LUẬN văn THẠC sĩ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ đối với CÔNG NHÂN các KHU CÔNG NGHIỆP ở HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ hà nội HIỆN NAY

Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tất yếu dẫn đến quá trình hình thành và phát triển các khu công nghiệp. Sự phát triển khu công nghiệp tạo ra sự thu hút lao động rất lớn, góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư. Quá trình đó tất yếu nảy sinh nhu cầu nhà ở của công nhân các khu công nghiệp. Mặc dù các khu công nghiệp đã chú ý đến việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, tốc độ phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp không theo kịp tốc độ phát triển của các khu công nghiệp. Vì vậy, đã xuất hiện thị trường nhà cho thuê đối với công nhân các khu công nghiệp.

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Tổ chức Thương mại Thế giới WTO

MỤC LỤC

Tran g

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ

TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP HUYỆN

1.1 Nhà cho thuê, thị trường nhà cho thuê đối với công nhân 101.2 Quan niệm và nội dung phát triển thị trường nhà cho

thuê đối với công nhân các khu công nghiệp huyện

1.3 Kinh nghiệm thực tiễn phát triển thị trường nhà cho thuê

đối với công nhân ở một số địa phương 31

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ

CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH

2.1 Tổng quan về các khu công nghiệp và nhu cầu thuê nhà

2.2 Thành tựu, hạn chế, nguyên nhân và những vấn đề đặt ra

trong phát triển thị trường nhà cho thuê đối với côngnhân các khu công nghiệp huyện Đông Anh 42

Chương 3 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT

TRIỂN THI TRƯỜNG NHÀ CHO CÔNG NHÂN THUÊ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP Ở HUYỆN

3.1 Quan điểm cơ bản phát triển thị trường nhà cho thuê đối

với công nhân các khu công nghiệp huyện Đông Anh,

3.2 Giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà cho thuê đối

với công nhân các khu công nghiệp của huyện ĐôngAnh thành phố Hà Nội thời gian tới 67

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tất yếu dẫn đến quátrình hình thành và phát triển các khu công nghiệp Sự p hát triển khu côngnghiệp tạo ra sự thu hút lao động rất lớn, góp phần quan trọng giải quyết việclàm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư Quá trình đó tất yếu nảy sinhnhu cầu nhà ở của công nhân các khu công nghiệp Mặc dù các khu côngnghiệp đã chú ý đến việc xây dựng nhà ở cho công nhân Tuy nhiên, tốc độphát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp không theo kịp tốc độphát triển của các khu công nghiệp Vì vậy, đã xuất hiện thị trường nhà chothuê đối với công nhân các khu công nghiệp

Thị trường nhà cho thuê là một loại thị trường đang tồn tại và pháttriển trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay Trước đây, do áp dụng

cơ chế kế hoạch hoá tập trung quan liêu, bao cấp nên loại thị trường này chưacó điều kiện để phát triển Từ khi đối mới nước ta chuyến sang phát triển nềnkinh tế thị trường thì thị trường nhà cho thuê ngày càng phố biến nhất là cáckhu công nghiệp

Hiện nay ở Đông Anh đã hình thành 2 khu công nghiệp thu hút hàngnghìn lao động tại chỗ và lao động nhập cư từ các quận huyện khác về làmviệc trong các khu công nghiệp Sự gia tăng nhanh về số lượng lao động nhập

cư đến làm việc tại các khu công nghiệp đã làm nảy sinh nhiều vấn đề mớitrong đó nổi cộm là vấn đề nhà ở cho công nhân lao động, một vấn đề khókhăn mà Ban Quản lý các khu công nghiệp chưa giải quyết được Phần lớn sốcông nhân làm việc trong các khu công nghiệp phải thuê nhà trọ bên ngoài, vìvậy làm xuất hiện và phát triển thị trường nhà cho thuê các khu công nghiệp

Sự xuất hiện và phát triển của thị trường nhà ở cho thuê đã góp phần giảiquyết vấn đề chỗ ở cho một bộ phận lớn công nhân, từ đó góp phần ổn địnhnguồn nhân lực cho hoạt động các khu công nghiệp

Tuy nhiên hoạt động của thị trường nhà cho thuê này vẫn còn cónhững diễn biến phức tạp Tình trạng tự phát, manh mún trong kinh doanhcho thuê,vấn đề chất lượng nhà cho thuê, giá cả cho thuê, an ninh trật tự xãhội đã thực sự ảnh hưởng lớn đến chất lượng sống của công nhân cũng nhưgây ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của chính quyền địa phương và hiệuquả sản xuất kinh doanh của các khu công nghiệp.

Việc nghiên cứu về thị trường nhà cho thuê ở các khu công nghiệp vừamang tính thời sự lại vừa mang tính thực tiễn sâu sắc không chỉ đối với huyệnĐông Anh mà còn có ý nghĩa nhất định đối với các quận huyện khác của thànhphố Hà Nội nói riêng, các khu vực có khu công nghiệp trên phạm vi cả nước nói

chung Vì vậy vấn đề “Phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân các

khu công nghiệp ở huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội hiện nay” được tác giả

lựa chọn làm đề tài luận văn Thạc sĩ Kinh tế chính trị

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Trước đổi mới do chế độ bao cấp của nhà nước nên về cơ bản vấn đềnhà ở cho người lao động không cần phải giải quyết thông qua thị trường vì vậyviệc nghiên cứu thị trường này chưa được đặt ra Từ khi nước ta chuyển sangphát triển kinh tế thị trường và chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đạihoá, vấn đề thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà cho thuê nói riêngtrở nên phổ biến Từ đó, các vấn đề về thị trường bất động sản cũng như vấn đềnhà ở cho thuê đã được nhiều tác giả nghiên cứu ở các góc độ khác nhau Trongsố đó có các công trình liên quan đến đề tài đã được công bố như sau:

Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở và đất ở đô thị của tác giả

Nguyễn Văn Hoàng, do Nxb Khoa học và Kỹ thuật phát hành Trong côngtrình này, tác giả tập trung phân tích cơ sở lý luận về nâng cao năng lực quảnlý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị Đánh giá năng lực quản lýnhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị Hà Nội Giải pháp nâng caonăng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở Hà Nội

Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, của tập thể

các tác giả Đinh Thị Nga (ch.b), Bùi Văn Huyền, Đặng Ngọc Lợi, do Nxb Chínhtrị Quốc gia phát hành (2011) Công trình đi sâu phân tích cơ sở lý luận và thựctiễn về thị trường bất động sản và quản lý nhà nước đối với thị trường bất độngsản Đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản và quá trình đổi mớiquản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam Đề xuất một số giảipháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, của

các tác giả Lê Xuân Bá (ch.b.), Trần Kim Chung, do Nxb Chính trị Quốc giaphát hành (2011) Công trình trình bày một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tưvào thị trường bất động sản, kinh nghiệm của Australia và New Zealand vềchính sách đầu tư vào thị trường bất động sản; hoạt động đầu tư vào thịtrường bất động sản tại một số tỉnh, thành phố Việt Nam Đồng thời nêu lênthực trạng chính sách đất đai, xây dựng, ngân hàng, tài chính nhằm tạo thu hútđầu tư vào thị trường bất động sản; đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chínhsách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam

Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, của Lê Xuân Bá, do nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật

phát hành (2003) Công trình giới thiệu về thị trường bất động sản, thị trườngquyền sử dụng đất Việt Nam, thị trường nhà ở và bước phát triển thị trườngbất động sản Việt Nam trong thời gian tới

Quản lý đất đai và thị thị trường bất động sản, của Tôn Gia Huyên do

nhà xuất bản Bản đồ phát hành (2006) Công trình giới thiệu những vấn đề cơbản của thị trường bất động sản; Thực trạng thị trường bất động sản ViệtNam; Những giải pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản lý đất đai để thịtrường bất động sản phát triển lành mạnh

Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, của các

tác giả Trần Quang Huy (ch.b.), Phạm Xuân Hoàng, do nhà xuất bản Tư pháp

phát hành (2004) Công trình tìm hiểu về quyền sử dụng đất bất động sản đặcthù của Việt Nam, các giao dịch trên thị trường bất động sản, giá đất và bình

ổn giá đất trên thị trường Trên cơ sở đó đề xuất các biện pháp xây dựng thịtrường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả

Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, của các tác giả Đinh Thị Mai Phương (ch.b.),

Chu Thị Hoa, Phạm Văn Bằng, Sách tham khảo do nhà xuất bản Chính trịQuốc gia phát hành (2013) Công trình tập trung trình bày cơ sở lý luận về thịtrường bất động sản và thể chế thị trường bất động sản Phân tích thể chế thịtrường bất động sản ở Việt Nam hiện nay Trên cơ sở đó đề xuất giải pháphoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam,

Thái Bá Cẩn, Trần Nguyễn Nam, do nhà xuất bản Tài chính phát hành (2003).Công trình phân tích một số vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản; Hoạt độngcủa thị trường bất động sản ở một vài nước và một số hoạt động của thị trườngbất động sản Việt Nam như: quá trình hình thành, quản lí, mục tiêu, định hướngphát triển, các giải pháp tài chính và những văn bản pháp luật có liên quan

Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

-Lý luận và thực tiễn, của các tác giả Dương Thị Bình Minh (ch.b.), Sử Đình

Thành, Phan Thị Bích Nguyệt Sách chuyên khảo, do nhà xuất bản PhươngĐông phát hành (2012) Công trình phân tích lý luận cơ bản về chính sáchphát triển nhà ở thương mại Thực trạng chính sách phát triển nhà ở thươngmại tại thành phố Hồ Chí Minh Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoànthiện chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh Thực trạng và giải pháp, của Nguyễn Điển, Sách chuyên khảo, do nhà xuất bản

-Chính trị Quốc gia, 2012 Công trình tổng quan tình hình nghiên cứu về quảnlý nhà nước đối với thị trường bất động sản Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam và trên địa bàn

thành phố Hồ Chí Minh Định hướng và giải pháp tăng cường quản lý nhànước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, của các tác

giả Đinh Văn Ân (ch.b.), Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cương, sách do nhàxuất bản Chính trị Quốc gia phát hành 2011 Công trình phân tích cơ sở lýluận về thị trường bất động sản và kinh nghiệm quốc tế về chính sách pháttriển thị trường bất động sản Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

về chính sách phát triển thị trường bất động sản Thực trạng chính sách pháttriển thị trường bất động sản Việt Nam

Dưới dạng luận án, luận văn có các công trình:

Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn, của Nguyễn Thị Dung, Luận án tiến sỹ Luật học,

trường Đại học Luật Hà Nội (2011) Công trình tập trung nghiên cứu thựctrạng pháp luật về quyền sử dụng đất và giao dịch liên quan đến quyền sửdụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam Đề xuất một số giải phápnhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất, đáp ứng có hiệu quả các yêucầu do thực tế cuộc sống đặt ra và phù hợp với xu thế chung của thế giới

Nhà ở thấp tầng cho người nghèo đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh,

của tác giả Phạm Tứ, Luận án tiến sỹ Kiến trúc, trường đại học Xây dựng

2004 Công trình đề xuất không gian ở thích hợp cho người nghèo đô thị tạithành phố Hồ Chí Minh giai đoạn quá độ từ nay đến 2020 bao gồm các giảipháp cải tạo các khu ở cũ và xây dựng các khu ở mới

Thiết kế nhà ở sinh lợi thấp tầng cho người nghèo đô thị Hà Nội, của

Trần Xuân Diễm, Luận án phó tiến sỹ khoa học kỹ thuật, trường đại học Kiến trúcHà Nội, 1994 Công trình nghiên cứu đặc trưng kinh tế, xã hội, tình hình phát triểnnhà ở của lao động đô thị Hà Nội trong những năm qua Những yêu cầu thiết kếnhà ở sinh lợi cho đô thị Việt Nam Đề xuất các giải pháp thiết kế nhà ở sinh lợithấp tầng Các chính sách phát triển xây dựng nhà ở cho người nghèo ở và hoạtđộng sinh lợi có hiệu quả, phù hợp với quy hoạch và phát triển đô thị

Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở

đô thị tại Việt Nam, của Đinh Trọng Thắng, Luận án tiến sỹ Kinh tế, Viện Nghiên

cứu Quản lý Kinh tế Trung ương 2012 Công trình đánh giá tác động của hệ thốngđiều kiện tới sự hình thành và phát triển của 5 kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đôthị chủ yếu tại Việt Nam Dự báo triển vọng phát triển và lộ trình phát triển củatừng kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam trong giai đoạn 2012 -2020

Mặc dù có nhiều công trình đã được công bố có liên quan đến đề tài Tuynhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu đến vấn đề thị trường nhà ở cho thuê.Đặc biệt, chưa có công trình nào nghiên cứu trực tiếp vấn đề thị trường nhà chocông nhân thuê các khu công nghiệp tập trung Vì vậy, đề tài mà tác giả nghiêncứu không trùng lặp với các công trình đã được công bố

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

* Mục đích nghiên cứu

Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về phát triển thị trường nhà ở cho côngnhân thuê, trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đánh giá thựctrạng thị trường nhà cho thuê đối với công nhân thuê quanh các khu công ở huyệnĐông Anh Trên cơ sở đó đề xuất quan điểm cơ bản và giải pháp chủ yếu nhằm pháttriển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân ở huyện Đông Anh trong thời gian tới

* Nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường nhà cho thuêđối với công nhân

- Đánh giá thực trạng thị trường nhà cho thuê đối với công nhân cáckhu công nghiệp ở huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

- Đề xuất quan điểm và giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường nhàcho thuê đối với công nhân các khu công nghiệp ở huyện Đông Anh

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu nghiên cứu của đề tài

* Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu thị trường nhà cho thuê đối với công nhân với tư cách là

một bộ phận của thị trường bất động sản

- Phạm vi về thời gian: thời gian khảo sát của đề tài từ 2011 đến nay

5 Phương pháp luận và phương nghiên cứu

* Phương pháp luận

Luận văn dựa trên phương duy vật biện chứng và duy vật lịch sử đểtiếp cận đối tượng, luận giải các nhiệm vụ của đề tài

* Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp hệ thống phương pháp nghiên cứu, bao gồm:

- Phương pháp nghiên cứu đặc thù của kinh tế chính trị cùng các phươngpháp phân tích, thống kê, so sánh, hệ thống hóa, khái quát hóa…

- Phương pháp chuyên gia

6 Ý nghĩa của đề tài

Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần luận làm rõ cơ sở lý luận và thựctiễn của thị trường nhà ở cho thuê đối với công nhân xung quanh khu công nghiệp,góp thêm cơ sở khoa học cho chính quyền địa phương có giải pháp phù hợp trongphát triển thị trường nhà ở cho thuê đối với công nhân Đồng thời, cũng có thể được

sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu giảng dạy kinh tế chính trị liênquan đến vấn đề phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,

luận văn được kết cấu thành 3 chương (8 tiết).

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ

CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP

HUYỆN ĐÔNG ANH 1.1 Nhà cho thuê, thị trường nhà cho thuê đối với công nhân

1.1.1 Quan niệm và đặc điểm của nhà cho thuê đối với công nhân

Nhà ở là một sản phẩm của lao động nó thoả mãn được nhu cầu ở, mộttrong những nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của con người Nếungười ta xây dựng nhà để bản thân sử dụng thì ngôi nhà đó không phải làhàng hoá cho dù có thể chi phí để xây dựng ngôi nhà đó rất lớn Tuy nhiên,trong nền kinh tế thị trường nhà được xây dựng nên không chỉ để đáp ứng nhucầu ở của người chủ sở hữu, mà còn được chủ sở hữu cho người khác thuê vớigiá cả dựa trên sự thoả thuận giữa người thuê và người cho thuê, để người chothuê được hưởng một phần thu nhập

Cho đến nay, ở nước ta chưa từng có một khái niệm chung về nhà ởcho thuê Cũng chưa có khái niệm thống nhất nào về nhà ở cho công nhân,người lao động thuê các khu công nghiệp

Trong “Chương I: Những quy định chung” của Nghị định số90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 về Quy định chi tiết và hướng dẫnthi hành Luật Nhà ở, có khái niệm nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội được hiểu lànhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tưxây dựng cho các đối tượng quy định tại điều 53 và điều 54 của Luật Nhà ởthuê hoặc thuê mướn theo cơ chế do Nhà nước quy định Như vậy, khái niệm

“nhà ở xã hội” được dùng nhất thể hóa với nhà ở công nhân, người lao độngtại các khu công nghiệp

Ngoài ra trong luật Nhà ở còn có quy định về điều kiện được thuê vàmua nhà ở xã hội bao gồm:

Thứ nhất, chưa có sở hữu nhà và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở

thuộc sở hữu nhà nước; có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bìnhquân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/ người; nhà ở thuộc sở hữu của mìnhnhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

Thứ hai, người được thuê – mua quỹ nhà ở xã hội ngoài các điều kiện quy

định nói trên còn phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà được thuê mua

Như vậy, nhà ở cho thuê là một thành tố quan trọng của thị trường nhà

ở, nó đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Ở các khu công nghiệp, nhà ởcho thuê bổ sung một tỷ lệ đáng kể vào tổng nguồn cung nhà ở cho côngnhân, trong khi các dạng nhà ở khác có thể cũng thiếu

Từ phân tích trên có thể hiểu: Nhà cho thuê đối với công nhân là một thành tố quan trọng của thị trường nhà ở, nó đáp ứng nhu cầu nhà của công nhân các khu công nghiệp.

Khái niệm trên cho thấy, nhà cho thuê đối với công nhân cũng là hàng hoá.Theo quan điểm của kinh tế chính trị Mác - Lênin, hàng hoá là sản phẩm của laođộng, thoả mãn được nhu cầu nào đó của con người thông qua trao đổi, mua bán.Nhà cho thuê đối với công nhân cũng là hàng hoá nên nhà cho thuê đối với công nhâncũng có hai thuộc tính như hàng hoá khác đó là giá trị sử dụng và giá trị của nó

* Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà cho thuê đối với công nhân

Theo quan điểm của kinh tế chính trị học mác – Lênin, giá trị sử dụngcủa hàng hoá là công dụng của hàng hoá thoả mãn nhu cầu nào đó của conngười Bất cứ hàng hoá nào cũng có một hay một số công dụng nhất định.Chính công dụng đó (tính có ích đó) làm cho hàng hoá có giá trị sử dụng

Giá trị sử dụng của nhà cho thuê đối với công nhân, là công dụng củanó đối với người thuê nhà Công dụng của nhà cho thuê rất khác nhau cóthể là dùng để ở, làm cửa hàng, làm văn phòng, xưởng sản xuất Tuy nhiên,đối với trường hợp nhà cho thuê đối với công nhân, công dụng của nó là để

ở đáp ứng được nhu cầu chỗ ở của người làm việc tại các khu công nghiệp.Mức độ hữu ích của nhà ở đối với công nhân, phụ thuộc vào hai nhân tố hếtsức cơ bản sau đây:

Một là, nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê.

Nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê là cáctiện nghi do thiết kế xây dựng ngôi nhà đem lại Trong thực tế, mặc dù đốitượng thuê nhà là công nhân, song không phải mọi người công nhân đều cónhu cầu như nhau Họ có thể khác nhau về khả năng tài chính thuê nhà, khácnhau về sở thích, vì vậy sự đánh giá về mức độ hữu ích của ngôi nhà ở là rấtkhác nhau Ngôi nhà cho thuê này có thể là hiện đại và tiện ích đối với ngườinày nhưng lại không tiện ích nắm đối với người thuê nhà khác Thông thườngđối với nhà ở cho thuê mà kết cấu của ngôi nhà do thiết kế của gia chủ màhợp lý thì nó có thể đem lại tiện ích lớn đối với người thuê, nó đảm bảo sựtiện lợi và phù hợp về nơi ăn ở, nghỉ ngơi, sinh hoạt của người thuê nhà, vìvậy công năng sử dụng của nhà ở đó là cao

Hai là, nhân tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng của nhà cho thuê

đối với công nhân

Nhân tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng của ngôi nhà trước hết đượcthể hiện thông qua vị trí của nhà cho thuê Nếu ngôi nhà cho thuê đối với côngnhân có vị trí thuận lợi như: gần đường giao thông, nằm ở trung tâm đô thị, gầnkhu làm việc, gần trung tâm hành chính thương mại, gần trường học thì chínhcác yếu tố địa lý này sẽ giúp cho người thuê nhà giảm được chi phí đi lại, thuậnlợi hơn trong sinh hoạt của cuộc sống Điều này sẽ làm tăng tính hữu ích của nhàcho thuê Ngoài vị trí của nhà cho thuê, các dịch vụ xung quanh nhà ở cho thuêcũng là nhân tố hết sức uan trọng cấu thành tính hữu ích của nhà ở cho thuê

Trong khu vực nhà ở cho thuê nếu có được các dịch vụ: siêu thị, chợ,cửa hàng, dịch vụ y tế, ăn uống, đi lại để người thuê nhà có thể đáp ứngđược nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của mình mà không phải đi xa thì sẽ làmcho tính hữu dụng của ngôi nhà thuê đó đối với người thuê nhà cao hơn

Như vậy, có thể nói rằng công dụng của nhà ở cho thuê không chỉ được

đo bằng những tiện nghi công năng của ngôi nhà mà còn tuỳ thuộc vào cả vị

trí địa lý và hệ thống dịch vụ đầu tư ở bên ngoài ngôi nhà cho thuê làm chotính hữu ích của nhà cho thê đó tăng lên.

Giá trị của hàng hoá nhà cho thuê đối với công nhân

Giá trị của hàng hoá là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kếttinh trong hàng hoá Chính lao động hao phí của con người đã tạo ra giá trịcủa hàng hoá

Giá trị của nhà ở cho thuê đối với công nhân cũng được quyết định bởi

sự kết tinh của thời gian lao động xã hội cần thiết để xây dựng nên nó Cụ thể:

Một là, nó được kết tinh bởi một lượng lao động vật hoá rất lớn Điều

đó có nghĩa, để có được ngôi nhà phải có sự tích luỹ của rất nhiều năm laođộng thậm chí là cả một đời người tích luỹ thì người lao động mới có thể muađược ngôi nhà đó

Hai là, giá trị của nhà ở cho thuê đối với công nhân còn phụ thuộc vào

giá trị của những vật tư xây dựng nhà như: xi măng, sắt, thép, gạch ngói Nếu

sự biến động của thị trường làm cho giá cả của các vật tư xây dựng nói trêncàng cao, làm cho giá trị tính bằng tiền của ngôi nhà sẽ càng cao Chính điềuđó chính là một nhân tố quyết định đến việc định giá nhà cho thuê làm cho giá

cả thuê nhà sẽ cao hơn

Ba là, giá cả của hàng hoá sức lao động.

Giá cả của sức lao động cũng là yếu tố cấu thành nên giá trị của ngôinhà Các yếu tố sức lao động kết tinh trong ngôi nhà nó bao gồm cả lao độnggián tiếp như: lao động thiết kế và lao động trực tiếp là lao động tổ chức thicông xây dựng ngôi nhà

Lao động thiết kế: lao động thiết kế có vị trí quan trọng nó sẽ tạo ra

tính hữu dụng của ngôi nhà Nói cách khác, tính hữu dụng của ngôi nhà nhiềuhay ít nó phụ thuộc vào trình độ tay nghề của người thiết kế Cũng là mộtmảnh đất nếu người thiết kế ngôi nhà là người có trình độ cao, từng có kinhnghiệm trong việc thiết kế nhà, thì sẽ tạo ra sự hợp lý cho ngôi nhà hơn là

người không có chuyên môn thiết kế tự thiết kế lấy Trong điều kiện ngàynay, yếu tố thiết kế được xem như là không thể thiếu, nó sẽ tạo nên linh hồncủa ngôi nhà, đặc biệt là đối với nhà xây dựng với những công dụng đa năng.Vì vậy, chi phí của lao động thiết kế là loại lao động khác so với lao độngkhác, nếu chi phí cho thiết kế của ngôi nhà càng cao thì nó góp phần làm chogiá thành của ngôi nhà càng cao Còn nếu thiết kế đơn giản thì chi phí giànhcho thiết kế ít từ đó góp phần làm cho giá thành của ngôi nhà thấp hơn Chínhđiều này nó ảnh hưởng đến giá cả nhà cho thuê.

Tổ chức thi công: Tổ chức thi công là một công việc rất quan trọng

trong xây dựng nhà ở nó đảm bảo cho hoạt động của công trình xây dựng.Nếu tổ chức thi công chặt chẽ, đảm bảo tiến độ của công trình sẽ tiết kiệmđược nguyên nhiên vật liệu và thời gian Nếu tổ chức thi công bị kéo dài, cóthể giá cả của các yếu tố cấu thành nên ngôi nhà tăng lên, làm cho chi phí laođộng tăng làm cho giá thành của ngôi nhà sẽ tăng lên

Đặc điểm của nhà cho thuê đối với công nhân

Nhà cho thuê đối với công nhân cũng như các loại nhà ở cho thuê kháccó các đặc điểm:

Thứ nhất, quyền sử dụng và quyền sở hữu tách rời nhau

Nhà ở cho thuê đối với công nhân là một loại hàng hoá, nhưng nó khôngphải là hàng hoá thông thường mà nó là một loại hàng hoá đặc biệt, tính đặc biệtcủa nó thể hiện ở đặc điểm của loại hàng hoá này đó là, quyền sở hữu nhà chothuê đối với công nhân và quyền sử dụng nhà ở cho thuê là tách rời nhau

Nhà ở cho thuê nó cũng giống như hàng hoá tiền tệ khi cho vay, giốngnhư đất đai cho thuê hay các loại bất động sản khác Người cho thuê nhà làngười có quyền sở hữu tức là có quyền định đoạt hoàn toàn nhà cho thuê, họcó thể sử dụng, cho thuê, cho mượn, bán, tặng cho người khác Tuy nhiên,trong khoảng thời gian nhất định, nhà của họ tạm thời nhàn rỗi, họ cho ngườikhác thuê để ở và họ nhận được một phần thu nhập từ hoạt động cho thuê này

Như vậy, trong thời gian cho thuê người cho thuê nhà không còn quyền sửdụng ngôn nhà đó.

Ngược lại, do không có khả năng tài chính để sở hữu một ngôi nhà choriêng mình vì vậy để đảm bảo một trong nhu cầu thiết yếu của con người là ởvì vậy họ phải đi thuê nhà Tuy nhiên, trong hoạt động thuê nhà, người côngnhân được quyền sử dụng nhà thuê, do người công nhân đó đã phải trả tiềnthuê nhà để được quyền sử dụng nó theo hợp đồng thuê nhà Trong thời hạnthuê nhà đã được thoả thuận giữa người cho thuê và người đi thuê, người đithuê chỉ được quyền sử dụng, nhưng lại không được quyền bán, cho, hay tựsửa chữa, cơi nới hoặc xây dựng lại Nói cách khác, người thuê nhà không cóquyền sở hữu ngôi nhà hay căn phòng đi thuê, mà chỉ có quyền sử dụng nhàthuê đó theo hợp đồng thuê nhà Còn người có nhà ở cho thuê không bánquyền sở hữu, mà chỉ bán quyền sử dụng nhà cho thuê đó trong một thời giannhất định và được hưởng tiền cho thuê nhà từ người thuê nhà mang lại

Như vậy, việc thuê nhà thực chất là người công nhân mua quyền hưởngthụ tiện ích của nhà thuê do người cung cấp nhà thuê đó mang lại, không muaquyền sở hữu nhà ở đó Bởi vậy, người có nhà ở cho thuê đó phải đảm bảochất lượng của nhà, căn phòng cho thuê đó theo hợp đồng trong suốt thời gianngười thuê nhà sử dụng, chủ nhà cho thuê phải đảm bảo các điều kiện đi kèm;đảm bảo điện nước, sinh hoạt, môi trường, an ninh trật tự cho người côngnhân thuê nhà

Tuy nhiên, để đảm bảo hiện trạng ngôi nhà cho thuê và đảm bảo ngườicông nhân thuê nhà có đúng mục đích đã hợp đồng hay không, người cho thuênhà luôn phải thường xuyên giám sát việc sử dụng của người thuê nhà, đểđiều chỉnh hành vi sử dụng nhà thuê, đúng với những thoả thuận trong hợpđồng giữa hai bên, cũng như bảo vệ căn nhà cho thuê của mình Đồng thời, đócũng là cơ sở để người cho thuê nhà có quyết định cho người công nhân đóthuê tiếp hay không

Thứ hai, nhà cho thuê đối với công nhân là một loại bất động sản

Không giống như các hàng hoá thông thường khác, nhà cho thuê đốivới công nhân được cố định về mặt vị trí, không di dời được Đặc biệt, nhàcho thuê đối với công nhân còn phải gần với các khu công nghiệp, tức là gầnvới vị trí làm việc của họ Điều đó có nghĩa, không thể di chuyển nhà chothuê từ vị trí này, sang vị trí khác, như các hàng hoá khác theo ý muốn chủ sởhữu Hơn nữa, do nhà cho thuê đối với công nhân phải gần với các khu côngnghiệp, nên không phải ai cũng có thể xây nhà để cho thuê đối với công nhân,vì vậy tính cạnh tranh không cao

Do tính cố định vị trí của nó cho nên có thể làm cho cung và cầu về nhàcho thuê đối với công nhân không ăn khớp với nhau Thực tiễn cho thấy, cónơi cung lớn nhưng nhu cầu quá ít, ngược lại, gần các khu công nghiệp, nhucầu về nhà cho thuê đối với công nhân quá lớn trong khi đó cung về nhà ở thìlại rất ít Vì vậy, làm cho người có nhà muốn cho thuê nhưng lại không tìmđược người thuê, ngược lại ở gần các khu công nghiệp, công nhân có nhu cầuthuê nhà ở nhưng lại không tìm được người cho thuê

Nhà ở cho thuê có tính chất cố định, làm cho nó làm cho nó trở thành mộtloại tài sản đặc biệt Hơn nữa, nhà cho thuê đối với công nhân chỉ có thể được xâydựng gần các khu công nghiệp Vì vậy, tính đặc biệt của loại tài sản này càngđược thể hiện rõ nét hơn Đây cũng chính là nguyên nhân tạo ra sự khác biệt vềgiá cả giữa các loại nhà ở cho thuê nói chung với nhà ở cho công nhân

Thứ ba, nhà cho thuê đối với công nhân là một hình thức kinh doanh dịch vụ

Dịch vụ là kết quả mang lại nhờ các hoạt động của người cung cấp vàkhách hàng cũng như nhờ các hoạt động của người cung cấp để đáp ứng nhucầu của người tiêu dùng

Có thể nói rằng, dịch vụ là một hoạt động kinh tế nó thường được coi làngành kinh tế thứ 3 là nhóm ngành sản xuất phi vật chất, hoạt động riêng biệtđộc lập với nhóm ngành công nghiệp, nông nghiệp của nền kinh tế Nó là

những hoạt động mà kết quả không được thể hiện bằng sản phẩm vật chất màbằng tính hữu ích và bằng giá trị kinh tế của chúng.

Nhà ở đem cho thuê đối với công nhân là một hình thức kinh doanhthuộc kinh tế dịch vụ Nó là việc cung cấp nơi ăn ở cho những người côngnhân không có nhà ở trong xã hội Bởi vì cho thuê nhà ở là một hoạt độngtương tác giữa những người, những tổ chức cung ứng nhà cho thuê và nhữngngười có nhu cầu thuê nhà, thông qua hoạt động này người công nhân phảichi phí ra một lượng tiền nhất định theo hợp đồng, để được quyền sử dụngnhà thuê đó Đồng thời, trong thời gian theo ký kết hợp đồng giữa các bên,chủ sở hữu nhà cho thuê, sẽ có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà Chủ thểtham gia kinh doanh dịch vụ gồm hai đối tượng:

Một là, chủ sở hữu nhà cho thuê Chủ sở hữu nhà cho thuê là những tổ chức,

cá nhân cung ứng dịch vụ nhà cho thuê Những tổ chức hoặc cá nhân này có mộtquỹ nhà không phải để phục vụ cho nhu cầu ở, mà sẵn sàng bán quyền sử dụng nhà

ở đó cho người khác sử dụng trong một thời gian nhất định để có thu nhập

Hai là, người thuê nhà Người thuê nhà là những người công nhân có nhu

cầu sử dụng nhà để ở, làm việc tại các khu công nghiệp Do không có đủ khả năngtài chính để được sở hữu một ngôi nhà, họ phải trả cho chủ nhà cho thuê mộtkhoản tiền nhất định, theo sự thoả thuận giữa hai bên cho thuê và đi thuê, để đượcquyền sử dụng ngôi nhà hay một căn phòng đó trong một thời gian nhất định

Có thể thấy rằng, cho thuê nhà ở là một loại hình kinh doanh dịch vụ,nó xuất phát từ mâu thuẫn giữa một bên là có nhà nhưng lại không sử dụng,một bên là người công nhân không có nhà nhưng lại muốn sử dụng nhà để ở.Vì vậy, sự ra đời và phát triển loại hình kinh tế dịch vụ cho thuê nhà ở trởthành một tất yếu khách quan, nó chính là kết quả của việc giải quyết mâuthuẫn trên để đảm bảo trạng thái cân bằng của nó Đó là một hiện tượng cótính quy luật trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá Nó luôn vận độngphát triển theo kinh tế thị trường

1.1.2 Thị trường nhà cho thuê đối với công nhân trong nền kinh tế thị trường

* Khái niệm

Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặctiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩmnhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cảcần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, Thị trường là tổng thể các kháchhàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và cókhả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó

Theo hướng đó có thể hiểu: Thị trường nhà cho thuê đối với công nhân là nơi

mà người công nhân thuê nhà và người cho thuê nhà thỏa thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hóa nhà cho thuê trong một thời gian nhất định

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường nhà cho thuê đối với công nhânlà một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản Nó bao gồm toàn bộcác mối quan hệ và cơ chế kinh tế liên quan đến sản xuất và trao đổi các sảnphẩm nhà ở Các mối quan hệ kinh tế này được hình thành trên cơ sở của cácquy luật kinh tế của nền sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cạnhtranh, quy luật cung - cầu Thị trường nhà cho thuê đối với công nhân, phảnánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế, đó là mối quan hệ giữa người chothuê và người đi thuê nhà để ở, với các yếu tố về cung, cầu, khả năng tàichính trong thực hiện chức năng thanh toán liên quan tới mối quan hệ đó

Căn cứ vào mối quan hệ giữa người cho thuê và người đi thuê, thịtrường nhà cho cho thuê đối với công nhân có hai hình thức: thị trường chithuê trực tiếp và thị trường cho thuê gián tiếp

Đối với hình thức cho thuê trực tiếp

Người có nhà cho thuê không sử dụng người mua trung gian để phânphối hàng hoá Chủ sở hữu nhà chịu trách nhiệm trực tiếp cho người côngnhân thuê nhà Đối với hình thức này, không mất chi phí trung gian, nên giá

cả nhà cho thuê có thể rẻ hơn

Đối với hình thức tiêu thụ gián tiếp:

Người có nhà cho thuê đối với công nhân thông qua tổ chức trung giannhư thông tin quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng, internet,website hoặc trung tâm môi giới nhà đất Đối với hình thức này, do mất chiphí trung gian nên giá cả nhà cho thuê có thể bị tăng thêm

Căn cứ vào về tính chất kinh doanh, thị trường nhà ở được chia thànhhai cấp đó là: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp

Thị trường sơ cấp Thị trường sơ cấp là được tạo ra do quá trình xâydựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc, xây dựng các khu đôthị mới, chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khách sạn

Thị trường thứ cấp Thị trường thứ cấp là thị trường được hình thành doquá trình giao dịch gồm mua bán cho thuê và thế chấp Phạm vi nghiên cứucủa Luận văn này, tác giả chỉ đi sâu vào nghiên cứu thị trường thứ cấp Đây làmối quan hệ thị trường giữa một bên là người công nhân đi thuê nhà để ở(cầu), với một bên là người cung ứng dịch vụ nhà ở cho thuê (cung)

* Các nhân tố cấu thành thị trường nhà cho thuê đối với công nhân Thứ nhất, cầu về thuê nhà ở của công nhân

Trong cuộc sống, muốn tồn tại và phát triển, con người cần phải đượcthoả mãn nhu cầu Nhu cầu bao gồm hai loại cơ bản: nhu cầu vật chất và nhucầu tinh thần Trong đó, có những nhu cầu được xem là thiết yếu không thếthiếu như: ăn, ở, mặc, đi lại, nghỉ ngơi, y tế và những nhu cầu cao cấp như:giải trí, tiêu dùng những mặt hàng xa xỉ

Nhu cầu tự nhiên của con người là vô hạn Tuy nhiên, không phải nhucầu bất kỳ nào của con người cũng được đáp ứng Trong nền kinh tế thịtrường, để có thể đáp ứng được nhu cầu tự nhiên, người có nhu cầu đó phải cókhả năng thanh toán Nhu cầu về nhà thuê để ở của công nhân trong các khucông nghiệp là một trong những nhu cầu thiết yếu của công nhân lao động, để

công nhân có chỗ ở để sống và làm việc được Tuy nhiên, luận văn khôngnghiên cứu nhu cầu bất kỳ, mà chỉ nghiên cứu nhu cầu có khả năng thanhtoán trong nền kinh tế thị trường.

Nhu cầu phải thuê nhà của công nhân trong các khu công nghiệp nó trởthành nhu cầu tất yếu bởi vì:

Một là, khả năng tài chỉnh của công nhân rất eo hẹp, không thể có đủ

để được sở hữu một ngôi nhà cho riêng mình

Trong cuộc sống ai cũng muốn mình có quyền sở hữu một ngôi nhàriêng của mình, để không lệ thuộc vào người khác, được toàn quyền quyếtđịnh về ngôi nhà của mình Đối với người công nhân cũng vậy, họ cũng muốncó một ngôi nhà riêng để đảm bảo nơi ăn chốn ở của mình để yên tâm làmviệc Tuy nhiên, đại bộ phận công nhân lao động là những người có thu nhậpthấp Do đó, nhu cầu tự nhiên để sở hữu một ngôi nhà, hoặc một căn phongriêng ở của họ, là nhu cầu khó có khả năng thanh Để có thể được sở hữu mộtngôi nhà hoặc một căn phòng riêng, người công nhân phải thực hiện sự tíchluỹ thu nhập trong nhiều năm, thậm chí còn phải huy động tài chính từ phíagia đình người thân hoặc ngân hàng và chính sách ưu đãi của nhà nước Vìvậy, trong những năm đầu tham gia vào thị trường sức lao động, để đảm bảonơi ăn, chốn ở thì phần lớn công nhân phải đi thuê nhà để ở

Hai là, hiện tượng đầu cơ nhà ở ngày càng tăng làm cho giá cả đất đai,

nhà ở tăng, người công nhân không đủ điều kiện để mua nhà buộc phải thuê nhà

Trong nền kinh tế thị trường, có rất nhiều hình thức kinh doanh trongđó có cả hình thức kinh doanh bất động sản, thông qua hình thức đầu cơ đấtđai Hình thức đầu cơ vào thị trường bất động sản, nhà ở thường đem lại lợinhuận rất lớn cho người đầu cơ Chính vì vậy, làm xuất hiện một bộ phậnkinh doanh dùng vốn đầu tư vào bất động sản, nhà ở, làm cho giá cả nhà đấtngày càng tăng cao Trong khi đó, do sự chuyển dịch cơ cấu lao động trongquá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá dẫn đến hiện tượng, một bộ phận lớn

người lao động ở địa phương khác đến làm việc tại các khu công nghiệp Đểcó thể làm việc được người lao động cần được đáp ứng nơi ăn nghỉ Nói cáchkhác, nhu cầu về một ngôi nhà hoặc một căn phòng riêng ngày càng trở thànhnhu cầu thiết yếu Trong khi đó, do hiện tượng đầu cơ đất đai nhà ở trongnhững năm vừa qua tăng lên, làm cho giá cả đất đai, nhà ở đẩy lên cao Điềuđó dẫn đến, nhu cầu mua nhà của công nhân không thực hiện được Chính vịvậy, họ chỉ có thể tham gia vào thị trường nhà ở cho thuê mà thôi.

Ba là, cơ chế, chính sách về chỗ ở cho người lao động

Trước kia trong cơ chế cũ, nhà nước bao cấp về chỗ ở cho người lao động,người lao động không phải lo chỗ ở để làm việc Ngày nay, từ khi chuyển sangnền kinh tế thị trường, vấn đề nhà ở không còn được bao cấp nữa, người laođộng phải tự lo chỗ ở của mình để làm việc Nhiều khu công nghiệp cũng đã cóchủ trương xây dựng nhà cho thuê đối với công nhân nhưng mới chỉ đáp ứngđược rất ít nhu cầu nhà ở của công nhân Vì vậy, đa số công nhân vẫn phải thamgia vào thị trường nhà ở cho thuê bên ngoài các khu công nghiệp

Thứ hai, cung về nhà cho thuê đối với công nhân

Trong lịch sử trường phái trọng cầu cho rằng: cầu đẻ ra cung, khi phântích thị trường nhà cho thuê đối với công nhân thì đúng với quan điểm củatrường phái trọng cầu vì, khi các khu công nghiệp phát triển mạnh mẽ thì, sốlượng công nhân làm việc trong các khu công nghiệp tăng lên, vì vậy sinh ranhu cầu về chỗ ở của người công nhân, nhu cầu bức thiết về nhà ở của côngnhân đã đặt ra cần phải cung ứng

Cung nhà cho thuê đối với công nhân là khả năng sẵn sàng cung cấpchỗ ở cho người công nhân dưới hình thức cho thuê, theo thời hạn và mức giá

cả được sự thoả thuận giữa người thuê và người cho thuê nhà ở

Người cung cấp dịch vụ cung ứng nhà cho thuê đối với công nhân trênthị trường bao gồm nhà nước, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và tư nhân.Trong đó, nhà nước thường hướng vào dịch vụ cho thuê nhà phục vụ cộng

đồng dân cư, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và tư nhân là những nhà đầu

tư để tìm kiếm khả năng sinh lợi cao nhất, trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gianvà tiền vốn Cung về nhà cho thuê đối với công nhân phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

Một là, số lượng chủ thể cung cấp nhà ở trên thị trường.

Cung về nhà ở cho thuê phụ thuộc vào số lượng chủ thể cung cấp nhà ởtrên thị trường Nếu số lượng chủ thể cung ứng dịch vụ cho thuê nhà nhiều,thì sẽ đảm bảo được về số lượng nhà cho thuê và giá cả nhà ở cho thuê sẽ thấp,chống được giá cả độc quyền, bảo vệ lợi ích cho người thuê nhà Đồng thời,người công nhân thuê nhà có quyền lựa chọn nhà thuê phù hợp với nhu cầu vềchủng loại, sở thích và khả năng tài chính của mình Ngược lại, nếu số lượngngười cung ứng dịch vụ cho thuê nhà ít, số lượng nhà cho thuê ít sẽ không đápứng đủ nhu cầu thuê nhà Khi đó quan hệ cung cầu mất cân đối, cung nhỏ hơncầu, giá cả nhà cho thuê sẽ tăng lên, gây khó khăn cho người thuê nhà

Hai là, các yếu tố đầu vào cho công trình xây dựng nhà ở

Giá trị của nhà ở nói chung, nhà cho thuê đối với công nhân nói riêngđược cấu thành bởi giá trị của các yếu tố đầu vào như công lao động xâydựng, giá trị nguyên vật liệu xây dựng như: gạch, ngói, xi măng, sắt thép Đâylà những yếu tố cấu thành chất lượng của nhà ở cho thuê và giá thành ngôinhà cho thuê Khi những yếu tố này có giá cả cao, khả năng xây dựng nhà ởcho thuê sẽ thấp Điều đó cũng đồng nghĩa với cung nhà cho thuê đối vớicông nhân thuê sẽ thấp

Ba là, lượng cầu thuê nhà ở của công nhân

Cung nhà cho thuê đối với cho công nhân có quan hệ trực tiếp vớilượng cầu thuê nhà ở của công nhân Nếu lượng cầu thuê nhà lớn, giá cả thuênhà sẽ cao, người có nhà cho thuê thu được lợi nhuận cao Điều đó sẽ thúcđẩy họ tăng thêm về số lượng nhà cho thuê Mặt khác, sẽ có sự dịch chuyểnvốn đầu tư từ các ngành khác sang lĩnh vực xây dựng nhà cho thuê đối vớicông nhân Theo hướng đó, cung nhà cho thuê đối với công nhân sẽ tăng lên

Ngược lại, khi lượng cầu thuê nhà ở của công nhân thấp, giá cả nhà cho thuêthấp, lợi nhuận thu được từ việc cho công nhân thuê nhà thấp dẫn đến cungứng nhà ở sẽ không tăng Tuy nhiên, việc tăng cung nhà cho thuê đối với côngnhân không thể tăng nhanh đồng thời với sự thay đổi nhanh chóng của cầu bởi

lẽ, việc tăng cung mất nhiều thời gian, do phải mất thời gian mua đất, thuêđất, xin cấp phép xây dựng, tiền hành xây dựng Chính vì vậy, có thể khi cầuthuê nhà của công nhân tăng lên rất nhanh, nhưng việc cung ứng không thểtăng kịp với sự thay đổi của cầu

Thứ ba, giá cả nhà cho thuê đối với công nhân

Giá cả của nhà ở cho thuê là số tiền thoả thuận giữa người có nhà chothuê và người công nhân thuê nhà tại một thời điểm nhất định Trong nền kinh

tế thị trường, giá cả nhà cho thuê đối với công nhân được quyết định bởi thịtrường Cũng như các loại hàng hóa khác, chúng chịu sự tác động và điều tiếtcủa các quy luật kinh tế của thị trường như: quy luật giá trị, quy luật cạnhtranh, quy luật cung - cầu Tuy nhiên, giá cả thuê nhà không phải là biểu hiệncủa giá trị của ngôi nhà, căn nhà đó, mà chỉ là giá phải trả để được sử dụngtrong một thời gian nhất định Như vậy, giá cả thuê nhà của công nhân có sựkhác biệt với giá của ngôi nhà, căn phòng cho thuê:

Thứ nhất, giá cả của ngôi nhà hoặc căn hộ lớn hơn rất nhiều so với giá

Tuy nhiên, trên bề mặt của thị trường bất động sản sự thay đổi của giá

cả thuê nhà, vẫn xoay quanh giá trị của nó, dưới sự tương tác của quan hệcung - cầu Điều đó có nghĩa, giá cả thuê thuê nhà vẫn phải dựa trên cơ sởhao phí lao động xã hội cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà hoặc căn phòngcho thuê đó Mặt khác, giá cả thuê nhà tuy vẫn tuân theo nguyên tắc thịtrường là do thoả thuận giữa người cho thuê và người đi thuê, nhưng phụthuộc rất lớn vào lượng cầu của khách hàng trên thị trường Nếu số lượngcông nhân có nhu cầu thuê nhà nhiều, trong khi cung nhà cho thuê ít, thìgiá cả thuê nhà tăng lên, mặc dù chất lượng nhà cho thuê chưa được cảithiện Do đó, có thể xảy ra trường hợp, cùng là một nhà cho thuê, nhưng ởnhững thời điểm khác nhau, có người thuê với giá thấp, có người thuê vớigiá cao hơn Ngược lại, khi số lượng người công nhân thuê ít, trong khilượng nhà cho thuê nhiều, thì giá cả thuê nhà sẽ giảm xuống Điều này sẽtạo cơ hội thuận lợi cho người thuê nhà, bởi họ có quyền lựa chọn nhà thuêcho phù hợp với khả năng của mình.

Thứ hai, giá cả thuê nhà của công nhân phụ thuộc vào vào diện tích

chất lượng và vị trí nhà ở cho thuê

Nếu diện tích nhà cho thuê rộng thì giá nhà cho thuê đó cao lên vàngược lại diện tích nhà cho thuê nhỏ chật chội thì giá cả sẽ thấp hơn Nếunhà cho thuê kiên cố thì giá cả bao giờ cũng cao hom các nhà cho thuêbán kiên cố hoặc nhà lụp xụp tạm bợ chất lượng nhà thấp Nếu nhà chothuê ở khu trung tâm, gần nơi làm việc của công nhân, với sự tiện lợi từcác dịch vụ xung quanh đem lại, thì giá thuê nhà bao giờ cũng cao hơn sovới nhà cho thuê ở xã nơi làm việc và ở những khu không có những điềukiện thuận lợi, mặc dù có thể nhà cho thuê đó diện tích nhỏ hơn, chấtlượng có thể kém hơn

Có thể thấy rằng, về lâu dài thì giá cả nhà ở cho thuê có xu hướngngày càng tăng lên bởi, nhu cầu về nhà cho thuê đối với công nhân ngàycàng tăng trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, trong khi cung ứngnhà cho thuê có hạn không tăng kịp với sự biến động của lượng cầu thuê nhà

của công nhân.

1.2 Quan niệm và nội dung phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân các khu công nghiệp huyện Đông Anh thành phố Hà Nội

1.2.1 Khái niệm phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân

Như trên đã phân tích, việc giao dịch giữa người có nhà cho thuê vàngười thuê nhà có thể diễn ra dưới hai hình thức: thông qua giao dịch trực tiếpgiữa người có nhà cho thuê với người đi thuê nhà là những người công nhân;diễn ra gián tiếp tức là người có nhà cho thuê và người công nhân không trựctiếp giao dịch trên thị trường Quá trình đó được thực hiện qua lực lượngtrung gian môi giới Từ đó cho thấy, phát triển thị trường nhà cho thuê đối vớicông nhân trước hết là phát triển các hình thức giao dịch giữa người có nhàcho thuê và người công nhân có nhu cầu thuê nhà

Mặt khác, khi phân tích các yếu tố cấu thanhg thị trường nhà cho thuêđối với công nhân cho chúng ta thấy, các nhân tố cấu thành thị trường nhà chothuê đối với công nhân bao gồm: cung, cầu, giá cả nhà cho thuê

Phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân là hoạt động của các cấp, các ngành, các doanh nghiệp và nhân dân các khu công nghiệp huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội nhằm mở rộng về quy mô, nâng cao chất lượng hàng hóa nhà cho thuê đối với công nhân và làm cho các hoạt động giao dịch trên thị trường tuân thủ ngày càng đầy đủ hơn yêu cầu của các quy luật thị trường.

Từ khái trên cho thấy:

Về chủ thể phát triển Chủ thể phát triển thị trường nhà ở cho thuêđối với công nhân bao gồm rất nhiều đối tượng, thuộc mọi thành phầnkinh tế Như trên đã đề cập, trong nền kinh tế thị trường, nhà cho thuê đốivới công nhân cũng là một loại hàng hoá Vì vậy, mọi chủ thể sản xuất

kinh doanh nếu có điều kiện và khả năng đều được tham gia thị trườngnày Tuy nhiên, trước hết trách nhiệm thuộc về nhà nước và các doanhnghiệp công nghiệp trên địa bàn.

Mục đích: Đối với nhà nước và các doanh nghiệp mục đích phát triển nhàcho thuê đối với công nhân trước hết nhằm đáp ứng nhu cầu ở cho công nhân, tạođiều kiện cho họ yên tâm làm việc Trên cơ sở đó, đáp ứng nhu cầu lợi nhuận chocác tổ chức cũng như cá nhân phát triển nhà cho thuê đối với công nhân

Về phương thức thức phát triển, thông qua cơ chế, chính sách và cáccông cụ kinh tế tác động vào các yếu tố cấu thành thị trường nhà cho công nhâncác khu công nghiệp ở huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội thuê

1.2.2 Nội dung phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân các khu công nghiệp huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân trước hết là banhành cơ chế chính sách của các cấp chính quyền từ trung ương đến địaphương nhằm phát triển nguồn cung nhà ở công nhân trên thị trường Trên cơ

sở cơ chế chính sách đã ban hành, các lực lượng thuộc mọi thành phần kinh tếtham gia phát triển các yếu tố cấu thành thị trường này Theo hướng đó, pháttriển thị trường nhà ở cho công nhân là phát triển các hình thức giao dịchhàng hoá nhà cho thuê đối với công nhân trên thị trường Mặt khác, thị trườngnhà cho thuê đối với công nhân là một loại thị trường trong nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta Do đó, phát triển thị trường nhàcho thuê đối với công nhân ở Đông Anh nói riêng và ở các địa phương khác ởnước ta nói chung còn bao gồm cả vấn đề chính sách hỗ trợ của nhà nước Trongkhuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ tập trung bàn về phát triển các yếu tố của thịtrường và vấn đề ban hành cơ chế chính sách của nhà nước các cấp Theo hướngđó, phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân các khu công nghiệp ởhuyện Đông Anh, Hà Nội bao gồm các nội dung sau:

Một là, ban hành những văn bản pháp quy nhằm thúc đẩy tăng nguồn

cung nhà cho thuê đối với công nhân trên thị trường

Như trên đã đề cập, trong nền kinh tế thị trường, nhà cho thuê đối với côngnhân là một loại hàng hóa Chính vì vậy, nội dung phát triển thị trường nhà cho thuêđối với công nhân là phát triển các hình thức giao dịch và phát triển các yếu tố cấuthành của thị trường này Tuy nhiên, kinh tế thị trường ở nước ta nói chung, ởhuyện Đông Anh thành phố Hà Nội nói riêng không phải là thị trường tự do, mà làthị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Vì vậy, xây dựng cơ chế chính sách đượcxác định là nội dung phát triển của thị trường nhà cho thuê đối với công nhân

Mặt khác, đối tượng sử dụng hàng hóa nhà cho thuê này là giai cấpcông nhân, là giai cấp lãnh đạo cách mạng, là động lực chính của sự nghiệpcách mạng xã hội chủ nghĩa, cơ sở xã hội chủ yếu của Đảng cộng sản ViệtNam và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Do đó, xây dựng cơchế chính sách là nội dung càng cần thiết hơn đối với thị trường này

Hai là, phát triển về số lượng cung cầu hàng hóa nhà cho thuê đối với công

nhân các khu công nghiệp ở huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá diễn ra mạnh mẽ dẫn đếnhình thành các khu công nghiệp trên địa bàn huyện Khi các khu côngnghiệp hình thành, nhu cầu tuyển dụng công nhân làm việc trong các khucông nghiệp ngày một tăng lên Để đáp ứng nhu cầu đó, các doanh nghiệptrong các khu công nghiệp trên địa bàn huyện tuyển thêm công nhân.Lượng công nhân được tuyển dụng không chỉ là người địa phương, mà còncó người của các địa phương khác Đối với công nhân thuộc các địaphương khác, nhu cầu đầu tiên của họ là chỗ ở Tuy nhiên, như trên đãphân tích, người công nhân không thể mua được nhà, họ chỉ có thể thuênhà để ở Điều đó đồng nghĩa đồng nghĩa với việc trên thị trường xuất hiệncầu thuê nhà của công nhân Khi thị trường xuất hiện cầu nhà cho thuê, tấtyếu xuất hiện cung nhà cho thuê Theo hướng đó, nội dung phát triển thịtrường nhà cho thuê đối với công nhân trước hết là phát triển về số lượng

cung - cầu nhà cho thuê đối với công nhân.

Sự tăng lên về nguồn cung nhà cho thuê đối với công nhân được biểuhiện ở sự tăng lên về tuyệt đối số lượng các khu nhà cho thuê hoặc các căn hộcho thuê đối với công nhân Nguồn cung nhà cho công thuê trước hết đượccung ứng từ các doanh nghiệp công nghiệp của các khu công nghiệp trên địabàn huyện Trên cơ sở chủ trương chính sách của Đảng và nhà nước, khi xâydựng, các doanh nghiệp dành lại một phần quỹ đất để xây dựng nhà ở dànhcho công nhân Theo hướng đó, công nhân thuộc các doanh nghiệp đó đượcthuê nhà để ở trong quá trình làm việc Tuy nhiên, cầu nhà ở của công nhânrất lớn, nguồn cung của các doanh nghiệp công nghiệp không đáp ứng đủ Từđó các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhân dân xung quanh cáckhu công nghiệp cũng tham gia thị trường này

Sự phát triển về cầu nhà cho thuê của công nhân được biểu hiện ở sốlượng công nhân chưa có nhà ở muốn thuê nhà Tuy nhiên, so với các loạihàng hóa khác, hàng hóa nhà cho thuê đối với công nhân có giới hạn nhấtđịnh Giới hạn đó nằm trong giới hạn số lượng công nhân được tuyển vào làmtrong các khu công nghiệp chưa có nhà để ở

Ba là, nâng cao chất lượng hàng hóa nhà cho thuê đối với công nhân

các khu công nghiệp huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Người công nhân không có nhà ở, không có điều kiện về tài chính đểmua nhà dẫn đến phải đi thuê nhà Chính vì vậy, yêu cầu về chất lượng nhà cho thuêđối với công nhân chỉ là những đòi hỏi tối thiểu đáp ứng nhu cầu sinh hoạt bìnhthường Theo hướng đó, chất lượng nhà cho thuê đối với công nhân được biểu hiện

ở các nội dung: nhà ở phải được xây theo một quy hoạch nhất định; đảm bảo tránhđược mưa nắng, thoáng mát về mùa hè, tránh được gió rét về mùa đông; đảm bảođược diện tích tối thiểu không quá cật chội, đủ điều kiện để bố trí giường ngủ vànhững vật dụng cần thiết khác; có đầy đủ công trình vệ sinh ở mức tối thiểu

Bốn là, mở rộng cơ cấu nguồn cung hàng hóa nhà cho thuê đối với công nhân

các khu công nghiệp huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Như trên đã đề cập, trong nền kinh tế, thị trường nhà cho thuê đối vớicông nhân là một loại thị trường bất động sản Theo hướng đó, tham gia thịtrường này bao gồm nhiều chủ thể thuộc các thành phần kinh tế khác nhaubao gồm cả nhà nước, các doanh nghiệp doanh nghiệp bất động sản và các hộ

tư nhân Tuy nhiên, nền kinh tế thị trường ở nước ta là nền kinh tế thị trườngđịnh định hướng xã hội chủ nghĩa Chính vì vậy, cơ cấu thị trường nhà chothuê đối với công nhân cũng phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa.Theo hướng đó, để đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa, trước hết nhà nướcđầu tư xây dựng cho công nhân thuê theo dạng nhà ở xã hội; thứ hai là cáckhu công nghiệp, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được nhà nước

hỗ trợ phát triển nhà cho thuê đối với công nhân Trên cơ sở sự phát triển củathị trường, các hộ gia đình có điều kiện và khả năng tham gia phát triển

* Các nhân tố tác động đến phát triển thị trường nhà cho công nhân thuê ở huyện Đông Anh, thành phố hà Nội

Một là, chất lượng và giá cả của nhà cho công nhân thuê

Khi mà nhu cầu nhà cho thuê đối với công nhân, nhà cho thuê đối vớicông nhân hiện tại chưa thể đáp ứng được yêu cầu cả về số lượng và chấtlượng thì trong thời gian tới nhu cầu xây dựng mới và bổ sung nâng cấp nhàcho thuê đối với công nhân hiện tại là rất lớn Bên cạnh đó yếu tố diện tíchcũng ảnh hưởng đến việc xây dựng, bổ sung nâng cấp nhà cho thuê đối vớicông nhân mới Với mỗi mỗi mức thu nhập khác nhau của những người côngnhân sẽ có nhu cầu về diện tích nhà cho thuê đối với công nhân khác nhau.Khi mà mức lương của công nhân chưa cao thì nhu cầu có chất lượng cao hơncủa nhà cho công nhân thuê chưa đặt ra Khi đó, nhu cầu về những phòng ởchu thuê với chất lượng bình thường sẽ tăng lên Thực tế cho thấy, hiện naycầu nhà cho thuê đang vượt quá cung nhà cho công nhân thuê ở thị trường

Đông Anh Vì vậy, vấn đề đặt ra đối với các chủ đầu tư, các người quản lý làlàm sao gia tăng các dịch vụ đi kèm, chất lượng của các dịch vụ, đáp ứng nhucầu thuê nhà của công nhân mà vẫn đảm bảo vấn đề lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Hai là, sự mở rộng giao lưu của kinh tế quốc tế

Khi nền kinh tế mở cửa thì sẽ thu hút được nhiều tập đoàn, các công tylớn trên thế giới đầu tư vào Việt Nam nói chung, thành phố Hà Nội cũng nhưhuyện Đông Anh nói riêng, khi đó nhu cầu về nhà cho thuê đối với công nhân

sẽ được tăng lên

Sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng FDI, nhu cầu mở rộng các khucông nghiệp đang hoạt động tại huyện Đông Anh là những nhân tố kíchthích cầu thị trường nhà cho thuê đối với công nhân Điều này thể hiện rõ ởthị trường nhà cho công nhân thuê trong những năm gần đây Như vậy, ViệtNam gia nhập WTO là một bước tiến trong mở rộng giao lưu, hòa nhập nềnkinh tế với nền kinh tế thế giới Theo hướng đó, nhiều công ty sẽ mở rộng đầu

tư tại thị trường Hà Nội Vì vậy, nhu cầu nhà cho thuê đối với công nhân tănglên rõ nét Ngược lại, trong thời kỳ khủng hoảng tài chính thế giới, lượng đầu

tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào giảm đi, điều đó nhu cầu nhà cho côngnhân thuê cũng giảm Qua đây ta có thể thấy sự mở rộng giao lưu kinh tếquốc tế thực sự ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường nhà cho thuê đối với côngnhân ở huyện Đông Anh, Hà Nội

Ba là, sự gia tăng của các cơ sở hoạt động kinh tế – xã hội ở Đông Anh,

thành phố Hà Nội

Trong nền kinh tế – xã hội hiện nay, khi công nghiệp và dịch vụ đangtrở thành ngành chính trong nền kinh tế quốc dân Rất nhiều công ty trên thếgiới, các công ty lớn trong nước mở rộng thị trường Mỗi một lĩnh vực đềucần có công nhân làm việc Với xu thế phát triển chung của nền kinh tế, nhiềunhà đầu tư sẽ đầu tư vào Đông Anh nên nhu cầu về nhà cho thuê đối với công

nhân càng tăng lên Cùng với xu thế phát triển chung, huyện Đông Anh, thànhphố Hà Nội đang ngày càng phát triển Các khu công nghiệp ngày càng mởrộng, từ đó nhu cầu thuê nhà của công nhân ngày càng tăng lên.

1.3 Kinh nghiệm thực tiễn phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân ở một số địa phương

1.3.1 Thực trạng nhà cho thuê đối với công nhân ở một số địa phương

* Thực trạng nhà cho thuê đối với công nhân ở tỉnh Bắc Ninh

Khu công nghiệp tập trung Bắc Ninh chính thức được khởi công xâydựng tháng 12 /2000 Đến nay, tỉnh Bắc Ninh đã có 9 khu công nghiệp tậptrung đã và đang triển khai xây dựng, chưa kể các khu liền kề khu phát triểnQuế Võ, khu Tân Hồng Hoàn Sơn Ngày 21/8/2006 Thủ tướng Chính phủ đãký Quyết định phê duyệt quy hoạch các khu công nghiệp Việt Nam tính đến

2015 và định hướng đến năm 2020, trong đó Bắc Ninh quy hoạch xây dựng

17 khu công nghiệp với tổng diện tích trên 5.000 ha

Tính đến hết quý I/2014, Bắc Ninh có 8 khu công nghiệp đi vào hoạtđộng, thu hút 719 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư, trong đó có 416 dựán vốn đầu tư nước ngoài, 303 dự án đầu tư trong nước, hiện tại đã thu hút hơn

21 ngàn lao động, trong đó lao động nữ chiếm 65- 67% Do đó, vấn đề nhà ở chongười lao động làm việc trong các khu công nghiệp tập trung ở tỉnh Bắc Ninhphải thực sự được quan tâm trong chiến lược phát triển bền vững các khu côngnghiệp Với số lượng lao động lớn đang làm việc tại khu công nghiệp, Bắc Ninhđã chỉ đạo các cơ quan chức năng và Công đoàn các khu công nghiệp phối hợptăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện chế độ, chính sách liên quan đếnquyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người lao động

Qua khảo sát thực tế, lao động làm việc tại các khu công nghiệp tỉnh BắcNinh bao gồm: 59% lao động ngoại tỉnh, 41% lao động của Bắc Ninh Lao độngtrong khu công nghiệp Bắc Ninh về cơ bản là lao động tre tuổi bình quan từ 18

đến 35 Trong số lao động trên khoảng 20% có nhà ở còn lại 80% lao động đề cónhu cầu về thuê nhà ở kể cả lao động trong tỉnh, do chế độ làm việc theo ca,thêm giờ, thêm buổi, nhà xa nơi làm việc, mất nhiều thời gian đi lại

Các công nhân với thu nhập bình quân 2,5 đến 3 triệu đồng/người/thángnếu tính theo giá cả hiện nay thì họ không đủ khả năng mua nhà ở, chỉ có thể thuênhà Với tốc độ phát triển các khu công nghiệp và tình hình gia tăng lao động nhưhiện nay dự kiến đến năm 2015 tổng số công nhân làm việc trong các khu côngnghiệp tập trung ở tỉnh Bắc Ninh khoảng 50.000 người Nếu ước tính 50% trongsố đó có nhu cầu thuê nhà, thì số lượng người cần thuê sẽ khoảng 25.000

Khi quy hoạch các khu công nghiệp, Bắc Ninh có chủ trương đồng thờicho quy hoạch khu chung cư, khu dịch vụ hoặc khu đô thị mới liền kề ngaykhu công nghiệp tạo thành quần thể khu công nghiệp - đô thị đồng bộ baogồm khu đô thị Tiên Sơn có 28 ha, khu Quế Võ 120 ha, Yên Phong 200ha,VISIP 200ha, Đại Kim 200ha Song hiện tại chỉ có khu công nghiệp TiênSơn đã xây dựng bao gồm khu nhà vườn, khu nhà liền kề, khu chung cư Tuy nhiên, có rất ít người lao động thuê Nguyên nhân cơ bản là giá chothuê cao so với thu nhập của người lao động Một căn hộ chung cư tại TiênSơn có diện tích 65-70m2 khép kín từ 4,5 đến 5 triệu đồng /tháng trong khicông nhân thuê nhà tại các các khu vực các khu công nghiệp do ngươi dândựng lên bình quân chỉ có 500.000đồng đến 1.000.000đồng /tháng

Tuy nhiên, đó là những dãy nhà, phòng trọ dựng lên một cách tự phát,tạm bợ có diện tích khoảng 10-15m2 cho 3 đến 5 người, cao khoảng 3m lợpbàng Fibroxi măng hoặc bằng lá Trời nắng thì nóng, trời mưa thì dột, ẩm thấp.Có những căn nhà chỉ có tấm phản trải ra nền nhà làm nơi ngủ nghỉ Điện nướcsinh hoạt thiếu thốn, không đảm bảo tiện nghi sinh hoạt tối thiểu Văn hoá, thểthao, thông tin sách báo, ti vi không có, phòng ở chất hẹp, không hợp vệ sinh

Mặt khác, giá cả và thời gian thuê không ổn định, nguyên nhân do cungkhông đủ cầu đã nảy sinh mâu thuẫn chủ nhà cho thuê ép giá, thời gian thuê

ngắn không ổn định, tranh giành giữa chủ và khách, chủ với chủ, khách vớikhách làm mất an ninh trật tự, mất tình làng nghĩa xóm, tệ nan xã hội gia tăng.Công nhân đến thuê nhà không đăng ký tạm trú tạm vắng với chính quyền địaphương dẫn đến khó kiểm soát.

* Thực trạng nhà cho thuê đối với công nhân ở tỉnh Đồng Nai

Đồng Nai là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía nam - vùngkinh tế có nhiều điều kiện thuận lợi, có tiềm lực kinh tế lớn nhất,nhiều lợi thế

so sánh phát triển năng động nhất cả nước gồm 7 tỉnh: Đồng Nai, Bà Vũng Tàu, Bình Dương, Tây Ninh, Bình Phước, Long An và một thành phốtrực thuộc trung ương là thành phố Hố Chí Minh Đồng Nai gần các tuyếnđường ra miền Bắc, miền Trung, lên Tây Nguyên, xuống miền Đông Nam Bộ.Tỉnh Đồng Nai nổi tiếng với các khu công nghiệp lớn thu hút đầu tư trongnước và quốc tế như: Biên Hoà, Long Bình, Âm Ta, Nhơn Trạch, Gò Dầu

Rịa-Theo Ban Quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai, tỉnh Đồng Nai hiệncó 33 khu và cụm công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên là 9.574 ha đếnnay đạt tỷ lệ lấp đầy 82,3% Đến hết ngày 30/6/2015, các Khu công nghiệpĐồng Nai đã thu hút được khoảng 1,1 tỷ USD vốn đầu tư FDI và 4.716,9 tỷđồng vốn đầu tư trong nước; ước đạt 159% so với lượng vốn đầu tư nướcngoài cùng kỳ năm ngoái (599 triệu USD) và 122,9% so với kế hoạch cả năm(900 triệu đô la Mỹ)

Với tiềm lực đầu tư lớn, khu vực FDI đã phát triển thêm nhiều ngànhsản xuất mới và tạo ra bước chuyển biến đáng kể về trình độ công nghệ vàquản lý Hiện có 40 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào các KCN Đồng Nai,một số tập đoàn lớn và các công ty có thương hiệu lớn trên thế giới đã chọnĐồng Nai là điểm đến đầu tư như: Pouchen, CP, Nestle’, Hyosung, Formosa,Fujitsu, Philip, Ajinomoto, Zamil Steel, Shell, Syngenta… Các dự án đầu tưvào các KCN Đồng Nai có ngành nghề đa dạng, với qui mô và trình độ công

nghệ khác nhau, theo đúng định hướng như ngành dịch vụ, công nghiệp phụtrợ, sản xuất chi tiết máy móc thiết bị Các dự án đầu tư vào các KCN có tínhchất gia công sử dụng nhiều lao động giảm dần, thay vào đó là những dự áncông nghệ cao, sử dụng ít lao động, ít tác động đến môi trường.

Nhiều dự án hoạt động trong KCN đạt hiệu quả cao và thu nhiều lợinhuận, tiếp tục đăng ký tăng vốn để mở rộng sản xuất Giai đoạn 1991-1999có 153 dự án đi vào hoạt động, giai đoạn 2000 - 2005 có thêm 391 dự án đivào hoạt động, giai đoạn 2006 - 2010 có thêm 375 dự án đi vào hoạt động,nâng tổng số dự án đi vào hoạt động của KCN là 901 dự án; đồng thời giaiđoạn này có quy mô tăng vốn cao nhất với 468 dự án, tổng vốn tăng là 4.109triệu USD, đạt 158% tổng vốn thu hút đầu tư Tổng vốn thực hiện của cácdoanh nghiệp KCN đến cuối năm 2010 đạt khoảng 7.529,7 triệu USD, đạt55% tổng vốn đăng ký, cuối năm 2014 dự kiến đạt khoảng 12.073 triệu USD,đạt 71% tổng vốn đăng ký

Theo số liệu báo cáo đến cuối năm 2014, tổng số lao động Việt Nam tạicác KCN Đồng Nai là 441.948 người, trong đó lao động nữ là 278.733 người.Xét về cơ cấu ngành nghề thì dệt may, giày da là ngành sử dụng đông laođộng nhất (54%); tiếp theo là các ngành như cơ khí (9%); chế biến gỗ (8%);nhựa và hóa chất (7%); điện, điện tử (6%),… Về quy mô cơ cấu lao động, laođộng ngoại tỉnh chiếm đa số (60,4%) Về cơ cấu giới, lao động nữ có tỷ lệ caohơn (61%) Người lao động tập trung làm việc tại các doanh nghiệp có vốnFDI (chiếm 92%) Điều đó góp phần quan trọng trong việc giảm tỷ lệ thấtnghiệp lao động Đồng Nai

Tỉnh Đồng Nai hiện cũng đã có 7 doanh nghiệp tự bỏ tiền để xây dựng nhà

ở cho công nhân Diện tích nhà ở cho công nhân đã được xây dựng khoảng 45.000

- 50.000m2 giải quyết chỗ ở cho 6.000- 6500 lao động Nhà được xây dựng chủyếu là nhà cao tầng và nhà cấp 4 Giá tiền công nhân phải trả hàng tháng tiền thuê

nhà khoảng 80.000 đến 1 triệu đồng /người /tháng Tuy nhiên, nhận thấy chỉ cónhững doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, muốn giữ chân người lao động có kinhnghiệm và có tay nghề cao mới chấp nhận đầu tư nhà ở cho công nhân, vì khôngcó hiệu quả kinh tế, khấu hao không được tính vào chi phí sản xuất.

Mặc dù sự khởi động của các doanh nghiệp đã phần nào đáp ứng đượcnhu cầu về nơi ăn chốn ở, tạo điều kiện thuận lợi cho công nhân lao động trêncon đưòng lập thân lập nghiệp nhưng thực tế nhu cầu nhà ở cho công nhânkhu công nghiệp Đồng Nai là rất lớn và đang có xu hướng tăng nhanh do laođộng từ các tỉnh khác đến nhiều nên nhu cầu về nhà ở cho số lao động ngoạitỉnh có xu hướng tăng nhanh

Tuy nhiên, hiện tại Đồng Nai mới chỉ đảm bảo nhà cho thuê đối với côngnhân: 20,5% còn lại số lao động nhập cư thường phải thuê nhà trọ tư nhân ở khuvực xung quanh khu công nghiệp Các khu nhà trọ này được hình thành mộtcách tự phát và tạm bợ các phòng ở chật hẹp, bức bối, ẩm thấp nhà mái tôn thậmchí cả nhà mái lá nhiều vô kể, điện nước không ổn định, môi trường bị ô nhiễmgiá thuê nhà lại khá cao trung bình khoảng 200.000 đồng đến 300.000 đồng/người /tháng Với chất lượng thấp, không đảm bảo điều kiện vệ sinh và điềukiện sống tối thiểu làm ảnh hưởng lớn đến sức khoẻ của người lao động nhập cư

Các khu nhà trọ tư nhân các khu công nghiệp này không có nơi vuichơi giải trí nên ngoài giờ làm việc công nhân chi biết tụ tập các hàng quánxung quanh khu công nghiệp, đọc chuyện và xem phim ảnh có nội dungkhông lành mạnh An ninh trật tự khá phức tạp đã xuất hiện nhiều tệ nạn xãhội như ừộm cắp, rượu chè, nghiện hút, mại dâm lối sống của một bộ phậncông nhân ừẻ đang bị xuống cấp

* Thực trạng nhà cho thuê đối với công nhân ở tỉnh Bình Dương

Đến nay các KCN Bình Dương đã thu hút 1.523 dự án vào khu côngnghiệp còn hiệu lực với 56% dự án là FDI có tổng đăng ký khoảng 8,8 tỷ USD;còn lại là dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký 23.300 tỷ đồng

Nhìn chung các dự án FDI đầu tư vào khu công nghiệp có vốn đầu tư khá vớibình quân 7,6 triệu USD/dự án, với trên 33 quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư,nhiều nhất là Nhật, Đài Loan, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông, Mỹ…

Các doanh nghiệp công nghiệp đã đóng góp rất lớn cho ngân sách nhànước, đạt khoảng hơn 1tỷ USD, với kim ngạch nhập khẩu đạt 29 tỷ USD, xuấtkhẩu đạt 22 tỷ USD Các khu công nghiệp đã giải quyết việc làm cho 342.000lao động, thu nhập bình quân gần 4 triệu đồng/người/tháng Đồng thời với sự

mở rộng và phát triển của các khu công nghiệp, Tỉnh đã rất quan tâm tới bảođảm nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp

Đến khu nhà trọ Công ty trách nhiệm hữu hạn Thạnh Long ở phườngTân Đông Hiệp, Thị xã Dĩ An mới thấy quy mô của nó Với 30 phòng chohơn 150 công nhân ở miễn phí, mỗi căn phòng có diện tích từ 16 - 20m2, nềnlát gạch, gác lửng, bếp nấu ăn, toilet trong phòng và điện nước đầy đủ Khunhà trọ này ưu tiên cho những lao động ở xa vào làm việc tại công ty nhưngchưa có chỗ ở ổn định Chính vì thế, khu nhà trọ ra đời, đã thể hiện sự quantâm của doanh nghiệp đối với công nhân

Với kế hoạch phát triển lâu dài tại Bình Dương, Công ty trách nhiệmhữu hạn Hưng Thịnh Gia ở xã An Lập, huyện Dầu Tiếng đã dành quỹ đất đểxây hơn 90 phòng cho công nhân ở Từng dãy phòng thiết kế xây dựng riêngbiệt chia thành từng khu cho cán bộ, công nhân công ty ở trông rất nề nếp,lịch sự và văn minh Dọc theo các dãy nhà trọ là những hàng cây xanh cao totỏa bóng mát, giúp công nhân có chỗ để nghỉ ngơi, sinh hoạt sau những giờlao động mệt nhọc Từng dãy nhà trọ trông thật sạch sẽ, gọn gàng, mỗi phòngtrọ được xây dựng trên diện tích 30m2, nền gạch hoa, gát lửng, có toilet, bếpđược xây riêng biệt trong phòng để tiện nấu ăn Các khu nhà trọ được rào lướiB40 nên tuyệt đối bảo đảm an ninh Hàng ngày, tại các dãy nhà trọ có nhânviên quét dọn, thu gom rác và đội bảo vệ luân phiên canh gác để bảo vệ tàisản và bảo đảm an ninh trật tự cho công nhân

Song song với việc chăm lo tốt đời sống vật chất và tinh thần cho côngnhân, Công ty trách nhiệm hữu hạn chế biến gỗ Tân Thành ở phường Tân PhướcKhánh, thị xã Tân Uyên đã dành quỹ đất 2 ha để xây dựng 3 khu nhà ở tập thểvới gần 200 phòng cho công nhân, đáp ứng khoảng 80% nhu cầu của công nhânđang làm việc tại công ty Mỗi dãy phòng riêng biệt được chia thành từng khudành cho cán bộ, công nhân Mỗi dãy nhà đều có bình chữa cháy, có người tạp

vụ lo dọn vệ sinh chung Công nhân ở miễn phí, mỗi tháng chỉ trả các phí điện,nước Công ty cũng đã dành ra một khu đất trống làm sân bóng để công nhân tậpluyện thể thao Ngay tại sân bóng, một tivi cỡ lớn được trang bị để công nhânxem chương trình thời sự, ca nhạc, phim Ngoài việc xây dựng nhà trọ cho côngnhân, công ty cũng đã thành lập một nhà giữ trẻ cho con công nhân Riêngnhững em đã đến trường, công ty có hợp đồng giáo viên mỗi ngày đến kiểm tratheo dõi việc học của các em để cha mẹ yên tâm làm việc

Khảo sát của các ngành chức năng cho biết tính đến đầu năm nay, toàn tỉnh cóhơn 225 doanh nghiệp xây dựng với 300.000m2 nhà ở, giải quyết chỗ ở cho hàngtrăm công nhân Đây là một mô hình mới, phù hợp với xu hướng phát triển các khucông nghiệp của Bình Dương Để công nhân được “an cư lạc nghiệp”, bên cạnh việcxây dựng nhà trọ cho công nhân ở, hiện đã có một số doanh nghiệp còn hỗ trợ trựctiếp tiền cho công nhân thuê nhà trọ với mức từ 50.000 - 200.000 đồng/người/tháng.Một số doanh nghiệp còn ký hợp đồng trực tiếp với một số hộ dân ở khu vực gầncông ty xây nhà trọ cho thuê đối với công nhân Nhờ quan tâm đến công nhân, nhiềudoanh nghiệp đã “giữ chân” được lao động của mình

1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho huyện Đông Anh

Từ thực tế thị trường nhà cho thuê đối với công nhân tại các khu côngnghiệp ở một số địa phương có thể rút ra những bài học sau:

Một là, việc xây dựng quy hoạch phát triển các khu công nghiệp gắn liền

với sự phát triển các khu chung cư cho thuê đối với công nhân để đảm bảo chỗ ởcho ngươi lao động là một chủ trương rất đúng đắn của tỉnh Tuy nhiên chưa có

hiệu quả, chưa phù hợp với nhu cầu của người lao động có thu nhập thấp, vì vậyviệc xây dựng các khu nhà cho công nhân phải chú ý đến sự phù hợp với giá cả rẻphù hợp với mức lương của công nhân tò đó mới thu hút công nhân thuê nhà ở.

Hai là, hiện tượng công nhân thuê nhà của tư nhân các khu công nghiệp

không đảm bảo chất lượng cần phải có tác động của chính quyền địa phươngcũng như ban quản lý các khu công nghiệp đối với các chủ hộ tư nhân chothuê các khu công nghiệp trong việc đảm bảo chất lượng nhà cho thuê để đảmbảo quyền lợi cho người lao động cũng như sức khoẻ và khả năng tái sản xuấtsức lao động

Ba là, có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện để thu hút nhà đầu

tư và tư nhân xây dựng nhà cho thuê đối với công nhân với giá rẻ để đảm bảonguồn lao động hoạt động của các khu công nghiệp hiện nay của tỉnh

*

Thị trường nhà ở cho thuê ra đời, tồn tại và phát triển một cách khách quanvà phổ biến trong nền kinh tế thị trường hiện nay Phát triển thị trường nhà cho thuêđối với công nhân có vai trò quan trọng trong việc giải quyết vấn đề chỗ ở chongười lao động, đáp ứng một trong những nhu cầu thiết yếu để họ có điều kiện làmviệc Đồng thời, góp phần đảm bảo nguồn nhân lực cho các khu công nghiệp

Phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân xung quanh cáckhu công nghiệp huyện Đông Anh vừa là nhân tố đảm bảo cho quá trình sảnxuất vừa là nhân tố đảm bảo an sinh xã hội Vì vậy, cần được nhận thức đầyđủ sâu sắc về vị trí vai trò của nó đối với người lao động, cần phải xác địnhgiải quyết vấn đề nhà cho thuê đối với công nhân xung quanh các khu côngnghiệp là đối tượng của chính sách kinh tế và chính sách xã hội

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ

ĐỐI VỚI CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP HUYỆN ĐÔNG ANH,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI THỜI GIAN QUA 2.1 Tổng quan về các khu công nghiệp và nhu cầu thuê nhà của công nhân huyện Đông Anh

2.1.1 Sự phát triển các khu công nghiệp

Huyện Đông Anh là huyện đồng bằng ở phía Bắc thành phố Hà Nội.Phía Bắc giáp huyện Sóc Sơn, phía Đông giáp tỉnh Bắc Ninh, phía Tây giáptỉnh Vĩnh Phúc, phía Nam giáp huyện Gia Lâm, quận Long Biên, quận Tây

Hồ và huyện Từ Liêm

Địa hình đồng bằng châu thổ sông Hồng, cao trung bình 5 - 8m PhíaĐông có nhiều doi đất cao Núi Sái là một trong bảy ngọn núi thấp, phía Tâycó nhiều đồng lầy như Hải Bối (chưa được bồi hết) Huyện cũng là địa bàn cónhiều sông hồ như sông Hồng, sông Đuống, sông Cà Lồ, Ngũ Huyện Khê,đầm Vân Trì

Các đơn vị hành chính của huyện gồm thị trấn Đông Anh và 23 xã làBắc Hồng, Cổ Loa, Dục Tú, Đại Mạch, Đông Hội, Hải Bối, Kim Chung, Kim

Nỗ, Liên Hà, Mai Lâm, Nam Hồng, Nguyên Khê, Tầm Xá, Tiên Dương,Thụy Lâm, Uy Nỗ, Vân Hà, Vân Nội, Việt Hùng, Vĩnh Ngọc, Võng La, XuânCanh, Xuân Nộn Về Công nghiệp Đông Anh có 2 khu công nghiệp lớn: Khucông nghiệp Đông Anh và khu công nghiệp Thăng Long

* Khu công nghiệp Đông Anh

Khu công nghiệp tập trung Đông Anh thuộc Thành phố Hà Nội nằmtrên địa bàn xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, có quy mô diện tích khoảng

470 ha Thành phố đang lựa chọn chủ đầu tư đủ năng lực tài chính, ưu tiêncác nhà đầu tư nước ngoài Khu công nghiệp tập trung Đông Anh nằmtrên địa bàn xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, có quy mô diện tích khoảng