Quản lý thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố ở châu á và bài học cho hà nội

Nhà nước phải hoàn thiện các chính sách và công cụ quản lý cho phù hợp với quy luật của thị trường và tình hình phát triển kinh tế cụ thể của đất nước Đinh Văn Thông, 2015.. Trên thế giớ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

TRẦN CHIẾN THẮNG

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á

VÀ BÀI HỌC CHO HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội – 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

TRẦN CHIẾN THẮNG

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á

VÀ BÀI HỌC CHO HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

PGS.TS NGUYỄN THỊ KIM CHI GS TS PHAN HUY ĐƯỜNG

Hà Nội – 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng tôi đã viết luận văn này một cách độc lập và không sử dụng các nguồn thông tin hay tài liệu tham khảo nào khác ngoài những tài liệu và thông tin đã được liệt kê trong phần thư mục tham khảo của luận văn

Những phần trích đoạn hay những nội dung lấy từ các nguồn tham khảo được liệt kê trong phần danh mục tài liệu tham khảo dưới dạng những đoạn trích dẫn hay diễn giải trong luận văn kèm theo thông tin về nguồn tham khảo rõ ràng

Bản luận văn này chưa từng được xuất bản và vì vậy cũng chưa được nộp cho một hội đồng nào khác cũng như chưa chuyển cho một bên nào khác có quan tâm đối với nội dung này

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Chiến Thắng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình của quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế -

Đa ̣i ho ̣c Quốc gia Hà Nô ̣i

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn đến quý thầy cô Trường Đại học Kinh

tế, đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS TS Nguyễn Thị Kim Chi là cán bộ giảng dạy Khoa Kinh tế Quốc tế, Trường Đại học Kinh tế - ĐHQG Hà Nội đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và giúp tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng nỗ lực, tìm tòi, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn , tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót , rất mong nhận được những đóng góp tận tình của quý thầy cô và các bạn

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG ii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ iii

DANH MỤC HÌNH iv

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ 5

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 5

1.1.1 Tài liệu trong nước và ngoài nước 5

1.1.2 Khoảng trống cần nghiên cứu 10

1.2 Cơ sở lý luận về thị trường nhà ở chung cư 10

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường nhà ở chung cư 14

1.2.2 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở chung cư và các yếu tố a ̉nh hưởng tới thị trường nhà ở chung cư 14

1.3 Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở chung cư 35

1.3.1 Khái niệm về quản lý 35

1.3.2 Khái niệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở chung cư 36

1.3.3 Sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở chung cư 38 1.3.4 Mục đích, yêu cầu của quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư 39

1.3.5 Nguyên tắc của quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư 40

1.3.6 Đối tượng của quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư 40

1.3.7 Các công cụ quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư 41

1.3.8 Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở chung cư 42

1.3.9 Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48

2.1 Phương pháp thu thập số liệu 48

2.1.1 Dữ liệu thứ cấp 48

2.2 Phương pháp xử lý số liệu 48

2.3 Các phương pháp cụ thể 48

2.2.1 Phương pháp luận duy vật biện chứng 48

2.2.2 Phương pháp phân tích và tổng hợp 49

2.2.3 Phương pháp gắn liền logic với lịch sử 50

2.2.4 Phương pháp trừu tượng hóa khoa học 51

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á VÀ HÀ NỘI 52

3.1 Tổng quan chung về thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố ở Châu Á 52

3.2 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư ở một số thành phố ở Châu Á 54

3.2.1 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Tokyo, Nhật Bản 54

3.2.2 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Singapore 56

3.2.3 Quá trình phát triển nhà ở tại Hàn Quốc 60

3.2.4 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư tại các thành phố ở Trung Quốc 71

3.2.5 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Đài Loan và HongKong 77

3.2.6 Thực trạng công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội 78

3.3 Đánh giá chung về công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố 83

3.3.1 Những thành tựu 83

3.3.2 Những tồn tại và hạn chế 87

3.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 90

CHƯƠNG 4 MỘT SỐ BÀI HỌC CHO CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI TỪ KINH NGHIỆM MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á 95

4.1 Quan điểm, định hướng, mục tiêu phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 95

4.1.1 Quan điểm 95

4.1.2 Định hướng phát triển TTNO trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030 96

4.1.3 Các mục tiêu phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 102

4.2 Một số bài học kinh nghiệm trong quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội từ kinh nghiệm một số thành phố ở Châu Á 103

4.21 Bài học từ thành công 103

4.22 Bài học từ thất bại cùng với các bài học thành công 111

4.3 Kiến nghị một số giải pháp áp dụng cho Hà Nội trong quản lý thị trường

nhà ở chung cư 114

4.3.1 Áp dụng về hình thức cho thuê nhà ở xã hội theo kinh nghiệm của Hàn Quốc 114

4.3.2 Áp dụng và kiểm soát giá nhà chung cư và nạn đầu cơ 114

4.3.3 Áp dụng về cải tạo chung cư cũ 114

KẾT LUẬN 115

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT KÝ HIỆU NGUYÊN NGHĨA

6 KĐTM Khu đô thi ̣ mới

7 KTTT Kinh tế thi ̣ trường

8 KT - XH Kinh tế – xã hội

15 TTNOCC Thị trường nhà ở chung cư

16 UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

TT SỐ HIỆU NỘI DUNG TRANG

1 Bảng 3.1 Hình thức cho thuê nhà ở xã hội tại Hàn

2 Bảng 4.1 Dự báo nhu cầu nhà đất khu vực đô thị của Việt Nam đến năm 2020 92-93

DANH MỤC SƠ ĐỒ

TT SỐ HIỆU NỘI DUNG TRANG

1 Sơ đồ 3.1 Mô hình quản lý phát triển nhà ở xã hội

2 Sơ đồ 3.2 Cơ cấu tổ chức của Cu ̣c phát triển nhà ở

DANH MỤC HÌNH

TT SỐ HIỆU NỘI DUNG TRANG

2 Hình 1.2 Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất 25

3 Hình 1.3 Mức thu nhập với tổng cầu nhà đất 26

6 Hình 1.6 Mức độ thay đổi của cung ngắn hạn và dài hạn 29

7 Hình 1.7 Cầu thay đổi trong ngắn hạn và dài hạn 30

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường nhà ở hình thành và phát triển là một tất yếu khách quan Thị trường nhà ở đóng vai trò là đối tượng và là cơ sở hạ tầng cho các hoạt động kinh tế Hiện tại, thị trường nhà ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội đang phát triển với quy mô khá rộng, quy hoạch không tốt và độ rủi ro cao Thực trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân quan trọng là công tác quản lý Nhà nước còn yếu kém Để đảm bảo phát triển ổn định, thúc đẩy thị trường phát triển theo đúng định hướng thì vai trò quản lý của Nhà nước đối với các thị trường nói chung và thị trường nhà ở chung cư nói riêng là rất cần thiết Nhà nước phải hoàn thiện các chính sách và công cụ quản lý cho phù hợp với quy luật của thị trường và

tình hình phát triển kinh tế cụ thể của đất nước (Đinh Văn Thông, 2015)

Ở Việt Nam, tại các thành phố lớn, thị trường nhà ở đang dần ổn đi ̣nh , nhà ở chung cư là mô hình nhà ở phù hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất , đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân Tuy nhiên, do mật độ dân số ngày càng cao (do quá trình di dân cơ học từ nông thôn vào thành thị), thu nhập của người dân từng bước được cải thiện dẫn tới nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng Thực tế tại Hà Nội, cung cầu về nhà ở bi ̣ mất cân đối , nhà ở của nhân dân chưa đáp ứng yêu cầu Tình tra ̣ng đầu cơ nhà ở , kích cầu ảo, tạo khan hiếm giả để nâng giá làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đã xảy ra Quản lý thị trường nhà ở chung cư còn nhiều bất cập ở các góc độ: pháp lý, quy hoạch, phân loại nhà, quản lý sở hữu và vận hành nhà, hệ thống các nhà đầu tư, các trung gian tài chính…

Do vậy, đây là loa ̣i thi ̣ trường mới phải được đầu tư nghiên cứu hệ thống , bài bản và cần tham khảo kinh nghiệm của các nước phát triển

Trên thế giới, các nước ở khu vực Châu Á có nhiều điểm tương đồng hơn cả với Việt Nam về quá trình hình thành và phát triển nhà ở chung cư, khi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, dân số tăng nhanh và phân bố không đồng đều.Một số nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… có thị trường nhà ở chung cưhình thành sớm hơn và phát triển sớm hơn Việt Nam Qua nhiều giai đoạn, các nước này đã có

những biện pháp, chính sách khác nhau để quản lý thị trường nhà ở chung cư phát triển vượt bậc như ngày nay Mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ, các biện pháp, chính sách của các nước có thể là phù hợp hay không phù hợp đều đưa đến những bài học - bài học từ thành công và cũng có thể là từ thất bại Việt Nam cần xem xét các bài học này

để áp dụng trong quản lý thị trường nhà ở chung cư ở các thành phố lớn

Hà Nội là trung tâm chính tri ̣ - kinh tế - văn hoá của cả nước , thị trường nhà ở chung cư ngoài những đặc điểm chung còn có những đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nước Phát triển lành ma ̣nh thị trường nhà ở chung cư sẽ ảnh hưởng tích cực đến thị trường nhà ở, các thi ̣ trường khác và góp phần ổn đi ̣nh xã hội

Xuất phát từ những nhận định trên, đề tài “Quản lý thị trường nhà ở chung

cư tại một số thành phố ở Châu Á và bài học cho Hà Nội” đã được tác giả lựa

chọn làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình

Câu hỏi nghiên cứu của đề tài:

- Thực tra ̣ng công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội và một số thành phố ở Châu Á như thế nào?

- Bài học nào cho công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư Hà Nội từ kinh nghiệm một số thành phố ở Châu Á?

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ hơn cơ sở lý luận và thực tiễn công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội và một số thành phố ở Châu Á

- Đánh giá thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư của một số thành phố

ở Châu Á qua đó rút ra bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư của Hà Nội Những bài học có giá trị và phù hợp với hiện tại sẽ được kiến nghị thành giải pháp, áp dụng cho Hà Nội

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về quản lý thị trường nhà ở chung cư

- Phân tích thực tiễn công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố ở Châu Á

- Rút ra một số bài học cho công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội, kiến nghị một số giải pháp, áp dụng cho Hà Nội

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cư ́ u

Đối tượng nghiên cứu là công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội

và một số thành phố ở Châu Á theo cách tiếp cận khoa học quản lý kinh tế Nghiên cứu quản lý thị trường nhà chung cư gắn với đặc điểm của nhà ở chung cư và công

cụ, cơ chế, chính sách quản lý kinh tế của Nhà nước

tầm nhìn đến năm 2030)

4 Những đóng góp khoa học của luận văn

- Góp phần hệ thống hoá những vấn đề lý luận liên quan đến quản lý thị

trường nhà ở chung cư

- Từ phân tích thực tiễn công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố ở Châu Á, đã rút ra những thành tựu, hạn chế, nguyên nhân của những tồn tại và hạn chế của thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố Châu Á

- Đưa ra một số bài học cho công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội, đồng thời kiến nghị một số giải pháp, áp dụng cho Hà Nội

5 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mu ̣c tài liệu tham khảo và phu ̣ lu ̣c , kết cấu

luận văn gồm 4 chương sau:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về quản lý thị trường nhà ở chung cư

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng quản lý thị trường nhà ở chung cư tại một số thành phố

ở Châu Á

Chương 4: Một số bài học cho công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư trên địa bàn Hà Nội, kiến nghị một số giải pháp, áp dụng cho Hà Nội

Chương I TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN

VỀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Đã có nhiều công trình nghiên cứu với quy mô và cách tiếp cận khác nhau về công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư cũng như các vấn đề liên quan Để đảm bảo tính kế thừa và thể hiện những đóng góp mới của luận văn, một số tài liệu đã được tác giả tham khảo, điển hình là những tài liệu sau:

1.1.1 Tài liệu trong nước và ngoài nước

1.1.1.2 Tài liệu nước ngoài

Sing, Tien Foo (2001), Dynamics of the Condominium Market in Singapore [28] (Sự năng động của thị trường nhà ở chung cư tại Singapore) Bài viết cho thấy mô

hình các lực lượng kinh tế và các yếu tố thị trường thúc đẩy thị trường nhà chung cư tại Singapore quan trọng từ quan điểm của các nhà hoạch định chính sách, các nhà phát triển nhà ở chung cư và các nhà đầu tư, nó đảm bảo thực hiện hiệu quả hơn các chính sách nhà ở Trong mô hình giá nhà ở nhà chung cư, các chính sách có chủ ý của chính phủ nhằm tăng nguồn cung đất đai của người dân và việc định lượng cho giới hạn cho vay đã có hiệu quả trong việc giảm giá nhà chung cư Việc điều chỉnh giá nhà ở nhà ở cũng liên quan tới các biện pháp chống đầu cơ

Gregory C Chow, Linlin (2015), Housing Prices in Urban China as Determined by Demand and Supply [29] (Giá nhà ở đô thị Trung Quốc dưới góc độ cung và cầu) Bài viết nghiên cứu cung và cầu về nhà ở tại đô thị Trung Quốc kể từ

cuối những năm 1980 khi thị trường nhà ở đô thị đã trở thành thương mại hóa Sử dụng tổng hợp số liệu từ năm 1987-2012, bài viết thấy rằng sự gia tăng nhanh chóng trong giá nhà ở đô thị có thể được giải thích bởi các yếu tố cung và cầu dưới góc độ kinh tế vi mô

Ya Ping Wang, Alan Murie (1999), Commercial Housing Development in Urban China [30] (Phát triển nhà ở thương mại ở đô thị Trung Quốc) Bài viết

cung thông tin về chính sách phát triển nhà ở thương mại tại các thành phố lớn của Trung Quốc từ những năm 1990 Bài viết nhấn mạnh những tồn tại trong phát triển nhà ở thương mại mà Trung Quốc phải đối mặt như hệ thống pháp luật còn thiếu, quan hệ cung, cầu và khả năng thanh toán còn nhiều bất cập

Ngai Ming Yip (2007), Modes of condominium management: a agent perspective [32] (Phương thức quản lý nhà chung cư: quan điểm tác nhân chính) Bài viết cho rằng nhà chung cư là một hình thức thống trị của quyền sở hữu

principal-nhà ở khu vực đô thị ở châu Á Để phát triển hệ thống các loại hình về chế độ quản

lý chung cư, các quan điểm học thuyết học thuyết chủ - thợ được sử dụng như là công cụ phân tích Với việc phân tích theo thuyết này, mục tiêu của chủ đầu tư, người sử dụng nhà chung cư, công ty quản lý điều hành nhà chung cư sẽ ít mâu thuẫn hơn

Fang-Ni Chu, Chin-Oh Chang and Tien Foo Sing (2013), Collective Action Dilemmas in Condominium Management [37] (Những tác động tập thể nan giải trong quản lý nhà ở chung cư) Bài viết xem xét các tài liệu về quy định phần sở

hữu chung CPR (common-pool resources) trong nhà chung cư, đề xuất một mô hình hoạt động chung có tính lý thuyết để giải thích sự đánh đổi của các tiện ích giữa người sử dụng nhà chung cư và bên thứ 3 - TPM (third party manager) Nghiên cứu cũng thiết kế phương pháp thực nghiệm và phân tích dữ liệu Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng các chi phí quản lý có tác động đáng kể, nhưng tiêu cực trên các chỉ

số hiệu quả Hệ số âm hàm ý rằng các cư dân không được hưởng các tiện ích cận biên cao hơn bằng cách trả phí cao hơn cho các dịch vụ của bên thứ 3

Hung Ren Hsieh (2009), Issues and proposed improvements regarding condominium management in Taiwan [33] (Các vấn đề và đề xuất cải tiến về quản

lý nhà chung cư tại Đài Loan) Tác giả đã làm rõ hiện trạng quản lý chung cư ở Đài

Loan Các vấn đề lớn của quản lý nhà chung cư được xác định dựa trên một cuộc khảo sát bảng câu hỏi và phỏng vấn với các chuyên gia Kết quả của nghiên cứu này được so sánh với các dữ liệu tương ứng ở Nhật Bản Nghiên cứu này xác định ba đặc tính của tình trạng hiện tại của quản lý chung cư ở Đài Loan, cụ thể là: sử dụng

an toàn, quản lý cơ sở hạn chế và quản lý chung cư không chuyên nghiệp Ngoài ra, nghiên cứu này đã xác định những mặt hạn chế chủ yếu sau đây về quản lý nhà chung cư: văn bản dưới luật không hoàn hảo, các hoạt động quản lý chung cư ngoài

kế hoạch, hạn chế các hoạt động cộng đồng, bảo trì nhà chung cư không phù hợp, quỹ bảo trì không đủ để cải tạo, công tác lưu trữ hồ sơ nhà chung cư không tốt, sự khác biệt trong mức độ hài lòng với công tác quản lý nhà chung cư giữa đơn vị quản

lý toà nhà và người sử dụng nhà chung cư, quản lý nhà nước đối với nhà chung cư

là yếu kém Cuối cùng, nghiên cứu này đề xuất các biện pháp tổ chức quản lý nhà chung cư và chính phủ Đài Loan để cải thiện việc quản lý nhà chung cư

Yao-Chen Kuoa, Jui-Sheng Choub, Kuo-Shun Sun (2011), Elucidating how service quality constructs influence resident satisfaction with condominium managemet [36] (Làm rõ chất lượng dịch vụ nhà ở ảnh hưởng đến sự hài lòng của

cư dân đối với quản lý nhà chung cư) Bài viết nhằm làm rõ cấu trúc dịch vụ chất

lượng và các chỉ số liên quan có ích cho việc đánh giá thực hiện dịch vụ, cũng như các mối quan hệ giữa sự hài lòng của người sử dụng nhà chung cư và chất lượng quản lý nhà chung cư

1.1.1.1 Tài liệu trong nước

Cuốn sách "Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam" của Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, xuất bản năm 2003 [10] Tác giả đã đề

cập các yếu tố cấu thành thi ̣ trường bất động sản Thực tra ̣ng thi ̣ trường BĐS Việt Nam cũng được đề cập tương đối chi tiết Bên cạnh đó, vai trò QLNN đối với thị trường BĐS cũng được đề cập

"Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới

ở Việt Nam" của tác giá Lê Xuân Bá, xuất bản năm 2003 [8] Cuốn sách đã phân

tích các nhân tố chính của thi ̣ trườ ng BĐS gồm cung , cầu, giá cả, các yếu tối tác động tới giá BĐS Kinh nghiệm quốc tế cũng được đề cập làm bài học cho sự ph át triển của thị trường

Cuốn sách "Thị trường bất động sản" của tác giả Hoàng Văn Cường, xuất bản

năm 2006 [14] Tác giả đã phân tích các yếu tố cấu thành của thi ̣ tr ường BĐS Từ

thực tiễn thi ̣ trường BĐS Việt Nam và qua kinh nghiệm của một số nước, tác giả đã khuyến nghị một số giải pháp để phát triển thị trường, đặc biệt là thi ̣ trường nhà ở

"Quản lý đất đai và thị trường bất động sản" của tác giả Nguyễn Đình Bồng ,

xuất bản năm 2006 [15] Cuốn sách đã đề cập tới chính sách quản lý đất đai và thị trường BĐS ta ̣i Việt Nam trên các ph ương diện pháp lý , quy hoa ̣ch , tài chính, giá cả qua tham khảo kinh nghiệm từ một số nước

Cuốn sách "Thuế đất đai - công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động sản" của tác giả Đàm Văn Nhuệ, xuất bản năm 2006 [13] Tác giả đã đưa ra những

kiến nghi ̣ để sửa đổi và hoàn thiện chính sách thuế đất đai trong việc quản lý , phát triển thị trường bất đô ̣ng sản

Cuốn sách "Nhà đất cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay: Kinh nghiệm Hà Nội" của Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh, xuất bản

2009 [12] Tác giả đã nghiên cứ u thi ̣ trường nhà ở cho người thu nhập thấp ta ̣i một

số nước Các tác giả cũng đã đề cập tới việc quản lý thi ̣ trường nhà ở cho người thu nhập thấp ta ̣i Hà Nội

Bài viết "Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay" của tác giả

Đinh Văn Thông đăng trên Tạp chí khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Kinh tế và kinh doanh, số 3/2015 [6] Bài viết đã đề cập vai trò của thi ̣ trường bất động sản và công tác quản lý thi ̣ trường bất động sản ở nước ta thời gian qua Tác giả cũng đưa

ra những đánh giá mặt thành công , hạn chế của công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta ; đồng thời đề cập một số khuyến nghi ̣ phát triển thị trường

Luận án tiến sĩ kinh tế "Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội" của tác giả Lê

Văn Huy, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, 2015 [16] Luận án đã nghiên cứu TTNĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội dưới góc độ kinh tế chính trị Tác giả đã đề cập khá nhiều giải pháp để pháp triển và quản lý thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội như hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý, tăng cung hàng hóa cho thị trường và cải thiện chất lượng nguồn cung hàng hóa trên địa bàn Hà Nội

