phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố hải phòng

Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai còn nhiều bất cập, quy trình thực hiện tại Văn phòng đăng ký các cấp chưa thống nhất, thời gian thực hiện chưa đảm bảo theo quy định để

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU TRANG

PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG KIỂU MỚI

CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

Mã số: 60 34 04 10

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Tuấn Sơn

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văm

Nguyễn Thị Thu Trang

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Tuấn Sơn, thầy là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Ngô Quyền, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thủy Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Trang

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục hình, sơ đồ vii

Trích yếu luận văn viii

Thesis abstract x

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

1.2.1 Mục tiêu chung 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 4

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài 4

Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai 5

2.1 Cơ sở lý luận 5

2.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 5

2.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 7

2.1.3 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 9

2.1.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 12

2.1.5 Phát triển hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai 19

2.2 Cơ sở thực tiễn 25

2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của các văn phòng đăng ký đất đai 25

2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam 29

2.2.3 Thực trạng hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Hải Phòng 37

2.3 Các nghiên cứu có liên quan đến đề tài 39

Phần 3 Phương pháp nghiên cứu 42

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thủy Nguyên 42

3.1.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Ngô Quyền 48

3.2 Phương pháp nghiên cứu 51

3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 51

3.2.2 Phương pháp thu thập thông tin 51

3.2.3 Phương pháp xử lý thông tin 52

3.2.4 Phương pháp phân tích thông tin 53

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 54

4.1 Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 54

4.1.1 Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 54

4.1.2 Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền của thành phố Hải Phòng 56

4.1.3 So sánh hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai 84

4.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành và hoạt động của mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai của huyện thủy nguyên và quận Ngô Quyền 92

4.2.1 Các yếu tố khách quan 92

4.2.2 Các yếu tố chủ quan 94

4.3 Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai 95

4.3.1 Quan điểm, phương hướng 95

4.3.2 Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai 96

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 101

5.1 Kết luận 101

5.2 Kiến nghị 103

Tài liệu tham khảo 105

Phụ lục 108

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tình hình lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp 30

Bảng 2.2 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cả nước 31

Bảng 2.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất năm 2012 35

Bảng 3.1 Số lượng mẫu điều tra, phỏng vấn 52

Bảng 4.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất năm 2012 55

Bảng 4.2 Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân 70

Bảng 4.3 Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính 75

Bảng 4.4 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký 76

Bảng 4.5 Ý kiến đánh giá của cán bộ và nhân viên về thời gian thực hiện giao dịch 77

Bảng 4.6 Ý kiến đánh giá của cán bộ nhân viên về hoạt động của Văn phòng 77

Bảng 4.7 Bảng đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ, mức độ hướng dẫn, hoạt động của mô hình 78

Bảng 4.8 Bảng các khoản lệ phí phải đóng 81

Bảng 4.9 Tiến độ lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 82

Bảng 4.10 So sánh mô hình hoạt động của 2 mô hình 84

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ

Hình 2.1 Sơ đồ Vị trí Văn phòng đăng ký trong hệ thống cơ quản lý Nhà nước

về đất đai 17

Hình 3.1 Lược đồ hành chính huyện Thủy Nguyên 42

Hình 3.2 Lược đồ hành chính quận Ngô Quyền 49

Sơ đồ 4.1 Tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai 60

Sơ đồ 4.2 Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 63

Sơ đồ 4.3 Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69

Sơ đồ 4.4 Quy trình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 70

Sơ đồ 4.5 Quy trình xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 71

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Thu Trang

Tên luận văn: “Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng”

Ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60.34.04.10

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở đánh giá thực trạng mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng thời gian qua đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương những năm tới

Phương pháp nghiên cứu : một số phương pháp nghiên cứu như phương pháp chọn điểm nghiên cứu, phương pháp thu thập thông tin, phương pháp xử lý thông tin, phương pháp phân tích thông tin để làm rõ tính ưu việt của mô hình kiểu mới Văn phòng đăng ký đất đai

