Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận ninh kiều cần thơ

TRUOG DAI HOC CAN THO KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN BO MON TAI NGUYEN DAT DAI XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN Xác nhận đề tài: “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tô tác động đến gi

TRUONG DAI HOC CAN THO

* KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN

BO MON TAI NGUYEN DAT DAI

-000-

TRAN MINH DANG TRAN VAN NGUNG

XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỚNG CỦA CÁC

YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC

TRANG GIA TRI SU DUNG DAT LAM CO SO

CHO VIEC DINH GIA DAT TREN DIA BAN QUAN NINH KIEU THANH PHO CAN THO

Luận văn tốt nghiệp

Nganh: QUAN LY DAT DAI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÂN THƠ KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIÊN NHIÊN

BO MON TAI NGUYEN DAT DAI

Luận văn tốt nghiệp

Nganh: QUAN LY DAT DAI

XAC DINH MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO TAC DONG DEN GIA DAT VA THUC TRANG GIA TRI SU DUNG DAT LAM CO SO

CHO VIEC DINH GIA DAT TREN

DIA BAN QUAN NINH KIEU THANH PHO CAN THO

Cán bộ hướng dân: Sinh Viên thực hiện:

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân Các số liệu, kết

quả trình bày trong luận án là trung thực và chưa từng được ai công bô trong bât kỳ

công trình luận văn nào trước đây

Tác giả luận văn Trần Văn Ngưng Trần Minh Đăng

ii

LOI CAM TA

Sau bốn năm được hoc tập và rèn luyện dưới mái trường Đại Học Cần Thơ, em

đã được thầy cô truyền đạt rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báo Đây sẽ là hành trang vô cùng quan trọng và sẽ gắn bó với em trong suốt quá trình công tác sau

này Để có được những kiến thức như vậy em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:

Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Lê Tân Lợi thuộc Bộ Môn Tài Nguyên

Đắt Đai, Khoa Môi Trường và Tài Nguyên Thiên Nhiên, trường Đại Học Cần Tho

đã giúp đỡ hai em trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp

Anh Thiện thuộc Bộ Môn Tài Nguyên Đất Đai, Khoa Môi Trường Và Tài

Nguyên Thiên Nhiên, trường Đại Học Cần Thơ đã giúp đỡ hai em trong quá trình hoàn thiện luận văn tốt nghiệp

Các bạn lớp Quản Lý Đất Đai 33 đã luôn bên em, giúp đỡ em trong thời gian vừa qua

Lời cuối em xin chúc toàn thê quý thầy, cô Bộ Môn Tài Nguyên Dat Dai duoc

dổi dào sức khỏe, thành công trong công tác giảng dạy và truyền đạt kiến thức cho thế hệ tiếp sau chúng em

Xin chân thành biết ơn

Sinh viên thực hiện Trần Văn Ngưng Trần Minh Đăng

ili

TRUOG DAI HOC CAN THO

KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN

BO MON TAI NGUYEN DAT DAI

XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN

Xác nhận đề tài: “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tô tác động

đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất đai làm cơ sở cho việc định giá đất

trên địa bàn quận Ninh Kiều - TP Cần Thơ”

Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh

Đăng (MSSV: 4074896) Lớp Quản Lý Đất Đai khoá 33 - Bộ Môn Tài

Nguyên Dat Dai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường

TRUONG DAI HOC CAN THO KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN

BO MON TAI NGUYEN DAT DAI

Chứng nhận báo cáo luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Xác định mức độ ảnh hướng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều - TP Cần

Tho”

Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh Dang (MSSV: 4074896) Lop Quản Lý Đất Đai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên Dat

Dai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường Đại Học Cần Thơ

Từ ngày 09 tháng 08 năm 2010 đến ngày 10 tháng 11 năm 2010

Cần Thơ,ngày tháng năm 2010

Cán bộ hướng dẫn

TRUONG DAI HOC CAN THO KHOA MOI TRUONG & TAI NGUYEN THIEN NHIEN

BO MON TAI NGUYEN DAT DAI

Hội đồng báo cáo luận văn tốt nghiệp chứng nhận đề tài: “Xác định mức

độ ảnh hưởng của các yếu tô tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử

dụng đất làm cơ sớ cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều - TP Cần Thơ”

Do sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh Đăng (MSSV: 4074896) Lớp Quản Lý Đất Đai khoá 33 - Bộ Môn Tài

Nguyên Đất Đai - Khoa Môi Trường & TNTN - Trường Đại Học Cần Thơ Thực

hiện từ ngày 09/08/2010 đến ngày 10/11/2010, kính trình hội đồng xem xét

Cần Thơ, ngày tháng Năm

Chủ Tịch Hội Đồng

VI

LICH SU CA NHAN

+ Sinh viên: Trần Văn Ngưng

- Năm sinh: 1987

- Nơi sinh: Xã Trần Phán, Huyện Đầm Dơi, Tỉnh Cà Mau

- Họ tên cha: Trần Văn Nhịnh

- Họ tên mẹ: Huỳnh Thị Anh

- Quê quán: Huyện Đầm Dơi, Tỉnh Cà Mau

- Quá trình học tập:

+ Năm 2007, thi đỗ tú tài tại hội đồng thi trường THPT Đầm Dơi, Huyện

Đầm Dơi, Tỉnh Cà Mau

+ Năm 2007, thi đỗ vào trường Đại Học Cần Thơ, Khoa Nông Nghiệp và

Sinh Học Ứng Dụng, ngành Quan Ly Dat Đai

+ Sinh viên: Trần Minh Đăng

- Ngày 29 tháng 06 năm 1988

- Nơi sinh: Xã Thạnh Thắng, Huyện Thốt Nốt, Tỉnh Cần Thơ

- Họ tên cha: Trần Linh Thiêng

- Họ tên mẹ: Trần Thị Quế

- Quê quán: Huyện Thị Anh, Tỉnh Thái Bình

- Quá trình học tập:

+ Năm 2006, thi đỗ tú tài tại hội đồng thi trường THPT Nguyễn Văn Thoại,

Huyện Thoại Sơn, Tỉnh An Giang

+ Năm 2007, thi đỗ vào trường Đại Học Cần Thơ, Khoa Nông Nghiệp và

Sinh Học Ứng Dụng, ngành Quan Ly Dat Đai

VI

TÓM LƯỢC

Đề tài được thực hiện nhằm mục đích khảo sát ý kiến của người dân về mức độ

ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất trên

địa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ Qua điều tra trực tiếp người dân bằng phỏng vẫn và khảo sát ghi nhận thực tế thu được kết quả : Có Tám yếu tô chính ảnh

hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều cụ như sau: Vị Trí, Điều Kiện Sinh

Lợi, Cơ Sở Hạ Tang Kỹ Thuật, Cơ Sở Hạ Tang Xã Hội, Loại Đô Thị, Môi Trường,

An Ninh Xã Hội Trong Tám yếu tổ đó thì yếu tổ Vị Trí được người dân trong

quận đánh giá có mức độ ảnh hưởng cao nhất từ 29.69% - 43.13% va yéu t6 An Ninh Xã Hội được đánh giá có mức độ phần trăm thấp nhất từ 0.13% - 1.81% lên

giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều Thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn Quận đã góp phần làm cho giá đất của quận Ninh Kiều cao hơn những Quận khác

Các con đường Hai Bà Trưng, Đại lộ Hòa Bình có giá trị sử dụng đất lớn nhất, kế

đến là đường 30/4, Nguyễn Trãi, Trần Hưng Đạo, Lý Tự Trọng, Trần Văn Khéo,

Hùng Vương, 3/2, Mậu Thân, Nguyễn Văn Cừ, CMT8, Lê Lợi, Nguyễn An Ninh,

Châu Văn Liêm, Trần Phú, Lê Thánh Tôn, Trần Việt Châu, Phạm Ngũ Lão, Nguyễn

Việt Hồng Các con hẻm giá trị sử dụng đất thấp hơn nhiều so với vị trí mặt tiền

Vill

Chương 1 - LƯỢC KHẢO TÀI LIỆỆU G- e ẻSE€E* SE ke ket ercerkd

1.1 ĐẤT ĐAI Ăn HH HH HH Hư ưu

INNRB?Ð)0i (1n

1.2 KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT - - «<< 1.2.1 Khái niệm thị trường ¿cà St SE kg gi trưyi 1.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản các ceeceei 1.2.3 Chức năng của thị trường bất động sản . - - ccccccxeeceei 1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản . - tk che erưyg

1.3.1 Cầu vỀ nhà đất -¿- tt HH TH HH TH gu 1.3.2 Cung về nhà đất - - - <1 1E ng ng chư 1.3.3 Quan hệ cung cầu . ( - cLSE EH TnH HnHkHn che cưyt 1.4 GIÁ ĐẤTT - (©1111 TH TH HH HT HH HH 1.4.1 Khái niệm giá đẤT - - G- kcEE SE H HnH HnHkHn net 1.4.2 Định nghĩa về giá trị thị trường «Le ket nh re cưyt 1.4.3 Khái niệm định giá, định giá bat động sản, định giá đất

1.4.4 Phương pháp xác định giá đất - - «Là tt cv ng che

1.4.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất «c

1.5.1 Khái quát thị trường nhà đất Việt Nam .- ¿55 <cscxccei 1.5.2 Thị trường nhà đất ĐBSCL và Cần Thơ hiện nay - - 1.5.3 Thị trường nhà đất quận Ninh Kiều 5© < Sex cxexeexd 1.6 CAC YEU TO ẢNH HƯỚNG ĐÉN GIÁ NHÀ ĐÁT 1.6.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên . ¿- ¿Set ng che cưyt 1.6.2 Nhóm các yếu tố kinh tẾ - <1 cv cv

1.7 ĐẶC ĐIÊM VÙNG NGHIÊN CỨU . -.ccccccccec 1.7.1 Vị trí địa lý quận Ninh Kiều SE HH ri 1.7.2 Đặc điểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều -‹

Chương 2 - PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 PHƯƠNG TIỆN Ăn nh HH ng net 2.1.1 Địa điểm thực hiện đề tài G- c1 ng ng ng eeeereg 2.1.2 Thời điểm thực hiện - G- SG Ăn SE St E1 9g 53g gxceg

2.2 PHƯƠNG PHÁP - tt H9 111191113 9151511 1e 15111155555 rrd 2.2.1 Cách thực hiỆn -c ccc cn HH9 TH ng ng ng nen 5 vế

1X

2.2.2 Các bước thực hiện - - -ccc c3 HH HH 5n SH Y n1 gia 17

Chương 3 - KÉT QUÁ VÀ THẢO LUẬN C111 1H HH HH HH nh se TÔ

3.1 TINH HINH BIEN ĐỘNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NINH KIỂU 19

3.1.2 Đánh giá sự biến động giá đất ở quận Ninh Kiều 20 3.2 MUC DO ANH HUONG CUA CAC YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NINH KIỂU .- - 23 s18 (a8 DU 23

3.2.3 Yếu tô điều kiện sinh lợi «cà nhHx ng rệt 26 3.2.4 Yếu tô hình thể lô đất ¿tt S121 ST 1 HH ng gyggrưyu 27 3.2.5 Yếu tô cơ sở hạ tầng kỹ thuật - 2© 6 kh tx SH chư 28 3.2.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội ¿ ¿tàng 30 3.2.7 Yếu tố môi trường - - «tk HT TH ng ưu 31 3.2.8 Yếu tố an ninh xã hộii - + x+ 2k v* + EEErkrkerrrrkee 33 3.2.9 Nhóm các yếu tố khác k1 cưng ng cư cư 34

3.2.10 Đánh giá mức độ quan trọng của yếu tô tác động đến giá đất 36

3.3 THỰC TRẠNG CÁC TUYẾN DUONG TREN DIA BAN QUAN

3.3.1 Khái quát chung về thực trạng trên quận Ninh Kiễu 36 3.3.2 Thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn quận Ninh Kiễu 37 3.3.3 Đánh giá so sánh giá trị sử dụng đất giữa các con đường của Quận

DANH SACH CHU VIET TAT

Ki hiéu viét tat Y nghia

3/2(1)

Đường 30 tháng 4 (Trần Ngọc Quế - đường 3 tháng 2)

Nghị định chính phủ

Thuế thu nhập cá nhân

(Permanent Normal Trade Relations) Quy ché thương mại bình thường vĩnh viễn

Quyết định Mậu Thân (đường 30 tháng 4 - Huynh Thúc Kháng) Mậu Thân (Huỳnh Thúc Kháng - Nguyễn Văn Cừ) Trung học cơ sở

Tài nguyên môi trường

Thành phố Thành phố Hồ Chí Minh

Ủy ban nhân dân

Vườn - ao - chuồng - biogas (Value Added Tax) Thuế giá trị gia tăng Việt Nam Đồng

(World Trade Organization) Tổ chức thương mại thế giới

XI

DANH SACH BANG

UBND thành phố Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên địa

bàn quận Ninh Kiều

4 Bảng thống kê mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến 24

gid dat trén dia ban quan Ninh Kiéu

6 Thống kê hiện trạng trên các con đường phường An Hòa 39

quận Ninh Kiều

DANH SÁCH BIÊU ĐỎ VÀ HÌNH

phường của quận Ninh Kiều

3 Mức độ ảnh hướng của loại đô thị lên giá nhà đất qua các phường 26

của quận Ninh Kiều

4 Mức độ ảnh hướng của điều kiện sinh lợi lên giá nhà đất qua các 27

phường của quận Ninh Kiều

phường của quận Ninh Kiều

6 Mức độ ảnh hướng của cơ sở hạ tầng kỹ thuật lên giá nhà đất qua 29

các phường của quận Ninh Kiều

7 Mức độ ảnh hướng của cơ sở hạ tầng xã hội lên giá nhà đất qua 30

các phường của quận Ninh Kiều

của quận Ninh Kiều

phường của quận Ninh Kiều

10 Mức độ ảnh hướng của yếu tổ khác lên giá nhà đất qua các phường 34

của quận Ninh Kiêu

Xil

MO DAU

Đất đai tự nó không làm nên giá trị nhưng khi con người tác động vào nó, đầu tư

cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên và khi sử dụng sẽ mang lại nguồn lợi to lớn cho con người Khi hoạt động của con người trong sử dụng đất đai ngày càng tăng thì giá trị đất ngày được nâng cao và việc trao đổi mua bán đất diễn ra ngày một nhiều và đa dạng hơn làm cho thị trường nhà đất ở nước ta ngày càng sôi động và giá nhà đất luôn biến động qua các năm

Quận Ninh Kiểu là quận trung tâm của thành phố Cần Thơ có cơ sở vật chất hạ tầng khá hoàn chỉnh từ khi Cần Thơ trở thành đô thị loại II vào năm 2004 và năm 2009 trở thành

đô thị loại I trực thuộc trung ương Tuy nhiên thị trường nhà đất còn khá non trẻ không thể phản ứng một cách kịp thời sự biến động của thị trường nhà đất của cả nước như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội

Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thực tế ngoài thị trường ở quận Ninh Kiều khá cao Giá nhà đất thị trường cao hơn giá nhà đất nhà nước bởi nhiều sự tác động của yếu

tố vị trí, điều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng, hình thể lô đất, loại đô thị, nơi mà khu đất tọa lạc Đứng trước thực trạng này đòi hỏi phải có một để tài nghiên cứu tìm hiểu mức độ tác

động của các yếu tố làm ảnh hưởng đến giá nhà đất của Quận Ninh Kiều, để có những giải

pháp kịp thời giúp cho người mua người bán đánh giá đúng giá trị sử dụng đất trên địa bàn

quận Ninh Kiều

Từ những vấn đề trên đề tài “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác

động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều - TP Cần Thơ” nhằm tập trung vào các mục tiêu cụ thé sau:

- Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tô tác động đến giá đất ở quận Ninh Kiêu

- Đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn quận Ninh Kiều

CHUONG 1: LUQC KHAO TAI LIEU

1.1 DAT DAI

1.1.1 Định nghĩa

Theo Lê Quang Trí (2001), “đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá dat/ha khi chuyén quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp

và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một

thực thé tu nhién

Theo Doan Van Trường, Ngô Trí Long (1997), đất đai là thiết yếu đối với cuộc sống và sự sinh tồn của chúng ta Tầm quan trọng của nó làm cho đất đai trở thành

trung tâm chú ý của các nhà luật sư, địa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế Vì mỗi

điều lệ này đều liên quan tới đất đai và việc sử dụng đất, nên các xã hội, các nước và

cả thế giới đều bị tác động

Và theo luật đất đai (2003), “Đất là tài sản quốc gia là tư liệu sản xuất chủ yếu,

là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động Đất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng đề phát triển nền

kinh tế quốc dân”

1.1.2 Vai trò của đất đai

Theo Nguyễn Phú Cường (2002), đất đai có hai vai trò chính sau:

- Về mặt kinh tế: có thê khẳng định rằng đất đai là một tư liệu không gi khang

định được và sản xuất không giới hạn Đất đai khác mọi tư liệu sản xuất khác ở chổ,

đất đai được tôn tại vĩnh viễn theo thời gian mà không bị mất đi Trong khi các tư liệu sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian và được loại bỏ khi có một loại tư liệu sản xuất khác tiến bộ hơn Còn đất đai được luân chuyền từ đời này sang đời khác Đất đai

là địa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chỗ đứng cho nhân dân cho

nhà máy Nói chung, đất đai là cơ sở vật chất để thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất

cả ngành kinh tế đều cần đến đất đai, đặc biệt đối với lĩnh vực nông nghiệp thì đất đai

là tư liệu không thể thiếu được

- Về mặt chính trị: Đất đai là nơi trú ngụ của cả cộng đồng dân tộc Vì thế để giữ gìn đất đai, bảo vệ lãnh thổ, dân tộc ta đã trải qua lịch sử hàng nghìn nắm chiến

đâu kiên cường để bảo vệ lãnh thổ độc lập dân tộc, bảo vệ chủ quyên quốc gia gan

liền với đất đai, lãnh thổ là dâu hiệu đề xác định sự tồn tại của quốc gia

Trong đời sống chính trị của một đất nước, đất giữ vai trò cực kì quan trọng, là nguyên nhân cơ bản để diễn ra hầu hết các cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai

câp trong cùng một xã hội, mà chủ yếu là những người CÓ đất và người không có đất

Như vậy qua một số phân tích trên, vai trò của đất đai về phương diện chính trị cũng

được khẳng định rõ thêm

1.2 KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

1.2.1 Khái niém thi trường

Thị trường là tổng thê các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ,

tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yêu tố ảo, vừa có yếu tô thực

Thị trường là hệ thống mà trong đó các hàng hóa và dịch vụ được mua bán giữa

người mua và người bán thông qua một cơ chế giá cả không có sự hạn chế quá mức

Mỗi bên sẽ đáp lại mỗi quan hệ cung cầu và quan hệ giá cả hoặc hữu ích khác của

hàng hóa hoặc dịch vụ, các nhu cầu và mong muốn cá nhân của họ (Đoàn Văn

Trường, 2007)

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thấm định giá Quốc té (IVSC) thị trường là một môi

trường trong đó hàng hóa, dịch vụ trao đôi, kinh doanh giữa người mua, người bán tiên hành các hoạt động của họ một cách tự nguyện và không bị hạn chê øì

1.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các

bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,

thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vân liên quan đến

bất động sản như trung gian, môi giới, tư vân giữa các chủ thê trên thị trường mà ở

đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đây phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản (Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007)

1.2.3 Chức năng của thị trường bất động sản

- Đưa người mua và người bán đến với nhau

- Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch;

- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu;

- Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Cục Quản lý

nhà- Bộ Xây Dựng, 2007)

1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả đất đai — tài nguyên thiên nhiên tài sản Quôc g1a quan trọng;

- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triên bât động sản;

- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoáng, thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ;

- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở (Cục

Cau về nhà đất là khối lượng về nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp

nhận và có khả năng thanh toán đề nhận được khôi lượng nhà đât đó trên thị trường

Cầu về nhà đất xuất hiện trên cơ sở hội tụ của các điều kiện:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu

đó không thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có của mỗi người dân

7 Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới

có điêu kiện gặp được cung và câu trở thành câu xuât hiện trên thị trường (Lê Quang Trí, 2001)

> Các nhân tố ảnh hưởng đến Cầu

Theo Lê Quang Trí (2001) các nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà đất bao gồm: sự tăng trưởng dân sô và các nhu câu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, đô thị hóa và quá trình phát triển đô thị, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống, kết cầu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ, sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu nhà đất, chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kế đến cầu về nhà đất

1.3.2 Cung về nhà đất

> Khái niệm Cung

Cung mục đích trên thị trường là một khối lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đôi trên thị trường tại một thời điêm nào đó với một mức giá giới hạn nhât định

Cung nhà đất là cung về một loại hàng hóa đặc biệt, nó có những đặc điểm rất

đặc thù so với các hàng hóa thông thường khác (Lê Quang Trí, 2001)

> Các nhân tố ảnh hưởng đến Cung

Quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ

Khi có Quyết định của Chính phủ về chuyên mục đích sử dụng thì chính mảnh

đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở

Sự phát triển của kết câu hạ tầng:

Mức độ phát triển của kết cầu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung vẻ nhà đất Kêt cầu hạ tâng có thê làm thay đôi công dụng và giá trị của nhà đât hiện có

Các yếu tô đầu vào và chi phí phát triển nhà ở:

Các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế,

xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên liệu chuyên dùng nên cung nhà ở cũng phụ thuộc vào công nghệ và kỹ thuật xây dựng

Chính sách và pháp luật nhà nước:

Có tác động hữu hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan

hệ cung câu về nhà đât (Lê Quang Trí, 2001)

1.3.3 Quan hệ Cung Cầu

Cung, cau có thể cân bằng ở bát cứ thời điểm nào và chúng ta có giá cân bằng

Nếu các yêu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm cho giá tăng lên Do đó, trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung

và cầu

Tuy nhiên, sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng chỉ sẽ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng, mở rộng của cung Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đôi mạnh và cân bằng không thể đạt một cách nhanh chóng, bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu

Ngoài yếu tố về giá, cung nhà đất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tổ khác

như: quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu

tố đầu tư vào của phát triển nhà, chính sách và pháp luật Còn cầu tài sản nhà đất chịu

ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số, nhu cầu phát triển, sự thay đổi

về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá

trình đô thị hóa, những chính sách của Chính phủ Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm

cung hoặc cầu chuyền dịch và giá cân bằng trên thị trường tài sản nhà đất sẽ thay đôi

Khi giá nhà đất tăng, nhiều người sẽ trì hoãn việc mua của mình, do vậy cầu giảm mạnh Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng

được nữa và cần phải thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên Vì vậy, độ co giãn đối

với giá của cầu nhà đất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn Độ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập cũng còn tùy thuộc vào nơi ở các nhóm dân cư và điều này sẽ có ảnh hưởng đến quan hệ cung câu và giá cả cân bằng tại những thời điểm khác nhau

(Lê Tan Loi, 1999),

1.4 GIA DAT

1.4.1 Khái niệm giá đất

Theo Lê Quang Trí, 2001 Giá tài sản nhà đất có thể được xác định là “số tiền

có thê nhận được từ một người hoặc nhiêu người sẵn sàng và có thê mua một tài sản

nha dat nao đó, khi tài sản này được đưa ra”

Giá cả là giá bán có thê thực hiện được tôt nhât của một tài sản

Giá cả là biêu hiện băng tiên của giá trị của một tài sản, là sô tiên thỏa thuận g1ữa người mua và người bán tại một thời điêm nhât định

Đê nghiên cứu một cách đây đủ giá cả hàng hóa trong thị trường thì cân thiệt

phải xem xét đên hành vi của người tiêu dùng

1.4.2 Định nghĩa về giá trị thị trưởng

“Giá trị thị trường là tổng số tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được

vào ngày thấm định giá giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự

_5-nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan

và độc lập” (Đoàn Văn Trường, 2007)

1.4.3 Khái niệm định giá, định giá bất động sản, định giá đất

>Định giá

Theo Vũ Thị Ngọc Lan, 2007 Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tê kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tôn tại và phát triên gắn liên với sự hình thành, tôn tại và phát triên của thị

trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tê ứng dụng

- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiên tệ cho một mục đích đã được xác định

- Định giá là môn khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một

tài sản cụ thê, tại một thời điêm xác định, có cân nhặc đên tât cả các đặc điêm của tài sản cũng như xem xét tât cả các yêu tô kinh tê căn bản của thị trường, bao gôm các loại đầu tư lựa chọn

> Dinh giá bất động sản

Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá bất

động sản thực chât là định giá đât và định giá các tai san gan liên với đât (nêu có)

Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử

dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động

sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tổ và mức độ ảnh

hưởng của mỗi yếu tô đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí cua bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người

định giá cân giải quyết (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007)

> Định giá đất

Định giá đất là sự ước tính về gia tri cua dat bang hình thái tiền tệ cho một mục

đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc

biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác

động bởi các yếu tô tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về

mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007)

1.4.4 Phương pháp xác định giá đất

Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP có các phương pháp định giá đất sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại

-6-đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bang thương

sỐ giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất CÓ tài sản găn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền ‘vol đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

_- Phương pháp thặng dự: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trong

có tiêm năng phát triên theo quy hoạch hoặc được phép chuyên đôi mục đích sử dụng

để sử dụng tôt nhât băng cách loại trừ phân chỉ phí ước tính đê tạo ra sự phát triên ra

khỏi tông giá trị phát triên giả định của bât động sản

1.4.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP

- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị

trường có các loại đât tương tự đã chuyên nhượng quyên sử dụng đât so sánh được với loai dat can định giá

Giá chuyển nhượng quyên sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng dé phan tích, so sánh với loại đât cân định giá phải là giá chuyên nhượng quyên sử dụng đât thực tê trên thị trường trong điêu kiện bình thường

- Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đâit

- Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài

sản gan liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa dat trong tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thé thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài san gan liền với đất tương tự với

thửa đất cần xác định giá

- Phương pháp thang dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trong có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường

1.5 THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.5.1 Khái quát thị trưởng nhà dat Viét Nam

Theo Lê Quang Trí (2001) quá trình trao đổi chuyển nhượng mua bán đất đai

đã xảy ra từ rất lâu ở Việt Nam Các quy định về vấn đề này cũng khác nhau, tùy vùng

và tính lịch sử của vùng đó Sau năm 1975, vẫn đề mua bán đất đai ở miền Nam vẫn

tiếp tục với tốc độ chậm do nhu cầu về đất ở của dân chúng, về nhà ở sau chiến tranh Tất cả sự mua bán này đều mang tính tự phát và dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán mà không có một tư cách pháp nhân nào quy định Sau đó một số

nơi phường, xã đã có xác nhận trong mua bán này Tuy nhiên, vẫn đề này chưa có một

quy định chính thức chung nào trong cả nước Đến năm 1993, Luật đất đai ra đời cho

được cơ sở xác định tính sở hữu của đất đai (sở hữu toàn dân) Tuy nhiên, vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về đất và nhà ở của người dân, đặt biệt là vẫn đề mua bán, trao đôi nên Luật sửa đổi bố sung một số điều của Luật đất đai 1998, Pháp lệnh về nhà ở

năm 1991 và các Nghị định, Thông tư, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ vé cu thé

hóa Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và

hoạt động sản xuất kinh doanh nhà đất Từ đó, bước đầu đã hình thành nên thị trường

nhà đất ở nước ta

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt

Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động

sản bùng nô thì bắt đầu từ cuỗi năm 2003 đến cuối năm 2006 thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt, bước đầu sang năm 2007 thị trường nhà đất bắt đầu

tăng giá đột ngột đến cuối năm thì tiếp tục hạ nhiệt, cụ thể như sau:

>Giai đoạn thị tường bất động sản bàng nỗ (2001- 2003)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,

tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo

nhiều chuyên gia nhận định, giá bat động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức

đắt nhất thế gidi, cao hơn ca một sô thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Đánh giá một SỐ nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bung nổ ' trên thị trường bất

động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục

vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự

đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về

đất đai; Do yếu tô tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng

là do thiếu các thông tin về giá nhà đất (Civillawinfor,2007)

>Giai đoạn thị trường bắt động sản đóng băng (2003-cuỗi năm 2006)

Từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2006 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số lượng thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% (Civillawinfor, 2007)

>Giai đoạn thị trường bất động sản sốt giá suốt năm 2007

Thị trường bất động sản năm 2007 diễn biến không theo bất cứ quy luật nào

Điển hình nhất là TP HCM, chỉ trong vòng 12 tháng có đến 3 lần lên cơn sốt giá Các

chuyên gia cho rằng, thị trường nhà đất năm 2007 là một năm đây biến động do nhiều nguyên nhân: Việt Nam gia nhập WTO; Hoa Kỳ thông qua PNTR cho Việt Nam; Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút vốn đầu tư trực tiếp

nước ngoài (FDI) của Việt Nam năm 2007 1a rất lớn; rồi thị trường chứng khoán nở

rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư và đã không ít nhà đầu tư chuyển

sang đầu cơ nhà đất; Các chính sách “mở” cho phép Việt kiều và người nước ngoài

mua nhà tại Việt Nam (Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, 2007)

> Giai đoạn đầu năm 2008 đến 2009

Trong năm 2008, giá nhà đất bắt đầu sụt giảm từ đầu năm và giảm mạnh nhất

là vào khoảng quý 4 của năm Bước sang năm 2009, Theo Marc Townsend (2009),

cho rằng, năm 2009 nhiều bộ luật và quy định sẽ có hiệu lực như: Luật Thuế thu nhập

cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường bán lẻ và nhà ở cho người nước ngoài; táng lệ phí trước bạ ô tô và chuyên nhượng bat động sản; tăng mức lương tối thiêu, giảm lãi suất ngân hàng, ngân hàng bắt đầu cho vay bất động sản sẽ khiến tình hình thị trường bất động sản trong nước có nhiều

thay đổi khó dự đoán

Theo nhận định của Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Việt Nam

(thuộc Tập đoàn Tư vẫn Bất động sản Quốc tế - CBRE) thị trường bất động sản của

Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2 - 6 năm) Mặc đù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn câu và Việt Nam bị lung lay trong năm 2008, nhưng vẫn có niêm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn

> Giai đoạn đầu năm 2010 đến nay

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường bất động sản năm 2010 tiếp tục

đà hôi phục nhanh, nhưng vần phát triền thiêu ôn định, không bên vững

Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi của năm 2009

cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc

khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007 Các doanh nghiệp kinh doanh bát động sản đã bớt khó khăn so với năm 2008

Đặc biệt, tại Hà Nội có thời điểm còn xảy ra những “cơn sốt” ngắn, nhất là với phân

khúc thị trường nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ và có tính thanh khoản cao Cơ cầu hàng hoá của thị trường BĐS đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu

tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư

Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới còn nhiều bất cập tiềm ấn nguy cơ bất ôn cho xã hội Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đông" còn diễn ra phổ biến Các vi phạm

như chủ đầu tư giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đảm bảo như thỏa

thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng

Hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập; hệ thống

thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất (Đăng Khoa, 2010)

Trong năm 2010, nguồn cung BĐS vẫn tiếp tục tăng và nhu cầu mua nhà đất của người dân vẫn rất lớn Thế nhưng, người có tiền và có nhu cầu dường như chưa sẵn

sàng cho việc đâu tư vào mua BĐS, ngay cả khi họ có rât nhiêu cơ hội và điều kiện chọn hàng

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, thị trường BĐS năm 2010 sẽ là cuộc giằng co quyết

liệt giữa một bên là các chủ đầu tư, các đại diện bán hàng và một bên là người mua

hàng Nguyên nhân của tình trạng này chính là yêu tố tâm lý của nhà đầu tư chưa sẵn

sàng và họ đang chờ đợi một sự thay đôi nào đó đề tiếp tục nhập cuộc

Theo Ông John Gallander, Giám đốc chi nhánh Kninght Frank Việt Nam, công ty tư vẫn và định giá BĐS uy tín hàng đầu thế giới của Anh quốc cho rang: xu hướng tăng lãi suất ngân hàng tại Việt Nam dẫn đến nguồn cung BĐS và nhu câu người mua bị ảnh hưởng (Trọng Tuyến, 2010)

Tat cả những van đề trên đã làm cho thị trường BĐS Việt Nam thiếu ôn định, không bên vững mặc dù đang trên đà phục hôi

1.5.2 Thị trường nhà đất ở Đồng Bằng Sông Cửu Long và Cần Thơ hiện nay

Chỉ sau thời gian ngắn khi cầu Cần Thơ khánh thành và đưa vào sử dụng, giá đất

ở các tỉnh trong khu vực lân cận bỗng dưng tăng bất thường Theo giới kinh doanh nhà đất, nguyên nhân thị trường bất động sản ở khu vực này sau một thời gian dài yên ăng, nay bỗng dưng sôi động là do “ăn theo” cầu Cần Thơ

Nếu nhự trước đây, giá đất ruộng tại Vĩnh Long chỉ khoảng 21 triệu đồng/công (1.000m'), đất 'VƯỜN CaO nhất là 45 triệu đồng/công mà chẳng ai mua, thì nay giá đất ở đây đã tăng gấp 7 đến 10 lần, 1 công đất ruộng được bán với giá khoảng 220 triệu đồng

Riêng tại thành phố Cần Thơ, giới kinh doanh bất động sản tại đây đang rất kỳ vọng sau khi cầu Cần Thơ khánh thành sẽ “hâm nóng” thị trường bat động sản tại khu Nam Cần Thơ và trung tâm thành phố Và sau gần hai tháng thì những kỳ vọng ấy đã bắt

đầu thành hiện thực

Theo thống kê của một số công ty kinh doanh, môi giới bất động sản ở khu vực Nam

Cần Thơ, trước thời điểm khánh thành cầu Cần Thơ khoảng 4-5 tháng, nhu cầu mua

nhà, đất ở khu Nam Cần Thơ diễn ra rất nhộn nhịp, nhất là đất phân lô đã có “giấy

đỏ”, giá cả tăng liên tục Tuy nhiên, khoảng nửa tháng sau kể từ ngày khánh thành cầu

Cần Thơ, thị trường nhà đất gần như “đóng băng”

Ông Nguyễn Phan Hoài Tùng, Giám đốc Công ty Nhà đất An Thới (tại Khu dân cư Hưng Phú 1) cho biết, có thê do người bán neo giá ở mức cao, người mua thì chờ giá xuông thâp nên hai bên không gặp nhau

Ngoài ra, có thê do ảnh hưởng của thị trường tài chính, lãi suất ngân hàng ở mức cao, nên các nhà đầu tư ngại bỏ vôn vào bât động sản

Từ quý II/2010 trở lại đây thì thị trường bất động sản Cần Thơ đã hôi phục trở lại,

giao dịch diễn ra nhiều hơn Hâu hêt khách hàng mua nhà, đât đêu có nhu câu ở thật

sự, hơn nữa, người bán cũng không còn “hét giá” nên người mua - người bán dê gặp nhau

-10-Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ Trần Thanh Mẫn cho biết, hiện nay thành phố

đang đón đầu một làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước với các dự án xây dựng khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, căn hộ chung cư và các dự án bát động sản du lịch

Theo đánh giá của nhiều người am hiểu về đất đai, thị trường bất động sản Can Tho

trong thời gian tới đang có nhiều yếu tố hỗ trợ như đưa vào sử dụng một số tuyến đường giao thông, các khu dân cư mới; giá đất năm 2010 được công bố cao hơn năm

2009 từ 10-30%; một số ngân hàng trên địa bàn bắt đầu tạo điều kiện cho kênh tín

dụng bất động sản

Hiện nay, thành phố Cần Thơ đã cấp giấy chứng nhận cho một số dự án phát triển bất

động sản để phục vụ phát triển thu hút du lịch như: dự án xây dựng Khu dịch vụ nghỉ

dưỡng và giải trí cồn Cái Khế (quy mô 8,8 ha, tại khu vực côn mới nổi ở phường Cái Khế); dự án khách sạn 5 sao Thanh Trà; dự án cao Ốc Xuân Quang Ngoài ra, các khu cù lao như cồn ấu, cồn Cái Khế, cồn Khương, cồn Sơn, cồn Tân Lộc có cảnh quan thiên nhiên sông nước tươi đẹp cũng đang được thành phố mời gọi đầu tư

Các dự án trước đây chậm tiến độ như: Khu dan cu Hong Loan, Khu d6 thi tai dinh cu

Hìm Lam, Việt Khanh đang được khân trương xúc tiên Tât cả sẽ làm cho thị trường bât động sản Cân Thơ thêm đa dạng, phong phú (Quang Trí, 2010)

1.5.3 Thị trường nhà đất ở Quận Ninh Kiểu

Từ năm 2005 sau khi thành phố Cần Thơ trở thành đô thị trực thuộc Trung

Ương, ở giai đoạn này quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh, nhà nước quy hoạch và phát triển nhiều dự án khu công nghiệp, khu dân cư mới, nâng cấp và mở rộng và phát triển thêm hệ thông đường giao thông, đây cũng chính là động lực góp phần làm cho đất đai bị biến động Các biến động chủ yếu là chuyển mục đích sử dụng của đất đai

- Đất nông nghiệp chuyển sang đất giao thông, đất ở và các công trình công cộng

- Đất ở sang đất giao thông và công trình công cộng

_ Nam 2006, 2007 thì tình hình chuyên mục đích sử dụng đất không có nhiều biên động như nám 2005 Nguyên nhân là phần lớn diện tích đât bị ảnh hưởng từ các

dự án quy hoạch, đât ở trong dân đa phân đêu được chuyên mục đích sử dụng

Sang năm 2008 cùng với các dự án lớn được triển khai như nâng cấp mở rộng

Quốc lộ 91B, mở đường từ Mậu Thân chạy thăng đến sân bay Trà Nóc, dự án cầu Cần

Thơ và sân bay Cần Thơ sắp đưa vào hoạt động thì đất đai ở quận Ninh Kiều cũng có

sự biến động tuy không bằng năm 2005 cụ thể là tính đến tháng 8 đã có 21.863,43m”

được chuyển mục đích sử dụng

Năm 2010 giá nhà đât được công bố tăng hơn năm 2009 từ 10%-30% Nhiều

tuyến đường ở quận Ninh Kiều như đường Hai Bà Trưng (nhà hàng Ninh Kiều - Nguyễn An Ninh), đường Hòa Bình (Nguyễn Trãi - 30 Tháng 4) giá 25 triệu đồng/m2

(tăng 7,5 - 8,2 triệu đồng/m?), đường Trần Hung Dao (cầu Nhị Kiều - Mậu Thân), đường Trần Văn Khéo (Nguyễn Trãi - hết Công ty Hội chợ triển lãm quốc tế Cần

Thơ) 18 triệu đồng/m? (tăng 2 - 3,5 triệu đồng) Còn đất ở nhiều dự án khu dân cư

-11-đô thị mới, giá thấp nhất hiện nay đang giao dịch là 4 triệu đồng/m2, cao nhất có nơi

lên đên 14 triệu đông/m? (Ngọc Lễ, 2010)

1.6 CAC YEU TO ANH HUONG DEN GIA NHA DAT

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- -cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đây cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bat động sản có xu hướng giảm xuông Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yêu tố khác như những yếu tô xuất phát từ me khuyét tat của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yêu

tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đâu tư của Nhà nước vào việc nâng câp

cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài

sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ

Theo Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2007) có các nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đên giá bât động sản nói riêng cũng như đôi với bât động sản nói chung, cụ thê là:

1.6.1 Nhóm các yếu tổ tự nhiên

* Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tô vị trí bất động sản

mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tong quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí

tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng,

đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong

vùng Thông thường đối với đất nền trong các khu dân cư, khu đô thị mới thường có

mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-I5m Ngoài ra còn có một

số diện tích mà người mua thường quan tâm là mặt tiền 5m x 20m, diện tích Tàầy có thể tăng lên tùy theo nhu cầu và nguồn lực tài chính mà người mua có thể chấp nhận được thông thường mảnh đất được chọn sẽ có dạng hình chữ nhật, gần các trục lộ lớn hay gần các con sông có cảnh quan hữu tình

* Địa hình bất dong san toa lac: Dia hình nơi bat động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động

sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng

triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn Xét vê

địa hình thì ở quận Ninh Kiều nằm ở vùng đồng bằng nên địa hình của hầu hết các

-12-mảnh đất đều giỗng nhau nên địa hình không có sự chi phối mạnh đến giá của bất động sản

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là

nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn

và ngược lại Hiến nhiên trong tâm lý của người mua bao giờ cũng có tâm lý lựa chọn

những nơi đẹp, an lành, cảnh quan thu hút người xem để xây dựng nhà, nhà được cất

lên lại phải có kiến trúc đặc trưng hơn người khác Cụ thể một người nhà được xây dựng theo kiến trúc phương tây, kiến trúc của các biệt thự sẽ có giá bán cao hơn những ngôi nhà xây dựng theo kiến trúc bình thường mặt dù giá xây dựng là như nhau

* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bê mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tô trên đến giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tinh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở

những vùng thường hay bị các sự cô của thiên tai (bão, lụt, động đât, khí hậu khắc

nghiệt ) làm cho giá trị bât động sản bị sút giảm và ngược lại

1.6.2 Nhóm các yếu tổ kinh tế

* Những tiện nghỉ gắn liên với bất động sản: Bao gồm hệ thông điện, nước,

vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đây đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng, cụ thể là những bất động sản năm cạnh những con đường có cơ sở hạ tang hoàn chỉnh như lộ nhựa rộng, thoáng, có dãy phân cách, có cây xanh trên lề đường, lề đường rộng, các tiện nghi hồ trợ đi kèm như viễn thông ' 9 có cáp điện thoại), điện (có liến điện an toàn), nước (nước máy và chất lượng nước tốt), hệ thống thoát nước (tốt), các nhu cầu ve xa hội tốt (nhu

cầu về y tế, giáo dục, văn hóa và các nhu cầu vui chơi giả trí, nhu cầu về việc làm tốt)

sẽ có giá cao hơn các bất động sản không đáp ứng được những điều kiện đó

* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bát động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

