Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quy

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Nguyễn Hữu Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Hữu Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học : TS Thái Thị Quỳnh Như

Hà Nội - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ khoa học này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu thu thập, các kết quả nghiên cứu được nêu trong luận văn

là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình khoa học nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn thạc sỹ khoa học này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Hải

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các Thầy, các cô trong Khoa Địa lý Nhờ sự chỉ bảo, dạy dỗ tận tình của các Thầy cô, tôi đã nắm rõ được nhiều hơn những kiến thức cơ bản về chuyên ngành Quản lý đất đai

Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến TS Thái Thị Quỳnh Như, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tận tình để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ khoa học này

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể các đồng chí làm việc tại Văn phòng đăng ký QSD đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Thạch Thất, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất, Văn phòng HĐND-UBND huyện Thạch Thất, phòng Thống kê huyện Thạch Thất, cán bộ địa chính, nhân dân địa phương các xã thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi rất nhiều trong công tác thu thập số liệu, tài liệu để tôi có thể hoàn thành Luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè và cán bộ đồng nghiệp đã giúp

đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện Luận văn này

Luận văn này chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tôi mong nhận được sự góp ý của các Thầy cô và các bạn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Hải

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đất 4

1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu 4

1.1.2 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 7

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Nhóm các nước phát triển 10

1.2.2 Nhóm các nước đang phát triển 15

1.3 Tổng quan việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 18

1.3.1 Sự hình thành và phát triển các quyền của người sử dụng đất 18

1.3.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện các QSD đất 24

1.3.3 Thực trạng viêc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 28 Chương 2 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 37

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất 48

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng 48

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất 52

2.2.3 Tình hình biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2009-2013 55

2.2.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 58

2.3 Kết quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 62

2.3.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 63

2.3.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63

2.3.3 Quyền cho thuê quyền sử dụng đất 71

2.3.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 73

2.3.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 76

2.3.6 Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 82

2.3.7 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 85

2.3.8 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất 87

2.4 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 90

2.4.1 Đánh giá chung một số quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa bàn 91

2.4.2 Những điểm tích cực và hạn chế khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất 92

Chương 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 94

3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai 94

3.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất 95

3.3 Giải pháp về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất 96

3.4 Một số giải pháp cụ thể cho huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98

TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

PHỤ LỤC 102

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH

Bảng 2.1 Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý 50

Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích chính 49

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 53

Bảng 2.4 Hiện trạng đất chuyên dùng 54

Bảng 2.5 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất huyện Thạch Thất giai đoạn năm 2009-2013 56

Bảng 2.6 Diện tích đất chồng lấn giữa các xã của huyện Thạch Thất 59

Bảng 2.7 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 64

Bảng 2.8 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 65

Bảng 2.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất 67

Bảng 2.10 Thực hiện quyền cho thuê QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 71

Bảng 2.11 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền cho thuê QSD đất 72

Bảng 2.12 Thực hiện quyền thừa kế QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 74

Bảng 2.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất 75

Bảng 2.14 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 77

Bảng 2.15 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 78

Bảng 2.16 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất 80

Bảng 2.17 Thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 83

Bảng 2.18 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất 84

Bảng 2.19 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụng đất 88

Hình 2.1 Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 35

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chính không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp, là một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia,

là nơi trên đó, con người xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc…; là nơi diễn

ra các hoạt động văn hóa; là nơi phân bổ các vùng kinh tế, các khu dân cư; là thành quả cách mạng của cả dân tộc; là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi trường, duy trì sự sống của con người và sinh vật C.Mác đã khái quát vai trò kinh

tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất" Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, nên Đảng và Nhà nước ta luôn luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai

Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn tăng lên

Theo Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hiến pháp năm

2013, Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 (gọi tắt là Luật đất

đai 2003 sửa đổi) và Luật Đất đai năm 2013 đều xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó đất đai là tài sản của toàn dân

trong đó Nhà nước là đại diện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu Vấn đề

được đặt ra là cần phân định quyền và nghĩa vụ của “người chủ sở hữu” và “người

đại diện” Tuy nhiên chúng ta cần nhấn mạnh Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về

đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền này cho các đối tượng sử dụng đất và đồng nghĩa với việc này là người sử dụng đất được trao một số quyền nhất định

Thạch Thất là một huyện phía tây của thành phố Hà Nội, với vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội Khi sát nhập vào

thành phố Hà Nội và có quy hoạch là 1 trong 5 khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà Nội, thị trường đất đai đã trở lên rất sôi động, người sử dụng đất cũng đã nhìn nhận

rõ hơn về các quyền của mình Tuy nhiên do các quy định, chính sách pháp luật và

sự hiểu biết của người sử dụng đất còn hạn chế do đó kéo theo rất nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đồng thời việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn rất nhiều bất cập

Từ những lý do thực tế trên, để nhìn nhận đầy đủ về việc thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng

cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ

gia đình, cá nhân) trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

- Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách về các quyền của người sử dụng đất

- Thu thập, tài liệu số liệu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Điều tra, khảo sát về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Một số xã, thị trấn trong huyện Thạch Thất, thành phố

Hà Nội

Phạm vi thời gian: Đề tài chỉ nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người

sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) đã đăng ký biến động với các cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2009-2014 và theo các quy định có liên quan đến nội dung nghiên cứu tại Luật đất đai 2003 sửa đổi

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất; tình hình quản

lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu

+ Điều tra điều tra xã hội học: Thu thập số liệu thông qua người sử dụng ở

địa phương (hộ gia đình, cá nhân) các xã, thị trấn trong địa bàn nghiên cứu

+ Điều tra gián tiếp: Thu thập số liệu ở các phòng Tài nguyên và Môi trường

(Văn phòng đăng ký QSD đất huyện) và phương tiện thông tin đại chúng

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Tại các xã, thị trấn đại diện cho khu vực nghiên cứu, giữa các số liệu thu thập được để tìm ra được những đặc trưng

- Phương pháp so sánh: Qua các tài liệu, số liệu thu thập đuợc so sánh các xã, thị trấn trong địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Trên cơ sở các tài liệu địa chính, số liệu khác

có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thu thập được, tiến hành tổng hợp và phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh

6 Cấu trúc luận văn

Bao gồm các phần mở đầu, kết luận, kiến nghị, cấu trúc luận văn gồm 3 chương chính sau:

Chương 1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

Chương 3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đất

1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu

Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” [15] Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động

thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng, )

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản [2]

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy

rõ trong việc Nhà nước giao QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [2]

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền

định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [2]

1.1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Theo Điều 5, 6, 7 của Luật Đất đai 2003 sửa đổi đã quy định về chế độ “Sở hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt [3]

Điều 19 Hiến pháp năm 1980, điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Luật Đất đai năm 1993, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi đã quy định: Toàn bộ vốn đất nằm trên lãnh thổ Việt Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Trên cơ sở đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã ra đời

Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân

và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động

Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất

đai trong phạm vi cả nước Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở

là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm

kê đất đai để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ Tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng Trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Quyền chiếm hữu

sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn [2]

Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất đánh thuế việc chuyển QSD đất Nhà nước không mất đi QSD khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng Cũng như quyền chiếm hữu, QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng [2]

Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận

pháp lý của đất đai Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế

độ quản lý Nhà nước về đất đai Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung

có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này Quyền định đoạt của Nhà nước là

cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2]

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai Điều này có nghĩa là toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực

hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức,

cá nhân nào khác Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan

hệ đất đai Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau:

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất;

- Định giá đất

1.1.2 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

Theo Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và

có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu

dài” Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và

“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSD đất của người sử dụng [11] Cụ thể

hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Từ đây xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” Vậy quyền sử dụng đất là gì? Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện:

- Phương diện chủ quan: Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền

năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ

- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng

của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban

hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai

Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn

vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức),

hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [11]

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà

lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái

niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,

giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [3]

Nội dung QSD đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN QSD đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSD đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? [3]

QSD đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003 sửa đổi) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không

khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003 sửa đổi) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSD đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển đổi QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng cấp xã) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng cấp xã) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSD đất

là không có mục đích thương mại [2]

- Chuyển nhượng QSD đất là hành vi chuyển QSD đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó

và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSD đất là

ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất; mọi cuộc chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu

không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [2]

- Cho, tặng, thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc biệt, người nhận QSD đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [2]

- Thế chấp QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất (không đầy đủ) trong quan

hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSD đất Trong trường hợp người vay tiền không có QSD đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSD đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [2]

- Góp vốn bằng giá trị QSD đất là hành vi mà người có QSD đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh

cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [2]

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Nhóm các nước phát triển

Nhóm các nước phát triển (nhóm G7) bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý,

Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc

gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước

Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật) Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước

Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu

và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương

Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà liên bang bảo hộ Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước liên bang và chính quyền các bang

Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng

Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước [4]

1.2.1.1 Ôxtrâylia (Úc)

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ

thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như

Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện

hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng [19]

1.2.1.2 Thụy Điển

Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc SHTN nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ chính sách và pháp luật đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ

sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với nhiều đạo luật khác nhau

Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều quản lý bởi các ngân hàng

dữ liệu đất đai và đều được luật hóa Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về

cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám chung của xã hội Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ SHTN về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội

Pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển)

Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha,

Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong nước Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa [19]

1.2.1.3 Pháp

Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hòa Pháp được xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử dụng đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai

Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không gian tư nhân Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và tập thể địa phương Tài sản công cộng được bảm đảm lợi ích công cộng có đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua bán được Không gian công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, bảo tàng…

Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo lợi ích song hành Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không

ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó,

lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết vì lợi ích tư nhân

Ở Pháp, chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất Sử dụng đất nông nghiệp, luật pháp quy định một số điều cơ bản sau:

Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng phải xin phép chính quyền địa phương quyết định Nghiêm cấm việc xây dựng nhà trên đất canh tác để bán cho người khác Thực hiện chính sách miễn giảm thuế, được hưởng quy chế ưu tiên đối với một số đất đai chuyên dùng để gieo hạt, đất đã trồng hoặc trồng lại rừng, đất mới dành cho ươm cây trồng

Khuyến khích việc tích tụ đất nông nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận lợi

để các chủ đất có nhiều mảnh đất ở các vùng khác nhau có thể đàm phán với nhau nhằm tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều kiện tập trung các thửa đất nhỏ thành các thửa đất lớn

Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người bán với người mua, muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán Việc bán đất nông nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ Đất này được ưu tiên bán cho những người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn

Ở Pháp có các cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua bán đất đai Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp tham gia quá trình mua bán Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Tòa án Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi

Đối với đất đô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại do kinh phí địa phương chi trả

Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy luật của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quẩn lý đô thị, quy hoạch vũng lãnh đạo và đầu tư phát triển [4]

1.2.2 Nhóm các nước đang phát triển

Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân

Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động

Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần cơ bản [4]

1.2.2.1 Trung Quốc

Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất

Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:

- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến

nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan

có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp QSD đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

- Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức QSD đất được nhà nước giao

không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin

giao quyền sử dụng đất Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng,

các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự

án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ) Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành QSD đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn

- Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông

thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và

có thể được gia hạn khi hết hạn Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng [4]

1.2.2.2 Một số nước Châu Phi

Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến

Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền

sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không vượt quá 99 năm Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các

tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia Và ở một số nước, việc xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài

Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc sở hữu công cộng (freehold land) Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thông qua việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu công cộng) Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay Đất của nhà nước có thể chuyển đổi thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu công cộng (và có thể đăng ký) Riêng đất nông nghiệp không được bán cho người nước ngoài, hoặc những công ty mà người nước ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng Đối với việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu

bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng

Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể tiếp cận trực tiếp với đất đai” Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm

Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê trong thời gian từ 20 đến 45 năm [4]

*Nhận xét về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của các nước nghiên cứu

Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm nước phát triển đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước

Một số nước nghiên cứu có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình

và thấp Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế

độ chính trị hết sức đa dạng Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai Trong

số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ

Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc

sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước Điều này được ghi nhận trong luật pháp của

rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau

1.3 Tổng quan việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 1.3.1 Sự hình thành và phát triển các quyền của người sử dụng đất

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa

Nội dung về QSD đất của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSD đất đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu

tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [10]

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSD đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển

đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSD đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở [6]

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [6]

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSD đất theo quy định của pháp luật” Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm

1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSD đất của mình Nghĩa là chuyển QSD đất phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực

tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất, quyền cho thuê lại QSD đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSD đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSD đất Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSD đất [11]

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất

đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/6/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSD đất như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và

sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực

từ ngày 01/7/2004

Về QSD đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSD đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSD đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và

tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSD đất như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) [14]

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 sửa đổi quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Tuy nhiên để quản lý và sử dụng đất đai được tốt hơn, ngày 29 tháng 11 năm

Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm , định

Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 đươ ̣c hoàn thiê ̣n theo hướng quy định cụ thể các quyền , nghĩa vụ của từng đối tượng

sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài , hộ gia đình , cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử du ̣ng đất

Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau đây:

- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) [18] Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình,

cá nhân Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế Trường hợp QSD đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần QSD đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp GCN và được thực hiện quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất theo quy định Trường hợp không chia được theo phần thì

ủy quyền cho người đại diện để thực hiện

*Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều

179 Nội dung Điều này kế thừa quy định Điều 113 của Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSD đất, góp vốn bằng QSD đất;

- Quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); bổ sung quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (khoản 3 Điều 179) [18]

*Về quyền và nghĩa vụ của người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất, nội dung mục này có bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34/2009/QH12 và luật hóa Điều 13 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP (Điều 186)

- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187) [18]

* Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đây là một mục mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng QSD đất Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại VPĐK và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào

sổ địa chính

- Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ được thực hiện chuyển đổi QSD đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi

sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSD đất có điều kiện Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện các QSD đất

Xuyên suốt quá trình thay đổi, đổi mới từ những năm 1986 đến nay, các chính sách pháp luật đất đai cũng từng bước đổi mới phù hợp với nền kinh tế cơ chế thị trường định hướng XHCN Cụ thể theo quy định Luật đất đai năm 1987 thì Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSD đất đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [10] Thực tế khi thi hành Luật cho thấy đã có nhiều bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao,

kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSD đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết

mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó [6] Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 được ra đời, nội dung chủ yếu kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất và được thực hiện 5 quyền:

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSD đất của mình

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998, năm 2001 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất, quyền cho thuê lại QSD đất

Trong giai đoạn đẩy mạnh CNH - HĐH, tình hình quản lý và sử dụng đất cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết và tất yếu nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, từng bước phù hợp với đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã

kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSD đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSD đất như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [14] Năm 2013 Luật Đất đai ra đời tiếp tục kế thừa quy định tại Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi đồng thời bỏ quyền bảo lãnh bằng QSD đất

Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, và tiếp đó là Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước đi vào cuộc sống Quyền sử dụng đã giúp cho người sử dụng đất ổn định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đất nước, giải quyết được nhiều vấn đề cấp thiết trong đời sống Để thực hiện tốt các QSD đất, Nhà nước đã ban hành rất nhiều loại văn bản pháp quy có liên quan Sau đây một số văn bản nổi bật:

1.3.2.1 Văn bản Luật

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992, Hiến pháp;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Hiến pháp;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987, Luật Đất đai;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1995, Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân sự (2005);

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai;

1.3.2.2 Văn bản dưới Luật

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSD đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD đất

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ quy định về đăng ký giao địch bảo đảm

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.3.2.3 Văn bản hướng dẫn của Bộ và các cơ quan ngang Bộ

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm

2011 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

1.3.2.4 Văn bản quy định thực hiện QSD đất tại thành phố Hà Nội

- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND thành phố Hà Nội

quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND thành phố

Hà Nội quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn

- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội do Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng

ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; chuyển mục đích

sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất liền ao xen kẽ khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3.3 Thực trạng viêc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.3.1 Công tác giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện trao QSD đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất So sánh với các nước có sự tương đồng về

chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam Trong khi đó khái niệm cho thuê đất hầu như đều có trong hệ thống pháp luật của các nước, không phụ thuộc vào chế

độ sở hữu đất đai

Việc giao đất và cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đúng thẩm quyền; đúng đối tượng; theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; đúng hạn mức, thời hạn; do UBND các cấp có thẩm quyền thực hiện Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện thông qua các hình thức Nhà nước có thu tiền và không thu tiền sử dụng

Trên cơ sở Luật đất đai, Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước.Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh Chính sách về giá đất thời gian qua đã được quan tâm điều chỉnh theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất

Theo tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai (năm 2011) của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53%

tổng diện tích tự nhiên cả nước Phân theo đối tượng sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha, chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp là 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%) Cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đất phi nông nghiệp 6 nghìn ha (0,20%)

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển

1.3.3.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận QSD đất là chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người quản lý chủ sở hữu đất đai với người được nhà nước giao đất để sử dụng Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật Vì vậy người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện theo quy định của pháp luật

Việc cấp GCN QSD đất là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc không nóng vội ồ ạt theo phong trào, đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến đó Chưa đủ điều kiện thì để lại đưa vào trường hợp xét cấp và có kế hoạch xử lý những trường hợp đó bằng tài chính để cấp GCN cho họ, chứ không thể bỏ lại được, làm như vậy sẽ không bao giờ cấp được Phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất thuộc mọi đại phương đều lần lượt được cấp

GCN QSD đất Đồng thời phải được sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của cấp Ủy Đảng

và chính quyền các cấp

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong năm 2014, cả nước đã cấp được 41,6 triệu GCN QSD đất với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp GCN Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu cũng được khẩn trương thực hiện Số xã, phường, thị trấn đã hoàn thành và được tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện là 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,68% Một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho công tác quản lý đất đai, điển hình

là tỉnh Đồng Nai (cả tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã)…

Đặc biệt, cải cách hành chính trong quản lý đất đai cũng được đẩy mạnh Bộ đã xây dựng và công bố các thủ tục hành chính mới trong lĩnh vực đất đai, gồm 41 thủ tục đối với Văn phòng đăng ký đất đai một cấp, giảm 30 thủ tục so với trước đây; 62 thủ tục đối với địa phương chưa thành thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp, giảm 9 thủ tục so với trước đây

1.3.3.3 Công tác thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

*Về thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay:

Do những quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu đất đai là thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện (từ đây trở đi thống nhất dùng cụm từ: Nhà nước là chủ sở hữu về đất đai) Do đó, không có thị trường đất đai nhưng lại hình thành thị trường QSD đất đai Từ khi Nhà nước có chủ trương giao đất có thu tiền và cho thuê đất thì những giao dịch về đất bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị (thay cho hình thức hiện vật) mang tính chất thị trường Thị trường quyền sử dụng đất đai có 2 cấp:

Sơ cấp và thứ cấp

Ở thị trường sơ cấp bên có đất là Nhà nước, bên cần đất để kinh doanh (và các nhu cầu khác) là đông đảo các cá nhân và tổ chức cần đất đai để kinh doanh, xây dựng nhà xưởng, khách sạn, cơ quan và để ở… Các tổ chức, cá nhân này sau khi được thuê, giao đất họ có QSD đất

Từ năm 1998 (Luật Đất đai 1998) cho đến Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, Luật Đất đai năm 2013 nội dung về các quyền sử dụng đất mới được xác định đầy đủ gồm:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Thừa kế quyền sử dụng đất

- Cho tặng quyền sử dụng đất

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

- Quyền được bồi thường khi bị thu hồi đất

Như vậy, thị trường chuyển nhượng QSD đất đã được pháp luật công nhận, được hoạt động công khai Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSD đất

ở nước ta hiện nay

*Về chuyển đổi quyền sử dụng đất: Việc chuyển đổi QSD đất được thực hiện trên

các loại đất như: đất ở, đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng Nhưng thực tế việc chuyển đổi QSD đất chủ yếu thực hiện trên đất nông nghiệp (đất trồng lúa) Theo Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp “manh mún” Đất đai manh mún là một trong những vấn đề lớn của các nước đang phát triển trên toàn thế giới, sự gia tăng dân số nông thôn một cách nhanh chóng đi kèm với chính sách thừa kế hiện tại làm đất đai ngày càng bị chia nhỏ Việt Nam hiện là một trong những nước có mức độ manh mún đất đai rất cao theo tiêu chuẩn của thế giới, số liệu thống kê năm 2004 cho thấy nước ta có khoảng

75 - 100 triệu mảnh đất (theo World Bank 2003), trung bình một hộ sở hữu 5 mảnh