ĐẶT VẤN ĐỀ Trong xu thế hội nhập và phát triển của nền kinh tế, hiện nay thị trường bất động sản là một trong những thị trường sôi động và được nhiều người quan tâm. Một thực tế là những tranh chấp và vi phạm về lĩnh vực bất động sản này càng ngày càng nhiều và càng phức tạp, một số nguyên nhân dẫn đến những vi phạm trong kinh doanh bất động sản là do chưa nắm rõ các quy định của Pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật liên quan. Vì vậy để hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật bài viết của em sẽ đi tìm hiểu để giải quyết một tình huống cụ thể.
Trang 1Thị trường bất động sản là một thành tố cực kì quan trọng của nền kinh
tế, kể từ khi Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bước phát triển rõ rệt Việc trở thành thành viên thứ 150 của WTO vào năm 2007 đã đưa đến rất nhiều cơ hội cho nền kinh tế Việt Nam trong đó có thị trường bất động sản, tuy nhiên những thách thức mà Việt Nam phải đối mặt khi hội nhập cũng không hề ít Vậy làm sao để tận dụng tối đã những cơ hội, khắc phục những hạn chế nhằm vượt qua những thách thức
và đưa thị trường bất động sản phát triển, trong giới hạn bài viết này, nhóm chúng tôi xin được đi phân tích để làm rõ hơn những vấn đề trên
I.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.Khái niệm thị trường bất động sản Việt Nam
Hiện nay, khái niệm thị trường bất động sản được nghiên cứu và tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau Tuy nhiên, trên bình diện chung có thể khái niệm về thị
trường bất động sản có thể hiểu như sau: “Thị trường bất động sản Việt Nam là
nơi diễn ra các hoạt động trao đổi mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó.”
2.Đặc điểm của thị trường bất động sản
Là một thị trường nhỏ trong thị trường theo nghĩa rộng nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự của thị trường nói chung Tuy nhiên, bên cạnh đó nó có một số đặc điểm khác biệt sau:
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng cũng như khi so sánh với thị trường của các tư liệu sản xuất khác Sự không hoàn hảo này thể hiện trước tính cạnh tranh không toàn diện Do nhà nước giữ vị trí độc quyền trong phân phối hàng hóa trê n thị trường sơ cấp, bởi vậy thị trường rất dễ bị chi phối bởi những yếu tố chủ quan Mặt khác khả năng tiếp cận thông tin của các chủ thể trên thị trường không giống nhau dẫn đến hoạt động trên thị trường bị méo mó, sai lệch
- Trên thị trường bất động sản, nguồn cung thường phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản, bởi việc tạo ra hàng hóa bất
Trang 2động sản phức tạp, cần nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… sự phản ứng cung sẽ không kịp cầu dẽ dẫn đến sự biến động về giá cả, đòi hỏi nhà nước phải
có những can thiệp nhất định để bình ổn thị trường
- Do đặc thù của chủng loại hàng hóa bất động sản là thường có giá trị lớn nên quá trình giao dịch bất động sản không hề đơpn giản và nhanh chóng như các loại hàng hóa khác Vì vậy giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian và chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán
- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm, mang tính chu kỳ, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội Thực tế cho thấy, những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế Những tác động về kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội, môi trường, phong tục tập quán … đều có ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường bất động sản
II CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI VIỆT NAM GIA NHẬP WTO
1.Những cơ hội của thị trường bất động sản Việt Nam
Có thể nói rằng việc gia nhập tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đã mở ra những cơ hội mới cho thị trường Việt Nam nói chung và thị trường kinh doanh bất động sản nói riêng Đối với thị trường kinh doanh bất động sản, việc gia nhập WTO đã mang lại rất nhiều cơ hội, cụ thể:
Thứ nhất, việc gia nhập WTO sẽ tạo điều kiện và thúc đẩy những cải
cách về mặt chính sách cũng như cơ chế vận hành của thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam Kể từ khi nộp đơn gia nhập WTO vào năm 1995 cho đến khi trở thành thành viên chính thức vào năm 2007 nước ta đã chủ động hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh tế theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và thực hiện công khai minh bạch các thiết chế quản lý theo quy định của WTO Bên cạnh đó, mặc dù chủ trương của chúng ta là chủ động đổi mới, cải cách thể chế kinh tế ở trong nước để phát huy nội lực và hội nhập với bên ngoài
Trang 3nhưng chính việc gia nhập WTO, hội nhập vào nền kinh tế thế giới cũng thúc đẩy tiến trình cải cách trong nước, bảo đảm cho tiến trình cải cách của ta đồng
bộ hơn, có hiệu quả hơn Giai đoạn này cũng gắn liền với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản và những văn bản tiếp theo
Thứ hai, việc gia nhập WTO sẽ góp phần tạo ra những điều kiện thuận lợi
cho thị trường bất động sản về nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cũng như tạo ra một nguồn cầu lớn khi ngày càng có nhiều người nước ngoài đến Việt Nam định cư Từ năm 2007 đến năm 2011, dư nợ tín dụng tăng từ 1.068 nghìn tỷ đồng lên 2.655 nghìn tỷ đồng Nguồn FDI vào Việt Nam tăng đột biến, đặc biệt giai đoạn năm 2009, cụ thể: Có 215 dự án đăng kí tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng kí tăng thêm là 5.13 tỉ USD, bằng 98.3% so với năm
2008 Riêng trong tháng 12/2009 FDI vào Việt Nam đạt 1.78 tỷ USD Tính chung cả cấp mới và tăng vốn, trong năm 2009, các nhà đầu tư nước ngoài đăng
kí đầu tư vào Việt Nam 21,48 tỷ USD, bằng 30% so với năm 2008 Chỉ đứng sau dịch vụ lưu trú và ăn uống , lĩnh vực kinh doanh bất động sản với 7,6 tỷ USD vốn đăng ký mới và tăng thêm
Năm 2010, theo báo cáo của Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ kế hoạch và đầu tư), trong tháng 9/2010 có 62 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với số vốn đăng ký đạt 616 triệu USD Trong năm 2010 thì không có nhiều dự án đăng ký thêm, nhưng với quy mô vốn đầu tư trung bình của một dự án khá cao, 144,9 triệu USD/dự án, nên lĩnh vực kinh doan bất động sản đứng thứ 3 Tổng vốn đầu
tư đăng ký trong lĩnh vực này là 2,75 tỷ USD, chiếm 22,6% tổng vốn đầu tư đăng ký
Thứ ba, việc gia nhập WTO – một thị trường lớn với tính cạnh tranh
cao-cũng góp phần thúc đẩy các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn và ở một trình độ cao hơn Khi gia nhập WTO các nhà kinh doanh bất động sản trong nước cũng như các nhà quản lí sẽ có cơ hội để tiếp xúc với cơ chế vận hành của thị trường kinh doanh; thong qua những hoạt động này nó sẽ làm cho thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản đa dạng hơn về mặt loại
Trang 4hình, chặt chẽ hơn trong phương thức quản lí góp phần tạo nên một thị trường lành mạnh
2.Những thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam
Gia nhập WTO đã mở ra rất nhiều cơ hội cho Việt Nam hội nhập với nền kinh tế thế giới đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, tuy nhiên nó cũng tạo nên nhiều thách thức cho thị trường BĐS nước ta, cụ thể:
Thứ nhất, trong khi thị trường giao dịch BĐS trên thế giới phát triển một
cách mạnh mẽ, năng động thì thị trường bất động sản Việt Nam lại phát triển mang tính tự phát, quy mô nhỏ bé, lượng giao dịch chưa cao Gia nhập WTO đòi hỏi nước ta phải hội nhập kinh tế quốc tế, nếu không có những chính sách làm cho thị trường phát triển một cách nhất quán thì sẽ dẫn đến tình trạng tụt hậu, khó có thể hòa nhập với thế giới
Thứ hai, cung – cầu BĐS bị mất cân đối: gia nhập WTO Việt Nam đang
hòa mình vào xu thế toàn cầu hóa với một nền kinh tế thị trường phát triển mạnh
mẽ, vì vậy nhu cầu về bất động sản của các doanh nghiệp ngày càng tăng lên thì nguồn cung cấp lại rơi vào trạng thái khan hiếm Tuy nhiên, sự thật là hiện không ít các doanh nghiệp Nhà nước và cơ quan hành chính, sự nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất không có hiệu quả, gây lãng phí lớn Chính điều này đã gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp Bởi lẽ, họ càng lâu tiếp cận được với đất đai, với mặt bằng sản xuất thì những khó khăn họ phải đối mặt khi cạnh tranh với các tập đoàn, các doanh nghiệp nước ngoài càng lớn Cùng với đó là nhà ở cho người có thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng nhưng nhà ở giá cao lại đang trong tình trạng “thừa cung”, cụ thể: theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay giá trị tồn kho trong lĩnh vực BĐS đã xấp xỉ 41.000 tỷ đồng, trong đó tồn kho 16.469 căn chung cư, 5.176 căn hộ thấp tầng, hơn 1,6 triệu m2 đất nền Bên cạnh đó, phần lớn vốn FDI đầu tư vào BĐS chủ yếu được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn, du lịch để thu lợi, các nhà đầu tư nước ngoài hướng về sự tiện nghi và sang trọng đi kèm đó là giá thành cao Trong khi
đó, phân khúc nhà ở cho người có nhu cầu thực sự có nhu nhập trung bình và thấp hầu như rất ít, dẫn đến sự mất cân đối cung cầu của thị trường Tình huống
Trang 5trên đã tạo ra sự cung cấp tăng trong khi cầu thì không nhiều, cầu về lĩnh vực nhà ở trung bình và thấp lớn thì cung không đủ để đáp ứng Tất cả những điều này dẫn đến sự “đóng băng” của thị trường BĐS, mất cân đối cung – cầu
Thứ ba, gia nhập WTO đồng nghĩa với việc chúng ta phải tuân thủ và
thực hiện các cam kết quốc tế Đối với thị trường BĐS cần công khai, minh bạch, tuy nhiên, ở nước ta hiện nay phần lớn các giao dịch trên thị trường BĐS
là phi chính quy Theo ước tính, số giao dịch “ngầm” này đã lên tới 70% tổng lượng giao dịch bất động sản Điều này đã tạo cơ hội cho tình trạng đầu cơ ở tất
cả các khâu trên thị trường bùng phát, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM Hiện tượng này không chỉ thể hiện ở thị trường nhà đất mà còn rất nổi cộm ở cấp độ dự án Rõ rệt nhất nhất là hiện tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không đúng thủ tục diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích, không đúng dự án, không hiệu quả chiếm tỷ trọng lớn và có khuynh hướng bao chiếm đất để kinh doanh trái phép quyền sử dụng đất nhằm trục lợi Sự phát triển mạnh của giao dịch “ngầm” gây ra nhiều bức xúc cho cả ba phía: Về phía Nhà nước, không kiểm soát được các giao dịch thực
tế, không thu được thuế nhưng phải giải quyết nhiều vấn đề phức tạp phát sinh;
về phía doanh nghiệp, không tiến hành được các dự án đầu tư đúng hạn định, tốn kém về chi phí; còn về phía người dân, không hợp thức hoá được tài sản của mình, nảy sinh các tranh chấp nhiều khi không giải quyết được
Thứ tư, các cơ quan quản lý nhà nước không thực hiện tốt chức năng
cung cấp thông tin về bất động sản cho các tầng lớp nhân dân, đồng thời các tổ chức môi giới cũng chưa cung ứng được đầy đủ các dịch vụ cần thiết cho những người tham gia giao dịch trên thị trường Các thủ tục trong giao dịch BĐS còn hết sức phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao
Thứ năm, về nguồn nhân lực: kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh
khó khăn, phức tạp và liên quan đến việc bỏ ra một nguồn vốn đầu tư rất lớn, để
Trang 6tránh rủi ro ở mức thấp nhất và đảm bảo sự an toàn cao nhất, các chủ thể kinh doanh, đầu tư BĐS có nhu cầu tham vấn những chuyên gia môi giới, tư vấn BĐS… chính bởi vậy những chuyên gia này đóng vai trò vô cùng quan trọng, tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta đội ngũ chuyên gia tư vấn có kiến thức, kinh nghiệm, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp còn rất ít, điều này đã gây khó khăn không nhỏ cho sự phát triển của thị trường kinh doanh BĐS
Thứ sáu, bong bóng bất động sản: Cùng với việc gia nhập WTO, vốn FDI
tăng mạnh đưa thị trường BĐS Việt Nam đi lên nhưng tạo ra các “bong bóng bất động sản”, khiến giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực có nó Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý đến mảng tối đã xuất hiện khi thu hút FDI vào thị trường BĐS Đó là, trong những năm qua, sự chuyển hướng của 50% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cùng với một lượng lớn vốn của các doanh nghiệp Nhà nước sang khu vực BĐS với giá trị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro Vốn đầu tư FDI được “bơm nhanh” vào thị trường BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai, bởi các nhà đầu tư phải nhập khẩu nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất ngày càng nhiều để triển khai các dự án
Thứ bảy, thách thức cạnh tranh giữa các doanh nghiệp: Cơ hội thu hút
đầu tư FDI cũng đồng thời với thách thức mở cửa thị trường và áp lực cạnh tranh với các thương hiệu quốc tế của các doanh nghiệp trong nước Tình cảnh thua ngay trên sân nhà sẽ không tránh khỏi nếu như các doanh nghiệp Việt Nam, với năng lực cạnh tranh còn hạn chế, không gấp rút tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả hoạt động, cải thiện năng suất, chất lượng sản phẩm để có thể cải thiện sức cạnh tranh của mình Tuy cơ cấu các mặt hàng xuất khẩu của Hoa Kỳ mang tính
bổ sung hơn là cạnh tranh đối với cơ cấu ngành hàng xuất nhập khẩu của chúng
ta, nhưng những tập đoàn lớn mạnh công nghệ cao, năng lực quản trị chuẩn mực
sẽ dễ dàng đánh bại các doanh nghiệp Việt Nam còn thua kém nhiều mặt, đặc biệt trong các lĩnh vực năng lượng, tài chính, bất động sản Rất ít DN có được
Trang 7một tầm nhìn và chiến lược dài hạn Họ vẫn kinh doanh theo thói quen cũ, chưa tìm ra hướng mới Năng lực nghiệp vụ của các DN còn hạn chế Các DN hoạt động khá thành công ở Đà Nẵng phần lớn là các DN làm gia công, làm thuê cho các DN nước ngoài
III.MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH
Trên cơ sở những phân tích về những cơ hội cũng như thách thức của thị trường bất động sản khi Việt Nam gia nhập WTO nhóm nghiên cứu xin đưa ra một số kiến nghị sau đây nhằm giúp thị trường BĐS vượt qua những thách thức nói trên:
Thứ nhất, Nhà nước cần có nhiều ưu đãi hơn về thuế, lãi suất ngân
hàng…đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án cho người có thu nhập thấp, nhằm mục đích khuyến khích nhiều nhà đầu tư đã có đất chuyển sang đầu
tư đáp ứng nhu cầu của người mua, qua đó góp phần giải quyết hàng tồn kho bất động sản hiện nay
Thứ hai, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư theo hướng đơn giản, rõ ràng và dễ thực hiện Bên cạnh đó cần cho phép doanh nghiệp bất động sản được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán, cho thuê nhàở
Thứ ba, hệ thống ngân hàng thương mại cần tang cho vay tiêu dung, đặc biệt
cho vay mua nhà đối với người thực sự có nhu cầu mua nhà lần đầu để ở với lãi suất thấp và cho vay trung và dài hạn từ 5 đến 15 năm Đối với những dự án có tính khả thi cao, ngân hàng cần xem xét cho giãn nợ và cho vay mới Mục đích của những giải pháp này sẽ thúc đấy nhu cầu và góp phần xử lí vấn đề tồn hàng hiện nay
Thứ tư, Nhà nước cần có những nghiên cứu cụ thể để sửa đổi bổ sung
Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thị điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng cho phép người nước ngoài mua không hạn chế các căn hộ chung cư cao cấp
Trang 8Thứ năm, Nhà nước không nên có chủ trường dừng các dự án bất động
sản mà cần tích cực cải cách hành chính trong cấp phép đầu tư xây dựng, rút ngắn thời gian cấp phép cho các dự án với nhiều thủ tục nhanh gọn hơn
Cuối cùng cần có những chính sách nhằm thu hút, mời gọi các thành phần kinh tế tham gia vào việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển thị trường bất động sản