Nâng cao hiệu quả quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường mễ trì, quận nam từ liêm thành phố hà nội (tt)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI --- PHAN VŨ TRƯỜNG LINH NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI PHƯỜNG MỄ TRÌ, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

PHAN VŨ TRƯỜNG LINH

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI PHƯỜNG MỄ TRÌ, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ & CÔNG TRÌNH

Hà Nội – 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

PHAN VŨ TRƯỜNG LINH

KHÓA: 2014-2016

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI PHƯỜNG MỄ TRÌ, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ & CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS KTS LÊ ĐÌNH TRI

Hà Nội – 2016

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của khoa đào tạo Sau đại học - Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, sự tận tình giảng dạy của các thầy cô trong suốt khóa học và sự giúp đỡ của bạn bè cùng lớp

Tôi xin trân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo – TS.KTS Lê Đình Tri đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo trong suốt thời gian thực hiện luận văn và cung cấp nhiều thông tin khoa học có giá trị để luận văn này được hoàn thành

Tôi xin trân thành cảm ơn Lãnh đạo cơ quan UBND phường Mễ Trì đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, cán bộ các cơ quan: UBND quận Nam Từ Liêm, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quận Nam Từ Liêm, phòng Tài nguyên và môi trường quận Nam Từ Liêm, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng quận Nam Từ Liêm đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập các tài liệu phục vụ luận văn

Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian qua

Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phan Vũ Trường Linh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng Luận văn có sự kế thừa của các công trình trước đây Những tư liệu mới và những kết quả của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào

Tác giả luận văn

Phan Vũ Trường Linh

MỤC LỤC

Lời cám ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục cá ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục hình, sơ đồ, đồ thị

Danh mục bảng biểu

MỞ ĐẦU 1

Lý do chọn đề tài 1

Mục đích nghiên cứu 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

Phương pháp nghiên cứu 3

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Cấu trúc luận văn 3

NỘI DUNG 5

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI PHƯỜNG MỄ TRÌ, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 5

1.1 Giới thiệu chung về phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm thành phố Hà Nội 5

1.1.1 Vị trí địa lý 5

1.1.2 Đặc điểm địa hình, khí hậu 7

1.1.3 Tình hình kinh tế, xã hội 7

1.1.4 Về cơ cấu tổ chức chính quyền địa phương tại phường Mễ Trì 8

1.2 Hiện trạng sử dụng đất tại phường Mễ Trì 8

1.3 Thực trạng quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì 14

1.3.1 Danh sách các dự án tại phường Mễ Trì 14

1.3.2 Thực trạng các dự án đang triển khai giải phóng mặt bằng 16

1.4 Thực trạng quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì 30

1.5 Những khó khăn, vướng mắc trong quản lý GPMB thực hiện dự án tại phường Mễ Trì 34

1.5.1 Đối với Nhà nước: 34

1.5.2 Đối với chủ đầu tư: 36

1.5.3 Đối với chủ sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất 37

1.5.4 Đối với các tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch các dự án 37 1.5.5 Đối với chi tiết thủ tục thu hồi đất: 38

1.6 Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong quản lý giải phóng mặt bằng tại phường Mễ Trì 46

CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI PHƯỜNG MỄ TRÌ, QUẬN NAM TỪ LIÊM, HÀ NỘI 49

2.1 Cơ sở lý luận trong quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng49 2.1.1 Các yêu cầu cơ bản đối với quản lý giải phóng mặt bằng 49

2.1.2 Quy trình cơ bản trong triển khai thực hiện giải phóng mặt bằng 51

2.2 Cơ sở pháp lý quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội 58

2.2.1 Hệ thống văn bản pháp quy về quản lý giải phóng mặt bằng 58

2.2.2 Quy hoạch sử dụng đất quận Nam Từ Liêm đến năm 2020 59

2.2.3 Các quy định về bồi thường, hỗ trợ trong quản lý giải phóng mặt bằng 63

2.3 Kinh nghiệm quản lý giải phóng mặt bằng ở Việt Nam và trên thế giới 73 2.3.1 Kinh nghiệm quản lý giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 73

2.3.2 Kinh nghiệm quản lý giải phóng mặt bằng trên thế giới 78

2.3.3 Đánh giá kinh nghiệm giải phóng mặt bằng và điều kiện áp dụng thực tế tại tại phường Mễ Trì 81

CHƯƠNG III ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI PHƯỜNG MỄ TRÌ, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 83

3.1 Mục tiêu 83

3.2 Quan điểm 83

3.3 Nguyên tắc 84

3.4 Các giải pháp quản lý 84

3.4.1 Về quy hoạch 85

3.4.2 Về mô hình bộ máy quản lý 91

3.4.3 Về cơ chế phối hợp giữa chính quyền – chủ đầu tư – cộng đồng dân cư 93

3.4.4 Về quyền hạn, nghĩa vụ các thành viên 96

3.4.5 Về nâng cao nhận thức của người dân 103

3.4.6 Về chính sách bồi thường hỗ trợ 103

3.4.7 Về chương trình, kế hoạch hoạt động 108

3.4.8 Về cơ chế tài chính 110

3.4.9 Về xử lý các phát sinh liên quan 111

3.4.10 Về cơ chế giám sát của UBND quận Nam Từ Liêm 112

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 114

1 Kết luận 114

2 Kiến nghị 116

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Tên đầy đủ

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ

Số hiệu hình Tên hình

Hình 1.1 Vị trí quận Nam Từ Liêm

Hình 1.2 Vị trí phường Mễ Trì

Hình 1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý phường Mễ Trì

Hình 1.4 Hiện trạng dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật đường Lương

Thế Vinh kéo dài Hình 1.5 Hiện trạng dự án Khu luyện tập thể thao, giải trí Mễ Trì Hình 1.6 Phối cảnh dự án Vinhomes Paradise Mễ Trì

Hình 1.7 Hiện trạng dự án Trung tâm sản xuất phim truyền hình Hình 1.8 Hiện trạng dự án Trung tâm triển lãm Quốc gia

Hình 1.9 Hiện trạng dự án Xây dựng và cải tạo trạm bơm thoát nước

Đồng Bông 2 Hình 1.10 Hiện trạng dự án Xây nhà ở để bán cho CBCS (A35)

Hình 1.11 Hiện trạng dự án Tổ hợp trụ sở làm việc, văn phòng cho thuê,

khách sạn Black Diamond Hình 1.12 Hiện trạng dự án khu dịch vụ, đào tạo cao cấp

Hình 1.13 Hiện trạng dự án cơ sở 2 đài phát thanh và truyền hình Hà

Nội Hình 1.14 Phối cảnh dự án cơ sở 2 đài phát thanh và truyền hình Hà Nội

Hình 1.15 Hiện trạng dự án khu nhà để bán của Công ty TNHH một

thành viên Du lịch công đoàn Việt Nam Hình 1.16 Phối cảnh dự án Trường Tiểu học Quốc tế EMICO Mễ Trì Hình 1.17 Hiện trạng dự án Trung tâm dạy nghề giáo dục thường xuyên Hình 1.18 Hiện trạng dự án Trung tâm thể thao văn hóa phường Hình 1.19 Hiện trạng dự án Trường THCS TD School

Hình 1.20 Sơ đồ bộ máy Hội đồng bồi thường hỗ trợ và TĐC quận Hình 2.1 Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2020 Hình 3.1 Quy hoạch phân khu H2-2

Hình 3.2 Mô hình bộ máy quản lý

Hình 3.3 Mối quan hệ giữa các chủ thể trong quản lý GPMB

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Số hiệu bảng biểu Tên bảng biểu

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng

đến 31/12/2014 Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2014 Bảng 1.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp đền

31/12/2014 Bảng 1.4 Danh sách các dự án tại phường Mễ Trì

Bảng 2.1 Quy trình Giải phóng mặt bằng tại quận Nam Từ Liêm Bảng 2.2 Diện tích chuyển mục đích sử dụng trong kỳ quy

hoạch Bảng 2.3 Diện tích đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng trong kỳ

quy hoạch

Trong đó, Hà Nội với chức năng đô thị là Thủ đô, là trung tâm kinh tế, tài chính, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, y tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế -

xã hội của cả nước Với vị thế đó, Hà Nội trở thành điểm thu hút hàng đầu của cả nước về đầu tư đặc biệt là dự án đầu tư xây dựng

Trong khi các quận nội thành cũ đã cơ bản được đầu tư xây dựng đồng bộ, hiện nay quỹ đất đã gần hết chủ yếu là cải tạo chỉnh trang và triển khai đầu tư xây dựng trên các khu vực hiện hữu đã không còn phù hợp Thì hiện nay quản lý đầu tư xây dựng đặc biệt là việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp chủ yếu tập trung tại các quận mới trong đó có thể kể tới là quận Nam Từ Liêm

Nam Từ Liêm mặc dù là quận mới chính thức được thành lập và đi vào hoạt động từ ngày 01/4/2014 theo Nghị quyết 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ nhưng lại có ưu thế là khu vực phát triển của huyện Từ Liêm cũ với lợi thế từ vị trí, quỹ đất dồi dào cũng như nhiều ưu đãi về đầu tư, Nam Từ Liêm tiếp tục là quận

có số lượng cũng như chất lượng dự án đầu tư xây dựng hàng đầu thủ đô

Hiện quận Nam Từ Liêm có 10 phường trong đó phường Mễ Trì ở vị trí trung tâm, với nhiều công trình trọng điểm Quốc gia như: trung tâm hội nghị Quốc gia; trụ sở Bộ Ngoại Giao Phường có tốc độ đô thị hóa nhanh, với 18 dự án đầu tư xây dựng đang triển khai thực hiện quản lý giải phóng mặt bằng tại

Trong đó mấu chốt của quản lý giải phóng mặt bằng là giải quyết hài hòa quyền lợi, nghĩa vụ của 03 chủ thể tham gia là Nhà nước (chủ thể quản lý), cộng đồng (chủ thể sử dụng đất) và doanh nghiệp (chủ thể tài chính) Do đó phường Mễ Trì xác định quản lý giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ chính trị quan trọng của toàn thể chính quyền, nhân dân của phường Đây là quản lý bước đầu và quan trọng nhất cũng như phức tạp nhất trong tất cả dự án đầu tư xây dựng Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân như chính sách về bồi thường hỗ trợ, tình hình dân sinh, cũng như khó khăn chung của kinh tế cả nước nên quản lý giải phóng mặt bằng tại đây gặp khá nhiều vướng mắc Ngoài ra do phương pháp quản lý, mô hình quản lý còn nặng

về quản lý hành chính Nhà nước mà thiếu tính khoa học, thực tiễn và sự phối hợp thiếu chặt chẽ giữa các chủ thể liên quan; mặt khác còn thiếu công cụ và quy định

có liên quan về sự phân công nhiệm vụ cho các chủ thể nói trên Do đó để quản lý giải phóng mặt bằng có hiệu quả cho các dự án hiện tại cũng như tạo thuận lợi cho các dự án sau, việc nghiên cứu những biện pháp mới và xây dựng mô hình quản lý hỗn hợp giữa các chủ thể có liên quan cho quản lý GPMB là vô cùng quan trọng

Chính vì vậy, học viên chọn đề tài “ Nâng cao hiệu quả quản lý giải

phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” thực sự cấp thiết với tình hình phường Mễ Trì nói

riêng và thành phố Hà Nội nói chung, việc đưa ra được những biện pháp hiệu quả giúp quản lý giải phóng mặt bằng có hiệu quả không những góp phần đẩy mạnh việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng tại mà còn giúp ổn định chính trị, kinh tế, xã hội, nâng cao đời sống nhân dân

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng

- Phạm vi nghiên cứu: phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa, thu thập tài liệu;

- Phương pháp nghiên cứu có chọn lọc các tài liệu và kế thừa kết quả nghiên cứu của các đề tài nghiên cứu khoa học và các dự án khác có liên quan;

- Phương pháp hệ thống hoá, phân tích, so sánh, tổng hợp để đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý giải phóng mặt bằng cho phù hợp

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Đưa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học để nâng cao hiệu quả quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng

- Ý nghĩa thực tiễn: Hoàn chỉnh các giải pháp nâng cao hiệu quả quản

lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì nhằm triển khai thực hiện các dự án được thuận lợi, góp phần ổn định phát triển chính trị, kinh tế, xã hội tại địa phương và có thể áp dụng cho các đơn vị hành chính cơ

sở khác có đặc điểm tương đồng

Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn có ba chương gồm có:

- Chương I: Thực trạng quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

- Chương II: Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý giải phóng mặt bằng dự

án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

- Chương III: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1 Kết luận

Qua quá trình nghiên cứu thực trạng quản lý giải phóng mặt bằng và tái định

cư tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội, tôi đưa ra một

số kết luận sau:

- Quy hoạch H2-2 mới được phê duyệt trên cơ sở đảm bảo các chỉ tiêu về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch cảnh quan không gian kiến trúc chung của quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội, tuy nhiên còn nhiều bất cập do xung đột giữa quy hoạch và hiện trạng sử dụng đất nên cần thiết có sự điều chỉnh quy hoạch cục

bộ để công tác quản lý GPMB được hiệu quả;

- Mô hình quản lý giải phóng mặt bằng hiện nay còn nhiều bất cập chủ yếu dựa trên quản lý Nhà nước do đó cần thiết có mô hình vận hành quản lý giải phóng mặt bằng hiệu quả hơn dựa trên cơ chế phối hợp giữa các chủ thể quản

lý, chủ thể tài chính và chủ thể sử dụng đất và sở hữa tài sản trên đất

- Các văn bản hiện hành đã quy định cụ thể, rõ ràng về quyền hạn và trách nhiệm các chủ thể tham gia quản lý giải phóng mặt bằng tuy nhiên còn thiếu các chế tài xử lý triệt để khi có các phát sinh vi phạm dẫn đến sự thiếu đồng

bộ và tin tưởng giữa các bên liên quan trong quản lý giải phóng mặt bằng

- Hội đồng GPMB, UBND phường Mễ Trì đã áp dụng đầy đủ chặt chẽ các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; Thông tư 37/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Quyết định số 23/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành các quy định về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa Hà Nội

- Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB đối với các dự án đã

cơ bản hoàn thành chủ yếu là đất nông nghiệp và đất công ích do UBND phường quản lý;

- Việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường: Khi tiến hành lập phương án bồi thường các dự án được Hội đồng bồi thường GPMB quận và UBND phường xem xét kỹ hồ sơ pháp lý, xác định cụ thể theo đúng quy định

đã được đề ra:

- Công tác tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai, chính sách bồi thường đến các hộ dân có đất bị thu hồi còn hạn chế nên gây khó khăn cho việc bồi thường GPMB

- Về giá bồi thường:

Đối với đất nông nghiệp: Qua nghiên cứu giá bồi thường còn thấp chưa phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế

Giá bồi thường hỗ trợ công trình, vật kiến trúc và các tài sản khác: Tuy được tính toán một cách khoa học theo đúng các quy định của Nhà nước nhưng do việc ban hành chậm, không thay đổi thường xuyên nên giá bồi thường chưa thực sự sát với giá thực tế tại thời điểm thu hồi đất

- Về việc giám sát tổ chức thực hiện công tác bồi thường GPMB:

+ Việc giám sát tổ chức thực hiện công tác bồi thường, GPMB chưa được quy định tại các văn bản chính sách trong khi đó công tác này lại liên quan nhiều đến công tác quản lý đất đai, đầu tư xây dựng là nơi sẽ có nhiều tiêu cực nhất