Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới ngã 5 sân bay cát bi, thành phố hải phòng

Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích đất thực tế bị thu hồi; thiệt hại thực tế về tài sản cây cối, hoa màu trên đất và giá đất cụ thể do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

***

NGUYỄN THẾ LONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU ĐÔ THỊ MỚI NGÃ 5 – SÂN BAY CÁT BI,

LỜI CẢM ƠN

Được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của PGS.TS Ngô Đức Phúc và các Giáo sư,

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Hội đồng khoa học, các thầy cô giáo trường Đại học Khoa học tự

nhiên cùng các bạn học viên đã giúp tôi hoàn thành khóa học và hoàn thành luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cám ơn các Giáo sư, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Hội

đồng khoa học, các thầy cô giáo trường Đại học Khoa học tự nhiên, các bạn học viên

và nhất là PGS.TS Ngô Đức Phúc

Gia đình và các bạn đồng nghiệp đã động viên, hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học

tập, làm việc và hoàn thành luận văn

Tôi xin cam đoan luận văn này do tôi thực hiện, mọi số liệu và kết quả nghiên

cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 22 tháng 3 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thế Long

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu: 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn Error! Bookmark not defined 7 Cấu trúc luận văn 4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 5

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất 6

1.1.2 Khái niệm về bồi thường 7

1.1.3 Khái niệm về hỗ trợ, tái định cư 9

1.2 Tổng quan chính sách của Nhà nước ta về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua các giai đoạn 9

1.2.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993 10

1.2.2 Giai đoạn từ 1993 đến 2003 10

1.2.3 Giai đoạn từ 2003 đến nay 12

1.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và theo Luật Đất đai 2013 14

1.3.1 Thu hồi đất: 14

1.3.2 Các điều kiện để được bồi thường đất 20

1.3.3 Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi 22

1.3.4 Những quy định chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 22

1.4 Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố Hải Phòng về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 29

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU ĐÔ THỊ MỚI NGÃ 5- SÂN BAY CÁT BI 44

2.1 Tổng quan về khu vực nghiên cứu 44

2.2 Khái quát về dự án 46

2.3 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự

án 50

2.3.1 Đánh giá về tình hình thực hiện thu hồi đất 52

2.3.2 Tổng hợp ý kiến của các hộ dân có đất thu hồi nằm trong dự án: 56

2.3.3 Đánh giá mức độ đồng thuận của công tác giải phóng mặt bằng và bàn giao mă ̣t bằng 58

2.3.4 Đánh giá thực trạng chính sách bồi thường về đất (giá đất do Nhà nước áp dụng để tính bồi thường và giá đất thực tế) 60

2.3.5 Đánh giá về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất 64

2.3.6 Đánh giá về chính sách tái định cư 69

2.3.7 Đánh giá về chính sách hỗ trợ : 72

2.4 Đánh giá tác động của việc thu hồi đất của dự án 74

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU ĐÔ THỊ MỚI NGÃ 5- SÂN BAY CÁT BI 80

3.1 Giải pháp chung 80

3.1.1 Về cơ chế, chính sách 80

3.1.2 Về giá đất bồi thường, hỗ trợ 80

3.1.3 Về giải quyết khiếu nại của người dân 80

3.1.4 Về công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, GPMB 81

3.2 Giải pháp cho địa bàn nghiên cứu 82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Kiến nghị 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

PHỤ LỤC 87

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Quy định về sở hữu đất đai qua các thời kỳ lịch sử 5

Hình 1.2: Các trường hợp thu hồi đất 15

Hình 1.3 Quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2003 18

Hình 1.4 Quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2014 19

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí dự án nghiên cứu 49

Hình 2.2 Đường Lê Hồng Phong -Dự án Khu đô thị mới Ngã năm - sân bay Cát Bi 51 Hình 2.3 Khu đô thị mới Ngã năm - sân bay Cát Bi thành phố Hải Phòng 51

Hình 2.4 Trung tâm hành chính quận Hải An - thành phố Hải Phòng 52

Hình 2.5 Biểu đồ kết quả thực hiện thu hồi đất, GPMB theo diện tích trong dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngã 5 – sân bay Cát Bi, thành phố Hải Phòng 55

Hình 2.6 Biểu đồ đánh giá về sự đồng thuận của các hộ bị thu hồi đất 59

Hình 2.7 Biểu đồ đánh giá về sự đồng thuận của 2 nhóm hộ thu hồi đất ở và đất nông nghiệp 60

Hình 2.8 Đánh giá của các hộ dân về giá bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản trên đất 62

Hình 2.9 So sánh giá đất trong bảng giá đất, giá đất cụ thể tính bồi thường và giá đất trong thực tế 64

Hình 2.10 Đánh giá của các hộ dân đối với công tác tái định cư của dự án 71

Hình 2.11 Đánh giá của các hộ dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 74

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Tổng hợp các văn bản chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC của 29 thành phố Hải Phòng (từ 1993 đến nay) 29 Bảng 2.1 Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi, GPMB dự án xây dựng hạ tầng

kỹ thuật ngã 5 – sân bay Cát Bi, thành phố Hải Phòng 54 Bảng 2.2.Tổng hợp số phiếu điều tra của dự án nghiên cứu 56

