Thuyết trình môn đầu tư tài chính đầu tư bất động sản khái niệm pháp lý cơ bản

Phân loại tài sản: 1.1 Căn cứ vào quyền: Tài sản sở hữu và tài sản không sở hữu sở hữu trong tương lai Tài sản sở hữu tài sản hiện đang nắm giữ: cho phép chủ sở hữu của nó đư

NIỆM PHÁP LÝ CƠ BẢN

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Hiểu được các khái niệm và những vấn đề pháp lý cơ bản về bất động sản

Tìm hiểu các hình thức sở hữu trong bất động sản

Nắm rõ các cách thức khác nhau của phân chia quyền

sở hữu của tài sản khác nhau

I NHỮNG THUẬT NGỮ PHÁP LÝ CƠ BẢN:

Tài sản: bất kỳ "vật" nào có thể sở hữu, sử dụng, hưởng thụ,

kiểm soát, phát triển, chuyển tải, hoặc có giá trị tiện ích được coi là tài sản; bao gồm bất động sản và động sản

Bất động sản (real estate): đất đai và tất cả tài sản gắn liền

vĩnh viễn với đất (bao gồm những thứ không thể di dời như các tòa nhà và các công trình khác)

Động sản: Bao gồm tất cả những thứ không được xem là bất

động sản.

Quyền sở hữu: Là quyền được thực hiện bởi chủ sở hữu

tài sản bao gồm các quyền: quyền kiểm soát, chiếm đoạt, phát triển, cải tiến, khai thác, cầm cố, cho thuê, ngăn

chặn xâm nhập và bán bất động sản

II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:

1 Phân loại tài sản:

1.1 Căn cứ vào quyền: Tài sản sở hữu và tài sản không sở hữu (sở hữu trong tương lai)

Tài sản sở hữu (tài sản hiện đang nắm giữ): cho phép

chủ sở hữu của nó được hưởng ngay cái quyền lợi liên quan đến tài sản đó (quyền sở hữu, quyền mua bán, cho thuê, chuyển nhượng,….)

Tài sản không thuộc sở hữu (sở hữu trong tương lai)

không có quyền chuyển nhượng tài sản đó cho đến một thời điểm nào đó trong tương lai Nói cách khác, tài sản không sở hữu sẽ được chuyển đổi thành tài sản sở hữu khi

có một sự kiện cụ thể xảy ra và được xem như là đại diện cho quyền sở hữu bất động sản trong tương lai

II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:

1.2 Căn cứ vào hình thức sở hữu và sử dụng: Tài sản

tự do nắm giữ và tài sản cho thuê (được xác định dựa trên thời gian):

Tài sản tự do nắm giữ: là tài sản tự do sử dụng trong

một thời gian không xác định, nghĩa là không xác định

được ngày mà quyền sử dụng và sở hữu tài sản đó kết

thúc Mặt khác, tài sản tự do nắm giữ là tài sản thuộc sở hữu của người sở hữu tài sản

Tài sản cho thuê: là tài sản sử dụng trong một thời gian

xác định Tài sản cho thuê chỉ được quyền sở hữu và sử dụng tài sản thuộc sở hữu của người khác theo một

khoảng thời gian đã thỏa thuận

II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:

2 Các ví dụ:

2.1 Ví dụ về tài sản tự do nắm giữ:

2.1.1 Bất động sản chủ quyền tuyệt đối:

 Là bất động sản tự do nắm giữ đại diện cho hình thức sở hữu bất động sản hoàn hảo nhất

 Ngoài các hạn chế của chính phủ, không có điều kiện đặc biệt, giới hạn, hoặc hạn chế được đặt trên quyền của một người sở hữu bất động sản chủ quyền tuyệt đối để tận hưởng tài sản, cho người khác thuê nó, bán nó, hoặc thậm chí cho nó đi.

II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:

2 Các ví dụ:

2.1 Ví dụ về tài sản tự do nắm giữ:

II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:

2 Các ví dụ:

2.2 Ví dụ về bất động sản cho thuê: :

2.2.1 Bất động sản cho thuê nhiều năm:

 Được tạo ra bởi một hợp đồng cho thuê xác định một khoảng thời gian chính xác cho việc thuê nhà.

 Thời gian thuê có thể dưới một năm và vẫn là bất động sản trong nhiều năm nếu như hợp đồng cho thuê xác định ngày

chấm dứt

 Tài sản thuê có thể được sử dụng để bảo đảm cho khoản vay hoặc có thể được bán.

