20 05 2016 08 07 18tu van xac dinh gia dat tinh boi thuong (recovered) (1)

Việc quy định cụ thể và đầy đủ hơn trong vấn đề tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là điểm đáng quan tâm, theo đó Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ

TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Tóm tắt

Tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một trong những điểm mới và nổi bậc nhất của Luật đất đai năm 2013 Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định này trên thực tiễn đã gặp không ít những bất cập và vướng mắc, vẫn chưa đảm bảo được triệt

để quyền lợi của người có đất bị thu hồi Bài viết trình bày những quy định của pháp luật về

tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, trên cơ sở đó đưa ra những hạn chế, bất cập đối với những quy định này Nhằm hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích của người có đất bị thu hồi và hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai ờ nước ta.

1 Đặt vấn đề

Luật đất đai năm 2013 ra đời với những quy định mới đã phần nào giải quyết được những bất cập, hạn chế nhất định của những Luật đất đai trước đây Việc quy định cụ thể và đầy đủ hơn trong vấn đề tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là điểm đáng quan tâm, theo

đó Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất Tuy nhiên, thực tế việc thực thi quy định này vẫn chưa được áp dụng đúng như bản chất của nó mà còn tồn tại nhiều bất cập và hạn chế Một trong những nguyên nhân chính của vấn

đế này là do giá đất tính bồi thường cho đến nay chưa hợp lý, chưa phản ánh đúng với giá thực trên thị trường Bài viết phân tích một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định pháp luật có liên quan đến tư vấn xác định giá đất (TVXĐGĐ) tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Trên cơ sở đó người viết đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai liên quan đến vấn đề TVXĐGĐ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

2 Cơ sở pháp lý của TVXĐGĐ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Giá đất cụ thể làm cơ sở để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng và nổi bật của Luật đất đai năm 2013 Trên cơ sở lý luận, tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là khoản tiền bù đắp cho những mất mát về quyền của chủ thể sử dụng và những thiệt hại thực tế đối với tài sản gắn liền với đất do hệ quả của việc nhà nước thực hiện hoạt động thu hồi đất Giá bồi thường phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất mua được một khu đất mới tương đương với diện tích đất bị thu hồi Thực tiễn cho thấy việc xác định giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc không hề đơn giản và rất phức tạp do giá đất được xác định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích, hình thể, kích thước, vị trí địa lý, mức độ hoàn thiện của kết cấu hạ tầng, sở thích, tâm lý của người dân… Trong nhiều năm qua kể từ khi pháp luật công nhận đất đai là một loại tài sản có giá, thì giá đất là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý của nhà nước về đất đai Tuy Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003 đã có những quy định về nguyên tắc xác định giá đất nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất

giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn Sự chênh lệch này gây nhiều khó khăn trong hoạt động bồi thường khi nhà nước giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất

Kế thừa những quy định về xác định giá đất của Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã xử lý vấn đề xác định giá đất bằng việc sửa đổi, bổ sung một số quy định, nổi bật trong những quy định được sửa đổi, bổ sung là quy định về giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Theo đó, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể tiếp tục được giao lại cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ để TVXĐGĐ cụ thể

Có thể nhận thấy sự xuất hiện của tổ chức TVXĐGĐ tại Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục được những tồn tại quy định về tư vấn giá đất khi Luật đất đai năm 2003 chỉ dành một điều quy định về tư vấn giá đất (Điều 57 Luật đất đai năm 2003) và giá đất tư vấn chỉ được

sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất Do vậy, hoạt động tư vấn rất hạn chế, năng lực tư vấn định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu Luật đất đai năm 2013 đã dành 2 điều (Điều 115, Điều 116) để quy định các trường hợp TVXĐGĐ, điều kiện hoạt động TVXĐGĐ và hành nghề TVXĐGĐ, quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ.Đặc biệt Luật quy định giá đất do các

tổ chức TVXĐGĐ đưa ra là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất

Đây là một điểm sáng của Luật đất đai năm 2013 và được kỳ vọng rất nhiều trong việc giải quyết những tồn tại mà Luật đất đai năm 2003 để lại Để nhanh chóng đưa điều luật này

đi vào thực tiễn, đồng thời để xác định giá đất một cách khách quan và phù hợp với thực tế hơn, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ra đời đã tạo hành lang pháp lý vững chắc về nguyên tắc và điều kiện hoạt động của tổ chức, cá nhân hành nghề TVXĐGĐ

Theo đó hoạt động của tổ chức và cá nhân hành nghề TVXĐGĐ phải đảm bảo các điều kiện sau (Điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP):

- Đối với tổ chức hoạt động TVXĐGĐ phải có: 1) Có chức năng TVXĐGĐ hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản; 2) Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề TVXĐGĐ

- Đối với cá nhân chỉ được hành nghề TVXĐGĐ trong tổ chức có chức năng TVXĐGĐ và phải: 1) Có năng lực hành vi dân sự; 2) Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan; 3) Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản và các chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất;4) Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ

36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành; 5) Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có Chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc Chứng chỉ định giá đất

TVXĐGĐ được thực hiện trong các trường hợp sau đây (Khoản 1 Điều 115 Luật đất đai năm 2013): 1) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; 2) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; 3) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu

Xuất phát từ sự đặc thù của việc tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ ngoài việc được xác lập bằng hợp đồng trên nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên, pháp luật cũng quy định riêng về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ Cụ thể, tổ chức có chức năng TVXĐGĐ có các quyền (Khoản 1 Điều 116 Luật đất đai năm 2013): 1) Thực hiện TVXĐGĐ theo quy định của Luật đất đai, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan; 2) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc TVXĐGĐ; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng; 3) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng TVXĐGĐ khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; 4) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ (Khoản 2 Điều 116 Luật đất đai năm 2013.): 1) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất; 2) Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng TVXĐGĐ với bên thuê tư vấn; 3) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động TVXĐGĐ định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất; 4) Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật; 5) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức TVXĐGĐ đặt trụ sở chính; 6) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả TVXĐGĐ; 7) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

Việc xác định giá đất của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo các nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định của luật đất đai, cụ thể phải (Điều 112, Điều 116 Luật đất đai năm 2013 và Điều 35 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT): 1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; 2) Theo thời hạn sử dụng đất;3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; 4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương

tự như nhau thì có mức giá như nhau

Thẩm quyền lựa chọn tổ chức có chức năng TVXĐGĐ được giao lại cho cơ quan quản

lý đất đai cấp tỉnh mà cụ thể ở đây làSở Tài nguyên và Môi trường (STNVMT) Theo quy trình, căn cứ vào dự thảo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, STNVMT lập kế hoạch định giá đất cụ thể của năm tiếp theo trình UBND cấp tỉnh đồng thời với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, trong đó việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện kế hoạch định giá đất cụ thể phải hoàn thành trước ngày 31 tháng 3 hàng năm (Điều 22 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT) Sau khi UBND cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch định giá đất cụ thể, STNVMT chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ

thể, trong đó đối với những trường hợp phải thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ thì STNVMT lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ (Điều 28, Điều 29, Điều

30, Điều 31 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT)

Việc lựa chọn và thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ phải căn cứ vào kế hoạch giá đất cụ thể và hồ sơ thửa đất cần định giá tiến hành mời thầu các tổ chức có chức năng TVXĐGĐ theo quy định của pháp luật đấu thầu STNVMT được lựa chọn tổ chức có chức năng TVXĐGĐ theo hai phương thức: đấu thầu rộng rãi và chỉ định nhà thầu (Điều 34 Thông

tư 36/2014/TT-BTNMT)

Khi có giá đất do các tổ chức tư vấn đưa ra STNVMTtrong thẩm quyền xác định giá đất cụ thể của mình trình Hội đồng thẩm định giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất chính thức thực hiện việc bồi thường Hội đồng thẩm định giá đất được UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, thành phần bao gồm (Khoản 3 Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.): 1) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; 2) Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo STNVMT và UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức

có chức năng TVXĐGĐ hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết định Hội đồng thẩm định giá đất có trách nhiệm thẩm định phương án giá đất Sau khi nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, STNVMT hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của STNVMT (Điều 32 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT)

Với các quy định của pháp luật về xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nêu trên, có thể nhận thấy sự phù hợp với chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, theo đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt mọi vấn đề liên quan đến đất đai, trong đó có giá đất Mặt khác, đây cũng là sự cố gắng của nhà làm luật trong việc đảm bảo nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai kịp thời, đảm bảo quyền của người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, khi thực hiện các quy định này trên thực tế lại không giải quyết triệt để những vướng mắc, bất cập xung quanh việc tính tiền bồi thường khi thu hồi đất

3 Những hạn chế và đề xuất đối với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành

về TVXĐGĐ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

3.1 Về vấn đề đấu thầu để lựa chọn tổ chức có chức năng TVXĐGĐ

Xưa nay công tác lựa chọn nhà thầu vẫn là một lĩnh vực ẩn chứa nhiều yếu tố nhạy cảm, có thể gây nguy cơ thất thoát, lãng phí lớn nếu người làm công tác đấu thầu chưa có đủ cái tâm và kiến thức cần thiết Về tiêu chí cũng như phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu đối với tổ chức TVXĐGĐ tuy đã được pháp luật về đấu thầu quy định nhưng lại chưa có quy định

cụ thể về xác định giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Trong khi bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một chế định pháp lý đặc thù, khi bị thu hồi đất ngoài các thiệt hại hữu hình về giá trị quyền sử dụng đất, cây trồng, vật nuôi còn các thiệt hại vô hình khác như mất

ổn định cuộc sống, mất chỗ ở, mất tư liệu sản xuất, bị thiệt hại về tinh thần… việc thẩm định giá đất để thực hiện bồi thường cho người có đất bị thu hồi còn phải xem xét đến các thiệt hại

vô hình.Do vậy chất lượng của nhà thầu trong hoạt động đặc thù về TVXĐGĐ khi nhà nước

thu hồi đất không chỉ dừng lại ở các quy định về tiêu chí và phương pháp đánh giá nhà thầu theo quy định của luật đấu thầu mà nhà thầu còn phải có kiến thức, am hiểu về những thiệt hại hữu hình và vô hình mà người có đất bị thu hồi phải chịu

Theo các quy định về lựa chọn nhà thầu có chức năng TVXĐGĐ, cả hai phương thức đấu thầu rộng rãi và chỉ định thầu, STNVMT đều được lựa chọn Trong khi đó, cả hai văn bản Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT vẫn chưa có quy định cụ thể về tiêu chí, căn cứ để cơ quan có thẩm quyền áp dụng phương thức lựa chọn nhà thầu nào cho phù hợp Mặt khác, nếu đã sử dụng cả hai phương thức trên mà STNVMT vẫn chưa lựa chọn được tổ chức có chức năng TVXĐGĐ phù hợp thì phải làm sao Theo người viết sẽ xảy ra hai

trường hợp sau: 1)Trường hợp thứ nhất: Được xem như là trường hợp không phải thuê tổ

chức có chức năng TVXĐGĐ.Nhưng khi đó liệu có đúng theo kế hoạch định giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và căn cứ vào kế hoạch này thì STNVMT mới tiến

hành lựa chọn tổ chức có chức năng TVXĐGĐ.2) Trường hợp thứ hai: Trong khi luật chuyên

ngành chưa quy định thì các quy định khác có liên quan của pháp luật có được áp dụng trong trường hợp này không? Cụ thể theo quy định của Luật giá năm 2012, tại Điều 44 và Điều 45

có quy định Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá khi cần thiết

để thẩm định giá đối với trường hợp không thuê được tổ chức thẩm định giá; vậy nếu được áp dụng điều luật này thì Hội đồng thẩm định giá khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn giá đất có được thành lập hay không? Nếu được thành lập thì Hội đồng này sẽ hoạt động như thế nào?Cơ chế ra sao? Cần phải tuân thủ theo Luật giá hay quy định của pháp luật về đất đai khi tiến hành xác định giá đất tính bồi thường?Một điều cần phải nói đến, khi pháp luật chưa có những quy định cụ thểhoặc không có quy định thì dễ làm cho các chủ thể áp dụng pháp luật thực hiện theo ý chủ quan hoặc lạm quyền, thậm chí làm cho mục đích ban đầu của việc xác định giá đất tính bồi thườngkhông còn đảm bảo được tính khách quan, trung thực, phù hợp với giá thị trường, không phản ánh đúng với ý chí và nguyện vọng của nhà làm luật

Chính vì những lý do trên, pháp luật về đất đai cần phải có những quy định rõ ràng về tiêu chí, phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu riêng đối với những tổ chức có chức năng TVXĐGĐ Ngoài ra, cũng cần có những hướng dẫn khi cơ quan quản lý đất đai không lựa chọn được nhà thầu đối với thửa đất theo kế hoạch đã được duyệtphải thuê TVXĐGĐ thực hiện việc định giá đất cụ thể Các quy định này cũng cần phải phòng ngừa tình trạng tổ chức

tư vấn giá đất thông đồng với cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trong việc lựa chọn nhà thầu thực hiện tư vấn giá đất cụ thể

3.2 Về Hội đồng thẩm định giá đất

Theo các quy định của pháp luật thì giá đất của các tổ chức TVXĐGĐ cụ thể đưa ra vẫn chưa phải là giá đất chính thức để thực hiện việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Theo quy trình, khi có giá đất do các tổ chức tư vấn đưa ra cơ quan quản lý đất đai trong thẩm quyền xác định giá đất cụ thể của mình trình Hội đồng thẩm định giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất chính thức thực hiện việc bồi thường Việc quy định của Hội đồng thẩm định giá đất tuy là một điểm cộng của Luật Đất đai năm 2013 Song sự thay đổi này cũng bộc lộ những hạn chế hết sức cơ bản là việc thông qua Hội đồng thẩm định giá đất ít

nhiều chỉ mang tính chất thủ tục, như một công đoạn cần phải có trước khi trình UBND cấp tỉnh.Bởi lẽ thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất mặc dù có đại diện của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ hoặc chuyên gia về giá đất nhưng số đông còn lại là đại diện các cơ quan công quyền, trong đó có Chủ tịch UBND tỉnh làm chủ tịch hội đồng và UBND cấp tỉnh cũng

là cơ quan vừa có thẩm quyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường cho người bị thu đất Với các thành phần như thế nên về bản chất cơ chế hoạt động của Hội đồng này cũng chỉ là những quan hệ bị chi phối bới yếu tố hành chính Những quy định này cho thấy Luật đất đai năm 2013 vẫn giành nhiều quyền hạn cho UBND cấp tỉnh và câu hỏi đặt ra là liệu kết quả thẩm định giá đất có thật sự khách quan, trung thực hay không khi có tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”

Với sự xuất hiện của Hội đồng thẩm định giá đất này và quyền quyết định giá đất thực hiện việc bồi thường thuộc về UBND tỉnh, thì liệu giá đất do TVXĐGĐ đưa ra có đủ “sức nặng” cũng như hiệu quả của cơ chế này trong việc xác định giá đất tính bồi thường Do đó khó có thể giải quyết được vấn đề khiếu kiện, khiếu nại trong thu hồi đất liên quan đến giá đất thực hiện việc bồi thường Vì vậy, đối với hoạt động của Hội đồng thẩm định giá và vấn đề xác định giá đất khi thực hiện việc bồi thường, pháp luật nên chỉ quy định về nguyên tắc, cơ chế và phương pháp định giá; điều tiết, hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra, giám sát về quá trình quyết định giá đất Không nên và không cần can thiệp trực tiếp vào quy trình xác định giá đất

mà nên xã hội hóa hoạt động này, từng bước trao quyền cho các công ty, doanh nghiệp thẩm định giá đất độc lập thực hiện, phù hợp với thông lệ quốc tế…

3.3 Về hoạt động của tổ chức có chức năng TVXĐGĐ

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đấtlàm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Việc quy định trong quá trình tổ chức thực hiện xác định giá đất cụ thể cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng TVXĐGĐ để TVXĐGĐ cụ thể đã phần nào đảm bảo được tính minh bạch, khách quan, phù hợp với giá thị trường, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể có đất bị thu hồi Tuy nhiên, việc vận dụng quy định và chính trong quy định này còn tồn tại những bấp cập sau:

Vấn đề thứ nhất, theo quy định tại Điều 74, khoản 3 Điều 115 Luật đất đai năm 2013

và Điều 19Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thì một trong số những nguyên tắc tối trọng của TVXĐGĐ là “độc lập, trung thực, khách quan” Ngoài ra, cũng theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 thì việc xác định giá đất tính bồi thường còn phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” Theo cách hiểu và nguyên tắc thông thường khi một bên khách hàng thuê một tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn xác định giá của một loại tài sản nào đó, thì việc định giá của tài sản đó sẽ đúng với giá trị thật của nó trên thị trường, tạo được khách quan cho chính người có tài sản yêu cầu định giá Xuất phát từ ý nghĩa này nên Luật đất đai hiện hành đã quy định về sự xuất hiện của tổ chức TVXĐGĐ Tuy nhiên, thực tế hoạt động của tổ chức này có đảm bảo được nguyên tắc đã nêu hay chưa vẫn là một câu hỏi Bởi, xét cho cùng theo pháp luật ở nước ta đối tượng khách hàng thuê TVXĐGĐ chủ yếu là các cơ quan hành chính và các đơn vị trực thuộc của các cơ quan này; như vậy các tổ chức tư vấn giá đất sẽ đặt dưới hai áp lực sau: 1) Về

phương diện hành chính: tổ chức TVXĐGĐ là chủ thể chịu sự quản lý của cơ quan hành chính nhà nước trong việc cấp giấy phép, kiểm tra hoạt động 2) Về phương diện kinh tế, kinh doanh: cơ quan nhà nước là khách hàng chủ yếu phải phục vụ Từ đó dẫn đến liệu kết quả là giá được định sẽ khó có thể đảm bảo được nguyên tắc “độc lập, khách quan, trung thực” như luật định

Vấn đề thứ hai,với quy định của Luật đất đai năm 2013 cũng như Nghị định số 44/2014/

NĐ-CP cũng chưa xác định rõ tổ chức TVXĐGĐ tổ chức, hoạt độngdưới hình thức nào? Tổ chức này hoạt động như các loại hình doanh nghiệp được điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp hay có thể hoạt động dưới hình thức tổ chức nghề nghiệp hay không?

Thiết nghĩ, đối với những hạn chế của vấn đề thứ nhất và thứ hai vừa nêu trên, người viết cho rằng các nhà lập pháp sớm có quy định hướng dẫn chi tiết về hình thức tổ chức cũng như hoạt động của tổ chức TVXĐGĐ một cách độc lập để góp phần đảm bảo cho tổ chức này hoạt động độc lập, minh bạch trong khi đưa ra kết quả xác định giá đất Theo đó, hình thức tổ chức và hoạt động củatổ chức có chức năng TVXĐGĐ ngoài việc phải tuân theo các quy định của luật đất đai còn phải tuân theo các quy định của Luật doanh nghiệp, Luật giá để phần nào hạn chế được những bất cập trên

Vấn đề thứ ba, theo những quy định của pháp luật về TVXĐGĐ đã trình bày thì chủ

thể được thuê tổ chức TVXĐGĐ chỉ có thể là cơ quan hành chính nhà nước được giao thẩm quyền quản lý đất đai Tuy nhiên, theo điểm b khoản 1 Điều 115 Luật đất đai năm

2013TVXĐGĐ được thực hiện: “khi giải quyết khiếu nại về đất đai theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan” thì ngoài cơ quan hành chính nhà nước còn

có các chủ thể khác được quyền thuê tổ chức TVXĐGĐ Như vậy, vấn đề đặt ra ở quy định

này là chủ thể có đất bị thu hồi có được xem là “các bên có liên quan” để được quyền thuê tổ

chức để xác định giá đất cho mình hay không khi họ không đồng ý với giá đất mà nhà nước tính bồi thường Hiện Luật đất đai năm 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành cũng chưa quy định cụ thể về vấn đề này Ngoài ra, cũng với quy định này ít nhiều ảnh hưởng đến kết quả xác định giá đất, bởi đã hạn chế đi một lượng khách hàng mà trên thực tế có nhu cầu rất lớn TVXĐGĐ Giả sử nếu họ được quyền này thì khi có sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước thuê tư vấn xác định với giá đất do người có đất bị thu hồi thuê tư vấn xác định sẽ giải quyết như thế nào? Bởi đây là một trong những quyền quan trọng của người có đất bị thu hồi, đồng thời đảm bảo tính dân chủ, công bằng đối với người sử dụng đất Ngược lại, nếu muốn hạn chế quyền này của chủ thể có đất bị thu hồi để tránh những đối tượng lợi dụng “điểm hở” của pháp luật nhằmsách nhiễu, kích động người dân khiếu nại, khiếu kiện thì các nhà làm luật nên quy định rõ “các bên có liên quan” là những đối tượng nào Hoặc có thể tham khảo hướng

xử lý theo quy định của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore, theo đó

ở Singapore khi “người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền thuê định giá lại”; còn ở Hàn Quốc vấn đề “về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất Trong trường hợp chủ

đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê định giá”.

4 Kết luận

Trên cơ sở quy định cho phép cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được phép thuê tổ chức

có chức năng TVXĐGĐ để xác định giá đất làm căn cứ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquyết định giá đất tính bồi thường phần nào giải quyết được những khó khăn trong thực trạng khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam Bên cạnh đó, quy định này thực sự là một sự thay đổi lớn trong quy định của pháp luật

về đất đai ở Việt Nam, đặc biệt là góp phần đảm bảo được tính minh bạch, khách quan trong vấn đề định giá đất; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể có đất bị thu hồi Tuy nhiên, tổng quan nhận thấy quy định về thuê tổ chức TVXĐGĐ để hỗ trợ cơ quan quản lý đất đai trong hoạt động xác định giá đất tính bồi thường còn những hạn chế và bất cập nhất định, chưa thực sự giải quyết được vấn đề giá đất tính bồi thường “phù hợp với giá thị trường” Thiết nghĩ, đối với quy định này cần sớm có những quy định cụ thể hướng dẫn để việc áp dụng chúng thể hiện đúng mục đích, ý nghĩa của các nhà lập pháp khi ban hành

Tài liệu tham khảo

[1] Quốc hội (2003, 2008, 2010), Luật đất đai.

[2] Quốc hội (2013), Luật đất đai.

[3] Quốc hội (2012), Luật giá.

[4] Quốc hội (2013),Luật đấu thầu.

[5] Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.

[6] Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

[7] TS Phan Trung Hiền(2014), Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà nội.

[8] PGS TS Nguyễn Quang Tuyến(2013),“Kinh nghiệm của một số nước về bồi thường khi

nhà nước thu hồi đất”,Thông tin khoa học lập pháp, số 01, tr 44.

[9] PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Th.s Đỗ Việt Cường (2014),“Pháp luật về bồi thường

của nhà nước trong lĩnh vực đất đai ở Đức và một số gợi mở trong việc hoàn thiện chế định

bồi thường đất đai ở Việt Nam”, Tạp chí luật học, số03,tr 64-65

[10] Thu Hằng, Tổng thanh tra Chính phủ: Tố cáo về đất đai vẫn còn là điểm nóng,

http://vov.vn/xa-hoi/tong-thanh-tra-chinh-phu-to-cao-ve-dat-dai-van-con-la-diem-nong-438821.vov[truy cập ngày 03/03/2016]