Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng

LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Việt Nam hiện nay được xem là một trong những nền kinh tế đang phát triển, là thị trường thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong điều kiện nhu cầu vốn đầu tư tăng cao , tín dụng Bất động sản qua ngân hàng là một kênh huy động vốn truyền thống góp phần thiết thực vào quá trình hoạt động và phát triển của thị trường. Với chiến lược trở thành ngân hàng bán lẻ tốt nhất tại Việt Nam cũng như mong muốn có được bước phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực tín dụng, những năm gần đây, Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng VPBank đã đẩy mạnh dịch vụ cho vay thế chấp bằng bất động sản. Bên cạnh đó, phòng định giá tài sản đảm bảo của VPBank đã được thành lập nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng dịch vụ. Phòng có nhiệm vụ và chức năng chính là định giá TSBĐ phục vụ hoạt động cho vay của Ngân hàng, tiêu biểu là định giá BĐS phục vụ cho vay. Tuy nhiên đinh giá Bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt động định giá. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của Ngân hàng là khắc phục những hạn chế đế nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn và lợi nhuận. Để làm được điều này, VPBank đã chuẩn hóa quy trình định giá bất động sản được dùng làm tài sản đảm bảo trong quá trình cho vay, hay còn gọi là BĐS thế chấp. Với mục đích tìm hiểu về hoạt động định giá Bất động sản nói chung, trong VPBank nói riêng, để nhận diện những hạn chế còn tồn tại, đưa ra các giải pháp nhằm đóng góp, nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp ở Việt Nam, trong quá trình thực tập tại Hội sở VPBank, em quyết định chọn đề tài “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng”. Em đã cố gắng học hỏi nghiên cứu môi trường làm việc và kết hợp với kiến thức ở trường để hoàn thành bài chuyên đề. Hy vọng những đóng góp của em sẽ hữu ích đối với VPBank nói riêng và hệ thống Ngân hàng nói chung. Tuy nhiên với vốn kiến thức còn nhiều hạn chế, cũng như thời gian nghiên cứu học hỏi còn ít nên không tránh khỏi sai sót, em rất mong nhận đươc sự đánh giá khách quan cũng như nhận được góp ý từ phía thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn

kiến thức chuyên ngành đã học, với sự giúp đỡ của các anh chị tại Trung tâm Quản

lý hiệu quả & Chiến lược bán hàng và Phòng Định giá Tài sản bảo đảm, Hội sởNgân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng Chuyên đề dựa trên tình hình thực tế và

số liệu thực của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng

Hà Nội ngày 06 tháng 05 năm 2015

Sinh viên

Ngô Trang Nhung

lại cho em khoảng thời gian vô cùng quý báu Đặc biệt là sự quan tâm chỉ bảo củacác thầy, cô đã giúp em tích lũy được nhiều kiến thức, kinh nghiệm bổ ích, phục vụcho nghề nghiệp tương lai của mình.

Qua chuyên đề thực tập này, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo đã quantâm, chỉ bảo, giúp đỡ em hoàn thành tốt khóa học của mình

Để có những kiến thức thực tế trong chuyên đề về “Quy trình và phương pháp

định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng”, em đã nhận được sự giúp đỡ quý báu của các anh, chị cán bộ

tại Trung tâm Quản lý hiệu quả & Chiến lược bán hàng và Phòng Định giá Tài sảnbảo đảm, Hội sở Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng Qua đây, em xin gửitới các anh, chị lời cảm ơn sâu sắc nhất

Em xin trân trọng cảm ơn!

Sinh Viên Ngô Trang Nhung

1 Lý do lựa chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu của chuyên đề 3

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 4

1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN 4

1.1.1 Tài sản và tài sản bảo đảm 4

1.1.2 Bất động sản thế chấp 4

1.1.3 Định giá bất động sản thế chấp 5

1.2 CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 6

1.2.1 Vai trò định giá bất động sản thế chấp 6

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS thế chấp 7

1.2.3 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp 9

1.2.4 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 12

1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 16

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 16

1.3.2 Phương pháp định giá chi phí 19

1.3.3 Phương pháp vốn hóa 20

1.3.4 Phương pháp thặng dư 22

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận 23

CHƯƠNG II: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG 25

2.1 TỔNG QUAN VỀ VPBANK 25

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 25

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động 26

2.1.3 Cơ cấu tổ chức 27

2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh 28

2.2.1 Quy định của VPBank về BĐS thế chấp 30 2.2.2 Sản phẩm cho vay có tài sản bảo đảm của VPBank 31 2.2.3 Phòng định giá tài sản bảo đảm Hội sở 33 2.3 THỰC TRẠNG VỀ VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI VPBANK 34 2.3.1 Về lý thuyết 34 2.3.2 Về thực tế 36 2.3.3 Đánh giá quy trình định giá BĐS phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPBank 50CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG 553.1 NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN NHỮNG ƯU ĐIỂM VÀ HẠN CHẾ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI VPBANK 55 3.1.1 Nguyên nhân dẫn đến ưu điểm 55 3.1.2 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 55 3.2 MỤC TIÊU VÀ TẦM NHÌN CHIẾN LƯỢC CỦA VPBANK TRONG GIAI ĐOẠN TỚI .56 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI VPBANK 57KẾT LUẬN 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

Hình/Bảng Nội dung Trang

Hình 1.1 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh 17

Hình 1.2 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp chi phí 19

Bảng 1.1 Các yếu tố điều chỉnh trong phương pháp so sánh 18

VPBank

35

VPBank Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng SSC/ Trung tâm

QLHQ&CLBH

Trung tâm Quản lý hiệu quả và chiến lược bán hàng, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng

BĐS Bất động sản ĐGTS Định giá tài sản TSBĐ Tài sản bảo đảm PHƯƠNG PHÁP Phương pháp

Phòng ĐG TSBĐ Phòng định giá tài sản bảo đảm Hội Sở VPBank

DCF Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền LTV Loan to value ratio - tỷ số nợ trên giá trị tài sản Ban/Bộ phận C/A

(Credit Adminitration)

Ban/Bộ phận C/A (Credit Adminitration)

A/O (Account Officer) Nhân viên, chuyên viên quan hệ khách hàng

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Việt Nam hiện nay được xem là một trong những nền kinh tế đang phát triển,

là thị trường thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Trong điều kiện nhu cầuvốn đầu tư tăng cao , tín dụng Bất động sản qua ngân hàng là một kênh huy độngvốn truyền thống góp phần thiết thực vào quá trình hoạt động và phát triển của thịtrường Với chiến lược trở thành ngân hàng bán lẻ tốt nhất tại Việt Nam cũng nhưmong muốn có được bước phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực tín dụng, những nămgần đây, Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank đã đẩymạnh dịch vụ cho vay thế chấp bằng bất động sản Bên cạnh đó, phòng định giá tàisản đảm bảo của VPBank đã được thành lập nhằm hoàn thiện và nâng cao chấtlượng dịch vụ Phòng có nhiệm vụ và chức năng chính là định giá TSBĐ phục vụhoạt động cho vay của Ngân hàng, tiêu biểu là định giá BĐS phục vụ cho vay.Tuy nhiên đinh giá Bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế

do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạtđộng định giá Do đó, nhiệm vụ đặt ra của Ngân hàng là khắc phục những hạn chế

đế nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn vàlợi nhuận Để làm được điều này, VPBank đã chuẩn hóa quy trình định giá bất độngsản được dùng làm tài sản đảm bảo trong quá trình cho vay, hay còn gọi là BĐS thếchấp

Với mục đích tìm hiểu về hoạt động định giá Bất động sản nói chung, trongVPBank nói riêng, để nhận diện những hạn chế còn tồn tại, đưa ra các giải phápnhằm đóng góp, nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp ở Việt Nam,

trong quá trình thực tập tại Hội sở VPBank, em quyết định chọn đề tài “Quy trình

và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại

cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng”

Em đã cố gắng học hỏi nghiên cứu môi trường làm việc và kết hợp với kiếnthức ở trường để hoàn thành bài chuyên đề Hy vọng những đóng góp của em sẽ

hữu ích đối với VPBank nói riêng và hệ thống Ngân hàng nói chung Tuy nhiên vớivốn kiến thức còn nhiều hạn chế, cũng như thời gian nghiên cứu học hỏi còn ít nênkhông tránh khỏi sai sót, em rất mong nhận đươc sự đánh giá khách quan cũng nhưnhận được góp ý từ phía thầy cô

Em xin chân thành cảm ơn !

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở khoa học về định giá bất động sản

- Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng định giá bất động sản tại ngânhàng thương mại VPBank

- Một số giải pháp đế nâng cao chất lượng định giá bất động sản hiệu quả tạingân hàng thương mại VPBank

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại ngân hàng thương mạiVPBank, trong đó tập trung vào quy trình định giá bất động sản mà ngân hàng đang

áp dụng

Định giá Tài sản bảo đảm, Hội Sở VPBank, số 8 Lê Thái Tổ, phường Hàng Trống,quận Hoàn Kiếm, TP Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

giá/thẩm định giá Bất động sản thế chấp qua Luật, Nghị định, Thông tư đã banhành

- Thống kê số liệu , có chọn lọc từ các tài liệu và website đáng tin cậy

tham gia vào quá trình định giá trong vai trò Thực tập sinh

- Tìm hiểu và chọn lọc các thông tin từ nguồn tại liệu đào tạo, hồ sơ Kháchhàng, kênh thông tin nội bộ E-Office.

- Tổng hợp, đánh giá, phân tích các thông tin thu tập được, trên cơ sở đó đưa

ra đề xuất giải pháp và kiến nghị

5 Kết cấu của chuyên đề

Chuyên đề được viết dựa theo các nghiên cứu thực tế và các nguồn tài liệu thamkhảo có độ tin cậy cao Nội dung chuyên đề gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về định giá Bất động sản thế chấp.

Chương II: Quy trình và phương pháp định giá Bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.

Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Tài sản và tài sản bảo đảm

Theo Điều 163 của Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy

tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu ) và các quyền tài sản (như quyền tácgiả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyềnđược nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốngóp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng…)

Theo thuật ngữ kế toán, tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các

quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sởhữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất địnhkhi làm chủ tài sản đó

Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp

quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên (thường lànghĩa vụ trả nợ) Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhấtđịnh liên quan đến nó Các quyền nó thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm,nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết các nước) quyền và mục đích màtài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản

và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật qui định

1.1.2.2 Phân loại Bất động sản

Theo Bách khoa toàn thư mở ( Wikipedia ), bất động sản có thể phân thành 3

loại :

- Bất động sản không đầu tư xây dựng

- Bất động sản đặc biệt

Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005, bất động sản gồm 4 loại như sau:

- Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai

- Tài sản khác gắn liền với đất đai

- Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai

Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bảnchất ( do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất

cả những gì gắn liền với đất)

Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xâydựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lývẫn được coi là bất động sản

1.1.2.3 Bất động sản thế chấp

Thế chấp là việc sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ (thanh toán) cho một khoảnvay ,hay một khoản nợ nào đó Thế chấp bất động sản là việc sử dụng các tài sản làbất động sản để bảo đảm cho một khoản nợ hay một khoản vay nào đó Bất độngsản thế chấp là bất động sản được sử dụng trong quá trình bảo đảm tiền vay

1.1.3 Định giá bất động sản thế chấp

1.1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bấtđộng sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc

điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất độngsản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

1.1.3.2 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Từ khái niệm định giá BĐS, khái niệm về định giá BĐS thế chấp được rút ranhư sau:

Định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản đem thế chấp cho mục đích xác định khoản tiền cho vay đối với bên vay, hạn chế rủi ro cho bên cho vay tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

Mặt khác, cũng có thể hiểu định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị củaBĐS dựa trên giá trị thị trường của BĐS xét trong điều kiện thị trường trầm lắng,nhiều rủi ro nhất nhằm phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tínhđến các đặc điểm của BĐS

1.2 CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.2.1 Vai trò định giá bất động sản thế chấp

 Vai trò của bất động sản thế chấp

Muốn đầu tư phát triển một lĩnh vực nào đó, điều chúng ta quan tâm đầu tiên

và đa số đó là có vốn để đầu tư hay không? Vốn có thể được huy động bằng nhiềucách, tuy nhiên một kênh huy động vốn hiệu quả và hay được sử dụng nhất chính làviệc thế chấp bất động sản ở các ngân hàng

- Đối với người đi thế chấp: Thế chấp BĐS là một trong những quyền của

người sử dụng đất được hưởng, nó giúp cho người sử dụng vốn vay vốn một cách

dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy sự phát triển kinh

tế - xã hội

- Đối với Ngân hàng: hoạt động thế chấp của người sử dụng vốn đã thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận, góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, tạo

điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng

- Đối với nền kinh tế: thế chấp BĐS giúp cho nền kinh tế có vốn hoạt động,

dịch chuyển cơ cấu, gia tăng sản lượng và tạo công ăn việc làm cho người lao động,tạo ra nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ tiêu dùng

 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản tại

một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trịcủa bất động sản đó Do đó định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thịtrường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng,sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bênvay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trườnghợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bấtđộng sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết.Một lý do mà người ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thếchấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa ra mức vốn vay phù hợpvới giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật

Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính tổng số tiền

là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán được nếu bắt buộc phải bán

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS thế chấp

tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu,

số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc v v

- Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và côngdụng hữu ích của BĐS như: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trưng về địa lí như: Tìnhtrạng ô nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan.

- Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và được bảo vệ của pháp luậtđối với tài sản Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhấthay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao gồm: Các căn cứpháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất như giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biênbản quyết toán bàn giao công trình để tránh xảy ra hiện tượng tranh chấp và nếu cótranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý đêt chứng minh

Ví dụ: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền thuê Đối

với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp đồng cho thuê

BĐS có ích lợi cho người sử dụng, thỏa mãn những nhu cầu của họ, tạo ra một dòngtiền thu nhập đều đặn so với những cá nhân khác không có sử dụng hợp pháp BĐS.Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế: Một BĐS như căn hộ chung

cư thường thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể do nhiều nguyên nhân khác nhaunhưng có một nguyên nhân hết sức quan trọng là ở tầng một họ có thể hoạt độngkinh doanh, buôn bán được Như vậy căn hộ chung cư tầng một đã tạo ra một khoảnthu nhập thêm cho người sử dụng nó một dòng tiền

- Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu liên quan Do BĐS không chỉ cóđất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất Mà tạo nên các công trình đóthì phải dùng nguyên vật liệu như sắt thép, gạch, xi măng nếu yếu tố đầu vào này

mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng thay đổi theo

- Chính sách của chính phủ Vì nếu giả sử như một mảnh đất đã nằm trong quyhoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó với nhữngngười khác sẽ giảm đi nhiều

- Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hóa đều bị chi phối bởi quy luật cung cầu.

Do BĐS là hàng hóa đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhưng do việc tăng cung làkhông thể nhanh lên thường đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai đoạn nhấtđịnh

BĐS đó là nhân tố văn hóa xã hội; chính vì một trong những đặc điểm của BĐS là

cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng Ví dụ như những ngườisống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh

- Các yếu tố khác: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS

1.2.3 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp

a Căn cứ vào BĐS thế chấp

Trong cùng một thị trường, cùng thời điểm các BĐS khác nhau sẽ có giá trị khác nhau Các BĐS có điều kiện như nhau (cùng thị trường, thời gian, địa điểm) như nhau thì giá trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó Các đặc điểm của BĐS làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:

 Căn cứ vào yếu tố vật chất tạo nên BĐS

Các yếu tố vật chất tạo nên BĐS thường là chi phí trực tiếp tạo ra công trình,chi phí khác gián tiếp tạo nên công trình và chi phí cơ hội khi đầu tư vào công trình

và sử dụng công trình theo đúng pháp luật

 Căn cứ vào công năng của BĐS và khả năng duy trì các lợi ích gắn với công năng

Công năng của BĐS được khai thác như thế nào phụ thuộc vào khả năng khaithác BĐS của chủ đầu tư Khả năng duy trì những lợi ích gắn với công năng phụthuộc vào tuổi thọ kinh tế của BĐS Do tuổi thọ kinh tế bị chi phối bởi chu kỳ kinhdoanh BĐS và điều kiện phát triển kinh tế của địa phương nên cần phải quan tâm,đánh giá toàn bộ khu vực xung quanh BĐS và lường trước những thay đổi, biến đổitrong tương lai để định giá BĐS

 Căn cứ vào kiến trúc công trình và tâm lý sử dụng BĐS

Công trình xây dựng có kiến trúc càng phức tạp cầu kỳ thì chí phí xây dựngcàng cao, giá trị công trình càng lớn Tâm lý sử dụng BĐS cũng ảnh hưởng đếnđịnh giá BĐS, nếu sử dụng BĐS phù hợp với vùng miền, địa phương thì BĐS sẽđược đánh giá cao

 Căn cứ vào vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS

Xác định rõ vị trí BĐS giúp chúng ta tìm những BĐS tương đồng để so sánhkhi định giá Các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS như: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệthống giao thông, cấp thoát nước, điện, hệ thống bưu chính viễn thông) hay Cơ sở

hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí, mua sắm, trường học, bệnh viện) đều là căn cứquan trọng khi định giá BĐS Những yếu tố trên tác động lớn đến giá trị của BĐScần định giá

b Căn cứ vào thị trường bất động sản

 Tính cạnh tranh và khả năng thay thế đối với BĐS

Để tìm được giá trị thực của BĐS mục tiêu cần tìm hiểu xem BĐS có ưunhược điểm gì so với các BĐS khác Trong cùng một khu vực lưu ý các BĐS tươngđồng đã giao dịch có khả năng thay thế BĐS mục tiêu để từ đó tìm giá phản ánh giátrị thực của BĐS mục tiêu

 Cung – cầu và hiện trạng thị trường

Thống kê nguồn cung trên thị trường và dựa vào số lượng người có khả năngmua BĐS để nhận định cầu, sau đó chỉ ra xem quan hệ cũng cầu ảnh hưởng đến giá

như thế nào Đồng thời khái quát hóa thông tin qua hàng loạt các chỉ số: Chỉ số giá(PI), Tỷ lệ hấp thụ thị trường, Chỉ số lượng giao dịch (QI), Chỉ số thị trường BĐS(REMI).

 Điều kiện khu vực nơi BĐS tọa lạc

Khu vực xung quanh BĐS toạn lạc được đánh giá trên điều kiện xã hội, điềukiện kinh tế, điều kiện môi trường, chính sách kinh tế Từ các điều kiện đó xác định

sự ảnh hưởng của khu vực đến giá của BĐS

c Căn cứ vào quy định pháp lý

 Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS

Ở nhiều nước thì một các nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu, quyền thuê, quyền sử dụng, nhưng Hiến pháp Việt Nam có quy định: “Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý” do đó tại nước ta không tồng tại quyền sở hữu BĐS Các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS là căn cứ vô cùng quan trọng vì thế người định giá bất động sản thế chấp cần xem xét các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng bất động sản thế chấp như:

- Giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, công trình

 Quy định pháp lý liên quan đến công trình xây dựng

Các quy định pháp lý về tỷ lệ sử dụng cho xây dựng công trình, quy định pháp

lý về hành lang an toàn của công trình công cộng (cống, kè, đê đập), quy định pháp

lý về phân cấp công trình xây dụng phải được định giá viên tìm hiểu kỹ và làm căn

cứ cho định giá BĐS thế chấp

 Xu hướng thay đổi hay điều chỉnh của hệ thống pháp luật

Sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật liên quan trực tiếp đến quyền năng củangười sở hữu BĐS, do vậy khi định giá cần căn cứ vào xu hướng thay đổi của LuậtĐất đai, các luật liên quan đến BĐS, Luật Thuế đất, Luật thuế bất động sản

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặtsau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặccho một người cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận vàbảo hộ

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại củathu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

 Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giáthị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giáthị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thìgiá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc

độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bấtđộng sản

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phảiđánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng mộtmặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất độngsản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý

 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể khôngbao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội

và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môitrường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản

đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộcvào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giátrên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàmphản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vậndụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữacác yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sảntrong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tớimức cao nhất.

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.

 Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giáthị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cânđối

 Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ rarằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dànhcho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đóthường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở mộtgiá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bấtđộng sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùngmột lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanhthương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sửdụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sửdụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vàomục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các

sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậytính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thôngthường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá

của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thaythế được cho nhau.

 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sảnxuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhậpròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố

đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất độngsản khác

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trongđịnh giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị củabất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng mộtvùng giá trị

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăngthêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sửdụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần Những bất động sản có giá trị thựccao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơnnhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướnggiảm so với giá trị thực của chính nó

 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá

trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễtrong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bấtđộng sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

 Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừcác khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khảnăng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đấttrong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị củađất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

 Điều kiện thực hiện

- Chất lượng thông tin thu thập phải chuẩn xác, phù hợp và có thể kiểm trađược

- Trong điều kiện thị trường phải ổn định

- Phải thu thập được những thông tin liên quan đến tài sản tương tự được muabán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản cần thẩm định

- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường

 Các bước tiến hành

Hình 1.1: các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh



 Các yếu tố điều chỉnh

Bảng 1.1 Các yếu tố điều chỉnh trong phương pháp so sánh

-Kích thước lô đất-Hình dáng lô đất-Quy mô lô đất

-Khả năng tiếp cận-Môi trường xung quanh-Khả năng sinh lợi-Địa thế

-Loại vật liệu xây dựng-Qui mô công trình

-Điều kiện thanh toán-Thời gian bán

-Chi phí cho việc lập giấy tờ pháp lý-Rủi ro gặp phải

-Quyền năng hạn chế

Ưu điểm của phương pháp

giá sử dụng và khách hàng cũng dễ hiểu và chấp nhận, ít gặp khó khăn về mặt kĩthuật vì không phải tính toán nhiều

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch và các yếu tố cụ thể trên thị trường đểcung cấp dấu hiệu của giá trị

 Hạn chế của phương pháp

- Đây là phương pháp sử dụng nhiều thông tin trên thị trường, trong khi đó thịtrường bất động sản Việt Nam lại kém minh bạch, do đó thông tin còn nhiều sailệch và không sát với giá trị thực của tài sản

nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằngchứng đú đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường

- Khi bất động sản so sánh là bất động sản tạo thu nhập có giá trị lớn thì rấtkhó thực hiện

1.3.2 Phương pháp định giá chi phí

Hình 1.2 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp chi phí

 Công thức tính

Giá trị BĐS Mục tiêu = Giá trị đất + chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn tích lũy của

công trình xây dựng

 Ưu điểm của phương pháp

Được áp dụng cho những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt , và thườngkhông có cở sở để so sánh, dùng để kiểm tra kết quả của những phương pháp khác

 Hạn chế của phương pháp

- Kết quả chi phí không hẳn đólà giá trị thị trường, giá trị thị trường toàn bộkhông hẳn là tổng giá trị của từng bộ phận cộng lại

- Yêu cầu phải có dữ liệu từ thị trường

kinh nghiệm và sự hiểu biết về tài sản

- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phùhợp Ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả

- Được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.

lại Trong những trường hợp khác, mặc dù BĐS không được đầu tư nhưng người tacũng có thể dự báo một cách chính xác những thu thập bằng cách so sánh với cácBĐS tương tự đã được đầu tư

 Các bước thực hiện

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyển hóacác thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá củaBĐS

Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft: Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.I: Tỷ suất hiệm tại hóa (tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

 Ưu điểm của phương pháp

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư Tómlại, phương pháp đầu tư dễ áp dụng, dễ hiểu Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòngtiền (DCF)

thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một

độ tin cậy cao

 Hạn chế của phương pháp

- Khi phân tích các thương vụ, cầm phải tiến hành điểu chỉnh nhiều mặt: Vịtrí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi vềtiển thuê trong tương lai,…

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tươnglai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tínhtoán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tốchủ quan

1.3.4 Phương pháp thặng dư

 Khái niệm

Đây là phương pháp dùng để định giá BĐS pháp triển

 Nguyên tắc ứng dụng

nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo

- Giá trị thực của một BĐS, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽbằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đâu tưvào BĐS hay dự án đó

+

Chiphí tàichính

+

Chi phíkhác cóliên quan

+

Lợi nhuận củanhà đầu tưxây dựng

Tổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách

sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp đầu tư

 Ưu điểm của phương pháp

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

tư vào BĐS Vì vậy phương pháp thặng dư có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phíxây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án pháttriển BĐS

 Hạn chế của phương pháp

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

- Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiệncủa thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận

 Khái niệm

Phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt nhưkhách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác, mà việc so sánh với những tài sảntương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinhlợi của tài sản Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sảnphụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xác định dòng thu nhập của tài sản, đó

là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồmkhách sạn và một số loại tài sản khác

 Nguyên tắc ứng dụng

Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của việc sửdụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư

ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản Thu nhập thực này sau

đó được chuyển thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp thặng dư

 Ưu điểm của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận định giá các BĐS mà giá trị của chúng phụ thuộcnhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương định giá khác

 Hạn chế của phương pháp

- Chỉ sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo ra lợi nhuận

tài sản

vững vàng về loại hình kinh doanh BĐS đó

CHƯƠNG II: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH

Là thành viên của nhóm 12 ngân hàng hàng đầu Việt Nam (G12), VPBankđang từng bước khẳng định uy tín của một ngân hàng năng động, có năng lực tàichính ổn định và có trách nhiệm với cộng đồng Để đạt được tầm nhìn đầy thamvọng, VPBank đã triển khai chiến lược tăng trưởng quyết liệt trong giai đoạn 2012 -

2017 với sự hỗ trợ của công ty tư vấn hàng đầu thế giới McKinsey Với chiến lượcnày, VPBank nỗ lực tăng trưởng hữu cơ trong các phân khúc khách hàng mục tiêu,khẩn trương xây dựng các hệ thống nền tảng để phục vụ tăng trưởng, và luôn chủđộng theo dõi các cơ hội trên thị trường

Sự tăng trưởng vượt bậc của VPBank thể hiện sinh động ở mức độ mở rộngmạng lưới các chi nhánh, điểm giao dịch trên toàn quốc cùng sự phát triển đa dạngcủa các kênh bán hàng và phân phối

Bên cạnh đó, theo định hướng “Tất cả vì khách hàng”, các điểm giao dịch đãđược thay đổi hoàn toàn về diện mạ, mô hình và tiện nghi phục vụ Các sản phẩm,dịch vụ của VPBank luôn được cải tiến và kết hợp thêm nhiều tiện ích nhằm giatăng quyền lợi cho khách hàng Tất cả đã góp phần làm hài lòng khách hàng hiệntại và thu hút thêm khách hàng mới, mở rộng cơ sở khách hàng của VPBank với tốc

độ nhanh chóng

Để chuẩn bị cho việc tăng trưởng ổn định và bền vững, VPBank đã tiến hànhđồng bộ các giải pháp xây dựng hệ thống nền tảng Ngân hàng luôn đi đầu thị

trường trong việc ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến trong các sản phẩm, dịch

vụ và hệ thống vận hành

Cùng với việc xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp vững mạnh, hiệuquả, các hệ thống quản trị nhân sự cốt lõi đã được xây dựng và triển khai thànhcông tại VPBank Bên cạnh đó, Ngân hàng đã từng bước phát triển một hệ thốngquản trị rủi ro độc lập, tập trung và chuyên môn hóa, đáp ứng chuẩn mực quốc tế vàgắn kết với chiến lược kinh doanh của Ngân hàng Song song với việc thực thinhững thông lệ quốc tế tốt nhất về quản trị doanh nghiệp, VPBank cũng khôngngừng hoàn thiện cơ cấu tổ chức theo chính sách quản trị công ty rõ ràng và minhbạch

Với những nỗ lực không ngừng, thương hiệu của VPBank đã trở nên ngàycàng vững mạnh và được khẳng định qua nhiều giải thưởng uy tín như: Ngân hàngthanh toán xuất sắc nhất do Citibank, Bank of New York trao tặng, giải thưởngNgân hàng có chất lượng dịch vụ được hài lòng nhất, Thương hiệu quốc gia 2012,Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam cùng nhiều giải thưởng khác

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động

dưới các hình thức tiền gửi có kì hạn, không kì hạn

- Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước

- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân

- Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá

- Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện hành

- Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng

- Thực hiện kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc

- Huy động nguồn vốn từ nước ngoài

- Thanh toán quốc tế và  thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh toánquốc tế

- Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều hình thức,đặc biệt chuyển tiền nhanh Western Union

2.1.3 Cơ cấu tổ chức

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức VPBank [Nguồn: Quyết định số 765/2012/QĐ-HĐQT,

VPBank]

VPBank bao gồm Hội sở, Sở giao dịch, các chi nhánh, các phòng giao dịch,các văn phòng đại diện và các công ty trực thuộc là một pháp nhân duy nhất Mỗichi nhánh trục thuộc là một trung tâm lợi nhuận của VPBank tại địa phương , chủđộng hoạch định kế hoạch kinh doanh và phát triển khách hàng, tạo lợi nhuận choVPBank

Chi nhánh cấp 1 VPBank là đơn vị trực thuộc của VPBank, hạch toán kinh tếphụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước

Chi nhánh cấp 2 VPBank là đơn vị trực thuộc Chi nhánh cấp 1, hạch toán kinh

tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước

Phòng giao dịch là đơn vị trục thuộc Chi nhánh cấp 1, hoặc trục thuộc chinhánh cấp 2, hoạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định củaNgân hàng Nhà Nước (việc cấp chi nhánh cấp l hoặc 2 nhằm mục đích phục vụcông tác quản lý ngân hàng theo từng địa bàn khu vực

2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh

Theo tài liệu phục vụ kỳ họp đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2015 củaVPBank , năm 2014 kết thúc cũng là năm đầu tiên tổng tài sản của VPBank vượtmốc 150 nghìn tỷ đồng, đưa VPBank tiệm cận nhóm các ngân hàng TMCP lớn nhấtViệt Nam

Kết thúc năm tài chính, tổng tài sản hợp nhất của VPBank đạt 163.241 tỷđồng, tăng 41.977 tỷ đồng (tương đương tăng 34,6%) so với năm 2013 và vượt 5%

so với kế hoạch đặt ra từ đầu năm Tổng huy động vốn (tiền gửi của khách hàng,tiền gửi và vay các tổ chức tín dụng khác và phát hành giấy tờ có giá) tại thời điểm31/12/2014 đạt 146.991 tỷ đồng, tăng 41% so với cùng kỳ 2013

Trong đó tiền gửi của khách hàng đạt 108.354 tỷ đồng, vượt 2% kế hoạchĐHCĐ đề ra Tính chung trong giai đoạn 2010-2014, tăng trưởng kép CAGR củatiền gửi của khách hàng đạt xấp xỉ 46%

Tổng dư nợ cấp tín dụng (bao gồm cho vay khách hàng và trái phiếu doanhnghiệp) đạt 91.535 tỷ đồng, tăng trưởng 39% so với năm 2013 Trong đó riêng chovay khách hàng đạt 78.379 tỷ đồng vượt 8% kế hoạch ĐHCĐ đề ra

Cũng theo báo cáo của ban điều hành VPBank, tính đến cuối năm 2014, danhmục đầu tư chứng khoản đạt giá trị trên 52 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 39% so vớinăm trước

Năm 2014 tiếp tục là năm kinh doanh chứng khoán đạt kết quả tốt củaVPBank khi ghi nhận lãi thuần từ hoạt động này đạt 461 tỷ đồng, tăng 157 tỷ so vớinăm 2013, tương ứng tăng 52%”.Báo cáo của ban điều hành VPBank cho biết, lợi

nhuận trước thuế hợp nhất năm 2014 đạt 1.609 tỷ đồng, tăng 19% so với năm trước,tuy nhiên chỉ hoàn thành 85% kế hoạch đã đề ra.

Hình 2.2: Trích Báo cáo Tài chính hợp nhất VPBank [Nguồn: Báo cáo Tài chính

Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản bình quân (ROAA) năm 2014 giảm nhẹxuống 0,88%, so với tỷ lệ này của 2013 là 0,91%

Biên thu nhập lãi thuần (NIM) năm đạt 4,42%, giảm nhẹ 0,05% so với nămtrước, trong đó, tỷ suất lợi tức trên tài sản sinh lời (YEA) giảm 1,89% và tỷ lệ chiphí lãi trên công nợ giảm 1,53%

Tỷ lệ nợ xấu chiếm 2,54% trên tổng dư nợ vào cuối năm 2014