ĐẶT VẪN ĐỀ“Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định” - Quản lý Nhà nước về định giá: Định giá là việc lập, trình thẩ
Trang 1ĐẶT VẪN ĐỀ
“Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”
- Quản lý Nhà nước về định giá: Định giá là việc lập, trình thẩm định
phương án giá, quyết định giá, khung giá trên cơ sở chi phí sản xuất, chi phí lưu thông; quan hệ cung cầu; sức mua của đồng tiền Việt Nam; giá thị trường trong nước và thế giới kết hợp với chính sách phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời
kỳ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác các mức giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn áp đặt, cho loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ đã được xác định
- Định giá của các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh: các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh cũng có quyền định giá hàng hoá, dịch vụ của mình nhưng không trái với quy định của Pháp lệnh Giá và các văn bản pháp luật khác có liên quan Điều 30 Pháp lệnh Giá số 40 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực giá
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có)
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn
vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức
độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết
Là sinh viên còn ngồi trên ghế nhà trường, với việc được học và tìm hiểu về hoạt động và công tác định giá đất và bất động sản đã giúp chúng em hiểu nhiều hơn về hoạt động này Để củng cố kiến thức đã học và làm quen với công việc thực
tế, thời gian vừa qua chúng em đã được đi thực tế tìm hiểu và định giá cho giá trị mảnh đất và bất động sản trên một phạm vi nhỏ thuộc địa bàn khu vực Thị trấn Xuân Mai – Chương Mỹ - Hà Nội
Trang 2Đơn vị điều tra: Tổ 4+Tổ 6 - Khu Tân Xuân - TT.Xuân Mai - Huyện Chương
Mỹ - TP.Hà Nội
Ngày điều tra: 15/5/2014
Nhóm thực hiện : Nhóm 1-Lớp L01- TH1
Phân công công việc trong nhóm
ST
T
1 Nguyễn Thị Thuận 1154030437 Lập phiếu điều tra
thông tin
thông tin
thông tin
7 Lương Thị Thu Hương 1154030392 Xử lý số liệu
QUY TRÌNH:
Bước 1: Mục đích,yêu cầu.
Bước 2: Kháo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS.
Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS.
Bước 4: Xác định giá trị BĐS cần định giá.
Bước 5: Lập chứng thư định giá.
Trang 3Nội dung báo cáo
I MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU
1.Mục đích
2.Yêu cầu
II KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP THÔNG TIN III KẾT QUẢ ĐIỀU TRA VỀ BĐS
IV XÁC ĐỊNH GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ
V LẬP CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
Trang 4I MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU
1.Mục đích
Sử dụng phương pháp so sánh để định giá đất và BDS
2.Yêu cầu
- Tiến hành điều tra, khảo sát thực địa
- Thu thập thông tin
- Tổng hợp các số liệu
- Xác định giá cho BDS mục tiêu
II KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP THÔNG TIN
1 Khảo sát hiện trường
1.1.Khái quát khu vực điều tra
- Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên:
Thị trấn Xuân Mai nằm trên điểm giao nhau giữa Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21A nay là Đường Hồ Chí Minh, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 33 km về phía tây
Là một trong 5 đô thị trong chuỗi đô thị vệ tinh của Hà Nội, bảo gồm: Sơn
Tây - Hoà Lạc - Xuân Mai - Phú Xuyên - Sóc Sơn và Mê Linh trong tương lai
Phía tây giáp thị trấn Lương Sơn ( tỉnh Hoà Bình) Phía bắc giáp xã Đông Yên, huyện Quốc Oai Phía đông giáp xã Thuỷ Xuân Tiên, huyện Chương Mỹ Phía nam giáp xã Thủy Xuân Tiên, huyện Chương Mỹ
Khu vực điều tra nằm trên đường tù cổng phụ đi lên dốc Sân mẫu Thuộc tổ
5 và Tổ 6 - khu Tân Xuân - Thị trấn Xuân Mai - huyện Chương Mỹ- TP Hà Nội
Địa hình khu vực tương đối bằng phẳng thuận lợi cho việc giao thông đi lại
và phát triển các dịch vụ thương mại góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế của
vùng Khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa
- Điều kiện kinh tế- xã hội:
Là khu vực gần với trường Đại học Lâm Nghiệp và Gần với doanh trại quân đội nên kinh tế khu vực này khá phát triển Tại khu vực nghiên cứu hầu hết các hộ gia đình chưa được cấp GCN QSDĐ nên việc quản lý sử dụng đất là rất phức tạp
và khó khăn
1.2.Các nhân tố ảnh hưởng
- Nhân tố hành chính
- Nhân tố kinh tế - xã hội
- Nhân tố con người
- Nhân tố khu vực:
Trang 5+ Về giao thông.
