Thủ tục cấp chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố hà nội

Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

HOÀNG THỊ HƯƠNG

THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

HÀ NỘI, 2016

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

HOÀNG THỊ HƯƠNG

THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính

Mã số: 60380102

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ CÚC

HÀ NỘI, 2016

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa phương Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Thị Hương

Với tình cảm trân trọng nhất, tác giả luận văn xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới Ban Giám đốc, Khoa sau Đại học, các thầy, cô giáo Học viện Hành chính Quốc gia đã tận tình, chu đáo giảng dạy và truyền đạt kiến thức trong thời gian tác giả học tập, nghiên cứu tại trường Đặc biệt, xin gửi lời cám ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Thị Cúc vì sự tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trong quá trình thực hiện luận văn

Xin cám ơn các thầy, cô giáo trong Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ đã có những ý kiến nhận xét xác đáng, quý báu giúp tác giả có điều kiện hoàn thiện tốt hơn những nội dung của luận văn trong tương lai

Xin cám ơn Sở Tài nguyên-Môi trường thành phố Hà Nội đã cung cấp thông

tin và số liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu của tác giả

Xin trân trọng cám ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Thị Hương

sử dụng đất 17 1.2.1 Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Đối tượng, điều kiện và thẩm quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19 1.2.3 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24 1.3 Các yếu tố chi phối, ảnh hưởng đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở Việt Nam 34 1.3.1 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34 1.3.2 Các cá nhân, cơ quan có thẩm quyền thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 35 1.3.3 Nhận thức, hiểu biết pháp luật của người dân 36 Tiểu kết chương 1: 36

Chương 2 THỰC TIỄN THỰC HIỆN THỦ TỤC CẤP GIẤY QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI 38

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới cấp giấy quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 38

2.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội 38

2.1.2 Ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội đến thực tiễn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 47

2.2 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành ở thành phố Hà Nội 48

2.2.1 Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất 49

2.2.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) 51

2.3 Những kết quả đạt được 53

2.3.1 Về số lượng giấy chứng nhận được cấp 54

2.3.2 Về quy trình thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận 56

2.4 Những hạn chế và nguyên nhân 59

2.4.1 Những hạn chế 59

2.4.2 Nguyên nhân của những hạn chế 61

Tiểu kết chương 2 62

Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI 63

3.1 Phương hướng và mục tiêu trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 63

3.1.1 Phương hướng 63

3.1.2 Mục tiêu 64

3.2 Giải pháp đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 67

3.2.1 Kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và các cơ quan chuyên môn có liên quan trên địa bàn thành phố trong cấp GCN quyền sử dụng đất 67 3.2.2 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận 69 3.2.3 Tăng nguồn lực tài chính và tin học hóa đăng ký, số hóa bản đồ làm

cơ sở cấp nhanh giấy chứng nhận 70 3.2.4 Tăng cường kiểm tra, giám sát việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phát hiện và đăng ký cho tất cả các trường hợp đang sử dụng đất

mà chưa đăng ký 71 3.2.5 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai 72 3.2.6 Giải pháp xử lý diện tích đất tồn đọng trên địa bàn thành phố Hà Nội 73 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH

Bảng 2.1: Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở thành phố Hà Nội năm 2015 40

Bảng 2.2: Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 43

Bảng 2.3: Thực trạng dân số, lao động thành phố Hà Nội thời kỳ 2010 – 2013 46

Bảng 2.4: Báo cáo định kỳ về tình hình cấp GCN của thành phố Hà Nội năm 2013 54

Bảng 2.5: Báo cáo định kỳ về tình hình cấp GCN của thành phố Hà Nội năm 2015 54

Hình 2.1: Bản đồ hành chính Thành phố Hà Nội năm 2016 39

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Ở mọi nơi, đất đai luôn là tài nguyên vô cùng quý giá Đất đai không những

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội

Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Vì vậy, Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng

sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" Một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có GCN trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168, trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013

Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, là trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá và khoa học kĩ thuật, đồng thời là trung tâm lớn

về giao dịch kinh tế, quốc tế của cả nước Thủ đô Hà Nội sau khi được mở rộng có diện tích tự nhiên 334.470,02 ha, lớn gấp hơn 3 lần trước đây và đứng vào tốp 17 Thủ đô trên thế giới có diện tích rộng nhất; dân số tăng hơn gấp rưỡi, hơn 6,2 triệu người, hiện nay là hơn 7 triệu người; gồm 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện, thị

xã, 577 xã, phường, thị trấn Hà Nội hiện nay vừa có núi, có đồi và địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam, từ Tây sang Đông, trong đó đồng bằng chiếm tới ¾ diện tích tự nhiên của thành phố Trong điều kiện địa hình đất đai khá phức tạp như vậy, công với sự phát triển không ngừng về mọi mặt kinh tế, chính trị, xã hội, tốc độ đô thị hóa của Hà Nội ngày càng tăng cao không những, kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất Người dân ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế Trong khi đó, việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hóa dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho quản lý khó khăn thêm Do vậy, để làm tốt tác quản lý đất đai

và tạo điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, nhà nước phải thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính

Trên tinh thần đó, cấp uỷ, chính quyền thành phố Hà Nội đã quan tâm chỉ đạo sát sao, tuy nhiên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội vẫn chưa đạt yêu cầu so với tiến độ đề ra Nguyên nhân do thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp Từ những thực tế đó,học

viên đã chọn đề tài "Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ chuyên ngành Luật Hành

chính và Hiến Pháp

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề pháp lý cơ bản không thể thiếu trong Giáo trình Luật Đất đai của các trường đại học về ngành luật Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp lý, vấn đề này giành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài viết, các sách chuyên khảo

đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Minh Tuấn (2011),

“Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; Ths Phạm Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003”, Cao Ngọc Tú (2007)

“Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội Chuyên đề “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt

Nam – thực trạng và một số vấn đề đặt ra”, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư Pháp

(Số 1 và số 2 năm 2010)

Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại những giá trị nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành Tuy nhiên, vẫn còn những vấn đề chưa được giải quyết thấu đáo hoặc cần phải tiếp tục nghiên cứu Bởi những nghiên cứu này vẫn mang tính lý thuyết, lý luận và chủ yếu là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định Luật Đất đai năm

2003 Đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 mới được thông qua đã khắc phục cơ bản những tồn tại của Luật Đất đai năm 2003 và hiện được đưa vào áp dụng, cần thiết có một công trình nghiên cứu xem xét các vấn đề pháp lý dưới góc độ thực tiễn thực hiện pháp luật của một địa phương cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn biến trên thực tế, để qua đó cung cấp những thông tin và xu hướng thay đổi trong tương lai đối với vấn đề này Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới, những điểm đã đạt được và điểm hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2013 nói chung và quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Từ đó đề ra những giải pháp, kiến nghị,

bổ sung hoàn thiện pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Thứ nhất, cần làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam Đồng thời, nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp Luật Đất đai, các quy định hiện hành về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Thứ hai, tìm hiểu thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội, đánh giá thực trạng thực hiện và chấp hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Qua đó thấy được những hạn chế, bất cập và đề xuất một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, tiến tới hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn thành phố Hà Nội và cả nước

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc: i) Làm rõ khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; ii) Làm rõ nguyên tắc, vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; iii) Đề cập đến trình tự thủ tục của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …

- Phân tích thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây

- Luận chứng khoa học một số giải pháp cơ bản về cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những quan hệ pháp luật liên quan

- Thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng thực hiện thủ tục cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Về thời gian: Trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn thạc sĩ, tác giả

giới hạn phạm vi về thời gian nghiên cứu ở việc đánh giá thực trạng thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong 03 năm trở lại đây (2013 - 2015)

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Phương pháp luận của luận văn dựa trên cơ sở chủ nghĩa Mác - Lê nin về duy vật biện chưungs và duy vật lịch sử, đồng thời dự trên cơ sở lý luận của Chủ tịch Hồ Chí Minh và chính sách đất đai của Đảng Cộng sản Việt Nam (chương 1)

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như: phương pháp thống

kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, được sử dụng để nghiên cứu thực tiễn thực hiện thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

(Chương 2);

Phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp…được sử dụng để nghiên cứu trong việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời, đề xuất các kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhằm khắc phục những bất cập của quy định hiện hành (Chương 3)

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật về thủ tục cấp GCN quyền

sử dụng đất ở Việt Nam;

- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Làm rõ thực tiễn thực hiện pháp luật theo thủ tục cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định của pháp luật hiện hành (Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn) Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện pháp luật theo

thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất diễn ra trong thực tế;

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi

pháp luật theo thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chú trọng một số giải pháp mới như: thực hiện liên thông giữa đăng ký, công chứng và thuế, tách

hệ thống đăng ký khỏi hệ thống cơ quan hành chính, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, số hóa bản đồ để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo hướng hiện đại

Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên nghiên cứu về pháp luật và chính sách đất đai, đồng thời làm tài liệu tham khảo cho cán bộ làm công tác thực tiễn liên quan đến đất đai

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần, mục lục, danh mục các từ viết tắt, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương:

- Chương 1 Những vấn đề lý luận về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

“Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất” (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự)

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn vinh cho chủ sở hữu đất, và việc

sử hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hài hào lợi ích, công bằng xã hội lại là vấn đề quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân dân của quốc gia đó

Tại Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã xác lập chế

độ sở hữu toàn dân với đất đai, theo đó, “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về

đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Điều 1, Luật Đất đai năm 2013) hoặc “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4, Luật Đất

đai năm 2013) Những quy định trên đều cho thấy một nguyên tắc đó là chỉ khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất

Hiện nay, có nhiều quan niệm khác nhau về quyền sử dụng đất, tuy nhiên chúng đều có những đặc điểm chung sau đây:

- Quyền sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai

- Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)

- Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất đai, nhưng coi là một loại tài sản có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…

Như vậy, tác giả có thể đưa ra một quan niệm từ góc độ khoa học pháp lý về

quyền sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là quyền của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định

1.1.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 thì GCN quyền sử dụng đất đã được đề cập

và triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa hơn GCN quyền sử dụng

đất Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “GCN quyền sử dụng đất là một

chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất Đó

là một đảm bảo pháp lý quan trọng để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn và công nghệ trên mảnh đất của mình”

Như vậy, GCN quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác lập và bảo

hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp

GCN quyền sử dụng đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về GCN quyền sử dụng đất Nội dung của GCN quyền sử dụng đất bao gồm các thông tin: Người sử dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất ở, ghi chú mục sơ đồ thửa đất, số vào sổ cấp GCN và những thay đổi sau khi cấp GCN quyền sử dụng đất Thửa đất được quyền sử dụng có các thông tin: thửa đất

số, tờ bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn

sử dụng và nguồn gốc thửa đất

1.1.1.3 Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đất đai nói riêng đều được hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà nước ban hành điều chỉnh Việc cấp GCN quyền sử dụng đất cũng không phải là ngoại lệ, xuyên suốt quá trình cấp GCN quyền sử dụng đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai Vậy nên có thể khẳng định rằng: “Cấp GCN quyền sử dụng đất bao gồm hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp GCN quyền sử dụng đất”

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thực hiện quy định các hoạt động về cấp GCN quyền sử dụng đất Tại các văn bản pháp luật này quy định

rõ về các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về cấp GCN quyền sử dụng đất, các căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân được cấp GCN quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất,

cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền, nghĩa

vụ của người sử dụng đất

Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp GCN quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các quy phạm pháp luật được ghi nhận trong các văn bản pháp Luật Đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật khác như: Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại - Tố cáo năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011…

Cấp GCN quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước

về đất đai và được quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật Cấp GCN quyền sử dụng đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức

1.1.1.4 Khái niệm “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất trước hết là một loại thủ tục hành chính

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thủ tục hành chính (sau đây gọi tắt là TTHC) Dưới góc độ quản lý nhà nước nói chung, TTHC được hiểu là công cụ, phương tiện quan trọng để các cơ quan hành chính thực hiện việc quản lý đối với từng ngành, lĩnh vực cụ thể Còn dưới góc độ xã hội, TTHC được xác định là cầu nối để chuyển tải các quy định cụ thể về chính sách của Nhà nước vào cuộc sống, đảm bảo cho người dân, tổ chức tiếp cận và thực hiện tốt các chính sách Trong đó, cơ bản và chủ yếu là thực hiện các quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của công dân, tổ chức

Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ, TTHC được quy định theo hướng giải thích từ ngữ:

“TTHC là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức” Quy định nêu trên có tính khái quát hóa cao về TTHC Trên

cơ sở giải thích đó, tại Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP quy định: Một TTHC phải có 08 (tám) bộ phận tạo thành bắt buộc và ba (03) bộ phận tạo thành không bắt buộc Cụ thể gồm:

- Yêu cầu, điều kiện (nếu có)

- Mẫu đơn, tờ khai (nếu có);

- Phí, lệ phí (nếu có)

Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất là một loại thủ tục hành chính, tuy nhiên thủ tục hành chính này mang những đặc điểm riêng biệt với mục đích là cấp GCN quyền sử dụng đất Như vậy, có thể định nghĩa một cách chung nhất về thủ

tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Thủ tục cấp GCN quyền sử

dụng đất là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết nhu cầu được cấp GCN quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức” Thủ tục cấp giấy chứng nhận quy định rất

cụ thể theo từng nội dung bộ phận yêu cầu với một TTHC nói chung trong Quyết định 1839/QĐ-BTNMT ngày 27 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất là một loại thủ tục hành chính vì thể nó vừa mang được đặc điểm chung của một thủ tục hành chính thông thường, vừa mang những đặc điểm nội dung riêng biệt trong lĩnh vực cấp GCN quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất: Thủ tục hành chính được thực hiện bởi nhiều cơ quan và công chức nhà nước

Quản lý hành chính nhà nước được tiến hành bởi nhiều chủ thể khác nhau, có thẩm quyền quản lý nhiều lĩnh vực khác nhau, nhiều cấp khác nhau, vì vậy khác với thủ tục lập pháp chỉ do Quốc hội tiến hành, khác với thủ tục tố tụng chỉ do các cơ quan như VKS, TA, cơ quan điều tra thực hiện, thủ tục hành chính được tiến hành

bởi nhiều cơ quan và công chức nhà nước

Trong quản lý nhà nước về đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện phối hợp bởi nhiều cơ quan, đơn vị (ví dụ như Sở Tài nguyên Môi trường với đơn vị chuyên trách là Văn phòng đăng ký đất đai, Cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của người được cấp GCN )

Thứ hai: Đối tượng công việc cần thực hiện rất phức tạp

Thủ tục hành chính là thủ tục giải quyết công việc nội bộ nhà nước và giải quyết các công việc liên quan đến quyền chủ thể và nghĩa vụ pháp lý của công dân

Do vậy, đối tượng công việc cần thực hiện rất phức tạp Có việc cần phải thực hiện nhanh, gọn qua ít khâu, cấp, nhưng nhiều trường hợp đòi hỏi phải thận trọng, qua nhiều khâu và yêu cầu các loại giấy tờ xác minh tỉ mỉ

GCN quyền sử dụng đất được coi như “chứng thư pháp lý” để khẳng định quyền sử dụng hợp pháp của người dân đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất Với giá trị của nó như vậy nên việc thực hiện cấp đúng, cấp kịp thời là một nhiệm

vụ hết sức quan trọng và cần cẩn trọng của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai

Thứ ba: Thủ tục hành chính phải kết hợp những khuôn mẫu ổn định tương đối với các biện pháp thích hợp, được việc và tùy từng trường hợp cụ thể

Quản lý hành chính nhà nước chủ yếu là hoạt động cho phép, ra mệnh lệnh

có tính chất đơn phương và thi hành ngay nhằm giải quyết nhanh chóng, có hiệu quả mọi công việc biến động hàng ngày của xã hội Do đó, thủ tục hành chính mang tính khuôn mẫu, ổn định tương đối với các biện pháp thích hợp khi giải quyết từng trường hợp cụ thể Tính tương đối với các biện pháp thích hợp đặc biệt đúng với việc cấp GCN quyền sử dụng đất bởi tính chất phức tạp, ảnh hưởng đến lợi ích rất lớn của người chủ sở hữu

Thứ tư: Thủ tục hành chính rất đa dạng, phong phú

Xuất phát từ đặc điểm quản lý hành chính nhà nước là diễn ra trên nhiều lĩnh vực, đối tượng quản lý đa dạng, nội dung công việc phong phú vì vậy mà thủ tục hành chính cũng rất đa dạng và phong phú Trong cấp GCN quyền sử dụng đất có hình thức cấp mới GCN quyền sử dụng đất lần đầu, có hình thức cấp đổi, cấp lại, bổ sung GCN quyền sử dụng đất

Thứ năm: Các thủ tục hành chính do nhà nước được thực hiện chủ yếu tại văn phòng của công sở nhà nước và phương tiện truyền đạt quyết định cũng như các thông tin quản lý phần lớn là văn bản (công văn, giấy tờ) Vì thế, nó gắn chặt

với công tác văn thư Với công tác cấp GCN quyền sử dụng đất cũng vậy Và đó chính là lý do Văn phòng đăng kí đất đai được thành lập để tăng sự chuyên trách trong thực hiện nhiệm vụ cấp GCN quyền sử dụng đất và đồng bộ áp dụng các biện pháp số hóa, hiện đại hóa công nghệ thông tin để xây dựng hệ thống dữ liệu điện tử phục vụ cho công tác cấp GCN quyền sử dụng đất

Như vậy, cùng với Luật Đất đai 2013 thì kèm theo đó là Quyết định 1839/QĐ-BTNMT ngày 27 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về

việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó có thủ tục về cấp GCN quyền

sử dụng đất Đây là cở sở pháp lý để người dân được đảm bảo quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp hành đúng và kịp thời nhiệm vụ của mình

1.1.2 Mục đích, ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Mục đích

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta là cơ sở để Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả trong phạm

vi quốc gia Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, theo đó

họ được quyền nhưng phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung của xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất

Đối với nhà ở, nhà nước cần nằm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện có

để có kết hoạch quản lý, định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho tương lai, đảm bảo cho mọi người dân đều có thể có chỗ ở ổn định

Thông qua việc kê khai đăng kí cấp GCN Nhà nước có thể nắm rõ thông tin

về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà

Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu nhập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất

và sở hữu nhà như: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện trạng nhà như thế nào, trong quá trình sử dụng có biến động gì…trên cơ sở hồ sơ được thiết lập và quản lý này Nhà nước có thể tiến hành quản lý chặt chẽ để xác định quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết tranh chấp và xác định

các nghĩa vụ mà người sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực hiện

1.1.2.2 Ý nghĩa

GCN quyền sử dụng đất là điều kiện cho công dân được thực hiện quyền của mình Được cấp GCN quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất

GCN quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo

hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ quyền năng sử dụng đất của mình

Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là phải có GCN quyền sử dụng đất Như vậy, với mảnh đất chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất thì được coi là “chưa an toàn” về mặt pháp lý vì

nó sẽ không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường Bên cạnh đó, khi phát sinh tranh chấp, GCN quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng hơn bao giờ hết, nó là cơ sở để pháp luật bảo vệ người sử dụng đất với các quyền lợi chính đáng của mình

Trên GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

đã có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô…do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính

Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp Ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

Vậy nên, việc thực hiện pháp luật về cấp GCN quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết, phù hợp với yêu cầu về quản lý nhà nước và tâm tư nguyện vọng của nhân dân

1.1.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải tuân thủ năm nguyên

tắc cơ bản sau đây thay vì chỉ cần tuân thủ ba nguyên tắc như quy định trước đây

Cụ thể như sau:

Thứ nhất: GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thứ hai: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở

hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện

Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm một trường hợp: những người cùng

sử dụng đất có thể cử một người đại diện đứng tên trong GCN quyền sử dụng đất theo đó, họ yêu cầu cơ quan nhà nước chỉ cấp một GCN duy nhất cho một người đại diện mà không nhất thiết phải cấp nhiều GCN quyền sử dụng đất

Thứ ba: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

được nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Thứ tư: trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng nhà ở và tài sản

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Nguyên tắc này đã đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của cả người vợ

và người chồng trong thời kỳ hôn nhân đối với tài sản chung hợp nhất Đồng thời, quy định này cũng sẽ khắc phục được kẽ hở của pháp luật trước đây, do không quy định bắt buộc phải thể hiện đầy đủ cả họ tên của người chồng và người vợ trên GCN quyền sử dụng đất nên thực tế đã phát sinh những sự việc đáng tiếc Đó là những tranh chấp khi đất đai, nhà cửa bị cầm cố, siết nợ do lỗi của một bên mà bên kia không hề liên quan

Thứ năm: trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế

với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013

Với nguyên tắc này, một phần lớn GCN còn tồn đọng chưa được cấp do sự chênh lệch về diện tích trên giấy tờ trước kia và diện tích thực tế đang sử dụng đã được giải quyết thỏa

Các nguyên tắc trên được qui định trong Luật Đất đai năm 2013 trên cơ sở kế

thừa và luật hóa các nguyên tắc được qui định trong Luật Đất đai năm 2003 Đồng thời, cũng quy định thêm một số nguyên tắc mới phù hợp với yêu cầu thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng cấp GCN quyền sử dụng đất

1.2 Quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

1.2.1 Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta cùng với quá trình thực hiện công cuộc đổi mới, Luật Đất đai đã được Quốc Hội khóa IX, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 14/7/1993 Cùng với các văn bản quy phạm pháp luật khác và bằng việc ban hành Luật Đất đai, nhà nước đã thực hiện chuyển đổi cơ chế quản lý, từ quản lý bằng biện pháp hành chính là chủ yếu sang biện pháp hành chính gắn với kinh tế trong việc sử dụng đất đai Đây là bước chuyển quan trọng trong cơ chế tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường

có sự quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với đất đai ở nước ta Hiện nay, cơ sở pháp lý về cấp GCN quyền sử dụng đất hiện nay gồm:

- Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; có hiệu lực

từ ngày 01/7/2014 quy định chi tiết việc thực hiện một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; có hiệu lực từ ngày 05/7/2014 quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; có hiệu lực từ ngày 05/7/2014 quy định về hồ sơ địa chính

-Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính; có hiệu lực từ ngày 17/02/2014 quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

sử dụng đất; cấp GCN quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định số 1358/QĐ/UBND ngày 31/3/2015 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Văn bản số 2267/STNMT-ĐKTK ngày 19/5/2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội về việc tiếp nhận, luân chuyển, giải quyết hồ sơ hành chính liên quan đến đất đai; Quyết định số: 2086/QĐ-UBND ngày 27 tháng 4 năm 2016 của UBND Thành phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, đo đạc bản đồ và viễn thám thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường/UBND cấp huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội Như vậy, UBND Thành phố Hà Nội cùng với Sở TNMT Hà Nội đã kịp thời ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật khá hoàn chỉnh, kịp thời để tạo nên hành lang pháp lý đảm bảo cho việc thực hiện vai trò quản lý của nhà nước cũng như đảm bảo quyền lợi của người dân thành phố

1.2.2 Đối tượng, điều kiện và thẩm quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận

Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những đối tượng sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100, 101

và 102 của Luật Đất đai năm 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm

2013 có hiệu lực thực hiện từ 01/07/2014;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người được nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi công nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc theo quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thực hiện án của

cơ quan thực hiện án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thực hiện;

- Người trúng đất giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất

Việc pháp luật quy định rõ các đối tượng được cấp GCN quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện khung pháp lý, thuận tiện trong quá trình áp dụng trên thực tế, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đang sử dụng đất

1.2.2.2 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận

Tuy nhiên, không phải cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nào đang sử dụng đất cũng đều được cấp GCN quyền sử dụng đất Các đối tượng chỉ được cấp GCN quyền sử dụng đất khi và chỉ khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật Các điều kiện cụ thể đối với từng trường hợp được quy định như sau:

Thứ nhất: cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Theo đó:

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những loại giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- GCN quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ Cụ thể “ các loại giấy tờ khác này” là bao gồm những loại giấy tờ gì được hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Việc quy định cụ thể, chi tiết những loại giấy tờ thuộc trường hợp này giúp việc áp dụng pháp luật được thống nhất trên toàn quốc, tránh tình trạng nơi công nhận giấy tờ này, nơi thì không

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thực hiện chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tốt cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thực hiện thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất cho thuê từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thực hiện

mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Trường hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của

Luật này và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhìn chung, quy định cấp GCN quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm

2013 đã bỏ điều kiện phải có xác nhận không tranh chấp của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2013) sẽ góp phần hạn chế tiêu cực, tham nhũng khi xét cấp GCN, đơn giản thủ tục hành chính

Thứ hai: cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 Theo đó:

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thực hiện mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp SXNN, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy

tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2003 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ ba, đối với trường hợp là tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất, Nhà

nước cũng cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 102 Luật Đất đai năm

2013, theo đó:

Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích Tuy nhiên, trên thực tế, diện tích đất mà tổ chức sử dụng là rất lớn, nhưng chỉ một phần ít là sử dụng đúng mục đích, còn lại một phần lớn là sử dụng không đúng mục đích hoặc không sử dụng Đối với phần diện tích này, nhà nước sẽ thu hồi hoặc tổ chức phải bàn giao phần diện tích đó cho UBND huyện để quản lý; trường hợp đất

ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước SXNN, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ điều kiện sau đây: Được nhà nước cho phép hoạt động; không có tranh chấp và không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhân tặng cho sau ngày 01/7/2004

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- UBND cấp huyện cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.2.3 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để có một quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thống nhất, đồng bộ trên toàn lãnh thổ Việt Nam phù hợp với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 và hệ thống văn bản hướng dân mới Cụ thể là Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1839/QĐ- BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 27/8/2014 công bố thủ tục hành chính mới về lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường Trong đó, quy định rõ về trình tự, cách thức thực hiện thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thành phần hồ

sơ, số lượng hồ sơ cần phải có, thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật, đối tượng thực hiện thủ tục hành chính, cơ quan có thẩm quyền giải quyết, lệ phí…

Cấp GCN quyền sử dụng đất có thể chia làm 2 nhóm chính Thứ nhất là thủ tục đăng kí và cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu Nhóm thứ hai là thủ tục đăng kí biến động quyền sử dụng đất

1.2.3.1 Thủ tục đăng ký và cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

a Trình tự thực hiện

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan

tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ

bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp

hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã thực hiện:

+ Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) đối với nơi chưa có bản đồ địa chính

+ Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không

có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân

cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các

ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

- Trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền

sở hữu tài sản; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động

đo đạc bản đồ; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng

ký đất đai

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức

có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ký

+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định

Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 5 ngày

làm việc

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp GCN

- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

- Văn phòng đăng ký đất đai phải làm các việc sau:

+ Cập nhật bổ sung việc cấp GCN vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; + Trao GCN cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính) hoặc gửi GCN cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã

- Người được cấp GCN nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận GCN

+ Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tài sản là nhà ở

+ Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng đối với trường hợp tài sản là công trình xây dựng

+ Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đối với trường hợp chứng nhận tài sản rừng sản xuất là rừng trồng

+ Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu cây lâu năm đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất - nếu có

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án Nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

- Số lượng hồ sơ: 1 bộ

d Thời hạn giải quyết

Do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày

có kết quả giải quyết

e Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính

- Tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

g Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định:

+ UBND cấp tỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao

+ UBND cấp huyện đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được uỷ quyền hoặc phân cấp thực hiện (nếu có):

+ Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao)

- Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

- Cơ quan phối hợp (nếu có): UBND cấp xã, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng, nông nghiệp, cơ quan thuế, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường

- Mẫu số 04b/ĐK: Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất

- Mẫu số 04c/ĐK: Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người

sử dụng, người được giao quản lý đất

- Mẫu số 04d/ĐK: Danh sách tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất

- Mẫu số 08a/ĐK: Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo

- Mẫu số 08b/ĐK: Thống kê các thửa đất (kèm theo Báo cáo rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất)

1.2.3.2 Thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

a,Trình tự thực hiện

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ

bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc

kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào GCN đã cấp

Trường hợp phải cấp GCN thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Trao GCN cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Trường hợp người đề nghị cấp GCN đã chết trước khi được trao GCN thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào GCN đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa

kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp GCN đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Người được cấp GCN nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận GCN