định giá văn phòng cho thuê tại tòa nhà FORD THĂNG LONG

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản tuy hình thành chưa lâu từ đầu những năm 1990 nhưng đã đạt được một số kết quả đáng khích lệ, song thị trường BĐS Việt Nam tồn tại nhiều bất cập, tiềm

L I M Đ U ỜI MỞ ĐẦU Ở ĐẦU ẦU

Trong những năm qua, nền kinh tế Việt Nam đang dần ổn định cùng với sự phát triển của nền kinh tế toàn cầu Các khu công nghiệp, nhà xưởng,các đô thị, trung tâm thương mại mọc lên ngày càng nhiều đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế và đảm bảo cuộc sống của người dân Điều đó tạo cơ hội cho thị trường bất động sản phát triển ngày một mạnh mẽ Ở Việt Nam, thị trường bất động sản tuy hình thành chưa lâu (từ đầu những năm 1990) nhưng đã đạt được một số kết quả đáng khích lệ, song thị trường BĐS Việt Nam tồn tại nhiều bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro như thị trường phát triển thiếu ổn định, đầu tư BĐS mang tính tự phát,thiếu minh bạch,cơ cấu hàng hóa chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, hệ thống pháp luật chồng chéo, thiếu nhất quán, tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng,…

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của BĐS nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại BĐS ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng loại BĐS, cùng thị trường (nông thôn/ thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa

kể đến các BĐS có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá cả của BĐS phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này.

Với cá nhân: người mua hoặc bán BĐS không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của BĐS, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản.Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường BĐS, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị BĐS.

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương BĐS

Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội, tạo động lực cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người

“sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”

Do đó bằng việc vận dụng những phương pháp và những kiến thức đã học để định giá văn phòng cho thuê tại tòa nhà FORD THĂNG LONG.

Phần I: Giới thiệu bất động sản định giá

1 Giới thiệu chung

Xí nghiệp Dịch vụ & Cho thuê văn phòng trực thuộc Công ty Cổ phần FordThăng Long được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động Chinhánh số CN 0113000189 của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội

Xí nghiệp trực tiếp quản lý và kinh doanh cho thuê tòa nhà văn phòng FordThăng Long tại 105 Láng Hạ - Đống Đa – Hà Nội Tòa nhà Ford Thăng Longvới tổng diện tích sàn xây dựng là :12.000m2 trong đó:

- 10.000m2 là văn phòng cho thuê: 30 văn phòng loại 1: 200m2 và 50 văn

phòng loại 2: 80m2

- 2000m2 làm khu đất cho thuê kho

Tọa lạc tại 105 Láng Hạ, trục chính của một trong những khu vực sôi động nhất

về tài chính và thương mại của Hà Nội Nơi đây hiện tại và tương lai gần sẽ tậptrung hầu hết các ngân hàng và các trụ sở của các tập đoàn kinh tế lớn củaViệt Nam và quốc tế

2 Chất lượng công trình

Tòa nhà văn phòng được xếp vào tòa nhà văn phòng hạng B, cơ sở vật chấthiện đại theo tiêu chuẩn quốc tế, tòa nhà văn phòng Thăng Long Ford có mứcgiá cạnh tranh so với nhiều tòa nhà cùng hạng trong khu vực, hơn nữa lại là tòanhà ở vị trí trung tâm của thành phố Đây sẽ là một trong những lựa chọn thôngminh cho các doanh nghiệp đang tìm thuê văn phòng khu vực trung tâm

Khu sân bãi kho có hệ thống kĩ thuật đáp ứng đầy đủ yêu cầu

- Hệ thống điện dự phòng cung cấp điện cho tòa nhà ngay lập tức khi mất điện

- Điều hoà trung tâm biến tần Mitsubishi

- Các đầu chờ kỹ thuật sẵn sàng đảm bảo cung cấp dịch vụ điện thoại, internet,viễn thông, truyền hình cáp, v.v.

- Đội ngũ nhân viên kỹ thuật lành nghề, đảm bảo duy trì hệ thống kỹ thuật hoạtđộng thông suốt , dịch vụ hỗ trợ và sửa chữa 24/24

- Trang thiết bị vệ sinh cảm ứng sản xuất tại Nhật Bản

2.2 Hệ thống an ninh, cây xanh, vệ sinh

- Đội ngũ nhân viên bảo vệ làm việc 24h/24h gồm 9 chốt bảo vệ cố định và 1chốt liên tục tuần tra trong toà nhà

- Hệ thống cây xanh, hoa tươi được bài trí phù hợp với kiến trúc toà nhà và luônđược thay đổi, tạo phong cách riêng và cảnh quan xanh mát

- Dịch vụ vệ sinh được đảm nhiệm bởi các công ty chuyên nghiệp với chấtlượng tiêu chuẩn ISO và BVQI, làm sạch các khu vực vệ sinh, sảnh, hành langchung của các tầng trong tòa nhà

2.3 Hệ thống phòng cháy chữa cháy

- Tòa nhà được trang bị thiết bị chữa cháy hiện đại, đáp ứng đầy đủ các tiêuchuẩn, quy định của cơ quan quản lý Có đầy đủ các đầu báo cháy cảm ứngnhiệt, báo khói, các vòi nước, bình bọt Đảm bảo phát hiện, cứu chữa nhanhnhất, hiệu quả nhất trong trường hợp xảy ra sự cố Hơn nữa thiết kế của tòa nhàcực kỳ thông thoáng với hệ thống thoát hiểm an toàn khi có nguy cơ

- Van cho họng chữa cháy và đầu lấy nước ở các tầng được bố trí tại các tủchữa cháy đặt ở tất cả các tầng

- Các phương tiện PCCC luôn được kiểm tra định kỳ

2.4 Bãi đỗ xe ( miễn phí giờ hành chính )

- 01 bãi đỗ xe ô tô có sức chứa hơn 500 xe

- 02 khu vực mái che có sức chứa hàng ngàn xe máy

Phần II: Định giá bất động sản

I Các phương pháp định giá bất động sản

Bất động sản văn phòng cho thuê có 2 phương pháp có thể định giá : phươngpháp lợi nhuận và phương pháp vốn hóa

1.Phương pháp lợi nhuận

1.1 Khái niệm

Phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan đến lợi nhuận

có thể thu được từ việc kinh doanh BĐS

Lợi nhuận từ việc kinh doanh BĐS bao gồm 2 phần :

+ Trả cho người kinh doanh để trả lãi trên vốn bỏ vào kinh doanh, trả cho các

kỹ năng kinh doanh, kỹ năng quản lý, trang trải những rủi ro và khó khăn trongcông việc đã bỏ vốn vào kinh doanh

+ Số tiền còn lại được tính cho việc trả tiền thuê BĐS

- Phạm vi áp dụng :

Thường vận dụng để định giá các BĐS đặc biệt như khách sạn rạp chiếu phim

và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khókhăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản

1.2.Ưu điểm của phương pháp này với BĐS cần định giá ( văn phòng cho thuê )

Phương pháp lợi nhuận không đỏi hỏi ước tính giá trị cụ thể củ BĐS, thích hợpvới việc xác định giá trị của tài sản không có giao dịch trên thị trường với cơ sở

là thu nhập của một loài hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đónggóp từ BĐS

Đối với hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê ,do đã xác định được tổngdoanh thu từ hoạt động kinh doanh như cho thuê văn phòng, cho thuê kho vàxác định được tổng chi phí như khấu hao tu sửa, bảo dưỡng, chi phí quản lýđiều hành nên điều này rất phù hợp khi sử dụng phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận thích hợp cho các tài sản tạo ra lợi nhuận và lợi nhuậntạo ra không chỉ là bất động sản mà còn có sự tham gia của các nguồn lựctàichính vànguồn lực con người

1.3 Hạn chế của phương pháp này với BĐS cần định giá ( văn phòng cho

Do việc kinh doanh văn phòng cho thuê rất phức tạp như việc làm thế nào đểquảng cáo tốt về văn phòng , quản lý hoạt động cho thuê các văn phòng, quản

lý việc cho thuê nhà kho thế nên cần đòi hỏi người định giá cần có hiểu biết

về ngành nghề kinh doanh văn phòng cho thuê, mà vấn đề này cần phải ngườitrong ngành mới có thể nắm được Do đó tỷ lệ phân bổ vẫn mang tính chủ quancủa người định giá

Bên cạnh đó, do hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê lại được chia ra cácgiai đoạn khác nhau và mỗi giai đoạn lại có sự biến động nhất định thế nên kothể nào kiểm soát được số liệu đưa ra là chính xác, do đó lợi nhuận ước tính cóthể không phản ánh được mức độ thu nhập thực Và hơn nữa nếu sử dụngphương pháp này rất khó có thể ước tính được lợi nhuận quy về hiện tại

2.Phương pháp vốn hóa

2.1.Khái niệm

Phương pháp vốn hóa( phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) là quátrình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Bởi vậy, nódựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quanđến nhau Có thể tìm ra giá trị vốn của bất động sản qua thu nhập hàng năm

mà bất động sản tạo ra được biết trước

Phương pháp dựa trên quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương laithành giá trị bất động sản hiện tại được xem như quá trình chuyển hóa vốn.Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập Cơ sở

lý luận: giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cảcác khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó

Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyêntắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng

2.2.Ưu điểm của phương pháp khi định giá văn phòng cho thuê

Vì văn phòng cho thuê tính được luồng thu nhập qua các giai đoạn đồng thờicũng xác định được chi phí định kì nên sử dụng phương pháp vốn hóa sẽ đơngiản hơn,tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhàđầu tư; nếu được áp dụng một cách hợp lý sẽ cho giá trị đầu tư chính xác, bên

cạnh đó mang lại độ chinh xác cao khi có những chứng cứ về các thương vụ

có thể so sánh được

2.3 Hạn chế của phương pháp khi định giá văn phòng cho thuê

Việc kinh doanh văn phòng cho thuê thường không ổn định, có sự biến động

về doanh thu và chi phí qua mỗi gian Thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhậptương lai, cần điều chỉnh nhiều mặt như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn chothuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai; kết quả định giá có độ nhạylớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán.Do đó việc báo cáo dòngtiền trong tương laisẽ không chính xác vì vậy tính chính xác sẽ không cao.Bên cạnh đó việc xác định tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất giữa nhữngngười quản lý văn phòng cho thuê với nhà định giá, mà hoàn toàn dựa vào ýkiến chủ quan của người định giá

=>>Với 2 phương pháp nêu trên ta thấy phương pháp vốn hóa dễ tính được tỷ

lệ vốn hóa dựa vào so sánh và bên cạnh đó ước tính được giá trị hiện tại củabất động sản thông qua các giai đoạn khác nhau nên dùng phương pháp này

mà bất động sản tạo ra được biết trước

Phương pháp dựa trên nguyên lý là giá trị hằng năm và giá trị của vốn đầu

tư có liên quan đến nhau Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biếttrước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra

Cơ sở lý luận: giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại

Khi thẩm định giá, thẩm định viên có thể tính hoặc không tính giá trị tài sảnthu hồi tùy thuộc mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản và thong tin cóđược.

Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyêntắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.Một số thuật ngữ :

Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dung để diễn tả mối quan hệ giữa thu

nhập và giá trị của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạtđộng trên tổng giá trị tài sản và dung để chuyển đổi thu nhapạ ròng thành giá trịtài sản

Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dung để chuyển đổi dòng thu nhập dự

tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu có thểlà: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suấthoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực

Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi

chiết khấu với tỷ suất này hiện giá cua rthu nhập tương lai bằng chi phí đầu tưban đầu (NPV = 0)

Tỷ suất thuế thực: là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính trên tài sản so

với giá thị trường của chính tài sản đó

Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuoío kỳ đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhậ được vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài

sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằmchuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư)thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá

2 Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập trong định giá BĐS

Ưu điểm: là phương pháp đơn giản; tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà bấtđộng sản mang lại cho nhà đầu tư; nếu được áp dụng một cách hợp lý sẽ cho

giá trị đầu tư chính xác đối với bất động sản mục tiêu; mang lại độ chinh xáccao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được

Hạn chế: Phương pháp đòi hỏi người định giá phải tự báo cáo dòng tiềntrong tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nêntính chính xác sẽ không cao; xác định tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất,

mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá đòi hỏi người địnhgiá phải hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ; có thể thiếu cơ sở dự báo các khoảnthu nhập tương lai; cần điều chỉnh nhiều mặt như tuổi thọ, chất lượng, thờihạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai; kết quả định giá có

độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán

3 Vai trò định giá bất động sản.

Định giá bất động sản là khâu quan trọng giúp nhà nước, người sử dụng, nhàđầu tư nắm rõ về giá trị bất động sản nhằm phục vụ cho mục đích của họ Việcđịnh giá bất động sản đạt kết quả tốt là yếu tố quan trọng góp phần phát triển thịtrường bất động sản và là rào chắn giá ảo tự phát

Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giaodịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấpđược thực hiện một cách thuận lợi Điều này cũng rất quan trọng trong việcđánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trướcđây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tínhđến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giátrị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sáchnhà nước sẽ bị thất thoát lớn

Hoạt động định giá quan trọng không những trong vệc định giá hàng loạtquy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lýnhà nước mà còn cần thiết cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ phục

vụ mục đích sử dung của người dân, mục đích đầu tư của các nhà đầu tư…

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánhđúng giá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt trong các giao dịch muabán hoặc trao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường Các giaodịch về thừa kế, thế chấp v.v cũng sẽ có tính công bằng hơn Nhà đầu tư vàngười dân sẽ yên tâm hơn với sự lựa chọn bất động sản của họ, quyết định sửdụng bất động sản một cách hợp lý, phù hợp với giá trị.

Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là mộtnguồn lực xã hội một cách hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân

bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" Khi tất cả nguồn lực đất đaiđều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu tiên đặc biệt nàođối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cáchtốt nhất Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai vềgiá

4 Phân loại và áp dụng các phương pháp vốn hóa

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sảnđầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên cóthể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiếtkhấu phù hợp

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từtài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thunhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập),khả năng thu thập thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định

áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp

4.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

- Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhạp để ước tính

giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyển hóanày thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợphay nhân với hệ số thu nhập

- Áp dụng : áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua

các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Công thức vốn hóa trực tiếp:

V = I

R

hoặc V = I x GI

Trong đó: V ; là giá trị tài sản

I: thu nhập ròng trong một nămR: tỷ suất vốn hóa

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

- Ưốc tính thu nhập từ tài sản:

Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tàisản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhậpthực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI),thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)

- Xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản theo công thức sau:

-Thất thu do tài sảnkhông được thuêhết 100% công suất

và do thanh toándây dưa

-Chi phí vậnhành, duy tubảo dưỡng tàisản (chi phíhoạt động)

- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)

Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là100% công suất thiết kế

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cầnđịnh giá thong qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tàisản cần định giá

Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:

a Đối với bất động sản:

- Tương tự về mục đích sử dụng

- Tương tự về hệ số sử dụng đất

- Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình

- Tương tự về tỷ lệ về chi phí duy tu, bảo dưỡng

b Đối với máy móc thiết bị:

- Tương tự về loại máy, thiết bị

- Tương tự về đặc điểm kinh kế, kỹ thuật chủ yếu

- Tương tự về công suất, năng suất, độ chứa

- Tương tự về mức độ hao mòn

- Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh tóan

dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (x)tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản

Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và dothanh tóan dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản chothuê tương tự.

- Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản

a Đối với bất động sản: Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp

 Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bấtđộng sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không Ví dụ:

- Chi phí về thuế bất động sản

- Chi phí về bảo hiểm nhà cửa

 Chi phí gián tiếp: Là những chi phsi phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệthuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít Ví dụ:

- Chi phí quản lý

- Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh

- Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ

- Dọn vệ sinh, duy tu

- Chi phí tân trang

c Đối với máy, thiết bị: là các chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máythiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảmmáy, thiết bị có thể hoạt động bình thường

d Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bato dưỡng tàisản thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự

- Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập.

Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mốiquan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm

cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí,đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá

Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá

Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:

Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vàobình quân gia quyền của tỷ suất thu hổi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tưvào tài sản, theo công thức sau:

M x Rm + (1-M) x Re = R0

Trong đó:

R0 : tỷ suất vốn hoá

M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

(1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

Rm: tỷ suất thu hồi vốn

Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản cầnthẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hoá củacác tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này đượctính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán

Ví dụ về các phương pháp xác định tỷ suất vốn hoá tại phụ lục số I của tiêuchuẩn này

4.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

- Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị

của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiếnphát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát vàkhông ổn định của thu nhập

- Áp dụng : áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các nămkhác nhau

Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản

CFt : Thu nhập năm thứ t

Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n

n : Thời gian năm giữ tài sản

r: tỷ suất chiết khấu

* Trường hợp dòng tiền đều:

- Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

III Định giá bất động sản

1 Thông tin chi tiết về bất động sản

Văn phòng cho thuê:Tòa nhà FORD THĂNG LONG:

Tổng diện tích sàn xây dựng là :12.000m2 trong đó:

- 10.000m2 là văn phòng cho thuê: 30 văn phòng loại 1: 200m2 và 50 văn

phòng loại 2: 80m2

- 2000m2 làm khu đất cho thuê kho

Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng: 20 tỷ/ năm

Chi phí quản lý, điều hành: 10 tỷ/ năm

 Giai đoạn 1: 10 năm đầu Giá thuê văn phòng : loại 1: 1,2 tr/m2/tháng

Loại 2: 1,1 tr/m2/tháng

Giá thuê kho: 0,55 tr/m2/tháng

( đã có VAT)

Công suất thuê vp là: 80% ; thuê kho là 70%

 Giai đoạn 2: 20 năm sau: dự kiến Giá thuê vp tăng 15%

Giá thuê kho tăng 10%

Chi phí k hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng 5%

Chi phí quản lý, điều hành tăng 10%

Công suất thuê vp và kho là 100%

 Giai đoạn 3: có hai chiến lược đã được đưa ra

- TH1:

Giảm giá thuê vp 5%

Giảm giá thuê kho 3%

Các chi phí dự kiến không đổi

Công suất thuê văn phòng và kho là 100%

- TH2: bán bất động sản vs giá 80 tỷ

2 Thông tin điều tra trên thị trường

- VAT là 10%

- Thuế TNDN là 22%

- Giả định:Tiền thu về đc tính vào cuối mỗi năm

Dữ liệu điều tra trên thị trường: đã qua kiểm tra và đủ độ tin cậy của các văn phòng cho thuê nằm ở vị trí tương tự bất động sản cần định giá

- Dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê có 35 văn phòng loại 1 và 55 văn phòng loại 2 và có 1800m2 làm khu đất cho thuê kho , có các điều kiện khác tương tự với bất động sản cần định giá với 40% vốn chủ sở hữu và 60% vốn vay ngân ang với lãi suất vay là 8%/năm Lợi nhuận yêucầu cảu nhà đầu tư là 18%

- Một tòa nhà văn phòng cho thuê với 75 văn phòng cho thuê, và 1800m2 làm khu dất cho thuê kho, tổn thất về diện tích trống và thu nợ là 10%, tòa nhà có giá trị đất là 400 tỷ chiếm 65 % tổng giá trị tài sản, tổng thu nhập tiềm năng 145 tỷ đồng, chi phí hoạt động 35 tỷ đồng,

- Một tòa nhà văn phòng cho thuê với 85 văn phòng cho thuê và 2100 m2 làm khu đất cho thuê kho các điều kiện hoạt động tương tự bất động sản cần thẩm định,vay thế chấp 375 tỷ với tỷ lệ vay thế chấp 50% trong tổng giá trị tài sản, lợi nhuận trước thuế thu nhập là 115 tỷ đồng

Ước tính tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (Ro):

1/ xét trong giai đoạn 1

Giá văn phòng loại 1 có VAT là 1,2 tr/m2/tháng ( VAT = 10%) Giá không có VAT là 1,09tr/m2/tháng

Giá văn phòng loại 2 có VAT là 1,1tr/m2/tháng Giá không có VAT là

1tr/m2/tháng

Giá cho thuê đất làm kho có VAT là 0,55tr/m2/tháng Giá không có VAT là 0,5tr/m2/tháng

Công suất tiêu thụ của văn phòng cho thuê loại 1 và loại 2 đều là 80%

Công suất tiêu thụ của cho thuê kho là 70%