+ Về điều kiện cơ sở hạ tầng,kỹ thuật
+ Về vị trí quy hoach đô thị
- Nhân tố cá biệt:
+ Quy mô,diện tích
+ Hình dáng
+ Thời hạn sử dụng đất
2.Thu thập thông tin
- Điều tra, phỏng vấn trực tiếp:
+ Thông qua phiếu điều tra thu thập thông tin
+ Phỏng vấn 1 số người ( hộ gia đình) đã giao dịch thành công trên địa bàn thị trấn Xuân Mai
- Sử dụng phương pháp so sánh :
Với các số liệu thu thập được như trên, nhóm em đã tiến hành định giá theo
phương pháp so sánh theo TCTĐGVN07 (ban hành kèm theo Quyết dịnh số
129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính).
Tập trung vào phân tích những điểm tương tự và khác biệt của các BĐS Mẫu phiếu điều tra:
Trang 6TP Hà Nội
Huyện Chương Mỹ
Thị trấn Xuân Mai
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Tên xã:
Tên người sử dụng đất:
- Địa chỉ:
- Thời điểm chuyển nhượng: ….
- Giá bất động sản chuyển nhượng: triệu đồng/BĐS
- Giá đất chuyển nhượng: triệu đồng/thửa hoặc đồng/m²
1 Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số ….; thửa đất số: ; diện tích: ……
Địa chỉ thửa đất: ………
- Kích thước mặt tiền: … ; hình thể thửa đất: hình chữ nhật… , hình bình hành
…, hình vuông …., hình thang xuôi … , hình thang ngược …., hình đa giác …., kích thước chiều sâu thửa đất:…
- Khoảng cách từ thửa đất đến:
* Trục giao thông chính của khu dân cư: m; * Trung tâm xã: m;
* Đường giao thông liên thôn: m; * Huyện lộ: km;
* Tỉnh lộ: km; * Quốc lộ: km
- Mục đích sử dụng: hiện tại: ………, theo quy hoạch:
- Thời hạn sử dụng đất: … năm (đến năm:… )
- Những hạn chế về quyền sử dụng đất: Đang cho thuê …., đang thế chấp …., đang góp vốn …., đang tranh chấp …., một phần hoặc toàn bộ thửa đất trong hành lang
an toàn công trình …
2 Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: … - Năm xây dựng: ……; giấy phép xây dựng: có …, không có…
- Diện tích xây dựng:
Xác nhận của UBND xã
(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu) (Ký và ghi rõ họ tên)Cán bộ điều tra (Ký và ghi rõ họ tên)Người sử dụng đất
3.Đối tượng điều tra
* Nhà bà Phạm Thị Chích ( SN 36 – Tổ 6 – Tân Xuân )
Trang 7• Nhà Ông TrầnViết Linh ( SN 59B – Tổ 4 – Tân Xuân)
Trang 8
• Nhà Bà Ngô Thị Vân ( SN30B – Tổ 6 - Tân Xuân)
• Nhà Ông Nguyễn Hồng Bàng ( SN 54 – Tổ 4 – Tân Xuân )
Trang 9III KẾT QUẢ ĐIỀU TRA VỀ BĐS.
Bảng thu thập số liệu về các BĐS đã được điều tra trên khu vực Tổ 4+ Tổ 6
ST
T
1 Tên chủ sử
dụng
PhạmThị Chích
Trần Viết Linh Nguyễn Hồng
Bàng
NgôThị Vân
2 Diện tích
( m2)
3 Chiều dài
(m)
4 Chiều rộng
(m)
(trđ)
6 Thời điểm
chuyển
nhượng
7 Giá xây
dựng nhà
mới có kết
cấu tương
tự (trd)
8 Năm xây
dựng nhà
9 Diện tích
sàn xây
dựng(m2)
10 Mục đích
sử dụng
11 Căn cứ
pháp lý
Chưa có GCN Chưa có GCN Chưa có GCN Chưa có
GCN
12 Khoảng
cách đến
Cổng phụ
trường
Trang 1015 Thời gian
sử dụng đất
Từ năm 1985 Từ năm 1992 Từ năm 1991 Từ năm
1991
17 Tuổi thọ
nhà (năm)
Thống kê thông tin thị trường:
1 Chiều dài:
10 - 15m: 100%
15 – 20m: 95%
>20m: 90%
4 Hìnhdáng:
Vuông: 100%
Tóphậu: 90%
Nở hậu: 110%
2 Chiều rộng:
3 – 5m: 100%
5 -7m: 95%
5 Quy mô diện tích:
90 – 100 m2: 100%
100 – 110 m2: 95%
>110m2: 90%
3 Khoảng cách đến Đường 21:
100 – 200m: 100%
200 – 300m: 95%
IV XÁC ĐỊNH GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ.
1.Xác định giá đất.
1.1 Xác định đơn giá đất
Nhà Ông Trần Viết Linh:
- Theo điều tra thị trường, Giá nhà xây dựng mới có kết cấu tương tự là: 7500trđ
- Giá bán được: 1050trđ
- Hao mòn công trình:
H = (8/40) x 100 = 20%
- Giá trị nhà còn lại là: 750rđ x (100% -20%) = 600trđ
Trang 11- Giá đất= Giá bán- Giá nhà còn lại = 1050 – 600 = 450 (trđ).
Đơn giá đất:450trđ/90.5m2 = 4.97 trđ/m2
Nhà Ông Nguyễn Hồng Bàng:
- Theo điều tra thị trường,Giá nhà xây dựng mới có kết cấu tương tự là:800trđ
- Giá bán được:1170trđ
- Hao mòn công trình:
H = (6/40) x 100 = 15%
- Giá nhà còn lại là: 800trđx (100%-15%) = 680trđ
- Giá đất: Giá bán- Giá nhà còn lại = 1170 – 680 = 490(trđ)
Đơn giá đất: 490trđ/100m2 = 4.9 trđ/m2
Nhà Bà Ngô Thị Vân
- Theo điều tra thị trường,Giá nhà xây dựng mới có kết cấu tương tự
là:1050trđ
- Giá bán được:1500trđ
- Hao mòn công trình:
H = (6/40) x 100 = 15%
- Giá nhà còn lại là: 1050trđ x (100%-15%) = 892.5trđ
- Giá đất= Giá bán- Giá nhà còn lại = 1500 – 892.5 = 607.5 (trđ)
Đơn giá đất:607.5trđ/114m2 = 5.33 trđ/m2
1.2 Điều chỉnh các yếu tố so sánh
a Điều chỉnh chiều dài
Định giá: 95%
SS1: 100%
SS2: 95%
SS3: 90%
->Tỉ lệ điều chỉnh:
SS1: (95-100)/100=-5%
SS3: (95-90)/90=5,56%
Trang 12->Mức điều chỉnh:
SS1: -5% x 4.97 = -0.25 (trđ/m2) SS3: 5,56% x 5.33 = 0.3 (trđ/m2)
b Điều chỉnh chiều rộng
Định giá: 95%
SS1: 95%
SS2: 100%
SS3: 100%
->Tỉ lệ điều chỉnh:
SS2: (95-100)/100=-5%
SS3:(95-100)/100=-5%
->Mức điều chỉnh:
SS2: -5%x 4.9=-0.25 (trđ/m2) SS3: -5%x 5.33=-0.27 (trđ/m2)
c Điều chỉnh khoảng cách
Định giá: 100%
SS1: 95%
SS2: 95%
SS3: 100%
->Tỉ lệ điều chỉnh:
SS1:(100-95)/100=5,26%
SS2:(100-95)/100=5,26%
->Mức điều chỉnh:
SS1: 5,26%x 4.97= 0.26(trđ/m2) SS2: 5,26%x 4.9= 0.26(trđ/m2)
d Điều chỉnh hình dáng
Địnhgiá: 100%
SS1: 90%
SS2: 100%
SS3: 100%
->Tỉ lệ điều chỉnh
SS1: (100-90)/90=11,1%
->Mức điều chỉnh
SS1: 11,1% x 4.97=0.55 (trđ/m2)
e Điều chỉnh quy mô diện tích:
Trang 13Định giá: 95%
SS1: 100%
SS2: 100%
SS3: 90%
->Tỉ lệ điều chỉnh:
SS1: (95-100)/100=-5%
SS2: (95-100)/100=-5%
SS3: (95-90)/90=5,56%
->Mức điều chỉnh:
SS1: -5% x 4.97= -0.25(trđ/m2)
SS2: -5% x 4.9= -0.25 (trđ/m2)
SS3: 5,56% x 5.33= 0.3 (trđ/m2)
1.3 Kết quả sau khi điều chỉnh.
ST
T
B Diện tích
Tỉ lệ điều chỉnh(%)
Mức điều chỉnh (trđ/m2)
Mức giá sau điều chỉnh
-5 -0.25 4.72
100%
-5 -0.25 4.65
90% 5,56 0.3 5.03
C Chiều rộng
Tỉ lệ điều chỉnh(%)
Mức điều chỉnh (trđ/m2)
Không ĐC
100%
-5 -0.25
100% -5 -0.27
Trang 14Mức giá sau điều chỉnh 4.65 5.06
D Chiều dài
Tỉ lệ điều chỉnh(%)
Mức điều chỉnh (trđ/m2)
Mức giá sau điều chỉnh
-5 -0.25 4.72
95%
Không DC
90% 5,56 0.3 5.03
E Hình dáng
Tỉ lệ điều chỉnh(%)
Mức điều chỉnh (trđ/m2)
Mức giá sau điều chỉnh
11,1 0.55 4.42
100%
Không DC
100% KhôngDC
F Khoảng cách
Tỉ lệ điều chỉnh(%)
Mức điều chỉnh (trđ/m2)
Mức giá sau điều chỉnh
5,26 0.26 5.23
95%
5,26 0.26 5.16
100% KhôngDC
Nhận xét: So sánh 2 và so sánh 3 có số lần điều chỉnh ít hơn và bằng nhau SS2 có tổng điều chỉnh gộp nhỏ hơn SS3 ->Chọn SS2 làm mức giá chỉ dẫn cho BDS cần định giá
->Đơn giá của BDS DG là: 4.66trđ/m2
->Giá đất của BDS cần DG = 4.66trđ/m2 x 112m2 = 521.92 (trđ)
2 Xác định giá nhà
-Theo điều tra thị trường,Giá nhà xây dựng mới có kết cấu tương tự là:850trđ
- Hao mòn công trình:
H = (5/40) x 100 = 12.5%
- Giá nhà còn lại là: 850trđx (100%-12.5%) = 743.75trđ
->Giá nhà là: 743.75trđ
3 Giá BDS cần định giá.
Trang 15Giá BDS= Giá đất+Giá nhà
= 521.92trđ + 743.75trđ
= 1265.67 (trđ)
Vậy Giá của BĐS cần ĐG là 1265.67 triệu đồng
V LẬP CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ.
CÔNG TY CP THẨM
ĐỊNH GIÁ HN
Số: 1234 /TĐG-CT
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Xuân Mai, Ngày 17 tháng 05năm 2014
CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Hộ bà Phạm Thị Chích
Theo đề nghị của bà Phạm Thị Chích tại văn bản số05 ngày10/05/2014 về việc định giá BĐS tại SN36 – Tổ 6 – Tân Xuân
1) Mục đích định giá
Xác định giá tài BĐS
2) Thời điểm định giá
Tại thời điểm định giá ngày 15 tháng 05 năm 2014
3) Cơ sở định giá
- Cơ sở giá trị thị trường theo tiêu chuẩn TĐGVN01 (ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
- Cơ sở phi thị trường theo tiêu chuẩn TĐGVN02 (ban hành kèm theo quyết định
số 77/2005/ QĐ-BTC, ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
4) Thực trạng đất, nhà…
4.1 Đất
- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng
- Diện tích: 112m2
- Tình trạng pháp lý: Chưa có GCN
4.2 Nhà
- Mô tả chung: Nhà cấp 3, bê tông cốt thép, diện tích xây dựng là 112m2, 3 tầng
- Kết cấu: Bê tông cốt thép
5) Phương pháp thẩm định giá
Trang 16Sử dụng phương pháp so sánh
6) Kết quả thẩm định giá
Trên cơ sở các tài liệu do bà Phạm thị Chích Cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp định giá là so sánh được áp dụng trong tính toán, Công ty CP thẩm định giá HN định giá ,thông báo kết quả định giá tài sản là nhà và đất tại thời điểm15/05/2014như sau:
Giá đất: 521.92 triệu đồng
Giá nhà: 743.67 triệu đồng
Tổng giá trị đất và nhà: 1265.67 triệu đồng
Làm tròn:
(Viết bằng chữ: Một nghìn hai trăm sáu mươi lăm phấy sáu mươi bẩy triệu đồng)
Công ty CP thẩm định giá HN trả lời để bà Phạm thị Chích có cơ sở thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành
Định giá viên (Dương Văn Nhất)