Tăng cường hiệu quả công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu du lịch sonasea villas resort, huyện phú quốc, tỉnh kiên giang (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI HOÀNG ĐỨC SƠN TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU DU LỊCH SONASEA VILLAS & RESORT HUYỆN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

HOÀNG ĐỨC SƠN

TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH

KHU DU LỊCH SONASEA VILLAS & RESORT

HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội – 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

HOÀNG ĐỨC SƠN KHÓA 2013 - 2015

TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH TẠI KHU DU LỊCH SONASEA VILLAS & RESORT

HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58.01.06

Luận văn thạc sỹ quản lý đô thị & công trình

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS ĐỖ TÚ LAN

LỜI CẢM ƠN

Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu trường Đại học Kiến trúc Hà Nội và Khoa sau đại học đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành khóa học Đồng thời tôi xin gửi lời cảm ơn đến các thầy, cô giáo đã tận tình dạy bảo truyền đạt cho tôi những kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian học tập tại trường

Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS.Đỗ Tú Lan đã dành thời gian, công sức tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, chia sẻ và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này

Để hoàn thành được Luận văn, tôi xin chân thành cám ơn sự quan tâm, tạo điều kiện của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Phú Quốc đã cung cấp những thông tin, tư liệu, tài liệu quý báu; Chân thành cảm ơn cơ quan nơi tôi công tác, gia đình và bạn bè đồng nghiệp đã quan tâm, động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành khóa học

Dù đã cố gắng trong quá trình thực hiện song do thời gian và khả năng thực hiện có hạn nên Luận văn không tránh khỏi những hạn chế và sai sót Tôi rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và các bạn để hoàn thiện hơn những giải pháp, kiến nghị, đề xuất trong Luận văn và có thể được áp dụng

ngoài thực tiễn, đạt kết quả cao./

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Đức Sơn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng./

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Đức Sơn

MỤC LỤC

Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

Danh mục sơ đồ

Danh mục hình minh họa

MỞ ĐẦU

Lý do lựa chọn đề tài ……… 1

Mục đích nghiên cứu ……… 3

Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ……… 3

Phương pháp nghiên cứu ……… 3

Các khái niệm ……… 3

Cấu trúc luận văn ……… 6

NỘI DUNG CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU DU LỊCH SONASEA VILLAS & RESORT HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG ……… 7

1.1 Đặc điểm tình hình xây dựng các khu du lịch huyện Phú Quốc ………… 7

1.1.1 Giới thiệu sơ lược về huyện Phú Quốc ……… 7

1.1.2 Đặc điểm tình hình xây dựng và phát triển các khu du lịch ……… 9

1.1.3 Các vấn đề tồn tại trong quá trình quản lý xây dựng các khu du lịch … 13 1.2 Thực trạng công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu du lịch Sonasea Villas & Resort, huyện Phú Quốc ……… 14

1.2.1 Khái quát dự án Khu du lịch Sonasea Villas & Resort huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ……… 14

1.2.2 Thực trạng xây dựng Khu du lịch Sonasea Villas & Resort huyện Phú

Quốc, tỉnh Kiên Giang ……… 17

1.2.3 Thực trạng công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu du lịch Sonasea Villas & Resort, huyện Phú Quốc ……… 22

1.3 Tổng hợp các vấn đề cần nghiên cứu ……… 29

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH ……… 32

2.1 Cơ sở lý thuyết ……… 32

2.1.1 Tổ chức thực hiện sau khi quy hoạch được phê duyệt ……… 32

2.1.2 Quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng ……… 34

2.2 Cơ sở pháp lý trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch ……… 37

2.2.1 Luật có liên quan ……… 37

2.2.2.Nghị định có liên quan ……… 38

2.2.3.Thông tư có liên quan ……… 42

2.2.4 Các Quyết định và Chỉ thị ……… 44

2.2.5 Quy chuẩn, tiêu chuẩn ……… 45

2.3 Bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch … 45 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa ……… 45

2.3.1 Bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch trong nước ……… 48

2.3.2 Bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại nước ngoài ……… 51

2.4 Các yếu tố tác động đến công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch …… 54

2.4.1 Công tác lập, xét duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị ………… 54

2.4.2 Các cơ chế chính sách ……… 55

2.4.3 Năng lực của chính quyền đô thị ……… 56

2.4.4 Nguồn lực để thực hiện ……… 57

2.4.5 Năng lực của Chủ đầu tư dự án ……… 58

2.4.6 Yếu tố khoa học kỹ thuật ……… 60

2.4.7 Yếu tố cộng đồng trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch … 61

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH TẠI KHU DU LỊCH SONASEA VILLAS & RESORT, HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG ……… 65

3.1 Quan điểm, nguyên tắc ……… 65

3.1.1 Quan điểm ……… 65

3.1.2 Nguyên tắc ……… 66

3.2 Các giải pháp chung nhằm tăng cường hiệu quả công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Khu du lịch Sonasea Villas & Resort, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ……… 67

3.2.1 Thông tin về quy hoạch ……… 67

3.2.2 Hoàn thiện hệ thống công cụ quản lý ……… 68

3.2.3 Nâng cao nhận thức của Chủ đầu tư ……… 69

3.2.4 Nâng cao năng lực cơ quan quản lý đô thị ……… 69

3.2.5 Vai trò của cộng đồng trong quá trình thực hiện dự án ……… 71

3.3 Đề xuất giải pháp cụ thể nhằm tăng cường hiệu quả Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu du lịch Sonasea Villas & Resort, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ……… 72

3.3.1 Tăng cường phân cấp và đổi mới cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý ……… 72

3.3.2 Quản lý xây dựng theo khu vực và có kế hoạch ………….……… 75

3.3.3 Quản lý hiệu quả sử dụng đất ……… 79

3.3.4 Kiểm soát phát triển không gian (chiều cao, mật độ xây dựng, hạ tầng và cảnh quan) ……… 82

3.3.5 Quản lý chất lượng công trình xây dựng ……… 88

3.3.6 Quản lý môi trường ……… 90

3.4 Giải pháp huy động sự tham gia của cộng đồng ……… 93

3.4.1 Nguyên tắc huy động sự tham gia của cộng đồng ……… 93

3.4.2 Các phương thức tham gia của cộng đồng ……… 95

3.4.3 Đề xuất cơ chế phối hợp ……… 97

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận ……… 98

Kiến nghị ……… 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Cụm từ viết tắt

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Số hiệu bảng biểu Tên bảng biểu Trang

Bảng 1.1 Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất 20 Bảng 3.1 Bảng cơ cấu sử dụng đất theo quy hoạch 80 Bảng 3.2 Bảng chú thích quản lý chất lượng 90

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1 Sơ đồ tổ chức Sở Xây dựng Kiên Giang 22

Sơ đồ 1.2 Sơ đồ Ban quản lý khu du lịch Sonasea Villas & Resort 25

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ công tác triển khai sau quy hoạch 32

Sơ đồ 2.2 Sơ đồ quản lý xây dựng theo quy hoạch 35

Sơ đồ 3.1 Sơ đồ bộ máy quản lý theo quy hoạch 70

Sơ đồ 3.2 Sơ đồ phối hợp về quản lý dự án 74

Sơ đồ 3.5 Sơ đồ quản lý với sự tham gia của cộng đồng 94

Sơ đồ 3.6 Sơ đồ phương thức tham gia của cộng đồng 96

DANH MỤC HÌNH MINH HỌA

Hình 1.1 Bản đồ hành chính tỉnh Kiên Giang 7 Hình 1.2 Khu nghỉ dường Vinpearl Phú Quốc 10 Hình 1.3 Khu nghỉ dưỡng Intercontinental Phú Quốc 10 Hình 1.4 Bản đồ điều chỉnh QHC XD đảo Phú Quốc đến năm 2030 11 Hình 1.5 Bản đồ QHCT KDL – dân cư Bắc và Nam Bãi Trường 14 Hình 1.6 Bản đồ QHCT KDL Sonasea Villas & Resort 15

km, dân số khoảng 96.000 người và có 10 đơn vị hành chính bao gồm: 02 thị trấn là Dương Đông và An Thới, 08 xã là Dương Tơ, Cửa Cạn, Gành Dầu, Cửa Dương, Bãi Thơm, Hòn Thơm, Hàm Ninh và Thổ Châu

Cách đây khoảng 15 năm trước, Phú Quốc vẫn là một làng chài rộng lớn, hoang sơ, dân cư thưa thớt và không có nhiều công trình xây dựng Sống trên hòn đảo được mệnh danh là đảo Ngọc nhưng người dân Phú Quốc hầu hết vẫn nghèo Nhiều người vẫn sống qua ngày bằng nghề rừng, đốt than, săn bắt, đánh cá và nghề làm nước mắm truyền thống, …

Cột mốc quan trọng để Phú Quốc phát triển được đánh dấu bằng sự kiện ngày 5 tháng 10 năm 2004, khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 178 phê duyệt “Đề án tổng thể phát triển đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020” qua đó xác định Phú Quốc hội tụ đầy đủ những tiềm năng để phát triển trở thành trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái chất lượng cao, tầm cỡ khu vực và quốc tế

Qua hơn 10 năm thực hiện Quyết định 178 của Thủ tướng Chính phủ

về phát triển Phú Quốc trở thành trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái chất lượng cao, tầm cỡ khu vực và quốc tế, Phú Quốc đã có bước phát triển vượt bậc trên các lĩnh vực Kinh tế của huyện đảo đạt mức tăng trưởng cao và ổn định, bình quân hàng năm hơn 22%, huy động vốn đầu tư toàn xã hội năm

2014 ước đạt 7.000 tỷ đồng, gấp 8,75 lần năm 2005; Thu nhập bình quân đầu người năm 2014 ước đạt 82,5 triệu đồng/năm, gấp gần 10 lần năm 2005; Lượng khách du lịch tăng bình quân hàng năm khoảng 13% Đời sống người

Trong những năm vừa qua, cùng với việc phát triển đô thị hết sức mạnh

mẽ, công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại đảo Phú Quốc đã có nhiều đổi mới và đạt được những kết quả nhất định, song vẫn còn nhiều bất cập như việc sử dụng đất sai mục đích, tình trạng xây dựng không phép, sai phép, chiếm dụng đất, xây dựng công trình thiếu mỹ quan và không theo quy hoạch

đã được phê duyệt Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng trên là công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch chưa được chú trọng, việc tổ chức triển khai thực hiện quy hoạch chưa đồng bộ và năng lực quản lý xây dựng chưa theo kịp tốc độ phát triển

Hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư tìm đến Phú Quốc với rất nhiều loại hình đầu tư đa dạng, phong phú Tính đến nay đã có 196 dự án đã được cấp phép, trong đó có 136 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng số vốn 140.215 tỷ đồng Tuy nhiên rất nhiều nhà đầu tư xin cấp phép dự án với mục đích giữ chỗ lấy phần rồi sau đó sang nhượng lại Khi triển khai, từng dự án

do các nhà đầu tư khác nhau nên sẽ triển khai, quản lý khác nhau dẫn tới phá

vỡ quy hoạch tổng thể, làm ảnh hưởng đến thiên nhiên nơi đây Do vậy rất cần có các giải pháp để tăng cường hiệu quả công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch

Nhận thức được điều đó, luận văn này sẽ nghiên cứu “ Tăng cường hiệu quả công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Khu du lịch Sonasea Villas

& Resort, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang” Từ đó sẽ đề xuất các giải pháp

3

từ tổng thể đến cụ thể nhằm tăng cường hiệu quả về công tác Quản lý xây dựng để dự án Khu du lịch Sonasea Villas & Resort được triển khai xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết đã được duyệt Việc nghiên cứu này có thể sẽ làm cơ sở cho việc hoàn thiện khung quản lý xây dựng và có thể áp dụng để quản lý các dự án khác

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại dự án một khu du lịch

- Phạm vi nghiên cứu: Khu du lịch Sonasea Villas & Resort, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

Phương pháp nghiên cứu

- Điều tra thực tế, thống kê số liệu khoa học, phân tích đưa ra đánh giá tổng hợp khu vực nghiên cứu

- Tiếp cận các mô hình lý thuyết về quản lý xây dựng trong và ngoài nước, tham khảo các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đô thị

- Đánh giá các kết quả nghiên cứu và đưa ra các giải pháp chiến lược nhằm tăng cường hiệu quả công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt

Các khái niệm

- Đô thị [33]: là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và

chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự

4

phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn

- Đô thị mới [33]: là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo

định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật

- Khu đô thị mới [33]: là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây

dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở

- Khu chức năng đặc thù [32]: là khu vực phát triển theo các chức

năng chuyên biệt hoặc hỗn hợp như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; khu du lịch, khu sinh thái; khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa; khu nghiên cứu đào tạo; khu thể dục thể thao; cảng hàng không, cảng biển; khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật; khu chức năng đặc thù khác được xác định theo quy hoạch xây dựng vùng được phê duyệt hoặc được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập

- Quản lý đô thị [1]: là một khoa học tổng hợp được xây dựng trên cơ

sở của nhiều khoa học chuyên ngành bao gồm hệ thống chính sách, cơ chế, biện pháp và phương tiện được chính quyền Nhà nước các cấp sử dụng để tạo điều kiện và kiểm soát quá trình tăng trưởng, phát triển đô thị nhằm thực hiện một cách có hiệu quả các mục tiêu dự kiến

Quản lý đô thị gồm nhiều lĩnh vực nhưng chủ yếu là sản phẩm kinh doanh; quy hoạch kiến trúc đô thị; sử dụng đất đai; đầu tư và phát triển nhà và

cơ sở hạ tầng công cộng; tài chính, hành chính, môi trường; an ninh, trật tự xã

hội, …

- Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị [33]: Là quản lý Nhà nước đối

với hoạt động quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, được quy định tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng từ giai đoạn lập quy hoạch,

+ Quản lý xây dựng phát triển đô thị, nông thôn theo quy hoạch

- Quản lý xây dựng theo quy hoạch [33]:

Nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị (được quy định rõ tại Điều 69 Luật quy hoạch đô thị) như sau:

+ Khu xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa công trình, nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết đô thị đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật về xây dựng

+ Công trình xây dựng hiện có phù hợp với quy hoạch đô thị nhưng chưa phù hợp về kiến trúc thì được tồn tại theo hiện trạng, trường hợp cải tạo, nâng cấp, sửa chữa thì phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc theo quy định của pháp luật

+ Công trình xây dựng hiện có không phù hợp với quy hoạch đô thị thì phải di dời theo kế hoạch, tiến độ thực hiện quy hoạch đô thị Trong thời gian chưa di dời, nếu chủ công trình có nhu cầu cải tạo, nâng cấp, sửa chữa thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp giấy phép xây dựng tạm thời theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù [32]: là việc tổ chức

không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội trong phạm vi một khu chức năng đặc thù Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù gồm quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng [14]