II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN:

2 Các ví dụ:

2.2 Ví dụ về bất động sản cho thuê: :

2.2.1 Bất động sản cho thuê từ năm này sang năm khác:

Thời hạn cho thuê không được xác định rõ ràng

Thoả thuận có thể bằng miệng

Khi BĐS cho thuê này được bán, chuyển nhượng lại, thì người mua phải chấp nhận hợp đồng thuê hiện tại và giữ quyền kiểm soát cũng như duyệt hợp đồng

Có thêm một sự thoả thuận khác về tỷ lệ tiền thuê và việc chuyển tiền cho người được nhận chuyển nhượng

III LỢI TỨC, NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG:

Lợi tức từ BĐS thực có thể được coi là quyền về tài sản thực, doanh thu, hoặc năng xuất Lợi tức được tạo ra bởi người chủ sở hữu bất động sản và một bên khác, được hưởng quyền đó, thông thường là sự trao đổi cho nhau

Quyền sử dụng bất động sản là một khoản lợi tức không thỏa hiệp trên một mảnh đất Đó là quyền sử dụng đất

do người khác sở hữu hoặc cho thuê vì một số mục đích đặc biệt (ví dụ như là quyền đi lại trên tài sản của người đó) Mức độ áp dụng chỉ giới hạn trong việc sử dụng

chứ không phải là đặc quyền liên quan đến quyền sở

hữu

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

• Khi thực hiện đầu tư bất động sản, người mua tài sản thường muốn đảm bảo rằng họ sẽ trở thành chủ

sở hữu hợp pháp của tài sản và rằng người bán được

sở hữu hợp pháp và có quyền chuyển nhượng quyền

sở hữu

• Các nhà cho vay cũng lo ngại về đảm bảo quyền

sở hữu vì chất lượng của quyền sở hữu ảnh hưởng đến giá trị tài sản thế chấp của tài sản mà họ có thể

có quyền lợi bảo đảm.

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

Có ba cách chung mà người mua có bảo đảm quyền đối với quyền sở hữu đáng tin cậy và có thể mua bán được:

* Người bán đưa ra sự bảo đảm tương tự như chức năng của chứng thư

-Chứng thư bảo hành chung

-Chứng thư bảo hành đặc biệt

-Chứng thư từ bỏ quyền lợi

* Phương pháp đánh giá và tóm tắt theo ý kiến của luật sư

* Mua bảo hiểm quyền sở hữu

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1 Chứng thư:

 Quyền được chuyển nhượng từ người này sang

người khác bằng hình thức văn bản được gọi là chứng thư

 Để việc chuyển nhượng quyền lợi trong BĐS có giá

trị, tất cả các chứng thư phải viết bằng văn bản và đáp ứng các yêu cầu hợp pháp khác của chính phủ tại nơi mà tài sản đó được đặt

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1 Chứng thư:

1.1 Chứng thư bảo hành chung:

 Là chứng thư được dùng phổ biến nhất trong giao

dịch BĐS và là chứng thư mà người mua mong đợi nhất

 Đưa ra phần lớn các loại bảo hiểm toàn diện nhất về

chất lượng của quyền:

• Người chuyển nhượng có quyền sở hữu TS là đáng

tin cậy

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1 Chứng thư:

1.1 Chứng thư bảo hành chung:

• Người chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng đối

với tài sản

• Người được chuyển nhượng được bồi thường những

tổn thất của tài sản hoặc tài sản bị thu hồi bởi ai đó

có thẩm quyền cao hơn đối với tài sản

• Một hợp đồng đưa theo những ràng buộc đối với tài

sản hơn là những điều trình bày rõ ràng trong chứng thư

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1 Chứng thư:

1.2 Chứng thư bảo hành đặc biệt:

 Cũng tạo ra giá trị bảo đảm như giấy bảo hành chung

ngoại trừ giới hạn việc áp dụng nó đối với những sai xót và những ràng buộc phát sinh chỉ trong khi người chuyển nhượng nắm giữ quyền

 Không áp dụng cho những vấn đề về quyền đã phát

sinh từ đời trước

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

1 Chứng thư:

1.3 Chứng thư từ bỏ quyền lợi:

 Là loại chứng thư mà người được chuyển nhượng có

ít sự bảo hộ nhất

 Chỉ diễn đạt một cách đơn giản rằng người chuyển

nhượng “từ bỏ” bất cứ yêu cầu nào mình có đối với tài sản và chuyển sang cho người được chuyển

nhượng

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

2 Phương pháp đánh giá và tóm tắt theo ý kiến của

Luật sư:

 Tham khảo ý kiến luật sư

 Khảo sát biên bản về quyền sở hữu và nghiên cứu

các văn bản lưu trữ công cộng, những yếu tố cũng như những quá trình có ảnh hưởng đến quyền sở hữu

 Để đi đến phán quyết quyền sở hữa có đáng tin cậy? Có nên mua bán được không?

 Luật sư không phải chịu trách nhiệm cho những sai

sót chưa bị phát hiện bởi vì các bản tóm tắt và các ý kiến chỉ được giới hạn đối với những vấn đề trong lưu trữ công cộng

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

3 Phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu:

Bảo hiểm quyền sở hữu được phát triển để khắc phục sự

thiếu chính xác của việc xác nhận quyền sở hữu thông qua phương thức trừu tượng và ý kiến, nó được hoàn thành thông qua một bản tóm tắt và ý kiến pháp lý

Phương pháp này bổ sung vào nguyên tắc bảo hiểm

những rủi ro nguy hiểm tiềm ẩn giữa nhiều chủ sở hữu bất động sản

 Việc loại bỏ rủi ro phát sinh từ những nguy cơ tiềm

ẩn trong hồ sơ công khai đã khiến nhiều nhà đầu tư

và người cho vay thích cách bảo hiểm quyền sở hữu này

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

3 Phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu:

 Bảo hiểm quyền sở hữu được thêm vào hệ thống trừu

tượng và ý kiến của luật sư có tay nghề có thể được tóm tắt như sau :

• Xác định trách nhiệm pháp lý đối với người trả phí

• Dự phòng đủ tài chính để đáp ứng tổn thất nếu xảy

ra đối với quyền sở hữu được bảo hiểm

• Công ty bảo hiểm quyền sở hữu hoạt động dưới sự

giám sát cơ quan của nhà nước

• Bảo vệ cho người bảo hiểm về thiệt hại tài chính có

thể xuất hiện vào bất kỳ thời điểm nào trong tương lai vì bất kỳ rủi ro đề mục, công khai hoặc tiềm ẩn

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

3 Phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu:

Cách thức thực hiện:

Bước 1: Phân tích cẩn thận các hồ sơ qua các thông tin công

khai

Bước 2: Những kỹ thuật viên chuyên nghiệp ở các công ty bảo

hiểm quyền sở hữu sẽ xem xét tất cả các bằng chứng có sẵn của quyền sở hữu để xác định chủ sở hữu của nó Nếu các kết luận của họ đảm bảo, công ty bảo hiểm sẽ đảm bảo quyền sở hữu tài sản và chấp nhận những rủi ro (kể cả những rủi ro

tiềm ẩn) trong hồ sơ được đảm bảo.

IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO:

V CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHỨNG NHẬN:

1 Kế ước:

 Các hành vi ghi chép không thống nhất giữa các bang, nhưng những hành vi này cung cấp một hệ thống truy cập công khai để đánh giá và xác lập các yêu cầu hoặc lợi ích trong bất động sản khi có tranh chấp xảy ra. 

 Các đạo luật này bao gồm tập hợp các quy tắc có thẩm quyền để giải quyết các tranh chấp ưu tiên lợi ích giữa các bên trong bất động sản

 Kế ước thiết lập để bảo vệ yêu cầu bồi thường bất động sản sẽ được ưu tiên trong luật đối với người khiếu kiện

trong tương lai nếu có tranh chấp xảy ra

V CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHỨNG NHẬN:

2 Đặc quyền không cầm giữ tài sản

Đặc quyền không cầm giữ tài sản cho các nhà thầu, công nhân và nhà cung cấp nguyên vật liệu chưa được thanh toán quyền siết nợ bất động sản mà họ đã làm việc hay cung cấp nguyên liệu vào đó

VI NHỮNG HẠN CHẾ:

1 Những hạn chế của Chính phủ:

Ngoài việc đảm bảo các quyền đối với bất động sản, chính phủ còn

đặt ra nhiều quy định hạn chế đối với việc sở hữu bất động sản

Ví dụ:

•Quy định về sử dụng bất động sản được xây dựng trên việc cân

nhắc các lợi ích xã hội đối với các hành động sử dụng BĐS không phù hợp, như là đảm bảo môi trường, sức khỏe, an toàn và phúc lợi cho cộng đồng

•Quy định về quy hoạch phát triển, quy hoạch đất, quy hoạch đô thị,

VI NHỮNG HẠN CHẾ:

2 Những hạn chế của tư nhân:

Trong một số trường hợp, chủ sở hữu BĐS có thể đưa ra một số

hạn chế về việc sử dụng tài sản Ví dụ: hạn chế các chủ sở hữu tương lai về việc sử dụng tài sản cho mục đích kinh doanh đồ uống có cồn Trong trường hợp vi phạm các hạn chế này, điều khoản hạn chế có thể quy định rằng quyền sử dụng tài sản sẽ

được trao lại cho chủ cũ hoặc người thừa kế.

Một ví dụ khác về mục tiêu kinh doanh, gồm việc phân tách mảnh

đất lớn thành những mảnh đất nhỏ để bán lại cho người khác sử dụng Để đảm bảo các mảnh đất nhỏ được xây dựng một cách phù hợp về chất lượng công trình và sử dụng đúng mục đích quy định, chủ sở hữu ban đầu hoặc hội các chủ sở hữu tương tự

sẽ đưa ra các hạn chế và yêu cầu pháp lý tại tòa án Ví dụ: giới hạn quy mô xây dựng tối thiếu/tối đa, chất lượng tối thiểu, cảnh quan chung,…mang lại sự đảm bảo về sự phù hợp và các tiêu chuẩn về chất lượng