o Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;b Đối với đất
Trang 1Trường Đại học Tài chính Marketing Khoa Thẩm định giá- Kinh doanh bất động sản
Đề tài: 1/ Các loại thuế liên quan đến BĐS và các văn bản pháp luật liên quan 2/ So sánh các tiêu chuẩn TDDG hiện nay so với quá khứ
Trang 2I/THUẾ VÀ VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN
A Các loại thuế liên quan đến bất động sản:
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế GTGT
B Các văn bản thuế liên quan đến bất động sản:
I. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
1 Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày 10/07/1993 (Hiệu lực từ ngày
Căn cứ để xác định hạng đất gồm các yếu tố :
- Chất đất
- Vị trí
- Địa hình
- Điều kiện khí hậu, thời tiết
- Điều kiện tưới tiêu.
Trang 3 Định suất thuế một năm tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất như sau :
a Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản :
Trang 4o Bằng thuế đất trồng cây hàng năm cùng hạng, nếu thuộc đất hạng 4, hạng
2 Nghị định số 74-CP ban hành ngày 25/10/1993 Quy định chi tiết thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.
3 Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
4 Nghị định số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/03/2011 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
5 Thông tư 120/2011/TT-BTC ngày 16/08/2011 Hướng dẫn Nghị định số
20/2011/NĐ-CP ngày 23/3/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
II Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
1 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ban hành ngày 17/06/2010 (Hiệu lực từ ngày 01/01/2012)
Đối tượng chịu thuế
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất.
Giá tính thuế
- Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với
giá của 1m 2 đất.
- Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:
a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
o Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.
Trang 5o Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa
để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
o Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
o Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;
c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
- Giá của 1m 2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm,
kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15
- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:
a) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;
b) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.
- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt
đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Trang 6- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15% Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.
2 Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
3 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
III. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Theo khoản 5 điều 3 luật 04/ 2007/QH12 có hiệu lực ngày 01/01/2009 và luật thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012 (Hiệu lực từ ngày 01/07/2013)
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọihình thức
3 Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất
4 Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ,
mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với condâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại vớicháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
Trang 7Thu nhập chuyển nhượng BĐS qui định tại khoản 2 điều 14 của luật này 2
Theo điều 29, luật thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012:
Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhânkhông cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuếsuất 2%
Căn cứ Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế
và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế
Điều 18 Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1 Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần
2 Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thờiđiểm chuyển nhượng
a) Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trênhợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giáchuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểmchuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai
b) Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạtầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệphí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhândân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy địnhcủa Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, vềgiá trị còn lại thực tế của công trình trên đất
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứvào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạcông trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy bannhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xâydựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyểnnhượng
c) Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lạiđược xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
3 Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:a) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộpthuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng
có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
Trang 8b) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuếthay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sởhữu, quyền sử dụng bất động sản.”
IV Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
Tại điểm 6, Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài
chính quy định “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế
GTGT.
- Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tàichính hướng dẫn giá đất được trừ để tính thuế GTGT trong sáu (06) trường hợpkhác nhau như sau:
Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà đểbán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộpngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phíbồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật
2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ đểtính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá
3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà đểbán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộpngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chiphí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật Riêng trường hợp
Trang 9thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy địnhtại Luật Đất đai năm 2013.
4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất củacác tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thờiđiểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạtầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGTđầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừkhông chịu thuế GTGT
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinhdoanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầngchưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị giatăng
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượngthì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồngnhận chuyển nhượng
5) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xâydựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đấtđược trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theoquy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác địnhđược giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhândân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật
6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyểnnhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyểnmục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở để bán thìgiá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyểnnhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đấtnộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở,thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu cácbên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay)
-Phương pháp tính thuế:
1 phương pháp khấu trừ thuế giá trị gia tăng
+ Áp dụng đối với cơ sở kinh doanh thực hiện đầy đủ chế độ kế toán,hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật về kế toán, hóa đơn,chứng từ (theo mục 2 điều 12)
+ Cơ sở kinh doanh đăng kí tự nguyện áp dụng phương pháp khấu trừthuế (mục 3 điều 12)
Trang 102 phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam không theo
Luật Đầu tư và các tổ chức khác không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ theo quy định củapháp luật, trừ các tổ chức, cá nhân nước ngoài cung cấp hàng hóa, dịch
vụ để tiến hành hoạt động tìm kiếm, thăm dò, phát triển và khai thácdầu khí.(khoản a mục 2 điều 13)
II/ SO SÁNH CÁC TIÊU CHUẨN TĐG HIỆN NAY SO VỚI QUÁ KHỨ:
-Tiêu chuẩn số 1:Những quy tắc đạo
đức hành nghề thẩm định giá
2 Thẩm định viên ký báo cáo kết quả
thẩm định giá, chứng thư thẩm định
giá phải chịu trách nhiệm trước pháp
luật, trước người đại diện theo pháp
luật, Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc
doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả
thẩm định giá
Người đại diện theo pháp luật, Tổng
Giám đốc hoặc Giám đốc doanh
nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm
cuối cùng về tính đúng đắn, trung
thực, khách quan của kết quả thẩm
định giá trước pháp luật, khách hàng
và bên thứ ba có liên quan do khách
hàng thẩm định giá xác định và được
doanh nghiệp thẩm định giá thống
nhất ghi trong hợp đồng thẩm định giá
3 Các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ
chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá
gồm
+Tính bảo mật
+Tính công khai, minh bạch: - Giá
-Tiêu chuẩn số 3: Những quy tắc đạo
đức hành nghề thẩm định giá tài sản
4.1 Tiêu chuẩn đạo đức
+Tính bí mật
+Tính khách quan: Tiền thu dịch vụthẩm định giá tài sản phải được xácđịnh một cách độc lập, theo quy định,không phụ thuộc vào kết quả thẩm định
Trang 11dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo
thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm
định giá với khách hàng thẩm định giá
trên cơ sở các căn cứ do Luật Giá và
các văn bản hướng dẫn quy định và
được ghi trong hợp đồng thẩm định
giá; trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm
định giá thì thực hiện theo quy định
của pháp luật về đấu thầu đối với gói
thầu dịch vụ tư vấn Doanh nghiệp
thẩm định giá ban hành và thực hiện
niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định
giá
+Năng lực chuyên môn, tính thận
trọng: Hàng năm, thẩm định viên có
nghĩa vụ tham gia bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn về thẩm định giá do cơ
+Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn:
Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm
định giá có quyền thuê các tổ chức, cá
nhân tư vấn có đủ các điều kiện theo
quy định của pháp luật hiện hành để
thực hiện tư vấn và đưa ra các kết luận
chuyên môn phục vụ cho hoạt động
thẩm định giá
+ Các nội dung về những quy tắc
đạo đức hành nghề thẩm định giá tài
sản quy định tại Tiêu chuẩn này phải
được cụ thể hóa và thể hiện trong quá
trình xây dựng quy trình và thực hiện
kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm
định giá của doanh nghiệp thẩm định
giá
giá đã được thỏa thuận từ trước
+ Thẩm định viên chịu trách nhiệm
về tính đúng đắn của nội dung báo cáokết quả thẩm định giá Giám đốc doanhnghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩmđịnh giá chịu trách nhiệm cuối cùng vềtính đúng đắn của nội dung báo cáo kếtquả thẩm định giá và chứng thư thẩmđịnh giá trước pháp luật, khách hànghoặc bên thứ ba