Luận án tiến sĩ "Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong quá trính đô thị hóa ở thành phố Hà Nội "của tác giả Trần Tú Cường, Trường

Đại học Kinh tế quốc dân, 2006 [18] Luận án đã phân tích thực trạng quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội theo nhóm vấn đề từ quá trình chuyển dịch dân cư, thay đổi kết cấu hạ tầng, chất lượng cuộc sống… Từ đó tác giả đưa ra những giải pháp mang tính dung hợp giữa vai trò QLNN với sự vận động của cơ chế thị trường để từ

đó nâng cao vai trò của hoạt động quản lý đối với đất đai ở Hà Nội

Bài viết "Vai trò của Nhà nước đối với sự phát triển thị trường BĐS" của tác giả

Đoàn Hùng Nam đăng trên Tạp chí Tài chính số 9/2009 [20] Bài viết đã khảo sát lại

hệ thống các khung khổ pháp lý đã được tạo lập để quản lý thị trường BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS và các nghị định, quyết định, thông tư hướng dẫn thị hành Tuy nhiên công tác QLNN vẫn tồn tại những bất cập liên quan đến nhận thức của đội ngũ cán bộ quản lý, sự thiếu thống nhất và đồng

bộ trong hệ thống QLNN về thị trường BĐS Tác giả đã đề xuất các giải pháp liên quan đến việc cải thiện môi trường pháp lý và đầu tư BĐS, sử dụng hiệu quả các công cụ QLKT như công cụ tài chính, công cụ thuế, chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp

Bài viết "Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới "của tác giả Đoàn Dương

Hải đăng trên Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 [19] Bài viết đã gợi mở về mô hình quản lý chung cư thông qua kinh nghiệm của một số nước tiên tiến trên thế giới, cụ thể như Mô hình thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn của các chủ sở hữu chung cư để điều hành hoạt động quản lý nhà chung cư thay vì thành lập ban quản trị nhà chung cư như hiện nay; trong đó tất cả các chủ sở hữu căn hộ là thành viên của Công ty trách nhiệm hữu hạn, đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để Công ty trách nhiệm hữu hạn các chủ sở hữu chung cư hoạt động

1.1.2 Khoảng trống cần nghiên cứu

Nhìn chung, các công trình đã nghiên cứu thực hiện theo những cách tiếp cận, những khía cạnh khác nhau liên quan vấn đề quản lý thị trường nhà ở chung cư nói chung, quản lý thị trường chung cư ở một số khu vực hành chính cụ thể nói riêng Thực tiễn cho thấy mỗi khu vực hành chính đều có đặc điểm, chức năng, mô hình

hoạt động khác nhau Do vậy, cách tiếp cận nghiên cứu có thể có điểm chung về khung khổ lý thuyết, nhưng về cơ bản vận dụng có sự khác biệt

Mặc dù c ác tài liệu rất đa da ̣ng và phong phú xong vẫn chưa có công trình nghiên cứu phân tích cụ thểvềquản lý thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội dưới góc nhìn quản lý kinh tế Đây là một yếu tố quan tro ̣ng trong quyết đi ̣nh lựa cho ̣n

đề tài nghiên cứu của tác giả

Có thể khẳng định đây là đề tài đầu tiên nghiên cứu có hệ thống và cập nhật

về quản lý thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội, quản lý thị trường nhà ở chung cư

ở một số thành phố ở Châu Á Từ những bài học thành công và thất bại trong công tác quản lý thị trường nhà ở chung cư, đề tài kiến nghị một số giải pháp phù hợp với thực tiễn để áp dụng cho Hà Nội

1.2 Cơ sở lý luận về thị trường nhà ở chung cư

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường nhà ở chung cư

1.2.1.1 Khái niệm thị trường nhà ở và nhà ở chung cư

a) Khái niệm thị trường nhà ở

TTNOCC là một bộ phận củ a thị trường nhà ở , là nơi diễn ra việc mua bán hàng hóa nhà ở chung cư, có người mua, người bán, giá cả theo cơ chế thị trường,

có sự điều tiết của Nhà nước

TTNO có thể hình dung một cách trư ̀ u tượng là nơ i mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá là quyền sở hữu nhà ở TTNO ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau tuỳ theo số lượng, quy mô của những người tham gia , kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán (Lê văn Huy, 2015)

b)Khái niệm nhà ở chung cư

Nhà ở là công trình được xây dựng cho mục đích để ở và sinh hoạt của con

người

Nhà ở chung cư là một loại nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối

đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà

chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có

mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Luật nhà ở, 2014)

1.2.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản và thị trường nhà ở chung cư

Nghiên cứu về TTBĐS nói chung, TTNOCC nói riêng, các chuyên gia trong lĩnh vực này đều thống nhất về những đặc điểm của thị trường (Đinh Văn Thông, 2015)

Thứ nhất, đó là tính cách biệt giữa hàng hóa với đi ̣a điểm giao di ̣ch Vì thế,

quan hệ giao di ̣ch BĐS không kết thúc ngay ta ̣i đi ̣a điểm giao di ̣ch mà nó thường trải qua các khâu cơ bản, đó là: thông tin về BĐS giao di ̣ch; khâu kiểm tra thực đi ̣a, kiểm tra tính có thực và kiểm tra độ chính xá c của các thông tin về BĐS ; khâu đăng ký pháp lý, thực hiện các thủ tu ̣c xác nhận quan hệ giao di ̣ch và thực hiện các nghĩa vụ mua bán

Thứ hai, TTBĐS thực chất là thi ̣ trường giao di ̣ch các quyền và lợi ích chứa đựng trong NOCC Điều người mua mong muốn là các quyền hay các lợi ích do

BĐS mang la ̣i Do đó, khi xem xét giá cả BĐS, không thể xác đi ̣nh giá tri ̣ của nó như các loại hàng hóa thông thường khác , mà phải xác đi ̣nh trên khả năng sinh lợi của BĐS và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào BĐS

Thứ ba, TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc BĐS có đặc điểm là

không di dời được , gắn liền với nó là các điều kiện tự nhiên , kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực

Thứ tư, TTBĐS là thi ̣ trường không hoàn hảo , do thông tin về hàng hóa BĐS

không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loa ̣i hàng hóa khác Hơn nữa, số lượng cung và cầu về BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo ca ̣nh tranh hoàn hảo

Thứ năm, cung về BĐS thường phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá

cả BĐS Thời gian để ta ̣o ra BĐS đòi hỏi lâu dài Cung BĐS là có giới ha ̣n , trong

khi cầu về BĐS luôn có xu hướng tăng Do vậy, sự thay đổi về giá thường là do sự mất cân đối cung cầu

Thứ sáu, các giao di ̣ch trên TTBĐS đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp , do

đó phải có sàn giao di ̣ch BĐS và có vai trò quản lý của Nhà nước

Thứ bảy, TTBĐS có giá tri ̣ lớn , do đó mo ̣i giao di ̣ch đầu tư kinh doanh BĐS

đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn Lượng vốn này thường được huy động từ thị trường vốn

Thứ tám, thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật BĐS là tài sản có giá tri ̣

lớn, do đó đòi hỏi phải có sự quản lý của N hà nước, trước hết bằng pháp luật, từ đó đảm bảo an toàn cho các giao di ̣ch về BĐS Hơn nữa, thông qua quản lý thi ̣ trường, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao di ̣ch BĐS

TTNOCC là một bộ phận của TTBĐS, mang tất cả các đặc điểm chung của TTBĐS, ngoài ra TTNOCC có tính riêng về sở hữu hàng hóa Giá trị của hàng hóa nhà ở chung cư bao gồm cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung

1.2.1.3 Vai trò của thị trường nhà ở và thị trường nhà ở chung cư

Thứ nhất, TTNO là nơi thực hiện các giao di ̣ch về nhà ở , góp nâng cao hiệu

quả sử dụng nhà đất Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt , nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử du ̣ng từ người này sang người khác Việc mua đi bán la ̣i như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị

trường, làm cho TTNO phong phú Đồng thời, thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá tri ̣, là nhân tố quyết đi ̣nh tốc độ chu chuyể n vốn, sự tăng

trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất (Lê văn Huy, 2015)

Thứ hai, TTNO là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng , giữa xây dựng , mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá ,

người sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh , sử du ̣ng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá , những sản phẩm hàng hoá đó sẽ được đem bán Trong khi đó những ngư ời tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các loại sản phẩm đó Để giải quyết mâu thuẫn này , nơi gặp gỡ chính là thị trường Thông qua thi ̣ trường người bán (bên cung) và người mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với nhau và sản phẩ m được thực hiện ta ̣o điều kiện cho quá trình sả n xuất

diễn ra bình thường (Lê văn Huy, 2015)

Thứ ba, thúc đẩy áp dụng khoa học - kỹ thuật, cải tiến công nghệ , nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tà i nguyên đất Thị trường

nói chung, TTNO nói riêng chi ̣u sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu , giá cả, cạnh tranh Cạnh tranh trong việc cung cấp hàng hoá nhà đất thúc đẩy các doanh nghiệp áp du ̣ng tiến bộ khoa ho ̣c và công nghệ , cải tiến tổ chức và quản lý , thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng nhà đất nhằm giành được các điều kiện

tiêu thu ̣ thuận lợi để thu lợi nhuận cao (Lê văn Huy, 2015)

Thứ tư, hoạt động của TTN O góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế - xã hội khác TTNO

được hình thành và phát triển góp phần từng bướ c xây dựng đồng bộ các loa ̣i thi ̣ trường trong nền kinh tế hàng hoá Thông qua hoa ̣t động của TTNO, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thi ̣ trường mở rộng và phát triển , góp phần khắc phục tình tra ̣ng

"kinh doanh ngầm ", tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ na ̣n khác ung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta TTNO hình thành và phát triển góp phần ác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất và các công trình , tài sản gắn liền với đất đai , nâng cao hiệu quả sử du ̣ng nguồn tài nguyên đất , khắc phu ̣c tình tra ̣ng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, tận du ̣ng và phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư , tăng

nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước (Lê văn Huy, 2015)

Thứ năm, phát triển TTNO góp phần tăng cường quan hệ hợp tác , nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Trên thi ̣ trường, các nhà kinh doanh,

những người có nhu cầu sử dụng nhà đất có điều kiện tiếp xúc, quan hệ qua la ̣i ta ̣o

ra các quan hệ thi ̣ trường và các quan hệ với các ngành , các lĩnh vực khác như xây dựng, đi ̣a chính, ngân hàng, môi trường đô thi ̣ v v để mở rộng thị trường Ngành kinh doanh BĐS nói chung , nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều vốn , sức hấp dẫn cao , nếu thi ̣ trường được mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cư ờng quản lý thì khả năng thu hút vốn đầu tư lớn trong điều kiện do các doanh gia trong và ngoài nước cũng như các tầng lớp dân cư có được địa bàn đầu tư , từ đó ta ̣o ra khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh , đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản

lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh Thông qua kết quả hoa ̣t động kinh doanh

nhà đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở , về các sản phẩm cần

thiết khác được ta ̣o ra gắn liền với đất đai (Lê văn Huy, 2015)

TTNOCC là một bộ phận của TTNO, TTNOCC có vai trò hết sức quan trọng

ở những khu vực có mật độ dân cư đông trong khi diện tích đất ở hạn chế, điển hình là các khu đô thị, các thành phố lớn

1.2.2 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở chung cư và các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở chung cư

1.2.2.1 Hàng hoá nhà đất và hàng hóa nhà ở chung cư

a) Khái niệm nhà đất (Lê văn Huy, 2015)

Tài sản với tư cách là đối tượng quan trọng của sở hữu được chia thành hai nhóm, gồm BĐS và động sản Ngày nay, thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang được sử dụng rộng rãi, được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Mỹ, Thái Lan, Malaysia v.v Việc chế định BĐS được thể chế hoá trong Luật BĐS Hầu hết các khái niệm BĐS giữa các nước đều có sự thống nhất Mặc dầu vậy, khi xác định các tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, tuy rằng không nhiều

Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế chúng ta rất ít khi sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lưu động và xác định được nội hàm của chúng Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản

có di dời được hay không, Bộ luật Dân sự 2005 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS và động sản như sau: BĐS là các tài sản bao gồm: 1) Đất đai; 2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; 3) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; và 4) Các tài sản khác do pháp luật quy định Nhà đất bao gồm nhà và diện tích đất gắn liền với nhà được xây dựng trên đó,

là bộ phận cấu thành của BĐS Nhà đất là tài sản đặc biệt với hai bộ phận cấu thành là đất đai và nhà ở cùng với các công trình xây dựng gắn liền với đất đai đó

Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS Theo quy định của pháp luật các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

b) Quyền sở hữu, sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở (Lê văn Huy, 2015)

Nhà đất, với tư cách là tài sản có tính tổng hợp gồm nhà và đất, trong quá trình phát triển của xã hội luôn được coi là đối tượng quan trọng của sở hữu, phản ánh quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong xã hội Trong những điều kiện lịch sử

cụ thể khác nhau với những chế độ sở hữu khác nhau về đất đai, nhà đất được thể chế hoá bằng các hình thức pháp lý khác nhau

Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai, các yếu tố cấu thành nhà đất đều thuộc sở hữu tư nhân Theo sự phát triển của quan hệ thị trường trong lĩnh vực đất đai, quyền sử dụng đất có thể tách khỏi quyền sở hữu đất, do đó quyền sở hữu nhà

có thể gắn với quyền sở hữu đất, hoặc với quyền sử dụng đất Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể tư nhân không có quyền sở hữu đất, song vẫn có quyền sở hữu nhà, do đó, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn liền với nhau, trở thành hình thái pháp lý đặc thù của nhà đất

Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, do đó các chủ thể nhà đất không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất Theo quy định trong Bộ Luật dân sự, quyền sở hữu về tài sản bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Quyền sở hữu hợp pháp về tài sản là các quyền nêu trên của người sở hữu được pháp luật công nhận và bảo hộ

c) Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà đất (Lê văn Huy, 2015)

Xét một cách khái quát, giá trị sử dụng của nhà đất là những công năng hữu ích của nó có thể thoả mãn một số nhu cầu của người mua Với tư cách là hàng hóa, giá trị sử dụng của hàng hóa nhà đất cũng có nguồn gốc từ tự nhiên và lao động Tuy vậy, trong sự khác biệt với hàng hóa thông thường, hàng hóa nhà đất với hai yếu tố hợp thành là nhà và đất, chịu tác động lớn của yếu tố tự nhiên là đất bên

cạnh các yếu tố khác cần thiết để xây dựng nhà Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, giá trị sử dụng của nhà đất chịu sự chi phối bởi hai nhân tố: nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài

Thứ nhất, nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nhà đất, đó là các

tiện nghi do thiết kế xây dựng tạo ra và tuỳ thuộc rất lớn vào thị hiếu và tập quán của người tiêu dùng Nhà đất được xây dựng có thể rất hiện đại và tiện nghi đối với người này, nhưng lại không có tác dụng gì nhiều đối với người khác Do đó, thông thường người mua nhà bao giờ cũng tiến hành cải tạo ít nhiều theo thị hiếu của bản thân, thậm chí có ngôi nhà bị người mua phá bỏ để xây lại Dựa vào công năng của ngôi nhà, có thể chia hàng hoá nhà đất thành các loại: nhà ở (chung cư, nhà vườn, biệt thự và nhà truyền thống…); cửa hàng (các tiệm buôn, siêu thị…) và các nhà chuyên dùng khác như thư viện, bảo tàng, khu hành chính…

Thứ hai, các nhân tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng của ngôi nhà, bao

gồm vị trí của ngôi nhà toạ lạc với các điều kiện về kết cấu hạ tầng và hệ thống dịch vụ, tạo ra thuận lợi và tiện ích cho người sử dụng mà không cần bỏ thêm bất

cứ một chí phí trực tiếp nào

d) Giá trị của hàng hóa nhà đất (Lê văn Huy, 2015)

Hiện tại, giá trị của hàng hóa nhà đất luôn là một vấn đề "nóng hổi" của thị trường Sự trồi sụt của giá trị bất động sản luôn tác động không nhỏ đến nền kinh

tế nói chung Vậy, giá trị của hàng hóa nhà đất thực sự là gì?

Hàng hóa thông thường được định nghĩa là sản phẩm của lao động có thể thỏa mãn nhu cầu của con người thông qua trao đổi, mua bán Hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị So với hàng hóa thông thường, mặc dù nhà đất cũng là hàng hoá có nguồn gốc từ tự nhiên (đất đai) và nhân tạo (do lao động của con người tạo ra), song vai trò của các yếu tố tự nhiên và lao động lại có những khác biệt rất đặc thù

e) Giá cả của hàng hoá nhà đất, nhà ở chung cư và những nhân tố ảnh hưởng (Lê văn Huy, 2015)

Giá cả của hàng hóa nhà đất là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa nhà đất, được hình thành thông qua thỏa thuận giữa các chủ thể mua và chủ thể

bán hàng hóa nhà đất trên thị trường nhà đất Do giá trị của hàng hóa nhà đất gồm hai bộ phận cấu thành, cho nên giá cả của hàng hóa nhà đất cũng gồm hai bộ phận cấu thành

Giá cả quyền sử dụng đất là yếu tố dễ mất ổn định do phụ thuộc rất lớn vào mức địa tô dự kiến và tỷ suất lợi tức của ngân hàng Nếu nhà đất được xây dựng tại các trung tâm đô thị lớn hoặc ở các thành phố công nghiệp thì giá cả quyền sử dụng đất thường lớn hơn nhiều lần so với các vùng khác, do mức địa tô từ vị trí của mảnh đất có ảnh hưởng rất nhiều tới hàng hoá nhà đất

Bên cạnh sự chi phối mang tính quyết định của giá trị của đất và giá trị của nhà như trên, trên thị trường nhà đất giá cả hàng hóa nhà đất còn chịu tác động rất lớn của các yếu tố cung cầu, mức độ cạnh tranh, sức mua của tiền và chính sách của Chính phủ

Giá cả nhà ở chung cư ngoài việc chịu tác động của các yếu tố như giá cả nhà đất nói chung còn chịu ảnh hưởng bởi cơ chế quản lý, vận hành nhà chung cư

1.2.2.2 Cung trên thị trường nhà đất

a) Khái niệm cung nhà đất

Cung trên TTNĐ là lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định phù hợp với chi phí của DN

Cung về nhà đất không phải là toàn bộ quỹ nhà đất hiện có, mà chỉ gồm bộ phận nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường Nhiều người có nhà và đất, nhưng nếu họ không có nhu cầu bán hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường, muốn chờ một cơ hội giá cao hơn, thì nhà đất đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đang xét

Trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam, các chủ thể tham gia cung ứng hàng hoá nhà đất bao gồm:

Một là, từ khu vực Nhà nước Nguồn cung xuất phát từ khu vực Nhà nước là

các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh

nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước

Hai là, từ khu vực tư nhân (doanh nghiệp tư nhân, tư nhân tự phát) Khu vực

phát triển nhà đất tư nhân là những hoạt động phát triển không bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện Mặc dù không thể trực tiếp kiểm soát sự phát triển nhà ở khu vực tư nhân, nhưng Nhà nước vẫn dành quyền điều tiết thông qua các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn xây dựng

Ba là, từ khu vực nhà ở không chính thức (hay khu vực bình dân) là các hoạt

động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ Tham gia hình thành quỹ nhà đất không chính thức có thể bao gồm nhiều hoạt động xây dựng và phát triển với mục đích, tính chất và phạm vi khác nhau Hình thức điển hình nhất của khu vực nhà đất không chính thức là các khu nhà ổ chuột của các tầng lớp dân nghèo không nghề nghiệp, xóm liều của những người lang thang không công ăn việc làm và không có nơi ở ổn định, của những người di dân

tự do phiêu bạt

Trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai, cung nhà đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố:

Thứ nhất, quỹ nhà đất trong quy hoạch của Nhà nước Mục đích sử dụng

những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi

đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp, thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về nhà đất

Thứ hai, sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển của

kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà đất Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có

thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường, và nhờ đó

có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường

Thứ ba, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà đất Các yếu tố nguyên

liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà đất Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của ngành xây dựng nhà ở mạnh hơn Bởi lẽ, giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm do tăng nhu cầu có khả năng thanh toán

Thứ tư, chính sách và pháp luật của Nhà nước Khác với các hàng hoá thông

thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào chính sách của chính phủ về các chế

độ quản lý đất đai và nhà đất, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất Việc quy định rõ ràng và ác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà đất hiện có là điều kiện để các nguồn lực này sẵn sàng và

có đầy đủ điều kiện tham gia vào TTNĐ hợp pháp

Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải thiện nguồn cung về nhà đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào của nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà đất đến việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái các quan hệ cung cầu về nhà đất

b) Độ co giãn của cung nhà đất theo giá nhà đất

Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất Đất đai

có nguồn gốc từ tự nhiên nên cho dù các yếu tố sản xuất có thay đổi theo chiều hướng nào thì số lượng đất đai vẫn không thay đổi

Hình 1.1: Cung về nhà đất (Nguồn: Lê văn Huy, 2015)

Như vậy tổng cung về đất đai nói chung là một dạng đường cung hoàn toàn không co giãn Trong trường hợp này, đường tổng cung về đất đai là một đường thẳng đứng vuông góc với trục hoành

Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá

đó tăng lên Tổng cung đất đai nói chung là một đường hoàn toàn không co giãn, song đó chưa phải là cung đất đai với tư cách là hàng hoá Trong những giới hạn và phạm vi nhất định, quy luật về mối quan hệ giữa cung với giá cả vẫn diễn ra theo

xu hướng diễn biến của các hàng hoá nói chung Khi giá cả trao đổi quyền sử dụng đất đai tăng lên, người ta có thể sẵn sàng đầu tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo các vùng đất có hạ tầng ít thuận lợi thành các vùng đất có hạ tầng kinh tế, xã hội thuận lợi để xây dựng nhà ở Khi giá cả trao đổi quyền sử dụng đất đai cho xây dựng tăng lên, người ta sẵn sàng chấp nhận rủi ro, trả giá với các hành động bất hợp pháp để

tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai thành đất dùng cho xây dựng và cung về nhà đất phi chính thức tăng lên một cách đáng kể

Độ co giãn về cung nhà đất cũng nhạy cảm đối với sự phát triển của tiến bộ khoa học - kỹ thuật trong các lĩnh vực cải tạo đất và công nghệ xây dựng Những tiến bộ này có thể cho phép khai thác thêm các quỹ đất đai chưa sử dụng thành các vùng đất có thể sử dụng tốt cho các lĩnh vực đầu tư xây dựng Những thành tựu về kỹ thuật xây dựng có thể làm thay đổi căn bản phương thức thi công, tính bền vững và nâng cao khả năng thích ứng Do vậy, cung về nhà đất cũng có sự thay đổi

đáng kể về lượng cung, phạm vi và địa bàn cung và nhất là chủng loại và chất lượng nguồn cung

1.2.2.3 Cầu trên thị trường nhà đất

a) Khái niệm cầu nhà đất

Cầu về nhà đất là lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và

có khả năng thanh toán để nhận được lượng nhà đất đó trên thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và nhu cầu có khả năng thanh toán về nhà đất có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện do nạn đầu cơ nhà đất tràn lan Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế cho tiêu dùng trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu có khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường

Cầu về nhà đất xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:

Một là, sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực hiện vật sẵn có của mỗi cá nhân

Hai là, phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới

được chuyển thành cầu trên thị trường

Ba là, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán trở

thành cầu thực tế và được thoả mãn

Cầu về đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS khác Cầu về nhà ở, kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở và các công trình BĐS khác phục

vụ cho kinh doanh thương mại và dịch vụ Cầu về đất ở và nhà ở (nói chung là cầu

về nhà đất) là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS Do

sự phát triển hoạt động sản xuất của khu vực dịch vụ ngày càng tăng lên nhanh cùng với sự phát triển của xã hội nên cầu về nhà đất ngày càng tăng nhanh Nó bao gồm cầu về đất đai nhà ở cho dân cư, đất đai và nhà làm việc của các văn phòng công sở, các trung tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể thao Ngoài

ra, cầu giả tạo xuất hiện trong quan hệ thương mại do kỳ vọng của những người kinh doanh nhà đất Những nhà đầu tư mua nhà đất không phải để đáp ứng nhu cầu

sử dụng của bản thân họ mà để đầu cơ buôn bán lại trên thị trường

b) Các yếu tố tác động đến cầu nhà đất

Một là, sự tăng trưởng về dân số Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi

mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai và nhà ở tăng lên Sự gia tăng dân

số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên Sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập Trong

xu thế phát triển của xã hội, kết cấu gia đình hạt nhân là xu hướng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xã hội

Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở, mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, v.v… đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung tâm Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của TTNĐ cũng bắt đầu từ những trung tâm này

Hai là, sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu nhà đất Chúng ta đều

biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là thiết yếu vàkhông ngừng tăng lên do sự gia tăng của quy mô dân số, quy mô gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống Nếu như mức thu nhập cũng tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên Người ta đã chỉ ra mối quan hệ chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu

thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì một phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở

Ba là, quá trình đô thị hoá Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của

mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế ã hội Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà đất đô thị Mất cân đối cung cầu về nhà đất đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này Quá trình

đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu của nó Nếu như quá trình phát triển các đô thị cổ đại chủ yếu diễn ra dành cho các tầng lớp dân cư quý tộc, thị dân thì quá trình đô thị hoá trong bối cảnh hiện nay lại diễn ra với một kết cấu dân cư đa dạng hơn Điều này dẫn đến cầu về nhà đất đô thị cũng có những thay đổi căn bản về chuẩn mực và điều kiện Những tầng lớp thương gia và những người có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà đất

Bốn là, thị hiếu nhà đất Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là

mốt tiêu dùng là những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà đất Có những căn

hộ trong các khu nhà ở cao tầng được xây dựng và trang bị hiện đại hơn nhiều so với những ngôi nhà độc lập hoặc những ngôi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, người

ta vẫn muốn mua các ngôi nhà ở độc lập dù không tiện lợi bằng mua các phòng ở kiểu căn hộ

Năm là, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng Sự phát

triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu về nhà đất với những vùng đất trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, không có khả năng tiếp cận Tuy nhiên, việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng thêm về cung nhà đất và làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải nên đôi khi sự thay đổi của cầu cũng không theo kịp với sự thay đổi của cung

Sáu là, chính sách của Nhà nước Những chính sách của chính phủ trung

ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất Trước hết thái độ của chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng về nhà đất ở là một trong các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi

về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất Sự thừa nhận sở hữu tư nhân về nhà đất là một đột phá làm tăng cầu không chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lưu lại cho các thế hệ con cháu

Bảy là, tác động của đầu cơ tới sự hình thành cầu giả tạo Đầu cơ về bản

chất là các hoạt động đầu tư ngắn hạn trên thị trường Với mục đích sử dụng tiền tệ

để mua đi bán lại các hàng hoá, nhà đầu cơ mong muốn thu được lợi nhuận trong thời gian ngắn trên cơ sở tính không hoàn hảo của thị trường (thông tin bất đối xứng) Trên TTNĐ hoạt động đầu cơ với qui mô lớn có thể dẫn tới sự hình thành cầu ảo do tâm lý bầy đàn của xã hội Đây chính là một trong những nguyên nhân chính hình thành bong bóng trên TTNĐ tại nhiều quốc gia tạo ra các cuộc khủng hoảng tài chính

Tám là, tập quán sử dụng nhà đất làm mặt bằng kinh doanh Về bản chất nhà

đất phục vụ cho nhu cầu sinh sống của con người Việc hình thành TTNĐ về cơ bản đáp ứng mục tiêu nêu trên Tuy vậy, sự xuất hiện của thương nghiệp cùng với việc hình thành các trung tâm giao dịch các sản phẩm hàng hoá đã khiến nhà đất tại một số nơi tự động chuyển đổi công năng thành địa điểm kinh doanh Điều này cũng đã tác động tới cầu nhà đất Tuy vậy, về cơ bản cầu đối với những loại hình nhà đất này khác với cầu về nhà đất theo bản chất nguyên thuỷ của nó

c) Độ co giãn của cầu nhà đất

Độ co giãn của cầu về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả Độ co giãn của cầu nhà đất đối với quy mô gia đình là quan hệ so sánh giữa tỷ lệ tăng về cầu so với tỷ lệ tăng số người trong mỗi gia đình

Hình 1.2: Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất (Nguồn: Lê văn Huy, 2015)

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu

về diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình

Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà đất hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Trái lại,

sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con cái bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v ) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà đất khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà đất sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy

mô lại nhỏ dần

Độ co giãn của cầu nhà đất so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà đất đối với thu nhập là rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một tỷ trọng tương đối lớn

Hình 1.3: Mức thu nhập với tổng cầu nhà đất (Nguồn: Lê văn Huy, 2015)

Độ co giãn của cầu nhà đất đối với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà đất Nhà đất là nhu cầu tiêu dùng thiết yếu nhưng là vật phẩm tiêu dùng có khả năng thay thế và không có giới hạn tối đa như lương thực, thực phẩm Do vậy, độ co giãn của cầu nhà đất đối với giá cả là khá nhạy cảm ngay cả khi mức độ thoả mãn về nhà đất còn thấp Mặc dù nhà đất là mặt hàng tiêu dùng tối cần thiết xếp hàng sau lương thực và thực phẩm, nhưng ở một mức thu nhập cố định, nếu giá nhà đất tăng quá cao một cách tương đối so với thu nhập thì khả năng thanh toán coi như bằng không và khi đó cầu về nhà đất trên thị trường coi như bằng không Thặng dư tiêu dùng về nhà đất cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà đất còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết Do vậy cầu về nhà đất có độ co giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà đất bình quân còn thấp và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết

Hình 1.4: Quan hệ giá và lƣợng cầu (Nguồn: Lê văn Huy, 2015)

1.2.2.4 Giá cả trên thị trường nhà đất

Quan hệ giữa địa tô với sự hình thành giá cả đất đai, cơ sở của việc xác định giá cả nhà đất Theo C.Mác, địa tô là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập

Theo C Mác thì có những nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá cả đất đai sau:

Một là, đặc điểm địa lý thổ nhưỡng của đất đai (địa tô chênh lệch I) là cơ sở

hình thành giá cả đất Đối với đất xây dựng, độ phì nhiêu không mấy ảnh hưởng tới địa tô chênh lệch I Có chăng là yếu tố địa hình, yếu tố cơ học của đất đai ảnh hưởng quá trình xây dựng yếu tố ảnh hưởng địa tô chênh lệch I của đất xây dựng lại là vị trí Nếu như trong nông nghiệp chênh lệch thu nhập giữa mảnh đất sát đường giao thông và mảnh đất a hơn do yếu tố vị trí là không lớn, thì đối với đất xây dựng, đất đô thị lại rất lớn

Hai là, đầu tư vào cơ sở hạ tầng (địa tô chênh lệch II) là nhân tố cơ bản hình

thành giá cả đất đai đô thị Tư bản bỏ vào đầu tư cơ sở hạ tầng, cải tạo đất hay xây dựng công trình gắn với đất (C.Mác gọi là ruộng đất - tư bản, terre - capital) là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến địa tô, nhất là đầu tư xây dựng đô thị và các khu công nghiệp Địa tô chênh lệch II còn chịu ảnh hưởng của sự khác nhau trong cách phân phối tư bản (và khả năng tín dụng) giữa những người kinh doanh, vì vậy hệ thống tiền tệ - tín dụng cũng ảnh hưởng đến trình độ thâm canh, do đó ảnh hưởng đến địa tô chênh lệch II và qua đó tác động đến giá cả ruộng đất

Ba là, trình độ phát triển KTTT cũng là nhân tố tác động tới sự hình thành giá cả đất đai Đối với đất xây dựng, việc hình thành thị trường BĐS trong đó có

TTNĐ tạo điều kiện thuận lợi phát triển các quan hệ mua bán nhà đất và các dịch

vụ phục vụ cho các quan hệ này phát triển, như tín dụng ưu đãi cho cả doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và người có nhu cầu nhà ở, nhờ đó mà hàng hoá được thực hiện thuận lợi trên thị trường, doanh nghiệp có điều kiện giảm giá thành xây dựng, ảnh hưởng gián tiếp đến giá cả đất xây dựng

Bốn là, chính sách tiền tệ của quốc gia trong từng thời kỳ là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp tới giá cả nhà đất Nếu địa tô là một đại lượng không biến đổi, thì

giá cả đất đai có thể tăng hay giảm, theo tỷ lệ nghịch với sự lên uống của tỷ suất lợi tức

Năm là, về yếu tố pháp lý Tổng địa tô còn chịu ảnh hưởng của các quy định

pháp lý về quyền sở hữu, quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng đất đai

d) Quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả nhà đất

Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nhưng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá cả sẽ biến động mạnh Đây là mối quan hệ mang tính quy luật giữa cung và cầu đối với mọi hàng hoá và dịch vụ, nhưng để thấy được sự vận động của

nó trong TTNĐ chúng ta cần phải xem xét đặc tính và những nhân tố cụ thể ảnh hưởng đến lượng cung và cầu đối với tài sản nhà đất

Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu

tố khác như: quỹ đất đai trong quy hoạch của chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp Còn cầu tài sản nhà đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá, những chính sách của chính phủ Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường tài sản nhà đất sẽ thay đổi (tăng lên hoặc giảm đi)

Hình 1.5: Quan hệ cung - cầu (Nguồn: Lê văn Huy, 2015)

Đối với TTNĐ, tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung Song cung không nhất thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể Việc xây dựng nhà thường không thể thực hiện một cách nhanh chóng và việc tăng cung một loại tài sản nhà đất cụ thể thường chiếm nhiều thời gian Như vậy cung trong TTNĐ không thể phản ứng một cách nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu Do đó cung ít co giãn hơn so với cầu

Trong hình 1.5 khi lượng cầu nhà đất tăng làm đường cầu dịch chuyển từ Dl đến D2, cân bằng chuyển dịch từ El đến E2, do cung ít co giãn đối với giá nên làm cho giá tăng mạnh Mối quan hệ của cung và cầu tài sản nhà đất còn phụ thuộc vào thời gian Trong ngắn hạn, cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, ví dụ nhà đất cho thuê Do có một số lượng nhà cho thuê cố định trong một thành phố, nếu thời hạn hết sức ngắn thì sự tăng cầu chỉ đẩy tiền thuê lên cao Với thời hạn dài hơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiền thuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích người ta sửa sang những ngôi nhà hiện

có và xây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lượng cung sẽ tăng lên và giá thuê nhà sẽ giảm xuống

Như vậy đối với tài sản nhà đất, cung ngắn hạn thường ít co giãn hơn cung trong dài hạn và bất cứ thay đổi trong lượng cầu (tăng hoặc giảm) cũng làm cho giá

cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn

Hình 1.6: Mức độ thay đổi của cung ngắn hạn và dài hạn (Nguồn: Lê văn Huy, 2015)