TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất Lưu ý: Tại Việt Nam, Luật giá do Quốc hội ban hành năm 2012 quy định một số khái niệm liên quan như

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1.1 Giới thiệu chung về định giá tài sản

1.1.1 Khái niệm định giá tài sản:

Định giá tài sản1

có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển (xem chi tiết tài liệu đính kèm) Hoạt động định giá tài sản chỉ thực sự phát triển thành một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp trên thế giới từ sau những năm 40 của thế kỷ 20

Trong tiếng Anh, thuật ngữ Appraisal hay Valuation được sử dụng để nói đến định

giá tài sản Nguồn gốc của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào

năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ “Valuation” có thể được sử dụng để nói về giá trị được ước tính (như là kết quả của định giá) hoặc để đề cập đến sự chuẩn bị cho ước tính giá trị (hoạt động định giá)2

Bản thân khoa học định giá không phải là khoa học thuần túy với các quy luật tự nhiên được diễn đạt một cách chính xác và bất biến như hóa học hay vật lý mà nó vừa là một môn khoa học vừa là nghệ thuật Khoa học vì hoạt động định giá tài sản vẫn phải dựa vào những mối quan hệ logic, nguyên tắc được thừa nhận chung, thống nhất Đồng thời, hoạt động này chỉ có khả năng thực hiện thành công khi vận dụng nhiều kỹ năng phân tích cần thiết, kinh nghiệm, kiến thức, khả năng phán đoán, khả năng nghiên cứu và quan sát Do đó, có thể nói rằng, định giá tài sản vừa kết hợp giữa những yếu tố tốt nhất của cả nghệ thuật và khoa học

Có nhiều định nghĩa giải thích định giá tài sản nhưng để phù hợp với yêu cầu và

mục tiêu của môn học này, khái niệm sau được sử dụng: Định giá tài sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại

một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất

Lưu ý: Tại Việt Nam, Luật giá do Quốc hội ban hành năm 2012 quy định một số khái

niệm liên quan như sau:

1) “Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân

sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.”

2) “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác

định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

Theo văn bản luật này, mục tiêu của thẩm định giá là xác định giá trị tài sản phù

hợp với thị trường Trong khi đó, môn học Định giá tài sản hướng đến cung cấp phương pháp luận cho việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường Vì vậy, xét về nội dung, môn học Định giá tài sản này hướng đến những nội dung hoạt động

“Thẩm định giá” theo Luật giá năm 2012 Tuy vẫn còn những tranh cãi về việc dùng từ

“định giá tài sản” hay từ “thẩm định giá tài sản” trong hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn

về ước tính giá trị của tài sản nhưng hai từ này trong nhiều trường hợp (trong nhiều văn bản luật cũng như trong thực tế) được sử dụng với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế Môn học này sẽ sử dụng từ “định giá tài sản” với nội dung và ý nghĩa kinh tế giống như từ

“thẩm định giá” theo quy định của Luật giá năm 2012 của Việt Nam

1.1.2 Đối tượng của định giá tài sản 4

Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, trong hoạt động thẩm định giá quốc tế ngày nay người ta công nhận và phân biệt các đối tượng định giá sau:

1) Quyền tài sản bất động sản (Real Property) 5

3 PGS Lim Lan Yuan, Trường Đại học Quốc gia Singapore

4

Nguồn: Chuyên đề Nguyên lý căn bản về thẩm định giá, Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính

5 Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ property valuation (tạm dịch: định giá/thẩm định

giá quyền tài sản) vượt qua những hạn chế của thuật ngữ asset valuation (định giá/thẩm định giá tài sản) – là thuật

ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng cho báo cáo tài chính

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của

những gì mình sở hữu

Bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản về mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất

Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản Quyền lợi này thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (ví dụ như hợp đồng cho thuê) Do vậy, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản Ngược lại, bất động sản bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất, và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất

2) Quyền tài sản động sản (Personal Property)

Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khác với bất động sản Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế 6 Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thể di chuyển được

e) Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng tài sản lưu động trừ đi

nợ ngắn hạn

f) Tài sản vô hình như quyền thu lợi từ một ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm:

- Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm văn học nghệ thuật, khoa học do mình sang tạo ra hoặc sở hữu

- Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của các tổ chức, cá nhân đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa

- Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức cá nhân dối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, chỉ dẩn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sang tạo ra hoặc sở hữu

- Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với giống cây trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được hưởng quyền sở hữu Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công việc thẩm định giá một tài sản Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá thanh lý

3) Doanh nghiệp (Business)

Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế.7

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.8

Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật

ngữ doanh nghiệp đang hoạt động Đó là một doanh nghiệp thực hiện các hoạt động kinh

tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ, được xem như

7 Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

8 Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005

đang tiếp tục hoạt động, không có ý định phải thanh lý hay cắt giảm qui mô hoạt động của nó

4) Các lợi ích tài chính (Financial Interests)

Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắn liền với quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản

Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ :

- sự phân chia về mặt luật pháp lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và trong bất động sản;

- chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản;

- những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản

Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm :

- những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như:

quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý;

- những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua

hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê;

- những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu

1.1.3 Vai trò của định giá tài sản

a Đối với nền kinh tế:

- Hoạt động định giá giúp xác định giá trị thị trường của các tài sản, hàng hóa hay các nguồn lực trong nền kinh tế, góp phần đảm bảo cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực trong nền kinh tế

- Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường các loại tài sản trong nước

- Tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế hội nhập với khu vực và thế giới

b Đối với các chủ thể trong nền kinh tế:

- Hỗ trợ quá trình ra quyết định của các chủ thể liên quan trong các trường hợp cụ thể liên quan đến giá trị, giá cả tài sản Xuất phát từ chức năng của định giá tài sản là xác định giá trị và tư vấn về giá trị, giá cả tài sản cho các bên có nhu cầu

- Định giá tài sản có thể đáp ứng nhiều mục đích khác nhau Từ cho giao dịch đầu

tư mua bán, cho thuê tài sản cho đến các hoạt động bảo hiểm, tính thuế, thanh lý tài sản,… Cùng một tài sản và cùng thời điểm định giá nhưng mục đích định giá khác nhau thì kết quả giá trị tài sản định giá cũng khác nhau Các kết quả này có thể phục vụ cho các tình huống ra quyết định khác nhau

1.1.4 Mục tiêu của định giá tài sản:

Mục tiêu định giá thể hiện người sử dụng kết quả định giá là ai và định giá phục vụ cho tiến trình ra quyết định nào Một số mục tiêu phổ biến gồm:

1) Xác định giá giao dịch và tổ chức giao dịch (như mua sắm, chuyển nhượng, cho thuê, bảo hiểm, làm cơ sở để đấu giá,…);

2) Tài trợ tiến trình chứng khoán hóa và bảo lãnh (huy động vốn phát hành trái phiếu đảm bảo bằng tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của chính phủ, );

3) Phục vụ tính thuế;

4) Cung cấp thông tin cho nhà quản lý và hoạch định chiến lược (để tư vấn đầu ra và

ra quyết định đầu tư, nghiên cứu thị tường, phân tích khả thi, phân tích lợi nhuận, );

5) Phân tích để tái cơ cấu tổ chức hoặc để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp;

6) Hỗ trợ cho các vụ kiện pháp lý và giải quyết tranh chấp (để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên,…)

1.1.5 Các khái niệm cơ bản sử dụng trong định giá tài sản

a Chi phí, giá cả và giá trị 9

Chi phí, giá và giá trị là ba khái niệm cơ bản trong định giá tài sản Dù tồn tại khác biệt nhưng chúng thường có mối quan hệ trực tiếp với nhau và trong nhiều trường hợp, không nhất thiết là bằng nhau

9 Xem thêm Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS)

Chi phí (cost) liên quan đến quá trình tạo ra tài sản, không liên quan đến quá trình

trao đổi thị trường Nó là khoản chi tiêu cần có để tạo ra hoặc đạt được một tài sản và khi quá trình tạo ra hoặc đạt được tài sản đó đã được hoàn tất thì chi phí của nó trở thành một yếu tố lịch sử Mặc dù giá được trả cho tài sản đó là chi phí của người mua nhưng bản thân khái niệm chi phí không cho biết người mua tự nguyện trả bao nhiêu để có được tài sản đó, hay người bán muốn tìm kiếm mức giá bao nhiêu để tự nguyện bán tài sản đó

Giá cả (price), ngược lại với chi phí, là khái niệm liên quan đến quá trình trao đổi

và giao dịch thị trường Nó là khoản tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được thanh toán cho một tài sản vào một thời điểm nhất định Về tổng thể, mặt bằng giá của một tài sản được xác lập trên thị trường dựa vào cung và cầu của tài sản đó.10

Giá trị (value): theo IVS, đây không phải là một khái niệm biểu hiện bằng thực tế

(như số chi phí bỏ ra để có được tài sản) mà là quan điểm về:

a) mức giá có thể chấp nhận nhất để trả cho một tài sản trong một trao đổi, hoặc b) những lợi ích kinh tế của việc sở hữu tài sản đó

Còn theo lý thuyết kinh tế thị trường: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích

mà chúng mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Biểu hiện của giá

trị trong nền kinh tế thị trường là số tiền ước tính của tài sản tại một thời điểm trên một thị trường nhất định Trong kinh tế thị trường, có 4 yếu tố gắn liền với nhau và thiếu một trong bốn yếu tố đó thì giá trị thị trường của một tài sản không tồn tại, đó là:

1) tính hữu ích;

2) tính khan hiếm;

3) nhu cầu;

4) khả năng chuyển giao

Mối quan hệ giữa giá cả và giá trị

Theo khái niệm ở trên, ta hiểu rằng giá trị là nội dung và giá là hình thức biểu hiện của giá trị Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, giá luôn đồng nhất với giá trị Theo

10 The Appraisal of Real Estate, 11th ed, Chicago:Appraisal Institute, 1996, trang 19 Nguyên văn:“A price, once finalized, represents the amount a particular purchaser agrees to pay and a particular seller agrees to accept under the circumstances surrounding their transaction.”

Robert F Reilly và Robert P Schweihs, có tối thiểu 5 yếu tố mà một nhà phân tích cần xem xét trước khi kết luận liệu giá cả thể hiện giá trị hay không Đó là:

1) Thị trường và các điều kiện thị trường (marketplace and market conditions)

2) Động cơ của bên bán và bên mua (Buyer and seller motivations)

3) Các điều khoản thanh toán (Payment terms)

4) Các yếu tố giao dịch (Elements of the transaction)

Mỗi yếu tố trên có thể phân biệt giá với giá trị

Tóm lại, chi phí, giá và giá trị là không luôn đồng nhất và bằng nhau Điều này dẫn đến lưu ý: để ước tính giá trị tài sản dựa trên chi phí hoặc dựa trên giá cả, các nhà phân tích phải thực hiện các điều chỉnh thích hợp đối với chi phí và giá để ước tính giá trị của tài sản cần định giá

b Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Giá trị thị trường

Theo Tiêu chuẩn số 1 – Cơ sở giá trị thị trường của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá

quốc tế: “giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào”

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 ban hành theo quyết định

24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính: “giá trị của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sang mua và người bán sẵn sang bán; trong một giao dịch mang tính khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” Trong

đó:

- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá

- " vào thời điểm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá trị tài sản

- "giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

- "và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá

cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức Các căn cứ xác định giá trị thị trường:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

- Kết quả khảo sát thực tế

Giá trị phi thị trường

Trường hợp áp dụng: hoạt động định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích định giá riêng biệt đòi hỏi định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: “giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

a) Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét

từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt

Khi tiến hành định giá loại tài sản này, người/bộ phận định giá tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có

b) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc

do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó

Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

c) Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng

hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi được mang ra bán

d) Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của

tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính

Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động

e) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều

kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá cả trong những

cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá

trị thị trường

Trong những cuộc mua bán như vậy bộ phận định giá phải tìm hiểu và mô tả đầy

đủ, chi tiết trong báo cáo định giá hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất của việc mua bán và mức giá thể hiện

f) Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền

với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường

Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản

g) Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư

nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể

h) Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách

bảo hiểm

i) Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến

việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

c Giá trị sổ sách và giá trị thị trường:

Giá trị sổ sách: là giá trị kế toán của tài sản, nó bằng chi phí mua sắm tài sản trừ

đi phần khấu hao tích lũy của tài sản đó Còn giá trị sổ sách của một doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả và giá trị cổ phiếu

ưu đãi được liệt kê trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp

Giá trị thị trường: là giá trị giao dịch trên thị trường của tài sản/doanh nghiệp

Nhìn chung, giá trị thị trường của doanh nghiệp thường cao hơn giá trị thanh lý và giá trị hoạt động của nó

d Giá trị lý thuyết (giá trị nội tại) và giá trị thị trường: thường dùng để chỉ giá trị

của các tài sản tài chính Trong đó:

Giá trị thị trường: là giá trị của chứng khoán khi nó được giao dịch trên thị

trường

Giá trị lý thuyết: là giá trị mà chứng khoán nên có dựa trên các yếu tố liên quan

khi định giá chứng khoán đó Nói cách khác, giá trị lý thuyết của một chứng khoán tức là giá trị kinh tế của nó và trong điều kiện thị trường hiệu quả thì giá cả thị trường của

chứng khoán sẽ phản ánh gần đúng giá trị lý thuyết của nó

e Giá trị thanh lý và giá trị hoạt động:

Giá trị thanh lý: là giá trị hay số tiền thu được khi bán doanh nghiệp hay tài sản

không còn tiếp tục hoạt động nữa

Giá trị hoạt động: là giá trị hay số tiền thu được khi bán doanh nghiệp vẫn còn

tiếp tục hoạt động

Như vậy, cặp khái niệm giá trị này dùng để chỉ giá trị của doanh nghiệp hoặc tài sản dưới hai góc độ khác nhau Hai loại giá trị này ít khi nào bằng nhau, thậm chí giá trị thanh lý đôi khi còn cao hơn cả giá trị hoạt động

1.2 Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá tài sản:

Giá trị tài sản hình thành bởi các yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán,… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan Trong khi

đó, bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá Những nguyên tắc cơ bản sau đây cần phải được tính đến khi tiến hành định giávà đưa ra kết luận về giá trị của tài sản cần định giá:

1.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối

đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

1.2.2 Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch đối với cung về tài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

1.2.3 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong định giá tài sản, bộ phận định giá phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình

thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

1.2.4 Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của tài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người khôn ngoan sẽ không trả giá cao

hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

1.2.5 Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy

1.2.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

1.2.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối

cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

1.2.8 Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản

có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào

sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào

tài sản khi người/bộ phận định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác

Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

1.2.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai (nguyên tắc kỳ vọng):

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích

dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

Trong các nguyên tắc trên, các nguyên tắc gắn liền với thị trường gồm: nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc thay đổi

1.3 Các cách tiếp cận định giá tài sản chủ yếu:

Giới thiệu: Có rất nhiều phương pháp và quy trình11 khác nhau phù hợp cho các mục đích định giá tài sản khác nhau Tuy nhiên, khi xem xét những điểm tương đồng và điểm khác biệt cơ bản giữa các phương pháp và quy trình này, đa số các nhà phân tích đều phân loại chúng thành ba nhóm phân tích định giá thuộc ba cách tiếp cận cơ bản Bao gồm:

1) Cách tiếp cận chi phí (cost approach);

2) Cách tiếp cận thị trường (market approach);

3) Cách tiếp cận thu nhập (income approach)

Về mặt lý thuyết, cách phân loại này không dựa trên một quy luật nào Dù vậy, đây được xem là một hệ thống phân loại hợp lý12

và được thừa nhận rộng rãi trên thế giới vì

cả 3 cách tiếp cận này chứa đựng một chuỗi rộng các lý thuyết kinh tế và các khái niệm đầu tư tài sản

11 Method: phương pháp; Procedure: quy trình

12 Logical classification system: hệ thống phân loại hợp lý;

Cách tiếp này dựa trên nguyên tắc kinh tế chi phối là nguyên tắc thay thế và nguyên tắc cân bằng giá (hay còn gọi là giá cân bằng cạnh tranh)13

Nguyên tắc thay thế ghi nhận rằng một nhà đầu tư khôn ngoan sẽ không bỏ ra cho một khoản đầu tư nhiều hơn chi phí để đạt được một khoản đầu tư có tính hữu ích như nhau14

Trong khi đó, nguyên tắc cân bằng lập luận rằng: thị trường hiệu quả sẽ điều chỉnh giá của tất cả các tài sản về mức cân bằng để giá mà thị trường tự nguyện trả là dựa trên tính hữu ích so sánh của mỗi tài sản

Vì sao cách tiếp cận này lại tuân theo nguyên tắc cân bằng giá ?

Tính sẵn có của các tài sản thay thế (và do đó, chi phí của tài sản thay thế) bị tác động trực tiếp bởi những thay đổi của nhân tố cung và cầu liên quan đến toàn bộ các tài sản thay thế Khi phía cung tài sản thay thế tăng, trong khi các yếu tố khác không đổi, ảnh hưởng của thị trường có xu hướng kéo chi phí của tài sản thay thế xuống Ngược lại, khi phía cung các tài sản thay thế giảm, tác động của thị trường sẽ khiến chi phí của tài sản thay thế tăng lên Tương tự, khi phía cầu về các tài sản thay thế tăng, tác động của thị trường làm tăng chi phí của các tài sản thay thế, và khi phía cầu này giảm, thị trường có

xu hướng kéo chi phí của các tài sản thay thế giảm xuống

Vậy, vì sao có thể dựa trên chi phí để xác định giá trị của tài sản cần định giá ?