Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại quận nam từ liêm, thành phố hà nội

Một trong những công cụ để nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, nắm vững các thông tin về sử dụng đất của cộng đồng chính là hệ thống hồ sơ địa chính.. Trong khi đó ở nước ta, nhu cầ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Lê Minh Đức

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ

ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Lê Minh Đức

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ

ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc

Hà Nội – 2016

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ

NHU CẦU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA 5

1.1 Hệ thống hồ sơ địa chính 5

1.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính 5

1.1.2 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai 6

1.1.3 Các thành phần và nội dung về hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta

hiện nay 7

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính 13

1.3 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta 15

1.3.1 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta 15

1.3.2 Tình hình công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở một số nước

trên thế giới 18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ

TÌNH HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM THÀNH PHỐ HÀ NỘI 27

2.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 27

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 27

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 30

2.2 Tình hình quản lý đất đai quậnNam Từ Liêm thành phố Hà Nội 31

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm 31

2.2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận 36

2.3 Thực trạng quản lý, sử dụng hồ sơ địa chính đất đai trên địa bàn Quận 43

2.3.1 Hồ sơ địa chính quận Nam Từ Liêm 43

2.3.2 Thực trạng cơ sở vật chất phục vụ quản lý hồ sơ địa chính đất đai trên

địa bàn quận Nam Từ Liêm 49

2.3.3 Nhân lực phục vụ quản lý hồ sơ địa chính đất đai trên địa bàn Quận 50

2.3.4 Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai tại

quận Nam Từ Liêm 50

2.3.5 Những khó khăn, vướng mắc 54

2.3.6 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở quận Nam Từ Liêm 55

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG

HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 57

3.1 Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu 57

3.1.1 Giải pháp về pháp luật và cải cách hành chính 57

3.1.2 Giải pháp về nhân lực 58

3.1.3 Giải pháp về công nghệ và đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính

phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 59

3.2 Đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai

trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 59

KẾT LUẬN 69

KIẾN NGHỊ 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

TT-BTN&MT Thông tư bộ tài nguyên và Môi trường

TT - TCĐC Thông tư tổng cục địa chính

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2014 31

Bảng 2.2: Quy hoạch hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn

quận Nam Từ Liêm đến năm 2015 38

Bảng 2.3: Tổng hợp số liệu cấp GCNQSD đất từ năm 2012 đến 31/3/2014 41

Bảng 2.4: Tổng hợp số liệu cấp giấy chứng nhận các phường thuộc quận

Nam Từ Liêm giai đoạn từ ngày 01/04/2014 đến ngày 31/3/2016 41

Bảng 2.5: Bảng thống kê số liệu bản đồ địa chính năm 1994 đang quản lý, sử dụng

(theo loại bản đồ: 299, địa chính, giải thửa…) 45

Bảng 2.6: Bảng thống kê sổ sách địa chính đang lưu giữ tại UBND các phường 46

Bảng 2.7: Tình hình cập nhật biến động sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm 48

Bảng 2.8: Bảng thống kê nhân sự của Văn phòng Đăng ký 50

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1: Vị trí của quận Nam Từ Liêm 28

Hình 2.2: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của UBND quận Nam Từ Liêm 39

Hình 2.3: Biểu đồ lượng công việc của Văn phòng Đăng ký 42

Hình 2.4: Giấy chứng nhận cấp theo Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT 43

Hình 3.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở địa chính và cấp GCNQSD đất 61

Hình 3.2: Bước gán thông tin chủ sử dụng đất 65

Hình 3.3: Bước gán thông tin thửa đất 66

Hình 3.4: Bước gán thông tin về GCN 66

Hình 3.5: Khung in GCN 67

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Trong giai đoạn hiện nay, áp lực khai thác và sử dụng đất đai ngày càng gia tăng, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên vô cùng giá trị này Một trong những công cụ để nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, nắm vững các thông tin về sử dụng đất của cộng đồng chính là hệ thống hồ sơ địa chính Trong khi đó ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy

và phương pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến động về sử dụng đất đai

Để phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả

và bền vững thì thông tin đất đai cần được lưu trữ, cập nhật và cung cấp đầy đủ, kịp thời Do đó việc xây dựng và hoàn thiện, hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính là nhu cầu tất yếu Hệ thống hồ sơ địa chính là hệ thống bản đồ địa chính

và sổ sách địa chính, gồm các thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế -

xã hội, pháp lý của thửa đất, về người sử dụng đất, về quá trình sử dụng đất Hồ

sơ địa chính là tài liệu cơ bản để thiết lập hệ thống thông tin đất đai, hệ thống thông tin bất động sản Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, qua các thời kỳ khác nhau, bằng các hoạt động khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai,… Hệ thống vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa là công cụ để cung cấp thông tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Quận Nam Từ Liêm là một quận được đầu tư nhiều cho công tác quy hoạch xây dựng các công trình, quản lý và sử dụng đất đai Trong khi đó hệ thống hồ

2

sơ địa chính của quận đã cũ, giá trị sử dụng kém gây ra nhiều khó khăn cho công tác quản lý của địa phương, công tác cập nhật chỉnh lý biến động còn chậm ảnh hưởng đến quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương không thể đáp ứng được những yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối tượng sử dụng đất đang ngày càng cấp thiết Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn đề tài:

“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích, đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta

- Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quậnNam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai quậnNam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra khảo sát: được dùng để thu thập tài liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quậnNam Từ Liêm thành phố Hà Nội

- Phương pháp thống kê: phân tích, thống kê các số liệu về tình hình đăng

ký biến động sử dụng đất trên địa bàn quậnNam Từ Liêm thành phố Hà Nội

- Phương pháp bản đồ: được sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính quận Nam Từ Liêm

5 Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn

- Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật, các thông tư nghị định có liên quan

- Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Các báo cáo của các cấp bộ ngành, địa phương có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Các giáo trình: hồ sơ địa chính, quản lý nhà nước về đất đai, cơ sở địa chính,

- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương

- Đọc và rút ra những thông tin quan trọng, cần thiết trong các bài báo trên mạng có đề cập tới vấn đề nghiên cứu

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài mở đầu và kết luận, luận văn được chia thành 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ

sở dữ liệu địa chính ở nước ta

Chương 2: Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ

sở dữ liệu địa chính tại quận Nam Từ Liêm thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học, thực tiễn:

Sau khi hoàn thành luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học và pháp

lý xây dựng CSDL địa chính cũng như vai trò của nó trong quản lý nhà nước về đất đai tại đơn vị cấp phường, quận

5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ NHU CẦU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA 1.1 Hệ thống hồ sơ địa chính

1.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất Đây là hệ thống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của các thửa đất trong mỗi đơn vị hành chính cấp xã

Thành phần của hồ sơ địa chính bao gồm:

- Bản đồ địa chính; Sổ địa chính; Sổ mục kê đất đai; Sổ theo dõi biến động đất đai; Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau: Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí; Người sử dụng thửa đất; Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất; Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện

và chưa thực hiện; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế

về quyền của người sử dụng đất; Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác liên quan

Các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và thu thuế Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật

về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất… Tất cả các thông tin đất đai này trong HSĐC như trên là cơ sở để thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai

xã hội, an ninh, quốc phòng”

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai, nhất là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận) Điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

+ Cung cấp thông tin về tình hình đất đai để phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh chủ trương chính sách, chiến lược quản lý sử dụng đất

+ Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho công tác thống

kê, kiểm kê đất

+Cơ sở xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Căn cứ thông tin trong hồ sơ địa chính trong công tác giao đất, cho thuê đất và cũng là cơ sở thực hiện việc kiểm tra, thanh tra tình hình giao đất ở các cấp

+ Phân tích các thông tin trong hệ thống hồ sơ địa chính làm cơ sở cho cho phép chúng ta giải quyết các vấn đề thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai cũng như làm cơ sở cho việc xác định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

+ Phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai, là cơ sở để xác định hạng đất, giá trị tài sản gắn liền với đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

7

+ Thông tin trong hồ sơ địa chính phản ánh hiện trạng sử dụng đất phục vụ cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông qua việc cập nhật các biến động sử dụng đất, hồ sơ địa chính cho phép nhà quản lý theo dõi quá trình sử dụng đất

1.1.3 Các thành phần và nội dung về hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay

a Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho công tác quản lý, bao gồm các tài liệu sau:

- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế -

kĩ thuật đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kĩ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa

- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp GCNQSDĐ: i) Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi

kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ liên quan tới nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước,… như GCNQSDĐ cũ, văn tự mua bán, giấy phép xây dựng nhà, bản án của Tòa án nhân dân,… ii) Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký của cấp

xã, cấp huyện; iii) Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp GCNQSDĐ, quyết định xử

lý các vi phạm pháp luật đất đai ; iv) Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp GCNQSDĐ

b Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau đây:

8

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất (thể hiện trên bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

- Người sử dụng thửa đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận QSDĐ);

- Nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất (thể hiện trên

sổ địa chính và giấy chứng nhận);

- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện

và chưa thực hiện (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận);

- Quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính và giấy chứng nhận);

- Biến động trong quá trình sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai và giấy chứng nhận);

- Các thông tin khác có liên quan (thể hiện trên sổ địa chính, bản đồ địa chính và giấy chứng nhận)

Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lư gồm các loại tài liệu như sau:

- Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành bản

đồ địa chính Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có

9

sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ sung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống

kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê

- Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính cơ

sở được đo vẽ bổ sung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính

Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa

độ nhà nước Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật thông tin một cách thường xuyên Căn cứ vào bản đồ địa chính để làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng ký đất, cấp GCNQSDĐ nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị nói riêng Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục

vụ cho chỉnh lý biến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn) Làm cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai

Bản đồ địa chính gồm các thông tin:

+ Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, loại đất

10

+ Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối, đê,

+ Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu

+ Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp:

+ Có thay đổi số hiệu thửa đất

+ Tạo thửa đất mới

+ Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa

+ Thay đổi loại đất

+ Đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, sông, ngòi, kênh, rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới

+ Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh

và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ

+ Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình

Bản đồ địa chính được đo vẽ lại khi biến động vượt quá 40%

kê, kiểm kê đất đai

Sổ mục kê gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất

11

- Đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo tuyến

mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình và diện tích trên tờ bản đồ

- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ

- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai

Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thì đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin

 Sổ địa chính

Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử

dụng đất

Sổ địa chính gồm các thông tin:

- Tên và địa chỉ người sử dụng đất

- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:

- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên

- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi

có đất

12

- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất

- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất

- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Sổ theo dõi biến động đất đai

Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:

- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động

- Thời điểm đăng ký biến động

- Số hiệu thửa đất có biến động

- Số tờ bản đồ có thửa đất biến động

- Nội dung biến động về sử dụng đất

Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTN&MT, hồ sơ địa chính ngoài Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai còn có Bản lưu GCNQSDĐ

Qua đó có thể thấy, hồ sơ địa chính là tài liệu được sử dụng thường xuyên trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phù hợp với hiện trạng sử dụng

13

đất để đáp ứng nhu cầu quản lý về đất đai Điều này trở nên rất dễ dàng khi thiết lập được CSDL địa chính Đó là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính (gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan) được sắp xếp, tổ chức, để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử Khi đó, các thông tin cần thiết

có thể khai thác trực tiếp từ CSDL địa chính Chính vì vậy, việc xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính

Nhà nước sử dụng công cụ pháp luật, xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai Hệ thống các văn bản quy định lập và quản lý

hồ sơ địa chính như sau:

- Khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai năm 1987 quy định nội dung “Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’;

- Khoản 5 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993 nội dung “Đăng ký đất đai, lập

và quản lý sổ địa chính, thống kê đất đai, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; Điều 34 quy định “ Sổ địa chính được lập theo mẫu do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương quy định Nội dung của Sổ địa chính phải phù hợp với bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất”

- Công văn số 433/CV_ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục địa chính ban hành tạm thời mẫu sổ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định số 56/ĐKTK năm 1981;

- Nghị định số 34/CP của Chính phủ ban hành ngày 23-4-1994 quy định nội dung “đăng ký, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”;

- Quyết định số 499/QĐ_ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng Cục địa chính quy định các mẫu số địa chính, sổ mục kê, sổ cấp Giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động đất đai;

14

- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định nội dung

“Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; Điều 47 Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể việc lập và quản lý hồ sơ địa chính;

- Điều 40 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định về thẩm quyền lập hồ sơ địa chính, việc cập nhật hồ sơ địa chính, số lượng hồ sơ địa chính được lập, việc lưu giữ hồ sơ địa chính và một số quy định của việc lập bản đồ địa chính;

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, quản lý hồ sơ địa chính (thay thế Thông tư 09/2004/TT-BTNMT);

- Khoản 7 Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 quy định nội dung “Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Để hoàn thiện hệ thống hồ sơ pháp lý, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc thì hệ thống các quy định pháp luật đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ngày càng chặt chẽ, quy định rõ thành phần hồ sơ địa chính, trách nhiệm lập hồ sơ địa chính, mẫu các Sổ để các cơ quan có thể triển khai tại địa

15

phương Luật đất đai năm 1983 chưa quy định rõ, nhưng đến Luật Đất đai năm

1993 đã quy định rõ tại Điều 34“ Sổ địa chính được lập theo mẫu do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương quy định Nội dung của Sổ địa chính phải phù hợp với bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất”, đây là cơ sở để các cơ quan có liên quan đến công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính thực hiện Để phát triển phù hợp với nền kinh tế - xã hội, Luật đất đai năm 2013, tại nội dung quản lý nhà nước về đất đai đã thêm một nội dung “Xây dựng hệ thống thông tin đất đai” và hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh là thành phần không thể thiếu của

hệ thông thông tin đất đai

1.3 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta

1.3.1 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta

Công nghệ thông tin trên đà phát triển như vũ bão trong khoảng thời gian

30 năm gần đây đã có tác động vô cùng to lớn đến mọi lĩnh vực kinh tế - xã hội

và lĩnh vực quản lý đất đai không phải là ngoại lệ Đối với công tác quản lý hệ thống hồ sơ địa chính thì việc áp dụng công nghệ tin học là một nhu cầu tất yếu bởi vì về bản chất, đây là một quá trình xử lý và phân tích thông tin - thông tin

số lượng thửa đất ước tính trên cả nước là 20 triệu thì có thể dễ dàng tính được ượng thông tin cần phải lưu trữ, xử lý là khoảng 1 tỷ đơn vị Đây mới chỉ là những thông tin đang mang tính hiện thời, nếu tính cả thông tin quá khứ cần lưu trữ thì lượng thông tin có thể đạt tới 2-3 tỷ đơn vị Đối với dữ liệu không gian (bản đồ) thì việc áp dụng công nghệ thông tin càng có ý nghĩa hơn nữa vì công

l-16

nghệ thông tin không chỉ được sử dụng để lưu trữ mà còn được áp dụng trực tiếp

để thành lập loại dữ liệu này Ngoài ra, các dữ liệu dạng số có tính nhất quán cao hơn, độ chính xác tốt hơn so với các dữ liệu được xử lý bằng công nghệ tương

tự

Nếu như việc quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện bằng công nghệ truyền thống trên giấy tờ, sổ sách chỉ giới hạn trong việc lưu trữ và cung cấp thông tin khi cần thiết thì khi áp dụng công nghệ thông tin, quá trình này còn bao hàm cả chức năng phân tích, thống kê và chiết xuất thông tin thứ cấp Đối với người sử dụng, hệ thống như vậy trở nên thông minh hơn, hữu ích hơn Dưới đây, tôi xin nêu ra một số chức năng của hệ thống quản lý hồ sơ địa chính mà chỉ có công nghệ thông tin mới có thể mang lại:

- Chức năng quản lý truy nhập: hệ thống hồ sơ có rất nhiều người sử dụng

và mỗi người sử dụng chỉ có thể thực hiện một số hoạt động (đọc, sửa, tạo mới, ) đối với một nhóm dữ liệu nhất định (dữ liệu của một đơn vị hành chính,

dữ liệu theo một chuyên đề nào đó, ) Đối với phương pháp quản lý bằng giấy

tờ, sổ sách thì hệ thống đã trở nên hết sức rối rắm khi chỉ có khoảng 10 người sử dụng với những mức độ truy nhập khác nhau

- Chức năng sao lưu dữ liệu: với dữ liệu dạng số, chỉ cần một vài thao tác là

dữ liệu có thể được sao lưu trên các thiết bị lưu trữ Với dữ liệu trên giấy thì việc sao lưu này có thể kéo dài hàng tháng Hơn nữa, các bản sao dạng số trên đĩa cứng, đĩa quang, băng từ, có kích thước nhỏ gọn, ít chịu ảnh hưởng của thời gian nên việc bảo quản chúng dễ dàng hơn nhiều lần so với sao lưu các văn bản giấy tờ Với trình độ phát triển của công nghệ thông tin hiện nay thì toàn bộ một thư viện với nhiều phòng sách có thể được lưu trữ trên một ổ đĩa cứng kích thước bằng lòng bàn tay Việc sao lưu, nhân bản một thư viện như vậy chỉ tốn một vài giờ là thực hiện xong

- Chức năng mã hóa dữ liệu: các dữ liệu nhạy cảm cần được mã hóa để tránh bị các đối tượng không có thẩm quyền khai thác, sử dụng Mặc dù việc mã hóa có thể được thực hiện cho dữ liệu dạng tương tự, nhưng nó chỉ có thể áp

17

dụng cho một lượng dữ liệu rất nhỏ bởi đây là quá trình tốn rất nhiều thời gian

và công sức Trong khi đo, việc mã hóa dữ liệu dạng số bằng các thiết bị phần cứng hay phần mềm được thực hiện rất nhanh chóng, thậm chí có thể là trong thời gian thực và người sử dụng hệ thống sẽ không cảm nhận được quá trình này đang được thực hiện

- Chức năng kiểm tra dữ liệu trong quá trình nhập / cập nhật: đối với ơng pháp quản lý giấy tờ, sổ sách, độ chính xác, độ tin cậy của quá trình nhập dữ liệu (ghi vào sổ, giấy tờ) phụ thuộc hoàn toàn vào kinh nghiệm, năng lực của cán

phư-bộ thực hiện công việc này Với việc áp dụng công nghệ thông tin thì rất nhiều lỗi lầm có thể tự động được kiểm soát bởi hệ thống Ví dụ khi một dữ liệu nào

đó có trong nhiều sổ sách, tài liệu khác nhau (ví dụ như họ tên người sử dụng đất) thì với việc áp dụng công nghệ thông tin, dữ liệu này chỉ cần nhập một lần

và ở những lần sau đó, người sử dụng chỉ cần chọn nó từ một danh sách có sẵn Phương thức làm việc như vậy sẽ giúp tránh được tình trạng dữ liệu bị thiếu nhất quán do chúng được nhập vào nhiều lần với một số lỗi lầm nhỏ, khó phát hiện

- Chức năng tra cứu, thống kê: đây là chức năng thường được người ta nghĩ đến khi nói về việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính Chỉ với vài lần nhấn chuột, người sử dụng đã có thể lấy được các dữ liệu cần thiết cho mình Còn nếu tra cứu trên giấy tờ, sổ sách thì công việc này có thể kéo dài tới vài giờ đồng hồ, thậm chí vài ngày nếu thông tin cần được tổng hợp từ dữ liệu nằm trong nhiều nguồn khác nhau Mặc dù chức năng tra cứu thông tin là một trong những chức năng đơn giản nhất nhưng lại hay được sử dụng nhất trong hệ thống quản lý hồ sơ địa chính Bởi vậy, việc áp dụng công nghệ thông tin sẽ mang lại hiệu quả lớn nhất đối với chức năng này

- Chức năng phân tích thông tin: đây là một chức năng mà công nghệ thông tin có thể thay thế một phần trí tuệ của con ngời Dựa trên nền tảng của hệ thông tin địa lý, hệ thống có thể tổng hợp dữ liệu, chiết xuất thông tin từ một tập hợp

dữ liệu đã có Ví dụ như bằng cách so sánh các bản đồ ở những thời kỳ khác nhau, hệ thống có thể nhanh chóng đưa ra số liệu về biến động sử dụng đất hay

18

biến động về giá cả đất đai Những số liệu đó có thể tiếp tục được xử lý ở mức cao hơn để đưa ra dự báo những diễn biến trong tương lai, Chức năng phân tích thông tin còn là nền tảng để giải nhiều bài toán ứng dụng trong quản lý đất đai, chẳng hạn như với sự phân bố hiện thời của các loại hình sử dụng đất, của các khu dân cư và các công trình hạ tầng kỹ thuật thì việc bố trí một đối tượng quy hoạch (trường học, bệnh viện, khu công nghiệp, ) ở vị trí nào là hợp lý nhất? Những bài toán như vậy chỉ có thể giải được bằng phương pháp định lượng nếu như có sự trợ giúp của công nghệ thông tin

1.3.2 Tình hình công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở một số nước trên thế giới

 Hệ thống đăng ký đất đai và lập hồ sơ địa chính của Malaixia:

Bộ máy quản lý đất đai duy trì các loại hồ sơ khác nhau, các loại hồ sơ này được chia thành 2 loại: Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp; hồ sơ dùng để quản lý

* Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp

- Các loại hồ sơ khác nhau cần được duy trì theo các văn bản pháp lý đất đai tương ứng và các văn bản pháp lý phụ trợ như:

+ Bộ luật đất đai: Sổ đăng ký Bằng khoán; sổ đăng ký giao dịch và phi giao dịch; sổ ghi chép thẩm vấn; sổ ghi chép chỉnh sửa; sổ trình bày

+ Các quy định về đất đai của Bang: Hồ sơ về đơn từ đất đai; số hiệu của công trình định cư; hồ sơ yêu cầu cho đo đạc; hồ sơ yêu cầu cho Bằng khoán; sổ bán đấu giá

+ Các đạo luật đất đai trước đây: Tất cả các sổ đăng ký Bằng khoán vẫn còn đang sử dụng

+ Các đạo luật đất đai khác, gồm tất cả hồ sơ, văn bản cần được duy trì theo các văn bản pháp lý: Đạo luật thu hồi đất, 1960; đạo luật về bất động sản nhỏ phân tán, 1955; luật khai mỏ; đạo luật đất đai (khu vực định cư theo nhóm), 1960; luật bảo tồn Malay

19

* Hồ sơ dùng để quản lý

- Những hồ sơ này được duy trì để tạo thuận lợi cho công việc của Phòng đất đai, loại hồ sơ này gồm: Hồ sơ bán theo sơ đồ; bản đồ in litô và bản đồ theo tiêu chuẩn; số hiệu Phòng đất đai; số hiệu thửa; hồ sơ quá trình chuẩn bị, đăng

ký và cấp Bằng khoán; hồ sơ các thông báo về đất đai trong Quận; hồ sơ về đất bảo tồn; sổ xác định ranh giới ngoại nghiệp; số hiệu Bằng khoán đăng ký; hồ sơ

về việc gửi các Thông báo; hồ sơ địa chỉ các chủ sở hữu; hồ sơ về đơn thư xin cấp Bằng khoán; hồ sơ văn bản, văn kiện bị trả lại; số hiệu công trình định cư;

hồ sơ đơn thư về việc phân chia, ngăn và hợp nhất đất; hồ sơ đơn thư về việc phân loại tài sản nhỏ; sổ ký nhận khi cấp văn bản Bằng khoán; sổ trực ban; hồ sơ

về việc chuyển các tập hồ sơ; sổ công văn đi

* Cùng với việc tin học hoá việc thu thuế tại Phòng đất đai, các loại hồ sơ khác cũng được in ấn nhờ máy vi tính như: bản kê xếp loại hàng ngày, bản kê người thu, bản kê xếp loại hàng tuần, bản kê xếp loại hàng tháng, danh mục các đối tượng thu thuế chủ yếu Các hồ sơ này và đĩa mềm cần phải được cán bộ quản lý đất đai Quận cất giữ an toàn

 Hệ thống đăng ký đất đai và lập hồ sơ địa chính của Liên bang Úc:

Từ năm 1958, trên toàn Liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đất đai Torrens (Robert Richard Torrens, 1991) Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Úc và Australia là một trong những quốc gia đầu tiên trên thế giới sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính dạng bằng khoán (title system) trong đăng ký

và quản lý đất đai Hiện nay hệ thống Torrens đang được áp dụng rộng rãi tại nhiều nước trên thế giới

Hệ thống Torrens là một cách đăng ký đơn giản đất đai trong hoàn cảnh mở rộng khai thác và sử dụng đất, mà Nhà nước được coi là người sở hữu nguyên thuỷ toàn bộ quỹ đất Hệ thống Torrens có nhiệm vụ thuần tuý pháp lý, nhưng

nó chỉ đảm bảo quyền sở hữu đất đai đã đăng ký và việc đăng ký là không bắt buộc Tuy nhiên một khi đã đăng ký thì đó là quyết định cuối cùng, quyền sở hữu trở thành không ai có thể xâm phạm Đảm bảo cho quyền sở hữu đất đai là

20

nền tảng cơ bản của hệ thống Torrens Giấy đảm bảo quyền sở hữu (giấy chứng nhận) không thể bị huỷ bỏ do sai lầm trước khi đăng ký Người sở hữu đất đai đã đăng ký được đảm bảo quyền sở hữu của mình kể cả khi giấy bị thất lạc

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích đăng ký hàng đầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất là nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai Trong hệ thống đất đai được đăng ký theo thửa Mỗi thửa đất đã được đăng ký

sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đó.Điều này khắc phục được các thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng Mặt khác hệ thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biến động về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác có thể tiết kiệm được kinh phí cho Nhà nước

* Hệ thống hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận

Sổ đăng ký (Register): Là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống Sổ đăng ký bao gồm “folio”, các văn bản giao dịch đã đăng ký trong đó và những văn kiện có hiệu lực, hồ sơ tài liệu liên quan đến việc đăng ký “folio” là một loại giấy chứng nhận trong hồ sơ đăng ký, trên đó mô tả chi tiết các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và tài sản liên quan đến mảnh đất đó Cơ quan đăng ký thông qua các hồ sơ tài liệu, xem xét và cấp giấy chứng nhận sở hữu cho chủ sở hữu Các chuyển dịch tiếp theo của đất được lưu giữ trong “folio” này

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai bao gồm các thông tin:

+ Tên và chi tiết về nguồn sở hữu theo đăng ký Người chủ sở hữu theo đăng ký có thể gồm nhiều hay một tư nhân, hoặc một cơ quan

+ Diện tích miếng đất, mô tả để phân biệt miếng đất đó

+ Mô tả sở hữu miếng đất bằng lời, quyền bảo lưu của Nhà nước, giới hạn chiều sâu

+ Sơ đồ phác thảo miếng đất

21

+ Dấu của cơ quan đăng ký

+ Chữ ký của người đăng ký hoặc thư ký

+ Những chi tiết ràng buộc đối với miếng đất đó như là quyền đi lại, thế chấp, hợp đồng thuê đất, phí thuê hàng năm Những chi tiết được thực hiện bằng văn bản đăng ký hoặc lệnh giấy bảo đảm hoặc thông báo của toà án, những chứng từ trên đều có xác nhận trên bản chính (Robert Richard Torrens, 1991)

 Hệ thống đăng ký đất đai và lập hồ sơ địa chính của Scotland:

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland Triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua việc luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính

dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống Scotland

- Đăng ký thông tin khai báo ;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản

22

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sé được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

 Hệ thống đăng ký đất đai và lập hồ sơ địa chính của Thụy Điển:

Phần lớn đất đai ở Thuỵ Điển thuộc sở hữu tư nhân Việc phát triển đất đai không phải là vấn đề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm chung của xã hội Vì vậy các quy định mang tính pháp lý liên quan đến việc phát triển đất đai luôn đặt ra một yêu cầu là phải có sự cân bằng giữa lợi ích riêng và lợi ích chung Pháp luật đất đai ở Thuỵ Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên sự giám sát chung của toàn xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực

Hệ thống pháp luật đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Một số nội dung quan trọng của chính sách, pháp luật đất đai của Thuỵ Điểnnhư: Đăng ký quyền sở hữu, Thế chấp, Quy hoạch sử dụng đất và thu hồi đất, Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

* Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận

Đăng ký quyền sở hữu: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký.Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua.Từ thời điểm

đó người mua được toàn quyền sở hữu Việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc

về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ 3 nào đó Quan trọng hơn quyền sở hữu được đăng

* Mục đích đăng ký đất đai: Mục đích cơ bản của đăng ký đất đai là đăng

ký tài sản để hình thành chắc chắn về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai Các mục đích quan trọng khác là tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng đất đai, các hoạt động liên quan đến đất đai và cung cấp các thông tin về đất đai cho các hoạt động quản lý đất đai Sổ đăng ký tài sản, sổ đăng ký đất đai và quá trình đăng ký đất đai là những công cụ quan trọng để đạt được những mục tiêu này Nội dung của các sổ đăng ký được Chính phủ đảm bảo, trong đó các quy định về bồi thường trong trường hợp bị mất do một số nguyên nhân nhất định

* Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai

Đăng ký quyền sở hữu được áp dụng từ năm 1875, việc đăng ký tài sản làm

cơ sở cho đăng ký đất đai và bắt đầu thực hiện vào đầu thế kỷ 20 Hệ thống đăng

ký của Thuỵ Điển là một hệ thống khá đơn giản và minh bạch Về cơ bản hệ thống đăng ký đất đai của Thuỵ Điển cũng giống như hệ thống Torrens nhưng

cơ quan đăng ký không cấp các giấy tờ về quyền sở hữu

* Tính hoàn thiện của việc đăng ký

Đất đai và bất động sản được chia ra làm các đơn vị nhỏ và được đánh mã

số duy nhất Mã số này được sử dụng chung cho cả đăng ký tài sản, đăng ký đất

và sử dụng khi tính thuế tài sản Như vậy các sổ đăng ký dựa trên mã số của đất đai và bất động sản chứ không dựa trên giấy chứng nhận hay sơ đồ Một tài sản không được coi là tồn tại hợp pháp nếu chưa được đăng ký vào sổ đăng ký tài sản vào thời điểm được đánh mã số.Tất cả các trường hợp chuyển nhượng bất

* Sổ đăng ký bất động sản

Sổ đăng ký bất động sản là sổ đăng ký cơ bản về bất động sản Nó hình thành cơ sở cho hàng loạt các hoạt động quan trọng của xã hội như đăng ký đất, tín dụng bất động sản, thuế tài sản, thống kê nông nghiệp, đăng ký dân số, quy hoạch

đô thị và quy hoạch khu vực Sổ đăng ký được lập, cập nhật, lưu trữ bởi các cơ quan địa chính, đồng thời cũng là nhiệm vụ của một số cơ quan có thẩm quyền của chính phủ, của địa phương

Sổ đăng ký bất động sản gồm những thông tin về diện tích và thiết kế của bất động sản, thông tin về quyền thông hành địa dịch, các quy định về phân vùng, quản lý đất đai, điểm toạ độ cho từng thửa đất có tài sản, địa chỉ của tài sản và các thông tin tham chiếu khác

* Mối quan hệ của đăng ký với bản đồ

Sổ đăng ký bất động sản có cả trích lục bản đồ địa chính.Trích lục bản đồ địa chính khu vực nông thôn dựa trên bản đồ kinh tế sử dụng đất; bản đồ này được in ở tỉ lệ 1/20.000, nhưng bản đồ gốc có tỉ lệ 1/5.000 hoặc 1/10.000 và được dựa trên sơ đồ ảnh trực giao Trích lục bản đồ địa chính khu vực đô thị

25

được làm dựa trên bản đồ nền của địa phương ở tỉ lệ lớn với hệ thống tham chiếu quốc gia hoặc hệ thống tham chiếu địa phương nối với lưới chiếu quốc gia; trích lục bản đồ địa chính này được làm ở tỉ lệ 1//1.000 và 1/2.000

* Sổ đăng ký đất

Mục đích chính của đăng ký đất là tạo được thông tin về đất đai phục vụ cho các mục đích của xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi lại các quyền về bất động sản Sổ đăng ký đất gồm có thông tin về tên của chủ sử dụng hợp pháp, địa chỉ và sổ đăng ký công dân, thông tin về thế chấp và trách nhiệm pháp lý khác

 Hệ thống đăng ký đất đai và lập hồ sơ địa chính của Pháp:

Pháp là nước điển hình sử dụng hệ thống địa bạ Hệ thống địa chính Napoléon ra đời bao gồm: bình đồ giải thửa theo đơn vị xã; bản mô tả chú giải bình đồ và từng thửa đất; sổ địa bạ gốc thống kê tổng hợp theo từng chủ sở hữu Chủ sở hữu đất chứng minh quyền sở hữu thông qua các chứng thư pháp lý theo luật dân sự Hệ thống hồ sơ địa chính Pháp gồm:

- Các bình đồ địa chính:

+ Các tờ hay mảnh bình đồ thửa đất: Bình đồ địa chính thường được thành lập ở tỷ lệ 1/500 cho các khu vực đô thị đông đúc nhất đến 1/5000 cho những khu vực chỉ gồm những thửa đất diện tích rất lớn Từ đơn vị cấp cơ bản ứng với đơn vị làng xã, bình đồ địa chính được phân chia ra những đơn vị thuộc cấp nhỏ hơn

