Nghiên cứu giá đất thực hiện dự án đầu tư phát triển khu dân cư số 3 – thị trấn thắng – huyện hiệp hòa – tỉnh bắc giang

+ Khả năng thực hiện của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và quản lý: Trong một khoảng thời gian khi mà lượng vốn và lao động các nguồn lực đầu vào ổn định thì số lượng cá

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung

thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả

Nguyễn Hoàng Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần

Văn Tuấn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Trong thời gian nghiên cứu cũng như trong thời gian hoàn thành luận văn, tôi

đã nhận được sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô trong khoa Địa Lý và bộ môn Địa chính, trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Thầy cô đã cho tôi những kiến thức nền tảng và những kiến thức chuyên môn để tôi có thể hoàn thành luận văn này cũng như những công việc sau này Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô

Tôi xin chân thành cảm ơn các anh chị trong Ban Quản lý dự án khu dân cư

số 3 thị trấn Thắng - huyện Hiệp Hòa - tỉnh Bắc Giang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp, bạn học, cơ quan và gia đình đã tạo điều

kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Học viên

Nguyễn Hoàng Tùng

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ

MỚI 5

1.1 Tổng quan về giá đất 5

1.1.1 Khái niệm về giá đất 5

1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất, đặc điểm của giá đất 6

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 11

1.1.4 Các loại giá đất 12

1.2 Định giá đất ở Việt Nam 14

1.2.1 Nguyên tắc định giá đất 14

1.2.2 Các phương pháp định giá đất 17

1.3 Một số vấn đề liên quan đến giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thị mới 28

1.3.1 Khái niệm dự án khu đô thị 28

1.3.2 Sự cần thiết của việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu thư khu đô thị mới………29

1.3.3 Đất phát triển các dự án khu đô thị mới 29

1.3.4 Cơ sở của việc hình thành giá đất đô thị 30

1.3.5 Nguyên tắc bồi thường cho người bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị 33

1.3.6 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất để xây dựng khu đô thị mới cho nhà đầu tư 33

1.4 Cơ sở pháp lý cho thay đổi xác định giá đất trong đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật 35

1.4.1 Cơ sở pháp lý 35

1.4.2 Một số thay đổi Luật đất đai 2013 trong việc xác định giá đất so với Luật Đất đai năm 2003 35

CHƯƠNG 2 NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ SỐ 3 - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÒA – TỈNH BẮC GIANG 39

2.1 Khái quát chung về dự án đầu tư phát triển khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang 39

2.1.1 Các yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 39

2.1.2 Dự án Khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang41 2.2 Quy định về giá đất và chính sách bồi thường của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang 47

2.2.1 Quy định về xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 47

2.2.2 Quy định về giá đất bồi thường của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang 54

2.3 Thực trạng giá các loại đất trong thực hiện dự án khu dân cư số 3 Thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang 56

2.3.1 Giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự án 56

2.3.2 Giá đất thu tiền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang áp dụng để chủ đầu tư thực hiện dự án 58

2.3.3 Giá đất chủ đầu tư kinh doanh trên thị trường 58

2.3.4 Phân tích, đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá thị trường 59

2.3.5 Phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất tính thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước so với giá đất xác định bằng phương pháp thặng dư 62

2.3.6 Nguyên nhân có sự chêch lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường 66

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 68

3.1 Quan điểm việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thị 68

3.1.1 Phát triển khu đô thị là quá trình tất yếu khách quan 68

3.1.2 Quan điểm việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thị 68

3.2 Các giải pháp về giá trong đầu tư tự hiện dự án khu đô thị mới 69

3.2.1 Giải pháp chung 69

3.2.2 Một số giải pháp cụ thể đối với dự án nghiên cứu 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 78

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Hiện trạng khu đất dự án đầu tƣ xây dựng khu dân cƣ số 3 43

Bảng 2.2: Bảng cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất trong dự án 44

Bảng 2.3: Bảng cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp của dự án 45

Bảng 2.4: Bảng giá đất nông nghiệp tỉnh Bắc Giang năm 2013. 57

Bảng 2.5: Giá chuyển nhƣợng của chủ đầu tƣ kinh doanh tại dự án khu dân cƣ số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang 59

Bảng 2.6: Chi phí để sản xuất 1 vụ lúa/ha 60

Bảng 2.7: Tổng doanh thu của dự án khu đô thị số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang 64

Bảng 2.8: Tổng chi phí phát triển của dự án khu dân cƣ số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa – Bắc Giang 65

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1: Vị trí và mối liên hệ vùng của dự án khu dân cƣ số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang 40Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất dự án khu dân cƣ số 3 45Hình 2.3: Biểu đồ cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp của dự án 46

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Việt Nam đang trong quá trình đô thị đổi mới, tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh Trong những năm gần đây việc đầu tư các dự án khu đô thị mới, các tòa nhà chung cư cao tầng được thực hiện ở khắp nơi, đấy cũng là nhu cầu cấp thiết trong việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở và phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho quá trình phát triển Các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng phát triển đã mang lại diện mạo mới cho địa phương

Tuy nhiên, bên cạnh đó, hoạt động của các dự án đầu tư khu đô thị mới cũng

đã nảy sinh các vấn đề bất cập, gây ảnh hưởng đến an ninh xã hội và thất thu nguồn thu ngân sách của Nhà nước Giá đất và các chính sách Nhà nước còn nhiều bất hợp

lý như giá đền bù giải phóng mặt bằng cho người dân còn quá thấp, các chính sách

hỗ trợ còn chưa thỏa đáng còn rất nhiều bất cập chưa giải quyết ổn thỏa, làm hài hòa được mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân

Bắc Giang có mối quan hệ hữu cơ với các tỉnh xung quanh như Thành phố Hà

Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Lạng Sơn Thành phố Bắc Giang là Trung

tâm Hành chính - Văn hoá - Thương mại và đô thị thuộc Tỉnh Bắc Giang, có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng các khu đô thị mới Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đang có rất nhiều dự án đầu tư các khu đô thị mới để đáp ứng nhu cầu phát triển Trong đó Dự án “ Khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – Huyện

Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang” là một ví dụ Xuyên suốt quá trình thực hiện dự án,

việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng, quyết định đến việc thành công của một dự án phát triển khu đô thị Giá đất hiện nay chưa cân bằng được lợi ích giữa người bị thu hồi đất, Nhà nước và Chủ sở hữu đất đai và doanh nghiệp đã tạo

ra những mâu thuẫn xã hội phức tạp khó giải quyết

Đề tài “Nghiên cứu giá đất thực hiện dự án đầu tư phát triển khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang” sẽ đánh giá thực trạng về giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thị, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất giải pháp giải quyết các vấn đề trên

2 Mục tiêu nghiên cứu

Làm rõ thực trạng giá đất (giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đất bồi thường, giá đất bán kinh doanh của chủ đầu tư, giá đất tính thu tiền sử dụng đất) trong quá trình thực hiện dự án khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh

Bắc Giang Phân tích những ưu điểm và hạn chế trong việc xác định giá đất của dự

án, tính phù hợp và hiệu quả của nó trong vai trò điều hòa lợi ích giữa các mối quan

hệ kinh tế Từ đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị về giá đất trong thực hiện dự

án đầu tư phát triển khu đô thị

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Thu thập, tổng hợp số liệu, tài liệu về dự án nghiên cứu

- Nghiên cứu giá các loại đất và hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến đầu tư, giá bồi thường trong quá trình thực hiện dự án

- Phân tích đánh giá thực trạng giá đất trong quá trình triển khai thực hiện dự

án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – Bắc Giang

- So sánh giá bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất với giá thị trường

- So sánh, phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất tính thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước so với giá đất xác định bằng phương pháp thặng dư

- Đề xuất giải pháp, kiến nghị về giá đất trong thực hiện dự án đầu tư

4 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trong khu vực phạm vi thực hiện dự án khu dân cư

số 3 thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang và một số khu vực lân cận

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:

+ Dùng để thu thập các tài liệu số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất khu vực nghiên cứu, báo cáo khả thi dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang,…

+ Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Bắc Giang quy định

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp:

Thu thập các số liệu, tài liệu về giá đất liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và từ cán bộ Địa chính, các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản và nguồn thông tin khảo sát thực

tế của người dân tại khu vực nghiên cứu

- Phương pháp thặng dư:

Xác định giá đất của dự án trên cơ sở xác định:

+ Tổng doanh thu phát triển của bất động sản

+ Tổng chi phí phát triển bất động sản

+ Lấy tổng doanh thu phát triển của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển bất động sản

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá đất tính thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu

tư phải nộp cho Nhà nước so với giá đất tính toán được bằng phương pháp thặng

dư

Áp dụng để định giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển trên địa bàn khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang, đồng thời áp dụng để định giá cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá vỡ xây dựng công trình mới trên đất

- Phương pháp chuyên gia:

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia, cán bộ lãnh đạo Sở tài nguyên môi trường, Sở kế hoạch đầu tư để đưa ra một số giải pháp giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thị

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:

Chương I: Tổng quan về giá đất và dự án đầu tư khu đô thị mới

Chương II: Nghiên cứu thực trạng giá đất trong đầu tư thực hiện dự án khu dân cư số 3 – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang

Chương III: Giải pháp về giá đất trong đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ

THỊ MỚI

1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính

là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ

kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai, (Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà,

2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr16[8])

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Luật đất đai 2003 Điều 4, khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc

được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật đất đai Điều 4, khoản 23 [19])

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật đất đai Điều 55[19] )

1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất, đặc điểm của giá đất

1.1.2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Giá trị của đất đai phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người Giá trị đất đai/bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trường; điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản ), vị trí địa

lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng

a) Địa tô

Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Giá cả sản xuất xã

hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được từ sự chênh lệch về độ phì nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch

+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu ngạch

Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước

Địa tô được hình thành theo công thức:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt

Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định Giá cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể Lợi nhuận siêu ngạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt

Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sử hữu

Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất Vì vậy người ta gọi giá đất là địa tô tư bản hóa:

Địa tô

Giá đất =

Tỷ suất lợi nhuận

b) Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm

đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn

thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh

hưởng của nhân tố cá biệt (Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà, 2005, Giáo trình

“Định giá đất”, tr 34 [8])

c) Quan hệ cung cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan

hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác Vì vậy quan

hệ cung – cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ

cấu giữa các loại đất ( Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 36 [8])

1.1.2.2 Đặc điểm của giá đất

- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài

Đặc trưng ngày, được xem xét phân tích trên hai mặt:

+ Giá đất của một thửa đất được hình thành là một quá trình lâu dài, từ khi còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất nông nghiệp có giá thấp, khi chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp (đất ở) thì giá đất tăng lên Trong quá trình sử dụng con người đầu tư cơ sở hạ tầng, cải tạo môi trường làm cho giá đất tăng lên

+ Xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia ở đâu có mua bán đất thì ở đó xuất hiện giá đất Vì thực tế khi đất đai được đem ra mua bán, khi đó con người mới

có khái niệm giá và hình thành giá đất Thực tế cho thấy chính tính hữu ích và khan hiếm của đất đai tạo ra nhu cầu sở hữu của con người đối với nguồn tài nguyên này

Từ những thời kỳ đầu quá trình hình thành nhà nước, những người có địa vị trong các cộng đồng đã chiếm lấy những tài sản quan trọng, trong đó có đất đai làm tài sản của riêng mình Quá trình trao đổi hàng hóa đã nảy sinh nhu cầu chuyển giao đất đai Giá đất chỉ được hình thành dựa trên những thỏa thuận về giá mua bán đó Thực tế, người bán và người mua thường dựa vào khả năng sinh lời của đất đai để quyết định giá bán, việc mua bán là sự thỏa thuận giữa người bán và người mua

- Giá đất không phản ánh giá trị nào của hàng hóa – tài sản trên đất mà giá đất

là chỉ số phản ánh khả năng thu hồi từ đất đai và hiệu quả đầu tư

Nếu giá đất phản ánh giá trị của hàng hóa – tài sản đất đai thì mọi thửa đất có diện tích bằng nhau, chất đất như nhau đều có giá trị bằng nhau Tuy nhiên, thực tế lại không như vậy, các thửa đất có diện tích bằng nhau nhưng sử dụng vào các mục đích khác nhau thì mục đích nào mang lại lợi ích cao hơn sẽ có giá cao hơn và ngược lại Ví dụ ngay trong một khu đô thị đất có kết cấu như nhau, sự chênh lệch

về các điều kiện không nhiều nhưng ở các vị trí thuận lợi cho thương mại, dịch vụ đời sống thì giá cao hơn những vị trí kém thuận lợi

Đối với đất đai, mỗi lô có mục đích sử dụng đất khác nhau, vị trí của mỗi lô đất khác nhau thể hiện chỉ số khả năng thu hồi vốn, tính hiệu quả sử dụng lô đất đó khác nhau nên giá đất cũng khác nhau

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt lớn và lớn hơn rất nhiều so với hàng hóa thông thường

Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

Có 4 yếu tố quyết định ảnh hưởng đến giá đất đó là:

+ Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lượng cung bất động sản trên thị trường trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương Sau đó là diện tích của từng loại đất trên địa phương đó Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất của từng loại đất được sử dụng Do đất đai

là có giới hạn về không gian và vị trí do đó khi chuyển từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác thì tổng quỹ đất không đổi nhưng số lượng từng loại đất thì có

sự thay đổi do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất của từng loại đất

+ Sự thay đổi quan hệ cung – cầu trên thị trường: Khi quan hệ cung – cầu biến động thì sẽ có tác động đến giá đất trên thị trường Đối với thị trường đất đai, cung thường biến đổi chậm hơn cầu Đây là lý do khiến giá đất nước ta luôn có sự biến động mạnh trong những năm gần đây

+ Khả năng thực hiện của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và quản lý: Trong một khoảng thời gian khi mà lượng vốn và lao động (các nguồn lực đầu vào ổn định) thì số lượng các bất động sản được đưa vào thị trường là phù hợp với dự kiến Nhưng nếu trong một thị trường các yếu tố đầu vào và vốn bị cạn kiệt thì số lượng bất động sản được sản xuất sẽ hạn chế

- Khác với các quy luật cung cầu thông thường, giá đất phụ thuộc nhiều vào quan hệ nhu cầu xã hội ngày càng tăng cao

Vì xã hội ngày một phát triển, kinh tế, văn hóa, xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng Mặt khác dân số cũng ngày một tăng nên nhu cầu nhà ở của con người cũng tăng theo Rõ ràng sự phát triển và gia tăng dân

số kéo theo tăng nhu cầu sử dụng đất nhưng đất đai tự nhiên ít thay đổi và có giới

hạn Do đó giá đất có chiều hướng tăng, phụ thuộc nhiều vào quan hệ nhu cầu xã hội ngày càng tăng

- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so với giá các hàng hóa thông thường

Do thị trường đất đai là không hoàn thiện nên các yếu tố từ phía con người tác động làm giá đất có thể nhanh thay đổi và thay đổi rất lớn Chúng ta xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô bằng các chính sách pháp luật đất đai, quy định các quyền giao dịch đối với dịch vụ đất đai

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố tự nhiên: Yếu tố tự nhiên là yếu tố bản thân đất đai có được do mục đích sử dụng, địa điểm, vị trí cụ thể, khả năng của đất Yếu tố tự nhiên là yếu tố tồn tại tự nhiên hình thành của một thửa đất và bất kể thửa đất nào cũng có đầy đủ các yếu tố hợp thành yếu tố tự nhiên của nó Trong các yếu tố để hợp thành yếu tố tự nhiên của thửa đất thì yếu tố mục đích sử dụng, yếu tố vị trí, địa điểm là các yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá trị của thửa đất

- Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả hàng hóa, đó là tính quy luật của thị trường Tuy nhiên giá đất chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu như một yếu tố động nhất Quan hệ cung cầu luôn mang tính không gian và thời gian, chứa đựng trong đó tính chất vùng là đặc thù của giá đất Ở vùng nào, khu vực nào kinh tế phát triển, dân số tăng nhanh thì nhu cầu về đất tăng nhưng không gian đất có giới hạn dẫn đến giá đất cao hơn ở khu vực khác Xét về quỹ đất trong một khu vực, một quốc gia là có giới hạn nên sự chuyển hóa từ nguồn cung chậm hơn so với sự tăng nhanh của cầu

- Chính sách điều tiết của Nhà nước: Một trong những đặc trưng cơ bản của giá đất là chịu ảnh hưởng lớn tác động từ phía con người Trong đó, tác động do chính sách điều tiết của Nhà nước vừa có tính đặc trưng, vừa như một nhân tố ảnh hưởng Các chính sách điều tiết của Nhà nước bao gồm chính sách pháp luật đất đai, chính sách điều chỉnh các quan hệ đất đai, các chính sách phát triển kinh tế, chính sách thuế Các chính sách của Nhà nước góp phần ổn định hoặc làm giá đất tăng giảm

- Các yếu tố về xã hội: Một xã hội ổn định cả về kinh tế, chính trị, an ninh môi trường sẽ là một môi trường tốt tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư làm tăng nhu cầu sử dụng dẫn đến giá đất biến chuyển theo Tiến trình đô thị hóa cũng kéo theo cơ cấu sử dụng đất thay đổi, tác động trực tiếp vào giá đất Vì nhu cầu sử dụng đất đô thị tăng sẽ chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị, đô thị được

mở rộng sẽ tác động đến giá đất

Ngoài ra, giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, thị hiếu và văn hóa Như ở Việt Nam, người dân có truyền thống thích sống ven đường, gần trung tâm thương mại dịch vụ, trung tâm đô thị; do đó giá đất ở những nơi này cao hơn những vùng lân cận

1.1.4 Các loại giá đất

1.1.4.1 Giá đất do Nhà nước quy định

Theo quy định Luật đất đai 2003, ngày 01/01 hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công bố giá các loại đất trên địa phương mình Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ

Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương làm căn cứ để:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,

công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1.1.4.2 Giá đất thị trường (giá chuyển quyền sử dụng đất)

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý như đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những

ưu đãi

Đặc điểm của giao dịch cấu thành giá thị trường của quyền sử dụng đất là:

- Những người tham gia hoạt động giao dịch, mua bán quyền sử dụng đất chỉ thuần túy là giao dịch kinh tế, không có tính chất ưu đãi cho bên mua cũng như bên bán

- Cả bên mua và bên bán đều tham gia giao dịch một cách tự nguyện, do nhu cầu của bản thân chứ không do bị ép buộc

- Cả bên mua và bên bán đều có thời gian tìm hiểu và đã hiểu rõ về tài sản là thửa đất đem ra giao dịch

Do vậy, giá thị trường của quyền sử dụng đất (giá đất) được hình thành qua các hình thức như: kết quả giao dịch giữa những người mua và bán quyền sử dụng đất, nhà nước đấu giá công khai quyền sử dụng đất, các bên xác định giá quyền sử dụng đất để góp vốn và hợp tác kinh doanh Một số trường hợp giao dịch không được coi là giá đất thị trường như:

- Ngân hàng phát mại tài sản của người vay: Trường hợp phát mại tài sản có thời gian quá ngắn không đạt đến thời gian cần thiết cho một giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, giá hình thành trong trường hợp này thường thấp hơn giá thực

tế

- Những trường hợp giao dịch do người mua muốn mua tài sản bằng mọi giá

vì muốn giữ lại đất đai do cha ông để lại, trong lịch sử bị mất

Trên thực tế, giá đất thị trường thường cao hơn nhiều so với giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương điều chỉnh khung giá sao cho phù hợp với giá thị trường Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định

có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá xuống; nếu tăng từ 20% trở lên so với giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá

1.2 Định giá đất ở Việt Nam

1.2.1 Nguyên tắc định giá đất

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất

2 Nguyên tắc cung - cầu

Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung

và ngược lại

3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

Để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: lao động, vốn, đất đai, quản lý

4 Nguyên tắc thay đổi

Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ, sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phải phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

5 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

6 Nguyên tắc phù hợp

Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

7 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản

8 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của

nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành thành giá trị

9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất

động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

11 Nguyên tắc thay thế

Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động

sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

12 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lí

là thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính

“độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ

theo các vị trí (Nguyễn Đình Bồng và Đỗ Hậu, 2012, Quản lý đất đai và bất động

sản đô thị [3])

1.2.2 Các phương pháp định giá đất

Theo quy định tại điều 4 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 và điều chỉnh, bổ xung tại điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2015, Chương II thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 phương pháp xác định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số hiệu chỉnh giá đất

1 Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc

phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trúng đấu giá quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng của các loại đất tương tự để phân tích, so sánh với các loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước

sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên

sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý

và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi

có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa

vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình

thường quy định tại khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất,

khu đất cần định giá

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh

với thửa đất, khu đất cần định giá d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân

của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

2 Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài

sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các

bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá

- Phần giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế

để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện

có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

3 Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số

giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất

so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Phương pháp thu nhập chỉ được áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được khoản thu nhập mang lại từ đất

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định

giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn,

doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh

doanh đã chi trả

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy

4 Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển đổi mục đích

sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất

dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

lô, v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự

với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến

và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá

dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh)

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu

- Tổng chi phí phát triển

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng

cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

a Khảo sát, thu thập thông tin

- Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế -

xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

- Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

- Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

b Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

- Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này

- Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng

5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

c Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

d Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Giá đất trong bảng giá đất x

Hệ số điều chỉnh giá đất

6 Các phương pháp riêng theo quy định của pháp luật Việt Nam:

- Phân vùng đất: Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi; mỗi vùng có những đặc điểm cơ bản sau:

+ Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn trung du, miền núi

+ Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi có địa hình phức tạp

+ Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du

- Nhóm đất nông nghiệp

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi

+ Đối với đất làm muối được chia theo vị trí Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đất đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ

tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn

- Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn

Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo

sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá

Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã:

+Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn

+ Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất

+ Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã

Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực

1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực

2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

- Xác định vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông thôn để định giá đất

Đối với các đất nông nghiệp, vị trí đất được xác định theo nguyên tắc: vị trí số

1 có khoảng cách gần và thuận lợi cho sản xuất, đời sống, các vị trí sau đó theo thứ

tự từ 2 trở đi Đối với đất phi nông nghiệp (cả đất ở), vị trí đất trong mỗi xã được chia theo 3 khu vực Việc phân loại khu vực để xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, khu vực 2 và khu vực 3 có điều kiện kết cấu hạ tầng kém hơn

- Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất

Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất

có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá

+ Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch

+ Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có

số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi

áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

+ Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

+ Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn

cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự

từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất), các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

1.3 Một số vấn đề liên quan đến giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thị mới

1.3.1 Khái niệm dự án khu đô thị

Theo Nghị định số 02/2006/NĐ – CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 quy định về việc ban hành quy chế khu đô thị mới

“Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.”

1.3.2 Sự cần thiết của việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu thư khu

đô thị mới

Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải định giá tài sản Có thể

có những giá trị khác nhau do một tài sản ở mỗi thời điểm cụ thể, điều này phụ thuộc vào mục đích định giá

Với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hòa hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: một là, xác định giá đất để tính nguồn thu ngân sách Nhà nước như tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, hai là, xác định giá đất để đền bù cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, khi thế chấp, khi bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án

Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi ích từ đó dẫn đến tình trạng là cùng một thửa đất của một người sử dụng đất, nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt còn để hưởng quyền như đền bù, kê khai tài sản thì giá đất càng cao càng có lợi Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, các khu đô thị trên phạm vi cả nước có quy mô và tốc độ đô thị hóa khá cao Các dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng, các tuyến đường, di chuyển các xí nghiệp

cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển nhà liên quan mật thiết với giải phóng mặt bằng Định giá đền bù giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng Nó góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi mà Nhà nước tiến hành thu hồi đất đai

1.3.3 Đất phát triển các dự án khu đô thị mới

- Căn cứ vào quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch sử dụng đất đô thị đã được phê duyệt, UBND cấp tỉnh thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện từng dự án theo quyết định cho phép đầu tư, kết quả đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc thu tiền sử dụng đất thực hiện theo các quy định của pháp luật về đất đai, các quy định về ưu đãi của Quy chế và

ưu đãi theo quy định khác của pháp luật

Trường hợp dự án khu đô thị mới được thực hiện theo phương thức sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thì diện tích đất được trao đổi có giá trị tương đương với giá trị xây dựng các công trình được chuyển giao Trường hợp dự án khu

đô thị mới có đất do Nhà nước thu hồi, thì tùy theo loại đất cụ thể mà người bị thu hồi đất được bồi thường, tái định cư, hỗ trợ đền bù theo quy định của pháp luật

- Để tạo quỹ đất phát triển các dự án khu đô thị mới, UBND cấp tỉnh được thành lập tổ chức phát triển quỹ đất đô thị để làm cơ sở thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với các trường hợp sau khi quy hoạch chi tiết khu đô thị, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có dự án đầu tư

- Giải phóng mặt bằng để phát triển các dự án khu đô thị mới:

UBND tỉnh và huyện theo phân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với dự án khu đô thị nhằm mục đích kinh doanh thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai

- Nhà nước thu hồi toàn bộ hay từng phần đất đã giao, cho thuê nếu trong thời gian liên tục 12 tháng liền, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án hoặc tiến độ dự án chậm quá 24 tháng so với tiến độ dự án đã được phê duyệt hoặc tiến độ được ghi trong Giấy cấp phép đầu tư Chủ đầu tư có thể điều chỉnh tiến độ theo từng giai đoạn thực hiện dự án sau khi được người có thẩm quyền cho phép nhưng không được thay đổi thời hạn cuối cùng phải hoàn thành toàn bộ dự án khu đô thị mới

- Đối với dự án khu đô thị mới có yêu cầu tái định cư tại nơi khác thì chủ đầu

tư phải lập dự án thành phần để được giao đất tái định cư theo đúng quy định của pháp luật

1.3.4 Cơ sở của việc hình thành giá đất đô thị

Bản chất kinh tế của đất đô thị

- Cung của đất là cố định;

Khối lượng đất đai không sinh thêm, không giảm bớt không tái tạo được tồn tại khách quan Việc sử dụng đất đai có thể thay đổi: tăng diện tích sử dụng đất cho mục đích này, giảm mục đích sử dụng cho loại đất khác Vấn đề là thay đổi mục đích sử dụng sao cho sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất

- Giá trị của đất là giá vốn của lợi ích ròng của việc sử dụng đất;

Giá trị của thửa đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của nó Dựa vào khả năng sinh lợi trong tương lai của thửa đất để định giá cho nó ở thời điểm hiện tại Khi sử dụng thửa đất thường tính toán:

+ Mục đích sử dụng trong tương lai;

+ Dự kiến thu lời hàng năm;

+ Chi phí bỏ ra để đảm bảo cho việc sử dụng hàng năm

Gọi: Lợi ích thu phí hàng năm là Bt

Chi phí hàng năm cho duy trì ở năm t là Ct

Thu lợi ròng hàng năm sẽ là Bt – Ct;

Mức sinh lợi tối thiểu của đồng vốn đầu tư là i thì giá chấp nhận được cho mua thửa đất là:

V0: Giá trị chấp nhận mua thửa đất ở thời điểm t Khi n=∞ thì

Thu nhập ròng từ việc sử dụng đất thay đổi phụ thuộc vào vị trí thửa đất và mục đích sử dụng của thửa đất đó Việc phân bố đất đai là tìm cách tốt nhất xác định vị trí phù hợp nhất cho các trường hợp sử dụng đất nhằm phát huy hiệu quả nhất giá trị của đất

- Chiết khấu chi phí và lợi ích tương lai của việc sử dụng đất

* Giá trị tiền theo thời gian:

F: là giá trị tính theo thời gian

P: là lượng tiền đưa vào tính toán

n: năm; r: tỷ lệ lãi xuất mong muốn

Nếu thửa đất dự kiến có thu nhập ròng (tổng thu nhập của năm trừ các chi phí trong năm đó hàng năm) là 100 triệu đồng, tỷ lệ lãi xuất tối thiểu của vốn đầu tư là r:

Nếu n=∞ thì:

Nếu tỷ lệ lãi xuất là 5% thì người mua có thể chấp nhận giá trị thửa đất là 2 tỷ đồng Nếu lãi xuất là 8% thì giá đất là 1,25 tỷ đồng Do tính không đều đặn của thu nhập ròng hàng năm của việc sử dụng đất ngay cả khi không kể đến lạm phát, công thức xác định giá đất hiện tại tổng quát là:

V

Thí dụ có người mua thửa đất với mong muốn rằng sau 4 năm sẽ bán được

250 triệu Nếu thuế đất hàng năm phải đóng là 20 triệu và anh ta mong muốn lãi xuất tối thiểu phải đạt được 6% thì giá trị hiện tại của thửa đất có thể chấp nhận mua là:

Ta thấy được, mỗi người đánh giá về giá trị thửa đất khác nhau vì mỗi người

có dòng thu nhập khác nhau từ thửa đất Tuy nhiên, có thể kết luận được là người bán đất với giá bằng hoặc nằm trên giá trị hiện tại của thửa đất theo cách đánh giá của người bán và người mua sẽ mua với giá bằng hoặc nằm dưới giá trị hiện tại của thửa đất theo cách đánh giá của người mua