Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu và xây dựng các chỉ báo về thành quả (1)

Một nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn 2014 [2], đã chỉ ra nguyên nhân các nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển NƠXH chính là do sự khó tiếp cận hoặc không có t

Chương 1 MỞ ĐẦU.

1.1 Giới thiệu.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, đến năm 2012, có 28.356.400 ngườisống tại các thành thị Việt Nam, chiếm 31,94% cơ cấu dân số, tăng 51,14% so vớinăm 2000 Theo các chuyên gia, dân số Việt Nam đang trong giai đoạn cơ cấu dân

số vàng, với khoảng 69% dân số đang ở độ tuổi lao động Như là một kết quả tấtyếu, xu hướng di dân nông thôn thành thị đang tăng lên và đang góp phần quantrọng vào sự tăng trưởng kinh tế của các khu vực thành thị (nói riêng) và của cảnước (nói chung), là một cơ hội để Việt Nam thực hiện tốt nhiệm vụ công nghiệphóa và hiện đại hóa đất nước Tuy nhiên, cơ hội này luôn đi kèm với những tháchthức về an sinh xã hội như y tế, giáo dục, việc làm,.v.v và nhất là vấn đề nhà ở

30,2 29,39 28,09 27,24 24,14 21,84 21,66 20,3 20,28 20,24 19,39 19,1 18,11 14,88 14,65 13,76 10,39 8,34 8,27 6,13 5,15 2,41

Myanmar

Hong Kong

China Macao Taiwan Thailand

Singapore

Cambodia

Nepal Indonesia

India Japan Malaysia

Honduras

Mozambique

United States

Hình 1.1 Chỉ số Giá nhà đất trung bình của một căn hộ chuẩn so với Thu nhập ròng

của một gia đình (Price to income ratio) (đvt: lần)

Nguồn: http://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp

Theo dữ liệu thống kê giữa năm 2014 từ trang web numbeo.com (Hình 1),một trang web chuyên cung cấp dự liệu thống kê về chỉ số mức sống tại các thànhphố và quốc gia trên thế giới, chỉ số Giá nhà đất trung bình của một căn hộ chuẩn sovới Thu nhập ròng của một gia đình (Price to income ratio) của Việt Nam là 19,1lần, được xếp ở vị trí thứ 18 về mức độ đắt đỏ trong số 120 quốc gia được xếp hạng

so sánh (Giá nhà được tính là trung bình một căn hộ 90 m2 tại ở trung tâm đô thị vàvùng ngoại ô Thu nhập được tính là thu nhập của một của hộ gia đình được tínhbằng 1,5 lần thu nhập ròng thu nhập sau thuế và phí của một người lao động) Chỉ

số này đã tăng 1,55 lần so với năm 2011, cho thấy khoảng cách giữa giá nhà ở với

thu nhập tại Việt Nam ngày càng nhiều hơn, cũng đồng nghĩa với ước mơ sở hữu được một căn hộ của phần đông gia đình, nhất là các gia đình trẻ đanh có

ý định phát triển sự nghiệp tại các khu vực trọng điểm kinh tế, trở nên xa vời hơn nếu không có sự hỗ trợ từ nhà nước, thông qua việc phát triển các loại hình nhà ở, trong đó nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng

Mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìnđến năm 2030, được phê duyệt theo Quyết định số 2721/QĐ-TTg ngày 30/11/2011,một trong những nhiệm vụ được Chính phủ đặt trọng tâm là, trong giai đoạn 2011 -

2015, tiếp tục triển khai thực hiện các chương trình phát triển NƠXH tại khu vực đôthị; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 NƠXH để giải quyết chỗ ở chongười có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên,học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50%công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở, v.v Chính sách

về NƠXH đã cụ thể hóa thông qua Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013

về phát triển và quản lý NƠXH, quy định về hình thức, quy hoạch và bố trí quỹ đất,tiêu chuẩn thiết kế, nguồn vốn, cơ chế đầu tư, chính sách ưu đãi, quản lý và sử dụngNƠXH

Có thể nhận thấy Chính sách phát triển NƠXH tại Việt Nam còn trong giaiđoạn sơ khai Ngoài Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đến nay chương có Thông tư

hướng dẫn thực hiện cụ thể được ban hành Thực tế, đến nay có rất ít dự án

NƠXH được triển khai Trên thị trường xuất hiện một loạt dự án nhà ở thương mại

được biến tướng thành dự án NƠXH nhằm hưởng thêm các ưu đãi về tiền sử dụng

đất, thuế, v.v Các nhà đầu tư không hào hứng quan tâm đến thị trường này.

Một nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn (2014) [2], đã chỉ

ra nguyên nhân các nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển NƠXH chính

là do sự khó tiếp cận hoặc không có thông tin về quỹ đất, về các ưu đãi và các quy định về đầu tư.

Về khía cạnh Người mua, theo quan điểm Marketing hiện đại, khách hàng

(người mua) được đặt ở tâm điểm, Người bán (Chủ đầu tư, cơ quan phát triển

NƠXH của Nhà nước) phải bán cái khách hàng cần chứ không bán cái có sẵn

Do đó, việc nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia

của người có nhu cầu, từ đó xác định loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu, cũng như xác định nhu cầu về tài trợ cho việc mua bán sản phẩm căn hộ NƠXH (nếu

có) và hỗ trợ kỹ thuật khác, v.v đồng thời xây dựng cơ chế đánh giá sự đáp

ứng nhu cầu của chính sách NƠXH là những vấn đề cấp thiết và có ý nghĩa quyết định đến sự thành công của chính sách NƠXH.

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu.

Các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ nguồn vốntín dụng, lãi suất ưu đãi và ổn định giá mua nhà ở xã hội, v.v theo quy định tạiNghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xãhội

Một chính sách đúng đắn và đầy tính nhân văn, sau gần một năm được triển

khai thực hiện, nhưng vì sao có quá ít NƠXH đến được đúng đối tượng có nhu

cầu? Loại sản phẩm NƠXH nào thực sự phù hợp với nhu cầu ? Liệu chính

chính sách được quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP này đã thực sự đi vào

thực tế cuộc sống ? và yếu tố nào của Chính sách ảnh hưởng đến sự sẵn sàng

tham gia của người có nhu cầu ? liệu người có nhu cầu đã thực sự được hưởng lợi và hài lòng với chính sách này ? Đây là những vấn đề nóng bỏng và cấp thiết

cần được nghiên cứu để trên cơ sở đó có những khuyến nghị giải pháp tăng cường,sửa đổi hoặc bổ sung (nếu cần).

1.3 Đối tượng nghiên cứu.

Đối tượng của Nghiên cứu là sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu

về nhà ở xã hội đối với chính sách phân phối nhà ở xã hội của Chính phủ thông quaviệc tương tác giữa các bên có liên quan, gồm các đơn vị cung cấp nhà ở xã hội,đơn vị cung cấp nguồn vốn vay và ưu đãi và các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở

xã hội

1.4 Các mục tiêu nghiên cứu.

Nghiên cứu sẽ được tiến hành nhằm đạt đến các mục tiêu sau:

- Nhận diện đầy đủ các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội

- Nhận diện, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn NƠXH & loại sảnphẩm NƠXH phù hợp nhu cầu

- Phân tích nhận định của người có nhu cầu về chính sách NƠXH

- Xây dựng mô hình nhận thức về sản phẩm nhà ở xã hội theo quan điểmMarketing hiện đại

- Xây dựng các chỉ báo chủ yếu về thành quả (KPI) của Chính sách phânphối NƠXH

1.5 Phạm vi nghiên cứu.

- Nghiên cứu dựa trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam

về nhà ở xã hội, tiến hành khảo sát các đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội tạiTP.HCM

Chương 2 TỔNG QUAN2.1 Kết quả nghiên cứu của các tác giả liên quan đến nhà ở xã hội đã được công bố.

Nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn (2014) nhằm

lý giải nguyên nhân vì sao các nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển nhà ở xãhội.[9]

Đến nay, tại Việt Nam, chưa có một nghiên cứu nào về nhận diện, đánh

giá nhu cầu, yếu tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn, sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu đối với chính sách nhà ở xã hội được công bố.

2.2 Nghiên cứu về ứng dụng KPI trong việc đánh giá Chính sách phát triển NƠXH.

Trên thế giới, tuy KPI đã được áp dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau nhưng

chưa có một nghiên cứu ứng dụng KPI nào vào việc đánh giá một chính sách nhà ở xã hội (nói riêng) và chính sách nhà ở (nói chúng) được công bố.

2.3 Tổng quan về Chính sách phát triển NƠXH của Việt Nam.

2.3.1 Đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Đối tượng được bố trí nhà ở xã hội, được quy định tại Điểm 1 Điều 14 củaNghị định 188/2013/NĐ-CP, khái quát gồm:

- Người có công với cách mạng;

- Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quanĐảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

- Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dânhưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quânnhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định;

- Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại khucông nghiệp, cụm khu công nghiệp;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị;

- Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật, người cao tuổi độcthân, cô đơn không nơi nương tựa;

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ởcông vụ;

- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp,cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệtcông lập hay ngoài công lập;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặcnhà ở tái định cư

2.3.2 Ưu đãi cho đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP, các đối tượng mua nhà ở xã hội được ưuđãi vay vốn mua nhà ở xã hội, với lãi suất ưu đãi

2.3.3 Chính sách phân phối nhà ở xã hội.

Mỗi cá nhân / hộ gia đình được quyền thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội; chỉđược mua 01 nhà ở xã hội và mua một lần duy nhất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể trình tự, thủ tục xét duyệt và thứ tự

ưu tiên đối với từng đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Chương 3 TỔNG QUAN LÝ THUYẾT (literature review) 3.1 Khái niệm.

3.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Nhà ở xã hội, được Chính phủ xác định, là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức,

cá nhân đầu tư xây dựng và phân phối với mức giá ưu đãi cho các đối tượng như:người có thu nhập thấp, hộ thuộc diện tái định cư, sinh viên, công nhân làm các khucông nghiệp, khu chế xuất, các đối tượng chính sách, v.v

3.1.2 Sự tham gia: theo Từ điển Merriam Webster, tham gia là được dính líuvới những người khác làm việc gì đó

3.1.3 Sự sẵn sàng tham gia: theo Từ điển Merriam Webster, sự sẵn sàngtham gia nghĩa là không từ chối làm việc gì đó

3.1.4 Vậy sự sẵn sàng tham gia chính sách NƠXH là không từ chối (sẵnlòng) tham gia thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của chính sáchNƠXH

3.2 Hành vi tiêu dùng và quá trình quyết định mua hàng.

Theo Solomon, Marshall và Stuart (2012), Hành vi tiêu dùng là một quá trìnhcác cá nhân hay các nhóm thực hiện để chọn, mua, sử dụng và vứt bỏ hàng hóa,dịch vụ, ý tưởng hay các kinh nghiệm nhằm thỏa mãn nhu cầu và ước ao của họ.Khi người tiêu dùng thực hiện những quyết định mua quan trọng, họ tiến hành quá

trình 5 bước Đầu tiên, họ nhận dạng vấn đề cần giải quyết Sau đó họ tìm kiếm

thông tin để có quyết định tốt nhất Kế đến họ đánh giá một bộ các lựa chọn thay thế và phán xét chúng trên cơ sở nhiều tiêu chuẩn đánh giá Đây là điểm quyết định mua của họ Theo sau việc mua, người tiêu dùng quyết định xem sản phẩm có đáp ứng mong đợi của họ không [20]

3.2.1 Các yếu tố nội tại ảnh hưởng đến quá trình quyết định của người tiêu dùng.

Một số yếu tố nội tại ảnh hưởng đến quyết định tiêu dùng Nhận thức

(perception) là các người tiêu dùng lựa chọn, tổ chức và giải thích sự phấn khích

Sự thúc đẩy (motivation) là một trạng thái nội tại điều khiển người tiêu dùng thỏa

mãn nhu cầu Sự hiểu biết (learning) là sự biến chuyển trong hình vi mà có kết quả

từ thông tin hoặc kinh nghiệm

Sự hiểu biết có tính hành vi (behavial learning) là hệ quả từ các sự kiện bênngoài, trong khi sự hiểu biết có tính nhận thức được quy vào các hoạt động tinh thần

nội tại Thái độ (attitude) là sự đánh giá sau cùng về một người, một khách thể hay

một vấn đề; và bao gồm 3 thành phần: sự ảnh hưởng, sự nhận thức và hành vi.Những điểm mang tính cá nhân như sự cách tân (innovativeness), sự duy vật(materialism), sự tự tin (self-confident), sự dễ gần (sociability) và nhu cầu nhậnthức (need for cognition) có thể được sử dụng để phát triển các phân khúc thị

trường Nhà hoạch định sản phẩm tìm hiểu sự tự quan niệm (self-concept) của

người tiêu dùng để phát triển các thuộc tính sản phẩm thỏa được một số khía cạnh của sự tự quan niệm của người tiêu dùng (Solomon, Marshall và Stuart,

2012)

Độ tuổi của người tiêu dùng, vòng đời gia đình và lối sống của họ cũng liên

quan mạnh đến sự tham khảo tiêu dùng (consumption reference) Nhà hoạch địnhsản phẩm sử dụng tâm lý học tiêu dùng để nhóm người tiêu dùng dựa theo các hoạtđộng, sự quan tâm và quan điểm để có thể giải thích nguyên nhân mua sản phẩm

3.2.2 Các yếu tố tình huống và mối quan hệ của người tiêu dùng với những người khác ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng.

Theo Solomon, Marshall và Stuart (2012), các ảnh hưởng có tính tình huốngbao gồm các áp lực về thời gian và áp lực vật chất xung quanh Khuôn khổ của môitrường vật chất bao gồm đồ đạt trang hoàng, mùi, ánh sáng, âm nhạc và thậm chí cảnhiệt độ, có thể ảnh hưởng đến tiêu dùng Thời gian trong ngày, các mùa trong năm

và việc mất bao nhiêu thời gian để mua sản phẩm cũng ảnh hưởng đến việc ra quyếtđịnh Việc tham khảo tổng thể của người tiêu dùng về sản phẩm được xác định bởi

yếu tố văn hóa, nơi mà trong đó họ sống, và các hội viên của họ sống trong cácnhóm văn hóa khác nhau.

- Tầng lớp xã hội (social class), nhóm hội viên (group memberships), người

dẫn dắt quan điểm (opinion leaders) là những kiểu ảnh hưởng xã hội khác đến lựa

chọn của người tiêu dùng

- Nhóm tham khảo (reference group) là một nhóm người mà người tiêu

dùng muốn làm hài lòng hoặc nói gương, bắt chước và nhóm này ảnh hưởng đếnquyết định mua hàng của người tiêu dùng Việc mua hàng cũng thường là kết quả từ

sự tuân theo những áp lực nhóm thực hoặc tưởng tượng

3.3 Lý thuyết về các mức (layer) của sản phẩm.

Hình 3.1 Các lớp sản phẩm.

Source: Solomon, Marshall, Stuart 2012 Marketing - Real People, Real Choices.

7th Edition Prentice Hall.

Theo Kotler (2012), sản phẩm được phân biệt thành 3 mức sau

3.3.1 Giá trị khách hàng cốt lõi (core customer value): nhắm đến câu hỏi

"Cái mà người mua thực sự mua là gì?" Khi thiết kế sản phẩm, nhà hoạch định sảnphẩm các dịch vụ, lợi ích cốt lõi và giải quyết được vấn đề mà khách hàng đang tìmkiếm Ví dụ: một phụ nữ mua son môi, nghĩa là mua không chỉ màu của son môi.Charles Revlon của hãng Revlon chỉ ra rằng: tại nhà máy ông ta sản xuất mỹ phẩm,nhưng tại cửa hàng mỹ phẩm, ông ta bán niềm hy vọng Những người mua điệnthoại Iphone, nghĩa là mua không chỉ một chiệc điện thoại, một thiết bị email, haycông cụ quản lý cá nhân, mà họ còn mua sự tự do, khả năng kết nối trên đường vớingười khác và với các tài nguyên

3.3.2 Sản phẩm thực tế (actual product) Ở mức thứ hai, các nhà hoạch

định sản phẩm phải chuyển hóa các lợi ích khách hàng cốt lõi vào sản phẩm thực tế(actual product) Họ cần phát triển các sản phẩm, tính năng của dịch vụ, thiết kế,một mức chất lượng, một nhãn hiệu và bao bì Ví dụ: Iphone 6 là một sản phẩmthực tế Tên của sản phẩm, các bộ phận, kiểu dáng, tính năng, bao bì và các thuộctính khác được tổ hợp lại một cách cẩn thận để cung cấp giá trị khách hàng cốt lõicho người dùng

3.3.3 Sản phẩm tăng thêm (augmented product) Nhà hoạch định sản

phẩm phải xây dựng một sản phẩm tăng thêm (augmented product) xung quanh Giátrị khách hàng cốt lõi và Sản phẩm thực tế bằng cách đề xuất các lợi ích và dịch vụkhách hàng tăng thêm Iphone 6 không chỉ là một thiết bị liên lạc, mà nó còn cungcấp cho người tiêu dùng một giải pháp toàn bộ về các vấn đề kết nối di động, là vítiền điện tử Do đó khi người tiêu dùng mua một điện thoại thông minh Iphone 6,hãng Apple và các đại lý cũng sẽ cho khách hàng một sự bảo hành về các bộ phận,các hướng dẫn sử dụng thiết bị, các dịch vụ sửa chữa nhanh khi cần, và số điệnthoại không mất tiền và website để họ sử dụng nếu họ có vấn đề muốn hỏi

Người tiêu dùng nhận ra rằng sản phẩm là một gói phức hợp các lợi ích thỏamãn nhu cầu của họ Khi phát triển sản phẩm, nhà tiếp thị trước tiên phải nhận diệngiá trị khách hàng cốt lõi mà khách hàng tìm kiếm ở sản phẩm đó Họ sau đó phải

thiết kế sản phẩm thực tế và tìm cách để làm gia tăng sản phẩm để tạo ra giá trịkhách hàng và thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng

3.3.4 Cơ sở đề xuất mô hình sản phẩm NƠXH ở mức nhận thức (gọi tắc

là Mô hình nhận thức – conceptual framework).

Hình 3.2 Sơ đồ phát triển mô hình nhận thức sản phẩm NƠXH.

Trên cơ sở mô hình các mức (layer) của sản phẩm và dựa trên kết quả nghiêncứu nhận định của người có nhu cầu về các đặc trưng sản phẩm NƠXH, có thể pháttriển được một mô hình sản phẩm ở mức nhận thức (gọi tắt là mô hình nhận thức)cho sản phẩm NƠXH Phát triển được mô hình nhận thức về sản phẩm NƠXH, sẽ là

cơ sở để xây dựng các sản phẩm NƠXH cụ thể

3.4 Lý thuyết về Chỉ báo chủ yếu về thành quả (Key Performance Indicators - KPI).

3.4.1 Khái niệm.

Theo Parmenter [17], Chỉ báo chủ yếu về thành quả (KPI) đại diện cho bộcác thước đo tập trung vào khía cạnh thành quả có tính tổ chức mà có tính quyếtđịnh nhất đến thành công của tổ chức trong hiện tại và trong tương lai KPI khá mớiđối với các tổ chức Hiện nay KPI không chỉ được ứng dụng cho nội bộ các tổ chức

mà còn được ứng dụng để đánh giá thành quả của các ngành, lĩnh vực sản xuất, kinhdoanh KPI là thước đo hướng về hiện tại và tương lai, đối lại với các thước đo quákhứ (ví dụ: số khách hàng quan trọng có kế hoạch đến thăm trong tháng tới haydanh sách khách hàng quan trọng của những ngày gặp gỡ kế tiếp) Nhiều thước đoquá khứ dùng đo các sự kiện xảy ra trong tháng, quý đã qua Những chỉ báo này

 Nghiên cứu Nhận định của người có

nhu cầu về NƠXH

 Lý thuyết mô hình các mức (layer) của

sản phẩm

Mô hình Nhận thức (conceptual framwork) sản phẩm NƠXH

không thể và không bao giờ có thể là các chỉ báo chủ yếu về thành quả (KPI) MộtKPI phải đủ sâu sắc đến mức nó có thể gắn chặt với một nhóm làm việc Hay nóicách khác, CEO có thể gọi một nhân viên nào đó và hỏi “tại sao” và người nhânviên đó có thể trả lời câu hỏi và đưa ra giải pháp về vấn đề đó

Ví dụ, chỉ tiêu EBIT hay ROI không bao giờ có thể là các KPI vì chúngkhông thể gắn chặt với một cán bộ quản lý vì chúng là kết quả của nhiều hoạt độngdưới sự quản lý của những cán bộ quản lý khác nhau

3.4.2 Bảy (07) đặc tính của KPI.

Parmenter đã định nghĩa 07 đặc tính của KPI là:

- Là các thước đo phi tài chính

- Được đo thường xuyên (ví dụ: 24/7, hàng ngày, hàng tuần)

- Được thực hiện bởi giám đốc điều hành (CEO) và đội ngũ quản lý cấp cao

- Chỉ ra một cách rõ ràng những hành động nào được thực hiện bởi nhân viên(ví dụ: nhân viên có thể hiểu các thước đo và biết cần khắc phục những gì)

- Là các thước đo gắn chặt trách nhiệm xuống đến một đội/nhóm (ví dụ:CEO có thể yêu cầu một trưởng nhóm - người có thể thực hiện hành động cần thiết)

- có một ảnh hưởng rõ ràng (ví dụ: ảnh hưởng đến một hay nhiều yếu tốthành công có tính quyết định (critical success factors - CSFs) và nhiều hơn mộtkhía cạnh của bảng cân bằng điểm (BSC)

- Các KPI động viên các hành động thích đáng (ví dụ: các KPI được kiểm tra

để chắc chắn rằng chúng ảnh hưởng dương (+) đến các thành quả, ngược với cácthước đo được suy nghĩ một cách nghèo nàn có thể dẫn đến việc loạn chức năng)

3.4.3 Nội dung chính của KPI.

- Ký hiệu - Tên gọi KPI

- Diễn giải về KPI

- Thước đo KPI.

- Thành quả đạt được

3.4.4 Tiêu chuẩn S.M.A.R.T cho hệ thống chỉ số KPI.

Specific - cụ thể, dễ hiểu.

Chỉ tiêu phải cụ thể vì nó định hướng cho các hoạt động trong tương lai

Measurable – đo lường được.

Mục tiêu phải là một tiêu chí định lượng, có thước đo cụ thể và có thể đolường được

3.4.5 Ứng dụng KPI cho chính sách NƠXH.

Trên thế giới, KPI đã được ứng dụng không chỉ trong lĩnh vực quản lý nhân

sự như một số nhà quản lý thường nghĩ, mà còn được ứng dụng rộng rãi trong cáclĩnh vực khác Cụ thể trong lĩnh vực xây dựng, KPI đã được ứng dụng để đánh giá

thành quả hoạt động các dự án, của ngành xây dựng ở một số nước Tuy nhiên việc

ứng dụng KPI để đánh giá thành quả lĩnh vực nhà ở xã hội là một vấn đề rất mới; đến nay trên thế giới chưa có một kết quả nghiên cứu nào về vấn đề này được công bố Với nhiều ưu điểm và là thang đo phi tài chính nên KPI rất thích

hợp và hứa hẹn có thể sử dụng cho việc chỉ báo thành quả của Chính sách phân phối nhà ở xã hội - một chính sách mang đầy tính xã hội và nhân văn.

Nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn (2014) [9] đãchỉ ra các nhận định của Chủ đầu tư đối với chính sách NƠXH:

- Khó phân phối NƠXH theo quy định hiện nay, nguyên nhân chính của việckhó phân phối được nhận định là do quy định về đối tượng được phân phối NƠXHquá khắt khe

- Khó tiếp cận hoặc không có thông tin về quỹ đất để phát triển NƠXH và vềcác quy định lựa chọn chủ đầu tư NƠXH, thủ tục thực hiện đầu tư NƠXH, thủ tụcquyết toán vốn đầu tư

Mô hình xây dựng các KPI được đề xuất như sau:

Hình 3.3 Sơ đồ phát triển các KPI.

Đề xuất thước đo KPI cho Chính sách NƠXH:

- Chính sách NƠXH tại Việt Nam đang ở giai đoạn sơ khai, hệ thống văn bảnhướng dẫn rất ít, chưa có cơ quan chuyên trách của Nhà nước quản lý chính sáchnày Mặt khác, lượng giao dịch sản phẩm NƠXH trên thực tế còn chưa nhiều Dovậy hầu như không có nguồn dữ liệu thứ cấp phục vụ cho việc xây dựng các thước

đo KPI

- Do đó cơ sở thước đo KPI là dựa vào kết quả khảo sát sự hài lòng củangười có nhu cầu

- Một nguyên tắc đánh giá được công nhận rộng rãi trong việc đánh giá làdựa trên đa số, tức hơn 2/3, số người có cùng nhận định Do vậy con số tham chiếuthước đo chung của Nghiên cứu này sử dụng là số 70%.

3.5 Phương pháp luận và Phương pháp nghiên cứu.

3.5.1 Phương pháp luận.

Để có cơ sở lựa chọn phương pháp nghiên cứu cụ thể thích hợp, sau đây là sựtổng quát hóa các phương pháp thông dụng thường được sử dụng để nghiên cứukhoa học [5]

3.5.1.1 Các phương pháp nghiên cứu thực tiễn.

Là các phương pháp trực tiếp tác động vào đối tượng trong thực tiễn để làmbộc lộ bản chất và quy luật vận động của các đối tượng

Phương pháp quan sát khoa học.

Quan sát trực tiếp hoặc gián tiếp đối tượng đang diễn ra trong thực tế bằngmắt thường hoặc bằng các công cụ quan sát Phương pháp này có ba chức năng: thuthập thông tin thực tiễn; kiểm chứng các giả thuyết hay lý thuyết đã có; đối chiếukết quả nghiên cứu lý thuyết với thực tiễn để tìm ra sự sai lệch (nếu có) để tìm cách

bổ sung, hoàn thiện lý thuyết

Phương pháp điều tra.

Là phương pháp khảo sát một nhóm đối tượng trên diện rộng nhằm phát hiệncác quy luật phân bố, trình độ phát triển, những đặc điểm về mặt định tính và địnhlượng của các đối tượng cần nghiên cứu Kết quả của Nghiên cứu là căn cứ quantrọng để đề xuất những giải pháp khoa học hay giải pháp thực tiễn

Phương pháp thực nghiệm khoa học.

Thực nghiệm được được tiến hành để khẳng định tính chân thực của giảthuyết hay phỏng đoán đã nêu Thực nghiệm thành công sẽ góp phần tạo nên một lýthuyết mới hay / và từ đó đề xuất những khả năng ứng dụng trong thực tiễn

Phương pháp phân tích và tổng kết kinh nghiệm.

Là phương pháp nghiên cứu xem xét lại các thành quả của các hoạt độngthực tiễn trong quá khứ để rút ra những kết luận bổ ích cho thực tiễn và cho khoahọc Tổng kết kinh nghiệm thường hướng vào nghiên cứu diễn biến và nguyên nhâncủa các sự kiện và nghiên cứu các giải pháp thực tiễn đã áp dụng trong sản xuất haytrong hoạt động xã hội để tìm ra giải pháp tối ưu nhất

Phương pháp chuyên gia.

Là phương pháp sử dụng trí tuệ của đội ngũ chuyên gia có trình độ cao củamột chuyên ngành để xem xét, nhận định bản chất của một sự kiện khoa học haythực tiễn phức tạp, để tìm ra giải pháp tối ưu cho các sự kiện đó, hay phân tích,đánh giá một sản phẩm khoa học

3.5.1.2 Các phương pháp nghiên cứu lý thuyết.

Là phương pháp thu thập thông tin khoa học trên cơ sở nghiên cứu các vănbản, tài liệu đã có và bằng các thao tác tư duy lôgic để rút ra các kết luận khoa họccần thiết

Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết.

Phương pháp phân tích lý thuyết là phương pháp nghiên cứu các văn bản, tàiliệu lý luận khác nhau về một chủ đề, bằng cách phân tích chúng thành từng bộphận, từng mặt theo lịch sử thời gian, để phát hiện ra những hướng mới, nhữngtrường phái nghiên cứu của từng tác giả và từ đó chọn lọc những thông tin quantrọng phục vụ của đề tài nghiên cứu của mình

Phương pháp tổng hợp lý thuyết là phương pháp liên kết từng mặt, từng bộphận thông tin từ các lý thuyết đã thu thập được, tạo ra một hệ thống lý thuyết mớiđầy đủ và sâu sắc về chủ đề nghiên cứu

Nghiên cứu lý thuyết thường bắt đầu từ việc phân tích các tài liệu để tìm racấu trúc các lý thuyết, các trường phái, các xu hướng phát triển của lý thuyết Từphân tích người ta lại tổng hợp chúng lại để xây dựng một hệ thống khái niệm,

phạm trù, tiến tới tạo thành các lý thuyết khoa học mới.

Phương pháp phân loại, hệ thống hóa lý thuyết.

Phương pháp phân loại là phương pháp sắp xếp các tài liệu khoa học thànhmột hệ thống lôgic chặt chẽ, dễ nhận thức và dễ sử dụng theo từng khía cạnh kiếnthức, từng vấn đề khoa học có cùng bản chất, cùng một hướng phát triển

Phương pháp hệ thống hóa là phương pháp sắp xếp tri thức khoa học thành

hệ thống trên cơ sở một mô hình lý thuyết làm cho sự hiểu biết của người nghiêncứu về đối tượng được đầy đủ và sâu sắc Phân loại và hệ thống hóa là hai bướctương hỗ để tạo ra kiến thức mới sâu sắc và toàn diện

Mô hình hóa.

Là phương pháp nghiên cứu các hiện tượng khoa học bằng cách xây dựngcác mô hình giả định về đối tượng và dựa trên mô hình đó để nghiên cứu trở lại đốitượng Mô hình lý thuyết có nhiệm vụ xây dựng cấu trúc cái mới chưa có trong thực

tế, tức là mô hình hóa các chưa biết để nghiên cứu chúng

Phương pháp giả thuyết.

Là phương pháp nghiên cứu đối tượng bằng cách dự đoán bản chất của đốitượng và tìm cách chứng minh các dự đoán đó

Phương pháp lịch sử.

Là phương pháp nghiên cứu bằng cách đi tìm nguồn gốc phát sinh, quá trìnhphát triển và biến hóa của đối tượng, để phát hiện bản chất và quy luật của đốitượng

3.5.1.3 Các phương pháp toán học trong nghiên cứu.

Là phương pháp sử dụng các lý thuyết toán học vào việc tìm ra các lý thuyếtchuyên ngành

3.5.2 Lựa chọn Phương pháp và công cụ nghiên cứu.

Như đã trình bày tại Mục 1.1, Chính sách phát triển NƠXH tại Việt Nam còntrong giai đoạn sơ khai, do đó hầu như không có nhiều dữ liệu quá khứ / thứ cấp đểdùng cho Nghiên cứu Mặt khác mô hình hoạt động để triển khai Chính sách NƠXHnày hầu như chưa rõ rang trên thực tế nên các phương pháp: Phương pháp quan sátkhoa học, Phương pháp thực nghiệm khoa học, Mô hình hóa, Phương pháp giảthuyết, Phương pháp lịch sử và Phương pháp toán học không thể dủng cho việcNghiên cứu Ngoài ra, do giới hạn của Phạm vi nghiên cứu (Mục 1.5) nên không thểdùng Phương pháp Chuyên gia.

Vì vậy, các phương pháp, công cụ nghiên cứu sau đã được sử dụng để giảiquyết các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra (tại Mục 1.4)

STT Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp và công cụ nghiên

cứu

nhu cầu về nhà ở xã hội

Phương pháp phân tích và tổng hợp

lý thuyết, trên cơ sở quy định hiệnhành của Nhà nước Việt Nam vềnhà ở xã hội; kết hợp với phươngpháp điều tra thông qua bảng câuhỏi để xác định đầy đủ các đốitượng có nhu cầu

sự sẵn sàng tham gia của đối tượng

có nhu cầu đối với chính sách nhà ở

xã hội

Phương pháp phân tích và tổng hợp

lý thuyết, kinh nghiệm; kết hợp vớiphương pháp điều tra thông quabảng câu hỏi

cầu về chính sách NƠXH

Phương pháp điều tra thông qua bảng câu hỏi để thu thập ý kiến nhận định các đối tượng có nhu

phẩm NƠXH theo quan điểm

Marketing hiện đại

Phương pháp phân tích, tổng hợp kết quả điều tra, kết hợp với lý thuyết Marketing về sản phẩm

thành quả (KPI) của Chính sách phân

phối NƠXH

Phương pháp phân tích, tổng hợp kết quả điều tra, kết hợp với lý thuyết về chỉ báo chủ yếu về thành quả (KPI)

3.5.3 Quy trình nghiên cứu.

Xác định sơ bộ các đối tượng có nhu cầu NƠXH và các nhân tố ảnh hưởng bằng phương pháp phân tích, tổng hợp lý thuyết và kinh nghiệm

Thiết kế bảng câu hỏi sơ bộ

Hoàn thiện bảng câu hỏi chính thức trên cơ sở ý kiến chuyên gia

Bảng câu hỏi chính thức được phát hành

Làm sạch dữ liệu

Dữ liệu kết quả khảo sát

Xử lý, kiểm định dữ liệu Phân tích dữ liệu

Nhận diện đối tượng có nhu cầu; Nhận diện, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn NƠXH & loại sản phẩm NƠXH phù hợp nhu cầu;

3.5.4 Thiết kế bảng câu hỏi.

Nghiên cứu định tính và định lượng được thiết kế để điều tra xã hội họcnhận định của đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội về chính sách nhà ở xã hội, theophương pháp phỏng vấn trực tiếp và gián tiếp bằng bảng câu hỏi

- Sau khi vấn đề nghiên cứu được xác định rõ, các nhân tố ảnh hưởngđến việc sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội sẽ đượcđúc kết từ ý kiến của các chuyên gia và những người có kinh nghiệm trong lĩnhvực thị trường nhà ở

- Trên cơ sở tham khảo ý kiến chuyên gia về việc loại bớt các yếu tố ítquan trọng và bổ sung các yếu tố mới được nhiều sự quan tâm, để hình thànhBảng câu hỏi chính thức và tiến hành điều tra Bảng câu hỏi được xây dựng trên

cơ sở các lý thuyết về Hành vi tiêu dùng và quá trình quyết định mua hàng (đãtrình bày tại Mục 3.2), gồm các nhóm câu hỏi sau:

nghiên cứu (‘Anh / Chị đang làm việc dài hạn tại TP.HCM?’)

 Các câu hỏi nhằm xác định điều kiện sống hiện tại của người đượcphỏng vấn (câu hỏi từ số 2 đến 4: ‘hiện ở gần hay cách xa nơi làmviệc thường xuyên ‘, ‘Loại hình nhà / căn hộ mà Anh / Chị đangở’, ‘Diện tích nơi đang ở thường xuyên’)

có nhu cầu NƠXH (câu hỏi số 5) Các đối tượng phỏng vấn trả lời

“không quan tâm” sẽ chuyến đến trả lời câu hỏi từ số 26 đến 29.Các đối tượng trả lời muốn tham gia sẽ trả lời tiếp câu hỏi từ số 6đến 29

 Để ‘nhận dạng vấn đề cần giải quyết’ của người có nhu cầu (đãnêu tại Mục 3.1.2), các câu hỏi từ số 6 đến 18 được sử dụng nhằm

làm thu thập thông tin về yếu tố nào của sản phẩm NƠXH sẽ

phù hợp với nhu cầu (có khả năng thanh toán) và làm hài lòng người có nhu cầu Gồm các mục hỏi:

o Loại căn hộ muốn mua (1, 2, 3 phòng ngủ);

o Loại diện tích muốn mua (dưới 40 m2, 40-70 m2 hay trên

ai khi lựa chọn căn hộ

o Xếp hạng quan tâm về vị trí của căn hộ (gần chợ, tườnghọc, bệnh viện, nơi làm, trung tâm thành phố, công viên,trung tâm giải trí, trung tâm tín ngưỡng, phương tiện giaothông công cộng), là những yếu tố quan trọng không thể bỏqua khi xem xét vị trí tọa lạc của căn hộ

o Xếp hạng về các yếu tố hỗ trợ: tín dụng, bảo trì, tư vấn thiết

kế, dịch vụ đảm bảo an ninh Cũng như các nhóm yếu tốquan tâm trên, nhóm yếu tố quan tâm này được đúc kết từthực tiễn và kinh nghiệm của các chuyên gia

o Mục hỏi về thời điểm dự định mua/thuê NƠXH được thuthập thông tin về tính cấp bách của việc thỏa mãn thu cầucủa người được phỏng vấn

o Mục hỏi để phân loại nhu cầu Mua / Thuê Mua / ThuêNƠXH

o Mục hỏi ‘Nguồn tiền dùng để mua / thuê NƠXH’, ‘Mức thunhập’, ‘Thời gian cần để thanh toán khoản vay’ và ‘Thờigian cần để trả nợ vay’, được dùng để thu thập thông tinnhằm phát triển chính sách giá phù hợp, làm hài lòng người

có nhu cầu

(như đã trình bày tại Mục 3.1.2.2), các câu hỏi từ số 19 đến 20được sử dụng Gồm các mục hỏi:

o Người sẽ sống chung trong căn hộ (Người hôn phối, Concái, Cah mẹ/Ông bà, Anh Chị Em hay người khác)

o Xếp hạng ưu tiên những người sẽ tham khảo khi mua/ thuêNƠXH

 ‘Biết thông tin về chính sách NƠXH qua phương tiện nào’, ‘Có

dễ dàng nắm bắt thông tin về các quy định, thủ tục đăng kýNƠXH’ và “Có dễ dàng thực hiện theo các quy định thủ tục đăng

ký NƠXH’ là các mục hỏi nhằm đề thu thập thông tin về sự sẵnsàng tham gia của người có nhu cầu về chính sách NƠXH hiệnnay

để mua / thuê NƠXH’ nhằm gián tiếp thu thập thông tin về sự phổcập của chính sách NƠXH, dùng để minh chứng them cho nguyênnhân không hài lòng (nếu có) của người có nhu cầu về chính sáchNƠXH

 Ngoài ra, các câu hỏi từ số 26-29 được dùng để thu thập thông tinphân loại người tham gia phỏng vấn về nghề nghiệp, tuổi tác, họcvấn và số năm làm việc (kiếm tiền)

3.5.5 Mẫu nghiên cứu.

3.5.5.1 Kích cỡ mẫu nghiên cứu.

Áp dụng công thức của Cohran (1977)

Số lượng mẫu ít nhất theo tính toán là 43 mẫu

trong đó:

+ t là giá trị phân phối chuẩn (Laplace-Gauss) tương ứng với độ tincậy anpha chọn là 0,025, tra bảng được t = 1.96.

+ p là xác suất thành công

+ q = 1- p : là xác suất không thành công

+ d là mức độ chấp nhận sai số của trung bình mẫu

+ Chọn p = q = 0.5 (do chưa có nghiên cứu tương tự trước đây); + Chọn d = 0.03x5 = 0.15 (dùng thang Likert 5 điểm);

Giả định tỷ lệ trả lời bản câu hỏi là 65%, trong đó tỷ lệ bảng câu hỏi hợp lệ là90%, số bản câu hỏi cần thu thập được là = 43 / 0,65 / 0,9 = 73,5 bảng

3.5.5.2 Phương pháp chọn mẫu:

Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện

3.5.5.3 Kỹ thuật phân tích dữ liệu.

Dữ liệu được phân tính chủ yếu bằng công cụ thống kê mô tả kết hợp với cácbảng chéo (Cross-tabulation) và EFA, được phân tích với sự hỗ trợ của công cụphần mềm SPSS

Chương 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU -

THẢO LUẬN.

Thực tế số bản câu hỏi được phát là 350 bản; số bản thu hồi được là 241 bản;trong đó số bản không hợp lệ đã được loại bỏ là 55 bản; số bản được loại bỏ do cóđối tượng trả lời ngoài phạm vi nghiên cứu là 9 bản Tóm lại, số bản câu hỏi hợp lệdùng để phân tích là 177 bản (hay 177 mẫu)

Việc làm sạch dữ liệu được tiến hành bằng bảng tần số để phát hiện các giátrị lạ, ngoài phạm vi giá trị biến cho phép;

Các biến Xếp hạng ưu tiên về các yếu tố cấu thành sản phẩm NƠXH, biến Vịtrí căn hộ NƠXH và biến Ưu tiên tham khảo ý kiến được mã hóa lại, từ thang 5điểm thành thang 3 điểm, theo nguyên tắc:

 Mức 1 và 2 được mã hóa lại thành mức 1 (cao nhất);

 Mức 4 và 5 được mã hóa lại thành mức 3 (thấp nhất);

Các biến multi-answers được nhóm thành các variable set; Các bảng phântích tần số được lập trên các variable set này

Sau khi dữ liệu được làm sạch, các phân tích số liệu nghiên cứu định tínhbằng công cụ thống kê mô tả, EFA, và các bảng chéo (cross-tabulation) đã đượctiến hành

Độ tin cậy (reliability) của kết quả nghiên cứu của nghiên cứu được kiểmđịnh bằng phương pháp split-half mẫu ngẫu nhiên Kết quả mẫu kiểm tra cho cáckết quả tương đồng với mẫu tổng thể, với độ sai lệnh ở mức khoảng +/-5%, chứng

tỏ kết quả nghiên cứu là đáng tin cậy

4.1 Nhận diện - Phân tích về đối tượng có nhu cầu Nhà ở xã hội.

Mẫu khảo sát trong Nghiên cứu này gồm: công nhân viên (57, 5%), quản lý (13,8%), giảng viên 27,5% và lao động tự do (1,2%); Theo độ tuổi: dưới 25 tuổi

(9,9%), từ 25 - 60 tuổi (89,5%); Theo trình độ học vấn: cấp 3 (6,4%), đại học(54,3%), sau đại học (38,2%); Theo số năm kinh nghiệm làm việc: dưới 5 năm(26,0%), từ 5 - 10 năm (27,6%) và trên 10 năm (36,4%); Có 76,8% số mẫu trả lờimuốn tham gia chương trình NƠXH;

Hầu hết đang ở cách nơi làm việc trong bán kính 60 phút di chuyển bằng xemáy (Bảng 4.1)

Bảng 4.1 Phân tích về nơi ở hiện tại.

Anh / Chị hiện ở gần hay cách xa nơi làm việc thường xuyên?

CumulativePercentValid Ở gần nơi làm