Đăng ký vật quyền bảo đảm luận văn ths luật dân sự và tố tụng dân sự

Mục tiêu cụ thể: Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra là: - Làm rõ những vấn đề lý luận về vật quyền bảo đảm - Phân tích quyền ưu tiên của chủ thể có vật quy

a

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

VŨ THẾ CẢNH

ĐĂNG KÝ VẬT QUYỀN BẢO ĐẢM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017

b

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

VŨ THẾ CẢNH

ĐĂNG KÝ VẬT QUYỀN BẢO ĐẢM

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số : 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS BÙI ĐĂNG HIẾU

Hà Nội – 2017

c

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và tôi xin chịu trách nhiệm về kết quả nghiên cứu đó.Luận văn này chƣa đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Vũ Thế Cảnh

d

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: 7

LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ VẬT QUYỀN BẢO ĐẢM 7

1.1 Lý thuyết về Vật quyền và Vật quyền bảo đảm 7

1.2 Các đặc điểm của Vật quyền bảo đảm 12

1.2.1 Nguyên tắc pháp định 12

1.2.2 Quyền theo đuổi 15

1.2.3 Quyền ưu tiên 16

1.2.4 Quyền đối kháng với người thứ ba 18

1.3 Khái niệm Đăng ký vật quyền bảo đảm 20

1.4 Ý nghĩa của đăng ký vật quyền bảo đảm 25

CHƯƠNG 2: 30

CÁC HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ VẬT QUYỀN BẢO ĐẢM TRÊN THẾ GIỚI 30

2.1 Mô hình hệ thống các cơ quan đăng ký được tổ chức phân tán, không tập trung 30 2.1.1 Đặc điểm của mô hình 30

2.1.2 Ưu điểm của mô hình 31

2.1.3 Nhược điểm của mô hình 33

2.2 Mô hình hệ thống đăng ký tập trung với cầm cố động sản và thế chấp bất động sản ở cơ quan đăng ký quyền sở hữu 34

2.2.1 Đặc điểm của mô hình 34

2.2.2 Ưu điểm của mô hình 36

2.2.3 Nhược điểm của mô hình 38

e

2.3 Mô hình đăng ký tập trung theo đó cả động sản và bất động sản được đăng

ký tại cùng một cơ quan và tách rời cơ quan đăng ký quyền sở hữu

40

2.3.1 Đặc điểm của mô hình 40

2.3.2 Ưu điểm của mô hình 42

2.3.3 Nhược điểm của mô hình 44

CHƯƠNG 3: 46

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ĐĂNG KÝ VẬT QUYỀN BẢO ĐẢM Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 46

3.1 Các vật quyền bảo đảm được đăng ký 47

3.2 Các nguyên tắc và cơ chế đăng ký vật quyền bảo đảm 54

3.3 Các cơ quan đăng ký vật quyền bảo đảm 59

3.4 Những bất cập trong hoạt động đăng ký vật quyền bảo đảm ở Việt Nam

63

CHƯƠNG 4: 72

KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ VẬT QUYỀN BẢO ĐẢM 72

4.1 Hoàn thiện mô hình hệ thống đăng ký vật quyền bảo đảm 72

4.2 Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật chung về Vật quyền bảo đảm và Giao dịch bảo đảm 76

4.3 Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm 79 KẾT LUẬN 81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

1

MỞ ĐẦU

Đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay ở Việt Nam đem lại rất nhiều lợi ích trong hoạt động đời sống kinh tế, đây là cơ sở trong việc công khai cũng nhƣ minh bạch các giao dịch đảm bảo Đồng thời là cơ sở để các nhà đầu tƣ, các tổ chức tín dụng có nguồn thông tin để tra cứu tài sản đảm bảo trong quá trình đầu tƣ vốn

Tuy nhiên xét về bản chất thì việc đăng ký giao dịch, hợp đồng nhƣ ở Việt Nam hiện nay là không đúng mà bản chất phải là đăng ký quyền Sự hiểu sai bản chất này nguyên do từ việc tiếp cận vật quyền bảo đảm từ giác độ hợp đồng (trái vụ) mà vẫn chƣa xây dựng đƣợc khái niệm Vật quyền Việc đƣa khái niệm vật quyền cũng nhƣ vật quyền bảo đảm là cơ sở cho phép chủ thể có quyền không chỉ nắm giữ mà còn áp đặt các quyền của mình lên vật mà không cần có sự đồng ý của chủ thể khác Đây là sự vƣợt trội rõ ràng giữa Vật quyền

và Trái quyền, tuy nhiên sự vƣợt trội này không phải dễ dàng mà có bởi nó phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ liên quan đến việc xác lập quyền Trong đó điều kiện hiện hữu của nó phải đƣợc toàn bộ xã hội biết đến và thừa nhận một cách

rõ ràng, chính xác, vì vậy việc xây dựng một hệ thống đăng ký vật quyền bảo đảm là quan trọng Đây là hệ thống mà bất kỳ ai trong xã hội cũng có thể tiếp cận và tra cứu tất các thông tin về vật quyền bảo đảm và một khi vật quyền bảo đảm đã đƣợc đăng ký thì nó đã đƣợc thừa nhận và không thể suy đoán đảo ngƣợc

Chính vì vậy việc đăng ký vật quyền bảo đảm là yếu tố quan trọng trong việc xác lập vật quyền bảo đảm của chủ thể có quyền, do đó em xin chọn đề tài

“ Đăng ký vật quyền bảo đảm” là đề tài cho luận văn của mình

2

Mục tiêu tổng quát: Làm rõ những vấn đề lý luận về vật quyền bảo

đảm và đăng ký vật quyền bảo đảm Trên cơ sở lý luận chỉ ra những điểm bất cấp trong quy định đăng ký giao dịch đảm bảo trong pháp luật hiện hành, đồng thời đưa ra mô hình đăng ký vật quyền bảo đảm phù hợp với tình hình Việt Nam hiện nay

Mục tiêu cụ thể:

Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra là:

- Làm rõ những vấn đề lý luận về vật quyền bảo đảm

- Phân tích quyền ưu tiên của chủ thể có vật quyền bảo đảm

- Phân tích quyền theo đuổi của thể có vật quyền bảo đảm

- Phân tích quyền đối kháng với người thứ ba

- Phân tích vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký vật quyền bảo đảm

- Phân tích các mô hình đăng ký vật quyền bảo đảm cũng như các ưu điểm của các mô hình đó

- Chỉ ra những điểm còn bất cập trong quy định của pháp luật Việt Nam trong quy định đăng ký giao dịch đảm bảo

- Đưa ra những mô hình đăng ký vật quyền bảo đảm phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay

Khái niệm vật quyền bảo đảm không phải là mới trong pháp luật dân sự Việt Nam, tuy nhiên dường như các nhà làm luật trước đây đã tiếp cận tài sản dưới góc độ trái quyền Chính vì vậy nó không đủ cơ sở trong việc đáp ứng các nhu cầu hiện tại của đời sống hiện tại Việc nghiên cứu vật quyền bảo đảm và đăng ký vật quyền bảo đảm là cơ sở cho việc tìm hiểu cũng như áp dụng trong thực tiễn là điều vô cùng quan trọng Do đó việc phân tích và tìm hiểu các mối

3

quan hệ pháp lý trong đăng ký vật quyền bảo đảm là cơ sở để chỉ rõ sự bất cấp trong pháp luật về đăng ký giao dịch đảm bảo của Việt Nam đồng thời đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả của hoạt động này cũng như đáp ứng các yêu cầu trong thực tiễn đặt ra

Đối tượng nghiên cứu: Đăng ký vật quyền bảo đảm

Phạm vi nghiên cứu: Bản chất, mục đích, ý nghĩa của đăng ký vật quyền bảo đảm đối với biện pháp thế chấp

- Các quy định về vật quyền bảo đảm của một số nước trên thế giới và hệ thống đăng ký vật quyền bảo đảm

- Các tài liệu, bài giảng về vật quyền bảm đảm và đăng ký vật quyền bảo đảm của các nhà nghiên cứu trong và ngoài nước

- Một số học thuyết pháp lý về vật quyền bảo đảm và các hệ thống đăng

ký vật quyền bảo đảm trên thế giới

- Các quy định về vật quyền bảo đảm trong luật La Mã

Nội dung nghiên cứu

Các vấn đề lý luận về vật quyền và đăng ký vật quyền bảo đảm của một

số nước trên thế giới

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về

Mác-4

Nhà nước và Pháp luật về đăng ký vật quyền bảo đảm Việc nghiên cứu được thực hiện từ góc độ lý luận chung về vật quyền bảo đảm và đăng ký vật quyền bảo đảm

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng là phân tích, tổng hợp, lịch sử, so sánh, thống kê v.v Luận văn sử dụng phương pháp phân tích với vai trò phân tình vấn đề, tìm hiểu và đi vào bảo chất của vật quyền bảo đảm, nhằm làm rõ hơn nữa những lý luận về vật quyền và đặc biệt là vật quyền bảo đảm Bên cạnh đó, phương pháp tổng hợp cũng được tác giả sử dụng để thể hiện cái nhìn tổng quan của giới khoa học pháp lý về vật quyền bảo đảm cả trên mặt lý luận và thực tiễn Tổng hợp và thống kê những quy định pháp luật có liên quan, liệt kê những ảnh hưởng mà vật quyền bảo đảm tác động đến đời sống dân sự cũng như sự ảnh hưởng của pháp luật điều chỉnh tác động đến những vấn đề liên quan Ngoài ra, tác giả luận văn cũng sử dụng các biện pháp nghiên cứ so sánh, lịch sử nhằm so sánh, đối chiếu những quan điểm, tư tưởng,

so sánh mô hình, hệ thống pháp luật liên quan đến vật quyền bảo đảm nhằm làm sáng tỏ hơn nữa vật quyền bảo đảm cả về mặt lý luận và thực định của pháp luật

Địa điểm nghiên cứu:

Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Ngoài phần mở và kết cấu trúc luận văn bao gồm những mục sau:

Chương 1: Lý luận chung về đăng ký Vật quyền bảo đảm

1.1.Lý thuyết về vật quyền và vật quyền bảo đảm

1.2 Các đặc điểm của vật quyền bảo đảm

1.2.1 Nguyên tắc pháp định

5

1.2.2 Quyền theo đuổi

1.2.3 Quyền ưu tiên

1.2.4 Quyền đối kháng với người thứ ba

1.3 Khái niệm đăng ký vật quyền bảo đảm

1.4 Ý nghĩa của đăng ký vật quyền bảo đảm

Chương 2: Các hệ thống đăng ký vật quyền bảo đảm trên thế giới

1 Mô hình hệ thống các cơ quan đăng ký được tổ chức phân tán, không tập trung

1.1 Đặc điểm của mô hình

1.2 Ưu điểm của mô hình

1.3 Nhược điểm của mô hình

2 Mô hình hệ thống đăng ký tập trung với cầm cố động sản và thế chấp bất động sản ở cơ quan đăng ký quyền sở hữu

2.1 Đặc điểm của mô hình

2.2 Ưu điểm của mô hình

2.3 Nhược điểm của mô hình

3 Mô hình hệ thống đăng ký tập trung, theo đó cả động sản và bất động sản được đăng ký tại cùng một cơ quan và tách rời cơ quan đăng ký quyền sở hữu

3.1 Đặc điểm của mô hình

3.2 Ưu điểm của mô hình

3.3 Nhược điểm của mô hình

Chương 3: Thực trạng pháp luật và thực tiễn đăng ký vật quyền bảo đảm ở Việt Nam hiện nay

1 Các vật quyền được đăng ký

6

2 Các nguyên tắc và cơ chế đăng ký vật quyền bảo đảm

3 Các cơ quan đăng ký vật quyền bảo đảm

4 Những bất cập trong hoạt động đăng ký vật quyền bảo đảm ở Việt Nam

Chương 4: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về đăng ký vật quyền bảo đảm

1 Hoàn thiện mô hình hệ thống đăng ký vật quyền bảo đảm

2 Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật chung về Vật quyền và Vật quyền bảo đảm

3 Xây dựng và hoàn thiện pháp luật về Đăng ký vật quyền bảo đảm

7

CHƯƠNG 1:

LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ VẬT QUYỀN BẢO ĐẢM

1.1 Lý thuyết về Vật quyền và Vật quyền bảo đảm

Khái niệm về Vật quyền và Vật quyền bảo đảm

Các quốc gia có hệ thống pháp luật thành văn trên thế giới hiện nay đang có nhiều xu hướng tiếp cận luật tài sản theo nhiều phương thức khác nhau, tuy nhiên hầu hết các quốc gia này đề có điểm chung về vấn đề xây dựng luật tài sản dựa trên sự phân biệt rạch ròi giữa vật quyền và trái quyền Đối với vật quyền, các học thuyết pháp lý Châu Âu cũng có nhiều cách tiếp cận khác nhau

để xây dựng nên hệ thống quan điểm riêng về vật quyền, dẫu vậy, các thức phân biệt được cho là phổ biến nhất nhờ việc xác định mức độ tác động vật chất của chủ thể được phép thực hiện tiến hành trên vật thể trong khuôn khổ tìm kiếm giá trị lợi ích của vật đó

Thông thường, luật dân sự là khung pháp lý điều chỉnh các quan hệ tài sản và phân chia nó thành hai loại: (1) quan hệ giữa người với người và (2) quan hệ giữa người với vật (có nghĩa là quan hệ giữa người với vật trong quan

hệ với mọi người) Theo luật dân sự truyền thống, quan hệ giữa người với người có ý nghĩa kinh tế được gọi là quan hệ nghĩa vụ hay gọi cách khác là

“Quyền đối nhân” (right in personam) Còn quan hệ giữa người với vật được gọi là “quyền đối vật” hay chính là “Vật quyền” (right in rem)[32] Trong phạm

vi của chế định nghĩa vụ theo cách hiểu truyền thống luôn bao gồm quyền đối nhân, còn Quyền đối vật lại được coi là một loại tài sản thuộc phạm vi truyền thống của chế định tài sản Hay nói một cách đơn giản về vật quyền thì người

có vật quyền được thực hiện hành vi một cách trực tiếp, ngay lập tức, không thông qua trung gian tác động lên tài sản là đối tượng của vật quyền đó Mối quan hệ này là quan hệ giữa một người xác định có quyền với một vật cụ thể là

8

đối tượng của quyền Vật quyền lớn nhất làm khuôn mẫu cho xác vật quyền khác là quyền sở hữu Nó được xem là vật quyền nền tảng Theo như PGS.TS Ngô Huy cương cũng nhận xét “Quyền sở hữu là Vật quyền thống trị”

Vật quyền (droits réels) là một khái niệm của hệ thống pháp luật Châu

Âu lục địa (Civil law), đã được hình thành và phát triển từ rất sớm Vật quyền (real right)[49] và trái quyền ( droit personnel hay droit de créance – jus ad rem) là hai phạm trù khoa học cơ bản của pháp luật dân sự và đã được phổ biến

từ thời La Mã cổ đại(cách đây hơn 1500 năm) cho đến năm 1804 khái niệm Vật quyền và Trái quyền đã được pháp điển hóa lần đầu tiên trong Bộ luật dân sự của Pháp[50] Trái quyền là quyền của một người được yêu cầu một người khác phải thực hiện hoặc không thực hiện một hành vi nhất định, và chỉ thông qua hành vi của người đó thì quyền và lợi ích của người có quyền mới được đáp ứng Đối xứng với Trái quyền là Vật quyền Vật quyền là quyền đối với vật (Quyền trên vật), là quyền của một người được tác động trực tiếp lên vật và thông qua việc tác động đó mà thỏa mãn các nhu cầu vật chất, tinh thần của mình Không chỉ dừng lại ở việc tác động lên chính đối tượng để thể hiện vật quyền, mà theo Edward C.Abell Jr thì Vật quyền còn được xem như một công

cụ chống lại tất cả những người khác trên thế giới[51] Khái niệm này cũng

được PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện xây dựng như sau: “Vật quyền Tính chất trực

tiếp và tức thì của việc thực hiện vật quyền được thể hiện ngay trong cách thức tác động bằng hành vi vật chất (cả hành vi pháp lý) của chủ thể lên đối tượng của quyền”[31]

Những nhà luật học thời kỳ La Mã cổ đại xưa cũng đã phân chia “Vật quyền” thành hai loại là quyền trên tài sản của mình (có thể gọi là quyền sở hữu) và quyền trên tài sản của người khác (hay còn gọi là vật quyền ngoài sở hữu).Đối với các quyền trên tài sản của mình, chủ sở hữu được xác lập quyền tuyệt đối và đầy đủ trên tài sản đó với các quyền: quyền sở hữu, quyền khai

9

thác và quyền định đoạt Các quyền này thể hiện mối quan hệ hoàn chỉnh giữa người chủ sở hữu và vật mà không phải thêm một ai khác vào quan hệ đó[54] Các vật quyền khác ngoài sở hữu có được là do chủ sở hữu cho phép một người nào đó được phép hưởng lợi trên tài sản của mình Quyền trên tài sản của người khác được hiểu theo hướng bao hàm bên trong nó hai nội dung chính là quyền địa dịch (dịch quyền thuộc vật – predial servitude or real servitude) và dịch quyền thuộc người (person servitude) Và ở đây, dịch quyền thuộc người có thể được gọi là quyền hưởng dụng hay chính là các quyền dụng ích Những Vật quyền trên được coi là những vật quyền chính yếu Ngoài ra còn có những vật quyền phụ thuộc khác nhằm đảm bảo cho các quan hệ trái quyền như các biện pháp: cầm cố, thế chấp hay một số đặc quyền khác

Các nước theo hệ thống pháp luật Civil Law luôn coi trọng việc pháp điển hóa theo khía cạnh Vật quyền và trái quyền Tiêu biểu là Pháp, Bộ luật dân

sự Pháp thiết kế dựa trên hai chế định cơ bản là vật quyền và trái quyền Trái quyền là quyền đối nhân hay còn được hiểu là quyền của một chủ thể tác động đến chủ thể khác Vật quyền hay còn gọi là quyền đối vật là quyền của chủ thể tác động lên vật một cách trực tiếp và ngay lập tức Theo Bộ luật dân sự Đức, vật quyền được quy định trong quyền ba của Bộ luật này Vật quyền theo những nhà làm Luật của Đức được hiểu là quyền của một người đối với vật, là quyền chi phối trực tiếp của người đó với vật Vật quyền là quyền tuyệt đối, áp dụng đối với tất cả mọi người Trong các vật quyền được quy đinh tại bộ luật này thì quyền sở hữu là loại vật quyền quan trọng nhất Những vật quyền khác là sự động lập hóa theo mục đích của quyền sở hữu, là những bộ phận của quyền sở hữu Pháp luật Đức chia vật quyền thành hai loại: Vật quyền về nội dung và vật quyền về hình thức Vật quyền nội dung được quy định trong Bộ luật dân sự và một số đạo luật khác Vật quyền hình thức có nhiều cấp bậc được quy định trong các luật về đăng ký và quy định về trình tự thủ tục mới có thể xác lập được quyền hoặc được phép thực hiện hành vi Tại Nhật Bản, Vật quyền cũng

10

được pháp luật nước này quy định tại phần 2(từ điều 175 đến điều 398) tại Bộ luật dân sự Trong đó, vật quyền được hiểu với bản bất là sự thống trị trực tiếp đối với tài sản mà không phụ thuộc vào hành vi của người khác, kèm theo đó không được phép có sự trùng lặp nội dung của nhiều loại vật quyền trên một đối tượng vật

Về khái niệm Vât quyền bảo đảm, Vật quyền bảo đảm cũng là một khái niệm xuất thân từ hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa, được dùng để chỉ quyền trực tiếp và ngay tức thì của bên nhận bảo đảm trên một tài sản nhất định Quan

hệ vật quyền bảo đảm được xác lập dựa trên nguyên tắc giải quyết mối quan hệ giữa hai yếu tố: (1) Chủ thể của quyền và (2) đối tượng của quyền Ở mối quan

hệ này, chủ thể của quyền đó chính là con người, con người với các đặc trưng riêng của mình xác lập trên tài sản những hành vi nhất định được phép luật cho phép được gọi là quyền Quyền này khi được đem ra làm biện pháp dự phòng cho thiệt hại có thể xảy đến trong hợp đồng trái quyền chính thì được gọi là quyền bảo đảm Quyền bảo đảm này được thể hiện thông quan một tài sản hay một vật nhất định thì những quyền trên tài sản đó chính là vật quyền bảo đảm cho nghĩa vụ mà người có nghĩa vụ phải thực hiện Về đối tượng của quyền ở đây được xác định đó chính là tài sản Việc tài sản được xác định là đối tượng của quan hệ là chính xác bởi thông qua tài sản này, chủ thể tác động trực tiếp và thông qua tài sản thể hiện, thực thi những quyền của mình đối với người thứ ba ngoài quan hệ giữa người với vật Khi những tài sản (vật) này được đặt trong một quan hệ nghĩa vụ, được người phải thực hiện nghĩa vụ mang ra để đảm bảo cho quá trình thực hiện nghĩa vụ của mình Khi đó những vật này được gọi là vật bảo đảm và tổng quát mối quan hệ giữa người và vật trong quan hệ này có thể được gọi chung là Vật quyền bảo đảm Theo đó quan hệ vật quyền bảo đảm cho phép chủ thể có quyền “áp đặt” quyền của mình lên tài sản mà không cần đến sự đồng ý hay không đồng ý của chủ thể khác

11

Tại Việt Nam, thuật ngữ “Vật quyền bảo đảm” được nhiều người cho rằng nó là thuật ngữ chuyên ngành và khó có thể phổ cập rộng rãi cho người dân dễ dàng hiểu biết Do đó, các nhà làm luật nước ta thay thế nó bằng thuật ngữ “giao dịch bảo đảm” hay có thể hiểu đơn giản là sự đảm bảo cho việc thực hiện các nghĩa vụ trong giao dịch được bảo đảm Thiết chế này được hình thành

và xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tài chính thương mại nói chung và sự phát triển của nên kinh tế nói riêng; góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự-kinh tế, phòng ngừa các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hợp đồng hoặc có thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch này Việc áp dụng các biện pháp bảo đảm cho giao dịch bằng tài sản không chỉ giúp cho bên có quyền được quyền theo đuổi hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ mà còn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng

để bảo đảm.Tuy nhiên, trong trường hợp nếu như chỉ xem xét vai trò của Vật quyền bảo đảm chỉ dừng lại ở các quy định về giao dịch bảo đảm mà pháp luật

đã ban hành thì chưa thể bao quát hết được sự tồn tại của nó trên thực tế Ngoài những quy định về vật quyền bảo đảm như pháp luật đã đưa ra, trong đời sống thực tiễn việc sử dụng vật để bảo đảm cho một nghĩa vụ nào đó phải thực hiện vẫn luôn và sẽ diễn ra một cách phổ biến và rộng rãi Sự tồn tại sâu rộng của quan hệ vật quyền bảo đảm này trên thực tế phụ thuộc vào quan hệ của các chủ thể về việc bảo đảm giao dịch cũng như quan niệm của họ về vật có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm Do đó, nếu như chỉ dừng lại ở các quy định về giao dịch bảo đảm, vô hình chung chúng ta đã có cái nhìn không đầy đủ về vật quyền bảo đảm và sự tác động của nó đến đời sống xã hội

Như vậy, Vật quyền bảo đảm hay còn được gọi là vật quyền phụ là vật

quyền phát sinh trên một trái quyền nhằm đảm bảo cho trái quyền đó được thực hiện theo đúng thỏa thuận Điều đó đồng nghĩa với việc vật quyền này được tạo

12

ra để đảm bả quyền lợi cho người có trái quyền Với tính chất dự liệu và phòng ngừa, vật quyền bảo đảm chỉ được sử dụng khi người có nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng chính không thực hiện nghĩa vụ của mình So với vật quyền chính, Vật quyền bảo đảm có phạm vi hẹp hơn và phải tuân thủ theo những thủ tục nghiêm ngặt nhất định Khi sử dụng vật quyền bảo đảm, người có quyền này chỉ được khai thác một số quyền nhất định chứ không thể khai thác các lợi ích của vật nhằm thỏa mãn nhu cầu về vật chất và tinh thần của mình như người có vật quyền chính yếu

1.2 Các đặc điểm của Vật quyền bảo đảm

Quan hệ vật quyền bảo đảm cho phép chủ thể có quyền “áp đặt” quyền của mình lên tài sản, mà không cần đến sự đồng ý hoặc không đồng ý của chủ thể khác Với sự khác biệt cơ bản giữa vật quyền bảo đảm nói riêng và vật quyền nói chung với quan hệ trái quyền (trong quan hệ trái quyền thì quyền của chủ thế này, đồng thời là nghĩa vụ của chủ thể khác) hay cả sự khác biệt giữa Vật quyền bảo đảm và Vật quyền chính yếu cũng có thể làm toát lên những đặc trưng riêng của quan hệ Vật quyền bảo đảm này Với cách tiếp cận nêu trên, chúng ta nhận thấy vật quyền bảo đảm có những đặc điểm nổi bật sau đây:

- Nguyên tắc pháp định

- Quyền theo đuổi

- Quyền ưu tiên

- Quyền đối kháng với người thứ ba

1.2.1 Nguyên tắc pháp định

Trong thực tiễn đời sống, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các chủ thể có quyền và buộc phải sử dụng pháp luật thực định làm căn cứ đảm bảo cho quyền lợi của mình được Nhà nước tôn trọng, ghi nhận và bảo đảm Do

đó, khi con người muốn đưa những yêu cầu về quyền lợi vào trong một mối

13

quan hệ pháp luật nhất định buộc học phải xử sự phù hợp với quy định của pháp luật Hay nói cách khác, đề thiết lập, xây dựng và bảo vệ quan hệ pháp luật của mình nói chung và quyền và lợi ích của từng cá nhân nói riêng thì các chủ thể phải đƣa những yêu cầu của pháp luật vào thực tiễn đời sống Coi Pháp luật là hành lang pháp lý thiết yêu đảm bảo cho quan hệ pháp luật

Đối với vấn đề Vật quyền bảo đảm cũng không phải là ngoại lệ Để quan

hệ Vật quyền bảo đảm đƣợc thiết lật, buộc cách thức thiết lập quan hệ này phải tuân theo những trình tự và thủ tục nhất định mà pháp luật về Giao dịch bảo đảm và pháp luật có liên quan quy định Việc phải áp dụng và tuân theo quy định của pháp luật này đồng nghĩa với việc trong quá trình giao kết quan hệ bảo đảm, Pháp luật thực định luôn là yếu tố cần thiết xuyên suốt quá trình thực hiện quan hệ bảo đảm tạo ra nền tảng pháp lý đảm bảo cho quyền và lợi ích của các bên khi tham gia xác lập quan hệ Đây cũng chính là biểu hiện của nguyên tắc pháp định trong quan hệ Vật quyền bảo đảm

Quan hệ Vật quyền bảo đảm phải tuân theo nguyên tắc pháp định là điều tất yếu Chúng ta có thể thấy, quan hệ pháp luật này đƣợc xác lập, phát sinh dựa trên hợp đồng trái vụ chính Do đó, nó cũng có thể đƣợc coi là một phần của hợp đồng gốc hoặc là một hợp đồng phái sinh từ hợp đồng gốc Vậy nên, khi giao kết hợp đồng, việc tuân thủ theo quy định của pháp luật là điều bắt buộc để tạo nên hiệu lực của Hợp đồng Nhƣ vậy có nghĩa là, những yếu tố liên quan và phát sinh từ hợp đồng cũng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật hay nói cách khác chính là sự bảo đảm cho nguyên tắc pháp định đƣợc áp dụng Bên cạnh đó, quan hệ Bảo đảm này đƣợc thiết lập nhằm mục đích đảm bảo cho một trái vụ cần đƣợc thực hiện, nên yêu cầu đối với biện pháp bảo đảm này là phải chắc chắn, có hiệu quả Do đó, cách đảm bảo hiệu quả và sự chắc chắn có thể nhất hiển nhiên phải xuất phát từ những quy định pháp luật Việc pháp luật thực định có quy định để điều chỉnh quan hệ Bảo đảm này là căn cứ rõ ràng nhất để

14

Vật quyền bảo đảm được thực thi trong thực tiễn mà không làm mất đi quyền

và lợi ích của các bên

Ngoài ra, việc quan hệ Vật quyền bảo đảm phải tuân theo nguyên tắc pháp định cũng là đặc điểm vốn có của nó Vai trò của quan hệ Vật quyền bảo đảm rất lớn và cần thiết trong quan hệ hợp đồng trái vụ Do đó, Nhà nước là chủ thể quyền lực nhất trong xã hội, có khả năng thực hiện công tác cân bằng quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả nhất nên nguyên tắc pháp định đặt ra cho Nhà nước vai trò đảm bảo quyền lợi của các bên Và phương thức bảo đảm quyền lợi dễ dàng mà hiệu quả nhất đó chính là ban hành các điều luật điều chỉnh quan hệ xã hội đó và buộc các bên tham gia phải tuân thủ Khi các bên chủ thể tham gia quan hệ tuân thủ những quy định của pháp luật đưa ra vừa đảm bảo cho nguyên tắc pháp định vừa đồng nghĩa với việc đưa quan hệ dân sự của mình vào sự quản lý của nhà nước để đảm bảo quyền và lợi ích của mình được hợp pháp

Theo pháp luật Việt Nam, quy định của pháp luật về Giao dịch bảo đảm được xác định rõ ràng và cụ thể trong Bộ luật dân sự Bộ luật dân sự đã đưa ra khái niệm và quy định về trình tự, tủ tục và cách thức thực hiện xác lập giao kết quan hệ Vật quyền bảo đảm Bên cạnh Bộ luật này, các quy định pháp lý về Giao dịch bảo đảm cũng là một nguồn pháp định về Vật quyền bảo đảm, tại đây pháp luật không nhắc lại những quy định đã được cụ thể hóa trong Bộ luật dân

sự mà chỉ hướng dẫn về những vấn đề hoặc điều khoản chưa rõ ràng, cần được chi tiết hóa để thuận tiện, thống nhất trong việc áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự Do vậy, khi xem xét và áp dụng trong quan hệ Vật quyền bảo đảm, cần đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ trong của Bộ luật dân sự và các quy định có liên quan cũng như bảo đảm tính pháp định trong quan hệ này

Như vậy, việc tuân thủ nguyên tắc pháp định là đặc điểm của mỗi quan

hệ pháp luật nói chung và đối với quan hệ Vật quyền bảo đảm nói riêng Chủ

15

thể tham gia quan hệ này nên và cần phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi cá nhân cũng như đóng góp vào việc bảo đảm trật tự xã hội, quản lý nhà nước

1.2.2 Quyền theo đuổi

Quyền sở hữu theo cách hiểu thông thường luôn được coi là vật quyền thống trị, tuy nhiên các Vật quyền chính yếu ngoài Quyền sở hữu ra còn có các Vật quyền khác ngoài quyền sở hữu tạo nên quyền của chủ thể được xác lập trên vật Những vật quyền này mang đặc trưng của quyền theo đuổi và tạo nên cho nó một vai trò rất lớn không thua kém gì các vật quyền khác Sở dĩ Quyền theo đuổi có vai trò lớn như vật là do sự tác động của nó lên quan hệ pháp luật

mà nó bảo đảm cũng như sự tác động của nó lên Vật bảo đảm và quyền lợi của chủ thể có liên quan là liên tục và tuyệt đối

Quyền theo đuổi được hiểu là quyền của chủ thể được phép thực hiện quyền của mình đối với tài sản ngay cả khi tài sản đó đang thuộc sự chiếm hữu của chủ thể khác Quyền theo đuổi còn được hiểu là Quyền truy đòi Quyền theo đuổi được phát sinh trên tài sản (vật) khi vật này đang thực tế bị một chủ thể khác không có quyền chiếm giữ, khi đó người có quyền được phép thực hiện quyền của mình trên vật mà không cần được sự cho phép của người đang thực tế chiếm hữu Quyền theo đuổi này được xác lập trên vật, do đó bất kỳ ai đang chiếm giữ vật cũng không có quyền tác động vào quan hệ giữa chủ thể có quyền và vật được theo đuổi – truy đòi

Quyền theo đuổi – Quyền truy đòi là quyền được phát sinh trong quan hệ thế chấp Theo quan hệ này, người nhận thế chấp được người thế chấp cho phép thực hiện một số quyền nhất định trên tài sản thuộc sở hữu của họ trong một số hoàn cảnh nhất định để đảm bảo cho việc thực hiện trái vụ của người có nghĩa

vụ Trong trường hợp người phải thực hiện nghĩa vụ không thực hiện trái vụ

16

của mình, nhưng người nhận thế chấp lại không được chiếm giữ thực tế tài sản thế chấp để khai thác những quyền lợi hợp pháp của mình thì lúc đó họ có quyền theo đuổi vật được đem ra thế chấp Dù là bất kỳ ai được thực tế chiếm giữ tài sản này cũng phải thực hiện việc đảm bảo cho người nhận thế chấp được phép truy đòi cũng như thực hiện các hành vi khai thác quyền lợi của mình trên vật thế chấp Những hành vi nhằm cản trở việc khai thác lợi ích hợp pháp của người nhân thế chấp đều được coi là hành vi trái luật

Như vậy, Quyền truy đòi thể hiện rất rõ mối quan hệ vật quyền giữa chủ thể được phép khai thác quyền lợi và vật chứa quyền lợi được khai thác Đây là vật quyền được thực hiện ngay lập tức và tức thì giữa người và vật Bên cạnh

đó nó cũng khái quát lên được quan hệ Vật quyền bảo đảm dựa vào vai trò và mục đích của quan hệ này là cho phép người được phép thụ hưởng khai thác quyền lợi hợp pháp của mình trên vật để đảm bảo cho trái vụ khi người có nghĩa vụ không thực hiện

1.2.3 Quyền ưu tiên

Bên cạnh các đặc điểm về Nguyên tắc pháp định, đặc trưng về Quyền theo đuổi thì Quyền ưu tiên cũng là một đặc điểm rất riêng của Vật quyền bảo đảm Nó cũng góp phần hoàn thiện hơn về Quyền của chủ thể được tạo nên trên vật

Quyền ưu tiên là một đặc trưng của quan hệ Vật quyền bảo đảm bởi nguồn gốc phát sinh của loại quyền này dựa trên Quan hệ bảo đảm Khi xác lập một quan hệ bảo đảm bằng vật, chủ thể nhận bảo đảm được phép thiết lập trên vật đó một quyền ưu tiên nhất định để đảm bảo rằng khi trái vụ không được thực hiện bởi người có nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm này sẽ được đem ra để thanh toán bù đắp cho khoản nghĩa vụ tương đương Kèm theo đó, khi cùng một lúc có nhiều người thụ hưởng quyền lợi trên tài sản này thì chủ thể có quyền ưu

bù đắp vào khoản nghĩa vụ tương đương Khi đó, một số chủ thể cùng nhau được hưởng quyền lợi trên tài sản bảo đảm sẽ được phân chia thứ tự hoặc phân chia tỷ lệ nhằm thanh toán trái vụ Trong số những chủ thể này, người nào có Quyền ưu tiên sẽ được hưởng đặc quyền thanh toán và nhận lợi ích trước những chủ nợ không có quyền ưu tiên khác

Trong pháp luật điều chỉnh, Quyền ưu tiên là một trong những loại vật quyền xác định, chỉ phát sinh trong một số trường hợp pháp luật quy địng khi đáp ứng một số điều kiện nhất định, đây là quyền đương nhiên được pháp luật bảo vệ và không phụ thuộc vào ý chỉ của các chủ thể[47] Theo cách hiểu đơn giản, Quyền ưu tiên được thiết lập trên vật của chủ thể có quyền sẽ được pháp luật công nhận là cho thực thi khi trước đó quan hệ giữa người nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ phải xác lập được căn cứ cho rằng người nhận bảo đảm có quyền ưu tiên trước nhất Căn cứ này dựa trên việc các bên tham gia quan hệ Vật quyền bảo đảm tuân thủ những quy định của pháp luật về đăng ký quyền ưu tiên hoặc có thỏa thuận ưu tiên hợp pháp Khi Quyền ưu tiên được xác lập, tại

là phải áp dụng biện pháp bảo đảm Khi biện pháp bảo được được sử dụng để đạt hiệu quả cao nhất trong việc bù đắp khoản nghĩa vụ chưa thực hiện đó chỉ

có thể là phương pháp bảo đảm bằng vật Do đó, khi quan hệ Vật quyền bảo đảm được xác lập Quyền ưu tiên thanh toán chính là lợi ích đầu tiên mà người

có quyền được sử dụng và là cơ sở để thụ hưởng quyền lợi dựa trên tài sản bảo đảm

1.2.4 Quyền đối kháng với người thứ ba

Thông thường, hợp đồng được coi là “luật” điều chỉnh quan hệ của các bên chủ thể tham gia kao kết và là cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực ràng buộc thực hiện đối với các bên phải được cá nhân, pháp nhâ, chủ thể khác tôn trọng Tuy nhiên, trên thực tiễn không phải tất cả các chủ thể khác ngoài hợp đồng có thể biết về những cam kết, thảo thuận đó nên dừng như khi quan

hệ giao dịch được xác lập, nó đương nhiên có giá trị điều chỉnh đối với các tổ chức, cá nhân biết và buộc phải biết đến thỏa thuận đó mà thôi Và quan hệ Vật quyền bảo đảm cũng không phải một ngoại lệ Để cho thỏa thuận giữa các bên không chỉ ràng buộc các bên tham gia ký kết, mà còn trờ thành căn cứ ràng buộc đối với mọi tổ chức, cá nhân khác để qua đó bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp được xác lập thông qua hợp đồng hay chính là mục đính “Đối kháng với người thứ ba” mà Quyền ưu tiên và Quan hệ vật quyền bảo đảm hướng tới Để

có thể thực hiện đước mục đích này, buộc những thỏa thuận và hợp đồng ấy phải được công khai hóa, minh bạch hóa các quyền đối vật, các giao dịch dân

và lợi ích trên một tài sản bảo đảm Cụ thể là giữa người nhận bảo đảm và những người: Chủ thể không có bảo đảm, chủ nợ cùng nhận bảo đảm bằng tài sản; người mua, người thuê, người nhận chuyển giao tài sản bảo đảm; người bán trả chậm, trả dần, cho thuê tài sản mà bên bảo đảm đem đi cầm cố, thế chấp; người có quyền cầm giữ tài sản bảo đảm…

Vật quyền bảo đảm là một đặc trung cho phép bên có quyền “chống lại” các chủ thể khác có liên quan đến tài sản bảo đảm Điều này có nghĩa, khi vật bảo đảm đã được công khai với bên thứ ba (thông qua cơ chế đăng ký hoặc chiếm giữa tài sản) thì quyền ưu tiên chính thức được xác lập trên tài sản mà không phụ thuộc vào ý chí của chủ thể thụ hưởng quyền và lợi ích trên tài sản sau Như vậy, khi Vật quyền bảo đảm đã được xác lập hợp pháp thì tất cả các chủ thể, dù với tư cách nào cũng phải tôn trọng

Để Quyền đối kháng với người thứ ba có hiệu lực, một thủ tục bắt buộc

mà các bên tham gia quan hệ phải tiến hành đó là đăng ký Giao dịch bảo đảm Khi Giao dịch bảo đảm được đăng ký, hiệu lực đối kháng sẽ phát sinh và không

bị thay đổi kể cả trong các trường hợp: thay đổi các bên tham gia Giao dịch bảo đảm, thay đổi hình thức giao dịch bảo đảm, thay đổi Tài sản bảo đảm bằng các khoàn tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản bảo đảm Do vậy, một đòi hỏi đặt ra cho các bên đặc biệt là bên nhận bảo đảm cần phải có ý thức trong việc đăng ký giao dịch

20

bảo đảm trong thời gian sớm nhất để bảo vệ một cách hiệu quả nhất quyền lợi của mình Khi xác định được quyền đối kháng với người thứ ba, cũng chính là thời điểm quyền ưu tiên chính thức được thực thi nhằm đảm bảo quyền lợi của chủ thể có quyền so với chủ thể khác

Như vậy, Quyền đối kháng với người thứ ba cũng là một đặc điểm rất đặc trưng cho quan hệ Vật quyền bảo đảm So với quyền ưu tiên, nó không chỉ

là căn cứ để tiến hành thực hiện các quyền ưu tiên trong việc xác định thứ tự thanh toán nghĩa vụ của người có nghĩa vụ xác lập trên tài sản được đem ra bảo đảm Quyền đối kháng với người thứ ba còn mang một đặc điểm đặc trưng đó

là sự gắn kết quyền được xác lập trên vật giữa người có quyền và vật bảo đảm một cách liên tục và ngay tức thì trong khi quyền ưu tiên chỉ có thể dành để sử dụng vào việc giải quyết tranh chấp giữa những người có quyền được xác lập trên tài sản bảo đảm Tuy nhiên, suy cho cùng nếu hiểu theo khía cạnh giải quyết tranh chấp giữa các chủ nợ thì quyền đối kháng với người thứ ba và quyền ưu tiên được xem là giống nhau, đều được xử dụng để xác định thứ tự thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm bằng vật Do vậy, khi Quy định về quyền đối kháng với người thứ ba càng chi tiết thì quyền và lợi ích của chủ thể có quyền càng được bảo vệ một cách chắc chắn và hiệu quả hơn

1.3 Khái niệm Đăng ký vật quyền bảo đảm

Chúng ta có thể thấy, vấn đề mà người có quyền trong các giao dịch dân

sự quan tâm chính là khả năng thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ Do

đó, các quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ra đời có vai trò quan trọng trong việc hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền trong sự ổn định và hài hòa của các quan hệ dân sự Điều này chứng tỏ rằng, việc thực hiện các phương thức bảo đảm ngoài vai trò bảo vệ bên quyền lợi của bên có quyền còn giữ một vai trò khác trong đời sống kinh tế - xã hội của các quốc gia, đó là tạo

Tại rất nhiều nước trên thế giới hiện nay, có thể chắc chắn một điều rằng

cơ chế công khai hóa thông tin về tài sản bảo đảm được xem như là phổ biến với tư các là sản phẩm của nền tài chính hiện đại Nó được thể hiện thông qua phương thức Đăng ký vật quyền bảo đảm và được các nhà làm Luật Việt Nam thay thế bằng thuật ngữ “Đăng ký giao dịch bảo đảm” Rõ ràng là việc đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ thực sự mang lại ý nghĩa và tác dụng tích cực đối với hoạt động giao dịch dân sự có tài sản bảo đảm khi pháp luật thiết lập những quy định rõ ràng để xác định thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm, và một phạm

vi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được công khai, phục vụ trực tiếp cho đánh giá mức độ rủi ro của chủ thể mong muốn xác lập giao dịch dân sự có tài sản bảo đảm

22

Dưới nhiều quan điểm lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm và quy định của pháp luật hiện hành, bảo lãnh là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm, hay nói cách khác, Đăng ký giao dịch bảo đảm mà chúng ta nói đến là đăng ký việc bảo đảm quyền lợi của chủ thể trong những quan hệ dân sự trái vụ được bảo đảm bằng tài sản (Vật) xác định Chiểu theo quy định của Chính phủ tại Nghị định 83/2010/NĐ-CP về

Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Khoản 1 Điều 2 có nêu rõ: “1 Đăng ký giao

dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảm đảm dùng tài sản

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm” Tuy nhiên

việc sử dụng thuật ngữ này thay thế cho thuật ngữ “Đăng ký vật quyền bảo đảm” có lẽ còn nhiều vấn đề để bàn Bởi thông thường, theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật có liên quan quy định về giao dịch bảo đảm không chỉ bằng các biện pháp bảo đảm bằng Vật mà còn có biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân (Bảo lãnh) Do đó khi nói đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm, nếu không tìm hiểu rõ ràng và chi tiết về quy định của pháp luật thì người đọc có thể dễ dàng nhầm lẫn giữa các biện pháp bảo đảm cho giao dịch và các biện pháp bảo đảm giao dịch được đăng ký Ngoài ra, việc quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm như trên cũng tạo nên một bất cập khá khó khăn trong công tác xác định vị trí, thứ tự ưu tiên thanh toán đối với những chủ thể có quyền trong quan hệ giao dịch bảo đảm bằng vật với những chủ thể có quyền trong quan hệ giao dịch bảo đảm bằng biện pháp bảo lãnh

Như vậy, Đăng ký vật quyền bảo đảm nói theo cách đơn giản thì nó là

một thủ tục pháp định nhằm ghi nhận quyền được bảo đảm cho giao dịch trái

vụ bằng tài sản bảo đảm mà bên có nghĩa vụ mang ra nhằm bảo đảm cho những nghĩa vụ mà mình phải thực hiện đối với người có quyền

23

Dưới góc độ pháp luật, Đăng ký vật quyền bảo đảm vừa là phương thức đăng ký quyền được bảo đảm của các chủ thể, vừa là yêu cầu tất yếu đối với họ nhằm bảo đảm cho quyền lợi của mình trong quan hệ giao dịch dân sự được bảo đảm bằng một vật, vừa là thủ tục thông báo với người thứ ba về tình trạng pháp

lý của tài sản bảo đảm, tạo nên căn cứ xác lập quyền đối kháng với người thứ

ba, cũng như căn cứ xác lập quyền tưu tiên trong xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ

Dưới góc độ chính trị - xã hội, Đăng ký vật quyền bảo đảm là công cụ quản lý và điều chỉnh cụ thể của nhà nước đối với những giao dịch dân sự có sự bảo đảm của tài sản (vật), Nhà nước là chủ thể ghi nhận quyền bảo đảm của bên

có quyền được bên bảo đảm cho phép khai thác quyền lợi trên tài sản đó Kèm theo đó, Nhà nước thực hiện công tác xác minh thông tin pháp lý về tài sản bảo đảm nhằm cung cấp cho người thứ ba ngoài quan hệ bảo đảm được biết về thông tin tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Ngoài ra, Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội khi xảy ra tranh chấp, là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể có quyền được xác lập trên tài sản bảo đảm

Dưới góc độ kinh tế-thương mại-dân sự, Đăng ký giao dịch bảo đảm là công cụ khai thác thông tin của các chủ thể có mong muốn tham gia vào quan

hệ giao dịch dân sự có liên quan đến vật bảo đảm Việc khai thác thông tin này nhằm xác định tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, dựa vào đó xác định mức

độ thiệt hại, nguy hiểm nếu chủ thể đó tham gia xác lập giao dịch có liên quan tới vật bảo đảm

Một vấn đề cần lưu ý đó là cần phân biệt được Đăng ký vật quyền bảo đảm và Đăng ký vật bảo đảm Tuy có sự khác nhau về ngôn từ thể hiện nhưng không tránh khỏi có sự nhầm lẫn về mặt ngữ nghĩa của hai thuật ngữ này

24

Về bản chất, Đăng ký Vật quyền bảo đảm là đăng ký giao dịch bảo đảm,

là hoạt động ghi vào sổ đăng ký các giao dịch được bảo đảm, nó là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tiến hành theo một trình tự, thủ tục luật định nhằm bảo đảm hiệu lực của các giao dịch bảo đảm hoặc có hiệu lực đối kháng với người thứ ba Khác với Đăng ký vật quyền bảo đảm, Đăng ký vật bảo đảm là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký hiện trạng của tài sản, xác định chủ sở hữu của tài sản và tình trạng pháp lý của tài sản đó

Về mục đích, Đăng ký vật quyền bảo đảm là đăng ký sự ghi nhận Quyền được bảo đảm của người có quyền trong quan hệ giao dịch được bảo đảm Ví

dụ như: Nguyễn Văn A và Phạm Văn B cùng nhau lên Cục đăng ký giao dịch bảo đảm để đăng ký bảo đảm cho giao dịch dân sự trước đó mà A và B đã ký là buộc B phải trả cho A 10 triệu đồng nếu B không hoàn thành nghĩa vụ phải hoàn thành việc xây xong một bức tường, và để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình

sẽ được thực hiện buộc B phải giao ra cho A một tài sản có giá trị tương đương với công việc đó Còn Đăng ký vật bảo đảm là việc xác định tài sản được đem

ra bảo đảm cho giao dịch dân sự trước đó Như ví dụ trên, B sẽ phải sử dụng tài sản của mình là một chiếc xe máy (trị giá 11 triệu đồng) để bảo đảm cho công việc mà mình cần thực hiện Chiếc xe máy này chính là Tài sản bảo đảm được đăng ký là vật bảo đảm

Nói tóm lại, Đăng ký vật quyền bảo đảm là quá trình ghi nhận quyền được bảo đảm của chủ thể có quyền thông qua việc xác định tài sản bảo đảm của người bảo đảm nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ phải thực hiện của người bảo đảm đối với người nhận bảo đảm Đây là phương thức bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền nhằm xác lập quyền được bảo đảm trong thanh toán nghĩa

vụ và quyền đối kháng với người thứ ba ngoài quan hệ bảo đảm

25

1.4 Ý nghĩa của đăng ký vật quyền bảo đảm

Thực tiễn xã hội hiện nay cho thấy, Đăng ký vật quyền bảo đảm đã và đang ngày càng khẳng định vài trò và vị thế của nó trong mội trường dân sự - kinh tế - thương mại của nền kinh tế hiện đại Không chỉ dừng lại ở vai trò trên lĩnh vực lý luận, việc thực tiễn áp dụng pháp luật cũng như xây dựng và hoàn thiện nó càng làm cho việc Đăng ký vật quyền bảo đảm ngày càng là một yếu tố quan trọng để đảm bảo cho các giao dịch dân sự trong xã hội dân sự hiện nay

Ở các nước trên thế giới, Đăng ký vật quyền bảo đảm được thực hiện như một biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý cho các bên trong quan hệ giao dịch có nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản (vật), đặc biệt là nhằm bảo vệ một cách hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm trong quan hệ giao dịch bảo đảm cũng như quyền và lợi ích của người thứ ba

Đăng ký Vật quyền bảo đảm là việc Nhà nước (hoặc các chủ thể khác do Nhà nước ủy quyền) công nhận một tình trạng pháp lý của một vật đã được sử dụng để bảo đảm cho một nghĩa vụ dân hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhát định Giá trị pháp lý thực sự của Hành vi Đăng ký vật quyền bảo đảm không phải chỉ nhằm chứng minh sự tồn tại thực tế về mặt pháp lý của giao dịch bảo đảm đã đăng ký, mà còn là cơ sở để thừa nhận việc một tài sản đã được chủ sở hữu đem

ra bảo đảm cho việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự cho chính họ hoặc cho một người khác với bên có quyền Hành vi này sẽ là căn cứ pháp lý để làm phát sinh quyền được ưu tiên thành toàn nghĩa vụ của bên bảo đảm cho bên nhận bảo đảm khi nghĩa vụ của bên bảo đảm không được hoàn thành Không chỉ vậy, hành vi này còn là căn cứ xác định quyền được ưu tiên thanh toán trước của người nhận bảo đảm với các chủ thể có quyền lợi trên vật khác Điều này đồng nghĩa với việc chúng ta coi Đăng ký vật quyền bảo đảm là hành vi đánh

26

dấu thứ tự hình thành các giao dịch bảo đảm đã được xác lập đối với một tài sản

và từ đó xác định thứ tự ưu tiên thành toán khi xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ cho nhiều chủ nợ có bảo đản bằng một tài sản

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký Quan

hệ Vật quyền bảo đảm được đăng ký có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kề từ thời điểm đăng ký, đây được coi là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp tài sản bảo đảm được đưa ra để xử lý nhằm thành toán nghĩa

vụ, nghĩa là kể từ thời điểm đó, chủ nợ có bảo đảm sẽ có quyền lợi được pháp luật bảo vệ nhằm đối kháng với các chủ nợ khác có quyền và lợi ích liên quan cũng được xác lập trên tài sản bảo đảm Chủ thể nào đăng ký trước sẽ được căn

cứ vào thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Do vậy, để bảo vệ quyền lợi của minh, bên nhận bảo đảm được phép yêu cầu đăng ký được quyền bảo đảm cho giao dịch đó càng sớm càng tốt, đặc biệt là trước khi thực hiện giao dịch

Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình Điều này vô cùng quan trọng trong nền tài chính hiện đại, vì thương nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh buộc phải có tài sản trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được sản phẩm của mình, nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa

27

màng Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình

Đăng ký vật quyền bảo đảm có vai trò công khai hóa các giao dịch bảo đảm của mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm kiếm thông tin, qua đó giúp họ có được các thông tin chính xác, tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi quyết định xác lập các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại đặc biệt đối với hoạt động đầu tư và tín dụng Đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký, do đó việc tìm hiểu thông tin trước khi quyết định xác lập gia dịch sẽ giúp cho người thứ ba tránh được các rủi ra Kết quả tìm hiểu thông tin về tài sản mà họ dự định giao dịch có liên quan đến sẽ giúp họ có những quyết định phù hợp và có lợi nhất cho mình Cơ chế tìm hiểu thông tin này sẽ như một biệt pháp phòng ngừa rủi ro để tổ chức,

cá nhân bảo vệ quyền lợi của mình, tránh trường hợp bị lừa hoặc bị nhầm lẫn

mà thực hiện các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký sử dụng làm vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, tài sản bị hàn chế quyền bảo đảm hoặc không thuộc quyền sở hữu của người bảo đảm

Trong công tác áp dụng pháp luật vào thực tiễn đời sống, Đăng ký vật quyền bảo đảm đóng góp không nhỏ trong vai trò là căn cứ xác định quyền và lợi ích của các bên chủ thể tham gia công tác thực thi pháp luật Đối với luật thi hành án dân sự, việc xác định được tài sản bảo đảm góp phần hữu hượu cho công tác kê biên tài sản được thực hiện đầy đủ và đúng với quyền lợi của các bên Bên cạnh đó, Đăng ký vật quyền bảo đảm còn là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, giúp cho công tác xét xử được diễn ra dễ dàng và nhanh chóng hơn trong việc xác đinh quyền và lợi ích của các bên liên quan có tranh chấp về tài sản bảo đảm

Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của ) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế

Hiện nay, nước ta cũng đã và đang xây dựng luật Đăng ký giao dịch bảo đảm với mục tiêu thiết lập cơ chế minh bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản, góp phần bảo vệ quyền dân sự chính đáng của mọi cá nhân và tổ chức Đây được coi là một dịch vụ hành chính công do Nhà nước cung cấp cho khách hang là tổ chức, cá nhân để giúp họ tự bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trước các rủi ro pháp lý trong quá trình thiết lập xác quan hệ giao dịch bảo

29

đảm Dịch vụ này không có tính chất một hoạt động thương mại nên không nhằm mục tiêu thu lợi nhuận mà Nhà nước chỉ thu một khoản lệ phí vừa đủ để thực hiện tốt nhất dịch vụ này trở nên đơn giản nhất Chi phí này không quá lớn

để khiến cho người dân có thể tiếp cận được một cách dễ dàng đối với dịch vụ Đăng ký giao dịch bảo đảm cũng như tìm kiếm các thông tin về những giao dịch bảo đảm đã được đăng ký hay thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

2.1 Mô hình hệ thống các cơ quan đăng ký được tổ chức phân tán, không tập trung

2.1.1 Đặc điểm của mô hình

Mô hình Đăng ký vật quyền bảo đảm phân tán không tập trung được hình thành cho đến nay đã hơn nửa thế kỉ Mô hình này từng được các nước có

hệ thống cơ quan đăng ký khá hoàn thiện về chể chế cũng như năng lực hoạt động ở Châu Âu hay như Nhật Bản và Úc đã áp dụng

Tại các quốc gia xây dựng hệ thông cơ quan Đăng ký vật quyền bảo đảm theo mô hình này thì Nhà nước quy định việc đăng ký sở hữu và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với mỗi loại tài sản được thực hiện tại một cơ quan đăng ký nhất định Những nhà làm luật tại các quốc gia này dựa vào đặc điểm và tính chất của từng vật đã được đăng ký sở hữu tại cơ quan Đăng ký sở hữu mà quy

31

định về hình thức, thủ tục cũng như cơ quan nhận Đăng ký giao dịch bảo đảm riêng biệt, tương ứng với mỗi loại tài sản cũng như phù hợp với tính chất của vật trong các giao dịch được bảo đảm

Đối với mô hình đăng ký này, một tài sản nhất định sẽ được kê khai thông tin cũng như tình trạng pháp lý tại cơ quan được đăng ký quyền sở hữu Đặc điểm này xuất phát từ việc nhà làm luật chú trọng đến nguồn gốc và nơi phát sinh vị trí pháp lý của tài sản Khi xác định được nơi chứa đựng nguồn gốc tài sản, tất cả những giao dịch liên quan đến giá trị pháp lý của tài sản này sẽ gắn chặt với một cơ quan nhà nước được giao thẩm quyền nhất định

Với mô hình Đăng ký vật quyền bảo đảm mà gắn việc Đăng ký vật quyền bảo đảm với việc đăng ký sở hữu tài sản tạo nên sự ràng buộc giữa hành

vi giao dịch bảo đảm bằng vật với việc đăng ký sở hữu, do vậy hình thành nên

sự phân tách các loại tài sản được sử dụng trong giao dịch bảo đảm với các tài sản thực tế có thể sử dụng để bảo đảm nhưng không được phép dùng làm vật bảo đảm dựa trên nguyên tắc đăng ký sở hữu

2.1.2 Ưu điểm của mô hình

Với việc ghi nhận việc Đăng ký vật quyền bảo đảm, mô hình đăng ký phân tán, không tập trung cũng có những ưu điểm nhất định để khai thác giá trị của tài sản dành cho việc bảo đảm giao dịch

Có thể thấy, việc tổ chức mô hình Đăng ký giao dịch bảo đảm lại gắn liền với đăng ký sở hữu tài sản là một trong những biện pháp hữu hiệu thể hiện quyền lực nhà nước được quản lý chặt chẽ Việc quy định những tài sản đã đăng ký sở hữu được phép tham gia vào việc đăng ký giao dịch bảo đảm góp phần giúp nhà nước quản lý dễ dàng hơn các hành vi cũng như hợp đồng giao dịch của các chủ thể Những giao dịch này không tuân thủ theo quy định của nhà nước về Đăng ký sở hữu cũng như Đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ không có

Không chỉ dừng lại ở việc có thể tìm kiếm thông tin tài sản nhằm tạo lập nên các hợp đồng có lợi cho mình, với việc xây dưng hệ thống đăng ký vật quyền bảo đảm như trên, các chủ thể sau khi xác lập được quan hệ giao dịch có liên quan đến tài sản bảo đảm có thể dễ dàng tìm kiếm các tổ chức, cá nhân và

cơ quan đăng ký sở hữu để thực hiện những hoạt động bảo vệ quyền và lợi ích của mình một cách nhanh chóng và dễ dàng hơn Khi xảy ra tranh chấp, việc xác định tình trạng pháp lý của tài sản cũng như xác định chủ thể đang nắm giữ tài sản hay chủ thể có quyền ưu tiên trước nhất đối với tài sản, để các chủ thể khác có thể nhanh chóng thực hiện những hoạt động nhằm bảo đảm lợi ích được xác lập của mình, trách xảy ra thiệt hại do tranh chấp giữa các bên

Với hệ thống Đăng ký vật quyền này, quyền được khai thác thông tin và tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm cho các chủ thể được bảo vệ rất chặt chẽ Bên cạnh đó, việc bảo vệ quyền lực nhà nước cũng như công tác quản lý nhà nước về Đăng ký sở hữu và Đăng ký vật quyền bảo đảm cũng được chặt chẽ và thống nhất Do vật, một số nước có hệ thống Đăng ký này đã khai thác tốt

33

những ưu điểm đó nhằm phục vụ công cuộc quản lý đất nước và nhu cầu thông tin của các chủ thể khi xác lập giao dịch có liên quan đến tài sản bảo đảm

2.1.3 Nhược điểm của mô hình

Bất cứ mô hình hoạt động nào được hình thành cũng nhằm mục đích bảo

vệ cho một nhu cầu nhất định Do đó khi được hình thành và áp dụng, mô hình Đăng ký vật quyền bảo đảm nào cũng bảo vệ những mong muốn về lợi ích mà người thiết lập nên hệ thống này mong muốn Do được xây dựng nên để bảo vệ một số lợi ích nhất định, do đó với những lợi ích mà không được nó hướng tới

sẽ tạo nên những nhược điểm khi đặt mô hình này vào một các nhìn tổng quát

về sự tương tác của nó với thế giới khác quan

Với những đặc điểm của mình, hệ thống Đăng ký vật quyền bảo đảm phân tán cũng mang những nhược điểm nhất định

Có thể nói, mô hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm gắn liền với cơ quan đăng ký quyền sở hữu cho thấy rất rõ mục tiêu trước hết và chủ yếu

mà hệ thống mô hình tổ chức này hướng tới là phục vụ công tác quản lý nhà nước Do đó, mục tiêu bảo đảm cho các giao dịch được thuận lợi, nhanh chóng, minh bạch và công khai còn bị hạn chế Quy định này tạo nên sự xâm nhập nhất định của cơ quan nhà nước đến thực tiễn xác lập hợp đồng giao dịch bảo đảm

Từ đó hạn chế quyền lợi của các chủ thể khi tham gia thực hiện hoạt động kinh doanh, giao lưu dân sự

Thêm nữa, nhược điểm của mô hình này còn tạo nên sự tiêu tốn thời gian đáng kể, do việc đăng ký giao dịch bảo đảm phải gắn liền với một địa điểm nhất định phụ thuộc vào cơ quan đăng ký quyền sở hữu Do đó khi thực hiện nhiều giao dịch dân sự liên quan đến tài sản bảo đảm buộc các chủ thể phải dựa vào tưng loại tài sản và từng cơ quan Đăng ký sở hữu mà tiền hành đăng ký ở từng địa điểm Cũng do vậy, để hoạt động giao dịch dân sự muốn được tiến hành

34

cũng làm tiêu tốn đáng kể chi phi và tiền bạc, khiến cho giao dịch không còn giữ nguyên vẹn được giá trị về lợi ích ban đầu Do vậy, trong một vài trường hợp, mỗi khi giao kết hợp đồng liên quan đến tài sản bảo đảm, các bên chủ thể phải tiền hành đăng ký quyền cầm cố, quyền thế chấp tại nhiều cơ quan khác nhau

Ngoài ra, việc cho phép đăng ký giao dịch bảo đảm dựa trên căn cứ quyền sở hữu vô hình chung đã bị giới hạn hoạt động giao dịch Khi việc Đăng

ký giao dịch bảo đảm phải gắn với Đăng ký quyền sở hữu tức là tài sản bảo đảm phải là tài sản đã được đăng ký sở hữu Trên thực tế, không phải tất cả tài sản có giá trị đều được đăng ký quyền sở hữu tại các cơ quan có thẩm quyền, nhưng khi đưa những tài sản này vào quan hệ giao dịch bảo đảm nó vẫn được chấp nhận bởi giá trị thực tế của tải sản cũng như tình trạng chiếm hữu thực tế của chủ sở hữu Do vậy, mô hình hệ thống đăng ký phân tán không tập trung sẽ hạn chế phạm vi các tài sản được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

2.2 Mô hình hệ thống đăng ký tập trung với cầm cố động sản và thế chấp bất động sản ở cơ quan đăng ký quyền sở hữu

2.2.1 Đặc điểm của mô hình

Mô hình đăng ký tập trung đối với cầm cố động sản và thế chấp bất động sản ở cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản là mô hình đã tồn tại và phổ biến ở Mỹ và Canada hơn 50 năm qua Sự tồn tại của mô hình này được hình thành trên mục đích xây dựng hệ thống đăng ký vật quyền bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - chính trị - địa lý không cho phép tổ chức mô hình với mức

độ tập trung cao Hiện nay mô hình đăng ký này vẫn đang được áp dụng tại bang Quebéc – Canada

Tại tỉnh Québec-Canada, pháp luật quy định quyền sở hữu tại 73 quận (đơn vị hành chính) do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý Do đó có 73 văn

35

phòng đăng ký tại 73 quận Hệ thống tin học được xây dựng căn cứ trên 73 quận đó Trung tâm xử lý tập trung về tin học tại Montreal (có 1 trung tâm thay thế tại Mỹ) Các trung tâm nhỏ (8 trung tâm ở Huntington, Vaudreuil, Chateaguay, Laprairie, Vercheres, Montreal, Beauhainois) có các văn phòng nhỏ nhưng hoạt động tập trung, thống nhất 8 trung tâm tin học đăng ký bằng điện tử; 73 văn phòng (quầy) đăng ký bằng giấy (vì hệ thống khuyến khích khách hàng đăng ký bằng điện tử chứ không phải bắt buộc), nhưng sau một thời gian thì số khách hàng đăng ký bằng điện tử ngày càng nhiều hơn Có 98% tìm hiểu thông tin bằng điện tử Căn cứ trên báo cáo của Công chứng viên thì có 25-35% đăng ký quyền sở hữu đất đai bằng điện tử và khoảng 70% đơn đăng ký bằng giấy qua 73 văn phòng[20]

Theo mô hình này, việc đăng ký thế chấp và đăng ký các lợi ích khác liên quan đến bất động sản được thực hiện tại chính cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản Hệ thống đăng ký quyền sở hữu bất động sản này được tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối với thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng cầm cố động sản và các lợi ích khác liên quan đến động sản thì được đăng ký duy nhất tại một cơ quan trung ương với các chi nhánh đặt tại địa phương

Việc xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tập trung đối với động sản bằng biện pháp cầm cố đặt ra một yêu cầu cho hệ thống này là cần phải phát triển hệ thống tra cứu thông tin về tài sản bảo đảm sao cho hoàn thiện và hiện đại Việc tra cứu thông tin và tình trạng pháp lý của tài sản có thể được các chủ thể có nhu cầu khai thác thông tin tìm kiếm một cách dễ dàng và nhanh chóng Do đó, khi tiến hành việc xây dựng mô hình đăng ký vật quyền bảo đảm tập trung đối với động sản là phương pháp tối ưu nhất cho việc hệ thống hóa thông tin về tài sản bảo đảm dành cho người tra cứu