Đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận thanh xuân, thành phố hà nội

Theo nghĩa rộng, TTBĐS là hệ thống các quan hệ, thông qua đó mà các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện Theo các nhà kinh tế học thị trường bất động sản là tập hợp các s

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

************

Đặng Thị Dung

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO

DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

************

Đặng Thị Dung

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO

DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Đình Bồng

Hà Nội – 2017

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Cơ sở lý luận về sàn giao dịch bất động sản 5

1.1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản 5

1.1.2 Thị trường Bất động sản 7

1.1.3 Sàn giao dịch BĐS 13

1.2 Cơ sở pháp lý về hoa ̣t đô ̣ng của Sàn giao dịch bất động sản 17

1.2.1 Chính sách phát triển Thị trường Bất động sản 17

1.2.2 Hệ thống pháp luật 18

1.2.3 Các văn bản pháp luật liên quan khác 25

1.3 Cơ sở thực tiễn về sàn giao dịch bất động sản 29

1.3.1.Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 29

1.3.2 Tình hình hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản tại một số địa phương : Thành phố Hồ Chí minh, Đà Nẵng 36

1.3.3 Sàn Giao dịch bất động sản ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 39 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, HÀ NỘI 46

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thanh Xuân, Hà Nội 46

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường 46

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47

2.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 49

2.2 Thực trạng Thị trường bất động sản bất động sản quận Thanh Xuân giai đoạn 2011- 2016 52

2.2.1 Điều kiện hình thành thị trường bất động sản quận Thanh Xuân 52

2.2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Quận Thanh Xuân 53

2.2.3.Thực trạng sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Hà Nội 56

2.3 Đánh giá hoạt động của sàn giao dịch BĐS trên địa bàn quận Thanh Xuân Hà

Nội giai đoạn 2011- 2016 99

2.3.1 Đánh giá tình hình thực hiện các quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS 99

2.3.2.Đánh giá về hiệu quả hoạt động của các mô hình sàn giao dịch BĐS 100

2.3.3 Về mức thù lao và hoa hồng 102

2.3.4.Những hạn chế, yếu kém còn tồn tại trong các mô hình sàn giao dịch BĐS và nguyên nhân 102

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ, NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 105

3.1 Định hướng phát triển Thị trường bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 105

3.2 Định hướng tổ chức hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 106

3.3 Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 106

3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách, pháp luật 106

3.3.2 Nhóm giải pháp về tăng cường năng lực tổ chức, cán bộ, cơ sở vật chất kỹ thuật 107

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109

1 Kết luận 109

2 Kiến nghị 110

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111

PHỤ LỤC 114

Phụ lục : Mẫu phiếu điều tra 114

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1-1: Phân loại thị trường 9

Bảng 2-1: Chuyển dịch cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Thanh Xuân 48

Bảng 2-2: Diện tích các loại đất được thành phố phân bổ cho quận Thanh Xuân 50

Bảng 2-3: Kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011- 2015 quận Thanh Xuân, TP Hà Nội 51

Bảng 2-4: Chỉ số giá giao dịch Bất động sản căn hộ chung cư Quý III/2016 54

Bảng 2-5: Trách nhiệm, quyền ha ̣n của các bô ̣ phâ ̣n ta ̣i sàn GDBĐS Hoàng Vương 60

Bảng 2-6: Cơ sở vâ ̣t chất Sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương 63

Bảng 2-7: Trách nhiệm, quyền hạn và nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên

sàn giao dịch BĐS Đất Xanh miền Bắc 70

Bảng 2-8: Cơ sở vâ ̣t chất SGDBĐS Đất Xanh Miền Bắc 74

Bảng 2-9: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS NewStarland 80

Bảng 2-10: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Newstarland 83

Bảng 2-11: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS Hapulico 88

Bảng 2-12: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Hapulico 91

Bảng 2-13: Cơ cấu nguồn nhân lực của sàn giao dịch BĐS Kiều Anh 94

Bảng 2-14: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS Kiều Anh 94

Bảng 2-15: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Kiều Anh 96

Bảng 2-16: Tình hình tuân thủ quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS 100

Bảng 2-17: Số lượng giao dịch BĐS tại các sàn giao dịch BĐS 101

Bảng 2-18: Mức thù lao, hoa hồng khi giao dịch BĐS của các sàn giao dịch BĐS 102

DANH MỤC HÌNH

Hình 1-1: Biều đồ tỉ lệ doanh nghiệp đăng ký hoạt động mới theo lĩnh vực 35

Hình 1-2: Biểu đồ tỉ lệ vốn đăng ký theo lĩnh vực 35

Hình 2-1: Sơ đồ vị trí Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội 46

Hình 2-2: a) Nút giao cắt Khuất Duy Tiến, Nguyễn Trãi với hệ thống giao thông hiện đại; b)Tuyến đường Lê Văn Lương với các dự án BĐS chạy dọc 2 bên đường; c: Khu tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ cao cấp Royal City; d: Tổ hợp dự án Hapulico Complex 56

Hình 2-3: Sơ đồ tổ chức sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương 59

Hình 2-4: Quy trình giao dịch tại sàn GDBĐS Hoàng Vương 65

Hình 2-5: (a) Chung cư Hanoi Landmark 51 – 48 Vạn Phúc,Hà Đông ; (b) Chung cư Handi Resco – 89 Lê Văn Lương; (c) Dự án Hanoi Aqua Central – 44 Yên Phụ, Ba Đình 67

Hình 2-6: Sơ đồ tổ chức sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc 70

Hình 2-7: Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Đất Xanh miền Bắc 76

Hình 2-8: (a) Vinhomes Liễu Giai; (b) Chung cư eco homes 77

Hình 2-9: Mô hình, cơ cấu tổ chức sàn GDBĐS NewStarland 79

Hình 2-10: Quy trình giao dịch tại sàn BĐS NewStarland 84

Hình 2-11: (a) Chung cư Vinhomes Times City; (b) 11b Biệt thự Vinhomes Riverside; (c) 11c Hệ thống Vinpearl Resort & Villas dọc các bờ biển Việt Nam 86

Hình 2-12: Mô hình cơ cấu tổ chức của sàn Hapulico 88

Hình 2-13: Mô hình tổ chức sàn BĐS Kiều Anh 94

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Đặng Thị Dung

Tôi xin chân thành cảm ơn sự nhiệt tình giúp đỡ của các cán bộ công tác tại các sàn giao dịch bất động sản đã giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, khai thác thông tin

Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân, gia đình, bạn bè đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành Luận văn này

Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên Luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự chỉ dẫn và góp ý của thầy, cô giáo cùng các bạn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 20 tháng 3 năm 2017

Học viên

Đặng Thị Dung

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Việt Nam đang trong thời kì đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giớivà khu vực Thị trường bất động sản (TTBĐS) được hình thành, cùng các thị trường hàng hóa, tài chính, khoa học công nghệ, lao động nhằm tạo lập đồng bộ

cơ chế thị trường định hướng XHCN

Năm 2006 Quốc hội đã ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), nhằm thế chế hóa chính sách phát triển thị trường bất động sản theo nghị quyết đại hội X (2006) Luật đã quy định cụ thể về nguyên tắc và các hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong đó có quản lý sàn giao dịch BĐS

Năm 2014, Quốc Hội đã ban hành Luật Kinh Doanh BĐS mới thay thế cho Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 tạo hành lang pháp lý cho TTBĐS hoạt động thông thoáng và tuân thủ pháp luật, ngày nay TTBĐS được đánh giá là thị trường tiềm năng, phát triển khá nhanh về quy mô và loại hình

Tuy nhiên TTBĐS tại Việt Nam hiện nay không có đầy đủ thông tin về hàng hóa BĐS, TTBĐS không hoàn hảo và thiếu tính minh bạch vẫn còn xuất hiện những cơn sốt giá ảo của các dự án chung cư hay đất nền do chính các sàn BĐS và chủ đầu

tư làm giá, trên thị trường có rất nhiều giao dịch phi chính thức nhằm trốn nộp thuế cho Nhà Nước làm thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia TTBĐS

Thanh Xuân là một quận nội đô của Hà Nội, nơi có lịch sử phát triển văn hóa, kinh tế, chính trị lâu đời của thủ đô Trong những năm gần đây, quận Thanh Xuân có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá mạnh mẽ, thị trường BĐS trong địa bàn quận diễn ra khá sôi động với hàng loạt các dự án chung cư từ bình dân đến cao cấp, đáng kể đến như: Royal City (thành phố hoàng gia) của tập đoàn Vingroup, căn

hộ vườn trong phố Imperia Garden, hay Hapulico Complex là tổ hợp các công trình thương mại, văn phòng, nhà ở cao cấp Vì lẽ đó, rất nhiều các sàn giao dịch BĐS

đã được thành lập để đáp ứng việc phục vụ khách hàng có nhu cầu muốn mua bán các BĐS Quá trình phát triển không ngừng các dự án bất động sản tại quận Thanh Xuân mang lại diện mạo mới, thúc đẩy tích cực đến sự tăng trưởng kinh tế của quận, giúp nâng cao mức sống người dân, cơ sở hạ tầng được cải thiện rõ rệt Tuy

2

nhiên bên cạnh những tích cực của thị trường BĐS vẫn còn nhiều những hạn chế trong việc hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn, gây khó khăn trong việc quản lý của quận Thanh Xuân

Trong bối cảnh trên, học viên đã chọn đề tài Luận văn Thạc sỹ ”Đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sảntrên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2011 - 2016 làm cơ sở đề xuất giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, pháp lý, thực tiễn về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân giai đoạn 2011 - 2016

- Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2016

- Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trong phạm vi địa

giới hành chính quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2011 – 2016

- Phạm vi, đối tượng nghiên cứu: Sàn giao dịch bất động sản gồm tổ chức bộ

máy, chức năng nhiệm vụ, thực trạng và kết quả hoạt động hoạt động

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát:

3

Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê về thị trường bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016 qua các hình thức: Điều tra, thu thập tài liệu; điều tra bằng phiếu điều tra

+ Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản pháp luật

có liên quan đến quy định về điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản của Nhà Nước Điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất của quận Thanh Xuân

+ Điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra: Tiến hành điều tra 5 sàn BĐS tiêu biểu của quận Thanh Xuân, mỗi sàn giao dịch bất động sản phát

đi 40 phiếu điều tra với các nội dung điều tra về: cơ sở vật chất của sàn giao dịch BĐS, tình hình tuân thủ quy định về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS, tình hình hoạt động thực tế của sàn giao dịch BĐS Mẫu phiếu điều tra

đã được đính kèm tại phụ lục của luận văn

- Phương pháp thống kê, tổng hợp:

Kết quả điều tra thông tin ban đầu theo phương pháp điều tra, khảo sát cho các dữ liệu thô về các đặc trưng riêng biệt của từng sàn giao dịch BĐS Các dữ liệu này mang tính chất rời rạc, rất khó quan sát để đưa ra các nhận xét chung cho đối tượng nghiên cứu là sàn giao dịch BĐS Để có được một tài liệu phản ánh tổng quan

và khái quát về đối tượng nghiên cứu từ các thông tin riêng biệt của từng sàn giao dịch, việc sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp để sắp xếp lại, hệ thống hóa, phân loại theo các vấn đề cần nghiên cứu là rất cần thiết

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, tổng hợp số liệu qua các các năm để làm rõ thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu Sản phẩm của phương pháp thống kê, tổng hợp là đã khái quát được đầy đủ các thông tin về: mô hình tổ chức, cơ sở vật chất kỹ thuật, quy trình giao dịch, kết quả hoạt động, các mức phí và định mức thu phí của 5 điểm sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân đã chọn điều tra

- Phương pháp xử lý số liệu:

Số liệu điều tra nghiên cứu được phân loại chi tiết cho từng sàn BĐS tại 5 điểm nghiên cứu, tiến hành điền các số liệu đã điều tra vào các bảng biểu để tiến hành phân tích, so sánh và xử lý bằng phần mềm Microsof Excel

4

- Phương pháp phân tích, so sánh:

Từ những số liệu đã được thống kê, tổng hợp và xử lý dưới dạng các bảng biểu, sơ đồ của 5 điểm sàn giao dịch BĐS điều tra, tiến hành phân tích, so sánh đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016 Phân tích, so sánh về tính hiệu quả trong cơ cấu

tổ chức, kết quả hoạt động, các mức phí thù lao hoa hồng của các mô hình sàn giao dịch BĐS đang hoạt động trong địa bàn quận Thanh Xuân Từ đó đưa ra những điểm hạn chế, yếu kém còn tồn tại trong các mô hình sàn giao dịch BĐS; nguyên nhân chính của những hạn chế, yếu kém đó và phân tích để tìm ra các giải pháp phù

hợp

- Phương pháp chuyên gia:

Phương pháp chuyên gia được sử dụng để lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia Các chuyên gia để lấy ý kiến tham khảo về các nhận định, đánh giá

về vấn đề nghiên cứu có trình độ cao, rất uy tín trong trong lĩnh vực nghiên cứu về BĐS Mỗi chuyên gia sẽ có những ý kiến riêng và bổ sung lẫn nhau, sau đó sẽ tổng hợp các ý kiến các chuyên gia, đưa về những ý kiến đa số để đưa ra những phân tích, đánh giá có độ tin cậy cao về các vấn đề liên quan đến sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân, qua đó đề xuất định hướng giúp cải thiện thị trường ngày càng tốt hơn

Có 2 hình thức sử dụng chính khi dùng phương pháp chuyên gia trong bài luận văn: Thứ nhất, phỏng vấn trực tiếp các chuyên gia làm việc trong lĩnh vực BĐS, đó là một số các chủ doanh nghiệp, giám đốc các sàn giao dịch BĐS có uy tín trong thị trường BĐS tại Hà Nội để đưa ra những bất cập, những đánh giá về các

mô hình sàn giao dịch BĐS hiện nay và đề xuất các giải pháp Thứ hai, tổng hợp các ý kiến các chuyên gia đầu ngành về thị trường BĐS của Việt Nam trên các bài báo cáo, các thông tin tổng hợp từ các cuộc hội thảo BĐS, các tạp chí kinh tế uy tín

để đưa ra những nhận định cập nhật về thị trường BĐS và các chính sách, định hướng cho sự phát triển của thị trường BĐS cũng như các loại hình sàn giao dịch BĐS

5

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận về sàn giao dịch bất động sản

1.1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản

1.1.1.1 Bất động sản

Bất động sản (BĐS) là tài sản không thể di dời được theo quan điểm triết tự (chẻ chữ) nguyên nghĩa (nguồn gốc tiếng Hán - Việt, trong đó “bất động” là không thể di dời, di chuyển được, “sản” là tài sản) Tính chất của BĐS trước hết được hình thành từ thuộc tính vốn có của đất đai là có vị trí cố định

Theo tiêu chuẩn Th ẩm định giá quốc tế 2005 thì “BĐS được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người ta ̣o nên gắn liền với đất Đó là những vâ ̣t hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được , cùng với tất cả những gì nằm ở trên , phía trên hay dưới mă ̣t đất.”

Đây là mô ̣t đi ̣nh nghĩa khá phổ biến , luâ ̣t pháp của nhiều nước trên thế giới quy đi ̣nh về BĐS cũng gần với đi ̣nh nghĩa này Luâ ̣t pháp hầu hết các quốc gia đều coi BĐS là đất đai và những tài sả n gắn liền với đất , được xác đi ̣nh bởi vi ̣ trí đi ̣a lý của đất Tuy nhiên, mỗi nước la ̣i có những quan điểm rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đại được coi là BĐS

Tại Việt Nam, theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015[15] quy định :

“ Điều 107 Bất động sản và động sản

1 Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

1.1.1.2 Hàng hóa bất động sản

Bất đô ̣ng sản là mô ̣t hàng hó a đă ̣c biê ̣t , bởi vì BĐS có đầy đủ những đă ̣c điểm của hàng hóa nói ch ung và còn có những đă ̣c điểm riêng biê ̣t Trong nền kinh

Không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng [12]

Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau : BĐS có vi ̣ trí cố đi ̣nh và không có khả năng di dời; có tính lâu bền; là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm ; mang yếu tố thi ̣ hiếu và tâm lý xã hô ̣i ; chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với các bất động sản khác; chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước; phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của Nhà Nước

Thứ nhất, BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý , địa điểm và không có khả năng di dời Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có vị trí

cố định và có giới hạn về diện tích, không gian nên thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ đặc điểm này Các yếu tố về vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể , môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, kết cấu hạ tầng của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS Các BĐS có vị trí đặt tại trung tâm thành phố, giao thông thuận lợi , khả năng tiếp cận tốt với các khu trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại

Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của BĐS thể hiện ở 3 loại tuổi thọ: tuổi thọ vô hạn của đất đai, tuổi thọ vật lý (tức tuổi thọ vật liệu xây dựng công trình), tuổi thọ kinh tế (phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng công trình) Những dự án BĐS được đầu tư vốn lớn, chất lượng xây dựng tốt , mang tính chất ổn định , sử dụng lâu dài Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS

Thứ ba, là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm Do tính chất của từng thửa đất về diện tích, vị trí trên bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực đều đã được xác định và cố định Từng thửa đất đều có các tính phức tạp riêng về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS

7

Thứ tư, hàng hóa BĐS mang yếu tố thị hiếu và tâm lý xã hội Mỗi người đều

có những nhu cầu mua bán , giao di ̣ch các BĐS với những tiêu chí riêng , những nhu cầu khác nhau về vi ̣ trí, phong thủy, tâm linh

Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với các bất động sản khác Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ

Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất

đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS khác Ví

dụ, sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… theo trục đường đó

Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước Ta thấy, cũng như những hàng hoá bất động sản khác, BĐS là loại hàng hóa có giá trị rất lớn vì vậy đ ể có thể quản lý được hàng hoá này một cách bảo đảm an toàn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất Hàng hoá BĐS có mối liên quan chặt chẽ với đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đứng ra thay mặt quản lý, công cụ Nhà nước dùng để quản lý ở đây chính là pháp luật Vì vậy, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng lớn của chính sách pháp luật

Thứ bảy, hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của Nhà Nước Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó nghiên cứu thị trường BĐS đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường

1.1.2 Thị trường Bất Động Sản

1.1.2.1 Khái niệm về thi ̣ trường Bất Động Sản

Theo Viê ̣n Thẩm đi ̣nh giá Mỹ , thị trường bất động sản (TTBĐS) “là sự tương

tác giữa các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhâ ̣n tài sản khác như tiền”

Theo CBRE Viê ̣t Nam [5] TTBĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định Theo nghĩa rộng, TTBĐS là

hệ thống các quan hệ, thông qua đó mà các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện

Theo các nhà kinh tế học thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và

8

dịch vụ Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động

về đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn… giữa các chủ thể có liên quan (người tạo lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng và người thực hiện dịch vụ trung gian môi giới, định giá …) Những giao dịch về bất động sản dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định Do đó, một thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản và các giao dịch có liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản

Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản; thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên

quan đến việc tạo lập bất động sản [2]

Thực tế, TTBĐS tại Việt Nam là một lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ về bất động sản, trong đó người mua, người bán thỏa thuận với nhau về khối lượng, chủng loại, chất lượng và giá cả hàng hóa bất động sản Theo đó, TTBĐS ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ

1.1.2.2 Tính chất, đặc điểm của thi ̣ trường Bất Động Sản

TTBĐS gồm 3 nhóm yếu tố cấu thành chủ yếu: chủ thể của TTBĐS, Khách thể của TTBĐS, các tổ chức trung gian trong TTBĐS

Chủ thể của TTBĐS: là các chủ sở hữu BĐS có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS Trong điều kiện của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, bằng các quy định của pháp luật Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê

9

đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tạo lập và kinh doanh bất động sản là quan hệ mang bản chất hàng hóa tiền tệ Do đó, Nhà nước trở thành chủ thể của TTBĐS

Mặt khác, pháp luật nước ta cho phép các chủ thể sử dụng đất có quyền năng như: chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đấtvì vậy các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất gắn với tài sản trên đất hợp pháp có khả năng trở thành chủ thể của TTBĐS và được tham gia giao dịch một loại BĐS đặc biệt là quyền sử dụng đất và các BĐS khác gắn liền với đất Khách thể của TTBĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất

Khách thể của TTBĐS là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Các tổ chức trung gian trong TTBĐS: đây là các tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch BĐS, cung cấp thông tin về hàng hóa BĐS

1.1.2.3 Phân loại thi ̣ trường BĐS

- Phân loại thị trường quyền sử dụng đất

+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế

+ Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này, cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng đất

+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng

Bảng 1-1: Phân loại thị trường

Thị trường thứ cấp

(thị trường cấp III)

- Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp

- Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn

- Thị trường quyền sử dụng đất ở thành thị

- Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng

Nguồn: Lê Xuân Bá (2003) [1] 1.1.2.4 Các yếu tố tác động đến Thị trường Bất động sản

a) Quan hệ cung - cầu trong thị trường Bất Động Sản là yếu tố cơ bản tác động đến thị trường Bất động sản

- Cung bất động sản

Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa

ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định Ở đây

cụ thể những bất đô ̣ng sản c ăn hô ̣, đất nền , nhà thổ cư là hàng hóa BĐS được tham gia họat động kinh doanh trên thị trường

- Cầu bất động sản

Cầu bất động sản là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng

để mua, để thuê khối lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định

Nhu cầu tiêu dùng hàng hóa BĐS là vô cùng lớn, nhưng cầu về hàng hóa BĐS thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu về quy mô và đối tượng xuất hiện Cầu phải

là nhu cầu có khả năng thanh toán, tức là người mua BĐS phải là người có khả năng mua và sẵn sàng mua Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng không trở thành cầu trên thị trường, lại có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu tư kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có khả năng thanh toán

b) Các yếu tố tác động đến quan hệ cung cầu trên Thị trường BĐS

11

- Các yếu tố tác động đến nguồn cung bất động sản

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung chủ yếu là 5 yếu tố: chính sách pháp luật của Nhà nước; quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ; về giá bất động sản cho thuê; sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, yếu tố đầu vào

và chi phí phát triển bất động sản

Giá cả bất động sản là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung Cũng như các hàng hóa khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng, khi thị trường bất động sản cho thuê có nhu cầu lớn sẽ đẩy giá cho thuê lên cao, và lượng cung theo đó cũng tăng lên

Nhân tố tiếp theo làm thay đổi cung BĐS là các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình…thường làm cho nguồn cung dịch chuyển về phía cung giảm Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về phía cung tăng Chính vì vậy, sự can thiệp

có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung Mục đích sử dụng những hàng hóa thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Khi các mảnh đất được chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất dịch vụ thì lượng cung bất động sản trong trường hợp này sẽ tăng

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường làm thay đổi nguồn cung BĐS Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS

Các yếu tố nguyên vật liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng nguồn cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm Các yếu

12

tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau, thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên nguồn cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng

Khác với các hàng hóa thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất…Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền về sở hữu và quyền

về sử dụng về nhà đất là điều kiện để các nguồn đất đai, nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế -

xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thế đô thị hóa diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế, xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra sự thiếu hụt về cung BĐS Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển

đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS Dù bất luận là đa dạng hóa về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, văn phòng và các khu thương mại mới

có thể phát triển tiếp theo Nếu việc đầu tư xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn thì những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất, không thể trở thành nguồn cung BĐS Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung BĐS

Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cầu Bất động sản

Nguồn cầu BĐS là không cố định , nhu cầu sử dụng các loa ̣i hình BĐS là khác nhau tùy từng thời điểm Khi nền kinh tế phát triển nhanh chóng, tình hình xã

Giá cho thuê BĐS cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cầu thi ̣ trường BĐS Tùy từng thời điểm , có khi giá thuê văn phòng quá cao , khiến cho nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp có nhu cầu mua BĐS để đầu tư dài ha ̣n , cho thuê lấy dòng tiền hàng tháng cũng sẽ làm tăng nguồn cầu

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung - cầu thi ̣ trường BĐS

Sự hợp pháp hóa về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS Sự hoạt động công khai hóa của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hóa cơ cấu về cung Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị chi phối và điều tiết bởi các hoạt động sai luật, phạm pháp Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường BĐS, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu

1.1.3 Sàn giao dịch BĐS

1.1.3.1 Giao dịch bất động sản

a) Khái niệm về giao dịch bất động sản

- Giao dịch bất động sản: được hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác bao gồm:

+ Thế chấp (Mortager);

+ Nghĩa vụ (Charger);

+ Cho thuê (Lease);

+ Quyết định phê chuẩn (Assent);

+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);

14

+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);

+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);

+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác liên quan đến bất động sản

Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất động sản rất đa dạng trong các phương thức chuyển giao quyền, đó có thể là:

+ Một thỏa thuận thuê nhà đơn giản (Simple Ternancy Agreement);

+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);

+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);

+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);

+ Cho quyền địa dịch (Grant of Eeasememt);

+ Thế chấp (Mortgage);

+ Mua bán (Buying and Seling)

Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, giao dịch bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản; giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với nhau

- Văn tự giao dịch: là bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập như các bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện chuyển giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan đến BĐS Văn tự giao dịch

là căn cứ để cơ quan đăng ký BĐS xem xét đăng ký biến động và cấp giấy chủ quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua đăng ký pháp lý - đăng ký văn

tự giao dịch; đăng ký quyền

b Khái niệm của Sàn giao dịch bất động sản

Theo khoản 6 Điều 3 của Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 của Quốc hội năm 2014 [19] thì sàn giao dịch BĐS đươ ̣c hiểu như sau : “Sàn giao

15

dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán , chuyển nhươ ̣ng , cho

thuê, cho thuê la ̣i, cho thuê mua bất đô ̣ng sản”

Có hai loại sàn giao dịch BĐS:

c.Vai trò của sàn giao dịch BĐS

- Giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch BĐS, từ đó sẽ theo dõi, phân tích thi ̣ trường, từ đó sẽ đưa ra những chính sách điều tiết thi ̣ trường thích hợp

- Nhà nước sẽ kiểm soát được việc thu thuế do chuyển nhượng , mua bán sản phẩm bất đô ̣ng sản qua sàn , tránh thất thu thuế trong chuyển nhượng , mua bán BĐS bên ngoài

- Khi mo ̣i giao di ̣ch BĐS được thông qua sàn giao di ̣ch , thì mức giá BĐS sẽ minh ba ̣ch và có tính bình ổn Giá BĐS được công khai , nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ

đó làm lành mạnh hoá thị trường BĐS

- Sàn BĐS là nơi thể hiện rõ nhất về thị trường BĐS được diễn ra , tránh tình trạng làm thị trường ảo của giới đầu cơ nhằm đẩy giá BĐS lên , trục lợi , làm thị trường bi ̣ xáo trô ̣n về giá

- Sàn giao dịch BĐS góp phần phát triển hoạt động của thị trường BĐS mô ̣t cách chuyên nghiệp và chuyên môn hóa Đây là đơn vi ̣ chuyên hoa ̣t đô ̣ng dịch vụ tư vấn chuyên sâu, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường,

tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản

lý BĐS Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ BĐS chưa đưa vào hoạt động như đấu giá,

16

quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm,… Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động BĐS tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư

d Nô ̣i dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Sàn giao dịch BĐS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ giúp, tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải đi lại nhiều cơ quan

- Dịch vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc… Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các sàn giao dịch BĐS thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức

có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng… nhờ đó khi đến với sàn, người tham gia giao dịch sẽ được hỗ trợ và phục vụ đầy đủ, trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên quan Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời còn tạo cho người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấp thuận lợi…

- Thông tin về BĐS tại sàn giao dịch công khai minh bạch, đảm bảo sự an toàn cho các giao dịch BĐS, tránh được các rủi ro Thông tin BĐS được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về BĐS đăng ký giao dịch trên sàn Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của BĐS tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán

- Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường Mức phí dịch vụ sẽ không ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của BĐS mà quy định theo loại hình dịch vụ; Thông qua hoạt động quản lý sàn giao dịch BĐS, Nhà nước tăng cường quản lý đối

- Nghị quyết đại hội Đảng CSVN lần thứ VIII (1996)[6]

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương

phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là “Quản lý chặt chẽ đất đai

và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước”

- Nghị quyết đại hội Đảng CSVN lần thứ IX (2001)[7]

Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng Cộng sản Việt Nam ho ̣p từ ngày 19- 4-2001 đến ngày 22- 4-2001 tại thủ đô Hà Nội , đã thông qua Báo cáo chính trị , Chiến lươ ̣c phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 10 năm 2001 –

2010 và Báo cáo về phương hướng , nhiê ̣m vu ̣, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong 5 năm 2000 – 2005 của Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII trình Đại hội

Trong mu ̣c IV về đường lối và kế hoa ̣ch phát triển kinh tế – xã hội, tại điều 3

có đưa ra nhiệm vụ “tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường , đổi mới và nâng cao hiê ̣u lực quản lý kinh tế của Nhà nước” Cụ thể như :

“Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ ” “Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”

18

Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số NQ/TW ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung Ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước Chủ trương đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản

26 Nghị quyết đại hội Đảng CSVN lần thứ X (2006)

Thông qua Báo cáo Chính trị, Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2006-2010 và Báo cáo về công tác xây dựng Đảng của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX trình Đại hội; giao Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X căn cứ vào kết quả biểu quyết và những kết luận của Đại hội để hoàn chỉnh và chính thức ban hành

Luâ ̣t gồm 6 chương, 81 điều với pha ̣m vi điều chỉnh là “quy đi ̣nh về hoạt đọng

kinh doanh bất động sản ; quyền, nghĩa vị của tổ chức , cá nhận hoạt động kinh doanh bất động sản và giao di ̣ch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản”(Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Điều 1)

Đối tượng áp dụng:

“1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

2 Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại

Việt Nam” (Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Điều 2)

19

Trong Luâ ̣t kinh doanh BĐS băn 2006, có quy định chi tiết về “Kinh doanh dịch vụ bất động sản” trong chương IV của luật này Theo đó, Kinh doanh di ̣ch vu ̣ BĐS đươ ̣c chia làm 4 mục: môi giới BĐS , Đi ̣nh giá BĐS , Sàn giao dịch BĐS , các dịch vụ BĐS khác

+ Nghị định 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luâ ̣t Kinh doanh bất động sản 2006 với phạm vi điều

chỉnh cụ thể: “Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh

doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư

dự án kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự

án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức

và cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao địch bất động sản; quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản”

1.2.2.2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản pháp quy hướng

dẫn thi hành Kinh doanh bất động sản 2014 [18]

a) Luâ ̣t kinh doanh BĐS 2014

Luật này đã được Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua tại Nghị quyết số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015 và thay thế Luật kinh doanh BĐS

2006

Luâ ̣t gồm 6 chương, 81 điều với pha ̣m vi điều chỉnh tại Điều 1 của Luật

là“Quy đi ̣nh về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân

doanh bất động sản và quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản”

Đối tượng áp dụng:

“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

2 Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”

20

Trong Luâ ̣t kinh doanh BĐS năm 2014, có quy định chi tiết về Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong chương IV của luâ ̣t này Theo đó, Kinh doanh di ̣ch vu ̣ BĐS đươ ̣c chia làm 4 mục: Quy định chung; Dịch vụ môi giới Bất động sản; Dịch

vụ sàn giao dịch Bất động sản; Dịch vụ tư vấn, quản lý Bất động sản

Tại khoản 1, điều 3 trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 có giải thích:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”

Kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch

vụ tư vấn, quản lý BĐS

- Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật này

Dịch vụ môi giới bất động sản :

Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản :

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

- Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản :

21

+ Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản :

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp

- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất

02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

- Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động

+ Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản :

- Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

- Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

- Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

+ Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo

ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất + Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản

+ Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản

+ Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng

+ Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất

- Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Các quy định của pháp luật hiện hành về tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (2014)

a) Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp

- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất

02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

23

- Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động

b) Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

- Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

c) Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao hàm những nội dung chủ yếu như sau:

- Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản

- Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động của sàn GDBĐS

- Điều kiện hoạt động của sàn GDBĐS

- Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc tại sàn GDBĐS

- Nguyên tắc, lề lối làm việc tại sàn

- Tiếp nhận, xử lý thông tin về BĐS

- Thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch

- Chế độ quản lý tài chính

- Mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng

- Chương trình, kế hoạch công tác

d) Thông tin về BĐS và kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch

Nội dung thông tin về BĐS bao gồm:

- Loại bất động sản;

- Vị trí bất động sản;

24

- Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

- Quy mô của bất động sản;

- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

- Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

- Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.(Luật Kinh doanh Bất động sản, Khoản 2, Điều 6)

e) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản

Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:

- Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;

- Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

- Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;

- Các quyền khác trong hợp đồng

Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

- Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.” (Luật Kinh doanh Bất động sản, Điều 73)

25

b) Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính Phủ

Nghị định này quy đi ̣nh chi tiết thi hành mô ̣t số điều , khoản của Luật Kinh doanh bất đô ̣ng sản 2014

Tại Điều 1 của Nghị định đưa ra phạm vi điều chỉnh chi tiết:“Nghị định này

quy đi ̣nh chi tiết một số điều , khoản của Luật kinh doanh BĐS , bao gồm các nội dung về điều kiê ̣n của tổ chức , cá nhân kinh doanh BĐS ; về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS , về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà , công trình xây dựng có sẵn ; về chuyển nhượng hợp đồng mua bán , thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS”

Đối tượng áp dụng:

“1 Tổ chức, cá nhận kinh doanh BĐS tại Viê ̣t Nam

2 Cơ quan, tổ chức, hộ gia đình , cá nhân có liên quan đến kinh doanh BĐS tại Việt Nam”

1.2.3 Các văn bản pháp luật liên quan khác

1.2.3.1 Luật Đất đai

a) Luật Đất đai 2003[15]

Luật Đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003

“Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003, Điều

1)

Đối tượng áp dụng:

“1 Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiện đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

2 Người sử dụng đất

3 Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất” (Luật đất

đai 2003, Điều 2)

b) Luật Đất đai 2013[16]

26

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013

“Luật này quy đi ̣nh về chế độ sở hữi đất đai , quyền hạn và trách nhiê ̣m của

Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quả n lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Viê ̣t Nam (Luâ ̣t đất đai

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa

XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003

“Luật này quy định về hoạt động xây dựng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức,

cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng”.(Luật Xây dựng 2003,

Điều 1)

“Luật này áp dụng với các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam…” (Luật Xây dựng 2003, Điều 2)

b) Luật Xây dựng 2014[22]

“Luật này quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng” (Luật Xây dựng 2014, Điều 1)

“Luật này áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động đầu tư xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam

27

Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó” (Luật Xây dựng 2014, Điều 2)

“Bộ Luật Dân sự quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng

xử của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác; quyền, nghĩa vụ của các chủ thể về nhân thân và tài sản trong các quan hệ dân sự, hôn nhân, gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động (sau đây gọi chung là quan hệ dân sự) Bộ Luật Dân sự có nhiệm vụ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng; bảo đảm sự bình đẳng và an toàn pháp lý trong quan hệ dân sự, góp phần tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.” (Bộ Luật Dân sự 2005, Điều 1)

Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử

dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối tượng áp dụng:

“ 1 Bộ Luật Dân sự được áp dụng đối với quan hệ dân sự được xác lập từ ngày Bộ luật này có hiệu lực, trừ trường hợp được Bộ luật này hoặc nghị quyết của Quốc hội có quy định khác

2 Bộ Luật Dân sự được áp dụng trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

3 Bộ Luật Dân sự được áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác” (Bộ Luật Dân sự 2005, Điều 2)

b) Bộ Luật Dân sự , 2015 [14]

Phạm vi điều chỉnh

28

“Bộ luật này quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của

cá nhân, pháp nhân; quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân trong các quan hệ được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập

về tài sản và tự chịu trách nhiệm” (sau đây gọi chung là quan hệ dân sự)

Bộ luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015./

Bộ luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 hết hiệu lực kể từ ngày Bộ luật này có hiệu lực

1.2.3.4 Luật Nhà ở

a) Luật Nhà ở 2005 [19]

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa

XI, kỳ họp thứ 8 thông qua theo Nghị quyết số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005

“Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở Nhà ở theo định nghĩa của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Luật Nhà ở 2005, Điều 1)

Đối tượng áp dụng

“Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, pháp triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở” (Luật Nhà ở 2005, Điều 2)

b) Luật Nhà ở 2014 [20]

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua theo Nghị quyết số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

“Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch

về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản” (Luật Nhà ở 2014, Điều 1)

29

Đối tượng áp dụng

“Luật này áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở

tại Việt Nam” (Luật Nhà ở 2014, Điều 2)

1.3 Cơ sở thực tiễn về sàn giao dịch bất động sản

1.3.1 Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam

Sự hình thành Sàn giao di ̣ch BĐS ở Viê ̣t Nam gắn liền ch ặt chẽ với thị trường BĐS ở Việt Nam.Thị trường BĐS ở Việt Nam gắn liền với công cuộc đổi mới mà Đảng và Nhà nước tiến hành từ sau đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986

Có thể chia ba giai đoạn phát triển của thị trường làm ba giai đoạn: trước Luật Đất đai 1993, từ Luật Đất đai 1993 đến trước Luật Đất đai 2003 và từ sau Luật Đất đai 2003 đến nay [9]

1.3.1.1 Thị trường BĐS Việt Nam trước Luật đất đai 1993

Trước năm 1993, thị trường đất đai ở nước ta về cơ bản chưa được hình thành

Theo điều 5, Luâ ̣t Đất đai năm 1987 quy đi ̣nh: “Nghiêm cấm viê ̣c mua, bán, lấn chiếm

đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiê ̣n sử dụng đất nông nghiê ̣p, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai.”

Chính vì những quy định của pháp luật mà trong giai đoạn này thị trường BĐS không có căn cứ pháp lý để được hình thành mô ̣t cách chính thức Tuy nhiên, do nhu cầu nhà ở , đất ở của dân cư và đất để kinh doanh ngày càng tăng mà việc chuyển nhươ ̣ng, mua bán đất đai bi ̣ cấm, vâ ̣y nên các giao di ̣ch ngầm về đất đai vẫn diễn ra , dẫn đến hình thành thi ̣ trường không chính thức Thị trường không chính thức tồn ta ̣i hai hê ̣ lu ̣y: về phía người dân khi mua nhà đất sẽ không được pháp luâ ̣t bảo hô ̣ nên sẽ

gă ̣p rất nhiều rủi ro; mă ̣t khác, Nhà nước không có bất kỳ một khoản thu nào cho ngân sách Quốc gia

Công cuô ̣c đổi mới được bắt đầu vào đất năm 1986, chuyển đổi nền kinh tế từ mô hình hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN đã có những tác

đô ̣ng tích cực tới phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Viê ̣c chính thức thừa nhâ ̣n nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần hoa ̣t đô ̣ng theo cơ chế thi ̣ trường đã khiến nhu cầu về các giao di ̣ch nhà đất tăng ma ̣nh Tuy nhiên cơ chế quản lý và khung pháp lý của Nhà nước còn quá lạc hậu và chưa thích hợp, dẫn đến còn nhiều vấn đề xảy ra Thị

Viê ̣t Nam năm 1992 ra đời Tại điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy đi ̣nh:“Nhà nước

thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Theo quy đi ̣nh này , khung pháp lý cho sự ra đời và

phát triển của thị trường BĐS đã được hình thành

1.3.1.2 Thị trường BĐS Việt Nam từ Luật Đất đai 1993 đến trước Luật Đất đai

2003

Sau khi Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam (1992) được Quốc Hội thông qua, Luâ ̣t Đất đai năm 1993 đã được ban hành nhằm ccuj thể hóa các quy định của

Hiến pháp 1992 Trong luâ ̣t Đất đai năm 1993 khẳng đi ̣nh ta ̣i Điều 1: “Đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước t hống nhất quản lý”, tại Điều 3: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”

- Cơn sốt lần thứ 1 (1993 - 1994)

Giai đoạn 1993 - 1994 đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường bất đô ̣ng sản

do tác động của tăng trưởng kinh tế và sự ra đời của Luật Đất đai 1993, với những qui định về sự hình thành thị trường BĐS ở phân khúc Đất và Quyền sử du ̣ng đất

Mô ̣t nguyên nhân khác khiến cho giá nhà đất năm 1993 và 1994 tăng cao là do kinh tế bắt đầu có những chuyển biến tích cực Tăng trưởng kinh tế ở mức cao , khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5% Tăng trưởng của GDP , tăng trưởng nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh Hai lý do trên là nguyên nhân chính dẫn đến cơn sốt BĐS lần thứ 1 (1993 – 1994), kéo theo hệ lụy là các doanh nghiệp đầu tư dàn trải với tỷ trọng đòn bẩy tài chính vô cùng lớn

- Đóng băng lần thứ 1 (1995 - 1999)

31

Để bình ổn la ̣i thi ̣ trường đang có nguy cơ bi ̣ đầu cơ quá nhiều , Nhà nước đã ban hành Nghi ̣ đi ̣nh 18/1995/NĐ - CP và 87/1995/NĐ-CP Theo đó, người sử du ̣ng đất phải nô ̣p tiền hai lần vừa phải nộp tiền sử dụng đất v à tiền thuê đất Với sự tác động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc

Một yếu tố chính tác động đến thị trường nhà đất trong khoảng thời gian này

là sự biến đô ̣ng về nền kinh tế Năm 1995, tăng trưởng GDP ở mức 9,54% nhưng lạm phát có dấu hiệu bùng nổ là 16,9% Bất ổn của kinh tế khu vực Đông Á khời nguồn từ Thái Lan làm ảnh hưởng rất lớn đến xuất – nhập khẩu Trong giai đoạn này, Nhà nước ta cũng ban hành thêm Luật đất đai năm 1998 (bổ sung cho Luật năm 1993) trong đó các quyền của người sử dụng đất cũng được quy định rõ ràng hơn, cho thấy tính linh hoạt của khung pháp lý

- Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 – 2002)

Sau một thời gian dài bình lặng, sự phục hồi kinh tế vĩ mô khiến người dân đặt nhiều kỳ vọng khi tăng trưởng GDP đạt 6,79% năm 2000 (so với năm 1999 là 4,77%), tăng trưởng tín dụng được nới rộng, lạm phát ở mức thấp Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001

Thêm vào đó, người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên đã ta ̣o ra cơn sốt “ảo” ở phân khúc nhà mă ̣t tiền và đất dự án

1.3.1.3 Thị trường bất động sản giai đoạn 2003 - đến nay