Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất giải pháp hình thành và bổ sung nguồn vốn đầu tư cho quỹ phát triển nhà ở tại TP HCM

Phân phối dòng tiền Sơ đồ thể hiện việc tạo ra chứng khóan chuyển đổi và dòng ngân lưu Người cho vay 1 Người cho vay 2 Người cho vay 3 Người cho vay 4 Lãi vay - Lịch trả nợ gốc Khỏan tr

NGUYỄN HÀ NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP Hồ Chí Minh – Năm 2004

MỤC LỤC Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

PHẦN MỞ ĐẦU

Sự cần thiết và mục tiêu của đề tài 1

Tổng quan về tình hình nghiên cứu trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất 3

Giới hạn nghiên cứu 3

Phương pháp nghiên cứu đề tài 3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRÁI PHIẾU 1.1 Trái phiếu 5

1.1.1 Định nghĩa 5

1.1.2 Phân lọai trái phiếu 6

1.1.2.1 Căn cứ vào hình thức đầu tư 6

1.1.2.2 Căn cứ vào chủ thể phát hành 6

1.1.2.3 Căn cứ vào lợi tức 7

1.1.3 Các nhà đầu tư 7

1.2 Trái phiếu chuyển đổi 7

1.2.1 Định nghĩa 7

1.2.2 Các hình thức trái phiếu chuyển đổi 8

1.2.3 Những yếu tố xác định giá trị trái phiếu chuyển đổi 9

1.2.3.1 Giá chuyển đổi 9

1.2.3.2 Tỷ lệ chuyểnđổi 9

1.2.3.3 Yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ và giá chuyển đổi ban đầu 9

1.2.4 Quy trình thực hiện 9

1.3 Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất 11

1.3.1 Định nghĩa 11

1.3.2 Những ưu nhược điểm của trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất 16

1.3.2.1 Ưu điểm 16

1.3.2.2 Nhược điểm 17

1.3.3 Phương thức thực hiện phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất 18

1.3.3.1 Điều kiện cho việc phát hành 18

1.3.3.2 Những biện pháp đảm bảo 20

1.3.3.3 Những nội dung phát hành 21

1.3.3.4 Phương án phát hành 22

1.4 Trái phiếu kèm quyền mua nhà đất 22

1.5 Kinh nghiệm và bài học đúc kết từ các nước đã thực hiện phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NHU CẦU NHÀ Ở VÀ TÍNH CẤP BÁCH CHO VIỆC HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Giới thiệu về Quỹ phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh 31

2.2 Thực tạng về tình hình phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua 32

2.2.1 Tổng quan về tình hình phát triển nhà ở 32

2.2.2 Việc thực hiện chỉ thị 08/2002 34

2.2.3 Phương hướng phát triển tình hình sử dụng đất và nhà ở của Thành phố đến năm 2005 36

2.3 Đặc điểm cơ bản của các dự án đầu tư vào các khu dân cư 37

2.4 Nguồn vốn đầu tư phát triển các chương trình nhà ở cho Thành phố 40

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỰC HIỆN TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI SANG NHÀ ĐẤT VÀ TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT

3.1 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện 43 3.1.1 Thuận lợi 43 3.1.2 Khó khăn 44

3.2 Một số giải pháp góp phần thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất 48

KẾT LUẬN 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ABS: ASSET BACK SECURITY;

CMOs: COLLATERALLIZED MORTGAGE OBLIGATIONS;

CPF: CENTRAL PROVIDENT FUND;

FHLMC: FEDERAL NATIONAL MORTAGAGE CORPORATION; FNMA: FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION; GHLC: GOVERNMENT HOUSING LOAN CORPORATION;

GHDB: GOVERNMENT’S HOUSING DEVELOPMENT BOARD; GNMA: GOVERMENT NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION; HKMC: HONGKONG MORTGAGE CORPORATION LIMITED; IFC: INTERNATIONAL FINANCE CORP;

KoMoDo: KOREA MORTGAGE CORPORATION;

LTV: LOAN – TO –VALUA ratio;

MBS: MORTGAGE BACK SECURITY;

PTV: PAYMENT – TO – INCOME ratio;

PHẦN MỞ ĐẦU

SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

Trong thời gian qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, vấn đề để hình thành và phát triển thị trường vốn nhằm huy động nguồn lực từ dân

cư và các thành phần kinh tế để tài trợ cho các dự án đầu tư dài hạn là một trong những họat động cấp bách để có thể phát triển ổn định bền vững Mặc dù, thị trừơng chứng khóan Việt Nam đã ra đời từ năm 2000, nhưng đến nay những đóng góp của thị trường này cho công cuộc phát triển chưa bao nhiêu và còn có nhiều biến động, gây ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư trong nước cũng như nhà đầu tư nước ngòai Phải chăng với những chính sách còn có những bất cập, những hàng hóa đang được giao dịch còn đơn điệu, nghèo nàn và những khó khăn mà sẽ xảy ra với bất cứ một thị trường nào mới được thành lập không phải chỉ đối với Việt Nam mà còn ở những nước khác Do đó, việc phát triển và tạo lập nên những hàng hóa đa dạng cho thị trường vốn hay những thể chế cần thiết để tạo một cú hích to lớn nhằm thúc đẩy giao dịch trên thị trường cũng như nhanh chóng khôi phục lại lòng tin của những nhà đầu tư để từ đó mới có thể tạo nên một nguồn huy động vốn lâu dài và ổn định

Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất cũng như trái phiếu kèm quyền mua nhà đất, là một trong những công cụ có thể huy động nguồn lực to lớn từ người dân nhằm đáp ứng cho nhu cầu phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung Cùng với sự lớn mạnh của một thị trường bất động sản - thị trường giao dịch mua bán cho thuê nhà đất chính thức và phi chính thức, việc đưa hai lọai trái phiếu này vào thực hiện góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, cũng như tạo nguồn vốn to lớn cho những tổ chức thực hiện các

chương trình nhà ở của Thành phố Tuy nhiên, ngòai một phần nhỏ vốn manh mún từ các bộ phận cá nhân đầu tư vào lĩnh vực này, trong lĩnh vực công nguồn đầu tư cho thị trường bất động sản còn thấp và chưa mang tính phát triển hỗ trợ nhà cửa cho người nghèo Hiện nay, với một số thông tin về lọai hình chứng khóan này chủ yếu từ các sách vở, tài liệu nước ngòai, cũng như thông tin ở các hội thảo chuyên đề mới bắt đầu đề cập, có thể nói công cụ huy động vốn này khá hữu hiệu và đã được áp dụng từ lâu ở các nước phát triển Phải thật sự nhìn nhận rằng với một khỏang thời gian đã phát triển thị trừơng chứng khóan trong nước, đã đến lúc chúng ta cần quan tâm nghiên cứu kỹ về việc phát hành trái phiếu chuyển đổi Có như thế, với quyết tâm nỗ lực của những người thực hiện, việc phát hành lọai hình trái phiếu chuyển đổi này mới góp phần chấm dứt tình trạng thiếu nhà ở trầm kha, cũng như giải quyết khả năng bùng nổ giá cả nhà đất bong bóng như hiện nay Để góp phần thu thập những thông tin, tài liệu tìm hiểu về lọai hình chứng khóan còn khá mới này, cũng như góp phần làm tăng thêm sự

quan tâm, nhìn nhận của xã hội, chúng tôi chọn đề tài: “ Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất- Giải pháp hình thành và bổ sung nguồn vốn đầu tư cho Quỹ phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”, và nghiên cứu luận án này bằng mối quan tâm, trăn trở của một nhà

chuyên viên trong lĩnh vực tài chính

Trong nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân hiện nay, một lọat các vấn đề nan giải và bức bách cần giải quyết như: nguồn vốn nào dành cho đầu tư phát triển nhà ở? Khả năng đóng góp và huy động từ dân chúng như thế nào? Tính khả thi của các cách thức huy động nguồn vốn đó với độ tin cậy bao nhiêu?… đã đặt cho chúng ta những câu hỏi lớn: liệu chúng ta hiểu rõ nhu cầu thị trường vốn, hành động đúng trong việc tìm hiểu, nghiên cứu những nhu cầu bức thiết của xã hội, việc phát triển thị trường vốn đã đủ mạnh để có thể thực hiện

được chưa, cũng như các cơ sở pháp lý cho việc phát triển thị trường nhà đất song song với phát triển thị trường vốn được yêu cầu đến mức độ nào Để làm được như vậy, chúng ta sẽ cần phải làm nhiều hơn nữa cho những sự đầu tư, nghiên cứu, vì thế luận văn này mong muốn đóng góp một phần trong số đó

TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI SANG NHÀ ĐẤT VÀ TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT:

Đến nay có thể nói, việc nghiên cứu đề tài này còn ít do là mới lại với thị trường chứng khóan Việt Nam Tháng 08/2003 trong hội thảo khoa học: “Các công cụ và giải pháp huy động vốn dài hạn để đầu tư vào cơ sở hạ tầng tại Thành phố Hồ Chí Minh qua thị trường chứng khóan” có một tham luận đề cập đến lọai hình chứng khóan này Mới đây, với quyết định thành lập Quỹ phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã đề cập đến công cụ trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất Đó chỉ mới là ý tưởng, chưa

đi sâu vào nghiên cứu khả năng thực tế để có thể phát triển lọai hình công cụ huy động vốn này

Do đó, với việc phát triển các chương trình nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu nhà, giải quyết nhu cầu tái định cư cho các dự án đầu tư hạ tầng của Thành phố, cùng với việc Quỹ phát triển nhà ở được thành lập, có thể nói đã đến lúc chúng ta cần xem xét đề tài một cách rõ ràng và cụ thể hơn

GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU:

Lọai hình chứng khóan này còn mới lạ với Việt Nam, nhưng thật ra đã được ứng dụng tại nhiều nước trên thế giới từ lâu nay Vì vậy, trong phạm vi luận án chỉ nghiên cứu lý thuyết về trái phiếu chuyển đổi, cùng với việc dẫn chứng một số tình huống thực hiện ở những nước tiêu biểu như: Mỹ, Hồng Kông, Singapore, Nhật Bản, và các nứơc khu vực châu Á

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI:

Trong phương pháp nghiên cứu, luận án xem xét, phân tích đối tượng nghiên cứu theo hai giai đọan như sau: việc xây dựng những nền tảng lý thuyết cho phát triển lọai hình trái phiếu này, kế tiếp là khả năng đóng góp của công cụ này trong việc phát triển thị trường nhà ở tại các nước cũng như khả năng ứng dụng vào Việt Nam vào thời điểm này đã phù hợp chưa, hay còn cần những điều kiện gì để có thể xây dựng chúng

Có thể nói, lọai hình chứng khóan chuyển đổi còn mới lạ với thị trường chứng khóan còn chưa phát triển mạnh ở Việt Nam Từ những kinh nghiệm đi trước, cũng như những khó khăn gặp phải của các nước đã phát triển đa dạng hàng hóa cho thị trường vốn, luận án đúc kết ra hiệu quả và khả năng phát triển lọai hình chứng khóan này vào Việt Nam

Với phương pháp nghiên cứu quan sát, nghiên cứu các nguồn dữ liệu thứ cấp từ mạng internet về chứng khóan chuyển đổi sang nhà đất và chứng khóan kèm quyền mua nhà đất (MBS-Mortgage back securities), được áp dụng thực hiện vào việc nghiên cứu đề tài này

Theo NĐ 144/2003/NĐ-CP về chứng khoán và thị trường chứng khoán: Trái phiếu là một loại hình chứng khoán được phát hành dưới hình thức chứng chỉ hoặc bút toán ghi sổ xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp (bao gồm cả vốn và lãi) của người sở hữu trái phiếu đối với tài sản hoặc vốn của tổ chức phát hành

Hay nói cách khác, một trái phiếu chỉ đơn giản là mảnh giấy xác nhận rằng đã vay một khỏan tiền và hứa sẽ hòan trả nó trong một thời gian ấn định trong tương lai Một trái phiếu không khác gì hơn một giấy nhận nợ Tuy nhiên, trong trường hợp thị trường trái phiếu được một công ty khổng lồ hoặc một cơ quan chính phủ ký nhận Do vậy nó được đông đảo người cho vay chấp nhận hơn Bởi

vì, phần lớn các công ty và các cơ quan của chính phủ vay tiền trên thị trường trái phiếu đều được biết đến và có khả năng hòan trả các khỏan nợ của mình, nên các trái phiếu của họ được buôn bán rất tích cực

Một trái phiếu thông thường có những đặc điểm sau:

phiếu ra công chúng do công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp nhà nước có mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký phát hành tối thiểu là 10 tỷ đồng Việt Nam và phải được Uûy ban chứng khoán nhà nước cấp giấy phép trừ trái phiếu Chính phủ;

Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký phát hành phải có lãi;

Có phương án khả thi về việc sử dụng và trả nợ vốn thu được từ đợt phát hành trái phiếu

Phải có tổ chức bảo lãnh phát hành;

Tổ chức phát hành trái phiếu phải xác định đại diện người sở hữu trái phiếu;

• Thời hạn trái phiếu: thông thường trái phiếu có thời hạn từ một năm trở lên nhằm huy động vay nguồn vốn trung và dài hạn;

định mệnh giá các loại trái phiếu phải tối thiểu là 100.000 đồng Lãi suất trái phiếu do người đứng đầu tổ chức phát hành quyết định lãi suất cụ thể cho mỗi đợi đấu thầu trong phạm vi lãi suất cho phép

1.1.2 Phân lọai trái phiếu:

Trái phiếu vô danh: là loại trái phiếu mà tên nhà đầu tư không được ghi trên chứng chỉ trái phiếu hoặc tại trụ sở của nhà phát hành

Trái phiếu ký danh: là loại trái phiếu mà tên của nhà đầu tư được ghi trên chứng chỉ hoặc tại trụ sở của nhà phát hành

Trái phiếu công ty: do công ty phát hành nhằm huy động vốn dài hạn để bổ sung vốn tạm thời thiếu phục vụ cho đầu tư phát triển

Trái phiếu Nhà nước: là giấy ghi nợ do Chính phủ và chính quyền địa phương phát hành nhằm mục đích bù đắp thiếu hụt ngân sách và đầu tư vào các công trình công cộng, các dự án xây dựng các cơ sở hạ tầng, gồm:

-Trái phiếu Chính phủ (Government Bond): là giấy ghi nợ do các cơ quan chính quyền nhà nước Trung ương phát hành để huy động vốn trong nền kinh tế, trái phiếu được đảm bảo hoàn trả nợ vay theo đó bởi tòan bộ sự tin cậy, uy tín và tất cả các quyền khác để hòan trả nợ vay cho nhà đầu tư

-Trái phiếu chính quyền địa phương (Municipal Bond): được chính quyền địa phương huy động cho từng dự án cụ thể và sử dụng dòng tiền thu được từ chính dự án, công trình đó để hoàn trả nợ vay

- Trái phiếu trả lãi định kỳ (coupon bond): là trái phiếu thanh tóan cho người giữ trái phiếu (trái chủ) một khỏan tiền lãi định kỳ cho đến ngày đáo hạn Người ta thực hiện trả lãi định kỳ này là thanh tóan coupon

- Trái phiếu chiết khấu (zero coupon bond): còn được gọi là trái phiếu không trả lãi, loại trái phiếu này được bán ra thấp hơn mệnh giá và đến ngày đáo hạn trái phiếu được trả đúng bằng mệnh giá

- Nhà đầu tư có tổ chức: là các ngân hàng quốc doanh, các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư chứng khoán, cũng như các quỹ lương hưu, các tổ chức kinh doanh đầu tư tài chính vào chứng khoán

- Các nhà đầu tư cá nhân: với số lượng các nhà đầu tư cá nhân rất lớn, nhưng ít đóng vai trò quyết định Bản chất trái phiếu là hình thức đầu tư cần phổ biến trong dân chúng

1.2 TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI:

1.2.1 Định nghĩa:

Trái phiếu chuyển đổi là một lọai chứng khóan nợ do tổ chức họăc công ty phát hành, có thể chuyển đổi sang một số lượng chứng khóan với hình thức khác đã được quy định (thường là cổ phiếu phổ thông) theo một tỷ lệ và mức giá đã ấn định Trái phiếu chuyển đổi thích hợp với nhà đầu tư muốn lợi tức cao hơn cổ phiếu phổ thông, cũng như tiềm năng đánh giá cao hơn trái phiếu thông thường Theo quan điểm của tổ chức phát hành, đặc tính chuyển đổi (khả hóan) thường được dự trù như một khỏan “bồi dưỡng nhỏ” nhằm tăng cường khả năng tiếp thị

cho cổ phiếu phổ thông hay cổ phiếu ưu đãi Khi thị trường trái phiếu phát triển mạnh, các công cụ nợ mang đặc tính chuyển đổi thường được phát hành như là phương tiện để làm tăng vốn chủ sở hữu Khi những trái phiếu này được chuyển đổi, vốn của tổ chức phát hành sẽ thay đổi được chuyển từ nợ sang vốn (1)

Phân phối dòng tiền

Sơ đồ thể hiện việc tạo ra chứng khóan chuyển đổi và dòng ngân lưu

Người cho vay 1

Người cho vay 2

Người cho vay 3

Người cho vay 4

Lãi vay - Lịch trả nợ gốc Khỏan trả trước

Lãi vay - Lịch trả nợ gốc Khỏan trả trước

Lãi vay - Lịch trả nợ gốc Khỏan trả trước

Lãi vay - Lịch trả nợ gốc Khỏan trả trước

Ngân lưu hàng tháng: Lãi vay

Lịch trả nợ vay Khỏan trả trước

Lãi vay - Lịch trả nợ gốc Khỏan trả trướcNgười cho vay 5

1.2.2 Các hình thức trái phiếu chuyển đổi:

Trái phiếu chuyển đổi được đảm bảo bằng tài sản cầm cố (MBS- Mortgage Backed Securities) là các công cụ được đảm bảo bằng một tập hợp các tài sản thuộc quyền sở hữu cá nhân hoặc tổ chức được dùng thế chấp, cầm cố như quyền sử dụng đất, nhà xưởng máy móc thiết bị, xe cộ… MBS đơn giản nhất là một lọai chứng khóan thuộc lọai chuyển nhượng (pass through), trong đó những nhà đầu tư nhận được các tỷ lệ tương ứng của việc lưu chuyển tiền mặt từ tập hợp các khỏan cầm cố (gốc định kỳ, thanh tóan hòan trả và tiền lãi) Các chứng khóan phái sinh phức tạp hơn, thường được tạo từ các chứng khóan chuyển đổi này Vì vậy việc lưu chuyển tiền mặt của các khỏan vay và chứng khóan phải phù hợp với nhau, với số dư của chứng khóan cân bằng với số dư của khỏan vay Một chứng khóan cầm cố lọai chuyển đổi (pass through) thể hiện việc bán khỏan vay tương ứng Người phát hành có thể bán tài sản cầm cố cho một quỹ tín thác hoặc một quỹ mục tiêu đặc biệt, sau đó quỹ này phát hành các

chứng khóan, hoặc cho một định chế trung gian, định chế này mua các khỏan vay cầm cố từ một số người cho vay trện thị trường, tập hợp các khỏan vay và phát hành chứng khóan

Trái phiếu chuyển đổi được đảm bảo bằng các tài sản tài chính ( ABS- Asset Backed Securities) là các công cụ được đảm bảo bằng một tập hợp các tài sản từ các khỏan phải thu từ ngân hàng, các khỏan phải thu từ cho vay tiêu dùng (mua xe, thẻ tín dụng…) khỏan phải thu từ doanh nghiệp đi vay, tài sản cho thuê tài chính, cũng như các khỏan đầu tư cho các dự án đầu tư hạ tầng…

1.2.3 Những yếu tố xác định giá trị trái phiếu chuyển đổi:

1.2.3.1 Giá chuyển đổi: giá chuyển đổi của trái phiếu chuyển đổi là mệnh

giá mà nó có thể được chuyển đổi sang một cổ phiếu phổ thông

1.2.3.2 Tỷ lệ chuyển đổi: là tỷ lệ chuyển đổi thể hiện một trái phiếu được

chuyển đổi sang bao nhiêu cổ phiếu mà ta có thể nhận được

Ví dụ: một trái phiếu chuyển đổi có mệnh giá 100.000 đồng với giá trị chuyển đổi là 12.500 đồng Vì thế ta có một tỷ lệ chuyển đổi là 100.000:12.500=8 hay bằng 1/8, có nghĩa là một trái phiếu chuyển đổi có thể được đổi sang 8 cổ phiếu phổ thông

1.2.3.3 Yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ và giá chuyển đổi ban đầu:

- Thị giá cổ phiếu vào thời điểm trái phiếu được phát hành;

- Khả năng triển vọng của chính công ty phát hành và xu hướng phát triển của công ty;

- Xu hướng biến động của thị trường;

- Thời gian chuyển đổi (thời gian càng dài thì tính hấp dẫn càng giảm);

- Mức lãi suất được trả (tỷ lệ lãi suất càng cao thì càng khuyến khích các nhà đầu tư chấp nhận giá phát hành trái phiếu chuyển đổi càng cao hơn)

1.2.4 Quy trình thực hiện:

Ở đây quy trình thực hiện một tổ chức phát hành trái phiếu tiến hành mua các khoản nợ vay có thế chấp nhà ở từ ngân hàng hay các tổ chức tín dụng đã cho người dân vay mua nhà trả góp tạo nên danh mục đầu tư đa dạng của họ, và tiến hành tài trợ cho các khoản nợ mua lại trên bằng cách phát hành các chứng khoán nợ không có đảm bảo Tổ chức này có thể kết hợp các khoản vay có thế chấp, cầm cố từ danh mục đầu tư riêng của họ hay từ những người đi vay tạo thành chứng khoán có tài sản thế chấp đảm bảo MBS, với sự đảm bảo thanh toán đúng hạn nợ gốc và lãi vay của những loại chứng khoán này

Thông thường quy trình thực hiện bao gồm hai giai đọan như sau:

Giai đọan một: mua các khoản vay có thế chấp cho danh mục đầu tư

- Mua các khoản vay có thế chấp từ tổ chức tài chính

- Huy động vốn trong thị trường vốn địa phương bằng cách phát hành chứng khoán nợ dưới hình thức từ các khoản vay ngắn hạn trên thị trường tiền tệ;

- Đưa các khoản vay có thế chấp đảm bảo ra thị trường mua bán nợ;

Giấy nợ không bảo hiểm

TS cầm cố

Nhà đầu tư

Tổ chức trung gian tài sản cầm cố

Người phát hành nợ

tài sản cầm cố

Giai đọan hai: kết hợp các khoản vay có thế chấp tạo thành chứng khoán có tài sản thế chấp đảm bảo MBS và cung cấp sự đảm bảo thanh toán đúng hạn nợ gốc và lãi vay

- Lựa chọn các khoản vay có thế chấp từ ngân hàng tạo thành MBS và cung cấp bảo đảm cho các chứng khoán này;

- Phát hành các giấy nợ trung và dài hạn;

- Tìm kiếm các đơn vị tài chính uy tín từ các tổ chức tài chính quốc tế

- Đảm bảo cho các khoản vay có thế chấp trong danh mục đầu tư duy trì;

Tài sản cầm cố với thời gian đảm bảo hòan trả

TS cầm cố

Nhà đầu tư

Tổ chức trung gian tài sản cầm cố

Người phát hành nợ

tài sản cầm cố

Quy trình thực hiện ký quỹ việc phát hành chứng khoán nợ cầm cố (CMO)

Các khoản nợ cầm cố thế chấp có bảo đảm thực hiện ký quỹ như sau:

1 Phân lọai chứng khoán ký quỹ theo những nhóm chuyển đổi với những dạng coupon giống nhau

2 Ước tính giá trị trái phiếu của mỗi nhóm coupon bởi chiết khấu lịch trình dòng tiền trả nợ gốc và lãi vay, cộng với phần thu nhập tái đầu tư ở một tỷ lệ đạt được (5/4/3), ở một tỷ lệ coupon cao trả cho bất cứ nhóm chứng khóan cầm cố thế chấp tài sản nào Quy trình này nhằm đảm bảo các khoản nợ cầm cố đảm bảo hoàn toàn chuyển thành nợ dài hạn bởi lịch phân phối lại phần ký quỹ ngay sau khi lọai nợ cầm có bảo đảm CMO đã loại trừ

3 Giới hạn giá trị trái phiếu (ở mỗi nhóm coupon) tới một giá trị cao nhất nhất định Giá trị trái phiếu được đánh giá từ thấp đến trung bình để những khoản trả nợ gốc được hoàn trả đầy đủ ngay cả khi chứng khoán ký quỹ được hoàn trả ngay tức thời theo khả năng bảo hiểm của nờ cầm cố có bảo đảm CMO

1.3 TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI SANG NHƯỢNG NHÀ ĐẤT

1.3.1 Định nghĩa:

Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất là một hình thức kết hợp giữa trái phiếu chuyển đổi và họat động mua bán sang nhượng bất động sản Ở trái phiếu chuyển đổi người chủ sở hữu có thể chuyển đổi sang cổ phiếu của tổ chức phát hành Tương tự như vậy, ở trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất, người chủ sở hữu có thể chuyển đổi sang hình thức quyền sử dụng đất tại một khu vực nhất

định nào đó trong một khỏan thời gian nhất định và một mức giá được ấn định trước

Các tổ chức chính phủ và phi chính phủ có bổn phận cung cấp nguồn vốn lớn và ổn định cho thị trường thế chấp, cầm cố nhà cửa Những tổ chức này đi đầu trong việc chứng khoán hoá tài sản thế chấp, cầm cố bởi việc bán những khoản nợ thế chấp nhà cửa từ những nhà cho vay địa phương và được đảm bảo các chứng khoán cầm cố, thế chấp nhà cửa Kết quả là những tổ chức này sẽ mở rộng nguồn vốn sẵn dùng cho nhà cửa và hỗ trợ cho tái phân bổ quỹ cầm cố thế chấp từ nguồn vốn tăng thêm tới thị trường đang thiếu hụt vốn đầu tư

Do đó, với việc phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất, nên hai thị trường trái phiếu (thị trường vốn) và thị trường bất động sản (thị trường tài sản) cùng tồn tại song song, thị trường này là tham chiếu, ánh xạ cho thị trường kia và ngược lại

Với giả định thị trường hiệu quả, không phát sinh lợi nhuận từ tình trạng mua bán song hành (Arbitrage Profit), nên giá cả của cả hai thị trường cân bằng nhau công thức sau:

Giá thị trường của trái phiếu sang nhượng nhà đất

= Giá thị trường của 1m 2 nhà đất có khả năng chuyển đổi Tỷ lệ chuyển đổi

Số diện tích đất mà nhà đầu tư thực hiện ở đây có thể hiểu là tỷ lệ chuyển đổi

Ví dụ: Khi một nhà đầu tư sở hữu 100 triệu đồng tiền trái phiếu và trong một thời điểm nhất định ở một khu vực cụ thể nào đó, nhà đầu tư có thể chuyển đổi sang 40m2 đất ở với giá chuyển đổi của một m2 đất là 100 tr đồng/40 m2=2,5 triệu đồng/m2

Đến một thời điểm nào đó nhà đầu tư muốn thu hồi tiền, mà giá đất lúc này lên đến 3 triệu đồng /m2 Họ có thể bán lại trái phiếu căn cứ vào giá trị khu đất đó ở mức giá xấp xỉ: 40m2 x 3 triệu đồng= 120 triệu đồng

Một mô hình thực hiện trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất theo GNMA- Hiệp hội nợ cầm cố quốc gia của Chính phủ Mỹ - Government National Mortgage Association.(11)

Nợ trả không

Tổ chức phát hành / dịch vụ

Những nhà đầu tưTrong hầu hết trường hợp, các khoản vay ưu đãi qua hình thức chứng khoán chuyển đổi sang nhượng nhà đất có tỷ lệ thế chấp nhà cửa cố định được thực hiện trên nhóm từ một đến bốn gia đình tiến hành kỳ hạn thanh toán trong vòng

ba mươi năm Dòng tiền từ những khoản thế chấp, cầm cố chắc chắn có sự khác biệt so với các công cụ thu nhập cố định tiêu chuẩn thông thường Trong khi việc đầu tư vào trái phiếu thông thường các nhà đầu tư sẽ được hưởng khoản lợi tức nhất định: khoản lợi tức hoàn trả điïnh kỳ sáu tháng và khoản hoàn trả nợ gốc khi đến hạn, thì những khoản thế chấp, cầm cố sẽ được hoàn trả hàng tháng bao gồm cả nợ gốc và lãi vay Người hoàn trả sẽ dựa trên vòng đời tài sản thế chấp, cầm cố với chắc chắn rằng lãi vay sẽ được tính theo số dư nợ Tuy nhiên phần nợ gốc sẽ tăng dần theo thời gian cho đến kỳ đáo hạn, việc thanh toán này thực hiện cho đến hết khoản nợ gốc Hơn thế nữa, khoản thế chấp cầm cố này đưa ra một cách rộng rãi việc cung cấp khoản trả trước tới người cần thế chấp (chủ sở

hữu nhà ở) Một người thế chấp, cầm cố có quyền thanh toán khoản nợ còn lại vào bất cứ lúc nào nếu có khả năng Những khoản trả trước này được trừ vào số

dư nợ còn lại, vì thế làm giảm đi tổng số nợ Việc trả trước thường được yêu cầu bởi các nhà bán bất động sản thế chấp, cầm cố, do lãi suất giảm đi, hoặc việc tiến hành tái cấu trúc tài chính của những người vay nợ với một lãi suất hiện hành hấp dẫn hơn

Theo đặc tính thống nhất của dòng tiền khoản nợ thế chấp cầm cố, chứng khoán cầm cố thế chấp tài sản ẩn chứa nhiều rủi ro Đó là, khả năng không chắc chắn của dòng tiền, hoặc “rủi ro thanh khỏan trước thời hạn”, chứng khoán cầm cố thế chấp phụ thuộc hoàn toàn vào lãi vay, tính thanh khoản, khả năng tái đầu tư, và rủi ro mặc định của bất cứ một công cụ huy động vốn với thu nhập ổn định như vậy Chất lượng tín dụng của một chứng khoán chuyển đổi nợ cầm cố, thế chấp được quyết định bởi đặc điểm của danh mục chứng khoán cầm cố, thế chấp, kể cả những điều khoản của tập danh mục chứng khoán đó, tín dụng phù hợp cho nhóm những nhà phải thế chấp, cầm cố tài sản, số lượng tài sản cầm cố thế chấp trong danh mục, và cả tính đa dạng của địa lý trong danh mục chứng khoán cầm cố, thế chấp bất động sản

Hình thức cầm cố, thế chấp tài sản đã có lịch sử hình thành nhằm bảo đảm cho các công cụ tài chính bởi những người sở hữu nhà từ những người vay đầu tư mua nhà ở thực hiện, do có rủi ro bị thực thi tịch thu tài sản nhà cửa của họ bởi việc không trả được khoản nợ mà họ đã thế chấp Hơn nữa, việc đảm bảo thế chấp tài sản tư nhân thường được thực hiện bởi những người cho vay nhằm giảm thiểu rủi ro không trả nợ các khoản nợ cầm cố thế chấp với tỷ lệ giá trị vay cao (high loan-to-value ratio) Nhiều chính sách, quy định cung cấp việc phòng ngừa không trả nợ vay với một tỷ lệ nợ vay đảm bảo từ khoản định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố ban đầu Tuy vậy, điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư vào các loại chứng khoán chuyển đổi để có được giá trị thoả đáng đối với các rủi ro

tín dụng của nhiều khoản vay thế chấp nhỏ trong danh mục đầu tư Kết quả là nhà phát hành sử dụng việc bảo đảm hay bảo hiểm nhằm nâng cao khả năng tín dụng của việc chuyển đổi trên toàn bộ số nợ đầu tư

Thông thường người muốn vay tiền mua nhà sẽ nộp hồ sơ vay từ một nhà phát hành chứng khóan cầm cố, để từ đó phía nhà phát hành này sẽ hòan tất giải ngân cho vay tín dụng

Hai yếu tố ảnh hưởng đến người đi vay: suất sinh lợi khi thu hồi (PTI) và suất cho vay (LTV) Trong đó PTI là tỷ lệ trả chứng khóan cầm cố cộng với tiền thuế nhà đất từ thu nhập, được đo lường bằng khả năng trả nợ vay hàng tháng Nếu tỷ lệ này thấp, người đi vay tiền sẽ phải trả trước cao Chênh lệch giữa giá bán bất động sản và tổngsố tiền vay là khỏan người đi vay phải thực hiện trả trước LTV là tỷ lệ tổng số nợ đối với giá thị trường của tài sản Nếu tỷ lệ này thấp nó sẽ đảm bảo an tòan cho người cho vay khi người đi vay không thể trả được nợ và khả năng thanh lý tài sản là khả thi

Tổ chức thực hiện việc cầm cố, thế chấp có thể giữ tàisản thế chấp, cầm cố trong danh mục đầu tư của mình hoặc bán tài sản thế chấp, cầm cố cho một nhà đầu tư nào đó muốn nắm giữ phần tài sản đó Tài sản hoặc đưa vào danh mục tài sản cầm cố, thế chấp để đảm bảo cho một lọai chứng khóan nào đó, hoặc có thể dùng để đảm bảo cho chính khỏan bảo hiểm từ chứng khóan Lúc này việc cầm cố, thế chấp được xem là hình thức chứng khóan hóa Khi một tổ chức cầm cố, thế chấp bán tài sản thế chấp, nó sẽ được thu mua bởi các nhà đầu tư tiềm năng Tất cả hai tổ chức thực hiện này và những công ty tư nhân hợp lại góp phần mua chứng khóan cầm cố, thế chấp và bán lại chúng cho những nhà đầu tư, lúc này được gọi là kênh lưu thông chứng khóan Hai tổ chức tập đòan chứng khóan nợ thế chấp nhà ở liên bang (Federal Home Loan Mortgage Corporation– FHLMC) và tổ chức chứng khóan nhà ở quốc gia (Federal National Mortgage Association- FNMA), chỉ chuyên về mua bán tài sản thế chấp nhà ở Một trong những lọai tài

sản phù hợp một khi đáp ứng được những yêu cầu đựơc ban hành bởi hai tổ chức này, trước khi được thực hiện chứng khóan để đảm bảo cho khỏan nợ vay Trong đó với 03 quy tắc được ban hành như sau: PTImax có nghĩa là suất sinh lợi khi thu hồi cao; LTVmax lãi suất cho vay cao, và đạt được những vay lớn nhất Nếu một loại ứng viên nào không đạt yêu cầu này, lúc này tài sản thế chấp được xem là không phù hợp, còn những tài sản thế chấp phù hợp được đưa vào danh mục đầu tư của họ hoặc được tiến hành chứng khóan hóa

1.3.2 Những ưu nhược điểm của trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất:

ty xây dựng nhà và phát triển các dự án đầu tư khu dân cư không tốn chi phí tái cấu trúc lại cơ cấu vốn sở hữu mà vẫn có thể huy động nguồn vốn đầu tư trong công chúng thông qua một công cụ khác hấp dẫn hơn lọai trái phiếu thông thường Các doanh nghiệp đầu tư các khu đô thị mới, khu dân cư mới có thể huy động nguồn vốn qua hình thức này trong giai đọan đầu khi mà chưa hay khó thuyết phục vay vốn từ các ngân hàng, vấn để chỉ cần thực hiện hình thức chuyển đổi với mức ưu đãi nào sẽ thu hút nguồn vốn từ công chúng, nhất là khi thực hiện Nghị Định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thực thi luật đất đai có yêu cầu các Công ty đầu tư kinh doanh nhà ở phải thực hiện xây nhà phân lô chứ không còn được phép bán đất phân lô như trước kia

- Mức độ rủi ro thấp của trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất làm cho các nhà đầu tư cần có một suất sinh lợi ổn định đầu tư vào đây, đồng thời góp phần

làm cho hàng hóa đa dạng và phong phú ở thị trường tài chính Ở đây, chủ sở hữu trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất có thể xem như đang sở hữu một dạng trái phiếu thông thường và kèm quyền sang nhượng bất động sản

- Thu nhập từ trái phiếu này ổn định và có thể không cao nếu thị trường bất động sản đóng băng hay đi xuống, nhưng cũng có thể cho một quyền mua bất động sản đảm bảo cho họ thu lợi khi thị trường bất động sản đi lên Tình hình biến động của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng đến khả năng chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản của người chủ sở hữu Ở đây, người chủ sở hữu trái phiếu này có thể xem như đánh cược vào tình hình biến động của thị trường bất động sản, nhưng có đảm bảo cho họ khi thị trường bất động sản đi xuống và làm giảm rủi ro của lọai hình trái phiếu chuyển đổi nói chung và trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất nói riêng Đây là bước đệm cho việc hình thành các công cụ tài chính phái sinh trong tương lai có thể phát triển tốt trong thi trường chứng khoán

- Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất góp phần ra đời và làm sôi động thị trường bất động sản Khả năng chuyển đổi sang nhà đất chỉ có thể thực hiện sau một khỏang thời gian nhất định kể từ thời điểm phát hành trái phiếu

Do yêu cầu cần ổn định nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp cũng như tiến độ đầu tư vào các dự án, khi nhà đầu tư vào lọai hình trái phiếu này cần tiền có thể bán lại trái phiếu này ra thị trường, trong điều kiện bất động sản chưa hình thành để xây dựng giá tham chiếu cung cấp cho thị trường trái phiếu Chính vì thế, sự kỳ vọng hợp lý vào việc dự đóan giá cả của bất động sản trong tương lai là cần thiết, người chuẩn bị mua trái phiếu này cần phải có những thông tin về thị trừơng bất động sản trong khu vực xem xét, các yếu tố ảnh hưởng, chính sách nhà nước tác động lên thị trừơng , và điều này làm thị trường bất động sản sôi động Thị trường bất động sản được giao dịch với những bất động sản chưa có nhưng sẽ được hình thành trong tương lai

1.3.2.2 Nhược điểm:

Do tác động kéo theo của thị trường bất động sản lên thị trường mua bán trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất, mặc dù chúng ta có thể thấy tính sôi động của thị trừơng bất động sản, nhưng qua khủng khỏang và sụp đổ của thị trừơng bất động sản ở Thái Lan dẫn đến là hậu quả sụp đổ của thị trường chứng khóan vào những năm 1997 -1999 ở Châu Á, có thể thấy tính bất ổn của thị trừơng bất động sản sẽ dẫn đến sự thất bại của thị trường chứng khóan Do đó, để có thể xác định được giá phát hành, lãi suất, thời hạn trái phiếu và thời hạn để bắt đầu chuyển đổi là một công việc không đơn giản và yêu cầu phải phức tạp, cần có một quá trình thẩm định, xem xét tình hình thị trường bất động sản, cũng như những thông tin thu thập được thị trường này để có thể thực hiện huy động vốn từ công cụ trái phiếu chuyển đổi này Trong trừơng hợp giá cả chuyển đổi sang nhựơng nhà đất và giá trị bất động sản tại thời điểm chuyển đổi tạo nên một khỏang cách chênh lệch quá lớn có thể gây nên tình trạng đầu cơ vào giấy tờ có giá này làm cho thị trường tài chính sẽ lâm vào khủng hỏang

1.3.3 Phương thức thực hiện phát hành trái phiếu chuyển đổi nhà đất (2)

Các pháp nhân họat động theo luật doanh nghiệp như doanh nghiệp nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần đều có thể đứng ra phát hành trái phiếu này Tùy quy mô phát hành mà trái phiếu được phát hành có thể được niêm yết hay không được niêm yết, tuy nhiên những trái phiếu để có thể niêm yết trên thị trường chứng khóan cần có những điều kiện phát hành mang tính chặt chẽ hơn

Dù doanh nghiệp phát hành lọai hình trái phiếu với bất kỳ hình thức nào, cũng cần phải tuân thủ những điều kiện căn bản khi phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất như sau:

- Doanh nghiệp phải có tình hình tài chính lành mạnh, xu hướng phát triển trong tương lai ổn định và chắc chắn để có thể đảm bảo cho việc chi trả lãi suất và hòan trả lại vốn vay cho phía nhà đầu tư một khi nhà đầu tư không thực hiện quyền chuyển đổi sang nhà đất khi trái phiếu đến hạn

- Dự án sử dụng nguồn vốn từ trái phiếu phát hành phải có phương án mang tính khả thi, lịch trình trả vốn vay và thời gian trả nợ vay cụ thể đồng thời phải được chấp thuận từ Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần; hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hay đơn vị chủ quản đối với các doanh nghiệp nhà nước Đặc biệt ở trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất được phát hành cho mục đích huy động vốn đầu tư vào một dự án xây dựng khu đô thị hay khu dân cư với thời gian thực hiện đầu tư khá lâu nên cần có một nguồn vốn huy động ổn định, vì thế việc phát hành vốn có một vai trò quyết định đối với chủ đầu tư thực hiện dự án đó, cùng với thời gian thực hiện dự án đó cũng quyết định thời hạn của trái phiếu và cả thời gian khả hóan của trái phiếu chuyển đổi sang nhượng quyền sử dụng đất Mặt khác giá trị chuyển đổi của trái phiếu cũng gắn liền với quá trình thay đổi tăng giá đất ở tương lai so với giá hiện tại của nhà đất (mới là giá đền bù, sang nhượng chưa đầu tư cơ sở hạ tầng), điều này sẽ làm cho khả năng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư kỳ vọng vào giá trị chuyển đổi của chúng sẽ tăng cao hơn trong tương lai

- Chủ thể phát hành phải xác nhận rõ ràng quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản để có thể quy đổi trái phiếu dạng này sang quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: trái phiếu phải gắn liền với quyền chuyển đổi sang quyền sử dụng một diện tích đất nhất định ở một khu vực nhất định với thời gian cụ thể được xác định Chính vì thế, chủ thể nếu không có quyền sử dụng đất hay một điều kiện chắc chắc trong tương lai để có thể sử dụng đất nhất định thì họ sẽ không thể nào phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất

Tổ chức phát hành phải cam kết, ràng buộc thực hiện nghĩa vụ hòan trả khỏan đầu tư cho các đầu tư và xác định đại diện người sở hữu trái phiếu cao hơn trái phiếu chuyển đổi sang cổ phiếu Đại diện người sở hữu trái phiếu cũng phải thật am hiểu các quy tắc luật lệ mới có thể giúp đỡ người sở hữu trái phiếu thực hiện các quyền của mình

1.3.3.2.1 Trái phiếu có thể đảm bảo tòan bộ hay đảm bảo một phần theo một trong hai phương thức sau đây:

- Đối với doanh nghiệp phát hành là doanh nghiệp nhà nước thì cần có sự đảm bảo thanh tóan của Bộ Tài Chính hay một tổ chức tài chính

- Đảm bảo bằng tài sản thế chấp, cầm có của tổ chức phát hành (thông qia quyền sử dụng đất, nhượng quyền khai thác, sử dụng và có thể phát triển dự án đã được phê duyệt…) họặc đảm bảo bằng một thể nhân thứ ba

Việc đảm bảo cần phải nêu rõ tỷ lệ đảm bảo, danh mục các tài sản đảm bảo trong hồ sơ, đề án xin phép phát hành đã được phê duyệt và các văn bản pháp lý chứng minh quyền sở hữu đối với các tài sản đảm bảo với đầy đủ giá trị thanh tóan trái phiếu

1.3.3.2.2 Các lọai tài sản có thể đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu:

Các lọai trái phiếu chính phủ;

Các lọai trái phiếu khác được tổ chức bảo lãnh thanh tóan cả tiền gốc và lãi vô điều kiện;

Quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai;

Công trình kiến trúc gắn liền với đất đai;

Cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà hàng , khách sạn, cửa hàng, nhà máy, nhà kho…

1.3.3.2.3 Tài sản đảm bảo cho đợt phát hành trái phiếu cần đáp ứng những nhu cầu sau đây: (theo như thông tư 75/2004/TT-BTC ngày 23/07/2004 của Bộ

Tài Chính hướng dẫn về việc phát hành trái phiếu ra công chúng thi hành theo Nghị định 144/2003/NĐ-CP) chưa hướng dẫn cụ thể về tài sản đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu, ở đây chỉ là những thông tin tham khảo theo Thông tư 02/2001/TT-UBCK ngày 28/09/2001 có quy định chi tiết về những loại tài sản này)

Các lọai trái phiếu chính phủ, trái phiếu khác của các tổ chức bảo lãnh nên tối thiểu bằng tổng giá trị trái phiếu phát hành; (theo điểm 7.1 mục III Thông tư 02/2001/TT-UBCK ngày 28/09/2001 về việc hướng dẫn Nghị định 48/1998/NĐ-CP)

Các tài sản khác cần phải đáp ứng yêu cầu tối thiểu bằng 1,5 lần của tổng số giá trị trái phiếu phát hành (theo điểm 7.2 mục III Thông tư 02/2001/TT-UBCK ngày 28/09/2001 về việc hướng dẫn Nghị định 48/1998/NĐ-CP)

Tất nhiên các tài sản này phải được định giá bởi các cơ quan có thẩm quyền nhưng việc định giá có giá trị không quá 12 tháng (theo điểm8.b mục III Thông tư 02/2001/TT-UBCK ngày 28/09/2001 về việc hướng dẫn Nghị định 48/1998/NĐ-CP)

Việc phát hành trái phiếu chuyển đổi, tổ chức phát hành phải nêu rõ những điều khỏan mua hoặc chuyển đổi, đối tượng chuyển đổi trong hồ sơ xin phép phát hành với các nội dung như sau:

- Điều kiện, thời gian có thể thực hiện cho việc chuyển đổi;

- Phương pháp tính giá chuyển đổi và tỷ lệ thực hiện chuyển đổi;

các nhà đầu tư một khi tổ chức phát hành trái phiếu không thể đáp ứng yêu cầu chuyển đổi đã đưa ra

nhân, pháp nhân đều có thể được phép sở hữu một số lượng trái phiếu

nhất định của các tổ chức phát hành, nhưng việc sở hữu bất động sản không phải thể nhân hay cá nhân nào cũng có thể sở hữu với một số lượng nhất định Vì thế cần nghiên cứu để tránh bớt các trường hợp phát sinh về luật pháp khi chủ sở hữu trái phiếu có thể thực hiện việc chuyển đổi sang bất kỳ bất động sản nào

Một số nội dung cụ thể cho việc phát hành trái phiếu:

- Số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu sử dụng cho mục đích nào;

- Tổng giá trị và số lượng trái phiếu dự kiến phát hành;

- Thời hạn chuyển đổi, lãi suất, tỷ lệ chuyển đổi;

- Giá chào bán dự kiến, giá hoán chuyển;

- Phương thức phân phối, nguyên tắc phân phối;

- Thời hạn nhận đăng ký mua trái phiếu;

- Phương thức thanh toán và chuyển giao trái phiếu, trái quyền…

1.4 TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT

Trái phiếu kèm quyền mua nhà đất là công cụ kết hợp giữa trái phiếu chuyển đổi và hoạt động mua bán bất động sản với đặc trưng là quyền mua bán bất động sản có thể tách riêng không ràng buộc vào quyền sở hữu trái phiếu mà nó kèm theo Đây cũng là điểm khác biệt duy nhất giữa trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất để có thể vận dụng vào trong thị trường nơ vay cầm cố thế chấp ở Việt Nam

Ở đây chúng ta thấy hình thức kèm quyền mua nhà đất như là một hình thức khuyến khích, hình thức bán kèm theo để nhà đầu tư mua trái phiếu Giá cả của trái phiếu và giá của quyền mua nhà đất được xác định tách biệt ngay từ lúc đầu, một khi thị trừơng bất động sản có biến động thì giá thị trường của trái phiếu

không bị ảnh hưởng, nhưng quyền mua nhà đất lại bị ảnh hưởng từ sự biến động của thi trường này

Các công ty thực hiện dự án đầu tư vào các khu dân cư, việc phát hành trái phiếu có thể huy động nguồn vốn đầu tư cho giai đoạn đầu của công ty, giảm bớt chi phí lãi vay từ phía ngân hàng, đồng thời với việc định giá trước các khu nhà ở đang được xây dựng của công ty cũng đảm bảo cho việc bán được nhà trong tương lai, đồng thời giảm bớt dần gánh nặng nợ vay trái phiếu thông qua việc thu hồi từ các khoản bán nhà theo thời gian

Hình thức trái phiếu kèm quyền mua nhà đất có chăng là một công cụ mới và mang đặc tính Việt Nam trên thị trường vốn của Việt Nam, nhằm tăng cường thu hút vốn đầu tư cho các dự án của xã hội, với điều kiện là thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hút lớn đối với người dân Do đó, những kinh nghiệm thu nhận được từ các nước khác về hình thức trái phiếu này có thể nói là hầu như rất ít

1.5 Kinh nghiệm và những bài học đúc kết từ các nước đã thực hiện phát hành trái phiếu chuyển đổi nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất:

Trong khi chứng khoán hoá tài sản (ABS) đã trở nên quá quen thuộc ở Mỹ và Châu Âu, nhưng đến nay nó vẫn chưa được phổ biến ở châu Á Mặc dù trong quá khứ đã có một vài giao dịch đã thực hiện ở nhiều nước châu Á khác nhau với một số nước đi đầu như Nhật Bản, Hồng Kông, Hàn Quốc và đảo quốc Singapore, nhưng tài sản bất động sản không thật sự sẵn sàng được đem ra chứng khoán hoá như ở Mỹ và châu Âu Việc phát triển hầu như còn mới mẻ và chỉ gặt hái được một ít thành công Thiếu tính thanh khoản là một trong những rủi ro chính cho các nhà đầu tư vào chứng khoán hoá tài sản Ngòai ra việc đầu

tư thiếu tính quy mô và hoạt động của các nhà đầu tư nước ngoài cũng như một cản trở lớn đối với nhà đầu tư cho việc phát triển hình thức chứng khóan này

Một khi việc thực hiện chứng khoán chuyển hoá tài sản đã thật sự được áp dụng rộng rãi ở châu Á, thì những nhà phân tích tin rằng một thị trường trái phiếu ở những nước này sẽ có cơ hội phát triển nhanh hơn nữa

Philippines:

Quỹ hỗ tương phát triển nhà ở Philippin đảm bảo cho việc phát hành năm trăm triệu peso (ước tính vào khoảng 12.5 triệu USD) của tài sản thế chấp, cầm cố vào năm 1998 Đây là bước mở đầu cho một tổ chức tài chính ở Philippin vào thị trường chứng khoán hóa tài sản Quỹ hỗ tương này đã hy vọng rằng khoảng một tỷ pêso sẽ được phát hành nhưng chỉ có hơn một nửa số này được bán ra Quá ít nhà đầu tư tin tưởng và do sự không nhất quán của luật thuế phát hành đã ngăn cản ngược lại sự phát triển của thị trường vốn này

Thái Lan:

Trước thời kỳ khủng hoảng tài chính ở châu Á, chỉ có một số ít tài sản khả hoán được giảm giá ở Thái Lan Thật không may, các hoạt động can thiệp này đã thực hiện một cách chậm trễ vào cuối năm 1998 khi nước này tiến hành phá giá đồng tiền và đóng cửa 56 công ty gặp khó khăn về tài chính Phương pháp này mở đường cho việc cứu giúp nhiều tài sản chuyển hoán tư nhân đưa ra để tăng tính hấp dẫn của cầu tiền, quốc hội Thái Lan đã thông qua việc rà soát các doanh nghiệp phá sản và tiến hành tái cấu trúc vào tháng 5 năm 1999 Mặc dù việc tái cấu trúc được tiến hành trên một diện rộng và từng bước theo chiều hướng đúng, chứng khoán hoá ở Thái Lan vẫn đối mặt với nhiều trở ngại Nhà phát hành trái phiếu vẫn miễn cưỡng thực hiện bảo đảm giao dịch ở trong nước và việc buôn bán chứng khoán thường yêu cầu thực hiện ở đồng tiền có khả năng chuyển đổi Sự phát triển quá kém ở thị trường thứ cấp cũng ảnh hưởng phần nào đến việc phát triển các chứng khoán nợ cầm cố

Malaysia:

Ủy ban chứng khoán Malaysia vạch ra một chiến lược mới cho thị trừơng vốn của nước này vào tháng 3 năm 2001 Một phần trong chiến lược này bao gồm tính minh bạch của khung pháp lý thuế cho mục tiêu đặc biệt giao dịch và bỏ đi hình thức tem thuế và thuế thu nhập từ việc mua bán trao đổi chứng khoán các tài sản Ủy ban này cũng xem xét đến sự phát triển của thị trường chứng khoán các tài sản và sử dụng nguồn lực thu nhập tài sản qua nhiều thời kỳ Ý tưởng này giúp cho các nhà đầu tư bất động sản có thể bán và cho thuê tài sản của họ ở một công ty đựơc biết đến cho việc chuyển đổi đặc biệt này, nó có thể phát hành trái phiếu với lãi suất cố định dựa trên giá trị hiện hành của những thông tin mới nhất của bất động sản Lợi tức có thể được phân chia vượt quá thời gian của một trái phiếu thông thường, nó có thể kéo dài đến 10 năm Malaysia đã có thuận lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên, vì thế việc chứng khoán hoá lĩnh vực dầu mỏ và gaz được sự tham gia đầu tư vượt quá phạm vi quốc gia

Ấn Độ:

Ở Ấn Độ, vấn đề cơ bản là tịch biên tài sản thế chấp, cầm cố, tem nghĩa vụ và thuế đã gây trở ngại cho sự phát triển chứng khoán cầm cố, thế chấp tài sản Chứng khóan yêu cầu luật thu hồi, tịch biên nợ phát triển mạnh, nhưng không may rằng luật lệ này chưa được ban hành sớm nhất vào năm 2001 Hơn thế nữa, mỗi một bang ở Ấn Độ đều tạo nên một loại thuế nghĩa vụ và một số khác thì có thuế này cao hơn Điều này có nghĩa là khó khả thi cho việc bán nợ ở một số bang nào đó mà có ảnh hưởng ít nhiều đến thuế nghĩa vụ cao Phát triển chứng khoán cầm cố, thế chấp tài sản cũng yêu cầu một hệ thống thuế phát triển mạnh Điều này cho phép thu nhập nhận được chuyển đổi cho mục đích đặc biệt này, điều này cho phép thu hồi hoàn trả cho ngừoi cho vay, có thể được phân tích như là một thu nhập của chuyển đổi mục đích đặc biệt Do vậy, một vài vấn

đề còn nằm trong vùng tối chưa rõ ràng và tất nhiên nó yêu cầu phải được phân loại

Đài Loan:

Tại Đài Loan tồn tại những pháp nhân ở khu vực tư và khu vực công trong lĩnh vực tài chính, ở khu vực các tập đoàn và công ty quản lý tài sản thể hiện rõ lợi tức của chứng khoán hoá Mặc dù, hệ thống luật lệ vào năm 2001 không cho phép tiến hành chứng khoán hoá, một việc thông báo giao dịch ra bên ngoài (quốc tế) có lẽ không yêu cầu giao dịch với mục đích đặc biệt và chuyển giao tài sản ở địa phương Cũng như trái phiếu được phát hành bởi một pháp nhân từ nước ngoài, chúng có lẽ không hấp dẫn ngay khi được ưu đãi về thuế

Indonesia

Kế hoạch phát hành chứng khoán hoá đựơc tuyên bố vào năm 2001 Khi quốc gia này trở nên phát triển ổn định từ nguồn tài nguyên thiên nhiên tạo thuận lợi cho tiến hành chứng khoán hoá ở tương lai Bởi vì ở Indonesia tỷ giá thấp tạo nên tính cạnh tranh cho xuất khẩu, chẳng hạn như dầu lửa, gaz và những tài nguyên khác

Singapore

Với một trong những tỷ lệ người sở hữu nhà ở cao nhất thế giới, một tỷ lệ khoản nợ thế chấp tài sản không trả được nợ thấp và một tầng lớp nhà đầu tư nội địa trong nước phát triển, Singapore dường như đủ điều kiện để hình thành một thị trường chứng khoán thế chấp cầm cố tài sản Tuy nhiên, việc kết hợp những quy định tự nhiên và luật lệ của chính phủ tiến bộ, người cho vay và quỹ hưu trí tạo nên những thử thách lớn cho thị trường chứng khoán cầm có tài sản Ở Singapore hơn 80% chứng khoán nhà đất được hình thành từ Ủy Ban phát triển nhà ở của chính phủ (GHDB) Những căn hộ được bán cho người Singapore thuê đến 99 năm Một phần của chương trình này là người Singapore thừa nhận những dịch