Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu và xây dựng các chỉ báo về thành quả(KPI) đối với chính sách nhà ở xã hội

— Đối tượng nghiên cứu: Sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội đối với chính sách phân phối nhà ở xã hội của Chính phủ.. — Nghiên cứu dựa trên cơ sở các quy đị

VÀ XÂY DỰNG CÁC CHỈ BÁO VỀ THÀNH QUẢ

đố i với

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

Học viên: PHẠM NGUYỄN THẾ THÀNH

Đơn vị công tác: CEO Công ty TM TV XD Tinh Thông

CV Đầu tư Tổng công ty Bến Thành

Cán bộ hướng dẫn: PGS TS LƯU TRƯỜNG VĂN

NGHIÊN CỨU NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG

CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ NHU CẦU

—  Chương 1 GIỚI THIỆU

—  Chương 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG

PHÁP NGHIÊN CỨU

—  Chương 3 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

—  Chương 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU - THẢO LUẬN

—  Chương 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

—  TÀI LIỆU THAM KHẢO

—  CÁC PHỤ LỤC

NỘI DUNG CHÍNH CỦA LUẬN VĂN

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

—  Đối tượng nghiên cứu: Sự sẵn sàng tham gia của đối

tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội đối với chính sách phân

phối nhà ở xã hội của Chính phủ

—  Nghiên cứu dựa trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành

của Việt Nam về nhà ở xã hội, tiến hành khảo sát các đối

tượng có nhu cầu NƠXH tại TP.HCM

PHẠM VI NGHIÊN CỨU

—  (TCTK, 2012) có 31,9% dân số sống tại các thành thị Việt

Nam; Khoảng 69% dân số đang ở độ tuổi lao động à áp lực

càng nhiều hơn, cũng đồng nghĩa với ước mơ sở hữu

VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

MỤC TIÊU, PHƯƠNG PHÁP, CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU.

Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp và công cụ

2 Xác định các nhân

tố ảnh hưởng đến sự

sẵn sàng tham gia của

đối tượng có nhu cầu

đối với chính sách

NƠXH

Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết, kinh nghiệm; kết hợp với phương pháp điều tra thông qua bảng câu hỏi

MỤC TIÊU, PHƯƠNG PHÁP, CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU.

Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp và công cụ

4 Xây dựng mô hình

nhận thức về sản

phẩm NƠXH theo quan

điểm Marketing hiện đại

Phương pháp phân tích, tổng hợp, lý thuyết Marketing về sản phẩm, kết hợp với kết quả điều tra sự hài lòng

5 Xây dựng các chỉ

báo chủ yếu về thành

quả (KPI) của Chính

sách phân phối NƠXH

Phương pháp phân tích, tổng hợp kết quả điều tra, kết hợp với lý thuyết về chỉ báo chủ yếu về thành quả

Xác định sơ bộ các đối tượng có nhu cầu NƠXH và các nhân tố ảnh hưởng bằng phương pháp phân tích, tổng hợp lý thuyết và kinh nghiệm

Thiết kế bảng câu hỏi sơ bộ

Hoàn thiện bảng câu hỏi chính thức trên cơ sở ý kiến chuyên gia

Bảng câu hỏi chính thức được phát hành

Làm sạch dữ liệu

Dữ liệu kết quả khảo sát

Xử lý, kiểm định dữ liệu Phân tích dữ liệu

Nhận diện đối tượng có nhu cầu; Nhận diện, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn NƠXH & loại sản phẩm NƠXH phù hợp nhu cầu;

Kiến nghị

Xây dựng các chỉ số

KPI cho chính sách

NƠXH

Chọn mẫu & công cụ nghiên cứu

trên tổng số phiếu khảo sát được phát là 350; Thông qua

phỏng vấn trực tiếp và gián tiếp bằng Bảng câu hỏi; Việc làm

sạch dữ liệu được tiến hành bằng bảng tần số để phát hiện

các giá trị lạ, ngoài phạm vi giá trị biến cho phép;

phẩm NƠXH], biến [Vị trí căn hộ NƠXH] và biến [Ưu tiên

tham khảo ý kiến] được mã hóa lại; Các biến multi-answers

được nhóm thành các variable set; Các bảng phân tích tần số cho biến multi-answer được lập trên các variable set này

(cross-tabulation) và EFA , với phần mềm SPSS 22

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU -

THẢO LUẬN

Nhận diện sản phẩm NƠXH phù hợp với số đông người có nhu cầu

|   Hầu hết mẫu khảo sát

lựa chọn loại căn hộ

và ü  loại trên 70 m 2 , có 3 phòng ngủ , dành cho 3-4 người

Kendall’s tau-b=0,523, gamma=0,806, sig.=0,000

Kendall’s tau-c=0,250, gamma=0,609, sig.=0,000

Nhận diện sản phẩm NƠXH phù hợp với số đông

người có nhu cầu

được hoàn thiện toàn bộ

Điều đáng chú ý là phần lớn (51,1%) số mẫu chọn căn hộ hoàn thiện trừ

có 32,6% chọn căn hộ hoàn thiện hoàn toàn

| 02 yếu tố được ưu tiên

Nhận diện sản phẩm NƠXH phù hợp với số đông người có nhu cầu

trường học (74,2%), gần nơi làm việc (71,8%),

gần bệnh viện (68,8%)

và gần chợ (65,1%) là

những ưu tiên lựa chọn quan trọng nhất của các mẫu nghiên cứu

74,20& 71,80& 68,80&

ü   Nhân tố 1: ” Sự đảm bảo về chất lượng và cam kết ", gồm các biến:

[Chất lượng], [Thiết kế], [Nhanh chóng có Giấy chứng nhận Quyền sở hữu căn hộ], [Nhanh chóng được dọn vào ở trong căn hộ], [Dịch vụ đảm

bảo anh ninh, vệ sinh], [Bảo trì công trình] (Cronbach Alpha = 0,831)

ü   Nhân tố 2: " Vị trí thuận lợi cho gia đình ", gồm các biến: [Gần trường

học], [Gần chợ], [Gần bệnh viện] (Cronbach Alpha = 0,797)

ü   Nhân tố 3: “ Vị trí thuận lợi cho công việc và giải trí ", gồm các biến:

[Gần nơi làm việc], [Gần trung tâm thành phố], [Gần trung tâm giải trí] và

[Gần công viên] (Cronbach Alpha = 0,757)

ü   Nhân tố 4: " Hỗ trợ thiết kế và tâm linh ", gồm các biến: [Thương hiệu

đơn vị bán], [Tư vấn thiết kế nội thất], [Phong thủy], [Phong thủy], [Gần

trung tâm tín ngưỡng] (Cronbach Alpha = 0,604)

ü   Nhân tố 5: " Tài trợ ", gồm các biến: [Giá bán] và [Hỗ trợ tín dụng]

Nhận diện đối tượng ảnh hưởng đến quyết định chọn &

hình thức chọn NƠXH

—  Người có nhu cầu NƠXH

hầu hết có xu hướng ưu

và của cha mẹ / ông bà

(71,2%)

Mua (71,9%)

Phân tích về nhu cầu tài trợ thanh toán NƠXH

Tính phổ cập, minh bạch thông tin về NƠXH

Thông tin về chính sách NƠXH đến được người có nhu cầu chủ yếu từ nguồn báo chí (70,9%)

Hầu hết (81,3%) nhận định rằng rất khó tiếp cận để nắm bắt các quy định, thủ tục đăng ký NƠXH ; đồng thời phần lớn (60,6%) có cùng nhận định là khó thực hiện theo các quy định, thủ tục đăng ký mua / thuê

NHẬN ĐỊNH TỔNG QUÁT

ü  Nhu cầu NƠXH đang rất cấp thiết Loại sản phẩm NƠXH được số đông người có nhu cầu mong đợi hiện nay là căn hộ từ 40 m 2 đến trên 70 m 2 , có 2 - 3 phòng ngủ, cho 3-4 người Đa số chọn hình thức MUA căn hộ;

ü   Sự đảm bảo về chất lượng và cam kết, Vị trí thuận lợi (cho gia đình, công việc và giải trí), Sự phù hợp với nhu cầu tự thể hiện và tâm linh , Tài trợ (hỗ trợ về giá bán và tín dụng)] là những nhóm

nhân tố chính ảnh hưởng đến người có nhu cầu khi lựa chọn sản phẩm NƠXH Người hôn phối, cha mẹ, ông bà và con cái của

người có nhu cầu là những người ảnh hưởng nhiều nhất đến

quyết định chọn NƠXH

ü  Nghiên cứu cho thấy người có nhu cầu có xu hướng tài trợ cho căn

hộ NƠXH của mình từ nguồn tiền dành dụm được và tìm kiếm

nguồn vay ưu đãi từ chương trình NƠXH của nhà nước

ü  Đa số người được khảo sát đều nhận định có sự thiếu minh bạch

và thiếu phổ biến về chính sách và gặp rất nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận, tham gia các chương trình NƠXH hiện nay

Đề xuất Mô hình nhận thức (conceptual framwork) cho sản phẩm NƠXH theo quan điểm Marketing hiện đại

SP NƠXH

Đề xuất mô hình nhận thức về sản phẩm NƠXH theo quan điểm Marketing hiện đại

mong đợi hiện nay là căn hộ 40-70 m2, có 2 phòng ngủ và loại trên 70 m2, có 3 phòng ngủ Đa

số chọn hình mua căn hộ; rất ít người chọn hình thức thuê

• Sự đảm bảo về chất lượng và cam kết, Vị trí thuận lợi (cho gia đình, công việc và giải trí), Sự

phù hợp với nhu cầu tự thể hiện và tâm linh, Tài trợ (hỗ trợ về giá bán và tín dụng) là là

những nhóm nhân tố chính ảnh hưởng đến người có nhu cầu khi lựa chọn sản phẩm NƠXH

Người hôn phối, cha mẹ, ông bà và con cái của người có nhu cầu là những người ảnh hưởng

nhiều nhất đến quyết định chọn căn hộ NƠXH

nguồn tiền dành dụm được và tìm kiếm nguồn vay ưu đãi từ chương trình NƠXH của nhà

nước

sách và gặp rất nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận, tham gia các chương trình NƠXH hiện

nay

Sản phẩm NƠXH cần phải là một gói phức hợp các lợi ích thỏa mãn nhu cầu của người có nhu

cầu Khi phát triển sản phẩm NƠXH, nhà phát triển sản phẩm phát triển sản phẩm trước tiên phải

nhận diện giá trị khách hàng cốt lõi mà khách hàng tìm kiếm ở sản phẩm NƠXH Sản phẩm thực tế

sau đó phải được thiết kế và được tìm cách để làm gia tăng để tạo ra giá trị khách hàng và thỏa mãn

tốt nhất nhu cầu của khách hàng Một mô hình nhận thức sản phẩm NƠXH được đề xuất trên cơ sở

các nhận định đúc kết được từ nghiên cứu trên (Hình 12)

Hình 13 Một mô hình cấu thành sản phẩm NƠXH do tác giả đề xuất

4.2 Kiến nghị

Tình hình thị trường thực tế hiện nay tồn tại tình trạng lượng cung sản phẩm nhà ở thương mại

đang quá dư thừa so với nhu cầu có khả năng thanh toán, trong khi đó sản phẩm NƠXH còn quá ít so

với nhu cầu thiết thực quá lớn Với quan điểm xem việc phát triển và cung cấp NƠXH như là một

khoản đầu tư ban đầu để phát triển các vùng trọng điểm kinh tế thì cần có vai trò chủ đạo và tích cực

của các cơ quan quản lý nhà nước, thông qua việc miễn tiền sử dụng đất, miễn / giảm thuế, hỗ trợ tín

dụng, cung cấp quỹ đất "sạch" để phát triển NƠXH, đơn giản hóa các thủ tục, minh bạch hóa chính

để phát triển sản phẩm NƠXH cụ thể tại Việt Nam

Đề xuất các Chỉ báo Thành quả chủ yếu (KPI)

cho Chính sách NƠXH

•   Nhận định của Người có nhu

cầu

(Phạm Nguyễn Thế Thành, Lưu Trường Văn

2014 Nhận diện, đánh giá nhu cầu và xác định

đặc trưng sản phẩm NƠXH Tạp chí Xây dựng –

Bộ XD, số tháng 11/2014.).

•   Nhận định của Chủ đầu tư

(Phạm Nguyễn Thế Thành, Lưu Trường Văn

2014 Vì sao các chủ đầu tư chưa sẵn sàng đầu

tư phát triển NƠXH Tạp chí Người XD số

5-6/2014)

Chỉ báo Thành quả chủ yếu (KPI) cho Chính sách NƠXH

các chỉ số KPI sau được đề xuất với mong muốn phù hợp với

trình độ phát triển của Chính sách và được khuyến nghị sử

dụng như là một công cụ chính để đo lường mức độ đáp ứng nhu cầu của Chính sách phát triển NƠXH.

Đề xuất các chỉ số KPI

KIẾN NGHỊ

Tình hình thị trường thực tế hiện nay tồn tại tình trạng lượng

cung sản phẩm nhà ở thương mại đang quá dư thừa so với

nhu cầu có khả năng thanh toán, trong khi đó sản phẩm NƠXH

còn quá ít so với nhu cầu thiết thực quá lớn Với quan điểm

xem việc phát triển và cung cấp NƠXH như là một khoản đầu tư ban đầu để phát triển các vùng trọng điểm kinh tế

lý nhà nước, thông qua việc miễn tiền sử dụng đất, miễn / giảm thuế, hỗ trợ tín dụng, cung cấp quỹ đất "sạch" để

phát triển NƠXH, đơn giản hóa các thủ tục, minh bạch hóa

quy trình cụ thể, rõ ràng để dễ thực hiện và phê

duyệt, v.v.)

ĐÓNG GÓP CỦA NGHIÊN CỨU

•   Đã nhận diện khám phá được các nhân tố ảnh

hưởng đến sự hài lòng (5 nhân tố)

•   Đề xuất được 1 Mô hình nhận thức (conceptual

framework) về SP NƠXH dựa trên kết quả khảo sát + kết hợp lý thuyết Marketing về Sản phẩm; Có thể

ứng dụng ngay vào việc phát triển SP NƠXH cụ

thể

•   Đề xuất một số Chỉ báo thành quả chủ yếu (KPI)

sở để cơ quan quản lý về nhà ở vận dụng đo lường mức độ đáp ứng nhu cầu của Chính sách phát triển

NƠXH

TỒN TẠI TRONG NGHIÊN CỨU

Analysis (DA) để tách biệt Người muốn tham gia /

Người không muốn tham gia chương trình NƠXH

(Q05) – Dựa trên Điều kiện sống hiện tại [vị trí nơi đang ở (Q02), loại hình sở hữu nơi đang ở (Q03), diện tích nơi đang ở (Q04)] và Điều kiện cá nhân [Nghề nghiệp (Q26), độ tuổi (Q27), học vấn (Q28),

0,952 > 0,05 nên không thể thích / kết luận tách biệt được nhóm Người muốn tham gia / Người

không muốn tham gia chương trình NƠXH

Tài liệu tham khảo

[4] Nguyễn Văn Lê (1995) Phương pháp luận nghiên cứu khoa học Nhà xuất bản Trẻ

[5] Dương Văn Tiển (2006) Giáo trình Phương pháp nghiên cứu khoa học Đại học Thủy Lợi Nhà xuất bản XD [6] Lưu Trường Văn (2013) Giáo trình Môn học Phương pháp nghiên cứu khoa học Trường ĐH Mở TP HCM [7] Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS Nhà xuất bản Hồng

Đức

[8] Nguyễn Thống 1999 Phân tích dữ liệu và áp dụng vào dự báo Nhà xuất bản Thanh niên

[9] Phạm Nguyễn Thế Thành, Lưu Trường Văn (2014) Vì sao các nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển

[10] Philip Kotler, Gary Armstrong 2012 Principles of marketing , 14th Edition Prentice Hall

[11] Solomon, Marshall, Stuart 2012 Marketing - Real People, Real Choices , 7th Edition Prentice Hall

[12] Lamb, Hair, McDaniel 2011 Marketing , 11th Edition Cengage Learning

[13] J.Paul Peter, Jerry C Olson 2010 Consumer Behavior & Marketing Strategy , 9th Edition Mc Graw Hill

[14] Wayne D Hoyer, Deborah J MacInnis 2010 Consumer Behavior , 15th Edition Cengage Learning

[15] Del I Hawkins, David L MothersBaugh 2010 Consumer Behavior: Building Marketing Strategy Mac Graw

Hill

[16] Joseph F Hair, Jr., William C Black, Barry J Babin, Rolph E Anderson 2010 Multivariate Data Analysis , 7th

Edition Pearson

[17] David Parmenter (2010) Key Performance Indicators - Developing, Implementing and Using Winning KPIs

2nd Edition Published by John Wiley & Sons, Inc., Hoboken, New Jersey

[18] Yamuna Kaluarachchi and Keith Jones Improving the delivery of social housing in UK- using the Amphion

Heriot Watt University Association of Researchers in Construction Management, Vol 1, 25-33

[19] Construction Consultants KPI Working Group 2008 UK Construction Constultants Key Performance

Trân trọng cám ơn Quý Hội đồng

VÀ XÂY DỰNG CÁC CHỈ BÁO VỀ THÀNH QUẢ

đố i với

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

Học viên: PHẠM NGUYỄN THẾ THÀNH

Đơn vị công tác: CEO Công ty TM TV XD Tinh Thông

CV Đầu tư Tổng công ty Bến Thành

Cán bộ hướng dẫn: PGS TS LƯU TRƯỜNG VĂN

NGHIÊN CỨU NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG

CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ NHU CẦU