Kết quả chính và kết luận : Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên nói riêng và của thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển khai thực hiện các chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết quả khá toàn diện Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao; bộ máy từng bước được tinh gọn, thống nhất từ cấp thành phố đến cấp huyện; hệ thống tài chính được quản lý chặt chẽ, thống nhất một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; xây dựng cơ sở

dữ liệu địa chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính được cấp nhật thường xuyên, chính xác, khoa học, góp phần quan trọng trong việc quản lý đất đai Mô hình Văn phòng đăng đất đai được xem như bước đột phá, có rất nhiều ưu điểm nổi trội hỗ trợ tích cực cho nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ công Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai cũng còn tồn tại một số hạn chế, bất cập nhất định đòi hỏi phải sớm khắc phục để hoàn thiện, phát triển nhân rộng

mô hình trên phạm vi toàn thành phố

Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên nói riêng và của thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển khai thực hiện các chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết quả khá toàn diện Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao; bộ máy từng bước được tinh gọn, thống nhất

từ cấp thành phố đến cấp huyện, hệ thống tài chính được quản lý chặt chẽ, thống nhất một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính được cấp nhật thường xuyên, chính xác, khoa học; góp phần quan trọng trong việc quản lý đất đai Mô hình Văn phòng đăng đất đai được xem như bước đột phá, có rất nhiều ưu điểm nổi trội hỗ trợ tích cực cho nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ công Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai cũng còn tồn tại một số hạn chế, bất cập nhất định đòi hỏi phải sớm khắc phục để hoàn thiện, phát triển nhân rộng mô hình trên phạm vi toàn thành phố

Để phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng đến năm 2020 Đề xuất quan điểm, phương hướng và các nhóm giải pháp trọng tâm sau:

Đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai: (1) Hoàn thiện tổ chức, cơ chế hoạt động; (2) Coi trọng xây dựng nguồn

nhân lực; (3) Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất; (4) Tin học hoá hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý Hồ sơ địa chính; (5) Cải cách, minh bạch các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (6) Hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật của người dân; (7) Vận hành tốt cơ chế phối hợp

Cuối cùng, để các giải pháp đạt hiệu quả, tôi đưa ra kiến nghị với cơ quan Nhà nước Các kiến nghị này nếu được thực thi góp phần quan trọng phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai nói riêng và quản lý đất đai nói chung trên địa bàn thành phố./

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thi Thu Trang

Thesis title: “Develop new operation model of land registry office in area of Hai Phong city”

Major: Economic Management Code: 60.34.04.10

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives: On basis of valuating new operation model of Land use registry office in Hai Phong cty during past time, propose solution for developing and completing new operation model of local land use registry in next years

Materials and Methods: some researching methods such as gathering information method, handling information method, information analysis mrthod to clarify the preminence of new model of land use reigstry office

Main findings and conclusions:

The result of the topic indicated tat new operation model of land registry office of Ngo Quyen district and Thuy Nguyen district in specific and of Hai Phong city in general was gradually stable and it can perform functions, tasks provided by the law and achieved comprehensive result Rate of issuing certificate exceeded target assigned by the city; the apparatus was streamlined step by step, united from city level to district level; financial system was managed carefully, unitedly in a common process to register for isuing certificate; building land survey database, updating and adjuting land survey document were updated regularly, accurately, scientifically; contributing significantly in land management Land registry office model is considered a breakthrough, with much prominent strength, which actively support in improving effectiveness of state management about land, improving quality of public service However, land registry office still faces some certain limits, weaknesses need overcoming soon to complete, develop and popularize the model in the whole city

To develop and complete new operation model of land registry office in Hai Phong city until 2020, I hereby propose major viewpoint, orientation and solution as follows:

Propose solution to develop and complete land registry office model: (1)

Complete organization, operation mechanism; (2) Focus on building manpower; (3) Increase investment in infrastructure; (4) Computerize right to land use registry system, make and manage land survey file; (5) Innovate, disclose all administrative

procedures in land; (6) Complete policies and law, raise awareness about law of the people;(7) Operate well combination mechanism

Finally, to effect the solutions, I would like to send this proposal to the State authority If this proposal is implemented, it will contribute a significant part in developing and completing land registry office model in particular and land management in general in the city./

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ

và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan

hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người

sử dụng đất Vấn đề đăng ký đất đai, thiết lập quyền lợi, nghĩa vụ của Nhà nước, của công dân luôn được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, điều đó đã được thể hiện trong Hiến pháp, trong luật và các văn bản quy định pháp luật khác

Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai nói chung và mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai nói riêng trong quá trình hoạt động, cũng đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế yếu kém, thiếu chuyên nghiệp, hiệu quả Chưa đáp ứng được yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cải cách hành chính công của đất nước, đặc biệt là trong công tác xây dựng, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa tuân thủ theo quy định của pháp luật

Do đó, việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và

mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai là hết sức cần thiết Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải vừa đảm bảo mục tiêu đơn giản hóa, giảm thủ tục, phiền hà, chi phí, vừa phải hỗ trợ cho việc quản lý đất đai hiệu quả

và tiết kiệm

Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện như sau: đối với mô hình 2 cấp thì Văn phòng đăng ký cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi

trường thực hiện các thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Với cách thức tổ chức trên có nhiều hạn chế

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Trong đó, thành phố Hải Phòng được lựa chọn để triển khai thực hiện tại quận Ngô Quyền, huyện Thủy Nguyên Đến tháng 6/2014, thời gian thực hiện thí điểm mô hình Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất 1 cấp đã kết thúc

Sau thời gian thực hiện thí điểm, mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp của Hải Phòng đã thể hiện được những điểm nổi bật so với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp trước đây, cụ thể: Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao (tại quận Ngô Quyền vượt 138,8%, huyện Thủy Nguyên vượt 185,37%); Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo đạt 53,7% gấp 12 lần so với 10 năm trước đây; Bộ máy từng bước được tinh gọn, thống nhất từ cấp thành phố đến cấp huyện; Hệ thống tài chính được quản lý chặt chẽ, thống nhất một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014) Tuy nhiên, qua mô hình thí điểm cũng còn tồn tại một số hạn chế nhất định sự phối hợp hoạt động trong hệ thống Văn phòng đăng ký giữa cấp thành phố và cấp quận, huyện thiếu chặt chẽ Vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng đăng ký cấp thành phố đối với Văn phòng đăng ký cấp quận, huyện trong quá trình thực thi nhiệm vụ thiếu hiệu lực, hiệu quả Sự phối hợp với nhau giữa các Văn phòng đăng ký các quận, huyện chưa tốt Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai còn nhiều bất cập, quy trình thực hiện tại Văn phòng đăng ký các cấp chưa thống nhất, thời gian thực hiện chưa đảm bảo theo quy định để đảm bảo tính pháp

lý, ổn định tổ chức và hoạt động hiệu quả theo quy định của pháp luật, góp phần tích cực vào công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố

Căn cứ vào thực tiễn của thành phố, vào kết quả thí điểm mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, chúng tôi tiến hành nghiên cứu tổng kết, đánh giá hoạt động mô hình thí điểm thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp, đề xuất các giải pháp hoàn thiện, phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Nhằm tiếp tục phát triển và hoàn thiện Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo thực hiện đồng bộ, chuyên nghiệp, đơn giản các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay Văn phòng đăng ký đất đai vận hành trên cơ sở hệ thống thông tin đất đai, bảo đảm thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế “một cửa”; Hồ sơ địa chính và

cơ sở dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng yêu cầu thông tin trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản tiến tới chuẩn hóa theo mô hình hệ thống cơ quan đăng ký đất của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại Đảm bảo việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được hiện một cách đơn giản, thuận tiện; Hồ sơ địa chính và hồ sơ dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng yêu cầu thông tin trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu của các tổ chức và cá nhân theo đúng quy định của pháp luật; tăng sự hài lòng của người dân trong việc đăng ký đất đai của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố góp phần xây dựng nền hành chính trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả của dịch vụ công, nhất là lĩnh vực quản lý đất đai

Với ý nghĩa đó, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hải Phòng thời gian qua

- Đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng đến năm 2020

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai

- Đối tượng khảo sát: Cán bộ, công nhân viên văn phòng, lãnh đạo Sở và lãnh đạo các đơn vị có liên quan của Sở tài nguyên môi trường Hải Phòng, người dân đến giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Về không gian: Nghiên cứu được tiến hành tại quận Ngô Quyền, huyện Thủy Nguyên thành phố Hải Phòng

- Phạm vi về thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2013 đến

2015 Số liệu sơ cấp được tiến hành điều tra trong năm 2015 Thời gian nghiên cứu được thực hiện từ tháng 5/2015 đến tháng 5/2016

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG KIỂU MỚI CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

2.1.1.1 Đất đai

Đặng Anh Quân (2011) có định nghĩa “Đất đai là tài nguyên thiên nhiên

vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai”

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật

và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ, đến hiện tại và trong tương lai Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian

có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ

bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự nhiên Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian Đối với con người, đất đai có những chức năng chủ yếu sau (Đoàn Công Quỳnh, 2006)

- Chức năng môi trường sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gen di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất

- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và

rất nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản

- Chức năng cân bằng sinh thái: Đất đai và việc sử dụng nó và là tấm thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ hấp thu và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa cầu

- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: Đất đai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn

- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của con người

- Chức năng không gian sống: Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại

- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài người, là nguồn thông tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ

- Chức năng vật mang sự sống: Đất đai là không gian cho sự chuyển vận của con người, cho đầu tư sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên

Đất đai là tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng như: sử dụng trên cơ

sở sản xuất trực tiếp, sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu là gián tiếp, sử dụng vì mục đích bảo vệ và sử dụng theo các chức năng đặc biệt (đường sá, dân cư, công nghiệp, an dưỡng ) Như vậy, sử dụng đất đai là những hoạt động sản xuất nông, lâm nghiệp và các hoạt động khác tạo ra các loại hình sử dụng đất trên mỗi đơn

vị bản đồ đất đai (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998)

2.1.1.2 Bất động sản

Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí phân

loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

“BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Bộ Luật dân sự Việt Nam, 2005 )

BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau

2.1.1.3 Thị trường Bất động sản

Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS Thị trường BĐS theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

2.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

2.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký Nhà nước về đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập (Trịnh Văn Quyết, 2015)

2.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân Trong đó lợi ích đối với Nhà nước

và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:

+ Phục vụ việc thu các loại thuế, các nghĩa vụ tài chính

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Phạm Văn Thái, 2013)

2.1.2.3 Đơn vị đăng ký đất đai

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các

thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở các nước phát triển như ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy

mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng nghìn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.1.3 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

2.1.3.1 Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979

Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng

ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được triển khai Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất

2.1.3.2 Thời kỳ từ năm 1980 đến năm 1988

Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm, thể hiện:

- Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 20-CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước

- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg về đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất

Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 Việc xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký

thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được UBND huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu)

Việc triển khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm

1988, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế Các khu dân cư hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ,

hồ sơ Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện (Đặng Anh Quân, 2011)

2.1.3.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay:

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993:

Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đông loạt trên phạm vi cả nước (Đặng Anh Quân, 2011)

Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số vướng mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới Vì vậy, công việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên hải miền Trung thực hiện rất chậm Đặc biệt do chính sách chưa ổn định nhiều địa phương đã thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003:

Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên bức bách Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm

2001 Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc

tổ chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất:

- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng

sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Luật đất đai, 1993)

Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó một số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ

IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001) Luật này tiếp tục hoàn thiện và phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993 Công tác đăng ký đất đai bắt đầu có chuyển biến tốt hơn, chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được rõ hơn vai trò và tầm quan trọng của nhiệm vụ đăng ký đất đai trong công tác quản lý đất đai, từ đó tìm các giải pháp khắc phục khó khăn và chỉ đạo thực hiện ở địa phương mình

* Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến năm 2013:

Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật Đất đai

2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người

sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp ), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người

sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ Cụ thể thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03 năm 2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký đất đai quyền sử dụng đất

* Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay:

Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013 Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013 Luật cùng với Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một số nội dung đổi mới

về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể:

- Về phạm vi và mục đích đăng ký: Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và hồ sơ địa chính”

- Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng hay được giao đất

để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì theo yêu cầu của chủ sở hữu (Điều 5, điều 8 - Luật Đất đai 2013)

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử, hồ sơ địa chính dạng

số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử như trên giấy (Điều 95, điều 96 - Luật Đất đai 2013)

- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95- Luật đất đai 2013)

- Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 7 trường hợp (Điều 19 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

2.1.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2.1.4 1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký

- Điều 46 - Luật Đất đai 2003 quy định: Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: + Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này

+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất

+ Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất

+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

+ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

- Điều 95 - Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng

ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan, trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định

xử lý theo quy định của Chính phủ

+ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài Nguyên và Môi trường và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết, UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Văn phòng đăng ký và

tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập Văn phòng đăng ký khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực, hoạt động của tổ chức Văn phòng đăng ký gắn liền với công tác cải cách hành

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT, ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ

sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng

ký thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng đăng ký Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của Văn phòng đăng ký, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký, Bộ Luật Dân sự 2005 quy

định quyền sở hữu cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164) Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167) Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168) Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện phải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp làm việc, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố như nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền lựa chọn các hình thức, trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc, việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất

+ Quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận nhằm đảm bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ

Tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến

thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai Thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian

từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP còn 45 ngày, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động của thông tư 17/2009/TT-BTNMT

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến Văn phòng đăng ký trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các Văn phòng đăng ký đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến Văn phòng đăng ký còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập Văn phòng đăng ký) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình Văn phòng đăng ký đang bị “bỏ ngỏ”

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa Văn phòng đăng ký đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập quốc tế

2.1.4.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

* Vị trí, chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình

sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính, tham mưu cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính

về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Hình 2.1 Sơ đồ Vị trí Văn phòng đăng ký trong hệ thống cơ quản lý Nhà

nước về đất đai

Nguồn: Sơ đồ minh họa theo quy định Luật Đất đai (2003)

* Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương

- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính

UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

UBND xã, phường, thị trấn Phòng TN&MT

Bộ TN&MT

Chính phủ

Sở TN&MT

- Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan Tài nguyên và Môi trường

- Lưu trữ hồ sơ địa chính, hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của Văn phòng đăng ký có 3 chức năng chính: Quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Thông tư liên tịch số 05, 2010)

* Vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của Văn phòng đăng ký trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

- Hoạt động của Văn phòng đăng ký đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể

là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

- Theo quy định của pháp luật, hiện nay Văn phòng đăng ký các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có Văn phòng đăng ký mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ hồ

sơ địa chính gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin hồ sơ địa chính cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

- Hoạt động của Văn phòng đăng ký đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng

ký BĐS trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc

tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

- Từ hoạt động của Văn phòng đăng ký, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, Văn phòng đăng ký đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

- Hoạt động của Văn phòng đăng ký đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của Văn phòng đăng ký thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

2.1.5 Phát triển hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai

2.1.5.1 Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai

Theo Từ điển tiếng Việt: Mô hình là mô tả và cách thức tổ chức hoạt động của cơ quan, tổ chức, cộng đồng

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài Nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính

và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của của pháp luật

Mô hình mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai là cách thức hoạt động mới, cơ chế hoạt động, quy trình hoạt động mới, có sự khác biệt so với mô hình, tổ chức, cách thức, cơ chế hoạt động, quy trình trước đây

Khác biệt cơ bản giữa mô hình Văn phòng đăng ký một cấp và Văn phòng đăng ký hai cấp là Văn phòng đăng ký đất đai một cấp là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có các chi nhánh ở các quận, huyện, thị xã, khu vực dân cư

Còn đối với mô hình 2 cấp thì Văn phòng đăng ký cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thực hiện các thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận), chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật

Với cách thức hoạt động mới, với cơ chế hoạt động mới, Mô hình đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thay cho mô hình Văn phòng đăng ký 2 cấp trước đây được xem như bước đột phá, nhằm quản lý khai thác hiệu quả tài nguyên đất tại địa phương đáp ứng kịp thời việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, doanh nghiệp Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai là

kế thừa kết quả mô hình Văn phòng đăng ký một cấp đã thử nghiệm, đồng thời tiếp tục kiện toàn tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ, cơ chế hoạt động và các điều kiện làm việc cho Văn phòng đăng ký đất đai để khắc phục tồn tại, hạn chế trong quá trình thử nghiệm, bảo đảm cho Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động

ổn định, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ được giao theo phân cấp của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Để Văn phòng đăng ký đất đai để nâng cao hiệu quả của Văn phòng đăng ký đất đai đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ được giao, đáp ứng nhu cầu của các tổ chức và cá nhân Từ đó, tiếp tục nhân rộng mô hình hoạt động kiểu mới tại các địa phương, đơn vị khác

2.1.5.2 Nội dung hoạt động của mô hình kiểu mới văn phòng đăng ký đất đai

* Vị trí, chức năng

- Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất, xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

* Nhiệm vụ, quyền hạn

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản

lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính, tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai, xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất, kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật, thực hiện chế độ báo cáo

theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

* Cơ cấu tổ chức

- Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định (Phòng Hành chính - Tổng hợp, Phòng Kế hoạch - Tài chính (UBND cấp tỉnh xem xét quyết định thành lập đối với Văn phòng đăng ký đất đai có từ 15 Chi nhánh trở lên), Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận, Phòng Thông tin - Lưu trữ, Phòng

Kỹ thuật địa chính)

- Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc, có con dấu riêng và được Nhà nước

bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh

có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn UBND cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai, thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của UBND cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

xã, thành phố thuộc tỉnh, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai

- Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan thực hiện theo Quy chế phối hợp do UBND cấp tỉnh ban hành đảm bảo nguyên tắc theo quy định tại khoản 1 Điều này và hướng dẫn của liên Bộ: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

2.1.5.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai Cả yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan

* Các yếu tố khách quan

- Nhân tố pháp lý: Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai xét về bản

chất là hoạt động chứng thư pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất Điều

đó có nghĩa là hoạt động của Văn phòng liên quan trực tiếp các văn bản pháp luật của Nhà nước Nhà nước chỉ có thể quản lý công tác này thông qua các văn bản pháp luật Đó là các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Văn phòng có hoạt động tốt hay không chính là nhờ sự sát sao của Nhà nước thông qua các bộ, ban ngành và các cơ quan chủ quản

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như các bộ có liên quan và các tỉnh thành đã ban hành nhiều văn bản quy định rõ Văn phòng đăng ký đất đai

1 cấp (mô hình mới) Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4/4/2015 của Liên bộ: Bộ Tài nguyên & Môi trường Tài Chính và Nội

vụ hướng dẫn cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai Đây là hành lang pháp quan trọng để triển khai, nhân rộng mô hình Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp

- Về tài chính: Đây là yếu tố quan trong trong việc triển khai Văn phòng

đăng ký đất đai 1 cấp Tăng nguồn lực tài chính để trang bị máy móc, trang thiết bị phục vụ cho công tác đo đạc đất đai, đo vẽ bản đồ và quản lý hồ sơ tài chính Hiện nay đất đai biến động nhiều, chúng ta không thể quản lý bằng phương pháp thủ

công truyền thống Cùng với đó sự minh bạch trong cơ chế tài chính hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp

- Sự hợp tác của người dân: Đây là yếu tố quan trọng tác động đến hiệu

quả của Văn phòng đăng ký đất đai Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai là một loại dịch vụ công, hướng đến nhân dân Đây là vấn đề nóng và nhận được sự quan tâm đặc biệt của nhiều người dân Trong quá trình thực hiện có nhiều vấn

đề phát sinh, cần giải thích rõ cho người dân hiểu và đồng thuận Do vậy, một trong những điều hết sức quan trọng là công tác thông tin đến người dân kể cả chính sách pháp luật cũng như việc tổ chức thực thi pháp luật Thực tế, trong thời gian qua, ở những nơi nào mà người sử dụng đất thấy được trách nhiệm của mình trong việc đăng ký để trên cơ sở đó thực hiện quyền và giúp Nhà nước quản lý đất cho tốt Những nơi nào mà được hệ thống chính trị vào cuộc, xác định đây là nhiệm vụ chính trị để giúp người dân thực hiện quyền và cũng giúp Nhà nước thực hiện quản lý tốt thì nơi đó, kết quả cấp giấy chứng nhận là cao, tiến độ nhanh Chính vì vậy, cần thông tin truyền thông đầy đủ từ chính sách pháp luật đến thực thi pháp luật, gương địa phương thực hiện tốt, đồng thời cũng nêu được vướng măc khó khăn và cán bộ công chức chưa thực thi tốt nhiệm vụ, trên cơ sở

đó chúng ta có giải pháp tháo gỡ khó khăn kịp thời, đồng thời chấn chỉnh lại để công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày một tốt hơn và có hiệu quả cao hơn

- Lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp các ngành: Chất lượng và hiệu quả của

mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai phụ thuộc rất lớn từ công tác lãnh đạo, chỉ đạo và quản lý của các cấp ủy Đảng và chính quyền các cấp Dù có mô hình tốt đến đâu nhưng thiếu sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo, buông lỏng quản lý thì chất lượng và hiệu quả không cao Vai trò lãnh đạo, chỉ đạo đặc biệt quan trọng, nhất là thí điểm và giai đoạn khởi động Thực tế đã chứng minh, nơi nào cấp ủy Đảng và hệ thống quản lý Nhà nước quan tâm, quyết liệt trong điều hành Văn phòng đăng ký đất đai thì ở đó hoạt động hiệu quả Như vậy, vai trò lãnh đạo, chỉ đạo là yếu tố tiên phong trong đổi mới mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai

- Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai: Trong việc triển khai,

thực hiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai, yếu tố quan trọng nhất, mang tính quyết định nhất là con người Nhân tố nguồn nhân lực

quyết định sự thành bại mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp Phải nhận thức rõ đào tạo nguồn nhân lực phải là động lực cho sự đổi mới, muốn thực hiện mô hình mới phải có con người mới Do vậy, phải trang bị cho công chức, viên chức Văn phòng đăng ký đất đai kiến thức, kỹ năng, phương pháp cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu của vị trí việc làm, tiêu chuẩn chức vụ lãnh đạo, quản lý và tiêu chuẩn ngạch công chức và hạng viên chức, bảo đảm về chất lượng từng vị trí việc làm để cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thi hành nhiệm vụ chuyên nghiệp hơn

- Máy móc, trang thiết bị, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai:

Đây là phương tiện làm việc chủ yếu ở Văn phòng đăng ký gồm máy tính, máy

in, máy phô tô, máy scan, máy đo đạc, mạng điện tử nội bộ Các máy móc này giúp cho việc đo đạc, tìm kiếm, tra cứu, cập nhật, chỉnh lý và lưu giữ hồ sơ thuận tiện, an toàn Công việc càng nhiều thì phương tiện này phải được tăng cường bổ sung để đáp ứng yêu cầu công việc, nhất là thiết bị công nghệ thông tin phục vụ yêu cầu xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN

2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của các văn phòng đăng

ký đất đai

Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở 1 số nước

* Mô hình đăng ký đất đai của Trung Quốc

Việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật:

Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn Sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ

XX Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân

để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong

đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu Nhà nước Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu Nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể

Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 -

70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện

để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giáo đất) Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất

Hai là, về quy hoạch sử dụng đất Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi

cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố, bao gồm các nội dung chính:

Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển

Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố

Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng xây dựng thành phố

Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố

Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt…

Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành

Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính:

Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản

Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng

Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương, hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất

Bốn là, về tài chính đất Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền, Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển

Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vì vậy để phát triển đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện tích canh tác bị mất đi Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí trưng dụng đất Đó

là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất không có thu lợi thì không phải đền bù, chi phí đền bù đầu tư đất: là phí đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam, chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất, chi phí quản lý đất Công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành thuận lợi là

do Nhà nước chủ động được vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất và nhờ

có biện pháp chuyên chính mạnh Đặc biệt với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm

2002, Nhà nước Trung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư nhân về BĐS, công nhận và có chính sách để thị trường giao dịch BĐS hoạt động hợp pháp Với những quy định mang tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường BĐS khổng lồ Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho

thuê nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu Nhà nước về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá

* Mô hình đăng ký đất đai của Pháp

Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu Nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng

Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy

để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt, vào năm 1992,

ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch

đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ

Về công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống

hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó