Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại việt nam, trường hợp một số thành phố lớn tt

Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản BĐS được cho là một trong những bộ phận cấu thành quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn Reed, R.J Mills, 2007.. Mục đích và nhiệm vụ

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VŨ ĐỨC TOÀN

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: TRƯỜNG HỢP MỘT

Công trình được hoàn thành tại:

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

VIỆN NGÔN NGỮ HỘC VIỆN KHOA HỌC XÁC HỘI V

Phản biện 1: PGS TS Nguyễn Đình Long

Phản biện 2: PGS TS Nguyễn Văn Nam

Phản biện 3: PGS TS Cù Chí Lợi

Luận án được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận án cấp Học viện, họp tại Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, 477 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội

Vào hồi ….giờ … ngày … tháng … năm 2017

Có thể tìm hiểu luận án tại:

- Thư viện Quốc gia Việt Nam

- Thư viện Học viện Khoa học xã hội

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

1 Vũ Đức Toàn Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản và bài học cho Việt Nam Tạp chí Kinh tế Châu Á Thái Bình

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản (BĐS) được cho là một trong những bộ phận cấu thành quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn (Reed, R.J Mills, 2007) Tình trạng của thị trường BĐS phản ánh sức khỏe chung của cả nền kinh tế Khi thị trường BĐS đình đốn, trầm lắng “đóng băng” thì nền kinh tế thường rơi vào trì trệ, suy thoái và thậm chí khủng hoảng Cuộc khủng hoảng địa ốc (nhà đất) tại Mỹ, sau đó lan ra thành khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là một bằng chứng cho thấy vai trò quan trọng của thị trường BĐS Phát triển thị trường BĐS ngày càng hiện đại là mục tiêu phấn đấu của nhiều quốc gia trên thế giới Phát triển BĐS là một vấn đề có tính cấp thiết cao, có vai trò quan trọng trong việc ổn định kinh tế vĩ mô và thúc đẩy thị trường ở Việt Nam Một vấn đề đặt ra là tại sao thị trường BĐS lại không được phát triển một cách ổn định và bền vững tại Việt Nam Các khiếm khuyết của thị trường này hiện nay là gì? Tìm hiểu nguyên nhân của thực trạng này của thị trường BĐS, trên cơ sở đó tìm các giải pháp khắc phục, là một vấn đề hết sức cần thiết và có tầm quan trọng đặc biệt đối với

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

* Mục tiêu tổng quát: Đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị

trường BĐS Việt Nam từ việc khảo cứu trường hợp một số thành phố lớn

* Mục tiêu cụ thể:

Để đạt được mục tiêu tổng quát của luận án, đề tài đặt ra các mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

Thứ nhất,hệ thống hóa, phát triển hệ thống cơ sở lý luận về bất động

sản và thị trường BĐS

Thứ hai,nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một

số nước về các khía cạnh như bong bóng BĐS ở Nhật Bản và Mỹ; cải cách

hệ thống địa chính kinh nghiệm của Cộng hòa Séc; Vai trò của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS -Kinh nghiệm của Philippine và Thụy Điển.Để từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Thứ ba,đánh giá thực trạng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam

trên hai góc độ những kết quả đạt được và những hạn chế đang tồn tại kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS Chỉ rõ nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam Đề tài phân tích thực trạng thị trường BĐS Hà Nội và thị trường BĐSTP Hồ Chí Minh để làm bằng chứng nghiên cứu

Thứ tư,trên cơ sở phân tích những hạn chế trong việc phát triển thị trường

BĐS Luận án đề xuất quan điểm và các giải pháp khả thi nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triểnổn định, bền vững

Các câu hỏi nghiên cứu:

1 Thị trường BĐS Việt Nam có những đặc trưng gì?

2 Những nhân tố nào ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam?

3 Nhà nước đã ban hành những chính sách gì để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển?

4 Hiện nay thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển ở cấp

độ nào? Những kết quả đạt được và những tồn tại, hạn chế của thị trường BĐS Việt Nam?

5 Cần có những giải pháp gì để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là thị trường BĐS ở Việt Nam, trong đó chủ yếu hướng đến các giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS

3.2.Phạm vi nghiên cứu

3.2.1 Phạm vi nghiên cứu của luận án về không gian

Luận án tập trung nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh làm bằng chứng nghiên cứu về sự phát triển của thị trường BĐS

3.2.2 Phạm vi nghiên cứu của luận án về thời gian

Số liệu phản ánh sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam sẽ lấy

số liệu kể từ năm 1986, nhưng luận án chú trọng giai đoạn từ 2008 đến nay Riêng thị trường BĐS Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ thu thập số liệu từ

2008 tới nay

3.2.3 Phạm vi nghiên cứu của luận án về nội dung

Nội dung của luận án giới hạn ở việc cung cấp lý luận và cơ sở khoa học cho sự phát triển của thị trường BĐS, phân tích các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS Làm rõ nguyên nhân của những khiếm khuyết hiện nay của thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường BĐS Hà Nội và thị trường BĐS TP HCM nói riêng và đề xuất nhóm giải pháp chung nhằm thúc đẩy

sự phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam Luận án cũng phân tích, so sánh kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước như Nhật Bản

và Mỹ, CH Séc, Philippine và Thụy Điểnđể rút ra những bài học kinh nghiệm và làm căn cứ cho những đề xuất của luận án

4.Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận án

Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp thống kê - so sánh: sử dụng các số liệu thống kê, phân tích biến động của thị trường BĐS trong các giai đoạn khác nhau

Do giới hạn về kinh phí, tác giả chủ động thu thập số liệu từ hai nguồn chính:

(1) Số liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê, báo cáo của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Công thương, các vùng và các tổ chức liên tỉnh, các Sở Kế hoạch và Đầu tư của một số địa phương, các báo cáo của Ngân hàng thế giới, Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế, Liên hợp quốc và một

số tổ chức quốc tế khác Ngoài ra, luận án cũng sử dụng số liệu của các công

ty BĐS trên thế giới có mặt ở thị trường Việt Nam như CBRE Vietnam, Savills, Cushman & Wakefield

(2) Số liệu sơ cấp thu thập tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dựa trên kết quả điều tra của CBRE Vietnam

và Savills

Luận án sử dụng phương pháp phân tích định tính SWOT (điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức) để làm rõ thêm thực trạng phát triển,

cơ hội và thách thức của thị trường BĐS Việt Nam

Luận án cũng sử dụng phương pháp chuyên gia, phỏng vấn sâu một số chuyên gia lĩnh vực kinh tế, BĐS, tài chính - ngân hàng để làm rõ hơn các kết quả nghiên cứu

5 Đóng góp mới về khoa học của luận án

Trên cơ sở tổng kết các chính sách về thị trường BĐS luận án

đã chỉ ra những “lỗ hổng” của chính sách là khung pháp lý liên quan đến thị trường BĐS chưa điều chỉnh và bao quát được hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn Đặc biệt là những chính sách liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đất đai Những chính sách này hay thay đổi, không nhất quán, thiếu tính dự báo và thiếu tính chế tài Qua đó, luận án đề xuất các khuyến nghị trong đó chú trọng đến việc ban hành khung pháp lý liên quan đến sự hình thành, xác lập thị trường BĐS, đặc biệt là các văn bản liên quan đến quy hoạch đất đai Các giải pháp về xây dựng hệ thống kiểm tra, giám sát, thiết lập những chế tài xử phạt nghiêm minh đối với những trường hợp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

6.1.Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận

Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường BĐS và phát triển BĐS, đặc biệt đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của thị trường BĐS theo các phương diệnnhư bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, những đặc thù của thị trường BĐS thể hiện qua mối quan hệ cung, cầu và các nhân

tố ảnh hưởng

6.2 Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn

Khi phân tích thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam, luận án sẽ tìm ra những hạn chế của thị trường để đề xuất các khuyến nghị thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững Các khuyến nghị sẽ là

cơ sở khoa học và thực tiễn để các nhà hoạch định chính sách tham khảo để ban hành các giải pháp khả thi.Đối với các doanh nghiệp khi tham khảo nội dung của luận án sẽ có thêm một “kênh” thông tin để có những quyết định đúng đắn, cũng như sự chủ động lựa chọn phương án tối ưu khi thực hiện kinh doanh BĐS

7 Cơ cấu của luận án

Ngoài phần Mở đầu, danh mục các từ viết tắt, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và Kết luận, Luận án gồm có 4 chương như sau:

- Chương 1: Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài

nước về thị trường bất động sản

- Chương 2: Cơ sởlý luận và thực tiễn về bất động sản và thị trường bất

động sản

- Chương 3: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam

- Chương 4: Quan điểm và giải pháp thúc đẩy thị trường bất

động sản Việt Nam phát triển

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tình hình nghiên cứu của nước ngoài về thị trường BĐS

1.1.1 Thể chế phát triển thị trường bất động sản

1.1.1.1 Chính sách phát triển thị trường bất động sản

Chính sách phát triển của thị trường BĐS được nghiên cứu ở

03 căn cứ phân loại cụ thể:

Một là, dựa vào chức năng quản lý, có năm nhóm: i) Chính sách

về đầu tư - doanh nghiệp; ii)Chính sách về đất đai; iii)Chính sách về xây dựng; iv)Chính sách về tiền tệ và v)Chính sách về tài chính Những tác giả tiêu biểu là Hernando de Soto (2006), Peter Nolan (2004), Philip Day

(2005); Stephen Bell (2002)

Hai là, dựa theo tín hiệu thị trường, có ba nhóm: i) Chính sách liên

quan đến cung hàng hoá BĐS, tạo lập hàng hoá BĐS, đăng kí, sở hữu và xác lập quyền, hạn điền, xây dựng nhà, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới, ); ii)Chính sách liên quan đến cầu hàng hoá BĐS (chính sách tài chính, tiền tệ, thế chấp, thế chấp thứ cấp, chính sách mua trả dần, mua trả góp, thuê mua, chứng khoán hoá BĐS ); iii) Chính sách giao dịch BĐS (giá, thuế, phí, các đối tượng trung gian (môi giới, tưvấn ), các hoạt động hỗtrợgiao dịch nhưcác trung tâm giao dịch BĐS, mạng các sàn giao dịch BĐS )

Ba là, dựa vào các bộ phận cấu thành của chính sáchthị trường

BĐS, có ba nhóm đó là: i) Về thể chế (Hernando de Soto, 2006); ii) Về các nội hàm của thị trườngBĐS; iii)Về cấp độ phát triển của thị trường BĐS

1.1.1.2 Môi trường pháp lý để quản lý thị trường BĐS

Tầm quan trọng của Chính phủ trong vấn đề quản lý thị trường BĐS luôn là vấn đề được các tác giả quan tâm nghiên cứu (David C Parks,

1992) Đó là những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức về phòng ngừa

các rủi ro về mặt pháp lý

1.1.1.3 Chính sách thuế đối với thị trường BĐS

Nicolaus Tideman và Florenze Plassmann (2006) đã kết luận: Một

hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho quốc gia cũng như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ

vốn cho phát triển kinh tế nói chung

Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez (2007) nghiên cứu về thuế tài sản ở những nước đang phát triển (trong đó có thuế BĐS), nghiên cứu này

đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản

và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất nước

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng thị trường BĐS nhạy cảm với cơ cấu kỳ hạn lãi suất Trong khi đó, Ewing và Payne (2003) đã kết luận có mối quan ngại đáng kể với việc đánh giá hiệu suất lợi nhuận BĐS hoặc xác định

ý nghĩa của các biến trạng thái cơ bản Họ tìm ra những cú sốc chính sách tiền tệ, tăng trưởng kinh tế, và lạm phát tất cả dẫn đến thấp hơn so với lợi nhuận kỳ vọng, trong khi một cú sốc đối với phí bảo hiểm rủi ro mặc định là liên kết với cao hơn lợi nhuận trong tương lai Frappa và Mesonnier (2010) đưa ra bằng chứng mạnh mẽ của một hiệu ứng tích cực đáng kể của lạm phát nhắm mục tiêu về tăng trưởng giá nhà thực tế và tỷ lệ tiền thuê nhà

1.1.3 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS

World Bank (1995) chỉ ra rằng thị trường BĐS có những chu kì Nhìn chung sẽ có 5 cấp độ: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá, tài chính hoá

và thị trường trưởng thành

David Geltner & Normal G Miller (2001) đã chia thị trường BĐS thành: thị trường không gian xây dựng; thị trường tài sản và ngành kinh doanh phát triển BĐS Như vậy, những công trình nghiên cứu của nước ngoài đã tiếp cận và phân chia thị trường BĐS theo các tiêu chí khác nhau Tuy nhiên, những nghiên cứu này đều lấy bối cảnh cụ thể tại các quốc gia khác nhau trên thế giới.Do vậy, việc áp dụng nguyên vẹn một khung lý thuyết của một nghiên cứu nào đó vào bối cảnh Việt Nam hiện nay sẽ không thể hiện được sự khác biệt cũng như phản ảnh được chính xác vấn đề nghiên cứu của Việt Nam

1.2 Nghiên cứu của Việt Nam về thị trường bất động sản

1.2.1 Các công trình nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản

Võ Văn Đức, Phạm Thị Khanh (2009) khi nghiên cứu chính sách đầu tư phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam đã cho rằng thị trường BĐS ở Việt Nam còn sơ khai, phát triển thiếu bền vững và tiểm ẩn nhiều rủi ro đối với nền kinh tế quốc dân

Lê Xuân Bá (2011) khi nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS đã cho rằng: hệ thống cơ chế chính sách liên quan đến thị trường BĐS vẫn còn thiếu nhiều văn bản quan trọng, hay thay đổi, thiếu tính dự báo và thiếu tính chế tài

1.2.2 Các công trình nghiên cứu về sự phát triển của thị trường BĐS

Vũ Đình Ánh (2006) ở nghiên cứu Những nghịch lý trên thị trường

BĐS đô thị Việt Nam đã cho rằng cấp độ phát triển của thị trường BĐS Việt

Nam đang ở cấp độ thấp Thị trường BĐS Việt Nam chưa thể vượt qua những vấn đề về tài chính, tiền tệ và mới chỉ dừng lại ở cấp độ xây dựng, tập trung hóa

Trần Kim Chung (2015), khi nghiên cứu về thị trường BĐS giai

đoạn (2004 - 2014) đã cho rằng thị trường BĐS phát triển khá phong phú Các bộ phận cấu thành thị trường BĐS đã dần hình thành Trên thị trường nhà và công trình xây dựng, các nhà đầu tư thuộc các thành phần đều đã hình thành và tham gia

1.2.3 Các công trình nghiên cứu về các yếu tố cấu thành thị trường BĐS

Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2002) trong công trình “Housing Finance” đã phân tích các vấn đề cung, cầu tiền tệ của thị trường BĐS Qua đó đề xuất về sự cần thiết phải hình thành một thị trường thế chấp thứ cấp cho BĐS

Trịnh Huy Thục (2006) trong công trình “Nghiên cứu các yếu tố

cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS” đã chỉ ra rằng thị trường BĐS Việt

Nam mới đang phát triển ở cấp độ thấp, mua bán trực tiếp, thị trường thứ cấp chưa hình thành

1.3 Khoảng trống nghiên cứu có thể bổ sung và phát triển

Các nghiên cứu của thế giới hiện nay khá phong phú song cách tiếp cận từ quan hệ cung - cầu của thị trường BĐS còn thiếu Do vậy, trong Chương II cơ sở lý luận về sự phát triển thị trường BĐS, luận án sẽ có những phân tích chuyên sâu về sự phát triển của thị trường BĐS dựa trên lý thuyết về cung - cầu

Bên cạnh đó, một số lý thuyết về thị trường BĐS chưa được làm rõ như các yếu tố cấu thành của thị trường BĐS, quan hệ của thị trường BĐS với các thị trường khác trong nền kinh tế, các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, quy luật của thị trường BĐS, vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế Đây cũng là khoảng trống nghiên cứu mà luận án sẽ tiếp tục nghiên cứu trong Chương II cơ sở lý luận về thị trường BĐS

Chưa có một nghiên cứu chuyên sâu về sự phát triển của thị trường

BĐS Việt Nam từ năm 2004 cho đến nay đặt trong mối quan hệ tổng hợp của các chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam như chính sách tạo lập cung - cầu, chính sách tín dụng, chính sách kinh doanh BĐS

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƯỜNGBẤT ĐỘNG

SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ 2.1 Những vấn đề lý luận về bất động sản

2.1.1 Khái niệm bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”; theo đó, tài sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất

Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất

2.1.2 Đặc điểm, phân loại bất động sản

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà

xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu

là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông