II.Thực trạng về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng dân sự ở Việt Nam hiện nayNhững tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất :Pháp luật chưa có những quy định cụ thể về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, vấn đề đặt ra là có rất nhiều văn bản luật đưa ra quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không có một văn bản nào quy định cụ thể chi tiết nên việc giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất khó khăn. Ngoài ra, quy định về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp 2014 còn chưa rành mạch , thống nhất với quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong luật đất đai 2013. Cụ thể:Luật Doanh nghiệp hiện hành định nghĩa góp vốn là góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gốm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập (khoản 13, điều 4 LDN 2014); tài sản góp vốn có thể là giá trị quyền sử dụng đất ( điều 35). Theo điều 36 của Luật này, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, tài sản là giá trị quyền sử dụng đất có thể góp vốn vào doanh nghiệp, quyền sử dụng đó phải được chuyển từ người góp vốn sang công ty, quyền sử dụng đất góp vốn trở thành tài sản của công ty còn người góp vốn trở thành chủ sở hữu công tyLuật đất đai quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ không phải là giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 10 điều 3 luạt này, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đát từ người này sang gười khác. Khoản 1 điều 99 của luật cũng nói rõ rằng người nhận góp vốn , dù là tổ chức kinh tế hay doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài, sẽ có các quyền của một người sử dụng đất thông thường được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( điều 174,177, 184 LĐĐ). Nhưng khác với luật cũ, luật đất đai mới không còn quy định về các trường hợp chấm dứt bằng quyền sử dụng đất nữa. Điều này đã làm cho luật đất dai gần hơn với quy định của luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp vốn bằng đất.Tuy nhiên, không dừng lại ở đó, Nghị định 432014NĐCP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 này lại liệt kê các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, ví dụ như :“a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợpđồng góp vốn;c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp táckinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản,giải thểđ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đãchết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạtđộng ....
Trang 1MỤC LỤC
Trang 2MỞ ĐẦU
Trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, các quy định về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được BLDS 2005 và một số văn bản pháp luật khác quy định Đây là vấn đề khá phức tạp và xảy ra rất nhiều tranh chấp tính tới thời điểm hiện tại Luật đất đai 2013 ra đời đã khắc phục những hạn chế, bất cập, thiếu xót mà Luật đất đai 2003, BLDS 2005
và những văn bản khác đem lại Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 có thực sự hoàn thiện trong việc quy định về các quy định về việc góp vốn bằng quyền
sử dụng đất hay chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừ kế hay không?
Để làm sáng tỏ vấn đề trên, tôi sẽ phân tích và đánh giá bằng bài tiểu luận dưới đây.
NỘI DUNG
đất.
1. Định nghĩa
Theo khoản 10 Điều 3 luật Đất đai, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
là một trong những cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác với mục đích cùng hợp tác, sản xuất kinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp pháp nhân.
2. Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập ” khoản 13, điều 4 Luật doanh nghiệp 2014
Như vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện bằng 2 hình thức:
- Hình thức hợp tác kinh doanh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh – BCC- Business Cooperation Contract – “hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế” ( Theo định nghĩa tại Khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư 2014)
Trang 3- Hình thức góp vốn để thành lập pháp nhân mới hoặc cùng kinh doanh sản xuất với pháp nhân đã được thành lập trước Theo hình thức này, pháp nhân sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn tất thủ tục.
3. Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Bên góp vốn : Tổ chức sử dụng đất1; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất2; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài3; người sử dụng đất 4
Bên nhận góp vốn : tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh ( điểm e khoản 1 điều 169)
4. Điều kiện của người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Có giấy chứng nhạn, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186
và trường hợp thừa kế quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật Đất Đai 2013
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê bien để đảm bao thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
a.Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
+Giao đất đúng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận trong hợp đồng;
+Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quyền của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
+Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
1 k2 điều 173, điểm đ khoản 2 điều 174, điểm d khoản 1 điều 175 luật đất đai 2013
2 điểm h khoản 1, điểm e khoản 2 điều 179, điểm b khoản 1 điều 181 luật đất đai 2013
3 điểm a khoản 2,điểm đ khoản 3 điều 183, điều 184 luật đất đai 2013
4 Điều 188 Luật đất đai 2013
Trang 4+Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;
+Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết;
+Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ.
b Bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
+Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng;
+Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
+Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai Quyền của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
+Yêu cầu bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như
đã thoả thuận trong hợp đồng;
+ Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh.
6. Thời hạn góp vốn
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
- Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
- Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
- Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể
- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
Trang 5-Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.5
qua hợp đồng dân sự ở Việt Nam hiện nay
Những tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất :
- Pháp luật chưa có những quy định cụ thể về việc góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, vấn đề đặt ra là có rất nhiều văn bản luật đưa ra quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không có một văn bản nào quy định cụ thể chi tiết nên việc giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất khó khăn
Ngoài ra, quy định về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp 2014 còn chưa rành mạch , thống nhất với quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong luật đất đai 2013 Cụ thể:
Luật Doanh nghiệp hiện hành định nghĩa góp vốn là góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty Góp vốn bao gốm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập (khoản 13, điều 4 LDN 2014); tài sản góp vốn có thể là giá trị quyền sử dụng đất ( điều 35) Theo điều 36 của Luật này, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Như vậy, tài sản là giá trị quyền sử dụng đất có thể góp vốn vào doanh nghiệp, quyền sử dụng đó phải được chuyển từ người góp vốn sang công ty, quyền sử dụng đất góp vốn trở thành tài sản của công ty còn người góp vốn trở thành chủ sở hữu công ty
Luật đất đai quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ không phải là giá trị quyền sử dụng đất Theo khoản 10 điều 3 luạt này, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đát từ người này sang gười khác Khoản 1 điều 99 của luật cũng nói rõ rằng người nhận góp vốn , dù là tổ chức kinh tế hay doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài, sẽ có các quyền của một người sử dụng đất thông thường được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( điều 174,177, 184 LĐĐ) Nhưng khác với luật cũ, luật đất đai mới không còn quy định về các trường
5 khoản 3 Điều 80 Nghị địnhsố 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai
Điểm a khoản 4 điều 80
Trang 6hợp chấm dứt bằng quyền sử dụng đất nữa Điều này đã làm cho luật đất dai gần hơn với quy định của luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp vốn bằng đất.
Tuy nhiên, không dừng lại ở đó, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 này lại liệt kê các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, ví dụ như :
“a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợpđồng góp vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp táckinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản,giải thể đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đãchết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạtđộng trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốnphải do cá nhân đó thực hiện;
e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạtđộng mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.”
Tức là, theo Nghị định 43, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thẻ bị chấm dứt và khi đó bên góp vốn tùy từng trường hợp, có thể nhận lại quyền sử dụng đất của mình Các văn bản luật đã dùng thuật ngữ không
đồng nhất gây lúng túng, khó khăn về mặt hiểu nghĩa cho người áp dụng.
Ngoài ra, điểm a khoản 4 Điều 80 của Nghị định này cũngcó quy định: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏathuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốnchuyển quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trongthời hạn còn lại”
Như vậy, hình thức góp vốn này sẽ không chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn Bên góp vốn sẽ nhận lạiQSDĐ theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn Tuy nhiên,quy định cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng đất đãgóp vốn theo thỏa thuận khi thời hạn góp vốn đã hết là chưahợp lý vì theo nguyên tắc, khi góp vốn vào doanh nghiệp thì tàisản góp vốn đó có thể bị mất đi, nếu doanh nghiệp nhận gópvốn bị phá sản bên nhận góp vốn sẽ không thể hoàn trả lạiquyền sử dụng đất được góp vốn cho bên góp vốn hay nói cáchkhác bên góp vốn không thể
“được tiếp tục sử dụng đất trongthời hạn còn lại
- Do đất là một loại tài sản đặc biệt, giá trị quyền sử dụng đất phụ thuộc nhiều vào giá cả thị trường, có sự biến đổi liên tục theo thời
Trang 7gian, và phần lớn có xu hướng tăng lên, trong khi việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì khi thực tế thực hiện thủ tục góp vốn, sẽ cần phải định giá tài sản và quyền sử dụng đất đó sẽ chỉ có giá trị tại thời điểm đó Khi có sự biến động về giá cả thị trường, dễ có những tranh chấp xảy ra giữa các bên tham gia góp vốn
Để hoàn thiện những chế định về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tôi xin được đưa ra những giải pháp sau:
Thứ nhất, cần thống nhất các quy định về vấn đề góp vốn bằng quyền
sử dụng đất giữa các văn bản luật, tránh dùng những thuật ngữ pháp lý khác nhau gây lúng túng, khó khăn cho người áp dụng.
Về hợp đồng góp vốn: Sau khi đăng ký góp vốn, bên gópvốn không còn quyền gì liên quan đến quyền sử dụng đất đã góp vốn Quyền sử dụng đất đó được chuyển giao cho bên nhận góp vốn và trở thành tài sản của bên nhận góp vốn Công ty nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mới không phân biệt góp vốn để thành lập pháp nhân mới hay góp vốn vào pháp nhân đã được hình thành từ trước Công ty nhận góp vốn được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng hay định đoạt tài sản gópvốn Đối với bên góp vốn, sau khi đã đem giá trị quyền sử dụng đất gópvốn thì giá trị đó được vốn hoá và chuyển thành cổ phần (Đốivới công ty cổ phần) hay phần vốn góp (Đối với cty TNHH) trongcông ty trách nhiệm hữu hạn.
KẾT LUẬN
So với các phát triển trên Thế giới, nền Tư pháp Việt Nam vẫn đang trên con đường hoàn thiện Việc áp dụng các quy định của pháp luật vẫn chưa hiệu quả và còn bị xem nhẹ Đặc biệt, trong những quy định của pháp luật nói chung và luật đất đai nói riêng vẫn còn những lỗ hỏng, thiếu xót nên dẫn đến nhiều tranh chấp Với đề bài trên, bằng những gì được học, và những tài liệu tìm được, tôi đã giải quyết được các yêu cầu được đặt ra Mong thầy cô xem xét và chỉ ra những thiếu xót để bài làm được hoàn thiện hơn
Trang 8DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai số 45/2013/QH13
2. Luật doanh nghiệp 2014
dụng đất, truy cạp ngày 13/4/2017