Quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở thu nhập thấp bắc cổ nhuế chèm, từ liêm, hà nội (tt)

CƠ SỞ KHOA HỌC ÁP DỤNG QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI CHO CÁC ĐỐI TƯỢNG 2.2.2 Các cơ sở pháp lý liên quan đến đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội tại Việt N

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

NGUYỄN ĐỨC VINH KHÓA: 2013- 2015

QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG KHU NHÀ Ở THU NHẬP

THẤP BẮC CỔ NHUẾ -CHÈM, TỪ LIÊM, HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ & CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN HUY DẦN

Hà Nội - 2015

LỜI CẢM ƠN Đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo: TS Nguyễn Huy Dần, người đã tận tình hướng dẫn và khích lệ tôi trong suốt quá trình

thực hiện luận văn

Xin chân thành cám ơn Khoa sau đại học, Trường Đại học Kiến trúc

Hà Nội và các thầy cô giáo trong hội đồng khoa học đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ và đóng góp những ý kiến quý báu cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Sau cùng tôi xin gửi lời cám ơn đến ban lãnh đạo và cán bộ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản là nơi tôi công tác đã ủng hộ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn

là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Đức Vinh

B NỘI DUNG

Chương 1 THỰC TRẠNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI CHO CÁC ĐỐI

TƯỢNG THU NHẬP THẤP

9

1.1 Thực trạng về nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập

thấp trên địa bàn cả nước

9

1.2 Quá trình phát triển và thực trạng về nhà ở xã hội cho các

đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

13

1.3.1 Thực trạng dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp Bắc

Cổ Nhuế - Chèm, Từ Liêm, Hà Nội

25

1.3.2 Tình hình quản lý khai thác sử dự án khu nhà ở cho người

thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm

30

1.4.1 Việc xét duyệt đối tượng mua dự án khu nhà ở thu nhập

Chương 2 CƠ SỞ KHOA HỌC ÁP DỤNG QUẢN LÝ KHAI

THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI CHO CÁC ĐỐI TƯỢNG

2.2.2 Các cơ sở pháp lý liên quan đến đối tượng thụ hưởng và

điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội tại Việt Nam

47

2.3 Các yếu tố tác động đến công tác quản lý nhà ở xã hôi cho

các đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội

52

2.3.1 Yếu tố kinh tế 55

2.4 Các quy định và yêu cầu trong việc xây dựng giải pháp

quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở thu nhập thấp Bắc Cổ

Nhuế - Chèm, Từ Liêm, Hà Nội.

56

2.4.1 Quy định trong việc xây dựng giải pháp quản lý khai thác

sử dụng khu nhà ở thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm

56

2.4.2 Yêu cầu trong việc xây dựng giải pháp quản lý khai thác sử

dụng khu nhà ở thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm

57

Chương 3 QUẢN LÝ KHU NHÀ Ở THU NHẬP THẤP BẮC

CỔ NHUẾ - CHÈM, TỪ LIÊM, HÀ NỘI

67

3.1 Quan điểm và mục tiêu xây dựng giải pháp quản lý khai

thác sử dụng khu nhà ở thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm.

67

3.1.1 Quan điểm xây dựng giải pháp quản lý khai thác sử dụng

khu nhà ở thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm, Từ Liêm, Hà Nội

67

3.1.2 Mục tiêu xây dựng giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu

nhà ở thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm, Từ Liêm, Hà Nội

68

3.2 Giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở thu nhập

thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm, Từ Liêm, Hà Nội

3.2.3 Giải pháp về việc xây dựng hệ thống bộ máy tổ chức khu

nhà ở thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm

77

3.2.4 Giải pháp về việc xây dựng hệ thống quản lý duy tu bảo trì

dự án khu nhà ở thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm

DANH MỤC HÌNH MINH HỌA

Hình 1.1 Dự án nhà ở xã hội tại phường Mân Thái -

Hình 1.3 Dự án NOXH Sài Đồng - Long Biên được

bàn giao trong năm 2013

DANH MỤC BẢNG BIỂU

bảng, biểu

Bảng 1.1 Các dự án nhà ở XH cho các đối tượng TNT

trên địa bàn Hà Nội

Bảng 2.2 Những thay đổi về đối tượng thụ hưởng nhà ở

xã hội và điều kiện tiếp cận

49

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 3.1 Quản lý nhà ở cho người thu nhập thấpBắc

Sơ đồ 3.3 Quản lý xác định đối tượng sử dụng nhà ở

cho người thu nhập thấp

nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm

Một nguyên nhân được nhiều DN, nhà đầu tư nói nhiều đến là chính sách của Nhà nước về nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp còn nhiều bất cập, đặc biệt là về thủ tục hành chính

Trong lúc giá vật liệu xây dựng, giá đất, giá nhân công ngày càng tăng cao, các DN muốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án BĐS để hạ giá thành sản

2

phẩm, giúp người dân mua được nhà với giá rẻ nhất Tuy nhiên, các thủ tục về hành chính lại mất rất nhiều thời gian, từ việc chấp thuận chủ trương dự án, đền bù, giải phóng mặt bằng, cấp giấy phép xây dựng cho đến việc cấp sổ cho người mua nhà là

cả một quá trình rất dài Do đó, các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp thực hiện càng lâu thì giá cả càng tăng lên

Một nguyên nhân khác đó là theo quy định của pháp luật, đối tượng hướng đến của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp là những người

có thu nhập thấp với hình thức chủ yếu là thuê và thuê mua Nhưng nếu cho thuê thì

số tiền mà nhà đầu tư thu được để quay vòng vốn rất nhỏ giọt, giá thuê chủ đầu tư cũng không được quyết định cho phù hợp với số tiền mà họ đã bỏ ra Do vậy, rất ít

DN có khả năng bỏ ra một số vốn khá lớn phát triển các dự án để rồi thu lại một cách nhỏ giọt như vậy Bên cạnh đó, tỉ lệ lợi nhuận định mức đối với nhà ở thuộc diện này theo quy định của nhà nước cũng không hợp lý Bởi nếu đầu tư một số vốn lớn như vậy trong vòng 20 năm mà chỉ thu về 10% lợi nhuận là quá ít

Dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm là một trong những dự án điển hình tại Hà Nội, dự án đã hoàn thành giai đoạn 1với quy mô 900 căn hộ và đang tiếp tục triển khai giai đoạn 2 với số lượng 600 căn Để có thể quản

lý khai thác sử dụng tốt khu nhà ở cho người thu nhập thấp đúng với các tiêu chí, yêu cầu trong công tác quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp đồng thời đáp ứng việc khai thác sử dụng khu nhà ở sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng về mặt hành chính

và sử dụng của khu nhà ở, việc xây dựng đề xuất ra giải pháp quản lý khu nhà ở cho người thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm là thực sự cần thiết và có ý nghĩa thực tiến

Ngoài ra đề tài nghiên cứu giải pháp quản lý khai thác sử dụng đối với các

Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ có ý nghĩa cấp bách, cần thiết nhằm nâng cao hơn chất lượng phục vụ người dân của khu nhà ở cho người thu nhập thấp

3

Bắc Cổ Nhuế - Chèm nói riêng và tại các khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị trên địa bàn Thành phố nói chung mà còn đưa ra được những giải pháp giúp các cơ quan Nhà nước, cơ quan quản lý tại các địa phương có thể áp dụng nghiên cứu này trong công tác quản lý Nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị

- Phạm vi nghiên cứu: tại Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm, Từ Liêm, Hà Nội

Nội dung nghiên cứu:

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý khai thác sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội và một số thành phố khác trong cả nước

- Nghiên cúu mô hình và qui chế khai thác sử dụng tại các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp

- Nghiên cứu cơ sở khoa học và các giải pháp mô hình quản lý khai thác sử dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

4

- Đề xuất giải pháp quản lý khu nhà ở cho người thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm, Từ Liêm, Hà Nội

- Đề xuất phạm vi ứng dụng

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin: Tiến hành thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến công tác quản lý nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp tại Việt Nam và một số nước trên thế giới

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân chia cái toàn thể của đối tượng nghiên cứu thành những bộ phận, những mặt, những yếu tố cấu thành giản đơn hơn để nghiên cứu, phát hiện ra từng thuộc tính và bản chất của từng yếu tố đó

- Phương pháp chuyên gia: Thu thập ý kiến của các chuyên gia về chính sách nhà ở theo những mẫu câu hỏi được in sẵn sau đó thu thập tổng hợp kết quả để có những câu trả lời thiết thực

- Phương pháp kế thừa: Hệ thống hóa và tiếp thu những kinh nghiệm ở một số

mô hình quản lý khai thác sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp đã áp dụng trong nước và nước ngoài

Phương pháp điều tra cộng đồng: Thu thập ý kiến của các hộ gia đình tại một số

dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội và tổng hợp kết quả để có những câu trả lời thiết thực

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa khoa học: Xác định rõ loại hình và đối tượng nhà ở cho người có thu nhập thấp từ đó đưa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học nhằm quản lý khai thác sử

1 Đối tượng thu nhập thấp:

Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định nhà ở xã hội được dành để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những đối tượng sau đây:

- Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với Cách mạng;

- Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

- Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ

là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về

cơ yếu;

- Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khu công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư

2 Nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp

Theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng quy định:

- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này

- Nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại các đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở; tại khu vực khác thì có thể xây dựng nhà ở liền kề thấp tầng

7

- Nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước là nhà chung cư thì tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2, tối đa không quá 70 m2, không khống chế số tầng nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành

- Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng

do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

3 Quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp

Quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp là quản lý việc sử dụng khu nhà ở sau khi công trình hoàn thành và được đưa vào khai thác sử dụng Đó là những mối quan hệ giữa người sử dụng, người tổ chức sử dụng, chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan trong việc sử dụng khu nhà ở liên quan đến khai thác, sử dụng, tranh chấp theo một quy định nhẳm đảm bảo việc quản lý khai thác sử dụng một cách khoa học, chấp hành theo đúng các quy định của pháp luật ban hành đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân sinh sống trong khu nhà ở đó

THÔNG BÁO

Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui

lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện

– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội

Email: digilib.hau@gmail.com

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

88

Tổ an ninh toà nhà có chức năng bảo vệ trực tiếp tại toà nhà, nhà để xe của toà nhà, cũng như việc an toàn phòng chống cháy nổ và phòng chống lụt bão của từng toà nshà, xử lý các sự cố của thang máy cũng như các thiết bị trong toà nhà

Tổ an ninh toàn khu có nhiệm vụ bảo vệ toàn khu và các khu vực công cộng khác như nhà để xe công cộng và các khu vực công cộng được giao quản lý khác

- Tổ phòng cháy chữa cháy: Phụ trách công tác phòng cháy chữa cháy và

phòng chống lụt bão : nội dung chính của công tác này là tuyên truyền ý thức giáo dục phòng cháy chữa cháy và phòng chống lụt bão cho toàn bộ đối tượng sử dụng trong toà nhà Chấp hành đúng các nội quy và chế độ trong công tác phòng cháy chữa cháy theo quy định hiện hành, được trang bị các thiết bị phòng cháy chữa cháy

Có các phương án xử lý khi có sự cố hoả hoạn hoặc úng lụt xảy ra trong toà nhà Phối hợp cùng với chính quyền địa phương tổ chức tập huấn định kỳ hàng năm

về công tác phòng cháy chữa cháy và công tác cứu hộ phòng chống lụt bão Xây dựng đội ngũ phòng cháy chữa cháy là một đội ngũ chuyên trách được đào tạo bài bản, xây dựng đội ngũ dự bị cho công tác này có sự phối hợp và tham gia của chính quyền địa phương và tổ dân phố

Có trách nhiệm bảo dưỡng máy bơm nước phòng cháy chữa cháy: theo quy trình sử dụng

- Tổ trông giữ xe: Cung cấp dịch vụ trong giữ xe đạp, xe máy, ô tô và các

dịch vụ liên quan đến việc trong giữ xe (nếu có) Thu phí theo qui định từng địa phương hoặc thỏa thuận nhưng thấp hơn mức giá trần của nhà nước qui định

C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

KẾT LUẬN

tư cần phải được kiểm soát chặt chẽ hơn nữa

Trên cơ sở nghiên cứu các quy định, cơ sở pháp lý, thực trạng nhà ở thu nhập thấp và đối tượng sử dụng tại khu nhà ở cho người thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm Luận văn đã lựa chọn, nghiên cứu đề xuất mô hình, định hướng nhằm đưa ra giải pháp quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm làm đề tài tốt nghiệp chuyên ngành quản lý đô thị công trình với mục tiêu nghiên cứu dựa trên những cơ sở khoa học thực tiễn, những quy định hiện hành của pháp luật để xây dựng đưa ra những giải pháp quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Bắc

Cổ Nhuế - Chèm nói riêng và trên địa bàn Hà Nội nói chung một cách hiệu quả, khoa học nhất Đồng thời đề xuất được một mô hình giải pháp quản lý khai thác sử dụng sau đầu tư đối với các Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp nói chung

Luận văn đã xây dựng mô hình quản lý đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp , đưa ra các định hướng trong công tác quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm về các mặt: quy hoạch kiển trúc, môi trường, hạ