+ Bảng chắp: Thường xây dựng ở tỷ lệ 1/100.000 hoặc 1/200.000, biểu thị phân chia diện tích xã làng theo các khu hoặc tờ bình đồ khác nhau, đồng thời còn thể hiện các nét chính về địa hình, địa vật, giúp cho người sử dụng tìm được

tờ bình đồ địa chính trên đó có những thửa đất mình quan tâm

- Các vi phiếu

- Hồ sơ đất đai của các chủ sở hữu

- Các sổ sách địa chính

26

Qua kinh nghiệm của các nước xây dựng thành công hệ thống đăng ký đất đai đã cho thấy, một hệ thống đăng ký hiệu quả, như đã đề cập, cần đảm bảo được những yêu cầu về sự chính xác và an toàn, sự rõ ràng và đơn giản, sự triệt để và kịp thời, sự công bằng và dễ tiếp cận, sự bền vững và ổn định, và chi phí thấp

Ngày 27/12/2013, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị quyết số

132/NQ-CP về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 02 quận

và 23 phường thuộc thành phố Hà Nội Theo đó, quận Nam Từ Liêm được thành lập trên cơ sở 6 xã (Mỹ Đình, Mễ Trì, Tây Mỗ, Đại Mỗ, Xuân Phương, Trung Văn) và một phần thị trấn Cầu Diễn thuộc huyện Từ Liêm cũ Sau khi thành lập Quận Nam Từ Liêm có 10 đơn vị hành chính cấp phường (Mỹ Đình 1, Mỹ Đình

2, Mễ Trì, Phú Đô, Xuân Phương, Phương Canh, Tây Mỗ, Đại Mỗ, Cầu Diễn, Trung Văn) Từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm và 10 phường trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động Quận có diện tích 3.227,46 ha, có địa giới hành chính như sau:

- Phía Bắc giáp quận Bắc Từ Liêm;

- Phía Nam giáp quận Hà Đông;

- Phía Đông giáp quận Cầu Giấy và quận Thanh Xuân;

- Phía Tây giáp huyện Hoài Đức

Quận Nam Từ Liêm có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế, nằm ở cửa ngõ trên các huyết mạch của thủ đô (Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32 và tuyến cao tốc Phạm Văn Đồng – Nội bài) Nam Từ Liêm nằm trong khu vực định hướng phát triển chủ yếu của thành phố đến năm 2050 – là vùng có điều kiện cho phát triển

đô thị, đồng thời là vành đai xanh của thành phố

28

Hình 2.1: Vị trí của quận Nam Từ Liêm

b Địa chất - địa hình

Từ Liêm nằm trong vùng sụt lún Hà Nội, được lấp đầy bởi trầm tích Đệ tứ

có tuổi Pleistocen và Holocen.Thành phần vật chất chủ yếu là cát kết, bội kết và sét kết Địa hình tương đối bằng phẳng với độ cao trung bình 6 – 7 m, thấp dần theo hướng Tây Bắc – Đông Nam Khu vực thấp nhất là vùng phía Nam thuộc các xã Tây Mỗ, Đại Mỗ với nhiều ô trũng, hồ đầm

Dạng địa hình vàn thấp, với độ cao < 5m, thường ngập nước, tập trung ở các phường Tây Mỗ, Mỹ Đình và Mễ Trì được sử dụng trồng lúa và đào ao thả cá.Dạng địa hình trung bình – cao > 5m được sử dụng nhiều làm nhà ở và các công trình của huyện

29

c Khí hậu - Thuỷ văn

* Khí hậu

Quận nằm trong khu vực khí hậu chung của thành phố, chịu ảnh hưởng của chế

độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm, mưa nhiều Một năm có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau; nhiệt độ trung bình năm vào khoảng 24 o C; lượng mưa trung bình năm là 1.600mm - 1.800mm; độ ẩm không khí cao, trung bình khoảng 82%

*Thuỷ văn

Trên địa bàn Quận có hệ thống sông ngòi tương đối dày đặc, chịu sự ảnh hưởng của chế độ thủy văn sông Hồng, sông Nhuệ và sông Pheo, đây là ba tuyến thoát nước chủ yếu của Quận Ngoài ra Quận còn có nhiều hồ tự nhiên là nguồn dự trữ nước ngọt quan trọng vào mùa khô

d Thổ nhưỡng

Từ Liêm nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng nên đất đai màu mỡ, với diện tích đất tự nhiên là 7562,8 ha Tuy nhiên hoạt động đắp đê có từ thời vua Hồng Đức (cách đây khoảng 800 năm) đã và đang làm bạc màu các loại đất, bào mòn

bề mặt mặc dù con người ở đây cũng luôn cải tạo bồi bổ đáng kể chất lượng đất Các loại đất chính trong khu vực quận:

- Đất phù sa không được bồi: Có thành phần cơ giới từ thịt nhẹ đến thịt trung bình, tầng đất dày, độ cao từ 6 – 8 m, phân bố trên toàn huyện, có diện tích khá lớn Người dân sử dụng chủ yếu để trồng lúa, hoa màu và cây lâu năm

- Đất phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng: nằm ở độ cao rất lớn (8 - 10 m), thành phần cơ giới thịt nặng, tầng đất dày hơn 100 cm Loại đất này thuộc loại trầm tích loang lổ đỏ vàng hệ tầng Vĩnh Phúc, bào mòn hạ thấp dần, đang diễn ra quá trình laterit hoá và bào mòn bề mặt nên đất rắn chắc và hạ thấp dần Chủ yếu được sử dụng

để trồng cây cảnh (hoa đào), cây ăn quả (hồng xiêm) và làm nhà ở

- Đất phù sa glây: Tập trung nhiều nhất ở các phường Tây Mỗ, Đại Mỗ, Xuân Phương, Mỹ Đình Độ cao thấp (< 5 m) nên thường xuyên thừa ẩm và ngập nước dẫn đến quá trình glây mạnh Đất có thành phần cơ giới cát pha đến thịt nhẹ và thịt trung bình Người dân đã tận dụng để trồng lúa, đào ao thả cá hoặc trồng các loại rau ưa ẩm (rau muống, rau cần)

30

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

a Chính sách, dự án và chương trình phát triển kinh tế - xã hội

Chính sách và dự án phát triển có tác dụng định hướng sự hình thành cảnh quan nhân sinh ở tầm vĩ mô và dự báo chúng trong tương lai Đồng thời, nó là công cụ kinh

tế để điều chỉnh sự phát triển lãnh thổ, làm cơ sở cho các hoạt động khai thác, sử dụng trực tiếp tài nguyên thiên nhiên góp phần tạo nên các cảnh quan nhân sinh như: hệ thống đường giao thông, đê điều, khu đô thị, … với điều kiện vi khí hậu và thảm thực vật hoàn toàn khác Đó là nhân tố quan trọng làm thay đổi tính chất cảnh quan lẫn không gian phân bố

Quá trình đô thị hoá ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển cảnh quan nhân sinh khu vực nghiên cứu, nhất là các khu vực gần trục đường giao thông và những nơi tiếp giáp nội thành, có mật độ xây dựng lớn hơn các khu vực khác.Sau chính sách đổi mới năm 1986, áp lực lên đất nội thành gia tăng mạnh mẽ.Ranh giới đô thị liên tục thay đổi

và mở rộng về phía Tây Hà Nội

Theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, quận Nam Từ Liêm là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ, thương mại của Thủ đô Hà Nội Quận Nam Từ Liêm có nhiều công trình kiến trúc hiện đại và quan trọng của Quốc gia và Thủ đô Hà Nội Quận cũng là địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh và mạnh mẽ trong các quận, huyện thuộc Thành phố, với nhiều dự án trọng điểm đã và đang được triển khai

b Phát triển kinh tế

Cùng với việc phát triển kinh tế chung của thành phố Hà Nội, trong năm qua kinh

tế của Quận đã có bước chuyển biến tích cực, đạt được những thành tựu quan trọng về nhiều mặt, mức đầu tư hạ tầng cơ sở được nâng cao, hệ thống giao thông, thủy lợi, các trường học, bệnh viện, công trình văn hoá được củng cố và phát triển; đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân không ngừng được cải thiện

Sau khi tách ra từ huyện Từ Liêm, tình hình kinh tế trên địa bàn Quận nhìn chung giữ ổn định và hoàn thành kế hoạch đề ra Giá trị sản xuất các ngành kinh tế vẫn đạt được mức tăng so với năm trước Năm 2014, GTSX các ngành kinh tế của Quận đạt 24.854 tỷ đồng, tăng 16,0% so với 2013

31

Cơ cấu kinh tế Quận tiếp tục chuyển dịch nhanh theo hướng Thương mại, dịch

vụ - Công nghiệp - Nông nghiệp, thể hiện tính chất cơ cấu kinh tế đô thị rõ rệt Trong cơ cấu kinh tế quận năm 2014, ngành thương mại dịch vụ chiếm tỷ trọng 58,3%; Công nghiệp chiếm 41,4% và Nông nghiệp còn 0,3% Kinh tế phát triển, đời sống nhân dân được cải thiện, thu nhập bình quân đầu người năm 2014 ước đạt

43 triệu/người

c.Công tác Y tế - Dân số KHHGĐ

Công tác y tế, chăm sóc sức khỏe nhân dân tiếp tục được đảm bảo và thực hiện tốt Công tác phòng chống dịch, đặc biệt là dịch sởi, dịch nhóm A được triển khai thực hiện đạt hiệu quả cao Tỷ lệ tiêm chủng vắc xin sởi vượt chỉ tiêu thành phố giao (98,5% đối với trẻ dưới 2 tuổi; 96,6% đối với trẻ dưới 10 tuổi) Duy trì khám chữa bệnh miễn phí cho trẻ em dưới 6 tuổi và các đối tượng BHYT Triển khai hiệu quả kế hoạch phòng chống suy dinh dưỡng trẻ em (tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổi bị suy dinh dưỡng toàn quận giảm còn 8,2%)

Công tác Dân số - KHHGĐ tiếp tục được quan tâm thực hiện Tỷ suất sinh thô năm 2014 là 16‰, giảm 0,13‰ so với năm 2013; Tỷ lệ sinh con thứ 3 là 3,52%, giảm 0,08% so với năm 2013 Tỷ lệ sàng lọc trước sinh đạt 70%, tỷ lệ sàng lọc sơ sinh đạt 45%

Duy trì 100% các trạm y tế đạt chuẩn quốc gia; trung tâm y tế quận đạt tiêu chí Trung tâm Y tế cấp quận/huyện Quận đã duy trì, đảm bảo hoạt động y tế tại các

cơ quan, trường học với tổng số 109 cán bộ y tế (35 cán bộ y tế cơ quan và 74 cán

bộ y tế trường học) Chỉ tiêu bác sỹ/vạn dân hiện đạt 14,6 bác sỹ/1vạn dân

2.2 Tình hình quản lý đất đai quậnNam Từ Liêm thành phố Hà Nội

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm

Kết quả thực hiện năm 2014