Tiểu luận hợp đồng mua bán tài sản

Do vậy, nhóm 1 đã thực hiện bài nghiên cứu về “Hợp đồng mua bán tài sản” nhằm nêu bật các vấn đề quan trọng liên quan đến Hợp đồng mua bán tài sản như: Đặc điểm pháp lý, nội dung, hình t

LỜI MỞ ĐẦU

1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 2

1.1 Khái niệm 2

1.2 Những đặc điểm pháp lý của Hợp đồng mua bán tài sản 2

1.3 Những nội dung của Hợp đồng mua bán tài sản 2

1.4 Ý nghĩa của Hợp đồng mua bán tài sản 3

1.5 So sánh Hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng thuê và vay tài sản .3

2 THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 6

2.1 Quy định của BLDS 2005 về thời điểm chuyển quyền sở hữu 6

2.2 Quy định của BLDS 2005 về thời điểm chịu rủi ro 7

2.3 Một số tình huống ví dụ về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu 7

2.4 Xung đột pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là nhà và quyền sử dụng đất 7

3 TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN VÀ QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM NGHIÊN CỨU 9

TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

-Bộ luật dân sự năm 2005 : BLDS 2005 Hợp đồng mua bán tài sản : HĐMBTS

LỜI MỞ ĐẦU

Trong đời sống xã hội, hợp đồng là một hình thức thiết lập quan hệ Sự xuất hiện, tồn tại và phát triển của hợp đồng đã chứng minh đó là một hình thức pháp

lý thích hợp và hiệu quả trong việc đảm bảo sự vận động của nền kinh tế Việc điều chỉnh bằng pháp luật quan hệ hợp đồng ngày càng cần thiết, càng được coi trọng và hoàn thiện

Mua bán tài sản là một trong những vấn đề quan trọng trong nền kinh tế và Hợp đồng mua bán tài sản là một bài nghiên cứu đã rất quen thuộc đối với sinh viên chuyên ngành Luật kinh doanh

Việc tìm hiểu, nghiên cứu các quy định về hợp đồng mua mua bán tài sản là

thực sự cần thiết Do vậy, nhóm 1 đã thực hiện bài nghiên cứu về “Hợp đồng mua bán tài sản” nhằm nêu bật các vấn đề quan trọng liên quan đến Hợp đồng

mua bán tài sản như: Đặc điểm pháp lý, nội dung, hình thức của hợp đồng,… và một vấn đề quan trọng khác là xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong Hợp đồng mua bán tài sản

1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

1.1 Khái niệm

Theo quy định về Hợp đồng mua bán tài sản tại điều 428 BLDS 2005 thì Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán

Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng của Hợp đồng dân sự, theo đó tại điều

389 BLDS 2005, quy định về nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự như sau:

- Tự do giao kết Hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức

xã hội;

- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng;

1.2 Những đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản

a Là hợp đồng song vụ

Theo khoản 1 điều 406 BLDS 2005 quy định: Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau

Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng song vụ tức là các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng (bên mua và bên bán) đều có nghĩa vụ đối với nhau Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản và trả tiền mua tài sản, ngược lại bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao tài sản và nhận tiền bán tài sản

b Là hợp đồng có đền bù

Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù

về việc mua bán tài sản Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng này với hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù

c Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua.

Đây là căn cứ kế tục quyền sở hữu tài sản Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản

1.3 Những nội dung của hợp đồng mua bán tài sản

Như trình bày trên, HĐMBTS là một hợp đồng dân sự, theo quy định tại Điều 402 BLDS 2005, quy định về nội dung của Hợp đồng dân sự, theo đó: Chủ thể khi tham gia vào vào HĐMBTS có thể thỏa thuận về những nội dung sau đây:

+ Đối tượng của HĐMBTS là tài sản cụ thể nào

+ Số lượng, chất lượng

+ Giá, phương thức thanh toán

+ Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng

+ Quyền, nghĩa vụ của các bên

+ Trách nghiệm do vi phạm hợp đồng

+ Phạt vi phạm hợp đồng

+ Các nội dung khác

Các nội dung cụ thể được trình bày tại BLDS 2005 từ điều 429 quy định về đối tượng của Hợp đồng mua bán đến điều 449 quy định về mua bán quyền tài sản

1.4 Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh

Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan

hệ kinh tế về trao đổi vật tư, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế khác nhau Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh

tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần của nhân dân

1.5 So sánh Hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng thuê và vay tài sản

Hợp đồng

mua bán tài sản

Hợp đồng Vay tài sản

Hợp đồng Thuê tài sản

Là sự thỏa thuận giữa

các bên, theo đó bên bán

có nghĩa vụ giao tài sản

cho bên mua và nhận

tiền, còn bên mua có

nghĩa vụ nhận tài sản và

trả tiền cho bên bán

Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay;

khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định

Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê

Đặc điểm pháp lý:

+Là hợp đồng song vụ.

+Là hợp đồng có đền

bù

+Là hợp đồng nhằm

mục đích chuyển

giao quyền sở hữu

đối với tài sản từ bên

bán sang bên mua

+Là hợp đồng đơn vụ (vay không lãi) hoặc song vụ (vay có lãi) +Là hợp đồng không có đền bù (vay không lãi) hoặc có đền bù (vay có lãi)

+Là loại hợp đồng chuyển quyền sở hữu đối với tài sản từ bên cho vay sang bên vay, khi bên vay nhận tài sản

+Là hợp đồng có đền bù

+Là hợp đồng song vụ

Đối tượng của hợp

đồng:

+Phải thỏa mãn những

quy định của pháp

luật về chế độ pháp lí

của đối tượng trong

giao dịch sân sự

+Đối tượng hợp đồng

mua bán có thể là vật

hình thành trong

tương lai

Tài sản vay thuộc sở hữu của bên cho vay

Thường là 1 khoản tiền, vàng, kim khí, đá quý hoặc 1 số lượng tài sản khác

Là vật đặc định và không tiêu hao, bao gồm

tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng, quyền sở hữu đối với đất, đối tượng là đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và các cơ sở sản xuất kinh doanh khác

Ý nghĩa:

Là phương tiện pháp lý

tạo điều kiện cho công

dân, tổ chức trao đổi

hàng hóa, thỏa mãn nhu

cầu sinh hoạt tiêu dùng,

sản xuất kinh doanh

Tạo điều kiện cho các

thành phần kinh tế cùng

tồn tại và phát triển,

nâng cao đời sộng vật

chất, văn hóa, tinh thần

của nhân dân

Tương trợ giúp đỡ lẫn nhau để giải quyết những khó khăn tạm thời trong cuộc sống, sản xuất, kinh doanh

Là căn cứ phát sinh quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản của bên thuê

Là căn cứ hợp pháp để các bên khai thác triệt để những tư liệu sản xuất,

tư liệu tiêu dùng chưa khai thác hết tiềm năng, công suất, tránh lãng phí

Là phương tiện pháp lí nhằm khắc phục tình

trạng nhà sản xuất kinh doanh không có đủ tư liệu sản xuất vẫn có thể tiến hành sản xuất, kinh doanh

Giá cả:

Do các bên thỏa thuận

hoặc pháp luật quy định

Lãi suất và lãi:

Lãi suất do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Lãi suất không được vượt quá 150% lãi suất cao nhất do Ngân hàng nhà nước quy định đối với loại cho vay tương ứng

Giá thuê:

Thông thường do các bên thỏa thuận hoặc theo giá thuê trong phạm vi khung giá của pháp luật quy định

Hình thức:

Có thể bằng miệng, văn

bản do các bên thỏa

thuận hoặc do pháp luật

quy định

Có thể bằng miệng hoặc bằng văn bản

Phụ thuộc vào đối tượng của hợp đồng là động sản, bất động sản mà hình thức của hợp đồng phải tuân theo quy định của pháp luật

Phương thức thực hiện

hợp đồng:

Thông thường, sau khi

thỏa thuận xong nộp

dung của hợp đồng thì

bên mua trả tiền và bên

bán trả vật Ngoài ra còn

có: Mua bán trả chậm,

trả dần, mua sau khi

dùng thử, chuộc lại tài

sản đã bán

Bên cho vay có quyền yêu cầu bên vay trả tài sản và lãi vay theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định

Bên vay phải trả tài sản

và lãi vay theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định

Ngoài ra còn có các hình thức như: Họ, hụi, biêu,

Do các bên thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định (tùy thuộc và đối tượng của hợp đồng là động sản hay bất động sản)

2 THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN.

Quyền sở hữu tài sản là một trong những nội dung khá quan trọng liên quan đến tài sản, và điều này còn được thể hiện thông qua BLDS 2005 khi các quy định liên quan đến quyền sở hữu được quy định từ chương XII – Quy định về Nội dung quyền sở hữu đến chương thứ XVI – Quy định những quy định khác về quyền sở hữu, ngoài ra còn được quy định tại nhiều điều khoản thuộc các chương khác

Và việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là hết sức quan trọng liên quan đến quyền sở hữu, trong việc xác định mục đích hợp đồng đã đạt được chưa và những quyền lợi cũng như trách nhiệm rủi ro về tài sản sẽ thuộc về bên nào

2.1 Quy định của BLDS 2005 về thời điểm chuyển quyền sở hữu

Theo điều 168 BLDS 2005 quy định về Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản , theo đó:

 Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

 Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Theo Điều 439 BLDS 2005, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong HĐMBTS được xác định như sau:

 Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác

 Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó

 Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán

Theo Khoản 3 điều 449 BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản, theo đó: Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ xác nhận về quyền sở hữu về quyền đối với tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền

sở hữu, nếu pháp luật có quy định

2.2 Quy định BLDS 2005 về thời điểm chịu rủi ro

Theo quy định tại điều 440 BLDS 2005 quy định về thời điểm chịu rủi ro, theo đó:

 Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được chuyển giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác

 Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu, thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký,

kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác

2.3 Một ví dụ về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu

Ví dụ:

A bán cho B một động sản, A gửi cho B tài sản này thông qua một người vận chuyển, trên đường vận chuyển một sự kiện bất khả kháng xảy ra và toàn

bộ tài sản đó bị hủy hoại

Ở đây có thiệt hại xảy ra nhưng không xác định ai là người chịu trách nhiệm Căn cứ khoản 1 Điều 440 BLDS 2005 xác định: Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác Do đó chúng ta phải xem xét bên vận chuyển tiến hành việc vận chuyển theo yêu cầu của ai Nếu vận chuyển theo yêu cầu của bên bán thì chưa chuyển giao, thực chất chỉ chuyển giao cho người làm Nếu bên mua thuê vận chuyển thì phải xác định tài sản đã được giao cho bên mua, chính bên mua là người chịu rủi ro

2.4 Xung đột pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà và quyền

sử dụng đất.

Theo điều 168 BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản:

- Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

- Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Điều 692 BLDS 2005 quy định về Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất, theo đó:

- Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Điều 46 LĐĐ 2003 quy định về Đăng ký quyền sử dụng đất thì: Việc đăng

ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Khoản 4, Điều 146 quy định về Hợp đồng về quyền sử dụng đất – Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ: Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) – Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định:

Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là

tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa

kế nhà ở

Với những xung đột trên, trong những trường hợp tranh chấp đối với tài sản là Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (nhà và đất không tách rời nhau) chúng ta cần xem xét và áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu?

3 TÌNH HUỐNG VÀ QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM NGHIÊN CỨU

3.1

Tình huống : Nhà đã bán nhưng người mua chưa sang tên rủi ro ai

chịu?

Ông M thoả thuận bán cho bà N một căn nhà và vườn rộng 1.000 m2 ở vị trí gần bờ sông với giá 800 triệu đồng Bà N trả trước 600 triệu, 200 triệu còn lại sẽ trả sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu Hợp đồng mua bán

đã được công chứng vào ngày 15/8/2010 và theo thoả thuận bà N có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì đêm 18/8/2010, sau một trận mưa lớn, bờ sông

bị sạt lỡ cuốn trôi gần 200 m2 đất của khu vườn này

Bà N đề nghị ông M giảm 200 triệu đồng còn lại để khấu trừ vào số diện tích đất vườn đã bị cuốn trôi Ông M không đồng ý, ông cho rằng hợp đồng

đã được công chứng và có hiệu lực Tại khoản 5, Điều 93 của Luật Nhà ở quy định "Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua,… kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân"

Bà M thì bảo rằng Luật Nhà ở chỉ quy định về phần nhà, còn phần đất thì khác Đất là bất động sản và thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, vì vậy theo quy định tại Điều 168, Điều 439 và Điều 440 của Bộ Luật dân sự thì tính đến đêm 18/8/2010 quyền sở hữu đối với đất vẫn chưa chuyển dịch sang cho bà vì chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu (theo quy định tại Điều 439), điều đó cũng đồng nghĩa với việc ông M phải chịu rủi ro khi vườn

bị sạt lỡ vì thủ tục đăng ký chưa hoàn thành (theo quy định tại Điều 440)

3.2 Quan điểm của nhóm nghiên cứu

Quyền sử dụng đất ở và Quyền sở hữu nhà ở là một dạng tài sản khá đặc biệt, trong các giao dịch mua bán tài sản, thì bất động sản là đối tượng chiếm

tỷ lệ tương đối đáng kể

Mặc dù chưa có một số liệu thống kê cụ thể về tỷ lệ số vụ tranh chấp đất đai/tổng các vụ án dân sự, tuy nhiên tranh chấp đất đai luôn chiếm một tỷ lệ lớn và số lượng các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản cũng ngày càng tăng lên theo thời gian

Để giải quyết xung đột trong văn bản Quy phạm pháp luật nói chung đã

có nhiều bài ý kiến, nhiều kiến nghị đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc ban hành văn bản, nên quy định các vấn đề sau: