Thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện nay tt

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu  Mục đích nghiên cứu: Thông qua việc nghiên cứu lý thuyết và phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về thế chấp nhà ở n i c

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

K

NGUYỄN NGỌC PHƯƠNG

THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số : 60.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2017

Công trình đƣợc hoàn thành tại:

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

hồi giờ ngày tháng năm 2017

C th t m hi u luận văn tại:

Thư viện Học viện Khoa học xã hội

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát tri n ở Việt Nam vào những năm 1980 cho tới nay, nhu cầu sử dụng vốn trong xã hội ngày một lớn Đ đáp ứng nhu cầu đ , các TCTD đã xuất hiện với vai trò hết sức đặc biệt và quan trọng đ là trung gian tài chính Các tổ chức này một mặt huy động nguồn vốn “nhàn rỗi” từ xã hội, một mặt đầu tư ngược trở lại vào xã hội đ phát tri n nền kinh tế thị trường thông qua việc cho các cá nhân, doanh nghiệp vay vốn Bản chất hoạt động của các TCTD luôn ẩn chứa nhiều rủi ro nên cần phải c những biện pháp bảo đảm đ các tổ chức này hoạt động một cách hiệu quả, trong đ c các biện pháp bảo đảm tiền vay Hiện nay, trong thực tế tại các TCTD ở Việt Nam, biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng phổ biến là thế chấp tài sản

Tùy theo mục đích và điều kiện của người vay mà tài sản thế chấp hiện nay c sự khác nhau từ động sản như ô tô, tầu thủy thậm chí là máy bay cho đến bất động sản như nhà ở, quyền sử dụng đất, nhà xưởng,… Tuy nhiên, thực tế cho thấy loại tài sản thế chấp phổ biến nhất hiện nay là nhà ở Mặc dù các quy định pháp luật của Việt Nam hiện nay khá chú trọng tới các giao dịch liên quan tới nhà ở, trong đ c

cả thế chấp, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều đi m không thống nhất, chồng chéo dẫn tới việc thực hiện còn gặp nhiều kh khăn Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay BLDS 2015 vừa c hiệu lực lại càng tạo ra nhiều đi m không thống nhất với những văn bản pháp luật cũ như Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013,… Trong quá tr nh làm việc thực tế tại các tổ chức hành nghề công chứng, tác giả Luận văn đã c cơ hội được tiếp cận với rất nhiều hợp đồng thế chấp mà đối tượng là nhà ở, qua đ cũng thấy được những kh khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp

phải Đ là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà ở để bảo

đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay” đ làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của m nh

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay đã c nhiều công tr nh nghiên cứu bao gồm kh a luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay của các TCTD Nhưng thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng lại là vấn đề khá mới mẻ, tuy đã được đề cập đến trong các

công tr nh nghiên cứu nhưng chưa chuyên sâu, và mới dừng ở việc phân tích một số khía cạnh hoặc trên một số địa bàn nhất định Trong quá

tr nh thực hiện đề tài này, tác giả c tham khảo các bài nghiên cứu đ và

từ đ đưa ra quan đi m của cá nhân m nh Một số công tr nh nghiên cứu

C th nhận thấy những công tr nh nghiên cứu nêu trên đã c những phân tích sâu sắc về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản, hợp đồng thế chấp nhà, thế chấp quyền sử dụng đất ở, thế chấp nhà

ở h nh thành trong tương lai Tuy nhiên vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp dồng tín dụng ngân hàng th chưa được quan tâm và phân tích chuyên sâu

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

 Mục đích nghiên cứu:

Thông qua việc nghiên cứu lý thuyết và phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về thế chấp nhà ở n i chung, thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng n i riêng cũng như thực tiễn áp dụng những quy định này, từ đ , đưa ra các

ý kiến đề xuất đ hoàn thiện quy định pháp luật, g p phần phát huy vai trò tích cực của chế định thế chấp nhà ở trên thực tế, nâng cao vai trò của hoạt động tín dụng cũng như hiệu quả của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp nhà ở

 Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng

- Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ của Luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà

ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này Cụ th hơn, Luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu

về vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng (mà không phải tất cả các nghĩa vụ khác phát sinh từ hợp đồng tín dụng), với đối tượng là nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư đã h nh thành theo quy định của BLDS 2015 và Luật nhà ở

2014 Luận văn sẽ không nghiên cứu về thế chấp nhà ở h nh thành trong tương lai

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Trong quá tr nh nghiên cứu đ hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát h a, phương pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải,… đ làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Việc nghiên cứu một cách c hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống h a và làm sáng tỏ những lý thuyết như các khái niệm, đặc đi m thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Điều này cũng g p phần làm cơ sở cho việc nghiên cứu các quy

định pháp luật và đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng

Về phương diện thực tiễn, việc hệ thống h a các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng sẽ giúp các TCTD, các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan và cá nhân liên quan khác nắm rõ hơn về các quy định, tr nh tự, thủ tục trong việc thế chấp nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với thế chấp nhà ở,

và xử lý nhà ở thế chấp Đồng thời hi vọng những kiến nghị của luận văn

sẽ đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế, g p phần phát tri n lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh

tế phát tri n

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn bao gồm ba chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật thế chấp nhà ở đ

bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng

Chương 2: Quy định pháp luật và thực trạng thực thi pháp luật

về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế

chấp nhà ở đ bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ

Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG

1.1 Khái niệm và đặc điểm của thế chấp nhà ở

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở

1.1.1.1 Khái niệm nhà ở

Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Nhà ở là một loại BĐS

được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người, nhà ở có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước

1.1.1.2 Đặc đi m của nhà ở

- Nhà ở là đối tượng của quyền sở hữu: theo pháp luật dân sự th tài sản bao gồm động sản và BĐS trong đ nhà ở là một loại của BĐS

Do vậy chủ th là chủ sở hữu của nhà ở c đầy đủ các quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

- Xác lập quyền sở hữu nhà ở thông qua việc đăng ký theo quy định của pháp luật: việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được quy định trong khá nhiều văn bản pháp luật Đầu tiên c th thấy trong Pháp luật dân sự c quy định BĐS phải được đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên trong trong Luật nhà ở 2014 th lại quy định về quyền được cấp giấy chứng nhận đối với nhà

ở thuộc sở hữu hợp pháp Như vậy, Luật nhà ở 2014 coi việc đăng ký quyền

sở hữu nhà ở của chủ sở hữu là quyền của chủ sở hữu nhà ở C th n i việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở vừa là công cụ đ cơ quan nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà ở, lại vừa là quyền của chủ sở hữu nhà ở đ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của m nh

- Quyền sở hữu nhà ở c mối liên hệ với quyền sử dụng đất ở:

Do đặc thù của nhà ở là một công tr nh được xây dựng và liên kết định

vị trên mặt đất, vậy nên nhà ở và đất ở là hai thứ không th tách rời Nhà

ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất riêng biệt, c th thấy rõ

ở đây, việc sở hữu loại nhà này luôn đi kèm với việc sử dụng riêng thửa đất ở mà nhà ở đ được xây dựng nên Như vậy nếu c quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ đồng nghĩa c quyền sử dụng thửa đất ở riêng biệt của căn nhà đ

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013 th diện tích đất thuộc quyền

sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc,

cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công tr nh hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng đ phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý,

sử dụng theo dự án đầu tư Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung này là quyền sử dụng chung theo phần không th phân chia Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài

- Thời hạn sở hữu nhà ở: việc quy định thời hạn nhà ở là một điều tất yếu phải c nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng nhà ở và những người xung quanh Đối với nhà chung cư, thời hạn sử dụng được quy định tại Điều 99, Luật nhà ở 2014 Theo đ th thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công tr nh xây dựng và kết luận

ki m định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi c nhà chung cư Đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ, theo quy định tại Điều 125, Luật đất đai 2013 th đất ở do hộ gia đ nh, cá nhân sử dụng c thời hạn lâu dài Tuy nhiên theo quy định của Luật nhà ở 2014, tại Điều 46, khoản 3 th nhà ở riêng lẻ lại c thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp công tr nh xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở

Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Thế chấp nhà ở là việc

một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao nhà ở cho bên kia (sau đây gọi chung là bên nhận thế chấp) Nhà ở thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ nhà

ở thế chấp

1.1.3 Đặc điểm của thế chấp nhà ở

- Không c sự chuy n giao nhà ở thế chấp Đây là một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp Trong thế chấp nhà ở, bên thế chấp không phải chuy n giao nhà ở cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực tiếp nắm giữ nhà ở đ , bên thế chấp chỉ phải chuy n giao các giấy tờ pháp lý (như giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) Trong một số trường hợp

nếu các bên c thoả thuận th nhà ở thế chấp c th giao cho người thứ

ba quản lý Đây cũng là đi m khác biệt cơ bản giữa thế chấp tài sản với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác

- Một nhà ở c th dùng đ thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ Điều này được quy định trong BLDS 2015 tại điều 296 như sau:

 Một tài sản c th được dùng đ bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa

vụ, nếu c giá trị tại thời đi m xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp c thoả thuận khác hoặc pháp luật c quy định khác

 Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

th bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc TSBĐ đang được dùng đ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản

 Trường hợp phải xử lý tài sản đ thực hiện một nghĩa vụ đến hạn th các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản c trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không c thoả thuận khác

 Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn th c th thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác đ bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn

- Nhà ở thế chấp c th c sự thay đổi trong khi được dùng đ thế chấp Do xuất phát từ đặc đi m bên thế chấp không phải chuy n giao nhà ở khi thế chấp và đặc đi m riêng của nhà ở dẫn đến việc trong thời gian thế chấp, căn nhà c th c một số thay đổi như:

 Giá trị của nhà ở thế chấp thay đổi do được chủ sở hữu cải tạo xây dựng thêm, hoặc do nhà ở xuống cấp, hoặc c th do tác động của chính sách nhà nước Tùy vào từng nguyên nhân giá trị nhà ở c th tăng hoặc giảm, thậm chí là không còn nữa (do bị thu hồi, phá dỡ theo quyết định của nhà nước Điều này c th dẫn đến tranh chấp giữa bên thế chấp và nhận thế chấp nếu không c thỏa thuận từ đầu

 Thay đổi chủ sở hữu do điều kiện bất khả kháng như việc chủ sở hữu nhà ở thế chấp không may qua đời dẫn tới việc phát sinh thừa kế Đây không phải là một trường hợp hiếm gặp bởi nhà ở thường được thế chấp nhằm đảm bảo cho một hoặc nhiều nghĩa vụ quan trọng hoặc c giá

trị lớn và thời hạn thế chấp thường rất dài Việc này dẫn tới kh khăn và ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của cả hai bên nhưng chủ yếu nhất vẫn

Đối với nhà ở là căn hộ chung cư, khi một chủ sở hữu căn hộ chung cư thế chấp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của m nh th tài sản thế chấp không chỉ c phần sở hữu riêng thuộc căn hộ chung cư đ mà còn bao gồm cả phần sở hữu chung của căn hộ chung cư đ và phần quyền sử dụng chung đối với diện tích đất sử dụng chung thuộc nhà chung cư đ

1.2 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

1.2.1 Khái niệm thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

Hợp đồng tín dụng chính là hợp đồng cho vay, theo đó Ngân

hàng là bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi

Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Thế chấp nhà ở để đảm

bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc

sở hữu của mình để cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bản thân hoặc của người khác trong hợp đồng tín dụng đối với Ngân hàng Trong trường hợp nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm thì nhà ở thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ cho Ngân hàng

1.2.2 Đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

- Thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân gắn liền với nghĩa vụ mà n bảo đảm là trả nợ trong hợp đồng tín dụng Ngân hàng Việc thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng là một yêu cầu của bên Ngân hàng đối với bên vay mà theo đ bên vay phải dùng nhà ở của m nh đ cam kết trả nợ cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng với bên Ngân hàng Yêu cầu này là v quyền lợi của bên Ngân hàng cần phải được bảo đảm an toàn cho khoản vay của m nh

Như vậy c th thấy rằng đây cũng là một nghĩa vụ của bên vay đối với bên Ngân hàng

- Thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng c mục đích nhằm nâng cao trách nhiệm trả nợ của bên vay Việc thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng là một yêu cầu của bên Ngân hàng đối với bên vay mà theo đ bên vay phải dùng nhà ở của

m nh đ cam kết trả nợ cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng với bên Ngân hàng Yêu cầu này là v quyền lợi của bên Ngân hàng cần phải được bảo đảm an toàn cho khoản vay của m nh Như vậy c th thấy rằng đây cũng là một nghĩa vụ của bên vay đối với bên Ngân hàng

- Thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dung là biện pháp mang tính dự phòng Thế chấp nhà ở là biện pháp mang tính phòng ngừa rủi ro, chỉ áp dụng khi c hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra, chứ không phải là điều kiện tiên quyết mà bên cho vay dựa vào đ đ quyết định cho vay Việc cho vay của Ngân hàng phải dựa vào việc xem xét, đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống và khả năng hoàn trả nợ vay của khách hàng vay đ quyết định cho vay

- Giá trị của nhà ở thế chấp đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng được xác định tại thời đi m giao kết giao dịch bảo đảm làm cơ sở

đ Ngân hàng quyết định cho vay, quyết định số tiền vay mà không c ý nghĩa định giá đ xử lý nợ

- Nhà ở thế chấp chỉ bị xử lý khi nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng Ngân hàng bị vi phạm Việc thế chấp nhà ở chỉ là một biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng Ngân hàng Khi bên vay thực hiện hết nghĩa vụ trả nợ th việc thế chấp cũng không còn nữa Căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự th c th thấy, việc Ngân hàng xử lý nhà ở thế chấp chỉ xảy ra trong trường hợp đến hạn mà bên vay không không thanh toán khoản vay hoặc thanh toán không đầy

đủ khoản vay Việc xử lý nhà ở thế chấp chỉ nhằm mục đích đ Ngân hàng bù đắp lại khoản tiền vay mà bên vay không trả hoặc trả không đủ

1.3 Khái niệm, nội dung của pháp luật thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

1.3.1 Khái niệm về pháp luật thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Pháp luật thế chấp nhà

ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng là tập hợp các quy định pháp luật điều chỉnh mối quan hệ về thế chấp nhà ở giữa một bên chủ thể là các NHTM và một bên là các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức

để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng

1.3.2 Nội dung của pháp luật thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

- Các quy định về điều kiện đối với nhà ở dùng đ thế chấp

- Các quy định về chủ th tham gia quan hệ thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng

- Các quy định về h nh thức và nội dung hợp đồng thế chấp nhà

ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng

- Các quy định về xử lý nhà ở thế chấp đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng

- Các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế chấp đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng

Chương 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP

ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 2.1 Điều kiện đối với nhà ở khi tham gia quan thệ thế chấp

a) C Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang c tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện

về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp

sở hữu nhà ở c thời hạn;

c) Không bị kê biên đ thi hành án hoặc không bị kê biên đ chấp hành quyết định hành chính đã c hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước c thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã c quyết định thu hồi đất, c thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan c thẩm quyền

2.1.2 Thực trạng thực thi pháp luật về điều kiện đối với nhà ở khi tham gia quan thệ thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng

Việc xác định các điều kiện này còn gặp khá nhiều kh khăn và bất cập Cụ th là trong việc xác định t nh trạng nhà ở c tranh chấp hay không tại thời đi m thế chấp nhà ở Hiện nay trong thực tế c rất nhiều nơi tiếp nhận khiếu kiện về tranh chấp nhà ở như các tổ chức hành nghề công chứng, UBND các cấp,…nhưng lại không thống nhất một hệ thống công khai thông tin về t nh trang tranh chấp đối với nhà ở, dẫn tới việc các NHTM rất kh đ tiếp cận thông tin một các đầy đủ về t nh trạng

nhà ở trong quá tr nh thẩm định tài sản thế chấp

2.2 Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

2.2.1 Quy định pháp luật về chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng