dạng “không gian mở”), không cột Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30

giây, phải có ít nhất 02 thang máy Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển

mạch khi cúp điện Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét Có các phòng họp

sang trọng và đại sảnh ấn tượng Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên

phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phả ¡ có nhà hàng, quán cà

phê, trung tâm thể thao Khung cửa số có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời Văn phòng loại B đang hoạt động trên địa bàn TP HCM, tập

trung nhiều tại các quận trung tâm như (quận 1, quận 3, quận Phú Nhuận) nhưng

phần lớn tập trung các văn phòng cho thuê ở quận 3 Các văn phòng loại này có tỷ

lệ cho thuê ít hơn so với văn phòng loại A khoảng 70% điện tích văn phòng được thuê hết sẽ chiếm một tỷ lệ cho thuê cao hơn trong thời gian tới vì loại văn phòng này phải làm nhiệm vụ thay thế cho văn phòng loại A do giá cao và diện tích cho

thuê lớn

Với tỷ lệ cho thuê trên có thể được giải thích như sau:

Trước đây, hầu hết những đối tượng thuê những văn phòng đạt tiêu chuẩn

quốc tế chủ yếu là các công ty nước ngoài nên với lượng văn phòng loại A trong

đối đã đáp ứng đủ nhu cầu thị trường Theo đà phát triển kinh tế hiện nay, các

doanh nghiệp trong nước ngày càng gia tăng số lượng và lớn mạnh về quy mô nên cần phải nâng cao năng lực cạnh tranh, tạo lập uy tín hơn nữa mà nơi làm việc, địa chỉ công ty để giao tiếp khách hàng là một trong những yếu tố đầu tiên tạo lòng tin cho đối tác

c.Văn phòng loại C (giá thuê trung bình từ 7,5 — 14USD/m2/tháng)

Việc phân loại thấp nhất của tòa nhà văn phòng và không gian là hạng C Đây là

những tòa nhà cũ (thường là nhiều hơn 20), v à đang năm trong khu vực ít hấp dẫn

về mặt kiến trúc Những tòa nhà này cơ sở hạ tầng, xây dựng và công nghệ là

thường lạc hậu Kết quả là, các tòa nhà hạng C có giá thuê thấp nhất, mất nhiều thời gian nhất để cho thuê, và thường nhắm mục tiêu là các cơ hội tái phát triển [76]

Dạng văn phòng này có tiêu chuẩn thấp hơn loại A và B nhưng cũng đáp ứng

được những nhu cầu tối thiểu của một tòa nhà văn phòng cho thuê.

Văn phòng hạng C có diện tích vừa phải, doanh nghiệp dé dang tim kiém mat

bang véi chi phi tuong đối rẻ, chỉ bằng khoảng 1/3 văn phòng hạng A, B ma vẫn đảm bảo yêu cầu chất lượng, hệ thống điện nước và không quá xa trung tâm Đặc biệt, khu hạng C có chỗ để xe rộng và thông thoáng hơn hẳn các khu cao cấp ở trung tâm thành phố cũng là một yếu tô quan trọng để văn phòng hạng C đang được

khách thuê nhắm đến

Các toà nhà đạt tiêu chuẩn, nằm rải rác trong địa bàn thành phố, nhưng cũng tập

trung chủ yếu ở các quận trung tâm như Quận 1, Quan 3, Quận 10, Q Phú Nhuận,

Bình Thạnh, Tân Bình, cung cấp hơn 200.000m” sàn văn phòng cho thị trường TP HCM [73]

gia dự án

Hình 2.7 Các yếu tố thành công của dự án [25]

Một dự án thành công nếu đạt được những điều cụ thể như sau:

- Hoan thành dự án theo đúng tiến độ, thời hạn quy định;

- _ Hoàn thành đự án với chi phí nằm trong chi phí, ngân quỹ cho phép, nằm trong dự toán ban đầu;

- _ Đạt được thành quả mong muốn [71]

- _ Dự án hoạt động hiệu quả về mặt kinh tế xã hội;

- _ Quá trình thực hiện công việc hợp lý hoặc đạt được các yêu cầu kỹ thuật;

- _ Chủ đầu tư, người sử đụng được thỏa mãn;

-_ Có rất ít thay đổi hoặc được sự nhất trí cho các thay đổi về phạm vi công

VIỆC;

- _ Không gây ra các sự kiện bất lợi lớn cho công ty chủ quản của nhóm thực hiện dự án [29]

2.1.3 Các khái niệm về lý thuyết về rủi ro

Rủi ro là một khái niệm không xuất hiện ngay trong thời kỳ đầu của văn minh

nhân loại Sự phát triển của khoa học là nhân tố làm xuất hiện nhu cầu về việc tìm

hiểu rủi ro và quản trị chúng Các nhà toán học là những người đi đầu trong việc tìm

hiểu và lượng hóa rủi ro Rủi ro với tư cách là một khoa học ra đời vào thời Phục

Hung, thé ky 16, thé kỷ của những phát minh khám phá [66]

Theo trường phái truyền thống, rủi ro được xem là sự không may mắn, sự tổn

thất, nguy hiểm Nó được xem là điều không lành, điều không tốt, bất ngờ xảy đến

Đó là sự tốn thất về tài sản hay là sự giảm sút lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận dự

kiến Rủi ro còn được hiểu là những bất trắc ngoài ý muốn xảy ra trong quá trình

kinh doanh, sản xuất của doanh nghiệp, tác động xấu đến sự tồn tại và phát triển của

một doanh nghiệp Tóm lại, theo quan điểm này thì rủi ro là những thiệt hại, nguy

hiểm hoặc các yếu tố liên quan đến nguy hiểm, khó khăn hoặc điều không chắc

chắn có thể xảy ra cho con người

Theo trường phái hiện đại, rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được, vừa mang

tính tích cực, vừa mang tính tiêu cực Rủi ro có thể mang đến những tổn that mat mát cho con người nhưng cũng có thể mang lại những lợi ích, những cơ hội Nếu

tích cực nghiên cứu rủi ro, người †a có thể tìm ra những biện pháp phòng ngừa, hạn

chế những rủi ro tiêu cực, đón nhận những cơ hội mang lại kết quả tốt đẹp cho

Rủi ro là sự không chắc chắn hoặc là các mối nguy hiểm bắt lợi cho dự án Rui

ro thường làm cho kết quả dự báo, dự đoán chệch hướng so với thực tế Rủi ro là

một trong những trở ngại trong quá trình thực hiện dự án Rủi ro làm cho việc thực

hiện kế hoạch đã lập bị sai khác làm cho dự án đi theo chiều hướng khác khó kiểm

soát hoặc có khi thất bại Rủi ro được cho là khả năng chấp nhận nếu lợi ích khả dĩ

là to lớn hơn mắt mắt có thể Rủi ro đã và luôn luôn là một phần thuộc bản chất của quản lý dự án Rủi ro là sự kiện tương lai, thời gian ảnh hưởng lên sự nhận biết nó

Một sự kiện có thê được coi là rủi hôm nay có thể không còn rủi ro vào ngày mai Rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa kết quả thực tế và kế quả kỳ vọng của kế

hoạch Rủi ro là hiện tượng khác quan, tồn tại trong mọi hoạt động kinh tế, xã hội,

tự nhiên [71]

Rủi ro là sự biến thiên tiềm ẩn ở những kết quả Rủi ro hiện diện hâu hết trong

mọi hoạt động của con người Khi rủi ro người ta không thể đoán chính xác kết quả,

sự hiện diện rủi ro gây nên sự bât định Nguy cơ rủi ro phát sinh bât cứ khi một

hành động dẫn đến khả năng được hay mắt không thể đoán trước [20]

Rui ro là những sự kiện hay điều kiện không chắc chắn mà nêu nó xảy ra sẽ ảnh

hưởng lên ít nhất một đối tượng của dự án [41]

Rủi ro là yếu tố không mong đợi, tuy nhiên vẫn phải chấp nhận Việc chủ động

phân tích, nhận điện rủi ro từ đó đề ra những giải pháp phòng tránh để giảm thiểu

tối đa những tốn thất thay vì thụ động đón nhận dẫn đến những hậu quả đáng tiếc

Rủi ro là tổng hợp các sự kiện ngẫu nhiên, không chắc chắn tác động lên dự án

(theo chiều hướng bắt lợi) làm thay đổi kết quả dự tính và có thể đo lường bằng xác

suat

Rui ro là sự không chắc chắn về khả năng cung ứng kết quả cuối cùng theo tiêu

chuẩn thiết lập bởi khách hàng, do không có khả năng, kỹ năng, hay kiến thức công nghệ để tạo ra kết quả cuối cùng như cam kết [40]

Xã hội loài người càng phát triển, hoạt động của con người ngày càng đa dạng,

phong phú và phức tạp, thì rủi ro cho con người cũng ngày càng nhiều và đa dạng

hơn, mỗi ngày qua lại xuất hiện thêm những loại rủi ro mới, chưa từng có trong quá khứ Con người cũng quan tâm nhiều hơn đến việc nghiên cứu rủi ro, nhận dạng rủi

ro và tìm các biện pháp quản trị rủi ro, trong quá trình nghiên cứu đó nhận thức về rủi ro của con người cũng thay đi, trở nên khoan dung, trung hòa hơn

Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được Rủi ro vừa mang tính tích cực, vừa mang tính tiêu cực Rủi ro có thể mang đến những tổn thất, mất mát, nguy hiểm cho con người nhưng cũng có thể mang đến những cơ hội Nếu tích cực nghiên cứu rủi

ro, nhận dạng, đo lường rủi ro, người ta có thể tìm ra những biện pháp phòng ngừa,

hạn chế những rủi ro tiêu cực, đón nhận được những cơ hội mang lại kết quả tốt đẹp

cho tương lai [30]

Bang 2.1 Cac dang thiét hại của rủi ro

lao động tình huống ngẫu nhiên, các hoàn cảnh không lường trước

Thiệt hại tài chính | Những khoản thiệt hại tiền bạc trực tiếp liên quan đến các

khoản phải chỉ không lường trước như các khoản tiền phat ,

thuế phụ trội, mất mát hay nhận không đủ từ các nguồn đã

định

Các thiệt hại đặc | Liên quan đến lạm phát, thay đổi tỷ giá hối đoái, trưng thu

Tính khả thi kinh | Thiếu sự tin tưởng rằng thu nhập tương lai sẽ đền bù thoả

tê của dự án đáng cho các chi phí hiện tại

Rủi ro thuê quan Thiéu su dam bao day đủ về các khoản giảm thuê do kéo

đài thời hạn thực hiện dự án

Rủi ro thuần túy là rủi ro chỉ mang lại những thiệt hại, mat mat, nguy hiém nhu: hoa

hoan, mat cắp, tai nạn giao thông, tai nạn lao động và nó làm phát sinh một khoản

chỉ phí (để bù đắp thiệt hại) nên phải có biện pháp phòng tránh hoặc hạn chế

Rủi ro có thê phân tán là rủi ro có thể giảm bớt nhờ con đường đóng góp quỹ chung

để chia sẽ rủi ro

Rủi ro không thể phân tán là rủi ro không thể giảm bớt nhờ con đường đóng góp quỹ chung để chia sẽ rủi ro

Rủi do do môi trường thiên nhiên là nhóm rủi ro do các hiện tượng thiên nhiên như: Động đất, núi lửa, bão, lũ lụt, sóng thần, sét đánh, đất lở, hạn hán, sương muối gây

ra Những rủi ro này thường dẫn đến những thiệt hại to lớn về người và của, làm

cho các doanh nghiệp bị tổn thất nặng nè

Rủi ro do môi trường kinh tế: Mọi hiện tượng diễn ra trong môi trường kinh tế, như:

tốc độ phát triển kinh tế, khủng hoảng, suy thoái kinh tế, lạm phát đều ảnh hưởng

trực tiếp đến hoạt động của các doanh nghiệp, gây ra những rủi ro bat ôn

Rủi ro do môi trường hoạt động của tổ chức có thể xuất hiện đưới rất nhiều dang, vi

dụ như: thiếu thông tin hoặc có những thông tin không chính xác dẫn đến bị lừa đảo; máy móc thiết bị bị sự cố; xảy ra tai nạn lao động [30]

Rủi ro pháp luật: Luật và các văn bản dưới luật đang trong quá trình hoàn thiện, sự thay đổi về mặt chính sách sẽ ảnh hưởng hoạt động của doanh nghiệp

Rủi ro về giá: Chủ yếu do sự cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ cùng nghành Cạnh

tranh tất yếu phải giảm giá nhưng vẫn phải bao dam chất lượng để giữ vững uy tín

với khách hàng Mặt khác chi phí liên quan đến vật liệu xây dựng cũng trong quá

trình giải ngân thanh toán chậm ảnh hưởng đến kết quả sản xuất kinh doanh dễ xảy

ra biến động giá [64]

Rủi ro dự án là tổng hợp những yếu tố ngẫu nhiên, những tình huống không

thuận lợi liên quan đến bất định, có thể đo lường bằng xác suất không đạt mục tiêu

đã định của đự án và gây nên các mắt mát, thiệt hại [37]

HUTECH LIBRARY

2.1.3.1 Rủi ro và vòng đời của dự án

2.1.3.3 Nhận dạng rủi ro

Nhận dạng rủi ro bao gồm các công việc theo đõi, xem xét, nghiên cứu môi trường hoạt động và toản bộ mọi hoạt động của tổ chức nhằm thống kê được tất cả rủi ro,

không chỉ những rủi ro đã và đang xảy ra, mà còn dự báo được những dạng rủi ro

mới có thể xuất hiện [30] Nhận dạng rủi ro bao gồm việc xác định loại rủi ro nao

ảnh hưởng quá mức cho phép tới kết quả dự định của hành động hay sự việc được

xem xét, đồng thời mô tả tính chất của mỗi loại rủi ro đó [71]

2.1.3.4 Phân loại rủi ro

Rủi ro phân theo tính chất hệ thống:

Chia làm hai nhóm chính rủi ro có tính hệ thống (không thể đa dạng hoá), rủi ro

không có tính hệ thống (có thể đa dạng hoá)

Hình 2.10 Rủi ro phân theo tính chất hệ thống

Rủi ro có tính hệ thống: xảy ra sẽ ảnh hưởng lên toàn bộ các hoạt động của ngành kinh tế, các dự án Do đó không thể dùng biện pháp đa dạng hóa các loại hình đầu

tư để hạn chế ảnh hưởng rủi ro này

- Rủi ro không có tính hệ thống: xảy ra chỉ ảnh hưởng lên một số ngành kinh tế, một

số loại dự án Vì vậy, ta có thể dùng biện pháp đa dạng hóa các loại hình đầu tư để

chia sẻ bớt ảnh hưởng của loại rủi ro này

Rúi ro phân theo nguyên nhân gây ra: Gồm rủi ro nội sinh và rủi ro ngoại sinh

- Rui ro nội sinh là rủi ro do những nguyên nhân nội tại của dự án như quy mô dự

án, mức độ phức tạp của dự án cùng với các nhân tô như sai xót do thiệt kê và xây dựng, hệ thống tổ chức quản lý dự án là những nguyên nhân nội sinh

- Rủi ro ngoại sinh là rủi ro do những nguyên nhân bên ngoài gây ra Những nguyên

tố rủi ro ngoại sinh thường gặp như lạm phát, thị trường, tính sẵn có của lao động và

nguyên liệu, độ bất định của chính trị, do ảnh hưởng của thời tiết [9]

Rủi ro phân theo môi trường tác động:

quản lý đầu

tư, người

quản lý thực hiện

dự án

Môi trường

tự nhiên liên quan đến đầu tư

Hình 2.11 Rủi ro phân theo môi trường tác động

Môi trường

kỹ thuật

công nghệ thi công, tự

vấn, thông - tin

Rúi ro phân theo đối tượng:

Hình 2.12 rủi ro phân theo đối tượng

Rai ro phan theo giai đoạn đầu tư xây dựng:

Rủi ro phân theo giai

đoạn đầu tư xây dựng

Rủi ro trong giai

đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án ¡j

vào khai thác sẽ

Hình 2.13 Rủi ro phân theo giai đoạn đầu tư [33]

Các loại rủi ro tài chính dự án đầu tư

- Rủi ro kinh doanh là rủi ro liên quan đến thị trường sản phẩm của công ty như đỗi mới công nghệ, thiết kế sản phẩm, tiếp thị

- Rủi ro tài chính là rủi ro tài chính liên quan đến các thiệt hại có thể xảy trong thị trường tài chính do sự thay đổi các biến số tài chính, lãi suất, tý giá hối đoái, giá cả.

- Rủi ro tính chiến lược là rủi ro liên quan đên các sự biên đôi cơ bản trong môi

trường kinh tế và chỉnh trị [71]

Những rủi ro trong xây dựng

- Rủi ro về thiên tai là như rủi ro về lũ lụt, động đất, sạt lở đất, cháy, hư hỏng do bão

A

lộc

- Rui ro vật lý là rủi ro về hư hỏng kết câu, hư hỏng thiết bị, tại nạn lao động, cháy

nỏ, trộm cắp

- Rủi ro về kinh tế tài chính là rủi ro về lam phát, khả năng của quỹ tài chính, tỷ

suất đao động, vỡ nợ tài chính, không trả nợ đúng hạn

- Rủi ro về môi trường và chính sách là rủi ro do những thay đổi về mặt luật lệ,

những yêu cầu cho sự chấp thuận và những những điều luật về an toàn và chống ô

nhiễm

- Rủi ro về thiết kế là rủi ro là rủi do khi khối lượng thiết kế không hoàn chỉnh, thiết

kế khiến khuyết, lỗi và bỏ sót, tiêu chí thiết kế không tương thích

- Rủi ro về thi công là rủi ro do đình công, năng xuất lao động, những điều kiện

công trường khác nhau và đo thay đổi thiết kế [7 1]

Phân tích rủi ro

a Khái niệm về phân tích rủi ro

Phân tích rủi ro phải xác định những nguyên được những nguy nhân gây ra rủi ro, trên cơ sở đó mới tìm ra các biện pháp phòng ngừa [30]

Phân tích rủi ro dự án là các thủ tục xác định các yếu tố rủi ro và đánh giá tầm

quan trọng của chúng Về bản chất, đó là xác suất xuất hiện các sự kiện không thuận lợi có thề ảnh hưởng tiêu cực tới quá trình thực thi mục tiêu dự án Phân tích các rủi

ro dự án bao gồm đánh giá rủi ro và các phương pháp hạn chế rủi ro hay giảm thiểu các hậu quả không mong muôn nó gây ra