Bảng 2.3.Tổng hợp số phiếu điều tra của dự án phân bổ theo địa bàn Error! Bookmark not defined

Bảng 2.4.Tổng hợp thông tin về đất đai và tài sản trên đất được điều tra 57 Bảng 2.5 Tổng hợp số hộ điều tra phải di chuyển chỗ ở 58 Bảng 2.6 Tổng hợp thông tin về việc đánh giá phương án bồi thường và giải phóng mặt bằng được điều tra 58 Bảng 2.7 So sánh giá đất bồi thường và giá đất thực tế 63

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hải Phòng là thành phố đô thị loại I cấp quốc gia, trung tâm quốc gia - là một trong các đỉnh thuộc tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, thành phố trung tâm kinh tế - xã hội công nghiệp và động lực phát triển của toàn vùng

Trước quá trình đô thị hóa và phát triển mạnh mẽ để xứng tầm là một thành phố

đô thị loại I cấp quốc gia Trong những năm gần đây, thành phố đã có những chuyển hướng rõ nét trong công tác phát triển kinh tế, tập trung xây dựng và phát triển nhiều khu công nghiệp, khu đô thị, dịch vụ thương mại lớn và nhiều trung tâm dịch vụ, du lịch, giáo dục, y tế… Theo mục tiêu phát triển kinh tế của thành phố Hải Phòng đến năm 2020 là xây dựng thành phố Hải Phòng là thành phố văn minh, hiện đại xứng đáng là đô thị cấp quốc gia, một cửa ngõ chính ra biển; có cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa; cơ sở hạ tầng phát triển; bảo vệ môi trường; giữ vững ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội và bảo đảm quốc phòng, an ninh

Để thực hiện mục tiêu phát triển của thành phố, Đảng bộ và nhân dân thành phố Hải Phòng đã nỗ lực cùng các cấp, các ngành, các chính quyền địa phương triển khai thực hiện nhiều dự án trọng điểm của thành phố như đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng kỹ thuật các Khu đô thị mới; đường giao thông; Cảng biển và nâng cấp mở rộng sân bay Cát Bi; Khu công nghiệp Đình Vũ

Với tốc độ phát triển chóng mặt của thành phố, dân số khu vực đô thị sẽ tăng trưởng mạnh mẽ sẽ phát sinh nhu cầu về đất đô thị và đất ở nói riêng Đời sống ngày càng được nâng cao, các yêu cầu về điều kiện hạ tầng kỹ thuật trong các khu vực dân

cư sinh sống và môi trường đô thị cũng cần phải được nâng cao rất nhiều Nhằm thỏa mãn các nhu cầu về đất ở, đất công cộng và nâng cao đời sống của dân cư thành phố, đảm bảo quá trình đô thị hóa phát triển theo đúng quy hoạch Vì vậy Đảng bộ và chính quyền thành phố Hải Phòng đã quyết tâm Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật một Khu đô thị mới khang trang, hiện đại và đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1100/QĐ-TTg ngày 17/12/1997 và giao đất để đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật Khu đô thị mới Ngã 5- sân bay Cát Bi, thành phố Hải Phòng tại Quyết định số 130/TTg ngày 21/02/2000 Sau đó Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng có Quyết định số 1078/QĐ-UBND ngày 09/6/2009 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị mới ngã 5- sân bay Cát Bi nâng tổng diện tích đất thu hồi thực hiện dự án là 304,96ha Khu đô thị này hiện nay là Khu đô thị mới lớn nhất của thành phố Hải Phòng

Với quy mô thu hồi đất là 304,96 ha thuộc địa bàn các phường Đông Khê, Đằng Giang, Lạc Viên, Cầu tre, Gia Viên, Máy Tơ thuộc quận Ngô Quyền; các phường Đằng Lâm, Đằng Hải thuộc quận Hải An

Chức năng của dự án là xây dựng tuyến đường trục chính kết nối sân bay Cát Bi với Khu trung tâm hiện trạng của thành phố và dọc hai bên đường là xây dựng Khu đô thị mới, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng các nhu cầu về nhà

ở, dịch vụ công cộng, các Trung tâm Thương mại, khách sạn, Văn phòng giao dịch, trụ

sở cơ quan, các công trình văn hóa giáo dục

Qua gần 15 năm thực hiện dự án, đến nay dự án cơ bản hoàn thành một số hạng mục chính như đường giao thông dài trên 5km, một số Trung tâm thương mại đã đi vào hoạt động, một số khu nhà ở, dịch vụ công cộng cũng đã được đưa vào khai thác

sử dụng

Tuy nhiên, do diện tích đất thu hồi lớn gồm nhiều loại đất như đất quốc phòng -

an ninh, đất tôn giáo, đất nông nghiệp, đất thổ cư trong khi đó, chính sách đất đai nhiều lần thay đổi, sự bất cập trong chính sách không theo kịp nhu cầu thực tế của từng địa phương, sự quản lý lỏng lẻo của chính quyền các cấp nên việc giải phóng mặt bằng chưa xong, tiến độ hoàn thành dự án theo dự kiến gặp rất nhiều khó khăn

Để đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất của dự án, Đề tài "Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới Ngã 5- sân bay Cát Bi, thành phố Hải Phòng" được lựa chọn là cần

thiết Việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này sẽ rút ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hải Phòng

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Nghiên cứu và đánh giá thực trạng việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Ngã 5- sân bay Cát Bi Từ đó đề xuất một số giải pháp cho công tác giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng và cho công tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hải Phòng

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất từ khi thực hiện Luật đất đai 1993 đến nay

- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, GPMB dự án xây dựng hạ tầng

kỹ thuật khu đô thị mới Ngã 5- sân bay Cát Bi

- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện

bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư

- Đánh giá, phân tích quá trình thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian vừa qua để tìm ra những điểm mạnh và điểm yếu trong triển khai thực hiện dự án, rút ra những kinh nghiệm thực tế Từ đó, đề xuất giải pháp phát huy ưu điểm, hạn chế nhược điểm trong triển khai thực hiện dự án trong thời gian tới

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới ngã 5- sân bay Cát Bi thuộc địa bàn các phường Đông Khê, Đằng Giang, Lạc Viên, Cầu tre, Gia Viên, Máy Tơ thuộc quận Ngô Quyền; các phường Đằng Lâm, Đằng Hải thuộc quận Hải An

Phạm vi chuyên môn: Nghiên cứu pháp luật, kinh nghiệm và thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC, đề xuất giải pháp đẩy mạnh công tác này cho khu vực nghiên cứu

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Ngã 5- sân bay Cát Bi trên địa bàn thành phố Hải Phòng

- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu thông qua thông tin của cơ quan quản lý đất đai, Ban bồi thường dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng

để lập phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khung giá do UBND Thành phố Hải Phòng quy định

- Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản gắn liền với đất để thu thập các thông tin đánh giá về tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sự đồng thuận của người dân về công tác giải phóng và bàn giao mặt bằng

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, tổng hợp số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được cấu trúc thành 3 chương:

Chương 1 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án xây dựng

hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới ngã 5- sân bay Cát Bi

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, GPMB của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Ngã 5- sân bay Cát Bi

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của sản xuất nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là toàn bộ lãnh thổ gắn với chủ quyền của một quốc gia, là nguồn lực hàng đầu để phát triển bền vững, và là cơ sở để phát triển các hệ bảo tồn sinh thái

Đất đai đặc biệt có ý nghĩa trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Có thể kết luận ngắn gọn về đất đai theo Hiến chương về đất được Ủy ban các

Bộ trưởng Châu Âu biểu quyết tại Nghị quyết 19 năm 1972 như sau: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên mặt đất”

Về vấn đề sở hữu đất đai, ngay sau khi giành độc lập, ra đời bản Hiến pháp đầu tiên năm 1946, Nhà nước ta đã khẳng định “Quyền sở hữu tài sản của công dân Việt Nam được đảm bảo”, trong đó đất đai là một tài sản quan trọng nhất của mọi con người (Điều 12 Hiến pháp năm 1946) Từ đó cho đến nay, qua mỗi giai đoạn lịch sử, Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980 và Hiến pháp năm 1992 có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai từ đó để xác lập chế độ quản lý và sử dụng đất, cụ thể qua hình sau:

Hình 1.1: Quy định về sở hữu đất đai qua các thời kỳ lịch sử

Theo hình trên ta có thể thấy, trước năm 1980 còn nhiều hình thức sở hữu về đất đai, sản phẩm của thời kỳ quan liêu bao cấp, thì sau năm 1980 ở nước ta chỉ còn một hình thức

sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu toàn dân Quan hệ đất đai ở nước ta dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu Quy định này có sự tách bạch giữa chủ thể thực hiện quyền sở hữu đất đai và người thực hiện quyền

sử dụng đất Quan hệ về đất đai do đó xuất phát từ quan hệ mang tính quyền lực

Trong ba quyền cơ bản nhất của chủ sở hữu là chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, Nhà nước có đủ ba quyền nhưng trao quyền chiếm hữu và sử dụng cho người sử dụng đất, chỉ nắm quyền định đoạt đối với đất đai và thực hiện quyền nay bằng các hình thức: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch

sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và bảo đảm cho người sử dụng bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất

Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đối với đất đai Hình thức của nó là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nó thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Thu hồi đất cũng là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai [30]

Thu hồi đất được hiểu dưới các khía cạnh sau đây:

- Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan

hệ sử dụng đất của người sử dụng, nó thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai;

- Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một số trường hợp đương nhiên

Từ đó có thể định nghĩa: thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà

nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đối với đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất.[30]

1.1.2 Khái niệm về bồi thường

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Người sử dụng đất tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt) Do nhu cầu của mình, Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi bằng các chính sách bồi thường

Trong lĩnh vực pháp luật Đất đai, thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) được đặt ra

từ rất sớm Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ tại

chương II đã đề cập việc "Bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng" Tiếp

đến Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ quy định một

số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho

nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mới mở rộng thành phố cũng đề cập đến vấn

đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đặc biệt khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời, Hội đồng Bộ trưởng (nay là chính phủ) đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang

sử dụng vào mục đích khác, thuật ngữ "bồi thường" được thay thế bằng thuật ngữ "đền

bù" Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và các Nghị định hướng dẫn thi hành như Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/4/1998 của Chính phủ quy định về đền bù thiệt hai khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng Tuy nhiên khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

của Luật Đất đai năm 2001 được Quốc Hội ban hành, thuật ngữ "bồi thường" được sử

dụng trở lại và tiếp tục xuất hiện trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm

2013 Bên cạnh đó là một loạt các văn bản dưới Luật quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như các Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử

dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận với các cơ quan nhà nước Nhà nước tự mình quy định chính sách bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi

Theo khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” [30]

Còn khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Bồi thường về đất là

việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người

sử dụng đất” [30]

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có một số đặc trưng cơ bản sau đây:

- Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Trách nhiệm này được quy định rất rõ trong Luật Đất đai;

- Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây

ra Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về hành vi thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa một bên là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổn hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra

Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích đất thực tế bị thu hồi; thiệt hại thực tế

về tài sản cây cối, hoa màu trên đất và giá đất cụ thể do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi đất;

- Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất muốn được bồi thường về đất phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định;

- Người bị thu hồi đất không chỉ được bồi thường về đất mà còn được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và được hưởng các chính sách hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước nhằm nhành chóng ổn định đời sống và sản xuất;

1.1.3 Khái niệm về hỗ trợ, tái định cư

Hỗ trợ, tái định cư là thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và bản chất

"của dân, do dân và vì dân" của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người

bị thu hồi đất và giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống

Theo khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định "Hỗ trợ khi Nhà nước thu

hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí di dời đến địa điểm mới"

Còn khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu

hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển"

Còn đối với khái niệm tái định cư thì Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không đề cập cụ thể về khái niệm này, tuy nhiên tại Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất thì tái định cư được giải thích là "Người sử dụng đất khi Nhà

nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bối trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

-Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới"

Hoặc điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có quy định:"Trường hợp

thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư".[23]

Như vậy có thể hiểu "Tái định cư là việc người sử dụng đất được bố trí nơi ở mới

bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi thường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị Nhà nước thu hồi đất ở

như yêu cầu của các quy luật kinh tế Các chính sách được thể hiện qua các giai đoạn của quá trình áp dụng Luật Đất đai Cụ thể:

1.2.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Trước năm 1987, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, ở nước ta pháp luật đất đai chưa phát triển Thời kỳ này chỉ có một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà tiêu biểu là Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất và Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố trên nguyên tắc

“Phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân”

Thi hành Hiến pháp năm 1980, kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa VIII, Luật Đất đai được thông qua ngày 29/02/1987 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các đối tượng có nhu cầu để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được duyệt Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó Tuy nhiên quy định này mới dừng lại ở mức độ khái quát, chưa nêu cụ thể các trường hợp được bồi thường, không bồi thường, mức độ bồi thường như thế nào Mặt khác người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước

Tại thời điểm này, các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mặc dù được ban hành song chưa đầy đủ, thống nhất

1.2.2 Giai đoạn từ 1993 đến 2003

Hiến pháp năm 1992 vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, nhưng trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường (Điều 23).[27]

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc Hội khóa X thông qua ngày 14/7/1993 đã quy định rõ hơn về vấn đề bồi thường; cụ thế tại Khoản 6 Điều 73 quy định "Người sử dụng đất có quyền được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi" ; "Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di

chuyển, phương án đền bù thiệt hại" (Điều 28) Tuy nhiên vẫn còn thiếu các quy định về việc giải quyết vấn đề TĐC, vấn đề đào tạo chuyển đổi ngành, nghề, tìm kiếm việc làm mới cho người có đất bị thu hồi.[28]

Để cụ thể hóa vấn đề này, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Thực tiễn triển khai Nghị định này cho thấy còn tồn tại nhiều bất cập mà hạn chế lớn nhất là quy định về giá đất bồi thường quá thấp nên người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài Để khắc phục những tồn tại trên, ngày 20/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP để thay thế Nghị định số 90/CP Tiếp đó ngày 04/11/1998, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, các văn bản này sau đó đã có những sửa đổi, bổ sung chủ yếu sau đây:

- Đối tượng phải đền bù thiệt hại là tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử dụng đất) có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có gắn liền với đất theo quy định (Điều 2 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP);

- Giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương (Điều 8 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP)

- Ngoài việc được đền bù, người bị thu hồi đất còn được trợ cấp nhằm ổn định đời sống trong trường hợp phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất - kinh doanh; trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp, được chuyển đến khu tái định cư nếu họ có nhu cầu (Điều 25, Điều 28 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP);

Tuy nhiên trên thực tế, việc quy định giá đất để đền bù còn hạn chế ở cách tính hệ

số K cho từng dự án để nhân với giá đất chung Chính phủ quy định Việc tính hệ số K ở mỗi dự án, mỗi địa phương rất phức tạp về cách tính toán và thủ tục hành chính, nhiều địa phương xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường Việc thực thi đền bù đất bị kéo dài, trong khi

giá cả thị trường về quyền sử dụng đất luôn biến động nên nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong nhân dân Điều này đã gây ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện về đất đai phức tạp, kéo dài

1.2.3 Giai đoạn từ 2003 đến nay

Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai năm 1987 và 1993 Ngày 26/11/2003, Quốc Hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993, trong đó có các quy định sửa đổi, bổ sung về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Chính phủ đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gồm 7 chương, 51 điều đã khắc phục được những tồn tại trong Nghị định 22, trong đó quy định “giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng” do UBND tỉnh quy định

Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Các quy định về vấn đề này đã có những sửa đổi, bổ sung đáng chú ý sau đây:

- Quy định rõ các trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và các trường hợp bị thu hồi đất không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất;

- Quy định nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất Theo đó

"Trước khi thu hồi đất, chậm nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải thông báo cho người

sử dụng đất biết lý do thu hồi đất, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể

về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư " (Khoản 2 Điều 39 LĐĐ 2003);

- Quy định chính sách tái định cư Theo đó UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ;

- Quy định chính sách hỗ trợ, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới cho người bị thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất ;

Tiếp đó để xử lý những vấn đề mới nảy sinh trong quá trình thu hồi đất Ngày 27/01/2006 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP quy định về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Điểm mới là quy định trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Khắc phục những bất cập trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân bị thu hồi đất, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ được ban hành, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư là một trong những chính sách được người dân mong mỏi, đón chờ nhất Điều 16 của Nghị định đã quy định rõ về bồi thường đất nông nghiệp Cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng Ngoài ra trong Nghị định còn có các khoản được Nhà nước hỗ trợ khi thu hồi đất trong Điều 17, chi tiết trong Điều 18, Điều 19 và Điều 20 Mức giá bồi thường cho người bị thu hồi đất theo nghị định này cao hơn, thay vì quy định một mức duy nhất là cứ hộ gia đình nào có 30% diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi trở lên thì được hỗ trợ 36 tháng, thì nghị định 69 chia thành 2 mức Hộ dân nào bị thu từ 30 - 70% diện tích đất nông nghiệp sẽ được hỗ trợ trong thời hạn 24 tháng, nếu bị thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp thì được hỗ trợ 36 tháng Nghị định cho phép hỗ trợ người dân bằng 3 hình thức: Bằng tiền; giao 1 suất đất ở hoặc căn hộ chung cư, 1 suất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với địa phương có quỹ đất ở nhà ở

Mới đây, thông qua tại kỳ họp Quốc hội khóa 13, Luật Đất đai năm 2013 được Chính phủ ban hành ngày 29/11/2013 Bên cạnh đó hàng loạt các Nghị định từ 43 đến 47/2014NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về thi hành một số điều của Luật Đất đai, quy định về giá đất, quy định về thu tiền sử dụng đất, quy định về thu tiền thuê

đất, thuê mặt nước và quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất đã được Chính phủ ban hành cùng ngày 15/5/2014; và hàng loạt các Thông tư của các Bộ Tài chính, Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện các Nghị định của Chính Phủ Đáng kể nhất là Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đã có nhiều điểm mới quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư cùng các hướng dẫn quy trình, thủ tục kiểm kê bắt buộc, cưỡng chế kiểm kê và cưỡng chế thu hồi đất

1.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và theo Luật Đất đai 2013

1.3.1 Thu hồi đất:

Để khẳng định đất đai là tài sản, là nguồn vốn quan trọng, trong các trường hợp cần thiết, Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 xác định rõ các trường hợp bị thu hồi đất So với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi thu hồi đất được xác định hẹp hơn và chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và trong một số trường hợp như tổ chức được giao đất bị giải thể, phá sản;

sử dụng đất không đúng mục đích, không hiệu quả; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền; đất để bị lấn, chiếm; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc cố ý không thực hiện nghĩa vụ với nhà nước

Luật Đất đai năm 2013 đã chia thu hồi đất thành 4 nhóm Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Hình 1.2: Các trường hợp thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất trong 4 trường hợp nhưng chỉ xem xét việc bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư trong trường hợp “Nhà nước thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích

quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng”, các trường

hợp còn lại người bị thu hồi đất không được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Vì vậy,

trong Luận văn này, tác giả chỉ tập trung vào trường hợp “Nhà nước thu hồi đất để sử

dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng”

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; căn cứ quân sự; công trình phòng thủ quốc

gia ; ga, cảng quân sự; công trình công nghiệp, khoa học công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; làm trường bắn, thao trường, kho vũ khí ; xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện; nhà công vụ; cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ công an quản lý được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu

công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở Trung ương, trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử- văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp ; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom,

xử lý chất thải; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới , khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản

* Thẩm quyền thu hồi đất

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định

84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Điều 66 Luật Đất đai 2013 và các Nghị định số 43;

số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất, có 2 cấp được quyết định thu hồi đất:

- Theo Luật Đất đai năm 2003 thì:

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn

giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền

với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam); Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi

đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Trong trường hợp thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê

mà trên khu đất thu hồi có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi toàn bộ diện tích Căn cứ quyết định thu hồi toàn bộ diện tích của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình, không được ủy quyền cho UBND cấp dưới Các thẩm quyền nói trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi đất.[30]

- Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp: thu hồi

đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; thu hồi

đất nông nghiệp công ích của xã, phường, thị trấn; Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết

định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trong trường hợp khu vực thu hồi đất có

cả hai đối tượng thu hồi đất thuộc thẩm quyền của cả cấp tỉnh và cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi.[31]

* Trình tự thu hồi đất

Như đã nêu trên, trong Luận văn này, tác giả chỉ tập trung vào trường hợp “Nhà

nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng" Vì vậy, tác giả chỉ trình bày trình tự thu hồi đất trong trường

hợp thu hồi do nhu cầu của Nhà nước, về cơ bản trình tự được thực hiện theo sơ đồ dưới đây:

- Theo Luật Đất đai năm 2003

Hình 1.3 Quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2003

Giới thiệu địa điểm đầu tư

Thông báo THĐ (lý do, vị trí

thu hồi) (Tổ chức phát triển

(Chỉ thực hiện khi có đủ điều

kiện theo quy định)

Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC: Lập phương án bồi thường,

hỗ trợ và TĐC (Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện)

Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC (Tổ chức phát triển quỹ

đất thực hiện)

Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC và chuẩn bị hồ sơ THĐ (Các CQNN có thẩm quyền)

Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC (Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện)

Chi trả bồi thường, hỗ trợ,

bố trí TĐC (Tổ chức phát triển quỹ đất

thực hiện)

Bàn giao đất

- Theo Luật Đất đai năm 2013

Hình 1.4 Quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013

Trình tự thu hồi đất trên đã xác định từng bước công việc cụ thể, về cơ bản đã đảm bảo tính công khai, minh bạch, vì quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi với quy định:

Thành lập HĐBT,

HT, TĐC (UBND cấp huyện)

Đo đạc, kiểm đếm, lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC

(Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện)

Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC và chuẩn bị hồ sơ THĐ (Các CQNN có

Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và

TĐC (Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện)

Cưỡng chế THĐ

(Chỉ thực hiện khi có đủ điều

kiện theo quy định)

Xét duyệt tái định cư

(Hội đồng bồi thường

thực hiện)

Quyết định thu hồi đất, Quyết định phê duyệt

phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC (UBND cấp

có thẩm quyền)

- Trước khi thu hồi đất 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, CQNN có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

- Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản trên thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất

Đảm bảo việc thu hồi đất bằng quy định trong trường hợp người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì sẽ bị cơ quan ra quyết định thu hồi đất cưỡng chế, người bị thu hồi đất phải chấp hành cưỡng chế và có quyền khiếu nại

1.3.2 Các điều kiện để được bồi thường đất

- Theo Luật Đất đai năm 2003

Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b,

c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật này

Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu

hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ [30]

- Luật Đất đai năm 2013 quy định

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có GCN QSD đất, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được

sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất

do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này

mà chưa được cấp.[31]

1.3.3 Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi

Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận, nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi Về nguyên tắc, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp thu hồi hết đất ở thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.[31]

Trên thực tế, chỉ khi thu hồi đất ở thì chắc chắn người có đất bị thu hồi được Nhà nước bồi thường bằng cách giao đất tái định cư Ngoài ra, do quỹ đất công, đất chưa sử dụng không nhiều nên khi thu hồi các loại đất khác đặc biệt là đất nông nghiệp thì hầu như Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất Giá đất lại do Nhà nước quy định nên phát sinh nhiều khiếu nại về giá đất

1.3.4 Những quy định chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

* Giá đất để tính bồi thường

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó

là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Nói cách khác giá

cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một

khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến

đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nó được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này Tại Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất và Khoản 19, Khoản

20 Điều 3 của Luật đất đai 2013 ghi rõ: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định"

Nếu như trước đây tại Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai năm 2003 và 2013 đã đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai

- Do đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ;

- Do người SDĐ thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ

Thời gian qua, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành không có tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế Do vậy Luật đất đai 2013 quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần; Căn cứ trên nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất,

05 năm một lần, UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất và công bố công khai vào ngày

01 tháng 01 của năm đầu kỳ và được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi

quản lý sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Ngoài việc xác định và xây dựng bảng giá đất UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất cụ thể Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân

sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực

của đất đai để khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

Giá đất để tính bồi thường: là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất

- Điều kiện được bồi thường

Xuất phát từ nguyên tắc bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất nên giá trị bồi thường là rất lớn Chính

vì vậy người có đất thu hồi phải đáp ứng các điều kiện do Nhà nước đặt ra mới được bồi thường Các điều kiện đó là:

+ Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

+ Người sử dụng đất do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp khác hoặc tự khai hoang theo quy hoạch được duyệt

+ Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải đất do Nhà nước giao, cho thuê đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[23],[8]

Ngoài ra Nhà nước bảo vệ tối đa quyền lợi của người sử dụng đất bằng quy định bồi thường cho người sử dụng đất chỉ có giấy tờ về việc được quyền sử dụng đất trước ngày

15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Bồi thường cho người nhận nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp khác mới có chữ ký của các bên liên quan, chưa hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp

- Các loại tài sản được bồi thường

Trung tâm của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là việc bồi thường về đất Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường tập trung cao vào việc quy định bồi thường về đất Các loại đất được bồi thường là đất ở; đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp là đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Tuy nhiên, khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất không chỉ được bồi thường về đất mà còn được bồi thường các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được

bồi thường Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản Các tài sản gắn liền với đất là: nhà ở, công trình xây dựng trên đất, mồ mả, cây trồng trên đất…

Ngoài ra, người lao động bị ngừng việc khi Nhà nước thu hồi đất thì được áp dụng bồi thường theo chế độ trợ cấp ngừng việc.[8]

* Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới Trường hợp thu hồi đất ở, ngoài việc được cấp đất tái định cư, Nhà nước còn hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư Khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở ngoài việc được bồi thường, người có đất bị thu hồi cũng được hỗ trợ Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt, ngoài việc bồi thường, hỗ trợ theo quy định, Nhà nước còn có khoản hỗ trợ khác để giảm bớt khó khăn cho người có đất bị thu hồi

- Hỗ trợ di chuyển: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di

chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển

cơ sở sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

- Hỗ trợ tái định cư: Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà,

nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái đinh cư Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư Hộ gia đình, cá nhân nhận đất

ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó

- Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất:

Hỗ trợ đối với nhân khẩu có tên trong sổ hộ khẩu và thực tế ăn ở trong hộ gia đình có đất ở thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi đất được hỗ trợ 3.000.000 đồng/khẩu

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định đời sống: Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 - 24 tháng, thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 - 36 tháng theo mức 30kg gạo trong 01 tháng Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp.[8]

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi hoặc hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Luật Đất đai năm 2003); Hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi, diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương (Luật Đất đai năm 2013)

Trường hợp người được hỗ trợ có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho một khóa học đối với

các đối tượng trong độ tuổi lao động Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằm trong phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và được tính trong tổng kinh phí của dự án đầu tư hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được duyệt.[8]

* Chính sách tái định cƣ

- Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người

bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

- Bố trí tái định cư:

Cơ quan (tổ chức) được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư trong thời gian

20 ngày trước khi CQNN có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư Nội dung thông báo gồm: Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư

Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư,

ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở

cũ, hộ gia đình chính sách Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí

- Điều kiện bắt buộc đối với khu TĐC:

Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng Khu TĐC phải được sử dụng chung cho nhiều dự án Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

Đối với dự án đầu tư do Chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tùy từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc trình Chính phủ xem xét quyết định chính sách TĐC đặc biệt với mức

hỗ trợ cao nhất được áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khu TĐC mới, xây dựng nhà

ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ trợ khác

- Điều kiện để được giao đất tái định cư

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hợp pháp Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.[23],[8]

1.4 Các văn bản pháp quy của thành phố Hải Phòng về thu hồi đất, bồi thường,

3 485/QĐ-UB 30/03/2005 Ban hành quyết định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC

khi nhà nước THĐ trên địa bàn thành phố Hải Phòng

4

2235/2005/QĐ-UBND 26/9/ 2005

Về việc điều chỉnh bổ sung đơn giá vật kiến trúc phục

vụ công tác đền bù, GPMB khi nhà nước THĐ trên địa bàn TP HảI Phòng

5 572/QĐ-UBND 22/3/2006 Sửa đổi, bổ sung một số điểm quy định tại quyết định

số 485/QĐ - UB ngày 30/03/2005

6 1867/HD-LS 27/12/2006

Hướng dẫn một số điều về trình tự thủ tục và tổ chức thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố ban hành kèm theo quyết định số 1750/QĐ-UBND

7 444/QĐ-UBND 23/5/2005 Về viê ̣c Ban hành tâ ̣p đơn giá vâ ̣t kiến trúc phu ̣c vu ̣

công tác đền bù giải phóng mă ̣t bằng khi nhà nước thu hồi đất trên đi ̣a bàn thành phố Hải Phòng;

8 2053/UB

Về viê ̣c điều chỉnh đơn giá vâ ̣t kiến trúc phu ̣c vu ̣ công tác đền bù gi ải phóng mặt bằng khi nhà nước

TT Số văn bản

Ngày, tháng ban hành

Trích yếu nội dung

9

5771/UBND-XD 10/02/2007

Về viê ̣c điều chỉnh bình quân đơn giá vâ ̣t kiến trúc phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng;

1761/2007/QĐ-UBND 19/9/2007 Về bồi thường, hỗ trợ và tái đi ̣nh cư khi nhà nước thu

hồi đất trên đi ̣a bàn thành phố Hải Phòng;

12

1074/2008/QĐ-UBND 30/6/2008

Về viê ̣c Sửa đổi , bổ sung mô ̣t số điều ta ̣i Quyế t đi ̣nh số 1761/2007/QĐ-UBND ngày 19/9/2007 quy đi ̣nh về chính sách bồi thường , hỗ trợ và tái đi ̣nh cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng;

13

1973/UBND-XD 16/4/2008

Về viê ̣c điều chỉnh bình quân đơn giá vâ ̣ t kiến trúc phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên đi ̣a bàn thành phố Hải Phòng;

14

877/2008/QĐ-UBND 28/5/2008

Về viê ̣c ban hành quy đi ̣nh về trình tự thủ tu ̣c về thu hồi đất , giao đất , cho thuê đất , chuyển mu ̣c đích sử dụng đất , góp vốn bằng quyền sử dụng đất , chuyển nhươ ̣ng tài sản trên đất thuê , cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất và bồi thường , hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên đi ̣a bàn thành phố Hải Phòng;

15

1240/QĐ-UBND 29/7/2008

Về việc ban hành tập đơn giá vật kiến trúc phục vụ công tác bồi thường , hỗ trợ và tái đi ̣nh cư khi nhà nước thu hồi đất trên đi ̣a bàn thành phố Hải Phòng;

19

1609/2010/QĐ-UBND 30/9/2010

Quy định về trình tự, thủ tục THĐ, giao đất cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước THĐ; cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và một số thủ tục hành chính khác trong quản lý SDĐ trên địa bàn thành phố

20

2680/2014/QĐ-UBND 03/12/2014

Quy định chi tiết một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng

a Giai đoạn 2003- 2005:

Căn cứ Luật Đất đai năm 1993 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/CP ngày 24/4/1998 quy định về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

UBND thành phố Hải Phòng đã ban hành Quyết định số 423 ngày 22/02/2002 quy định về thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất và các Quyết định ban hành giá đất vào ngày 31/12 hàng năm Theo đó chính sách thu hồi đất được quy định cụ thể như sau:

* Giá đất: Căn cứ Quyết định 208/QĐ-UB ngày 31/12/1999 và Quyết định số

3612/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố quy định:

Đất ở: tùy từng đường phố, đoạn đường phố được phân thành 10 mức khác nhau loại đường phố thấp nhất (loại 10) là 1.000.000 đồng và cao nhất là 30.000.000 đồng (đường phố loại 1) Ngoài ra cách xác định mức giá đất ở còn tùy thuộc vào vị trí của các thửa đất và tăng giảm theo mức độ thuận tiện của thửa đất (VD thửa đất có chiều ngang mặt đường <=2,5m giảm 10% giá chuẩn; đất gần đầu mối giao thông có thể tăng đến 5% giá chuẩn )

Đất nông nghiệp được phân thành 6 hạng, đơn giá thời điểm này quy định đất hạng 1 = 60.000 đồng/m2; hạng 2 = 51.000 đồng/m2; hạng 3 = 42.000 đồng/m2; hạng 4= 33.000 đồng/m2; hạng 5 = 24.000 đồng/m2; hạng 6 = 15.000 đồng/m2 Đất trồng cây lâu năm = 110% mức giá trên; Đất nuôi trồng thủy sản = 80% mức giá trên

* Chính sách bồi thường:

- Điều kiện để được bồi thường về đất:

+ Người sử dụng đất Có giấy chứng nhận QSD đất theo quy định; Có Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai; Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà theo đúng quy định của pháp luật ; Đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993

- Điều kiện để được đền bù đất nông nghiệp:

+ Đất nông nghiệp được giao lâu dài hoặc đủ điều kiện được giao lâu dài

+ Người đang sử dụng đất nông nghiệp có tên trong sổ địa chính

+ Người đang sử dụng đất nông nghiệp đã nhận chuyển quyền sử dụng từ hộ gia đình sử dụng hợp pháp, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận (gọi chung là UBND xã)

+ Đất mượn thi công không bồi thường về đất mà chỉ bồi thường chi phí cải tạo hoàn trả lại đất

+ Đất không đủ điều kiện giao lâu dài chỉ bồi thường công đầu tư cải tạo đất

- Hạn mức bồi thường đối với đất ở:

+ Khu vực đô thị: Bồi thường không quá 100m2/hộ

+ Khu vực nông thôn và các xã mới sát nhập vào nội thành: Bồi thường không quá 200m2/hộ

- Hạn mức bồi thường đối với đất nông nghiệp:

+ Đất NN bồi thường trong phạm vi hạn mức đất giao lâu dài của địa phương cho nhân khẩu

+ Đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản nếu hạn mức giao đất canh tác lâu dài còn thiếu so với hạn mức đất bình quân chung của xã thì được bồi thường diện tích đất tương đương diện tích còn thiếu

+ Đất khai hoang trước ngày 15/10/1993 sử dụng ổn định, liên tục từ đó đến ngày có quyết định thu hồi đất, không có tranh chấp, nộp đầy đủ nghĩa vụ thuế sử dụng đất nông nghiệp được UBND xã xác nhận: Nếu hạn mức đất canh tác giao lâu dài cho nhân khẩu của hộ gia đình còn thiếu so với hạn mức đất bình quân chung của xã thì được bồi thường diện tích tương đương diện tích còn thiếu

+ Diện tích còn lại vượt hạn mức thì được bồi thường chi phí đầu tư cải tạo đất + Tiền bồi thường đất đối với diện tích ngoài hạn mức đất canh tác giao lâu dài chuyển về ngân sách xã sau khi trừ đi chi phí đầu tư vào đất

- Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nuôi trồng thủy sản:

+ Đối với diện tích đầm nuôi trồng thủy sản do UBND huyện hoặc UBND các

xã tạm giao cho các hộ Trợ cấp cho hộ nuôi trồng thủy sản 60% mức bồi thường; ngân sách xã 40% mức bồi thường

+ Đối với diện tích đầm nuôi trồng thủy sản do các hộ tự đào đắp Trợ cấp cho

hộ nuôi trồng thủy sản 30% mức bồi thường; ngân sách xã 70% mức bồi thường

+ Đối với diện tích đầm nuôi trồng thủy sản do UBND xã đầu tư, quản lý (người lao động chỉ hưởng tiền công lao động hoặc sản phẩm, không được tạm giao