Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại khu đô thị mai trai nghĩa phủ, thị xã sơn tây, thành phố hà nội

Các chính sách hiện hành về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính sách Tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội Vấn đề thu hồi đất, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái đ

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Quang Duệ đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Sau Đại học, Trường Đại học Lâm nghiệp đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sơn Tây, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng thị xã Sơn Tây, Phòng Thống kê thị xã Sơn Tây, UBND Thị xã Sơn Tây, UBND các phường Quang Trung, Sơn Lộc và Trung Hưng đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn

- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày tháng 9 năm 2013

Tác giả

Chu Đức Lợi

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 5

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ GPMB 5

1.1.1 Đất đai, đặc điểm, vai trò của đất đai liên quan đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án 5

1.1.2 Các chính sách hiện hành về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính sách Tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 7

1.1.3 Tính tất yếu của việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại về đất đai cho thực hiện các dự án 11

1.1.4 Vai trò của các cấp chính quyền và sự tham gia của cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng 15

1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư 19

1.2- Tình hình nghiên cứu, giải quyết vấn đề về chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng 30

1.2.1 Trên thế giới 30

1.2.2 Tại Việt Nam 35

Chương 2 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 47

2.1 Đặc điểm cơ bản của Thị xã Sơn Tây 47

2.1.1 Giới thiệu chung về thị xã Sơn Tây 47

2.1.2 Các đặc điểm tự nhiên thị xã Sơn Tây 48

2.1.3 Các đặc điểm kinh tế xã hội thị xã Sơn Tây 55

2.1.4 Khái quát tình hình và kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Sơn Tây 63

2.1.5 Khái quát về dự án, quy mô, tiến đô thực hiện dự án Đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ, thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 64

2.2 Phương pháp nghiên cứu 68

2.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, khảo sát 68

2.2.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 68

2.2.3 Phương pháp xử lý số liệu 69

2.2.4 Hệ thống các điều kiện, nguyên tắc về bồi thường, hỗ trợ 24

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 70

3.1 Phân tích thực trạng thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại dự án khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ, thị xã Sơn Tây 70

3.1.1 Phân tích đối tượng bị thu hồi đất thực hiện dự án 70

3.1.2 Phân tích đối tượng thụ hưởng chính sách về bồi thường, hỗ trợ GPMB thực hiện dự án 72

3.1.3 So sách chính sách về bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án với thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thị xã Sơn Tây 79

3.1.4 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng tại dự án 81

3.1.5 Những tác động khi thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi tại dự án 85

3.2 Phân tích những ưu điểm, khuyết điểm tồn tại và nguyên nhân trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án 87

3.2.1 Một số thành công 87

3.2.2 Một số hạn chế 89

3.3 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ Bồi thường, hỗ trợ, giải

phóng mặt bằng dự án: Xây dựng khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ, thị xã

Sơn Tây 91

3.3.1 Các giải pháp chung 91

3.3.2 Các giải pháp cụ thể 95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

HĐH Hiện đại hoá

KKBT Kiểm kê bồi thường

DANH MỤC CÁC BẢNG

2.2 Diện tớch cỏc loại đất ở thị xó Sơn Tõy 51 2.3 Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn thị xã Sơn Tây 56

2.4 Thực trạng phỏt triển kinh tế của Thị xó Sơn Tõy từ

2.5 Tỡnh hỡnh phỏt triển dõn số, lao động và việc làm ở thị xó

2.6 Thực trạng phỏt triển cỏc cơ sở hạ tầng ở thị xó Sơn Tõy 60 3.1 Danh sỏch cỏc hộ chưa nhận tiền BTHTGPMB 70 3.2 Danh sỏch cỏc hộ khụng nhận tiền BTHTGPMB 71 3.3 So sỏnh đơn giỏ bồi thường hỗ trợ về đất đai 77 3.4 So sỏnh đơn giỏ bồi thường, hỗ trợ tài sản trờn đất 78

3.5 í kiến của người dõn về việc xỏc định giỏ cả đền bự, hỗ trợ của

3.6 Mục đớch sử dụng tiền của hộ gia đỡnh cỏ nhõn 85

3.7 Tỡnh hỡnh việc làm của người dõn sau khi bị thu hồi đất do

MỞ ĐẦU

1 Ti ́nh cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Vì vậy để sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá trình

xây dựng và phát triển đất nước

Ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay đang thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh

mẽ Các dự án này được thực hiện sẽ làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội không nhỏ cho đất nước Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở các dự án

không thống nhất, không đồng bộ, không công bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Việc thu hồi đất để phục vụ vào các dự án trên địa bàn đã tạo một áp lực lớn trong sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ Từ đó nó có tác động không nhỏ đến cuộc sống của người dân Ngày nay quỹ đất càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu sử du ̣ng đất càng trở nên cấp thiết và phù hợp với

sự phát triển chung của mỗi địa phương Vì vâ ̣y, việc bồi thường GPMB, hỗ

trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi chuyển đổi mu ̣c đích sử du ̣ng đất trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện phát triển dự án, nếu không được xử lý

tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế - xã hội

Đứng trước những thuận lợi và cũng không ít khó khăn trong công cuộc thực hiện bồi thường GPMB khi thu hồi đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội cũng không nằm ngoài quy luật đó Đối với các dự án trong những năm gần đây đã và đang được triển khai lấy đi quỹ đất không nhỏ là tư liệu sản xuất của người dân Từ quỹ đất thu hồi này nhiều nhà máy, khu đô thị, các công trình phúc lợi đã được xây dựng phục vụ đời sống nhân dân, là

cơ sở để thu hút lượng vốn đáng kể của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Tuy nhiên ngoài những thành công của công tác thu hồi đất trên đã nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện bồi thường GPMB Một

số dự án đã không triển khai được theo tiến độ dự kiến ban đầu do không thực hiện được bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất Mặt khác cuộc sống

và sản xuất của người dân bị thu hồi đất, phải di dời nơi ở đang có những xáo trộn mà các chính sách chưa xử lý được Trong đó có dự án xây dựng khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ đã được triển khai từ năm 2008 nhưng đến nay chưa hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, gặp một

số khó khăn vướng mắc về mặt chính sách, thủ tục thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ, TĐC và cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ Vì vậy, việc thực hiện đề tài: " Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng tại khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ , thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội" là cần thiết trong thời điểm hiện nay

2 Mu ̣c tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát:

Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại dự án trong thời gian bắt đầu triển khai đến nay Từ đó, tập trung nghiên cứu đề xuất một số

giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ góp phần hoàn thành nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của thị xã Sơn Tây

2.2 Mục tiêu cụ thể:

- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng tại khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ, thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

- Phân tích đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ Rút ra những ưu điểm, vướng mắc và những tồn tại trong việc thực hiện chính sách GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây

- Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ tại thị xã Sơn Tây

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

3.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

- Đối tượng về nội dung: Đề tài nghiên cứu thực trạng và đề xuất một

số giải pháp giải quyết các tồn tại trong quá trình thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi thực hiện công tác thu hồi đất tại khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ, thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội

- Đối tượng điều tra của đề tài:

+ Các văn bản pháp lý liên quan đến thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ

+ Cơ quan tổ chức, cán bộ công chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ quan, tổ chức, cá nhân

có liên quan đến việc quản lý đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thị xã Sơn Tây;

+ Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị thu hồi đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây;

+ Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp bị thu hồi đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây

3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: tập trung chủ yếu vào những vấn đề sau: + Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng, kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ, đề ra định hướng, giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác GPMB, ổn định đời sống, sản xuất cho các đối tượng khi bị thu hồi đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây

+ Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án

- Phạm vi không gian nghiên cứu: Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến năm 2012

4- Nội dung nghiên cứu

- Cơ sở lý luâ ̣n về vấn đề bồi thường, hỗ trợ GPMB

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Sơn Tây

- Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai

- Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây

- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án khu đô thị Mai Trai, Nghĩa Phủ

- Những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại

dự án

- Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ GPMB

1.1.1 Đất đai, đặc điểm, vai trò của đất đai liên quan đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh

và quốc phòng

Đất đai có những đặc điểm sau:

- Diện tích đất đai có hạn Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn Sự giới hạn đó còn thể hiện ở chổ nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng Do diện tích đất đai có hạn nên người ta không thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được Đặc điểm này đặc ra yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng cũng như cơ cấu sử dụng đất đai theo các thành phần kinh tế, và xu hướng biến động của chúng để có kế hoạch phân bố và sử dụng đất đai có cơ sở khoa học Đối với nước ta diện tích bình quân đầu người vào loại thấp so với các quốc gia trên thế giới Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng

- Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh

tế, xã hội Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng các dô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển nông lâm ngư nghiệp, đều phải sử dụng đất đai Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các

ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hóa sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành trong công tác quy hoạch và kế hoạch hóa đất đai

- Đất đai có vị trí cố định, tính chất cơ học, vật lý, hóa học và sinh học trong đất cũng không đồng nhất Đất đai được phân bổ trên một diện rộng và

cố định ở từng nơi nhất định Do vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện tự nhiên (thổ nhưỡng, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng, ) và các điều kiện kinh

tế như kết cấu hạ tầng, kinh tế, công nghiệp trên các vùng và các khu vực nên tính chất của đất có khác nhau Vì vậy việc sử dụng đất đai vào các quá trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tính chất của đất cho phù hợp Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng đất đai phải phù hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế và chất lượng ruộng đất của từng vùng

để mang lại hiệu quả kinh tế cao Để kích thích việc sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp, Nhà nước đề ra những chính sách đầu tư, thuế, cho phù hợp với điều kiện đất đai ở các vùng trong nước

- Trong nông nghiệp, nếu sử dụng hợp lý đất đai thì sức sản xuất của nó không ngừng được nâng lên Sức sản xuất của đất đai tăng lên gắn liền với sự phát triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ khoa học kỹ thuật, với việc thực hiện phương thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý Sức sản xuất của đất đai biểu hiện tập trung ở độ phì nhiêu của đất đai Vì vậy cần phải thực hiện các biện pháp hữu hiệu để nâng cao độ phì nhiêu của đất đai, cho phép năng suất đất đai tăng lên

Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

- Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc doanh và hoạt động của con người Đất đai là tài nguyên

vô cùng quý giá, là điều kiện cho sự sống của động - thực vật và con người trên trái đất Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm

có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia

- Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau Trong công nghiệp và các ngành khác ngoài nông nghiệp, trừ công nghiệp khai khoáng, đất đai nói chung làm nền móng, làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác Trái lại, trong nông nghiệp đặc biệt là ngành trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động

- Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Trong quá trình lao động con người tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục

vụ cho con người, vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên, đồng thời vừa

là sản phẩm lao động của con người

1.1.2 Các chính sách hiện hành về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính sách Tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

a Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Bồi thường:

Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành

vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

Tái định cư

Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây

để sinh sống và làm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;

di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

Vì vậy việc TĐC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

b Các chính sách hiện hành về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính sách Tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Vấn đề thu hồi đất, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - giải phóng mặt bằng là một công việc vô cùng phức tạp, khó khăn chung trong cả nước, mang tính kinh tế - xã hội tổng hợp; với Thủ đô Hà Nội, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - giải phóng mặt bằng lại càng

phức tạp gấp bội lần Giải phóng mặt bằng là khâu đầu tiên để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch, có tác động trực tiếp đến sự nghiệp xây dựng, phát triển Thủ đô theo hướng văn minh hiện đại và bền vững, chính vì vậy trong những năm qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư - giải phóng mặt bằng luôn được Thành uỷ-HĐND-UBND Thành phố xác định là một nhiệm vụ khó khăn, phức tạp và nhạy cảm, là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trước mắt và lâu dài

Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội đang áp dụng các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Chính phủ ban hành như sau:

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ TĐC

- Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Sau khi địa giới hành chính Thủ đô được mở rộng theo Nghị quyết 15/2008/NQ-QH của Quốc hội, với diện tích tự nhiên gấp trên 3,4 lần, số đơn

vị hành chính cấp huyện tăng từ 14 lên 29 quận, huyện, thị xã với 577 xã, phường, thị trấn, công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng của Thành phố tăng cả về số lượng dự án, diện tích đất thu hồi và số hộ bị thu hồi đất liên quan tới hàng trăm ngàn hộ gia đình Trên địa bàn Thành phố bình quân mỗi năm có trên 1.000 dự án đầu tư triển khai có liên quan đến công tác thu hồi

đất - GPMB (gấp hơn 03 lần so với trước khi Hà Nội mở rộng) với quy mô thu hồi đất trên 12.000ha đất/năm (gấp hơn 04 lần so với trước khi mở rộng)

Cơ chế chính sách đan xen kế thừa, cũ, mới giữa các địa phương khi hợp nhất (cơ chế của 04 tỉnh, thành: Hà Nội, Hà Tây, Vĩnh Phúc và Hòa Bình), nhiều vấn đề tồn tại cần phải tập trung tháo gỡ và tổ chức thực hiện

Xác định vai trò, vị trí và tính phức tạp, nhạy cảm về thực hiện nhiệm

vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - GPMB sau khi mở rộng địa giới Thủ đô, Thành ủy-HĐND-UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo, giao Ban chỉ đạo GPMB Thành phố chủ trì cùng các Sở, ban, ngành xây dựng, trình UBND Thành phố ban hành Quyết định pháp quy chung thống nhất về cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Thành phố

Ngày 13/8/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nghị định này đã bổ sung sửa đổi và quy định mới về một loạt vấn đề để thực hiện Luật đất đai 2003 sát thực, đồng bộ và đi vào cuộc sống, giải quyết được nhiều vấn đề bức xúc có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - GPMB, do các chính sách mới quy định tại Nghị định này đã cơ bản đáp ứng quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất Với thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, ngày 29/9/2009 UBND Thành phố Hà Nội đã kịp thời ban hành ngay Quyết định 108/2009/QĐ-UBND quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (thay thế cho Quyết định 18/2008/QĐ-UBND), có hiệu lực kể từ ngày 01/10/2009 (cùng thời điểm có hiệu lực của

Nghị định 69/2009/NĐ-CP) và Thủ đô Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên trong cả nước thể chế hóa các quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-

CP vào tình hình thực tế của địa phương, góp phần đưa các cơ chế chính sách mới của Chính phủ đi vào cuộc sống, đáp ứng được nhiệm vụ GPMB thực hiện các dự án trọng điểm của Chính phủ, của các Bộ, ngành trên địa bàn và hàng loạt các dự án chào mừng Đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long - Hà Nội (năm 2010) Cơ chế chính sách của Thành phố đảm bảo tuân thủ chính sách vĩ mô của Nhà nước, đồng thời đảm bảo đúng thẩm quyền của chính quyền Thành phố theo hướng đảm bảo lợi ích chính đáng của người bị thu hồi đất, của nhà đầu tư, đảm bảo dân chủ, công khai, công bằng, đúng pháp luật, phân cấp nhiệm vụ tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư-GPMB cho các quận, huyện, thị xã, quy định rõ trách nhiệm của từng tổ chức

sự phát triển kinh tế - xã hội

Sự phát triển kinh tế bao gồm sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng mọi mặt của nền kinh tế quốc dân Hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình CNH - HĐH đất nước, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và ngành dịch vụ diễn ra mạnh mẽ Mặt khác, chính sự phát triển của các ngành công nghiệp và dịch vụ đã làm cho cơ cấu sử dụng đất có sự chuyển biến mạnh mẽ

Những chủ sử dụng đất của những mảnh đất bị thu hồi để lấy đất xây dựng các khu công nghiệp, xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, xây dựng khu giải trí,… dù ít hay nhiều cuộc sống hiện tại họ đều bị ảnh hưởng Để

đảm bảo được cuộc sống của người dân nằm trong những dự án xây dựng và đảm bản có đất để thực hiện dự án phát triển đất nước, Nhà nước tất yếu phải

có những chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất

Nếu công tác này được thực hiện tốt thì các dự án mới có thể đẩy nhanh tiến độ hoàn thành và không chỉ người dân nằm trong diện được bồi thường được hưởng lợi ích từ dự án mà toàn thể người dân của đất nước sẽ được cuộc sống thịnh vượng Chính vì vậy mà chính sách bồi thường sẽ góp một phần lớn làm cho đất nước ta ổn định về xã hội và phát triển về kinh tế

b Chính sách bồi thường thiệt hại đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và quyền lợi của Nhà nước

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trước lao động Quỹ đất đai của nước ta hiện nay là thành qủa của việc khai hóa, bồi bổ cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ Và trong Luật Đất đai 2003 đã khẳng định: “Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Nên đất đai không thuộc quyến sở hữu của riêng một ai mà là của toàn xã hội Nhà nước thực hiện quyền định đoạt, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và Nhà nước trao quyền sử dụng đất, công nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhằm đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất Theo điều 73 và điều 79 của Luật Đất đai

1993 cũng quy định: khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại

Luật Đất đai 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản có đất để sản xuất (theo điều 2 LĐĐ 2003) Bởi lẽ, đất có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động thực vật

và con người trên trái đất Nó là cơ sở của cơ sở hạ tầng, là nền tảng để xây

dựng nhà cửa và các công trình kiến trúc phục vụ cho cuộc sống Đất cũng là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông nghiệp và không thể thay thế được

Pháp lệnh nhà ở ngày 26/03/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật Nhà nước công nhận và bảo

vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác Như đã thấy nhà ở là một tài sản quý giá đối với con người Bởi nhà là nơi để ở, là nơi sản xuất, là nơi làm việc,…Để xây dựng nhà cần tiêu tốn sức lao động và một khoản tiền không nhỏ, hơn thế nữa nhà cần có đất để xây dựng nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà hoặc thu hồi một phần đất có ảnh hưởng đến kết cấu của nhà trên đất đó thì công tác bồi thường thiệt hại cho người sở hữu nhà là một tất yếu khách quan

Thực chất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, người thuê đất và người bị thu hồi đất Chính sách bồi thường thiệt hại sẽ vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất nhưng cũng đồng thời phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người nhận quyền sử dụng đất thu hồi Có nghĩa là sẽ giải quyết một cách hài hòa giữa các đối tượng tham gia

c Đền bù thiệt hại là một trong những công tác quan trọng để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở

Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian và trong từng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và giúp cho việc sử dụng đất đai và nhà ở hợp lý, có hiệu quả

Quy hoạch sử dụng đất đai và nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng cụ thể và được cụ thể hóa bằng các

kế hoạch trong từng thời gian bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, chỉ tiêu xây dựng và phát triển nhà ở, việc bố trí sử dụng các loại đất sao cho hợp lý nhất Trong quá trình thực hiện quy hoạch chắc chắn sẽ dẫn đến việc thay đổi mục đích sử dụng của các loại đất mà người dân đang sử dụng Khi đó công tác BTGPMB và bồi thường thiệt hại sẽ là một khâu quan trọng trong quá trình quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất và nhà ở

d Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là một khâu quan trọng trong quá trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội liên quan đến việc

sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở

Đối với những dự án cần đến quỹ đất để xây dựng thì sau khi xin được giấy phép giao đất hay cho thuê đất, việc làm đầu tiên đối với các dự án là tiến hành GPMB để tiến hành các bước tiếp theo Bởi vì, không phải lúc nào Nhà nước cũng có sẵn quỹ đất để giao cho dự án mà không cần phải GPMB Bồi thường thiệt hại là một khâu quan trọng trong công tác GPMB Nó không những ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của dự án mà còn ảnh hưởng tới hiệu quả của dự án

Một dự án được tiến hành trên phần đất mà việc bồi thường thiệt hại đã được giải quyết ổn định mà không có khiếu nại, tố cáo nào thì dự án đó chắc chắn sẽ được tiến hành nhanh hơn và hiệu quả hơn là một dự án được tiến hành trên phần đất còn có nhiều vướng mắc về khâu bồi thường thiệt hại

Thực tế hiện nay cho thấy, hầu hết các dự án có sử dụng đến đất đang gặp phải tình trạng khó khăn trong việc bồi thường thiệt hại vì nhiều lý do khác nhau, điều này đã gây nên sự chậm trễ hoặc không thể tiếp tục thi công

dự án

1.1.4 Vai trò của các cấp chính quyền và sự tham gia của cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng

Vai trò của chính quyền thể hiện ở sự quan tâm thường xuyên theo dõi

và chỉ đạo các cấp, các ban, ngành, đoàn thể, quần chúng trong công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án Trong nhiều công đoạn trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, các cấp chính quyền đều có sự quan tâm chỉ đạo sát sao, đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất cũng như quyền lợi của chủ dự án, đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ, tránh những vụ việc khiếu kiện kéo dài

Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao đối với các Bộ, ngành thuộc Trung ương và địa phương như sau:

* Ở cấp Trung ương:

+ Bộ Tài chính: Tổ chức kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện chính

sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thực hiện việc thu và chi trả đúng thời hạn các khoản do ngân sách Nhà nước cấp và tham gia giám sát các hoạt động tài chính liên quan như xác định hệ số K, định giá đất tính đền bù thiệt hại, các chế độ quản lý và chi phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng ( Thông

tư số 116/2004/TT-BTC)

Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn xử lý những vướng mắc về giá đất, giá tài sản và thực hiện chính sách hỗ trợ trong việc bồi thường hỗ trợ và Tái định cư

+ Bộ Kế hoạch đầu tư: Hướng dẫn kiểm tra việc lập và thực hiện dự

án tái định cư theo quy định của pháp luật về quản lý, đầu tư và xây dựng

+ Bộ Xây dựng: Hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác

định tính hợp pháp của các công trình xây dựng để tính bồi thường, lập quy hoạch xây dựng khu tái định cư Hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá nhà, công trình để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phạm vi quyền hạn được giao

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường: Giúp chính quyền địa phương xác

định giá đất các khu đất quy hoạch sẽ bị thu hồi phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, hướng dẫn kiểm tra việc quy hoạch đất cụ thể của từng dự án đầu

tư, xác định chủ sử dụng đất được bồi thường, được hỗ trợ hoặc không được bồi thường, không được hỗ trợ Thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất đai trong việc bồi thường và lập khu tái định cư

và phối hợp với UBND các quận, huyện tháo những vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện

- Tham gia Hội đồng thẩm định cấp tỉnh, thành phố để kiểm tra, giám sát việc thẩm định đúng chính sách, đúng chế độ, kịp thời báo cáo UBND tỉnh, thành phố để kịp thời chỉ đạo tháo những vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện

- Thành lập Hội đồng thẩm định GPMB cấp tỉnh, thành phố: Hội đồng thẩm định do Sở Tài chính chủ trì, căn cứ chính sách, quy định của pháp luật, chủ trì phối hợp với các ngành liên quan để kiểm tra giám sát, thẩm định về giá bồi thường, giá nhà tái định cư, thẩm định các phương án bồi thường, phê duyệt, tái định cư theo thẩm quyền

- UBND tỉnh, thành phố có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù GPMB lập phương án đền bù thiệt hại, GPMB, cưỡng chế đối với các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền

* Ở cấp quận, huyện:

Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của thành phố trong công tác GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB Lập kế hoạch và tổng hợp kết quả thực hiện công tác GPMB báo cáo ban chỉ đạo GPMB thành phố để theo dõi, kiểm tra, đôn đốc…

UBND huyện có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù GPMB lập phương án đền bù thiệt hại, GPMB và phê duyệt phương án đền bù, hỗ trợ, tái định cư; có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của nhân dân về đền bù thiệt hại, GPMB , cưỡng chế đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền

* Chính quyền xã, phường, thị trấn:

Xã, phường, thị trấn là cơ quan phối hợp quan trọng trong công tác đền

bù GPMB có trách nhiệm xác nhận tờ kê khai của các tổ chức, cá nhân về diện tích, hạng đất, vị trí đất, nguồn gốc đất, số lượng tài sản, gửi Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp huyện, tổng hợp báo cáo tình hình sử dụng quỹ đất dùng để đền bù thiệt hại Hơn nữa, đây là cơ quan gần dân nhất, có thể lắng nghe và thấu hiểu tâm tư nguyện vọng của nhân dân Trực tiếp thực hiện các công việc liên quan đến công tác GPMB như chuẩn bị phương án, khảo sát, phối hợp tạo điều kiện cho các cơ quan chuyên môn tiến hành công việc của mình, đứng ra giải thích, thuyết phục người dân chấp hành các chủ trương chính sách trong công tác GPMB

* Các cơ quan hữu quan:

+ Sở Tài chính:

- Giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất, giá tài sản bồi thường, chính sách

hỗ trợ và tái định cư tại địa phương

- Chủ trì việc thẩm định, kiểm tra, giám sát việc chi trả đền bù, trợ cấp và chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng

+ Sở Tài nguyên và Môi trường:

- Hướng dẫn việc xác định đất được bồi thường, đất không được bồi thường

- Phối hợp với UBND các cấp xác định khả năng quỹ đất dùng để bồi thường

* Sự tham gia của các tổ chức, đoàn thể và cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng

Trước đây, trong công tác giải phóng mặt bằng, vai trò của các tổ chức chính trị, xã hội đoàn thể tại địa phương chưa thể hiện đúng mức và quan trọng như hiện nay Các cơ quan đoàn thể như: Mặt trận tổ quốc, Đoàn thanh niên, Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… đã quan tâm và phát huy vai trò là thành viên tích cực của Hội đồng giải phóng mặt bằng ở địa phương Thực tế, công tác giải phóng mặt bằng thuộc một số dự án của cả nước nói chung và trên địa bàn thị xã Sơn Tây nói riêng đã chứng minh được vai trò của các tổ chức đoàn thể này

Các đoàn thể, tổ chức chính trị xã hội đóng vai trò rất lớn trong nhiều công đoạn giải phóng mặt bằng, đặc biệt là công tác chuẩn bị lên phương án giải phóng mặt bằng khi địa phương có dự án liên quan như:

+ Phối hợp với đơn vị tư vấn lập dự án, lên phương án điều tra, khảo sát, đo đạc, thiết kế, trực tiếp tham gia vào quá trình điều tra, khảo sát cùng với cơ quan chức năng

+ Tổ chức vận động, tuyên truyền hướng dẫn người dân trong việc di dời, giải phóng mặt bằng, chấp hành và thực hiện nghiêm chỉnh các chủ trương chính sách của Nhà nước

+ Tham gia hòa giải, giáo dục, thuyết phục các tranh chấp, khiếu kiện của người dân ở các cấp cơ sở

+ Cùng với các cơ quan chức năng tham gia cưỡng chế đối với các hộ dân trong diện di dời có thái độ trây ỳ, không tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định về đền bù, thu hồi đất trên địa bàn của mình

+ Tham gia cùng với các cơ quan chuyên môn tiến hành nghiên cứu những ảnh hưởng của cuộc sống người dân sau khi bị di dời, giải phóng mặt bằng trong phạm vi dự án ảnh hưởng, đề xuất kiến nghị những khó khăn vướng mắc lên chính quyền cấp trên

+ Đại diện cho quần chúng nhân dân ở địa phương nói lên tiếng nói của người dân về những khó khăn vướng mắc khi đền bù thiệt hại tài sản khi nhà nước tiến hành thu hồi đất giả phóng mặt bằng thực hiện dự án

1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng các

dự án đầu tư

* Tổ chức quản lý Nhà nước về đất đai và việc ban hành, thực hiện các văn bản về chính sách đất đai

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã

ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính chưa

ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai

cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc

tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản

lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán

bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu

tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để

tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng

mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các

yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chứng năng nhất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,

mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

* Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà

công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

* Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày

01 tháng 01 hàng năm

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh

tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định

Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số

phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo TS Phạm Đức Phong, giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu

tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

* Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể

tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác

động tới giá đất tính bồi thường

1.1.6 Hệ thống các điều kiện, nguyên tắc về bồi thường, hỗ trợ

* Đền bù thiệt hại về đất

Điều kiện được bồi thường đất

Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

- Có GCNQSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp

mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ GCNQSD đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất (Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật, giấy tờ tặng cho nhà đất có công chứng xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm tặng, cho, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà và có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp

xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hôi khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ đã quy định ở trên, nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không phân biệt người sử dụng đất đó là người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hay là người sử dụng đất sau ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

đã được thi hành

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ đã quy định ở trên, nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi

phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp

có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất

đó không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn

sử dụng

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận

là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân [8]

* Đền bù thiệt hại về tài sản

* Nguyên tắc về bồi thường tài sản trên đất

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm: nhà, công trình xây dựng đơn chiếc, nhà, công trình xây dựng theo hệ thống trong một khuôn viên đất, cây trồng trên đất) khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất

đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả cây trồng trên đất) được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn

kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác (trừ nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân) được bồi thường theo mức sau:

2 + +

Một khoản tiền tính bằng tỷ

lệ phần trăm theo giá trị hiện

có của nhà, công trình Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình nhân với giá trị xây dựng của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối

đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của Nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại;

Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác phá vỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại

và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- Đối với mồ mả: Đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được tính cho chi phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp [4]

* Đền bù thiệt hại về hoa màu

- Đối với cây trồng, vật nuôi

+ Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch của vụ thu hoạch đó Giá trị sản lượng vụ thu hoạch được tính theo năm suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất

+ Mức bồi thường đối với cây lâu năm:

Cây mới trồng = Chi phí đầu tư ban đầu + chi phí chăm sóc

Cây đang thu hoạch = (Số lượng từng loại cây * giá bán cây) - giá trị thu hồi (nếu có)

+ Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải

di chuyển, phải trồng lại

Đối với vật nuôi (thủy sản) được bồi thường theo quy định sau:

+ Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

+ Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể

di chuyển được thì bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế [4]

* Chính sách hỗ trợ

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

1 Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở

2 Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề

và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;

3 Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở;

c) Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích nhà ở, đất

ở mà không đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ về đất theo giá đất ở, phần diện tích nhà, đất còn lại không đủ điều kiện để ở hoặc xây dựng nhà ở theo quy định nhưng không còn chỗ ở nào khác và có thời gian trú một năm trở lên tại địa chỉ thu hồi đất và trước thời điểm thông báo thu hồi đất [8]

1.2 Tình hình nghiên cứu, giải quyết vấn đề về chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng

1.2.1 Trên thế giới

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC

là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và

cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất, đặc biệt ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng

1.2.1 1 Tại Trung Quốc

Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật

Việt Nam nhưng ở Trung Quốc đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và nhìn tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư

là hạn chế mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử

dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Mức bồi

thường được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ

Giá bồi thường thiệt hại là giá bồi thường Mức giá này cũng được Nhà

nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, Nhà nước bồi thường theo tính chất của đất và loại đất

Về tái định cư, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và

kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng đất phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng [5]

1.2.1.2 Tại Singapore

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai và chiếm hơn 10% số còn lại do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ lệ lớn nhất (gần 90%) Nhưng việc sở hữu về đất đai của tư nhân phải tuân thủ theo các chế độ QHSDĐ do Nhà nước quy định

Nhìn chung, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được tiến hành rất thận trọng, có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận trong xã hội Điều đó được thể hiện rõ qua các chính sách sau:

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc: Thu hồi đất bắt buộc phục vụ

cho việc phát triển CSHT, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị; hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết; công tác thu hồi đất phải được sự cho phép của Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ; việc thu hồi đất sẽ được thông báo trước cho người dân từ 2 - 3 năm; nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế

Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu,

các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý, chi phí mua vật tư thay thế, thuế sử dụng nhà mới,…Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước thì có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí định giá do Nhà nước chịu

Phương thức thanh toán khi bồi thường là trả trước 20% khi chủ nhà

thực hiện tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, Nhà nước sẽ thu xếp cho thuê với giá trị phù hợp

Ngoài ra, Nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo

quyền lợi của chủ BĐS phải di dời [3]

Chính sách hỗ trợ về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho

người dân khi chuyển thành thị dân Đối với hộ kinh doanh và cơ sở công nghiệp sẽ được bồi thường bằng tiền mặt căn cứ vào thu nhập thực tế trước

đó Đối với cơ sở tôn giáo sẽ được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích phù hợp

Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công - loại nhà do Nhà

nước xây dựng và cung cấp giá rẻ theo một số điều kiện Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường BĐS Singapore Singapore thiết lập Trung tâm Phát triển Nhà (HDB) thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư Nếu người dân không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được Nhà nước hỗ trợ thêm tiền

1.2.1.3 Tại Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982, quy định về việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng CSHT, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả những thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc

bồi thường phải khách quan Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình [3]

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật Trưng dụng BĐS Luật này đã quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường, TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa [5]

1.2.1.4 Tại Úc (Australia)

Theo Hiến pháp Australia, Chính quyền Liên bang có quyền ban hành các luật từ việc thu hồi BĐS theo những điều khoản chính đáng từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật Cơ quan chức trách có thể thu lại đất đai bằng hai cách là thỏa thuận hoặc cưỡng bức

Về bồi thường, Luật Australia quy định rằng chủ sở hữu sẽ được bồi

thường do việc thu hồi đất Chủ nhân có quyền nhận thanh toán bằng tiền không thấp hơn mức thiệt hại anh ta phải chịu nhưng cũng không được cao hơn Mục đích của việc bồi thường là trả cho chủ sở hữu bị lấy đất khoản hoàn toàn tương đương với những gì bị lấy đi

Nguyên tắc bồi thường như sau: Giá bồi thường xác định theo giá thị

trường của mảnh đất; giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn giá trị thị trường của mảnh đất; những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất; thiệt hại về việc gây phiền hà; các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá; bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường

Mức bồi thường được tính toán dựa vào các yếu tố sau: Giá trị thị

trường của mảnh đất; sự chia cắt đất đai; những phiền nhiễu; các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý; tiền bồi thường về mặt tinh thần;

thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng [5]

1.2.1.5 Chính sách bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc tổ chức tài trợ ngân hàng thế giới và ngân hàng phát triển Châu Á

Mục tiêu chính sách bồi thường TĐC của ngân hàng thế giới (WB) và ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường TĐC sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để giúp người

bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập

và mức độ sản xuất như trước khi có dự án, phải đảm bảo cho các hộ di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của họ

được thuận lợi tương tự như trong tường hợp không có dự án

Các biện pháp thu hồi được cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất

Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC phải hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của người bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được WB và ADB coi

là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phục thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của