1.7 ĐẶC ĐIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU

1.7.1 Vị trí địa lý Quận Ninh Kiêu

Ninh Kiều là trung tâm của thành pho | Cần Thơ, là quận có điều kiện thuận lợi

dé phát triển, diện tích tự nhiên là 2.934,99m” và 214.379 nhân khẩu có địa giới hành

chánh như sau:

Phía Đông giáp tỉnh Vĩnh Long

Phía Tây giáp huyện Phong Điền

-13-Phía Nam giáp quận Cái Răng

Phía Bắc giáp quận Bình Thuỷ

Trụ sở quận đặt tại phường Thới Bình

Hình 1.1 Bản đồ hành chính quận Ninh Kiểu, thành phố Cân Thơ (Nguồn:Phòng Tài Nguyên & Môi

Trường quận Ninh Kiểu)

Quận Ninh Kiều có 13 phường: An Nghiệp, An Cư, An Hội, An Lạc, An Hoà,

An Phú, An Bình, An Khánh, Tân An, Xuân Khánh, Hưng Lợi, Cái Khê, Thới Bình

(Niên giám thông kê quận Ninh Kiêu, 2009)

-14-1.7.2 Đặc điểm kinh tế xã hội Quận Ninh Kiểu

Quận Ninh Kiểu được thành lập theo nghị định của chính phủ số

05/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004 Được xem là trung tâm của thành phố

Cần Thơ, Quận Ninh Kiều được xem là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa khoa học

kỹ thuật, thương mại và dịch vụ, là đầu mối giao thông vận tải quan trọng của thành phố và cả Đồng Bằng Sông Cửu Long Hiện tại, quận đang có một hệ thống giáo dục, thương mại, dich vụ mạnh nhất Đồng Bằng Sông Cửu Long Sự kiện khánh thành cảng hàng không Cần Thơ hôm 4/1, và cầu Cần Thơ hoàn thành là điều kiện để Cần

Thơ phát triển mạnh trong thời gian sắp tới

Nhờ áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ, chỉ đạo sát sao, nhiệm kỳ qua, quận Ninh Kiều đã phát huy tốt nội lực và thu hút các nguồn lực bên ngoài, là một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh của TP Cần Thơ Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của quận giai đoạn 2005 - 2009 đạt 16,6%/năm Cơ cầu kinh

tế chuyển dịch nhanh theo hướng thương mại — dịch vụ — du lịch —- công nghiệp — tiêu thủ công nghiệp Tỉ trọng ngành thương mại — dịch vụ tăng dần hàng năm từ 53,67% (năm 2005) tăng lên 64,73% (nam 2009), ti trọng ngành nông nghiệp giảm dan tir 0,55% (nam 2005) xuống còn 0,12% (năm 2009) Trong đó, lĩnh vực thương mại —

dịch vụ và kinh tế hộ cá thê phát triển mạnh, đa dạng ngành nghè; hệ thống chợ, siêu

thị, trung tâm thương mại, các khu phố chuyên doanh, cửa hàng, các dịch vụ du lịch, viễn thông, tài chính, ngân hàng ngày càng phát triển về quy mô, chất lượng hàng hóa và dịch vụ, phục vụ tốt nhu cầu của nhân dân (Thiện Khiêm, 2009)

Bên cạnh đó quận Ninh Kiều còn có các trung tâm thương mại lớn, các siêu thị, bách hóa tổng hợp như khu thương mại Cái Khế, Co.op Mart, Metro Không chỉ có

phát triển kinh tế mà quận Ninh Kiều còn phát triển và đầu tư mạnh về giáo dục như

Đại Học Cần Thơ, công trình xây mới Đại Học Y Dược Cần Thơ, các trường cao đẳng

như cao đẳng Y Tế Cần Thơ, cao đẳng Kinh Tế Kỷ Thuật Cần Thơ, đây là những

nguồn lực để góp phan phat triển thành phố Cần Thơ cũng như Đồng Bằng Sông Cửu Long nói chung và quận Ninh Kiều nói riêng (Thiện Khiêm, 2009)

-15-CHUONG 2: PHUONG TIEN VA PHUONG PHAP

2.1 PHUONG TIEN

2.1.1 Địa điểm thực hiện để tài:

Trên địa bàn quận Ninh Kiều Thành Phố Cần Thơ

2.1.2 Thời điểm thực hiện: 09/08/2010 đến 10/11/2010

2.1.3 Tài liệu:

- Bản đồ hành chính quận Ninh Kiều_thành phố Cần Thơ

- Luật Đất Đai 2003

- Bảng giá đất Cần Thơ 2010 do UBND tỉnh Cần Thơ quy định

_ -Niên giám thống kê quận Ninh Kiều năm 2009 của phòng thống kê quận Ninh

Kiêu

- Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004 quy định về việc

thành lập các quận Ninh Kiêu, Bình Thủy, Cái Răng, O Môn, các huyện Phong Điền

Cờ Đỏ, Vĩnh Thạnh, Thốt Nốt, và các xã phường, thị trấn thuộc thành phố Cần Tho

trực thuộc Trung Ương

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác

định giá đất và khung các loại đất

- Quyết định số 103/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân thành phố Cần Thơ

ngày 26 tháng 12 năm 2008 Quy định mức giá các loại đât trên địa bàn thành phô

Cân Thơ năm 2009

- Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phô Cần Thơ

ngày 22/12/2009 về việc ban hành quy định giá các loại đât trên địa bàn thành phô Cân Thơ năm 2010

- Giáo trình Quản lý và phân tích thị trường nhà đất, 2003-Lê Quang Trí, Đại Học Cân Thơ

- Giáo trình Phân hạng định gid dat, 1999-Lé Tan Lợi, Đại Học Cần Thơ 2.2 PHƯƠNG PHÁP

2.2.I Cách thực hiện

- Thu thập các tài liệu và số liệu có liên quan đến thị trường nhà đất: bảng giá đất Cần Thơ theo quy định của UBND tỉnh Cần Thơ giai đoạn 2005-2010, các quyết định có liên quan, số liệu thống kê các biến động về đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng )

- Tiến hành điều tra phỏng vấn người dân, điều tra hiện trạng về vị trí, cơ sở hạ tầng (xã hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh theo các con đường

- Từ kết quả điều tra đó tiền hành phân tích, đánh giá, tông hợp và xác định mức độ ảnh hưởng của các yêu tố ảnh hưởng đến giá và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ

sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều

16

-2.2.2 Các bước thực hiện:

Bước 01: Tham khảo tài liệu có liên quan đến giá đất và định giá đất, các Nghị định

của Nhà nước về giá đât và công tác định giá đât, tài liệu của các hội thảo khoa học vê thị trường nhà đât, các website có liên quan đên các vân đê nêu trên

Lập phiếu điều tra (phụ lục) và số phiếu điều tra 30 phiếu/phường Quận Ninh Kiều có

13 phường nên số phiếu điều tra là 390 phiếu

Nội dung điều tra: Điều tra ý kiến của người dân về mức độ ảnh hưởng đến giá đất của các yếu tô như:

Bước 02: Tiến hành điều tra và khảo sát

Điều tra và phỏng vấn hộ gia đình: Phỏng vấn người dân để tìm ra các yếu tô

có ảnh hưởng đên giá đât và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yêu tô này đên giá đât quận Ninh Kiêu

Khảo sát bên ngoài: Ghi nhận lại toàn bộ hiện trạng về vị trí, cơ sở hạ tâng (xã

hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh của các tuyên đường trên địa bàn quận Ninh

Kiều

Bước 03: Tiến hành phân tích, đánh giá và so sánh các số liệu thu được

Phân tích đánh giá sự ảnh hưởng của giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiểu giai

đoạn 2007-2010

Đánh giá tình hình chuyên đổi mục đích sử dụng đất, so sánh sự thay đôi giữa

các năm, giai đoạn 2007-2010

Dùng phần mềm Microsoft Ecxel để thông kê số liệu theo từng phường và tính

trung bình của từng yêu tô ảnh hưởng đên giá đât trên mõi phường

So sánh sự chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thực tế trên thị trường

Bước 04: Tổng hợp trọng số điểm cho từng yếu tố trên từng phường dựa vào kết quả điều tra Từ kết quả đó vẽ biểu đồ cho từng yếu tô trên và so sánh từng phường VỚI

nhau.Từ đó đánh giá xem yếu tố nào có mức ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất trên

dia ban quan Ninh Kiéu

-17-Đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn quận Ninh Kiều dựa vào

biêu đô của từng con đường đã khảo sát

Bước 05: Hoàn chỉnh và viết báo cáo

-18-CHUONG 3: KET QUA THAO LUAN

3.1 TINH HINH BIEN DONG NHA DAT TAI QUAN NINH KIEU

trong đó đất nông nghiệp có diện tích 946,66 ha chiếm 32,25%, đất phi nông nghiệp

có diện tích 1389,97 ha chiếm 47,36%, phần còn lại là đất chưa sử dụng với diện tích 598,36 ha chiếm 20.39% Trong đó phường An Bình là phường có diện tích tự nhiên lớn nhất và có diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất trong quận với tông diện tích tự nhiên là 717,19 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 400,04 ha, tuy nhiên phần lớn diện tích nông nghiệp của phường An Binh da năm trong quy hoạch, chủ yếu là xây dựng các khu dân cư, nâng cấp cơ sở hạ tầng, kế đến là phường An Khánh có diện

-19-tích đất nông nghiệp là 253,00 ha lớn thứ hai trên đại bàn quận và đất phi nông nghiệp

là 135,60 ha; phường Cái Khế với diện tích đất nông nghiệp là 184,87 ha và đất phi

nông nghiệp là 178,84 ha; phường Hưng Lợi có 59,55 ha là đất nông nghiệp và 254,52

ha là đất phi nông nghiệp; phường An Hòa có tông diện tích là 181,63 ha với diện tích

đất nông nghiệp là 43,96 ha Đây là những phường có diện tích dat nông nghiệp lớn

nhất, là nguôn dự trữ phong phú phục vụ cho các mục tiêu phát triển lâu dài của quận Ninh Kiều trong tương lai Một sô phường còn rất ít đất nông nghiệp như: Thới Bình, Xuân Khánh Với tổng diện tích đất nông nghiệp chiếm 32,25% tông diện tích sử dung dat trén dia ban ban quan Ninh Kiéu, thi phần lớn diện tích đất này đã nằm trong quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ, nhằm tạo quỹ đất đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, khu dân cư của Quận, diện tích nông nghiệp này sẽ là nguồn cung phong phú cho thị trường nhà đất, đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trên địa bàn Quận

trong thời gian sắp tới

Bên cạnh đó, đất phi nông nghiệp của quận Ninh Kiểu là 1.389,97 ha chiếm

471.36% cho thấy hoạt động kinh tế của quận Ninh Kiều chủ yếu dựa vào sản xuất

công nghiệp, có một số phường chỉ tập trung các dịch vụ thương mại, nhà đất ở, cơ sở

hạ tầng kỹ thuật xã hội và hệ thống giao thông chính của Quận, các phường nay hau như hoàn toàn không còn đất nông nghiệp cụ thể như: An Nghiệp, An Cư, An Hội,

Tân An, An Lạc, An Phú

3.1.2 Đánh giá sự biến động giá đất ở quận Ninh Kiểu

œ Sự thay đổi giá đất do nhà nước quy định từ năm 2007-2009

Từ Bảng 3.2 cho thấy từ năm 2007 đến 2009 mức độ thay đổi của giá nhà đất

do Nhà nước quy định là không đáng kế Tại các con đường đã hoàn chỉnh cơ sở hạ

tầng mức giá hầu như không thay đổi nhiều, khung giá đất được giữ ôn định trong

những năm qua, Nhà nước chỉ điều chỉnh mức giá cho phù hợp ở những con đường mới mở, mở rộng đường và hẻm sau khi được nâng cấp

Cụ thể là đối với đường Nguyễn Việt Hồng vào năm 2007 được nâng cấp thì

sang năm 2008 mức giá đã tăng lên 2 triệu/m”, cũng trong năm 2008 Hẻm 51 đường

3/2 sau khi được nâng câp thì giá cũng được điêu chỉnh tăng 0,5 triệu/mỸ

Trong năm 2008 thành phó cần thơ tập trung nâng cấp các tuyến đường lớn, chỉnh trang đô thị trồng cây xanh ở hai bên đường và dãy ngăn cách giữa lộ, nôi bật là Đường 3/2 đã được nâng cấp rất rong, vòng xuyén ở cầu Đầu Sấu cũng được trồng hoa rất đẹp, sang năm 2009 thì mức giá trên đoạn đường này cũng được điều chỉnh tăng 0,5triệu/m

Nguyên nhân của sự điều chỉnh giá này là do khả năng sinh lợi của các đoạn đường này táng lên, dân cư tập trung nhiêu hơn sự điêu chỉnh này giúp cho giá phù hợp hơn với giá thực tê

Trong năm 2009 các tuyến đường đã hoàn chỉnh thì không có sự biến động giá

do Nhà nước muốn bình ổn giá nhằm tránh tình trạng giá đất tăng ảo, không đúng giá trị thực vì khi giá do nhà nước qui định có sự biến động nhỏ thì giá thức tế biến động rất lớn thậm chí có thê sốt giá đất, đồng thời việc bình ôn giá cũng là một biện pháp giúp cho thị trường bất động sản của quận Ổn định hơn

-20-Bảng 3.2: Giá đất một số tuyến đường chính trong quận Ninh Kiều

Tran HungDao

Nguyễn Văn Cừ

Hòa Bình Nguyễn Trãi - Đường 30 tháng4 16,8 16,8 16,8 25,0

An Ninh

(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ)

œ Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường năm 2010