Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại việt nam, trường hợp một số thành phố lớn

Vì tầm quan trọng của vấn đề, trong khi còn thiếu những công trình nghiên cứu sâu sắc và toàn diện về TT BĐS nên NCS chọn đề tài: “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản t

VŨ ĐỨC TOÀN

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: TRƯỜNG HỢP MỘT SỐ

THÀNH PHỐ LỚN

Chuyên ngành : Quản lý Kinh tế

Mã số : 62 34 04 10

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

1 TS Tô Thị Ánh Dương

2 PGS TS Bùi Quang Tuấn

Hà Nội - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận án là trung thực Những kết luận khoa học của luận án chưa

từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 10

1.1 Công trình nghiên cứu của nước ngoài về phát triển thị trường BĐS 10

1.2 Công trình nghiên cứu của Việt Nam về phát triển thị trường BĐS 15

1.3 Khoảng trống nghiên cứu có thể bổ sung và phát triển 22

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 24

2.1 Khái niệm về BĐS và những vấn đề liên quan 24

2.2 Khái niệm và các vấn đề liên quan thị trường BĐS 31

2.3 Phát triển thị trường BĐS 41

2.4 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về phát triển thị trường BĐS 49

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 59

3.1 Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam 59

3.2 Thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam 71

3.3 Đánh giá sự phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam 89

CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM PHÁT TRIỂN 109

4.1 Bối cảnh quốc tế và trong nước 109

4.2 Quan điểm phát triển thị trường BĐS Việt Nam ổn định và bền vững 127127130 4.3 Giải pháp phát triển ổn định và bền vững thị trường BĐS Việt Nam 137

KẾT LUẬN 150

TÀI LIỆU THAM KHẢO 152

PHỤ LỤC 162

BĐS

BĐKH

Bất động sản Biến đổi khí hậu

ĐTH

EVFTA

Đô thị hoá Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU

QĐ

QSDĐ

Quyết định Quyền sử dụng đất

Ủy ban Nhân dân

Tổ chức Du lịch Thế giới

Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam Tổng Cục Du lịch Việt Nam

DANH MỤC BẢNG, HỘP

Danh mục bảng biểu

Bảng 3.1: Các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường BĐS giai đoạn 2013

– 2016 68

Bảng 3.2: Dư nợ vay và tỷ lệ nợ xấu BĐS 82

Bảng 3.3: Hoạt động của thị trường nhà liền kề, biệt thự, nhà đất 85

Bảng 4.1: Số lượng nhà ở hoàn thành trung bình hàng năm tại các nước giai đoạn 2012 - 2025 116

Bảng 4.2 Phân tích SWOT Thị trường BĐS du lịch và nghỉ dưỡng 124

Danh mục hình vẽ Hình 3.1: Tỷ lệ giảm của giao dịch địa ốc thành công, 2003 – 2005 (%) 74

Hình 3.2: Tín dụng cho vay BĐS giai đoạn 2006 – 2009 (tỷ đồng) 78

Hình 3.3: Số lượng căn hộ tồn kho 2010 – 2013 81

Hình 3.4: Tình hình hoạt động căn hộ để bán 86

Hình 3.5: Hoạt động của thị trường căn hộ cho thuê 87

Hình 3.6: Tình hình thị trường văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội 88

Hình 3.7: Tình hình hoạt động bán lẻ 89

Hình 4.1: Giá trị hàng hóa BĐS toàn cầu (nghìn tỷ USD) 116

Hình 4.2: Dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam 1995 – 2025 (%) 123

Hình 4.3: Tăng trưởng tổng doanh thu từ khách du lịch (đvt: nghìn tỷ) 123

Danh mục hộp Hộp 3.1: Thị trường BĐS Việt Nam mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông 77

Hộp 3.2: Tồn đọng BĐS lớn, lệch pha “cung – cầu” của TT BĐS 80 Hộp 4.1: Dự báo những thay đổi của thị trường BĐS toàn cầu trong tương lai 118

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản (BĐS) được cho là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn (Reed, R.J Mills, 2007) Thị trường BĐS là nơi lưu giữ một nguồn vốn lớn của nền kinh tế, thông thường tổng giá trị BĐS chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia (Vương Quân Hoàng và Nguyễn Hồng Sơn, 2008) và khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở (Syz J , 2008)

Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Do đó, sự phát triển mạnh hay yếu của thị trường bất động sản (TT BĐS) có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề của nền kinh tế Do những đặc trưng như sự khan hiếm về đất đai, tính không song trùng và sự bất đối xứng thông tin trên thị trường nên BĐS thường dễ trở thành đối tượng để đầu cơ và “thổi giá” lên cao dẫn đến hình thành hiện tượng bong bóng BĐS

Tầm quan trọng của TT BĐS là giữ vai trò vận hành trôi chảy và hiệu quả của nền kinh tế; là chỗ dựa vững chắc cho nền tài chính; là nơi tích lũy tài sản của người dân, của xã hội và đáp ứng một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng

bộ các loại thị trường Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh

tế – xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư

Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, đương nhiên sức hấp dẫn của thị trường cao Thị trường này phát triển góp phần nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên, tạo

hiệu quả của đồng vốn

Tình trạng của thị trường BĐS phản ánh sức khỏe chung của cả nền kinh

tế Khi thị trường BĐS đình đốn thì nền kinh tế thường cũng rơi vào trì trệ, suy thoái và thậm chí khủng hoảng Cuộc khủng hoảng địa ốc tại Mỹ sau đó lan ra thành khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là một bằng chứng cho thấy vai trò quan trọng của thị trường BĐS Phát triển thị trường BĐS ngày càng hiện đại là mục tiêu phấn đấu của nhiều quốc gia trên thế giới Phát triển

và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình phát triển của nền kinh tế

Ở Việt Nam, trước khi đổi mới nền kinh tế thị trường BĐS chưa có điều kiện để phát triển Nhưng kể từ sau khi đổi mới kinh tế, đặc biệt là từ khi Luật đất đai được ban hành vào năm 1993, thị trường BĐS đã có những bước phát triển so với giai đoạn trước khi đổi mới kinh tế Tuy nhiên, trong quá trình hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn

“thăng trầm” khi thì quá nóng, khi thì quá lạnh đã gây ảnh hưởng lớn đến việc

ổn định kinh tế vĩ mô

Trong những năm gần đây, do nhiều nguyên nhân, thị trường BĐS Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng Các giao dịch trên thị trường này thưa thớt Hàng tồn đọng nhiều Theo một số thống kê không chính thức, thị trường BĐS của TP Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội có số lượng hàng tồn kho đáng kể Đến hết tháng 6 năm 2013, tổng hàng tồn đọng về BĐS của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 70.000 căn hộ Số lượng hàng tồn kho nhiều như vậy đã tạo nên tình trạng nợ xấu của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS Tình trạng nợ xấu của doanh nghiệp, đến lượt nó, làm cho hệ thống ngân hàng rơi vào tình trạng rủi ro, thậm chí có thể đổ vỡ, gây rối loạn nền kinh tế và làm mất ổn định kinh tế vĩ mô Như vậy, thị trường BĐS đóng băng, không phát triển, có thể gây ra những hệ lụy khôn lường

Phát triển BĐS nói chung, phá băng thị trường BĐS nói riêng, là một vấn

đề có tính cấp thiết cao, có vai trò quan trọng trong việc ổn định kinh tế vĩ mô và phát triển thị trường ở Việt Nam Một vấn đề đặt ra là tại sao thị trường BĐS lại

của thị trường BĐS hiện nay là gì? Tìm hiểu nguyên nhân thực trạng này của thị trường BĐS, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp khắc phục, là một vấn đề hết sức cần thiết và có tầm quan trọng đặc biệt đối với cả nền kinh tế

Vì tầm quan trọng của vấn đề, trong khi còn thiếu những công trình

nghiên cứu sâu sắc và toàn diện về TT BĐS nên NCS chọn đề tài: “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam: Trường hợp một

số thành phố lớn” làm đề tài luận án tiến sỹ

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu của luận án

Thứ hai, nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước về các khía cạnh như bong bóng BĐS ở Nhật Bản và Mỹ; cải cách hệ thống địa chính kinh nghiệm của Cộng hòa Séc; Vai trò của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS kinh nghiệm của Philippines và Thụy Điển để từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Thứ ba, đánh giá thực trạng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trên hai góc độ: những kết quả đạt được và những hạn chế đang tồn tại kìm hãm sự phát triển của thị trường Luận án chỉ rõ nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, đồng thời đi sâu phân tích thực trạng thị trường BĐS Hà Nội và thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh để làm bằng chứng nghiên cứu

BĐS, luận án đề xuất quan điểm và các giải pháp khả thi nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

Nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu:

Phát triển thị trường BĐS là gì? Những vấn đề có liên quan đến phát triển thị trường BĐS là gì? Những nhân tố nào ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS (cả trên bình diện lý luận và kinh nghiệm quốc tế)

Thực trạng phát triển thị trường Việt Nam trong những năm qua như thế nào? Nó được thể hiện trên địa bàn các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào? Những điểm đặc biệt của quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam là gì? Những yếu tố nào đã tác động đến sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam ? đặc biệt, luận án chú trọng tới vấn đềNhà nước đã đóng vai trò gì trong quá trình quản lý và phát triển thị trường BĐS Việt Nam?

Triển vọng và các giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam những năm tới là gì? Cần có những giải pháp gì để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững?

Luận án thuộc chuyên ngành quản lý kinh tế nên trong quá trình nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam luận

án sẽ tập trung đi sâu vào phân tích vai trò của thị trường bất động sản tới nền kinh tế, các chính sách điều tiết thị trường BĐS, chỉ ra những lỗ hổng của chính sách, làm rõ vai trò của Nhà nước trong quản lý, phát triển thị trường bất động sản Từ đó, luận án đề xuất nhóm giải pháp tạo lập môi trường pháp

lý thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển; nhóm giải pháp về công tác lập quy hoạch, kiểm tra, kiểm soát, chế tài để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS; và nhóm giải pháp phát triển các hoạt động dịch

vụ thúc đẩy thị trường BĐS

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là thị trường BĐS ở Việt Nam, trong

đó chủ yếu hướng đến các giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định

và bền vững

3.2 Phạm vi nghiên cứu

3.2.1 Phạm vi nghiên cứu của luận án về nội dung

Nội dung của luận án giới hạn ở việc cung cấp lý luận và cơ sở khoa học cho sự phát triển của thị trường BĐS, phân tích các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS Sự phát triển của thị trường bất động sản được nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước, do vậy, luận án sẽ đi sâu vào vấn đề thể chế, cơ chế chính sách tác động tới sự phát triển thị trường bất động sản, chứ không đi sâu vào danh mục đầu tư bất động sản Luận án tập trung nghiên cứu sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh làm trường hợp nghiên cứu điển hình về sự phát triển của thị trường BĐS; Làm rõ nguyên nhân của những khiếm khuyết hiện nay của quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường BĐS Hà Nội và thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Luận án nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước (Nhật Bản, Mỹ, Séc, Philippines, Trung Quốc, Thụy Điển) và từ đó rút ra bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam Trên cơ sở thực tiễn Việt Nam và kinh nghiệm các nước, luận án đưa ra các nhóm giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam lành mạnh và bền vững

3.2.2 Phạm vi nghiên cứu của luận án về không gian

Luận án tập trung nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh làm trường hợp nghiên cứu điển hình về sự phát triển của thị trường BĐS

3.2.3 Phạm vi nghiên cứu của luận án về thời gian

Luận án nghiên cứu sự phát triển của Thị trường BĐS Việt Nam từ năm

1986 tới nay, trong đó luận án đi sâu phân tích sự phát triển của thị trường

Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tập trung nghiên cứu từ năm 2005- tới nay, đặc biệt là những biến chuyển trong các năm 2014-2016

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh khi nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước, từ đó rút ra bài học cho Việt Nam nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Đồng thời tại Chương 3, luận án sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp các số liệu thống kê thứ cấp, qua đó làm rõ thực trạng phát triển thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, thị trường BĐS tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, từ đó chỉ rõ những đặc trưng cơ bản, các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt Nam Qua đó, luận án chỉ rõ những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó của thị trường BĐS Việt Nam

Luận án sử dụng phương pháp thống kê, so sánh: sử dụng các số liệu thống kê, phân tích sự phát triển, cũng như những biến động của thị trường BĐS trong các giai đoạn khác nhau, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

Về nguồn số liệu sử dụng trong luận án: Do giới hạn về thời gian và kinh phí, tác giả không tiến hành khảo sát trực tiếp thị trường BĐS Việt Nam mà

chủ động thu thập số liệu từ hai nguồn chính: (1)Một là, số liệu thứ cấp từ

Tổng cục Thống kê, các báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Công thương, các vùng và các tổ chức liên tỉnh, các Sở Kế hoạch và Đầu tư của một

số địa phương, các báo cáo của Ngân hàng Thế giới (WB), Tổ chức Hợp tác

và Phát triển kinh tế (OECD), Liên Hợp quốc (UN) và một số tổ chức quốc tế khác Ngoài ra, luận án cũng sử dụng số liệu của các công ty BĐS trên thế giới có mặt ở thị trường Việt Nam như CBRE Việt Nam, Savills, Cushman &

Wakefield (2) Hai là, số liệu sơ cấp thu thập tại 2 thành phố lớn là Hà Nội

và Thành phố Hồ Chí Minh dựa trên kết quả điều tra của CBRE Việt Nam

và Savills

pháp thống kê nhằm dự báo, đánh giá tác động thị trường BĐS tới sự phát triển kinh tế của Việt Nam

Luận án sử dụng phương pháp phân tích định tính SWOT (điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức) để làm rõ thêm thực trạng phát triển, cơ hội

và thách thức của thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường du lịch và nghỉ dưỡng nói riêng

Luận án cũng sử dụng phương pháp chuyên gia, phỏng vấn sâu một số chuyên gia lĩnh vực kinh tế, BĐS, tài chính ngân hàng để làm rõ hơn các kết quả nghiên cứu

Cụ thể, luận án đã phỏng vấn sâu 12 chuyên gia để đánh giá thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, thị trường BĐS và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng (xem phụ lục 1 tr 137)

Bảng hỏi được thiết kế để làm rõ một số nội dung chủ yếu sau:

(i) Tác động của Luật Nhà ở 2014 đến thị trường BĐS Việt Nam;

(ii) Nguyên nhân của các đợt “sốt” nóng – lạnh của thị trường bất động

từ những năm 1986 đến nay;

(iii) Đánh giá của chuyên gia về thị trường BĐS Hà Nội hiện nay;

(iv) Đánh giá của chuyên gia về thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay;

(v) Đánh giá của chuyên gia về những thách thức của thị trường BĐS; (vi) Đánh giá của chuyên gia về cơ hội của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai;

(vii) Đánh giá, nhận xét của chuyên gia về tiềm năng của thị trường BĐS

du lịch và nghỉ dưỡng ở Việt Nam

Đây là cơ sở quan trọng để luận án có thể đưa ra những nhận định, đánh giá xác đáng về thực trạng thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường BĐS Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

Cầu

5 Những đóng góp mới về khoa học của luận án

Trên cơ sở tổng kết các chính sách về thị trường BĐS luận án đã chỉ ra những “lỗ hổng” của chính sách là khung pháp lý liên quan đến thị trường BĐS chưa điều chỉnh và bao quát được hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn Đặc biệt

là những chính sách liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đất đai Những chính sách này hay thay đổi, không nhất quán, thiếu tính dự báo và thiếu tính chế tài Qua đó, luận án đề xuất các khuyến nghị trong đó chú trọng đến việc ban hành khung pháp lý liên quan đến sự hình thành, xác lập thị trường BĐS, đặc biệt là các văn bản liên quan đến quy hoạch đất đai Các giải pháp về xây dựng hệ thống kiểm tra, giám sát, thiết lập những chế tài xử phạt nghiêm minh đối với những trường hợp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai Kết quả nghiên cứu của luận án khi phân tích thực trạng của thị trường BĐS

đã tìm ra những hạn chế của thị trường trong giai đoạn hiện nay là: Công tác quy hoạch đất đai, đô thị còn nhiều bất cập Vì vậy cần đổi mới trong công tác lập quy hoạch đặc biệt nhấn mạnh đến yếu tố công khai minh bạch Thị trường BĐS phát triển không ổn định, thiếu tính minh bạch, mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám

CẦU

Phát triển thị trường BĐS

Giá cả tiêu dùng

Thu nhập dân cư

Tăng trưởng dân

những hạn chế này luận án đề xuất các giải pháp như: Tổ chức một cơ quan đăng ký BĐS duy nhất, xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS một cách công khai minh bạch Nâng cao năng lực cho các chủ thể trên thị trường BĐS, điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

- Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận:

Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và phát triển bất động sản, đặc biệt đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của thị trường bất động sản theo các phương diện như bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, những đặc thù của thị trường BĐS thể hiện qua mối quan hệ cung, cầu và các nhân

tố ảnh hưởng

- Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn

Khi phân tích thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam, luận án sẽ tìm ra những hạn chế của thị trường để đề xuất các khuyến nghị thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững Các khuyến nghị trên cơ sở khoa học và thực tiễn là nguồn đáng tin cậy để các nhà hoạch định chính sách tham khảo, ban hành các giải pháp khả thi

Đối với các doanh nghiệp khi tham khảo nội dung của luận án sẽ có thêm một

“kênh” thông tin để có những quyết định đúng đắn, cũng như sự chủ động lựa chọn phương án tối ưu khi thực hiện kinh doanh BĐS

7 Cơ cấu của luận án

Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, Tài liệu tham khảo, Luận án gồm có 4 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước

về phát triển thị trường BĐS

Chương 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển thị trường bất động sản Chương 3: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Chương 4: Quan điểm và giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất

động sản Việt Nam

CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI

NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Công trình nghiên cứu của nước ngoài về phát triển thị trường BĐS

Nghiên cứu về BĐS là vấn đề học thuật được nghiên cứu theo nhiều khía cạnh khác nhau Nghiên cứu của Kimberly Winson – Geideman và Nicholas Evangelopoulos (2013) đã tổng quan các công trình nghiên cứu về BĐS trong giai đoạn 1973 – 2010 trên các tạp chí lớn và thống kê được 53% các bài viết

về chủ đề thị trường BĐS và 47% số bài viết về danh mục đầu tư BĐS Như vậy có thể thấy rằng, chủ đề nghiên cứu tương đối tập trung Trong giới hạn của luận án này, tác giả tập trung tổng quan theo chủ đề thị trường BĐS Luận

án tập trung theo 4 mảng nghiên cứu sau: (1) Thể chế phát triển TTBĐS (2) Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS; (3) Các giai đoạn phát triển của TTBĐS và (4) Phân loại TTBĐS

thuế, phí, các đối tượng trung gian (môi giới, tư vấn ), các hoạt động hỗ trợ giao dịch như các trung tâm giao dịch BĐS, mạng các sàn giao dịch BĐS ) (iii) Dựa vào các bộ phận cấu thành của chính sách thị trường BĐS, có

ba nhóm đó là: về thể chế (Hernando de Soto, 2006); về các nội hàm của thị trường BĐS; về cấp độ phát triển của thị trường BĐS [101]

Về thể chế (gồm chủ trương, chính sách, qui định pháp luật về các luật

chơi cho Thị trường BĐS): Hầu hết các tác phẩm đều đề cập đến tầm quan trọng và giải pháp để hoàn thiện thể chế thị trường BĐS Hernando de Soto (2006) cho rằng vai trò thể chế thực chất là tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thực tiễn để tất cả các tài sản BĐS đều được đăng kí chính thức, được huy động hữu hiệu vào hoạt động sản xuất kinh doanh, và đưa vào vận hành trong nền kinh tế [101] Trình độ phát triển của thể chế thị trường BĐS là thước đo đại diện cho trình độ phát triển của thể chế kinh tế thị trường tại các quốc gia Nếu có thể chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ

là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên (đất đai là một thành tố) thành nguồn lực và từ đó trởthành tài sản và vốn của nền kinh tế

Ở góc độ của các nền kinh tế chuyển đổi, Peter Nolan (2004) nhận định

để có thể chuyển đổi và phát triển thành công cần xác lập các thể chế kinh tế

mà các chủ thể kinh tế, không phân biệt thành phần kinh tế đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc tiếp cận nguồn lực (mà đất đai, BĐS là một yếu tố cực kì quan trọng) [113] Điều này có nghĩa là, cần phải có khung chính sách để xây dựng những thể chế này (Philip Day, 2005), Stephen Bell, 2002) và mối quan hệ giữa việc phát triển thể chế đối với quản lý đất đai và thể chế thị trường đất đai rất gắn kết (Klaus Deininger và Gersban Feder (1998)[104]

Cụ thể, các chính sách phát triển TTBĐS gồm: chính sách thuế đất

(Nicolaus Tideman và Florenz Plassmann, 2006) chính sách đầu tư (Jude Wallace, 2005); Chính sách đất đai và sở hữu đất đai (Chengri Ding , 2003); Chính sách xây dựng và nhà ở (Bertrand Renaud, 1995); Chính sách tiền tệ

(Shigeru Otsubo và Masahiko Tsutsumi, 1996); Chính sách tài chính bao gồm chính sách thuế, chính sách giá và định giá và các chính sách về nguồn tài chính phục vụ thị trường BĐS (Joseph K Eckert, Rober I Gloudemans và Richard R Almy, 1990) và Liu Tinghuan (2004) [109] Đặc biệt là nghiên cứu của Gershon Fedor (1998), “Các thể chế và thị trường đất đai” đã tổng hợp thể chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển (chủ yếu ở Châu Âu) Tác giả đã nêu bật những vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài Huy động các nguồn lực tài chính từ thị trường đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [98]

1.1.1.2 Môi trường pháp lý để quản lý thị trường BĐS

Tầm quan trọng của Chính phủ trong vấn đề quản lý thị trường BĐS luôn là vấn đề được các tác giả quan tâm nghiên cứu (David C Parks, 1992)

Đó là những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức về phòng các rủi ro về mặt pháp lý Nguyên ngân thuộc môi trường pháp lý có thể ảnh hưởng đến thị trường BĐS, song việc hoàn thiện môi trường pháp lý lại rất khó khăn [90] David Palmer & John MC Langhlin (1994) nêu ra các phương pháp lồng ghép về quản lý đất đai theo kiểu truyền thống với quản lý đất đai theo phương pháp hiện đại Những ưu điểm của mô hình này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý và quy hoạch [90] Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia cần có những điều chỉnh cho phù hợp Liu Tinghuan (2004) cho rằng ở mỗi quốc gia cần có các chính sách cụ thể để huy động nguồn lực tài chính

từ đất đai vào ngân sách nhà nước để đảm bảo lợi ích của Nhà nước [109]

1.1.1.3 Chính sách thuế đối với thị trường BĐS

Nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế BĐS (Joan M Youngman, 1996), nghiên cứu về cải cách hệ thống thuế BĐS (Jay K Rosengard, 1998) Một hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho quốc gia cũng như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez (2007) nghiên cứu về thuế tài sản ở những nước đang phát triển (trong đó có

thuế BĐS), nghiên cứu này đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất nước [116]

Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS còn có Blane

D Lewis (2002), Roy Kelly (2004) các nghiên cứu này đã đưa ra các thách thức đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở Indonesia

1.1.2 Các thành tố thị trường BĐS

Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng thị trường BĐS nhạy cảm với cơ cấu

kỳ hạn lãi suất [86] Trong khi đó, Ewing và Payne (2003) đã kết luận có mối quan ngại đáng kể với việc đánh giá hiệu suất lợi nhuận BĐS hoặc xác định ý nghĩa của các biến trạng thái cơ bản Họ tìm ra những cú sốc chính sách tiền

tệ, tăng trưởng kinh tế, và lạm phát tất cả dẫn đến thấp hơn so với lợi nhuận

kỳ vọng, trong khi một cú sốc đối với phí bảo hiểm rủi ro mặc định là liên kết với cao hơn lợi nhuận trong tương lai [94] Frappa và Mesonnier (2010) đưa

ra bằng chứng mạnh mẽ của một hiệu ứng tích cực đáng kể của lạm phát tới mục tiêu về tăng trưởng giá nhà thực tế và tỷ lệ tiền thuê nhà [94]

Thực tế là lạm phát làm giảm đầu tư, kinh tế sản lượng tăng trưởng và tương lai cũng đã được xác định chắc chắn bởi Clark (1993) Huizinga (1993)

và Zion et al., (1993) tuyên bố lạm phát dẫn đến sự ổn định thấp hơn giá tương đối gây bất ổn cao hơn các khoản đầu tư [99] Feldstein và Summers (1979) cũng xác định chắc chắn rằng lạm phát cao dẫn đến thuế thu nhập cao hơn người dân Mức độ nhạy cảm lãi suất phụ thuộc như thế nào nhiều thay đổi của dự án đầu tư sẽ xảy ra trong lạm phát kỳ vọng [96] Hevert et al., (1998) có điều tra sự nhạy cảm của tăng trưởng lạm phát gây ra bởi thay đổi của lãi suất và xác định chắc chắn rằng sự tăng trưởng là nói chung là ít nhạy cảm về lãi suất hơn về sở hữu Yếu tố "kỳ vọng ngông cuồng" về giá nhà trong tương lai cũng ảnh hưởng mạnh đến thị trường BĐS [102] Chính sự kỳ vọng này đã làm gia tăng nhiều các giao dịch trên thị trường BĐS, tuy nhiên

có thể gây ra các “ảo giác tiền tệ” (Brunnenmeier và Julliard, 2008) [82]

Những ảnh hưởng biến động bất thường của giá cổ phiếu cũng ảnh hưởng mạnh đến giá BĐS và tốc độ bán BĐS Lee et al., (2012) cho rằng có một liên kết mạnh mẽ giữa các chỉ số chứng khoán và BĐS [107] Cuộc khủng hoảng kinh tế lớn, có thể làm gia tăng thiếu hụt vốn và tăng rủi ro trên thị trường vốn, từ đó sẽ có tác động vào các hoạt động của thị trường BĐS (Lipej, 2008) [108] Các yếu tố tác động ảnh hưởng đến tăng trưởng hoặc suy giảm BĐS là: thu nhập hộ gia đình, nhân khẩu học và xã hội, chỉ số chứng khoán, cung cấp tài trợ và chi phí tài trợ, và đặc biệt là tác động của nhà nước Như vậy, thị trường BĐS cần có các dữ liệu cơ bản và thông tin, đặc biệt, giá thị trường và xu hướng thời gian Đối với một thị trường, để thành công, cần phải được đảm bảo về tính minh bạch, an toàn về quyền sở hữu, địa chính hiệu quả và hệ thống đăng ký đất đai nhanh chóng, đáng tin cậy và cách thức truy cập, chấp nhận dữ liệu BĐS cho người sử dụng

1.1.3 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS

World Bank (1995) chỉ ra rằng thị trường BĐS có những chu kì Nhìn chung sẽ có 5 cấp độ: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá, tài chính hoá và thị

trường trưởng thành Tác động của nó là rất lớn, đôi khi nó có thể làm cho

nền kinh tế của một quốc gia bị đình trệ, như trường hợp bong bóng BĐS của Nhật Bản cuối những năm 80 của thế kỉ XX đã làm cho nền kinh tế Nhật Bản

có tăng trưởng thấp, thậm chí tăng trưởng âm Chẳng hạn, khi lý giải về nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bóng nhà đất, Mark Thornon (2013) kết luận rằng chính sách duy trì lãi suất thấp của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) trong một khoảng thời gian quá lâu là nguyên nhân chính dẫn đến các cơn sốt giá nhà đất trên thị trường BĐS của Mỹ [110] Việc quản lý TTBĐS

có vai trò rất quan trọng Vì vậy, mỗi chính phủ cần phải theo dõi sát sao tình hình phát triển của thị trường BĐS

David Geltner & Normal G Miller (2001) đã chia thị trường BĐS thành: thị trường không gian xây dựng; thị trường tài sản và ngành kinh doanh phát triển BĐS Thị trường không gian xây dựng bao gồm thị trường đất đai và thị trường mặt bằng nhà xưởng, căn hộ Thị trường tài sản gồm thị trường đất đai,

nhà xưởng và những vật kiến trúc Bộ phận quan trọng còn lại là ngành kinh doanh BĐS bao gồm những tổ chức kinh doanh, những doanh nhân kinh doanh

và các tổ chức hỗ trợ [90] BĐS không phải đơn thuần là một ngành kinh tế kĩ thuật hẹp mà là một lĩnh vực hoạt động kinh tế (Michael E Porter, 1989) do vậy, kinh doanh cũng như phát triển BĐS và thị trường, cần có một hệ thống kiến thức, kinh nghiệm cũng như một hệ thống chính sách minh bạch và lành mạnh [110].Tuy nhiên, trên thực tế, ở khu vực Nam Á đất đai chủ yếu nằm trong tay một số chủ đất nên thị trường bị thao túng và phát triển không hướng đến cộng đồng dân cư (Rashid Faruqee và Kevin Carey, 1997) Như vậy, việc hoạch định chính sách phát triển của thị trường là rất quan trọng

Tóm lại, những công trình nghiên cứu của nước ngoài đã tiếp cận và phân chia thị trường BĐS theo các tiêu chí khác nhau Tuy nhiên, những nghiên cứu này đều lấy bối cảnh cụ thể tại các quốc gia khác nhau trên thế giới do vậy việc áp dụng nguyên vẹn một khung lý thuyết của một nghiên cứu nào đó vào bối cảnh Việt Nam hiện nay sẽ không thể hiện được sự khác biệt cũng như phản ảnh được chính xác vấn đề nghiên cứu của Việt Nam Tuy nhiên, những nghiên cứu nước ngoài về thị trường BĐS như đã đề cập ở trên

là những tài liệu tham khảo tốt đối với luận án về phương pháp tiếp cận, cách thức phân loại thị trường, các nhân tố tác động tới thị trường BĐS, cũng như các bài học kinh nghiệm thành công/thất bại trong phát triển thị trường BĐS

1.2 Công trình nghiên cứu của Việt Nam về phát triển thị trường BĐS

1.2.1 Các công trình nghiên cứu về thể chế thị trường BĐS

Đinh Văn Ân (2009), khi nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường

BĐS ở Việt Nam đã đánh giá về tình hình thực hiện, khả năng thực tiễn và tác

động của chính sách đối với thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1986-2009 Nghiên cứu đã đề ra các giải phát triển thị trường BĐS đến năm 2020, gồm: (i) Giải pháp chính sách xác lập BĐS; (ii) Giải pháp tài chính-tiền tệ; (iii) Giải pháp chính sách khai thác giá thị trường BĐS; (iv) Giải pháp chính sách minh bạch hoá thị trường BĐS; (v) Giải pháp về chính sách tổ chức và quản lý thị trường BĐS;và (vi) Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực [2] Tuy nhiên, do

công trình nghiên cứu thực hiện từ năm 2009 nên bối cảnh đề xuất giải pháp của tác giả khác rất nhiều so với thực tiễn hiện nay

Võ Văn Đức, Phạm Thị Khanh (2009) khi nghiên cứu chính sách đầu tư phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam đã cho rằng thị trường BĐS ở Việt Nam còn sơ khai, phát triển thiếu bền vững và tiểm ẩn nhiều rủi ro đối với nền kinh tế quốc dân Một trong những nguyên nhân quan trọng là do chính sách đầu tư phát triển thị trường BĐS còn nhiều bất cập Chính sách tín dụng đối với đầu tư phát triển TTBĐS chưa thật sự thúc đẩy thị trường này phát triển bền vững Chính sách đầu tư chưa thực sự tác động tới các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, kỹ thuật, công nghệ cao trong phát triển hàng hóa BĐS chất lượng cao đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững Sự phối kết hợp giữa chính sách đầu tư phát triển TTBĐS với chính sách xã hội, thực hiện công bằng xã hội, xóa đói giảm nghèo … còn hạn chế [12]

Nguyễn Văn Điển (2010) trong nghiên cứu về hệ thống văn bản pháp luật quản lý thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đã cho rằng mặc dù có những kết quả tích cực nhưng hệ thống văn bản pháp lý về quản lý thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh của chính quyền vẫn còn những khoảng trống, chưa chế định đầy đủ, thể hiện trên các mặt sau: (i) Các văn bản chế định nằm phân lập ở hai mảng đất đai và xây dựng công trình BĐS, chứ chưa hội tụ chung về các văn bản chi phối lĩnh vực kinh doanh và vận hành thị trường BĐS (ii) Phương cách phối hợp và trách nhiệm trong việc xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất chưa rõ (iii) Phương thức giải quyết đền bù giải tỏa chưa hợp lý (iv) Biện pháp điều tiết địa tô chênh lệch chưa rõ và chưa hiệu quả (v) Cơ chế giám sát hoạt động của các sản, trung tâm giao dịch BĐS, thể chế môi giới BĐS, chế tài nghiêm minh khi xử phạt vị phạm lĩnh vực BĐS chưa có [10]

Lê Xuân Bá (2011) khi nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường

BĐS đã cho rằng: hệ thống cơ chế chính sách liên quan đến thị trường BĐS

vẫn còn những tồn tại thể hiện trên các mặt sau: (i) Thị trường BĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ (ii) Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch, chủ yếu phụ

thuộc vào bên bán (iii) Thị trường BĐS Việt Nam còn bị phân chia, cắt khúc xét ở góc độ địa bàn, chủ thể đầu tư và cả loại hình sản phẩm (iv) Thị trường BĐS Việt Nam rất khó tiếp cận, chi phí phi chính thức cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất (v) Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam còn thiếu nhiều văn bản quan trọng, hay thay đổi thiếu tính dự báo, thiếu tính chế tài [3]

1.2.2 Các công trình nghiên cứu về các thành tố thị trường BĐS

Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2002) trong công trình “Housing Finance- Tài chính nhà ở” đã phân tích các vấn đề cung cầu tiền tệ của thị trường BĐS Qua đó đề xuất về sự cần thiết phải hình thành một thị trường thế chấp thứ cấp cho BĐS [58] Trịnh Huy

Thục (2006) trong công trình “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường

BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS” đã trình bày khá toàn diện về các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS

từ cách tiếp cận của các nhà quản lý và nhà ở Nghiên cứu đã chỉ ra rằng thị trường BĐS Việt Nam mới đang phát triển ở cấp độ thấp, mua bán trực tiếp, thị trường thứ cấp chưa hình thành [68] Hoàng Thị Hương Lan (2011) đã chỉ ra thị hiếu về nhà của các gia đình trẻ ở thủ đô Hà Nội với trọng tâm là loại hình trung cư cao tầng trong các khu đô thị mới Bằng phương pháp phát biểu sở thích (stated – preference), áp dụng phép đo trực tiếp và các phương pháp phân tích để trả lời câu hỏi nghiên cứu, kết quả cho thấy các gia đình quan tâm nhất đến các cam kết của chủ đầu tư và chất lượng cơ bản của chung cư và dịch vụ thân thiện với trẻ Nghiên cứu cũng chỉ ra giá cả là yếu tố có ảnh hưởng nhất đến sở thích của hộ gia đình, tiếp theo là vị trí và diện tích sàn Đa số các hộ gia đình thích sống gần trung tâm thành phố để dễ dàng tiếp cận với công việc, trường học và trạm y tế và các dịch vụ giải trí Một phần nhỏ hộ gia đình lại lựa chọn sống xa trung tâm thành phố để có những điều kiện về môi trường, không gian sống và chi phí thấp Những thị hiếu được thảo luận trong mối liên hệ với các điều kiện hiện tại của khu vực đô thị Hà Nội để đưa ra những khuyến nghị chính sách quy hoạch đô thị và những dự án nhà mới [47]

Trần Kim Chung (2010), đã nghiên cứu các kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS bao gồm: kênh cấp vốn từ hệ thống ngân hàng, kênh cấp vốn thông qua thị trường cổ phiếu-thị trường chứng khoán, kênh vốn đầu tư nước ngoài, kênh cấp vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng và các kênh khác Qua đó, đề xuất 3 nhóm giải pháp tăng cường nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS gồm: nhóm giải pháp tăng cường năng lực doanh nghiệp và đầu tư, nhóm giải pháp với các công cụ tiền tệ và nhóm giải pháp với các công cụ tài chính [8] Trong

một nghiên cứu khác, Đặng Hùng Võ (2011) đã nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam với vấn đề ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát Nghiên cứu

này đã chỉ ra rằng hiệu quả của kiềm chế lạm phát cũng như sự phục hồi của thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào niềm tin ở thị trường ngày mai của người tiêu dùng, của nhà đầu tư nhỏ lẻ Tâm lý lạc quan vào chính sách của Chính phủ, vào triển vọng lợi nhuận của tương lai luôn tạo hiệu quả cao trong khắc phục lạm phát và bình ổn thị trường BĐS [70]

Phan Thanh Sỹ (2012) cũng đã nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của người tiêu dùng Việt Nam, trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh Hai yếu tố quyết định chính là không gian sống và khoảng cách, sau đó mới đến đặc điểm của ngôi nhà, tài chính và môi trường Còn các yếu tố như nhân khẩu học, giới tính, tình trạng hôn nhân, giáo dục, tuổi tác, giới tính, nghề nghiệp và thu nhập không giải thích cho các biến phụ thuộc và không có sự khác nhau trong các nhóm dân số khác nhau [62] Đào Hữu Hòa (2013), phân tích đặc điểm và cơ chế vận hành của thị trường BĐS ở Việt Nam để làm rõ nguồn gốc của “bong bóng” BĐS và chỉ ra những hậu quả của

nó Nguyên nhân hình thành “bong bóng” BĐS ở Việt Nam là do: (i) Cung BĐS biến động không theo đúng quy luật cung – cầu trên thị trường , cung luôn có độ trễ so với cầu (ii) Việc duy trì chính sách độc quyền nhà nước về đất đai luôn là mảnh đất mầu mỡ cho việc phát triển các hành động hối lộ để chạy dự án Điều này làm cho chi phí ngầm tăng cao, đẩy giá thành BĐS lên cao hơn so với giá trị thực của nó (iii) Việc tạo “bong bóng” BĐS còn có sự tham gia tích cực của một đội ngũ đông đảo các nhà đầu cơ thực hiện công việc mua qua bán lại, đẩy giá BĐS liên tục tăng cao (iv) Một nhân tố cũng

quan trọng không kém trong việc tham gia đẩy giá BĐS lên cao đó là tình trạng thiếu hụt về thông tin Chính sự không minh bạch trên thị trường BĐS những năm qua là môi trường lý tưởng cho giới đầu cơ lợi dụng tạo những cơn sốt giá, đẩy giá đất lên cao [43]

Trần Thị Thu Hiền (2014), nghiên cứu về tín dụng BĐS liên kết 4 “nhà”: ngân hàng – chủ đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng Theo tác giả, sự liên kết này chỉ thực hiện hiệu quả khi tất cả các chủ thể kể trên – chủ đầu

tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng – cùng là khách hàng của một tổ chức tín dụng… Nghiên cứu cũng chỉ ra 3 giải pháp mà ngân hàng thương mại cần phải thực hiện để sự liện kết đạt hiệu quả, đó là: (i) Các ngân hàng thương mại cần thiết lập cơ chế phối hợp trong việc công bố thông tin về khách hàng (ii) Các ngân hàng thương mại cần xác định đối tác thích hợp cho các doanh nghiệp tham gia chuỗi (iii) Các ngân hàng thương mại cần thống nhất về chính sách tín dụng trong việc thu hồi hay thanh toán các khoản nợ [41]

1.2.3 Các công trình nghiên cứu về cấp độ phát triển của thị trường bất động sảnVũ Đình Ánh (2006) ở nghiên cứu “Những nghịch lý trên thị

trường BĐS đô thị Việt Nam” đã cho rằng mức độ phát triển của thị trường BĐS Việt Nam mới ở cấp độ thấp, có 6 nghịch lý dẫn đến tình trạng này nhưng nguyên nhân chủ yếu là từ tài chính, tiền tệ Thị trường BĐS Việt Nam chưa thể vượt qua những vấn đề về tài chính, tiền tệ và mới chỉ dừng lại ở cấp

độ xây dựng, tập trung hóa [1] Vũ Lâm Bình (2008) trong nghiên cứu về

“Tình hình đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam”, đã phản ánh thực trạng mất cân đối trong quan hệ cung-cầu trên thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay đặc biệt là đối với 2 thành phố lớn là Hà Nội,và Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu cũng đề cập đếnsự nhận thức, xu hướng đầu tư vào thị trường BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài thời gian gần đây và những thế mạnh của họ [5]

Đinh Sơn Hùng (2008), đã có nghiên cứu về thị trường BĐS và sự phát

triển của loại hình dịch vụ này tại Thành phố Hồ Chí Minh Qua việc phân tích những hạn chế, tác giả đã đưa ra một số đề xuất phát triển thị trường BĐS

ở Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng phát triển toàn diện, đảm bảo thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố theo hướng tiến bộ và hiện đại, góp

phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân [10] Hoàng Xuân Nghĩa (2009), đã đánh giá thực trạng thị trường BĐS nhà ở cho người thu nhập thấp

ở Hà Nội và đề xuất một số giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường này [52] Đặng Hùng Võ (2011), phân tích thị trường BĐS Việt Nam trong 2 năm 2009

và 2010, đánh giá ưu, nhược điểm của thị trường BĐS Qua đó dự báo những vấn đề đặt ra cho thị trường BĐS trong năm 2011 và các kịch bản có thể xảy đối với thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo [67]

Hoàng Thị Thùy Linh (2014), nghiên cứu thị trường BĐS trên góc độ giải pháp liên kết chuỗi lợi ích giữa các chủ thể gồm có các cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp Nghiên cứu cho rằng việc thực hiện những giải pháp trên dường như vẫn chưa giải quyết được sự “trầm lắng” của thị trường, chưa giải quyết được các vấn đề mang tính “cốt lõi” giữa các chủ thể tham gia vào thị trường Do đó, cần thiết phải hình thành chuỗi liên kết lợi ích từ các nhà đầu tư, cung ứng… đến người mua [50] Hoàng Sỹ Động (2014), cho rằng thị trường BĐS ở Việt Nam méo mó…Không có một tỉnh nào ở Việt Nam hiện nay không có những vụ án, khiếu kiện, cả vượt cấp mà không liên quan đến BĐS, quản lý đất đai Và cũng khẳng định chắc chắn rằng, ở các thành phố càng lớn, số các vụ án liên quan đến BĐS đền bù đất đai lại càng lớn hơn Cả nước, riêng đất đai đã có tới 70% các vụ kiện, khiếu nại liên quan Nếu không có các nghiên cứu cơ bản dựa trên nền tảng kinh tế thị trường đối với BĐS, trong đó có đất đai thì không thể giải quyết được vấn đề nổi cộm này [18]

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, song đứng ở góc độ kinh

tế và điều hành vĩ mô, nổi lên hai vấn đề lớn như sau: một là, thiếu nghiên cứu cơ bản để hình thành thị trường BĐS, trong đó có đất đai, dẫn đến gây thiệt hại lớn về kinh tế, mất ổn định xã hội và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quốc phòng, an ninh Hai là, quyết tâm chính trị chưa đáp ứng được yêu cầu

và việc điều hành của Chính phủ, các bộ, ngành và UBND các cấp liên quan đến thị trường BĐS vẫn còn bất cập, đôi khi bị chi phối bởi nhóm lợi ích [20] Trịnh Đình Dũng (2014), đã phân tích những yếu kém của thị trường BĐS trong những năm gần đây đó là: (i) Thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định,

khi thì “sốt nóng” khi thì trầm lắng, thậm chí là “đóng băng”, ảnh hưởng đến cân đối vĩ mô, tác động tiêu cực đến nên kinh tế (ii) Cơ cấu hàng hóa BĐS nhà ở mất cân đối, lệch pha cung – cầu, nhất là tại các đô thị Trong khi nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn, giá cao dư thừa nhiều, thì nhà ở xã hội quy

mô nhỏ, giá bán thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị còn thiếu trầm trọng, làm cho bộ phận không nhỏ người nghèo, người thu nhập thấp tạ khu vực đô thị luôn gặp khó khăn về nhà ở (iii) Việc đầu tư phát triển các sản phẩm BĐS không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa tuân thủ các quy luật của thị trường, tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào vẫn còn khá phổ biến, nhiều dự án BĐS đầu tư thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (iv) Giá cả hàng hóa BĐS không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, không phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội (KTXH) của đất nước và của từng địa phương, trong đó giá nhà ở, đất ở thường vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân có mức thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp (v) Thị trường BĐS còn thiếu sự minh bạch, tình trạng giao dịch ngầm, giao dịch ảo chưa được khắc phục triệt để Hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS không thống nhất, thiếu độ tin cậy, chưa đảm bảo tính công khai, minh bạch trong nhiều trường hợp gây bất lợi cho người mua, làm phát sinh tranh chấp [16]

Trần Kim Chung (2015) khi nghiên cứu về thị trường BĐS giai đoạn (2004 – 2014) đã cho rằng thị trường BĐS phát triển khá phong phú Các bộ phận cấu thành thị trường BĐS đã dần hình thành Trên thị trường nhà và công trình xây dựng, các nhà đầu tư thuộc các thành phần đều đã hình thành

và tham gia Các nhân tố mới đang hình thành hướng tới hoàn thiện thị trường Điển hình nhất là nhân tố nước ngoài đã được tham gia vào thị trường BĐS dưới hầu hết các chiều cạnh [7] Đặng Đức Thành (2015), đã dự báo xu hướng “ấm lên” của TTBĐS do năm 2015, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực Các điểm mới trong Luật Nhà ở năm 2014

sẽ góp phần tăng niềm tin về tương lai khả quan của thị trường BĐS, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiền tiết kiệm của dân và từ vốn FDI Năm 2015, thị trường cung về thị trường BĐS bắt đầu tăng lên không chỉ ở phân khúc giá rẻ,

mà cả ở phân khúc giá trung bình, phân khúc giá cao cũng sẽ tăng lên trong tương lai Lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm cộng với sự cởi mở hiện nay của gói 30.000 tỷ đồng, tạo cơ hội cho nhiều người dân tiếp cận với nguồn vốn vay, lãi suất ưu đãi, hợp lý Đó là những yếu tố hỗ trợ cho sự phát triển của phân khúc nhà ở trung bình, cấp thấp trong năm 2015, hứa hẹn thêm nhiều dự án nhà ở giá thấp phục vụ cho nhu cầu của người dân [65]

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2008), tiếp cận theo cách nghiên cứu những bài học kinh nghiệm về sự sụp đổ thị trường BĐS và tác động của nó đến đời sống kinh tế-xã hội ở các nước: Thái Lan, Hàn Quốc, Mỹ Tác giả liên hệ tới

3 cơn sốt trên thị trường BĐS Việt Nam ở các năm: 1994, 2001 và cuối năm

2007 Phân tích tính bất ổn và tiềm ẩn rủi ro của thị trường BĐS Việt Nam và

đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường BĐS theo hướng lành mạnh và bền vững [51] Nguyễn Thị Bích Loan (2014), nghiên cứu kinh nghiệm xử lý khủng hoảng BĐS của Thái Lan năm 1997 để rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Bên cạnh đó nghiên cứu cũng phân tích thực trạng và các chính sách hỗ trợ ngành BĐS của Việt Nam và đưa ra các khuyến nghị giúp cho chính sách hỗ trợ của Chính phủ được hoàn thiện hơn để thị trường BĐS Việt Nam phát triển bền vững, ổn định và lâu dài [49]

1.3 Khoảng trống nghiên cứu có thể bổ sung và phát triển

Trên cơ sở tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường BĐS và các nội dung liên quan, tác giả cho rằng việc kế thừa kết quả nghiên cứu của thế giới và trong nước là rất cần thiết, tuy nhiên trong mỗi giai đoạn và ở các bối cảnh khác nhau cùng một vấn đề đều có thể có những đặc thù và cách tiếp cận khác nhau Các nghiên cứu trước đây về BĐS khá phong phú song cách tiếp cận từ quan hệ cung – cầu của thị trường BĐS còn thiếu Do vậy, trong Chương II cơ sở lý luận về sự phát triển thị trường BĐS, luận án sẽ có những phân tích chuyên sâu về sự phát triển của thị trường BĐS dựa trên lý thuyết về cung - cầu thị trường BĐS Bên cạnh đó, một số vấn đề lý thuyết về thị trường BĐS chưa được làm rõ như các yếu tố cấu thành của thị trường BĐS, quan hệ của thị trường BĐS với các thị trường khác trong nền kinh tế, các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, quy luật của thị trường BĐS, vai trò của thị

trường BĐS trong nền kinh tế Đây cũng là khoảng trống nghiên cứu mà luận

án sẽ tiếp tục nghiên cứu trong Chương II cơ sở lý luận về thị trường BĐS Hơn nữa, chưa có một nghiên cứu chuyên sâu về sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2004 cho đến nay (2016) đặt trong mối quan hệ tổng hợp của các chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam như chính sách tạo lập cung – cầu, chính sách tín dụng, chính sách kinh doanh BĐS

Để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, luận án sẽ kế thừa có lựa chọn những kết quả nghiên cứu đã công bố và đi sâu nghiên cứu bổ sung, phát triển những vấn đề trọng yếu của đề tài gồm: (i) Lý luận về thị trường BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS, lý thuyết cung – cầu về thị trường BĐS; (ii) Thực trạng phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam, nghiên cứu trường hợp tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh; (iii) Đề xuất giải pháp

và kiến nghị chính sách nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển

ổn định và bền vững

Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương

tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản (điều 86).Trong

khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật

gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất” Điều 130 Luật dân sự cộng hòa Liên bang Nga,

Luật dân sự Đức (điều 94, 96) đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất tuy nhiên, Nga qui định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân

sự Như vậy có hiểu về khái niệm này: Một là, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; Hai là, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn đến những cách hiểu khác nhau về những tài sản “ gắn liền với đất đai’ Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những

điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của

Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền

thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt

Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,

công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [14] Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được

quy định bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa

có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Nhìn chung, BĐS là đất và các công trình kiến trúc đã xây dựng trên đó

có giá trị khác nhau Với BĐS có cùng quy mô, chất lượng như nhau, nhưng

nếu có vị trí khác nhau thì giá trị của chúng sẽ khác nhau Như vậy, cùng một loại BĐS nhưng BĐS ở đô thị lớn có giá trị cao hơn nhiều BĐS đó ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với thị trường hàng hóa khác Với hàng hóa bình thường có thể điều chỉnh cung – cầu bằng cách chuyển hàng hóa từ nơi dư thừa đến nơi thiếu Nhưng với BĐS phải chủ động điều chỉnh cung cầu thông qua công tác dự báo và lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương, khu vực BĐS còn có những đặc điểm khác như: tính cá biệt và kham hiếm, đặc điểm là đất đai; tính bền lâu; tính ảnh hưởng lẫn nhau

2.1.2.2 Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu

tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc để thoả mãn sở thích cá nhân v.v

2.1.2.3 Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi

ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì

nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để

“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế của nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên

45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không

bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

2.1.2.4 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể

bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

2.1.3 Phân loại BĐS

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS

có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

2.1.3.1 BĐS có đầu tư xây dựng

BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc Trong BĐS

có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm

BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

2.1.3.2 BĐS không đầu tư xây dựng

BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…

2.1.3.3 BĐS đặc biệt

Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Giá trị BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ

2.1.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

(i) Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng

cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,

vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương

đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

(ii) Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước

và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

(iii) Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với

các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

(iv) Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như

nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn

(vi) Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,

yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

(vii) Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở

những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

2.1.4.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

(i) Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ

BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả

năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao

và ngược lại

(ii) Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ

sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

2.1.4.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

(i) Tính hữu dụng của BĐS Một trong những yếu tố quan trọng tác

động đến giá trị BĐS là tính hữu dụng Một căn biệt thự to nhưng ở vị trí xa khu dân cư nhiều khi không đem lại cho chủ sở hữu nó giá trị thực tiễn Vì vậy, nhiều khi giá biết thự không cao như nó đáng có

(ii) Nhu cầu loại BĐS trên thị trường Một trong những yếu tố quan

trọng ảnh hưởng, tác động đến giá trị bất động sản là nhu cầu của BĐS trên thị trường Chẳng hạn, trong những năm 90, nhu cầu nhà ở liền kề rất cao Khi đó, các loại hình nhà chung cư chưa được quan tâm, do đó, nhà chung cư không hệ tăng giá, trong khi nhà và đất liền kề tăng giá rất mạnh

2.1.4.4 Các yếu tố về pháp lý

(i) Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

(ii) Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế

về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

2.1.4.5 Các yếu tố chung bên ngoài

(i) Các yếu tố chính trị: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

(ii) Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan

như: Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng Mức giá bình quân các loại đất trong vùng Tỷ lệ thuế

và mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

(iii) Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị

BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá

vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan

đến thuyết phong thuỷ

2.2 Khái niệm và các vấn đề liên quan thị trường BĐS

2.2.1 Khái niệm và các yếu tố cấu thành thị trường BĐS

2.2.1.1 Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất

và lưu thông hàng hóa Một thị trường phát triển cần có đủ 3 yếu tố: chủ thể,

khách thế và giới trung gian Theo Mc Kenzie và Betts (1996): “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật” BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian.Vì vậy thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS Hiện nay, cũng có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS hoặc thị trường BĐS là “nơi” thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang được tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Thứ nhất, thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước Thứ hai, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định Thứ ba, thị trường BĐS là tổ chức các quyền

có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường BĐS là một mô hình, một

tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định

Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi - nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường Cũng có thể định nghĩa thị trường BĐS là một môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá Hoặc cũng có thể định nghĩa thị trường BĐS là một hệ thống các quan hệ, qua đó các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện Thị trường BĐS có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc khác nhau

Mục tiêu của thị trường BĐS là phân bổ lượng bất động sản khan hiếm bao gồm cả đất và những hoạt động trên mành đất và những quyền tài sản liên quan đến sở hữu Thị trường BĐS giống như mọi thị trường khác, phân

bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả, người mua sẵn sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ yêu cầu có quyền sở hữu đối với tài sản Trong một số trường hợp, Chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này

Thị trường BĐS kết nối cung và cầu đối với BĐS Có hai loại hoặc hình thức cung và cầu BĐS mà nhà đầu tư phải quan tâm Thứ nhất là, cung cầu về sử dụng BĐS có liên quan đến quan điểm của người đi thuê Thứ hai

là, cung cầu sở hữu BĐS có liên quan đến quan điểm của những nhà đầu tư chủ sở hữu Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này

2.2.1.2 Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS

Nhìn chung, thị trường BĐS gồm có các thành tố như: các nhà đầu tư BĐS, những người sử dụng bất động sản, các tổ chức trung gian, các bên hữu quan và Nhà nước Cụ thể:

Các nhà đầu tư BĐS bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư xây dựng, các nhà đầu tư tiềm năng (những người mua đi, bán lại, những người mua để sử dụng một phần hoặc cả BĐS) Mỗi đối tượng đều tham gia vào thị trường bất động sản theo chức năng của mình Do vậy, tùy theo

mục đích của các nhà đầu tư và nguồn lực mà họ có thì hành vi đầu tư trên thị trường BĐS của họ cũng thay đổi theo tùy hoàn cảnh và thời gian

Những người sử dụng bất động sản bao gồm: các doanh nghiệp (sử dụng đất, công trình xây dựng, văn phòng ), người dân (sử dụng nhà ở, đất sản xuất kinh doanh) là thành tố quan trọng và đông đảo nhất của thị trường BĐS Xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS của mỗi người mà việc xác lập quyền sử dụng hoặc chuyển quyền sử dụng giữa các cá nhân hoặc tổ chức cũng được thay đổi Nhưng tất cả các hoạt động thay đổi này đều phải dựa trên những quy định của pháp luật để làm căn cứ

Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư vấn, các nhà định giá, những nhà cho thuê tài chính bất động sản; những nhà tư vấn đầu tư bất động sản; những nhà tư vấn tài chính BĐS Các tổ chức trung gian có đủ năng lực điều kiện để giải quyết những khó khăn của các bên mua bán BĐS Tuy nhiên các hoạt động của các tổ chức trung gian này phải tuân thủ pháp luật của Việt Nam, không được phép sai lệch với những luật lệ, qui định đã ban hành

Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về BĐS, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh doanh BĐS Do đặc thù của thị trường BĐS

là không mua bán trao tay được mà phải thông qua trung gian, môi giới Và việc mua bán cũng chủ yếu là thông qua giấy tờ nên vai trò của các bên hữu quan rất quan trọng

Nhà nước có vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ công Nhà nước cũng góp phần điều tiết thị trường BĐS Ngoài ra Nhà nước cũng đóng vai trò là nhà đầu tư, là người sử dụng trong thị trường BĐS Nhà nước đưa ra các chính sách đất đai, chính sách thuế phù hợp giảm đến mức tối đa thị trường ngầm về đất đai phát triển Tuy nhiên Nhà nước không can thiệp sâu vào quá trình chuyển dịch đất đai như không đưa ra khung giá cứng nhắc mà chỉ tham gia vào quá trình chuyển dịch, đề ra những qui định, thủ tục, trình tự thực hiện quá trình chuyển dịch một cách đơn giản nhất để khuyến khích người sử dụng đất đăng ký chuyển dịch