Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận nam từ liêm, thành phố hà nội

Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất QSDĐ theo quy định của pháp luật.. Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT

GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, năm 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT

GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả

Đỗ Bích

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Phạm Thị Phin, là người

trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Nam Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm, Phòng Thống kê quận Nam Từ Liêm, UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả

Đỗ Bích

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và yêu cầu 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 2

3 Phương pháp nghiên cứu 3

3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 3

3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 3

Dùng phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 3

3.3 Phương pháp so sánh 3

3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất 4 1.1.1 Quyền sở hữu 4

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 5

1.1.3 Các quyền của người sử dụng đất 8

1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất 11

1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 19

1.2.1 Các nước phát triển 19

1.2.2 Một số nước trong khu vực 24

1.2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 31

Chương 2 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 41

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu41 2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 41

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2008-2013 44

2.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 48

2.2 Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm 51

2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51

2.2.2 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 55

2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất57 2.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 57

2.2.5 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai 58

2.2.6 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 58

2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm 60

2.3.1 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ 60

2.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 70

2.3.3 Tình hình thừa kế QSDĐ 76

2.3.4 Tình hình tặng, cho QSDĐ 80

2.3.5 Tình hình thế chấp bằng QSDĐ 83

2.3.6 Tình hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 87

2.3.7 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 89

Chương 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM 95

3.1 Những kết quả đạt được và những vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 95

3.1.1 Những kết quả đạt được của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm 95

3.1.2 Những mặt tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm 96

3.2 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm 99

3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách, pháp luật 99

3.2.2 Nhóm giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 102 3.2.3 Nhóm giải pháp về tổ chức phát triển nguồn nhân lực và cơ sở vật chất 103

3.2.4 Một số giải pháp riêng trên địa bàn nghiên cứu 104

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 106

1 Kết luận 106

2 Kiến nghị 107

TÀI LIỆU THAM KHẢO 109

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Tốc độ tăng GTSX trên địa bàn huyện Từ Liêm 45

Bảng 2.2 Cơ cấu ngành kinh tế trên địa bàn huyện từ năm 2008 - 2013 46

Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Nam Từ Liêm 49

Bảng 2.3.1 Hiện trạng diện tích tự nhiên các phường thuộc quận Nam Từ Liêm năm 2014……… 50

Bảng 2.4 Tổng hợp cấp GCNQSDĐ tính đến ngày 31/12/2013 54

Bảng 2.5 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo các phường giai đoạn 2008-2015 61

Bảng 2.6 Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường của quận 64

Bảng 2.7 Kết quả điều tra về nguồn thông tin để cung cầu gặp nhau 65

Bảng 2.8 Địa điểm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ 67

Bảng 2.9 Thời gian thanh toán 68

Bảng 2.10 Thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng 69

Bảng 2.11 Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo các phường 72

Bảng 2.12 Tình hình thừa kế QSDĐ theo các phường giai đoạn 2008-2015 77

Bảng 2.13 Tình hình giao dịch tặng cho QSDĐ theo các phường giai đoạn 2010-2015 81

Bảng 2.14 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các phường giai đoạn 2010 - 2015 85

Bảng 2.15 Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDĐ 90

Bảng 2.16 Ý kiến người dân về các loại phí, thuế chuyển QSD đất 91

Bảng 2.17 Khả năng tìm kiếm thông tin và mức độ rủi ro khi giao dịch 92

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm 41

Hình 2.2: Tình hình giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ 63

theo 2 giai đoạn 63

Hình 2.2: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đoạn 73

Hình 2.3: Tình hình thực hiện thừa kế QSDĐ theo 2 giai đoạn 78

Hình 2.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo 2 giai đoạn 86

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn, nên mỗi nước có phương pháp quản lý và sử dụng riêng Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các đối tượng QSDĐ thường xuyên được sửa đổi để phù hợp với từng giai đoạn cụ thể trong công cuộc xây dựng đất nước

Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Đến Luật Đất đai 1993 quy định người sử dụng đất có 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp) bằng quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đến Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có

8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh trong Luật đất đai 2003) Trước tình hình công nghiê ̣p hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa ma ̣nh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam

Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận và 23 phường thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm với 10 phường trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động Nam Từ Liêm là quận nằm ở phía tây thủ đô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn quận Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới Do đó việc

tiến hành đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các

quyền sử dụng đất của hộ gia đình , cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” là vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay

2 Mục đích và yêu cầu

2.1 Mục đích

Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn ng hiên cứu

3 Phương pháp nghiên cứu

3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài trên địa bàn quận Nam Từ Liêm tại một số cơ quan quản lý nhà nước

3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Dùng phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chọn 1 – 2 tổ dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ

Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân

đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ

Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫu có điều kiện tương tự nhau được lựa chọn theo phương pháp ngẫu nhiên

3.3 Phương pháp so sánh

So sánh số liệu điều tra giữa 2 giai đoạn nghiên cứu: 2010 - 2013 và 2014 –

2015, tìm hiểu sự tương đồng và khác biệt

3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn

là phường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm Excel

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, )

Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không nắm giữ tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu

Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản

Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu

là cá nhân) Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản

Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và CS, 2005) [2]

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho biết:

Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công Cũng

có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất định

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1980 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được khẳng định

một cách tuyệt đối, sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Điều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc hội) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Quốc hội, Hiến pháp 1992)

Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2003, 2013) cũng

đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp

về chế độ sở hữu đất đai Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5),

“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7) Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:

- Về quyền chiếm hữu đất đai

Cơ quan Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,

không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô

về không gian và thời gian Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai

cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích

từ đất do chính mình đầu tư mang lại

- Về quyền sử dụng đất đai

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, quyền sử dụng đất được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

- Về quyền định đoạt đất đai

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản

lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho, cho thuê lại QSDĐ Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật

1.1.3 Các quyền của người sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?

Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức

và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Vì vậy, trong

Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội) đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và

“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng

Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 nêu rõ : “ Nhà nước giao đất cho hộ gia đình

và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Quốc hội, Luật đất đai, 1993)

Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất

của người sử dụng đất” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử dụng đất” là một

khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam Trong điều

kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư

cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của

“người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói

trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người

sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 thì QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội, Luật đất đai 2003) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc hội, Luật Đất đai, 1993), “bồi thường” (Quốc hội, Luật Đất đai, 2003) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế

trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt

Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản;

Giáo trình thị trường bất động sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền như sau:

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân

cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,

có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử

dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,

người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ

tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất

đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi đất

đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi (Quốc hội, Luật đất đai, 2003)

- Quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất được nhà nước giao đất, có quyền cho người khác thuê đất để sử dụng

1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa

Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 (Quốc Hội, Luật đất đai, 1987) là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất

có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Tại hội thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản Nguyễn Thị Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực

tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”

Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và

bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh

mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,

bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá

X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng

về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và

bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều

kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) (Quốc Hội, Luật đất đai, 2003) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay

* Các luật do Quốc Hội ban hành:

Từ năm 1993 đến nay Quốc Hội đã ban hành 11 luật có liên quan đến quyền

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005

- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009

* Các văn bản dưới Luật:

Từ năm 1993 đến nay Chính Phủ và các Bộ đã ban hành khoảng 25 nghị định

và thông tư có liên quan đến quyền sử dụng đất

Văn bản sớm nhất là: Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật đất đai

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai-

Căn cứ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất

và mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất Căn cứ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 về việc Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất;

Căn cứ Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

Căn cứ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi đất

- Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai

- Thông tư số 35/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định về việc điều tra, đánh giá đất đai

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử

dụng đất

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê

đất, thuê mặt nước

- Quyết định số 1989/QĐ-BTC ngày 14/8/2014 của Bộ trưởng bộ Tài Chính

về việc đính chính thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu

tiền sử dụng đất

* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội:

- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố

Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố

Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư tại nước ngoài,

cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn,

ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;

1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất

Trong cuốn “Quản lý đất đai và thị trường bất động sản” của Tôn Gia Huyên

và Nguyễn Đình Bồng (2007) cho biết: Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc và mua bán đất đai Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785) Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787) Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây

Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế

độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu

- Về chính sách đất đai

Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước

Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế

kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất

Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau Do loại thuế này

là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường

Trong cuốn “Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam” của Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, (2008) cho biết: Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng mạnh Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 9-9-1965 HUD chịu

trách nhiệm về các chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng sống trong nước Mỹ HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà

và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở

1.2.1.2 Thụy Điển

Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) cho biết: Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát

là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho

dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được luật hóa Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển :

- Việc đăng ký quyền sở hữu

Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng

ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ

sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký Tuy nhiên

ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được

ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn đề thế chấp

Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó

sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi khoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp

bị vi phạm Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Về vấn đề bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản

1.2.1.3 Ôxtrâylia

Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Trần Thị Minh Hà (2000) cho biết:

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và

tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà

và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được

quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn

bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10 Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất đai phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA)

1.2.2 Một số nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biều (2000) cho biết:

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và

sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai

Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu

về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2

thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất

mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có

quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng" Có

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được

QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước

không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người SDĐ và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,

chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các

tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

1.2.2.3 Singapore

Trong cuốn “Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam” Hoàng Việt

và Hoàng Văn Cường (2008) cho biết:

Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải

là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay,

Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp

nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp

sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời, mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát

triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là

Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn

* Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết quyền

sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc

biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống

lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để

hình thành và phát triển thị trường đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý

loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế Do đó, về

lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc

tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các

yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp