hệ thống quản lý tòa nhà thông minh ibms công ty pmc

Là một công ty tích hợp các gói dịch vụ quản lý, có thể giải quyết mọi khía cạnh của dịch vụ quản lý bất động sản với mọi loại hình bất động sản.. 1.3.2 Nguồn lực : Kinh nghiệm: Là công

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN

LÝ VÀ KHAI THÁC TÒA NHÀ (PMC) 1.1 Tư cách pháp lý :

 Điện thoại: 0437738686 - Fax: 0437737777

 Giám đốc: NGUYỄN HỒNG MINH / NGUYỄN HỒNG MINH

1.2 Qúa trình thành lập công ty:

Hình 1.2-Công ty cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà (PMC)

Được thành lập vào tháng 6 năm 2009, PMC là sự hợp tác góp vốn của Tậpđoàn Bưu chính Viễn thông Việt Nam (VNPT), Tổng công ty Bưu điện Việt Nam(VNPost) và Công ty Bất động sản Hà Nội (HPM) Qua hơn nửa thế ký hình thành vàphát triển trong lĩnh vực viễn thông, VNPT đã đặt những viên gạch đầu tiên cho sựphát triển của ngành viễn thông Việt Nam Tập đoàn đóng vai trò quan trọng trongviệc đưa Việt Nam trở thành một trong 10 quốc gia có tốc độ phát triển viễn thông caonhất thế giới Trong khi đó, Tổng công ty Bưu điện Việt Nam là đơn vị hàng đầu, tạodựng được lòng tin vững chắc trong lĩnh vực Bưu chính chuyển phát, Bán lẻ và Tàichính

1.3 Năng lực và nguồn lực:

1.3.1 Năng lực :

Tại PMC, công ty xây dựng và phát triển một thương hiệu duy nhất cả ở chiềurộng và bề sâu kinh nghiệm

Năng lực của PMC trở nên khác biệt trong lĩnh vực Bất động sản Là một công

ty tích hợp các gói dịch vụ quản lý, có thể giải quyết mọi khía cạnh của dịch vụ quản

lý bất động sản với mọi loại hình bất động sản Năng lực quản lý chính là điều màPMC đảm bảo với khách hàng

DỰ ÁN CỦA BẠN SỨC MẠNH CỦA CHÚNG TÔI.

 Quản lý Bất động sản: Chung cư, Văn phòng, Trung tâm Thương mại,Khách sạn

 Quản lý tiện ích: Dịch vụ Kỹ thuật, Đánh giá tài sản & rủi ro tài sản, Quản

1.3.2 Nguồn lực :

 Kinh nghiệm: Là công ty dịch vụ Bất động sản lớn, PMC đã cung cấp dịch

vụ quản lý, tư vấn cho nhiều dự án Chung cư, Trung tâm thương mại, Vănphòng, Tòa nhà hỗn hợp, Tòa nhà trụ sở…

 Mối quan hệ: Với trên 15 năm hoạt động trong lĩnh vực quản lý Bất độngsản, Ban giám đốc của chúng tôi đã nhận được sự tin tưởng của cả cácdoanh nghiệp tư nhân và các tập đoàn nhà nước, các cơ quan chính phủ, xâydựng nhiều mối quan hệ khăng khít và bên vững với các nhà đầu tư vàkhách hàng

 Chuyên gia: Cùng những nhà quản lý có trên 20 năm kinh nghiệm và hơn

400 chuyên viên, chúng tôi đã thực hiện thành công nhiều dự án với đa dạngcác loại hình Bất động sản

 Keangnam Palace Landmark- Vị trí: Lô E6 Phạm Hùng, Quận Nam Từ

Liêm- Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

 Hoàng Thành Tower- Vị trí: 114 Mai Hắc Đế, Quận Hai Bà Trưng- Dịch

 Imperia Garden- Vị trí: 203 Nguyễn Huy Tưởng- Dịch vụ PMC cung

cấp: Tư vấn, Đào tạo chuyển giao quy trình Quản lý Bất động sản

 HÒA BÌNH Green City- Vị trí: 505 Minh Khai, quận Hai Bà

Trưng-Dịch vụ PMC cung cấp: Tư vấn, Đào tạo chuyển giao quy trình Quản lý Bấtđộng sản

 SÔNG HỒNG Parkview- Vị trí: 165 Thái Hà, Quận Đống Đa- Dịch vụ

PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

Hình 1.3-Một số dự án tiêu biểu ở Hà Nội

 Tòa nhà Licogi 13- Vị trí: 164 Khuất Duy Tiến, Quận Thanh Xuân- Dịch

vụ PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

 N02-T1 - Đoàn Ngoại Giao- Vị trí: Khu đô thị Đoàn Ngoại Giao - Xuân

Đỉnh, Bắc Từ Liêm- Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản và Đàotạo chuyển giao quy trình

 Tòa nhà Agribank- Vị trí: Đường Trần Hữu Dực, quận Nam Từ

Liêm-Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý bất động sản, Liêm-Dịch vụ F&B

 Tòa nhà văn phòng ACB- Vị trí: 10 Phan Chu Trinh, quận Hoàn

Kiếm-Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

 NadyneGardens -Park city- Vị trí: Quận Hà Đông- Dịch vụ PMC cung

cấp: Quản lý Bất động sản

 Diamond Flower Tower- Vị trí: Lê Văn Lương, Quận Cầu Giấy- Dịch vụ

 Green One Un House- Vị trí: 304 Kim Mã, Ba Đình- Dịch vụ PMC cung

cấp: Dịch vụ làm sạch, chăm sóc cảnh quan, kiểm soát côn trùng và rác thải

 Tòa nhà trụ sở cục tần số vô tuyến điện- Vị trí: 115 Trần Duy Hưng,

Cầu Giấy- Tư vấn hoàn thiện thiết kế và lắp đặt hệ thống kỹ thuật trong quátrình xây dựng , Tư vấn quản lý, vận hành tòa nhà

 Văn phòng quốc hội- Vị trí: 22 Hùng Vương, quận Ba Đình- Dịch vụ

PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

 Tòa nhà Hapro- Vị trí: 11B Cát Linh, Đống Đa- Dịch vụ quản lý, vận

hành tòa nhà, Đào tạo và chuyển giao quy trình quản lý

 Tòa nhà VNPT Vị trí: 57 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa- Dịch vụ

PMC cung cấp: Quản lý bất động sản, Dịch vụ F&B

 Tòa nhà VNPT-net- Vị trí: Số 30 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm- Dịch

vụ PMC cung cấp: Quản lý bất động sản, Dịch vụ F&B

 Tòa nhà VMS– mobifone- Vị trí: Lô VP1, Yên Hòa, quận Cầu

Giấy-Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý bất động sản, Giấy-Dịch vụ F&B

 Tòa nhà Internet- Vị trí: Nguyễn Phong Sắc, quận Cầu Giấy- Dịch vụ

PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

1.4.2 Đà Nẵng :

Hình 1.4-Một số dự án tiêu biểu ở Đà Nẵng

 Trung tâm hành chính đà nẵng- Vị trí: Số 24 Trần Phú, quận Hải

Châu- Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

 Tòa nhà VNPT-net đà nẵng- Vị trí: Số 4 Ông Ích Khiêm, quận Hải

Châu- Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

1.4.3 Thành Phố Hồ Chí Minh :

Hình 1.5-Một số dự án tiêu biểu ở Thành Phố Hồ Chí Minh

 SUNRISE CITY- Vị trí: 23 Nguyễn Hữu Thọ, Quận 7- Dịch vụ PMC

cung cấp: Quản lý Bất động sản

 Tòa nhà Hưng Bình- Vị trí: 404 – 406 Ung Văn Khiêm, Quận Bình

Thạnh- Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

 Tòa nhà Bảo Việt- Vị trí: Số 233 Đồng Khởi, Quận 1- Dịch vụ PMC

cung cấp: Dịch vụ kiểm toán Bất động sản

1.4.4 Các thành phố khác :

Hình 1.6-Một số dự án tiêu biểu ở Thành phố khác

 GREENBAY VILLAGE Hạ Long- Vị trí: Thành phố Hạ Long, tỉnh

Quảng Ninh- Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

 Tòa nhà VNPT Bình Dương- Vị trí: 326 Đại lộ Bình Dương, Phú Hòa,

Tp Thủ Dầu Một- Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý Bất động sản

 Royal Square- Vị trí: Vientiane, Lào- Dịch vụ PMC cung cấp: Quản lý

Bất động sản

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU HỆ THỐNG QUẢN LÝ TÒA

NHÀ THÔNG MINH iBMS 2.1 Tổng quan iBMS:

.1.1 Lịch sử hình thành :

Trong những năm gần đây, rất nhiều các cao ốc đang được xây dựng tại

Việt Nam nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội Việc quản trị hiệu quả

chi phí hoạt động, năng lượng, thời gian, con người, an toàn, thông tin liên lạc,

và bảo trì vận hành những cao ốc này là một nhu cầu bức thiết của tất cả các chủ

đầu tư cũng như người sinh hoạt trong đó

Từ những năm 1970 các quốc gia tiên tiến trên thế giới đã bắt đầu đưa vào

sử dụng các hệ thống “Building Management System” (BMS), “Building

Automation System” (BAS), Intelligent City System” (ICS), Intelligent Factory

System” (IFS), và những năm gần đây là “Intelligent Building Management

System” (iBMS)… Đây là những thành phố, tòa nhà hay nhà máy có trang bị hệ

thống tự động và “thông minh”, có khả năng “suy luận” để tự động thực hiện

công việc quản trị hiệu quả môi trường và mọi hoạt động của một tòa nhà

Hình 2.1-Một tòa nhà được trang bị hệ thống iBMS

.1.2 Thành phần, chức năng :

Hệ thống Quản trị Tòa nhà – BMS (Building Management System) hay Hệ

thống Quản trị Tự động Tòa nhà – BAS (Building Automation System) ra đời

như một sự khởi đầu trong việc đơn giản hóa việc quản trị và vận hành các hệ

thống trong tòa nhà Tuy nhiên BMS/BAS chưa thực sự hiệu quả vì nó được lập

trình sẵn dựa trên các chỉ số được thiết lập từ trước

Hình 2.2-Hệ thống iBMS có thể tương tác với các hệ thống khác

iBMS “thông minh” hơn ở chỗ ngoài các tính chất của một hệ BMS nó còn

các mối liên hệ tương tác với các qui trình nghiệp vụ “định hướng người dùng”,

các luật, qui định, chính sách để quản lý và vận hành hệ thống một cách tối ưu

Một hệ thống iBMS tổng thể bao gồm rất nhiều thành phần và chức năng khác

nhau, có thể bao gồm (hoặc không hoàn toàn) các hệ thống sau:

Hệ thống Điều Hòa Không Khí

Hệ thống Quạt thong gió

- Cho phép điều khiển các hệ thống cơ điện trong tòa nhà thông qua hệ thống cáp kếtnối.

- Cho phép hiển thị chính xác, kịp thời trạng thái vận hành, trạng thái báo lỗi, trạngthái bật/tắt từng điểm điều khiển giám sát trên màn hình trung tâm thông qua giao diệnhiển thị trực quan

- Kết nối các hệ thống cơ điện như An ninh, Báo cháy, Thang máy, Máy phát điện…qua cổng giao diện bậc cao của hệ thống với các ngôn ngữ giao diện theo tiêu chuẩnquốc tế (Bacnet IP, Modbus RTU…)

- Vận hành chương trình tự động theo thời gian, ánh sáng, mùa

- Giám sát được môi trường không khí, môi trường làm việc của con người

- Tổng hợp, báo cáo thông tin về trạng thái vận hành của từng hệ thống

- Cảnh báo sự cố, đưa ra những tín hiệu cảnh báo kịp thời trước khi có những sự cốxảy ra

- Hệ thống iBMS linh hoạt, có khả năng mở rộng với các giải pháp sẵn sàng đáp ứngvới mọi yêu cầu khi muốn tích hợp các tính năng mới

Hình 2.3-Các hệ thống được quản lý

.1.3 Lợi ích mang lại từ iBMS :

Với chi phí đầu tư cho hệ thống Quản trị Tòa nhà Thông minh trung bình

khoảng từ 40USD/m2 (trung bình tại Mỹ 2006), các chủ đầu tư có thể thu hồi

vốn đầu tư nhanh chóng trong từ 1,5 – 3 năm từ những lợi ích “qui ra thóc” của

việc đầu tư vào hệ thống này Thống kê cho thấy một hệ thống iBMS chuẩn IP

sẽ giúp:

1 Giảm điện năng tiêu thụ (trung bình 15% – 30%)

2 Tiết kiệm chi phí vận hành, thời gian quản trị, nhân lực và các tài nguyên

khác

3 Tăng tính Hiệu quả, độ An toàn & Độ bền

4 Tăng hiệu suất làm việc của người sinh hoạt trong tòa nhà (2% – 5%)

5 Giảm thời gian xây dựng và đưa hệ thống vào vận hành

6 Tăng chất lượng dịch vụ và các dịch vụ giá trị gia tang

7 Tăng giá trị tiếp thị và công suất cho thuê (~4%)

8 Giảm thiểu lỗi và sự cố

9 Dễ dàng thay đổi, mở rộng, nâng cấp để đáp ứng nhu cầu phát triển

Hình 2.4-iBMS và các thiết bị

Lợi ích của hệ thống iBMS chuẩn IP không dừng ở một tòa nhà độc lập Khi kết

nối những tòa nhà, nằm tập trung hoặc rải rác, với hệ thống mạng chuẩn IP thì

việc quản lý các tòa nhà này từ một hệ thống iBMS tập trung là hoàn toàn khả

thi, và sẽ giúp tiết kiệm chi phí nhân sự điều hành và đảm bảo chất lượng dịch vụ

đồng nhất

Hình 2.5-Lợi ích từ hệ thống iBMS

- Giải phóng sức lao động

- Vận hành tự động, thông minh

- Tối ưu hóa công tác an ninh và bảo mật

- Kiểm soát và tiết kiệm năng lượng

- Công cụ đắc lực cho bảo trì thiết bị

- Quản lý tốt hơn các thiết bị trong tòa nhà

- Giảm sự cố và phản ứng nhanh đối với các yêu cầu của khách hàng hay khi xảy ra sự cố

- Giảm chi phí năng lượng nhờ tính năng quản lý tập trung điều khiển và quản lý năng lượng

2.2 Các hệ thống quản lý:

.2.1 Hệ thống điện nặng:

 Máy phát điện:

Hình 2.6-Máy phát điện Mitsubishi

Hình 2.7-Bảng điều khiển máy phát điện

Để đảm bảo quá trình hoạt động, kinh doanh được diễn ra liên tục thì nguồn điện dự phòng là một nhu cầu cấp thiết đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân… nhằmđáp ứng kịp thời nhu cầu về nguồn điện dự phòng phục vụ cho công tác sản xuất kinhdoanh, tổ chức sự kiện, hội họp

 Hệ thống tủ Phòng hạ thế:

Nhóm Tủ điện phân phối hạ thế bao gồm Tủ điện phân phối tổng MSB (MainDistribution Switchboard), Tủ điện phân phối DB (Distribution Board), Tủ điện ATS(Automatic Transfer Switches), Tủ điện bù công suất cosφ, Tủ điện hòa đồng bộ Chứcnăng chính của nhóm tủ điện hạ thế này là đóng cắt, bảo vệ an toàn cho hệ thống điệnphụ tải

Hình 2.8-Sơ đồ Tủ Phân phối,Tủ ATS,Tủ Bù

o Tủ điện phân phối chính MSB:

Hình 2.10-Bảng thông số tủ phân phối chính MSB

Ứng dụng

Tủ điện phân phối tổng được sử dụng trong các mạng điện hạ thế và là thành phầnquan trọng nhất trong mạng phân phối điện Tủ điện này được lắp đặt tại phòng kỹthuật điện tổng của các công trình công nghiệp như nhà máy, xưởng công nghiệp,trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, chung cư, bệnh viện, trường học, cảng, sânbay… Nó được đăt sau các trạm hạ thế và trước các tủ điện phân phối (DB)

o Tủ nhánh DB:

Hình 2.11-Tủ phân phối DB

Tủ điện phân phối DB (Distribution Board) là tủ phân phối được sử dụng trong cácmạng điện hạ thế Vị trí của tủ DB thường là sau các tủ phân phối tổng (MSB) tại cácnút Dòng điện định mức có thể đến 1000A, cung cấp điện cho 1 nhóm thiết bị hoặcthiết bị đầu cuối (máy bơm, động cơ, máy móc ) Nó là loại tủ điện nhỏ nhất, nó đặtgần các phụ tải, bên trong tủ chỉ bao gồm MCB/RCCB, đèn báo pha, cầu chì Một số

tủ đặc biệt có gắn đồng hồ kWh, Amper kế, Volt kế, bảo vệ mất pha, tụ bù

Hình 2.12-Bảng điều khiển và cấu tạo bên trong tủ

Hình 2.13-Bảng thông số tủ Phân phối DB

Ứng dụng:

Tủ phân phối DB thường lắp đặt tại phòng vận hành của các công trình công nghiệp,nhà máy, xưởng công nghiệp, trung tâm thương mại, chung cư…

o Tủ ATS:

Hình 2.14-Tủ ATS

Chức năng chính của Tủ điện ATS (Automatic Transfer Switches) là chuyển tải sang

sử dụng nguồn điện dự phòng như máy phát điện khi mất nguồn chính điện lưới.Ngoài ra, tủ ATS thường có chức năng bảo vệ khi điện lưới và điện máy phát bị sự cốnhư: mất pha, mất trung tính, quá áp, sụt áp,… Tủ ATS sẽ tự động chuyển sang nguồn

dự phòng và khi nguồn chính phục hồi bộ ATS sẽ tự động chuyển nguồn trở lại Thờigian chuyển nguồn dự phòng có thể đặt được trong khoảng 5 ÷ 10s, khi điện lưới phụchồi, tủ ATS chờ một khoảng thời gian 10 ÷ 30s để xác định sự ổn định của nguồn lưới

Tủ ATS có 2 chế độ vận hành: tự động hoặc bằng tay Trước mặt tủ có các nút ấn, mànhình LCD và có hệ thống đèn chỉ thị để người vận hành điều chỉnh được thời gianchuyển mạch, chế độ hoạt động

Hình 2.15-Bảng điều khiển và cấu tạo bên trong tủ

Ứng dụng

Tủ điện ATS được sử dụng ở các khu công nghiệp như nhà máy, xưởng công nghiệp,trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, chung cư, bệnh viện, cảng, sân bay… nơi cócác phụ tải đòi hỏi phải cấp điện liên tục, hay những vùng hay có sự cố mất điện lướiđột ngột

o Tủ tụ bù:

Trong lưới điện tồn tại 2 loại công suất :

- Công suất hữu dụng P (kW) là công suất sinh ra công có ích trong các phụ

tải

- Công suất phản kháng Q (kVAr) là công suất vô ích, gây ra do tính cảm ứng

của các loại phụ tải như : động cơ điện, máy biến áp, các bộ biến đổi điện áp…

Để đánh giá ảnh hưởng của CSPK đối với hệ thống người ta sử dụng hệ số công

suất cosj, trong đó : j=arctg P/Q

Hình 2.17-Hệ số Cos Phi

.CSPK Q không sinh công nhưng lại gây ra những ảnh hưởng xấu về kinh tế và

kỹ thuật:

- Về kinh tế : chúng ta phải trả tiền cho lượng CSPK tiêu thụ.

- Về kỹ thuật : CSPK gây ra sụt áp trên đường dây và tổn thất công suất trên

đường truyền

Vì vậy, ta cần có biện pháp bù CSPK Q để hạn chế ảnh hưởng của nó Cũng tức

là ta nâng cao hệ số cosj

làm cho dòng điện sớm pha hơn so với điện áp do đó, có thể sinh ra CSPK cung

cấp cho mạng điện

Tủ Tụ bù

Hình 2.18-Cấu tạo Tủ tụ bù và Bảng điều khiển

Tủ điện tụ bù công suất phản kháng thông thường bao gồm các Tụ bù

điện mắc song song với tải, được điều khiển bằng một Bộ điều khiển tụ bù tự

động thông qua thiết bị đóng cắt Contactor Tủ tụ bù có chức năng chính là nâng

cao hệ số công suất cosφ qua đó giảm công suất phản kháng (công suất vô công)

nhằm giảm tổn thất điện năng tiết kiệm chi phí Người sử dụng sẽ giảm hoặc

không phải đóng tiền phạt công suất phản kháng theo quy định của ngành Điện

lực

Hình 2.19-Sơ đồ dây Tủ tụ bù

Hình 2.20-Bảng thông số Tủ tụ bù

* Ưu điểm :

o Công suất bé, không có phần quay nên dễ bảo dưỡng và vận hành

o Có thể thay đổi dung lượng bộ tụ theo sự phát triển của tải

o Giá thành thấp hơn so với máy bù đồng bộ

* Nhược điểm :

o Nhạy cảm với sự biến động của điện áp và kém chắc chắn, đặc biệt dễ bị

phá hỏng khi ngắn mạch hoặc điện áp vượt quá định mức

o Khi đóng tụ vào mạng điện sẽ có dòng điện xung, còn lúc cắt tụ điện khỏi

mạng trên cực của tụ vẫn còn điện áp dư có thể gây nguy hiểm cho nhân

- Lượng công suất tải truyền đi càng lớn thì điện áp càng cao